Orbi City Mall Batumi: przewodnik po źródłach (2026)

Orbi City Mall Batumi to handlowe podium kompleksu Orbi City przy ulicy Khimshiashvili, w którym według dewelopera, firmy Orbi Group, oferowane są na sprzedaż powierzchnie komercyjne; strony dewelopera nie podają ani ceny, ani metrażu lokali, ani liczby lokali przeznaczonych na sprzedaż.

Ten przewodnik po Orbi City Mall Batumi przedstawia, co publikują cztery rodzaje źródeł według stanu na 9 listopada 2026 r., pokazuje, w czym się one różnią, bez rozstrzygania między nimi, wymienia, o co poprosić na piśmie przed rezerwacją, oraz dodaje opartą na źródłach wiedzę o zakupie powierzchni komercyjnej w Gruzji: rejestracji, VAT, podatku od zysków i podatku dochodowym, podatku od nieruchomości oraz zasadzie dotyczącej zezwolenia na pobyt. Tam, gdzie dana strona milczy na jakiś temat, przewodnik wyraźnie to zaznacza.

Przegląd Orbi City Mall Batumi

Strona projektu firmy Orbi Group pod adresem orbi.ge opisuje centrum handlowe jako nowe centrum miejskie Batumi, usytuowane w obrębie kompleksu Orbi City, i podaje, że łączy ono zakupy, rozrywkę i życie towarzyskie. Karta projektu na liście projektów dewelopera informuje, że centrum zostało otwarte w 2026 roku i że powierzchnie komercyjne są dostępne na sprzedaż. Strona o nieruchomościach komercyjnych wymienia Orbi City przy ulicy Khimshiashvili 7 pod nagłówkiem „For Lease and Sale” (do wynajmu i na sprzedaż).

Angielska strona projektu podaje, że centrum gości blisko 250 marek z branży mody, gastronomii, rozrywki i usług codziennych; strona rosyjska jest napisana w czasie przyszłym i mówi, że reprezentowanych będzie około 250 marek. Wymieniono dwóch partnerów: Cushman & Wakefield | Veritas, określonego jako firma świadcząca usługi w zakresie nieruchomości, oraz Chapman Taylor, określonego jako pracownia architektury i projektowania. Strona nie wyjaśnia, jaką rolę pełni w tym projekcie pierwszy z wymienionych partnerów.

Na żadnej z przeczytanych stron nie podano ceny, powierzchni żadnego lokalu, liczby lokali oferowanych na sprzedaż, nazwy najemcy ani terminu odbioru lub otwarcia lokali. Lokale mają charakter komercyjny (handel i gastronomia, według formularza zgłoszenia najmu), a nie mieszkalny, dlatego oferta na tej stronie jest zaliczona do typu biuro. Poniższa tabela podsumowuje to, co na swoich stronach publikuje sam deweloper.

Co o centrum handlowym podaje każde ze źródeł

Ponieważ strony dewelopera są bardzo krótkie, najbardziej pożytecznym ćwiczeniem jest zestawienie wszystkich źródeł obok siebie, wraz z ich datami, i pozostawienie różnic w niezmienionej postaci. Pierwsza tabela robi to dla tych liczb i sformułowań, które zostały rzeczywiście opublikowane. Każda komórka jest wypowiedzią źródła wskazanego w kolumnie, w brzmieniu z 9 listopada 2026 r.; żadna nie jest tu ani korygowana, ani oceniana pod względem wiarygodności.

Różnice w sformułowaniach układają się w trzy wyraźne grupy. Pierwsza dotyczy terminów: karta używa czasu przeszłego („opened in 2026”), rosyjska strona projektu używa czasu przyszłego w odniesieniu do marek, a strona projektu architekta, pobrana 9 listopada 2026 r., nadal pokazuje wiersz statusu odpowiadający etapowi projektowania. Każda ze stron ma inną datę lub nie ma jej wcale, więc mogą one opisywać różne momenty w czasie, a nie różnić się co do jednego i tego samego momentu; żadna ze stron nie mówi, która z tych wypowiedzi jest aktualna.

Druga grupa to powierzchnia. Strona najmu podaje dla centrum 80 000 sqm. Chapman Taylor wymienia pozycję centrum handlowego o powierzchni 8 159 m² oraz pozycję handlu o powierzchni 27 705 m² w ramach projektu o całkowitej powierzchni zabudowy brutto 126 139 m², przy czym projekt opisano jako nową dzielnicę wielofunkcyjną, a nie jako istniejące podium.

Żadne z tych dwóch źródeł nie mówi, co obejmuje jego miara (powierzchnię brutto, powierzchnię najmu czy całe podium) i żadne z nich nie podaje, czy projekt architekta i centrum ze strony najmu mają tę samą powierzchnię użytkową.

Trzecia grupa dotyczy liczby. Angielska strona i strona najmu posługują się różnymi jednostkami (marki i lokale handlowe), a liczby lokali faktycznie oferowanych na sprzedaż nie podaje żadne ze źródeł. Kupujący, który widzi „250” w dwóch miejscach, powinien traktować tę liczbę jako opis całego centrum handlowego, a nie jako liczbę lokali możliwych do kupienia.

Lokalizacja Orbi City Mall Batumi: ulica Khimshiashvili i miasto

Deweloper umieszcza centrum handlowe w obrębie kompleksu Orbi City, który jego angielska strona sytuuje „next to Heroes Alley” (obok Alei Bohaterów) w głównej strefie turystycznej Batumi, w pobliżu wybrzeża Morza Czarnego. Rosyjska wersja strony kompleksu podaje odległość 50 metrów do plaży. Ulicą jest Khimshiashvili, a poszczególne źródła podają numer domu w różnych postaciach, co pokazuje następna tabela.

Warianty niekoniecznie są ze sobą sprzeczne, ponieważ duży kompleks może nadawać swoim blokom kilka numerów, ale adres rejestrowy któregokolwiek lokalu jest odrębną sprawą, którą wskazują umowa sprzedaży i wypis z Rejestru Publicznego. Współrzędne kompleksu istnieją tylko jako przybliżony punkt w OpenStreetMap, oznaczony jako obiekt w budowie, a dla samego centrum handlowego nie ma odrębnego punktu; odległości podane poniżej są więc mierzone od tego punktu kompleksu i opisane jako linia prosta lub droga.

Wszystkie te liczby zostały obliczone na podstawie publicznych danych mapowych 9 listopada 2026 r. i mają charakter przybliżony; punktem wyjścia jest środek kompleksu, a nie wejście do konkretnego lokalu.

Lotnisko jest z nich najbardziej użyteczne dla kupującego, który nie mieszka w Batumi: punkt lotniska leży około 3,5 km od punktu kompleksu w linii prostej i 4,8 km drogą. Bulwar ma 7 km długości, więc pojedynczy punkt użyty dla niego wskazuje tylko jedno miejsce na całej jego długości.

Dla szerszego tła wypada przytoczyć dane, że Narodowy Urząd Statystyczny Gruzji podaje liczbę ludności kraju na 1 stycznia 2026 r. w wysokości 3 941,1 tys., z czego Adżaria (Adjara A.R.) liczyła 413,2 tys., w tym 279,9 tys. w osiedlach miejskich (Geostat, 24 kwietnia 2026 r.). Ta publikacja nie zawiera odrębnej liczby dla samego miasta Batumi. Podzielenie liczby regionalnej przez liczbę krajową daje około 10,5% (obliczenie własne tego przewodnika).

Publikacja Geostat o turystyce przyjazdowej za 2025 rok podaje 7,8 mln przyjazdów zagranicznych podróżnych niebędących rezydentami, o 5,9% więcej niż w 2024 roku, oraz 6,9 mln wizyt zagranicznych odwiedzających, z czego 3,8 mln dotyczyło Tbilisi, a 2,7 mln Adżarii (Adjara A/R) (Geostat, 30 stycznia 2026 r.). Są to regionalne liczby wizyt, a nie liczby osób wchodzących do jakiegokolwiek konkretnego budynku, i nic nie mówią o obrotach żadnego sklepu.

Własne strony dewelopera przytaczają liczbę ponad 2,5 mln odwiedzających Batumi w 2024 roku; przewodnik pomija ją, ponieważ źródło tej liczby nie jest tam wskazane, a dostępna jest publikacja Geostat za 2025 rok. Strona mieszkaniowa miasta jest opisana w przewodniku ceny mieszkań za metr kwadratowy w Batumi, który dotyczy mieszkań, czyli innego rynku niż powierzchnie handlowe, a strona miasta Batumi wymienia oferty z Batumi dostępne na tej stronie.

Ostatnia uwaga o otoczeniu kompleksu dotyczy hotelu. Strona operatora hotelu pokazuje, że firma Orbi Hotels prowadzi hotel pod tym samym adresem, a strona dewelopera mówi, że w podium Orbi City mieści się centrum handlowe, a lokale hotelowe zajmują 45 pięter. Struktura ruchu w lokalu handlowym w takim kompleksie, złożonego z gości hotelowych, właścicieli mieszkań i innych odwiedzających, nie jest podana w żadnym z przeczytanych źródeł.

Kompleks wokół centrum: harmonogram projektowy, wieże i co sprawdzić

Strona projektu oraz wiadomość prasowa Chapman Taylor zawierają jedyny dostępny szczegółowy wykaz powierzchni dla projektu Orbi City. Wiadomość nosi datę 17 lipca 2025 r. i podaje, że pracownia prowadzi dla Orbi Group projekt od etapu koncepcji do etapu projektu zasadniczego od końca 2024 roku, przy łącznej powierzchni zabudowy brutto 126 139 m². Poniższa tabela powtarza wypisane pozycje i dodaje udział każdej z nich w tej sumie, co jest rachunkiem wykonanym przez autorów tego przewodnika, a nie liczbą ze źródła.

Możliwe są dwa sposoby odczytania wykazu i źródła nie rozstrzygają, który z nich jest właściwy. Handel i centrum handlowe występują jako osobne pozycje, więc pozycja handlu może obejmować sklepy poza budynkiem centrum albo może być inną miarą; razem dają one 35 864 m², a z F&B 42 211 m², co stanowi 52,8% z 80 000 sqm podanych na stronie najmu. Nieujęte 11 433 m² mogą być komunikacją lub innymi funkcjami, lecz żadne źródło tego nie mówi.

Dla kupującego liczy się nie to, która liczba jest większa, lecz to, która z nich zostanie wpisana do umowy. Powierzchnia sprzedaży lokalu może być podana jako powierzchnia brutto, netto lub najmu, a rejestr zapisuje powierzchnię katastralną; w budynku wielofunkcyjnym te trzy wartości bardzo często różnią się od siebie o kilka procent.

Wykaz powierzchni dla całego projektu nie mówi kupującemu, ile istnieje lokali ani jak duży jest każdy z nich, więc rozstrzygającym dokumentem jest plan dołączony do rezerwacji.

Kompleks wokół centrum handlowego każde ze źródeł opisuje inaczej, a następna tabela zestawia liczby istotne dla właściciela lokalu handlowego, mianowicie wielkość bazy mieszkaniowej, na którą powołuje się deweloper. Strona centrum handlowego u dewelopera mówi o ponad 10 000 mieszkań. Jego strona Orbi City podaje 10 800 jednostek (wersja rosyjska mówi o „pokojach”), strona główna grupy wspomina o 11 500 mieszkań, a Korter podaje 6 000.

Te różne sumy nie mogą wszystkie opisywać tego samego zakresu: niektóre liczą mieszkania, inne pokoje hotelowe, jedne bloki ukończone, a inne nie. Przewodnik nie wybiera żadnej z tych liczb. Dla właściciela lokalu handlowego pytanie ma więc charakter praktyczny: które bloki są zamieszkane i otwarte w dniu zakupu, ponieważ odwiedzający, do których odwołuje się deweloper, to mieszkańcy i goście oddanych bloków. Korter wymienia cztery z pięciu budynków jako oddane, a blok C2 jako budowany, z ukończeniem w 4. kwartale 2026 r.

W kompleksie działa także czynny hotel. Strona operatora hotelu opisuje hotel Orbi City z pokojami typu studio, jednopokojowymi i dwupokojowymi, a jej stopka podaje spółkę LTD ORBI GROUP BATUMI wraz z numerem identyfikacyjnym i adresem Khimshiashvili 7. Spółka ta jest wskazana przez stronę hotelu w związku z działalnością hotelową; to, czy umowę sprzedaży lokalu w centrum podpisuje ona, czy inny podmiot, nie jest podane na stronach centrum i należy do spraw wymagających potwierdzenia.

Lista kontrolna do porównania wypowiedzi dewelopera o centrum handlowym z umową:

1. Wziąć sformułowanie „opened in 2026” i poprosić o datę, w której centrum lub jego część zawierająca lokal zostało dopuszczone do użytkowania, wraz z numerem pozwolenia.
2. Zapytać, czy lokal znajduje się w oddanej części podium, czy w części dopiero do zbudowania, i co pokazuje plan kondygnacji.
3. Zapytać, która wartość powierzchni jest użyta w cenie (brutto, netto czy katastralna), i poprosić o plan katastralny po zarejestrowaniu lokalu.
4. Zapytać, czy lokal jest wynajęty: o kopię umowy najmu, czynsz, okres, kaucję i okres wypowiedzenia.
5. Zapytać, kto zarządza centrum handlowym, jak naliczana jest opłata za części wspólne i czy jest ona ustalona w umowie.
6. Zapytać na piśmie, czy projekt architekta z wiadomości z 17 lipca 2025 r. dotyczy oferowanego lokalu.

Zakup powierzchni komercyjnej w Gruzji: rejestracja, stowarzyszenie właścicieli i o co poprosić

Powierzchnia komercyjna jest rejestrowana w taki sam sposób jak każda inna nieruchomość. Artykuł 183 Kodeksu cywilnego wymaga formy pisemnej czynności oraz wpisu prawa własności nabywcy do Rejestru Publicznego (Public Registry), a artykuł 185 chroni nabywcę, który polega na rejestrze, chyba że wiedział, iż zbywca nie jest właścicielem (Kodeks cywilny Gruzji).

Kodeks nie rozróżnia w tym miejscu nabywcy gruzińskiego i zagranicznego ani nie rozróżnia nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych. Przewodnik jak kupić nieruchomość w Gruzji podaje ogólną kolejność wszystkich czynności, a czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji omawia kwestię obywatelstwa.

Strona NAPR z opłatami nie wymienia osobno sprzedaży, więc taryfę należy odczytywać jako standardową opłatę za rejestrację przeniesionego prawa. Przy kursie Narodowego Banku Gruzji USD 1 = GEL 2,5949, pokazanym na jego stronie kursów z 9 listopada 2026 r. (kursy oficjalne NBG), GEL 150, 270 i 350 to około USD 57,8, 104,1 i 134,9 (obliczone). Opłaty te nie zależą od ceny lokalu.

Cechą szczególną, właściwą lokalowi w budynku wielofunkcyjnym, jest stowarzyszenie właścicieli. Ustawa Gruzji o stowarzyszeniach właścicieli mieszkań definiuje stowarzyszenie jako związek właścicieli lokali mieszkalnych lub niemieszkalnych, w tym lokali używanych do celów komercyjnych, w budynku wielomieszkaniowym, a budynek wielomieszkaniowy jako taki, w którym znajduje się więcej niż dwa odrębnie posiadane mieszkania (matsne.gov.ge). Gdy budynek stoi na jednej działce gruntu, artykuł 11 uznaje takie stowarzyszenie za ustanowione z mocy prawa.

Zgodnie z tą samą ustawą udział właściciela we wspólnej nieruchomości wynika ze stosunku jego powierzchni do łącznej powierzchni mieszkań, właściciel ponosi koszty utrzymania części wspólnych proporcjonalnie do tego udziału, o ile statut nie stanowi inaczej, a własność indywidualna nie może być sprzedana ani obciążona hipoteką bez proporcjonalnego udziału we wspólnej nieruchomości.

Tekst ustawy nie mówi, czy podium na własnej działce podlega tej ustawie, a strony centrum handlowego nie mówią, jak podium jest zorganizowane; odpowiedź dają wypis z rejestru i projekt umowy o zarządzanie.

Zakup przez spółkę jest zwyczajną i normalną drogą w przypadku nieruchomości komercyjnych. Rejestracja przedsiębiorcy innego niż indywidualny przedsiębiorca kosztuje GEL 200 w ciągu 1 dnia roboczego lub GEL 400 w dniu złożenia wniosku, a rejestracja indywidualnego przedsiębiorcy kosztuje GEL 26 lub GEL 75, według opłat za rejestrację działalności NAPR.

Wypis z rejestru przedsiębiorców kosztuje GEL 20 w ciągu jednego dnia roboczego i to właśnie on jest dokumentem pokazującym, kim jest wskazana spółka sprzedająca lub kupująca. Kupujący z zagranicy może przeczytać zakup nieruchomości w Gruzji z zagranicy w sprawie podpisywania na odległość oraz nieruchomości off-plan (projekty w budowie) w Batumi w sprawie umów podpisywanych przed ukończeniem budowy.

O co poprosić na piśmie przed zarezerwowaniem lokalu, w kolejności, w jakiej zwykle powstaje dokumentacja:

1. Cennik z numerami lokali, powierzchniami i podstawą powierzchni oraz oświadczenie, czy cena zawiera VAT.
2. Plan kondygnacji pokazujący lokal oraz jego numer katastralny lub datę, w której zostanie nadany.
3. Pełną nazwę i numer identyfikacyjny strony umowy oraz wypis z rejestru potwierdzający, że jest ona właścicielem lokalu lub prawa do jego sprzedaży.
4. Termin odbioru wpisany do umowy, stan przekazywanego lokalu oraz skutki niedotrzymania terminu.
5. Harmonogram płatności, rachunek przyjmujący każdą płatność oraz ewentualny rachunek powierniczy (escrow) lub zabezpieczenie bankowe chroniące zaliczkę.
6. Dokumenty budowlane i dopuszczające do użytkowania dla części podium zawierającej lokal.
7. Istniejące umowy najmu, najemców i czynsz albo pisemne oświadczenie, że lokal jest wolny od praw osób trzecich.
8. Umowę o zarządzanie centrum i częściami wspólnymi, wraz ze stawką opłaty, informacją, kto ją fakturuje, i jak może ulec zmianie.
9. Wszelkie ograniczenia w używaniu lokalu (kategorie najemców, godziny otwarcia, szyldy) oraz wszelką wyłączność przyznaną innym podmiotom.
10. Czy lokal jest objęty jakimkolwiek hotelowym, mieszkaniowym lub innym systemem zarządzania blokami Orbi City i na jakich warunkach.

Podatki, pobyt i finansowanie dla nabywcy powierzchni komercyjnej

Kodeks podatkowy, w tekście ujednoliconym z 28 października 2026 r. na portalu legislacyjnym, w kilku miejscach opodatkowuje powierzchnię komercyjną inaczej niż mieszkanie. Tabela rozdziela przepisy według rodzaju właściciela. Tabela zapisuje wyłącznie to, co mówi tekst; konkretną sprawę rozstrzyga Revenue Service (Służba Przychodów), a umowa sprzedaży pokazuje, czy podana cena zawiera VAT (Kodeks podatkowy Gruzji).

Czytając wiersze tabeli po kolei, kupujący musi znać dwa fakty, zanim sytuacja podatkowa stanie się jasna: czy sprzedający nalicza VAT oraz czy kupującym jest spółka, czy osoba fizyczna.

Artykuł 158(3) oznacza, że deweloper dostarczający powierzchnię niemieszkalną jest traktowany jako prowadzący działalność gospodarczą, a artykuł 165 ustala rejestrację przy GEL 100 000 dostaw opodatkowanych w dwunastu miesiącach, więc to, czy sprzedający jest zarejestrowany jako podatnik VAT, jest faktem do sprawdzenia w rejestrze Revenue Service. To, czy konkretna cena zawiera VAT i czy kupujący może go odliczyć, zależy od statusu VAT samego kupującego na podstawie artykułów 175 i 176.

Podatek od nieruchomości zmienił się 30 września 2026 r. Ustawa nr 1874 z tej daty zmieniła przepis dotyczący osób fizycznych: zwolnienie obowiązuje, jeżeli dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000, a powyżej tej kwoty stawka mieści się między 0,8% a 1% wartości rynkowej.

Przegląd EY Georgia Tax and Law Brief za okres od lipca do września 2026 r. podaje, że wcześniej próg wynosił GEL 40 000 oraz że nowelizacja weszła w życie z chwilą opublikowania (przegląd EY). Tekst artykułu 206(1)(a) mówi o majątku podlegającym opodatkowaniu osoby fizycznej innym niż grunty i nie rozdziela nieruchomości mieszkalnych od komercyjnych. Przewodnik podatek od nieruchomości w Gruzji przedstawia kroki składania deklaracji.

Dla spółki sytuacja wygląda inaczej: artykuł 202(1) ustala maksimum 1% średniej rocznej wartości księgowej netto, a zysk przedsiębiorstwa jest opodatkowany stawką 15% w chwili jego podziału, więc zysk zatrzymany nie jest opodatkowany, dopóki nie zostanie wypłacony. Powyższa tabela nie zastępuje analizy księgowego dotyczącej struktury własności i nic w niej nie sugeruje, która droga odpowiada danemu kupującemu.

Pobyt to odrębny temat, i to krótki. Agencja Rozwoju Usług Publicznych (Public Service Development Agency, SDA) wymienia krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca posiadającego tytuł do nieruchomości w Gruzji innej niż grunt rolny o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w lari, ustaloną przez certyfikowanego rzeczoznawcę (Agencja Rozwoju Usług Publicznych).

Przy kursie 2,5949 kwota USD 150 000 to GEL 389 235 (obliczone przez autorów przewodnika). Strona Agencji mówi o nieruchomościach w ogólności i nie wspomina o powierzchniach komercyjnych; to, czy dany lokal zostanie przyjęty, jest pytaniem do Agencji. Przewodniki i strony FAQ podające niższy próg są nieaktualne; przewodnik zezwolenie na pobyt w Gruzji podaje obowiązującą zasadę.

Finansowanie to ta część, o której źródła użyte w tym przewodniku mówią najmniej. FAQ dewelopera mówi o kredycie hipotecznym i planach ratalnych dla mieszkań, a jego tekst nie odnosi się do powierzchni komercyjnych. Zasady Narodowego Banku dotyczące relacji płatności do dochodu i kredytu do wartości obejmują kredyty detaliczne, a przewodnik kredyt hipoteczny w Gruzji dla cudzoziemców wyjaśnia, jak te limity stosuje się do nierezydentów; kredyt na zakup powierzchni komercyjnej jest sprawą banku udzielającego pożyczki, a żadne z przeczytanych źródeł nie podaje warunków dla centrum.

Jak centrum wypada na tle pozostałych ofert Orbi

Deweloper wymienia na swoich stronach projekty w kilku dzielnicach Batumi i jeden projekt w Tbilisi. Poniższa tabela obejmuje wszystkie sześć ofert Orbi na tej stronie, wraz z tym, co podają własne karty dewelopera; strony ofert zawierają datowane liczby z każdego źródła, a żaden z wierszy nie jest rankingiem.

Tylko centrum handlowe jest tu ofertą komercyjną. Pozostałe to projekty mieszkaniowe, więc kupujący, który porównuje je z centrum handlowym, porównuje ze sobą różne produkty: lokal handlowy kupuje się do użytkowania lub wynajmu jako składnik majątku firmowego, mieszkanie do zamieszkania lub wynajmu jako lokal mieszkalny, a zasady podatkowe i rejestracyjne z dwóch poprzednich sekcji odpowiednio się różnią. Gruzińskie oferty wszystkich deweloperów znajdują się na stronie kraju Gruzja.

Orbi Group (deweloper)

Orbi Group opisuje samą siebie na swojej stronie About jako dewelopera nieruchomości w Gruzji i Europie, specjalizującego się w nieruchomościach inwestycyjnych. Strona podaje liczby obrazujące skalę, między innymi 28 lub więcej lat działalności, ponad cztery miliony metrów kwadratowych ukończonej powierzchni projektów, 55 biur i ponad 12 000 pracowników; są to własne oświadczenia grupy, a inne strony tego samego serwisu używają dla niektórych z nich innych liczb, na przykład 26 lat na stronie komercyjnej.

Strona dewelopera w serwisie Korter podaje, że grupa buduje od 1998 roku. Strona About nie wymienia żadnego założyciela, żadnego właściciela ani żadnej zarejestrowanej spółki. Działalność hotelowa grupy, Orbi Hotels, prowadzi hotel w Orbi City według strony hotelu, której stopka wymienia LTD ORBI GROUP BATUMI.

Sekcja kontaktowa serwisu internetowego grupy wymienia biura w Tbilisi i Batumi, Frankfurcie, Warszawie, Astanie i Ałmaty, Stambule, Baku i Moskwie. Strona About mówi, że grupa współpracuje z uznanymi na arenie międzynarodowej markami przy zarządzaniu apartamentami i obsłudze kompleksów, lecz żadnej z nich nie wymienia. Strony internetowe grupy są źródłem wszystkiego, co znajduje się w tej sekcji; podmiot zawierający umowę sprzedaży jest wskazany w umowie.

Często zadawane pytania

Czym jest Orbi City Mall Batumi?

To handlowo-rozrywkowe podium kompleksu Orbi City przy ulicy Khimshiashvili w Batumi, przedstawiane przez Orbi Group jako nowe centrum miejskie. Karta dewelopera podaje, że centrum zostało otwarte w 2026 roku oraz że powierzchnie komercyjne są dostępne na sprzedaż, a angielska strona projektu mówi, że gości blisko 250 marek. Przeczytane strony nie podają ceny, powierzchni ani liczby lokali na sprzedaż, więc wszystko, co wykracza poza te informacje, trzeba potwierdzić na piśmie.

Czy Orbi City Mall Batumi jest mieszkaniowe, czy komercyjne?

Jest komercyjne, a nie mieszkaniowe. Według formularza zgłoszenia najmu lokale to sklepy, restauracje i podobne jednostki, a deweloper nazywa je powierzchniami komercyjnymi. Nie są to mieszkania, więc przepisy dotyczące mieszkań zawarte w Kodeksie podatkowym, takie jak stawka 5% od najmu mieszkalnego, są napisane dla innego produktu. Mieszkania Orbi City wokół centrum handlowego to odrębna sprawa i mają własną stronę oferty na tej stronie internetowej.

Co deweloper podaje o cenie lokalu?

Nic. Ani strona projektu, karta na liście projektów, strona o nieruchomościach komercyjnych i strona najmu nie podają ceny, ceny za metr kwadratowy ani czynszu. Strony Chapman Taylor, które podają powierzchnie dla całego projektu, również nie podają żadnych cen. Cennik z numerami lokali i powierzchniami jest więc pierwszym dokumentem, o który należy poprosić dewelopera, razem z oświadczeniem, czy cena zawiera VAT.

Czy Orbi City Mall Batumi zostało otwarte?

Karta dewelopera na liście projektów mówi, że centrum zostało otwarte w 2026 roku. Rosyjska strona projektu mówi o markach, które dopiero będą reprezentowane, a strona projektu architekta, w brzmieniu z 9 listopada 2026 r., pokazuje wiersz statusu odpowiadający etapowi projektowania. Źródła nie mówią, które z tych stwierdzeń jest najnowsze, więc kupujący prosi o datę dopuszczenia do użytkowania i pozwolenie dla tej części podium, która zawiera lokal.

Jak duże jest centrum handlowe?

Źródła różnią się między sobą i nie podają żadnej wspólnej miary. Strona najmu podaje 80 000 sqm, natomiast wykaz Chapman Taylor dla szerszego projektu Orbi City wymienia pozycję centrum handlowego o powierzchni 8 159 m² i pozycję handlu o powierzchni 27 705 m² w ramach 126 139 m² powierzchni zabudowy brutto. Przewodnik nie próbuje ich uzgadniać. Powierzchnią, która liczy się przy zakupie, jest ta, którą wskazano w umowie i na planie katastralnym.

Czy cudzoziemiec może kupić powierzchnię komercyjną w Gruzji?

Kodeks cywilny wymaga formy pisemnej czynności i wpisu własności do Rejestru Publicznego i w tym przepisie nie rozróżnia według obywatelstwa. Ograniczenia, które wynikają z przeczytanych tekstów, dotyczą gruntów rolnych. Kupić może również spółka zarejestrowana w Gruzji, a NAPR podaje opłatę rejestracyjną dla spółki. Przewodnik o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji, omawia tę kwestię szerzej.

Czy zakup lokalu daje zezwolenie na pobyt?

Agencja Rozwoju Usług Publicznych wymienia krótkoterminowe zezwolenie dla cudzoziemca posiadającego tytuł do nieruchomości innej niż grunt rolny o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w lari, ocenionej przez certyfikowanego rzeczoznawcę. Jej strona nie wspomina o powierzchniach komercyjnych, a sam zakup nie jest zezwoleniem. To, czy dany lokal zostanie przyjęty, jest pytaniem do Agencji, a niższa kwota podawana przez starszą stronę jest nieaktualna.

Czy od powierzchni komercyjnej pobiera się VAT?

Kodeks podatkowy ustala VAT na 18% i traktuje dostawę budynku lub budowli niemieszkalnej jako działalność gospodarczą w każdym przypadku. Jego lista zwolnień wymienia działki gruntu, a nie powierzchnię komercyjną. To, czy podana cena zawiera VAT i czy kupujący zarejestrowany jako podatnik VAT może go odliczyć, zależy od umowy i od kupującego. Cennik powinien to wskazywać, a księgowy powinien przeczytać umowę.

Jaki podatek od nieruchomości dotyczy właściciela?

Dla osoby fizycznej ustawa nr 1874 z 30 września 2026 r. ustala stawkę 0,8% do 1% wartości rynkowej, gdy dochód rodziny w poprzednim roku przekroczył GEL 100 000, ze zwolnieniem przy kwocie równej lub niższej. Dla przedsiębiorstwa Kodeks ustala do 1% średniej rocznej wartości księgowej netto. Revenue Service rozstrzyga każdy przypadek indywidualnie i publikuje terminy składania, czyli 1 i 15 listopada.

Jakich dokumentów należy żądać przed rezerwacją?

Do najważniejszych należą cennik z numerami lokali i powierzchniami, plan kondygnacji, nazwa i numer identyfikacyjny strony umowy z wypisem z rejestru, klauzula odbioru, harmonogram płatności i rachunek odbiorczy, dokumenty budowlane i dopuszczające do użytkowania, wszelkie umowy najmu dotyczące lokalu oraz umowa o zarządzanie częściami wspólnymi ze stawką opłaty za metr kwadratowy. Lista w sekcji 5 porządkuje je w odpowiedniej kolejności.

Źródła i ostatnia weryfikacja

Ostatnia weryfikacja: 9 listopada 2026 r. Źródła:

• Orbi Group: strona projektu Orbi City Mall (angielska)
• Orbi Group: strona projektu Orbi City Mall (rosyjska)
• Orbi Group: lista projektów z kartą Orbi City Mall
• Orbi Group: strona o nieruchomościach komercyjnych
• Orbi Group: strona projektu Orbi City (angielska)
• Orbi Group: strona projektu Orbi City (rosyjska)
• Orbi Group: strona główna
• Orbi Group: strona About
• Orbi Group: często zadawane pytania
• Orbi City Malls: strona najmu
• Chapman Taylor: strona projektu ORBI City
• Chapman Taylor: wiadomość z 17 lipca 2025 r.
• Orbi Hotels: strona hotelu Orbi City
• Korter: Orbi City, Batumi
• Korter: strona dewelopera Orbi Group
• Wikipedia: lista najwyższych budynków w Gruzji
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst ujednolicony z 28 października 2026 r. (matsne.gov.ge)
• Kodeks cywilny Gruzji (matsne.gov.ge)
• Ustawa Gruzji o stowarzyszeniach właścicieli mieszkań (matsne.gov.ge)
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: opłaty za rejestrację działalności
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: zezwolenia na pobyt
• Revenue Service Gruzji: podatek od nieruchomości
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy wymiany (USD 1 = GEL 2,5949 w dniu 9 listopada 2026 r.)
• Geostat: liczba ludności na 1 stycznia 2026 r.
• Geostat: statystyki turystyki przyjazdowej 2025
• Visit Ajara: Bulwar Batumi
• Visit Ajara: Plac Europy
• EY Georgia Tax and Law Brief, lipiec–wrzesień 2026 r.
• OpenStreetMap: prawa autorskie i licencja danych (współrzędne punktów orientacyjnych)
• Project OSRM: usługa wyznaczania tras użyta do odległości drogowych

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.