Gumbati Portline Batumi: 6 z 300 mieszkań dostępnych, 2026

Gumbati Portline Batumi to 23-piętrowa wieża mieszkalna przy ulicy Tengiz Makatsaria 11 w Starej Części Batumi, w której deweloper Gumbati Group podaje 309 apartamentów, a jego własny selektor mieszkań wykazywał 13 listopada 2026 r. 6 dostępnych mieszkań spośród 300 ujętych w wykazie.

Ten przewodnik po projekcie Gumbati Portline Batumi opiera się na stronie projektu dewelopera, jego publicznym wykazie mieszkań i broszurze oraz na serwisach ogłoszeniowych, które prezentują budynek, w stanie z 13 listopada 2026 r. Liczba pięter, łączna liczba mieszkań, odległość od morza, termin odbioru i ceny różnią się w poszczególnych źródłach, dlatego każda liczba jest podana ze źródłem i datą, a żadna nie jest wybierana jako właściwa.

Przewodnik dodaje liczniki statusów według pięter, wyliczenia na podstawie podanych cen, gruzińskie zasady dotyczące zakupu, podatków i pobytu oraz listę rzeczy, o które kupujący może poprosić na piśmie.

Przegląd projektu Gumbati Portline Batumi

Na stronie projektu na gumbati.ge deweloper opisuje Portline jako 23-piętrowy kompleks z 309 apartamentami od 32 m², położony przy ulicy Tengiz Makatsaria 11 w Starej Części Batumi, około 500 m od linii brzegowej. Strona podaje, że apartamenty oferowane są po pełnym remoncie, umeblowane i wyposażone, wymienia centrum fitness, otwarty taras, ogród krajobrazowy i kawiarnię z lounge oraz zalicza projekt do kategorii „Current” (bieżące). Sformułowania pochodzą od dewelopera, a strona została odczytana 13 listopada 2026 r.

Strona nie podaje ani terminu odbioru, ani informacji o zakończeniu budowy. Tekst strony nie zawiera cennika. Selektor mieszkań, który za nią stoi, ładuje publiczny wykaz mieszkań obejmujący 300 wykazanych mieszkań, z których każde ma status; 13 listopada 2026 r. 6 z nich oznaczono jako dostępne, a ceny poszczególnych mieszkań poniżej pochodzą z tego wykazu. W kolejnych sekcjach każda liczba i każda cena jest podana wraz ze źródłem.

Inne strony w kilku punktach nie zgadzają się ani z deweloperem, ani między sobą. Korter, portal nieruchomości, podaje 19 pięter, 225 apartamentów i 250 m do morza. Strony agencji podają odbiór w czwartym kwartale 2026 r., w grudniu 2026 r. i w trzecim kwartale 2027 r. Ten przewodnik zestawia te liczby w tabelach i nie dokonuje wyboru między nimi.

Pozostałe sekcje układają się w kolejności, w jakiej kupujący napotyka kolejne pytania: co źródła mówią o budynku, co według selektora dewelopera jest dostępne, jak porównują się ceny, jakie są warunki płatności i wykończenia, gdzie stoi budynek oraz co muszą obejmować gruzińskie przepisy i umowa.

Co każde źródło podaje o statusie, odbiorze, piętrach, mieszkaniach i odległości od morza

Osiem publicznych stron mówi coś o tym, kiedy budynek zostanie przekazany, jak jest wysoki, ile ma mieszkań albo jak daleko stoi od wody. Odczytano je 13 listopada 2026 r. i nie są ze sobą zgodne. Każda tabela poniżej pokazuje liczbę podaną przez daną stronę wraz z datą tej strony, a żadna liczba nie jest przedkładana nad inną.

Najpierw odbiór. Własna strona dewelopera i jego broszura nie podają daty. Daty na pozostałych stronach rozciągają się od czwartego kwartału 2026 r. do trzeciego kwartału 2027 r., a dwie ostatnie strony w tabeli zawierają pola z etapu planowania: ogłoszenie z 2023 roku i nieopatrzoną datą stronę projektu.

Dwa ostatnie wiersze zawierają pola z etapu planowania, z 2023 roku i ze strony bez daty, która pokazuje lata 2025 i 2026; zachowano je, ponieważ kupujący spotka je na portalach. Korter pokazuje też osiem punktów ze zdjęciami postępu budowy, z ostatnią aktualizacją w październiku 2026 r. Wpis OpenStreetMap dla budynku pod numerem 11, odczytany 13 listopada 2026 r., oznacza go jako budowany (way 1118995705); są to dane współtwórców mapy i mogą się spóźniać.

Żadna ze stron odczytanych na potrzeby tego przewodnika nie podaje pozwolenia na użytkowanie ani zaświadczenia o oddaniu budynku do użytku. To zwykła pozycja, o którą prosi się na piśmie, i znajduje się na liście w sekcji 9.

Dalej piętra, mieszkania i metraże. Deweloper podaje 309 apartamentów w tekście i broszurze, natomiast jego wykaz mieszkań wymienia 300 mieszkań na piętrach od 3 do 22, po piętnaście na każdym piętrze. Dziewięciu mieszkań stanowiących różnicę między tymi dwiema sumami nie wymieniono, a strona nie mówi, gdzie się znajdują. Korter podaje mniejszą liczbę mieszkań i mniejszą liczbę pięter niż deweloper.

Odległość od morza to trzeci punkt, w którym strony się różnią. Tekst strony dewelopera mówi o około 500 m od linii brzegowej, natomiast jego broszura wymienia morze w odległości 100 m, kasyno w odległości 50 m, kolejkę linową 450 m i Piazza 900 m. Portale podają 250 m lub 100 m. Jako dodatkowy punkt odniesienia dodano odległość w linii prostej wyliczoną z publicznych danych mapowych.

Czas dojścia pieszo, odległość w linii prostej i odległość drogą mierzą różne rzeczy, a linia brzegowa w pobliżu portu może być nabrzeżem, a nie plażą. Odległość, która ma znaczenie dla konkretnego mieszkania, należy zmierzyć na miejscu, a tabela jest wskazówką, jak daleko od siebie leżą podane liczby, a nie ich rankingiem.

Zasób w Gumbati Portline Batumi na 13 listopada 2026 r.: co pokazuje selektor mieszkań dewelopera

Strona dewelopera pozwala odwiedzającemu przeglądać piętra i mieszkania. Za nią stoi publiczny wykaz mieszkań, który zwykłe zapytanie internetowe zwróciło 13 listopada 2026 r. Obejmuje on 300 mieszkań na piętrach od 3 do 22 i nadaje każdemu status. Poniższe liczby pochodzą z wykazu z tego dnia. Są to własne dane dewelopera i nie obejmują mieszkań sprzedawanych przez pośredników na rynku wtórnym ani wystawionych na portalach.

Sześć dostępnych mieszkań to całość zasobu dewelopera, jaki pokazuje selektor. Strona nie mówi, co obejmuje rezerwacja ani jak długo trwa, dlatego 23 zarezerwowane mieszkania są tu liczone jako niedostępne. Pięć z sześciu ma w wykazie cenę. Tabela podaje zapisaną cenę, zapisaną powierzchnię samego mieszkania oraz cenę za m², wyliczoną z tych dwóch wartości.

Pięć mieszkań z ceną daje razem USD 518 604 na 287,6 m², czyli średnio około USD 1 803 za m² (wyliczenie). Najtańsze, mieszkanie 603 na szóstym piętrze, jest zapisane na USD 70 829 za 51,7 m². Najdroższe, mieszkanie 1601 na szesnastym piętrze, to mieszkanie z 2 sypialniami o powierzchni 70,3 m², zapisane na USD 135 679. Mieszkanie 2215 na dwudziestym drugim piętrze, 49,8 m², nie ma pola ceny.

W przypadku trzech z sześciu zapisana powierzchnia nieznacznie różni się od powierzchni układu: 51,7 m² wobec 55 m² dla mieszkania 603, 53,4 wobec 53,2 m² dla mieszkania 2109 i 49,8 wobec 49,6 m² dla mieszkania 2215.

Znacznik rekordu to data, którą wykaz przypisuje każdemu rekordowi; dla tych sześciu mieszkań rozciąga się od 29 maja 2023 r. do 23 stycznia 2025 r.

W wykazie flaga ukrycia ceny ma wartość 1 dla 299 z 300 mieszkań, więc strona może nie wyświetlać cen poszczególnych mieszkań, mimo że wykaz je przechowuje. Dane strony zawierają też po jednej cenie minimalnej dla każdego typu: USD 62 480 dla kawalerek, 61 776 dla dużych kawalerek, 70 829 dla mieszkań z 1 sypialnią i 133 570 dla mieszkań z 2 sypialniami. Tylko liczba dla 1 sypialni należy do dostępnego mieszkania (603). Liczby dla kawalerek należą do zarezerwowanych mieszkań 1905 i 1904, a liczba dla 2 sypialni do zarezerwowanego mieszkania 1501.

Te zapisane ceny i ceny z serwisów ogłoszeniowych w sekcji 5 nie zgadzają się dla mieszkań o podobnej powierzchni. Strona nie podaje daty cen, a znaczniki rekordów sześciu mieszkań przypadają na okres od około 1,8 do 3,5 roku przed 13 listopada 2026 r. (wyliczenie). To, czy zapisana cena jest aktualną ceną katalogową, to pytanie do sprzedawcy i znajduje się na liście w sekcji 9.

FAQ dewelopera podaje, że osoba fizyczna lub prawna z dowolnego kraju może kupić nieruchomość w Gruzji, że do rozpoczęcia wystarczy dokument tożsamości, a kolejne kroki to umowa, płatność i rejestracja w Rejestrze Publicznym (strona FAQ). Sekcja 8 zestawia te kroki z oficjalnymi stronami o opłatach i rejestracji.

Wykaz mieszkań piętro po piętrze i układ po układzie: jak czytać listę

300 mieszkań układa się w regularny wzór. Piętra od 3 do 22 mają po piętnaście mieszkań, numerowanych według piętra i pozycji, więc mieszkanie 1714 to czternasta pozycja na siedemnastym piętrze. Pięter 1 i 2 nie ma w wykazie. Korter opisuje podstawę wieży ze szklanymi witrynami, a deweloper nie reklamuje żadnego lokalu użytkowego na sprzedaż, więc to, co znajduje się na tych piętrach, jest pytaniem do dokumentów umowy.

Status według pięter pokazuje, gdzie pozostały mieszkania. Dziewięć z dwudziestu pięter jest całkowicie sprzedanych. Na szóstym, szesnastym, siedemnastym, dwudziestym pierwszym i dwudziestym drugim piętrze zostało po jednym lub dwa dostępne mieszkania. Wyróżnia się dziewiętnaste piętro z 13 zarezerwowanymi mieszkaniami i 2 sprzedanymi, a na dwudziestym 4 są zarezerwowane. Nic na stronie nie wyjaśnia dlaczego, a rezerwacja może dotyczyć jednego kupującego lub grupy kupujących.

Piętnaście pozycji powtarza się na każdym piętrze z tą samą powierzchnią, co sprawia, że poniższa tabela układów jest dla kupującego, który szuka konkretnego metrażu, bardziej przydatna niż tabela pięter.

Pokazane powierzchnie to zapisane powierzchnie mieszkań na piętrach od 16 do 21, gdzie wykaz jest spójny; mieszkania na 22. piętrze mają zapisane nieco inne powierzchnie, a mieszkanie 2211 jest zapisane na 38,1 m² wobec 32,9 m² dla jego układu. W wykazie zapisano cztery grupy typów, które ten przewodnik nazywa kawalerka, duża kawalerka, 1 sypialnia i 2 sypialnie, zgodnie z listą cen minimalnych na stronie dewelopera.

Według grup typów wykaz zawiera 80 kawalerek (76 sprzedanych, 4 zarezerwowane), 20 dużych kawalerek (19 sprzedanych, 1 zarezerwowana), 180 mieszkań z 1 sypialnią (160 sprzedanych, 15 zarezerwowanych, 5 dostępnych) i 20 mieszkań z 2 sypialniami (16 sprzedanych, 3 zarezerwowane, 1 dostępne). Grupa z 2 sypialniami to układ o powierzchni 70,3 m² na pozycji 01 na każdym piętrze. Pięć z sześciu dostępnych mieszkań to zatem mieszkania z 1 sypialnią, a szóste to mieszkanie z 2 sypialniami.

Wykaz ma ograniczenia jakości danych, o których czytelnik powinien wiedzieć, zanim zaufa jakiemukolwiek pojedynczemu polu. W przypadku 73 mieszkań zapisana powierzchnia różni się od powierzchni układu, do którego należą; dla 15 mieszkań na 3. piętrze nie zapisano powierzchni; a 91 mieszkań nie ma ceny. Na niższych piętrach różnice bywają duże, na przykład mieszkanie 604 jest zapisane na 30,7 m², choć jego układ ma 56,5 m².

Znaczniki rekordów 300 mieszkań rozciągają się od 24 maja 2023 r. do 23 stycznia 2025 r.

Te ograniczenia dotyczą samego wykazu, a nie budynku. To powód, dla którego kupujący powinien opierać się na dokumencie dotyczącym konkretnego mieszkania, z numerem mieszkania, powierzchnią, od której naliczana jest cena, i datą tej ceny, a nie na ekranie pokazującym tylko część pól. Powierzchnię mieszkania ustalają plan w umowie i wypis z rejestru.

Trzy mieszkania w wykazie mają cenę oferty niższą od ceny katalogowej: mieszkanie 913 (USD 95 942 i 94 325), mieszkanie 1102 (89 224 i 87 463) oraz mieszkanie 1301 (129 352 i 127 243). To różnica od 1,6% do 2,0% (wyliczenie). Strona nie wyjaśnia tego pola, i jest to jeszcze jeden powód, by zapytać na piśmie, czy cena zależy od sposobu płatności.

Wskazania cen według źródła i daty

Ceny dewelopera to zapisane wartości z sekcji 3. Portale i agencje podają inne ceny, a liczby nie nakładają się na siebie. Najwyższa zapisana cena za m² wśród pięciu dostępnych mieszkań z ceną to USD 2 060, a najniższa liczba za m² podana przez portal lub agencję w październiku lub listopadzie 2026 r. to USD 2 600. Żadna strona nie wyjaśnia tej różnicy. Może ona odzwierciedlać różne mieszkania, daty lub cenniki, czego publiczne strony nie pozwalają czytelnikowi rozstrzygnąć.

Korter nazywa mieszkania według liczby pokoi, wliczając salon, więc jego mieszkania 2-pokojowe o powierzchni od 47,3 do 58,7 m² odpowiadają temu, co deweloper nazywa mieszkaniami z 1 sypialnią, a jego mieszkanie 3-pokojowe o powierzchni 70,3 m² układowi dewelopera z 2 sypialniami. Korter liczy sześć apartamentów w swoich trzech układach, tyle samo, ile dostępnych mieszkań w selektorze, a powierzchnie i ceny się różnią. Oba zliczenia odnotowano tu wyłącznie jako zbieżność sum.

Jedno mieszkanie jest wymienione przez dwa źródła. batumi.estate podaje apartament 1902 za USD 157 316 na 3 października 2026 r. Wykaz mieszkań dewelopera pokazuje mieszkanie 1902 jako zarezerwowane na 13 listopada 2026 r., z zapisaną ceną USD 103 312 i znacznikiem rekordu z 26 marca 2024 r. Data ogłoszenia na portalu i status mieszkania mogą się różnić po prostu dlatego, że upłynął czas, a status może zmienić się w obu kierunkach.

Welcomegeo wymienia pięć mieszkań na piętrach 15, 17, 19 i 20 bez numerów mieszkań. Według piętra i powierzchni każde odpowiada jednej pozycji w wykazie dewelopera: mieszkania 1501, 1702, 1902, 2001 i 2003. Na 13 listopada 2026 r. wykaz dewelopera oznacza cztery z nich jako zarezerwowane, a jedno jako sprzedane. Status może się zmienić w obu kierunkach między datą ogłoszenia a późniejszym odczytem, dlatego każdy wiersz tabeli ma swoją datę.

Kwoty w gruzińskich lari na residence-estate.ge przeliczono po oficjalnym kursie GEL 2,5935 za USD, ustalonym przez Narodowy Bank Gruzji (NBG) na 13 listopada 2026 r. Przy tym kursie jego cena „od” GEL 197 678 to około USD 76 200, co zgadza się z USD 76 153 w tytule strony, więc tytuł i treść tej strony opisują tę samą liczbę w dwóch walutach. Jego liczba za m², GEL 4 208, to przy tym samym kursie około USD 1 620.

Ponieważ źródła się różnią, kupujący porównujący oferty powinien porównywać rzeczy porównywalne: ten sam numer mieszkania, to samo wykończenie, tę samą datę, tę samą podstawę powierzchni i ten sam sposób płatności. Cena w ogłoszeniu nie jest ofertą dewelopera, a cena na liście dewelopera nie jest wyceną, dopóki nie znajdzie się w podpisanym dokumencie.

Płatność, wykończenie i specyfikacja budynku w podanej postaci

Strona projektu na gumbati.ge nie podaje harmonogramu płatności. Jej FAQ mówi, że apartamenty można kupić z ratami wewnętrznymi i (lub) kredytem hipotecznym przez banki partnerskie. Procenty i miesiące na tej stronie pochodzą z portali i agencji, a każda liczba jest podana ze źródłem i datą.

Warunki Korter przekładają się na proste kwoty miesięczne. Poniższa tabela stosuje 30% wpłaty własnej i dwanaście równych rat miesięcznych do czterech cen z tego przewodnika. Jest to ilustracja wyliczona tutaj, bez odsetek i opłat, ponieważ deweloper nie podaje harmonogramu, a umowa może ustalać inne terminy i kwoty.

Plan bez odsetek na pierwszy rzut oka nie zawiera opłaty za finansowanie, ale jest porównywalny z ceną płatną jednorazowo tylko wtedy, gdy obie ceny są takie same. Nie podano, czy cena przy planie 12-miesięcznym jest równa cenie przy jednorazowej płatności, a pole ceny oferty opisane w sekcji 4 jest jednym z powodów, by o to zapytać.

Po stronie banków tekst Korter wymienia TBC Bank jako drogę do kredytu hipotecznego. Żadna ze stron banków odczytanych na potrzeby tego przewodnika nie wymienia projektu, więc to, który bank, jeśli w ogóle jakiś, zatwierdził budynek do finansowania hipotecznego, należy potwierdzić bezpośrednio w banku. Narodowy Bank Gruzji ustala limity wskaźnika kredytu do wartości: 90% dla kredytów w lari i 70% dla kredytów w walucie obcej (wymogi NBG dotyczące PTI i LTV), a decyzję w sprawie wnioskodawcy niebędącego rezydentem podejmuje każdy bank.

Wykończenie to drugi stały punkt w opisie dewelopera. Strona projektu na gumbati.ge podaje, że apartamenty sprzedawane są po pełnym remoncie, umeblowane i wyposażone w niezbędny sprzęt, a broszura pokazuje wizualizacje umeblowanych wnętrz. FAQ dodaje, że apartamenty Gumbati można ogólnie kupić w stanie green frame (stan surowy) lub po pełnym remoncie, ale strona Portline wymienia tylko wariant pod klucz.

Specyfikacja budynku podana przez dewelopera obejmuje elewację wentylowaną, aluminiowe drzwi i okna isoprofile ze szklanymi balustradami, ścianki działowe z bloczków ceramicznych, wejście wyłożone granitem naturalnym i windy OTIS. Korter dodaje szkielet monolityczny, stropy o wysokości 3,0 m, balustrady balkonowe ze szkła hartowanego, centralne ogrzewanie, gaz, wodę, prąd, kanalizację, przyłącza internetu i telewizji oraz liczbę wind osobowych — dwie.

Deweloper wymienia firmę nadzorczą odpowiedzialną za oświetlenie części wspólnych, sprzątanie, obsługę wind i całodobowy monitoring wideo 24/7, a także za administrację i concierge. Strona opisuje też usługę zarządzania apartamentem na podstawie umowy zarządzania, z elektronicznym systemem dla właścicieli. Warunki opłat są warunkami dewelopera i nie są tu powtarzane; kupujący może je przeczytać w umowie.

Trzy rzuty w broszurze podają powierzchnie pomieszczeń. Sumy, które drukuje broszura, są o 0,9–2,4 m² wyższe niż suma wymienionych w niej pomieszczeń, a broszura nie mówi, co obejmuje ta różnica. To powód, by zapytać, od której powierzchni naliczana jest cena.

Rzuty z broszury o powierzchni 57,7, 49,1 i 32,4 m² nie odpowiadają żadnej powierzchni układu w wykazie mieszkań, gdzie najbliższe wielkości to 58,3, 49,6 i 32,9 m². Broszura przedstawia rzuty jako przykłady projektu wnętrz i wspomina o apartamentach z możliwością dowolnej aranżacji.

Lokalizacja Gumbati Portline Batumi: ulica Makatsaria, Boni-Gorodok i port

Adres to ulica Tengiz Makatsaria 11 w Batumi. Pinezka dewelopera na mapie znajduje się w punkcie 41,645304 N, 41,650616 E, a pinezka Korter i wpis OpenStreetMap dla budynku pod numerem 11 zgadzają się z nią z dokładnością do około 3 m (wyliczenie). Deweloper zalicza projekt do Starej Części Batumi. Korter umieszcza go w Boni-Gorodok, a OpenStreetMap wymienia kwartał Boni w przedmieściu Boni-Gorodok.

Nazwy dzielnic w Batumi mają charakter opisowy, a stałym identyfikatorem jest adres ulicy. Batumi jest stolicą Adżarskiej Republiki Autonomicznej i, według Wikipedii, drugim co do wielkości miastem Gruzji, z 152 839 mieszkańców w 2014 roku i historycznym Starym Miastem z odnowionych budynków z 19 wieku. Ten sam artykuł opisuje wilgotny klimat podzwrotnikowy ze średnimi rocznymi opadami 2 435 mm, listopadem jako najbardziej deszczowym miesiącem i średnią roczną temperaturą około 14 °C.

Deweloper i portale opisują budynek jako położony w pobliżu portu. Strona firmy Batumi Sea Port zawiera hasło „od 1878 roku” i podaje, że port ma pięć terminali i jedenaście nabrzeży, a Wikipedia wymienia terminale naftowy, drobnicowy, kontenerowy, promów kolejowych i pasażerski. Wizyta obejmująca ulicę i tę stronę budynku, która zwrócona jest ku portowi, pokazuje, jakie jest otoczenie o różnych porach dnia.

Poniższa tabela zestawia odległości do punktów orientacyjnych i usług podane przez źródła. Pochodzą z broszury dewelopera, Korter i Welcomegeo, a czasy dojścia pieszo i odległości drogowe są podane tak, jak wydrukowano. Żadna nie została tu zmierzona, z wyjątkiem wyliczonych pozycji w dwóch ostatnich wierszach.

Własna strona lotniska podaje, że miejski autobus Batumi nr 10 kursuje stałą trasą między lotniskiem a centrum miasta, a taksówka jedzie do centrum miasta około 10 do 15 minut (międzynarodowe lotnisko w Batumi). Wikipedia umieszcza lotnisko 2 km na południe od Batumi i około 20 km od Hopy w Turcji.

Podane liczby dla samego budynku (15 minut, 9 km i 22 minuty) mierzą różne wielkości, a wyliczona linia prosta około 5,8 km jest krótsza niż liczba 9 km.

Kupujący, który planuje mieszkać w budynku przez cały rok, zwróci uwagę na codzienne połączenia: przystanek przy ulicy Szawszeti, z którego według Korter odjeżdżają linie 1a, 4, 8, 12, 12a i 16 oraz busy, oraz czas dojścia pieszo do szkół i sklepów. Kupujący, który planuje przyjeżdżać tylko sezonowo, bardziej zwróci uwagę na lotnisko i drogę pieszo do morza. Oba zestawy liczb są w tabeli i żaden z nich nie został sprawdzony pieszo.

Otoczenie łączy Stare Miasto, kolejkę linową i port. Podane odległości sytuują sklepy, szkoły i transport w zasięgu pieszym. Hałas, ruch i widoki zależą od mieszkania i piętra, a żadne źródło ich nie opisuje.

Zakup w Gruzji: własność, rejestracja, podatki, pobyt i finansowanie

Prawo gruzińskie pozwala cudzoziemcowi być właścicielem mieszkania. Kategorią ograniczoną jest ziemia rolna, którą art. 4 Ustawy organicznej o własności ziemi rolnej zastrzega dla państwa, obywateli i niektórych podmiotów gruzińskich, a mieszkanie w wieży w Batumi nie jest ziemią rolną. Zgodnie z art. 183 Kodeksu cywilnego nabycie rzeczy nieruchomej wymaga czynności prawnej na piśmie i wpisu prawa własności nabywcy w Rejestrze Publicznym.

Poradniki tematyczne omawiają czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji, jak kupić nieruchomość w Gruzji oraz nieruchomości w budowie (off-plan) w Batumi. Kroki i opłaty poniżej odczytano na oficjalnych stronach 13 listopada 2026 r.

Opłata rejestracyjna jest taka sama za wpis zmiany prawa i za wpis zobowiązania związanego z prawem własności: GEL 150 w cztery dni robocze, GEL 270 w jeden dzień roboczy i GEL 350 w dniu złożenia wniosku (opłaty Narodowej Agencji Rejestru Publicznego (NAPR)). Przy kursie GEL 2,5935 za USD to około USD 57,8, 104,1 i 135,0. Szybkość wybrana przez kupującego ustala opłatę, a opłata nie zależy od ceny mieszkania.

Kupujący przebywający poza Gruzją ma dwie zwykłe drogi. Pełnomocnictwo można zalegalizować do użytku w Gruzji, a tabela statusu Haskiej Konferencji odnotowuje, że Konwencja haska o apostille weszła w życie dla Gruzji 14 maja 2007 r. Rejestr prowadzi też usługę smart-contract do rejestrowania praw online podczas wirtualnego spotkania. Którą drogę preferuje sprzedawca, warto potwierdzić przed jakąkolwiek płatnością.

Kwestią właściwą dla budynku, który jest jeszcze wykańczany, jest to, czy każde mieszkanie jest już zarejestrowanym obiektem. Wykaz opłat zawiera osobną usługę rejestracji zobowiązania związanego z prawem własności, czyli wpisu, którego prawnik może szukać tam, gdzie lokal nie jest jeszcze zarejestrowany. To, który z przypadków zachodzi, pokazuje wypis z rejestru.

Zasady podatkowe dla osób fizycznych zmieniły się 30 września 2026 r. Angielski tekst Kodeksu podatkowego na matsne.gov.ge wymienia w historii zmian ustawę nr 1874 z tej daty. Art. 202(5) ustala podatek od majątku osoby fizycznej podlegającego opodatkowaniu, innego niż ziemia, na poziomie nie niższym niż 0,8% i nie wyższym niż 1% wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku. Art. 206(1)(a) znosi opłatę dla rodziny, której dochód w poprzednim roku wyniósł GEL 100 000 lub mniej.

Przegląd podatkowo-prawny EY Georgia za lipiec–wrzesień 2026 r. odnotowuje tę samą zmianę i podaje wcześniejszy limit zwolnienia jako GEL 40 000, dlatego starsze poradniki podają inne przedziały. Art. 201 obejmuje nieruchomości posiadane przez osobę fizyczną, w tym budowę niezakończoną. Termin złożenia zeznania to 1 listopada, a termin zapłaty 15 listopada (art. 205). Służba Dochodów (rs.ge) udostępnia kalkulator podatku od nieruchomości dla osób fizycznych na 2026 rok, a przewodnik o podatku od nieruchomości w Gruzji wyjaśnia składanie zeznania.

Najem i odsprzedaż mają własne zasady. Art. 81 opodatkowuje stawką 5% mieszkaniowy czynsz najmu otrzymany przez osobę fizyczną, która nie dokonuje odliczeń, a także, również stawką 5%, nadwyżkę ze zbycia mieszkania, wobec ogólnej stawki osobistej wynoszącej 20%. Art. 82(1)(f.a) wyłącza z dochodu nadwyżkę ze sprzedaży mieszkania, którego właścicielem było się dłużej niż dwa lata. Art. 166 ustala VAT na 18%, więc umowa powinna wskazywać, czy cena już go zawiera.

W kwestii pobytu Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA) opisuje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca, który posiada tytuł do nieruchomości innej niż rolna o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w lari. Wartość ustala certyfikowany rzeczoznawca, jak stanowi ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców, więc cena z umowy jej nie zastępuje, a wartość równa dokładnie USD 150 000 nie przekracza tego progu. Druga kategoria obejmuje nieruchomości przekraczające USD 300 000.

Strony podające inne liczby dotyczące pobytu, w tym niektóre strony sprzedażowe, należy sprawdzić na stronie agencji. Przy kursie GEL 2,5935 za USD kwota USD 150 000 to GEL 389 025. Wśród zapisanych cen z sekcji 3 najwyższa, USD 135 679, jest poniżej USD 150 000, natomiast ceny z serwisów ogłoszeniowych dla układu o powierzchni 70,3 m², USD 184 889 i USD 198 949, ją przekraczają. Przewodnik o uzyskaniu zezwolenia na pobyt w Gruzji omawia składanie wniosku.

Warunki kredytu hipotecznego dla nierezydentów różnią się w zależności od banku, a przewodnik o kredycie hipotecznym w Gruzji dla cudzoziemców przedstawia ogólną sytuację. Zasady podano w brzmieniu opublikowanym w dniach odczytu. Lektura rzeczywistej umowy przez prawnika jest nadal potrzebna, ponieważ powyższe zasady streszczają publiczne strony.

O co poprosić na piśmie przed rezerwacją

Strona dewelopera podaje liczbę mieszkań, zakres powierzchni, opis wykończenia i listę udogodnień oraz selektor mieszkań ze statusami. Sama rezerwacja wymaga czegoś więcej niż to. Każda pozycja poniżej to zwykła prośba, z którą kupujący może wystąpić przed wpłaceniem zadatku, i każda wynika z luki lub różnicy pokazanej w tabelach powyżej.

1. Numer mieszkania, piętro i powierzchnię, wraz z podstawą powierzchni, od której naliczana jest cena, w tej walucie, w której zawierana jest umowa.
2. Cenę mieszkania na datowanym cenniku oraz potwierdzenie, czy cena zapisana w selektorze jest aktualną ceną katalogową na dziś.
3. Czy cena zależy od sposobu płatności i co oznacza pole ceny oferty w selektorze.
4. Datę odbioru wpisaną do umowy, z definicją tego, co uznaje się za odbiór, i środkiem ochrony na wypadek niedotrzymania terminu.
5. Status oddania budynku do użytku lub pozwolenia na użytkowanie oraz pozwolenie na budowę z dopuszczoną liczbą pięter i mieszkań.
6. Zarejestrowaną nazwę i numer spółki, która podpisuje umowę, oraz jej związek z właścicielem gruntu.
7. Wypis z Rejestru Publicznego dla działki i dla lokalu oraz informację, czy lokal jest już zarejestrowanym obiektem.
8. Harmonogram płatności: wpłatę własną, każdą ratę i jej termin, czy plan 12-miesięczny wiąże się z jakąkolwiek opłatą oraz efektywny koszt.
9. Sposób przechowywania wpłat: rachunek powierniczy (escrow) lub rachunek płatniczy albo płatność bezpośrednio na rzecz sprzedawcy, a także pokwitowanie wydawane za każdą wpłatę.
10. Co obejmuje wykończenie pod klucz i pakiet mebli, z listą sprzętu, oraz czego nie obejmuje.
11. Zasady opłat eksploatacyjnych za firmę nadzorczą, concierge, sprzątanie, windy i ochronę oraz ich koszt za m².
12. Umowę zarządzania, jeśli wybrano usługę zarządzania apartamentem: jej okres, opłaty i warunki wyjścia. Skorzystanie z usługi jest wyborem kupującego, a nie warunkiem zakupu.
13. Czy dla tego budynku dostępny jest kredyt hipoteczny w wymienionym banku i czego bank wymaga od nierezydenta.
14. Co znajduje się na piętrach 1 i 2 oraz czy miejsca parkingowe są sprzedawane z mieszkaniem, czy osobno.
15. Sposób rejestracji własności po odbiorze i podział kosztów między kupującego i sprzedającego.

Pisemne odpowiedzi powinny znaleźć się w umowie lub w jej załączniku, ponieważ strony internetowe zmieniają się bez zapowiedzi. Warunki zwrotu zadatku zapisane w formularzu rezerwacji warto przeczytać przed jego podpisaniem.

Jak Gumbati Portline Batumi wypada na tle innych projektów Gumbati i pobliskich ofert w Batumi

Lista bieżących projektów dewelopera obejmuje pięć, wszystkie w Batumi lub blisko niego. Tabela zestawia ten budynek z pozostałymi czterema, na podstawie tego, co strony dewelopera i publiczne wykazy mieszkań pokazywały 13 listopada 2026 r. Liczby są takie, jakie podało każde źródło, z jego własnym statusem i ceną.

Pięć projektów różni się wysokością, dzielnicą, etapem i tym, co podaje deweloper, więc tabela przedstawia dane i niczego nie szereguje. Liczby mieszkań dla czterech sąsiednich projektów pochodzą z tego samego rodzaju publicznego wykazu i z tej samej daty, a każdy przewodnik wyjaśnia własne źródło.

Oferty innych deweloperów w tej samej części Batumi podano poniżej jako kontekst. To odrębne budynki z własnymi stronami, a fakty są takie, jak zapisał je każdy przewodnik na podstawie własnej strony dewelopera.

Dla szerszego obrazu strona o Batumi w tym serwisie (oferty w Batumi) oraz strona o Gruzji (oferty w Gruzji) pokazują inne budynki, które mają swój przewodnik. Porównanie rzeczy porównywalnych wymaga tego samego wykończenia, tej samej daty i tej samej podstawy powierzchni.

Gumbati Group (deweloper)

Poniższy opis opiera się wyłącznie na własnych stronach dewelopera. Strona „O nas” podaje, że firma deweloperska i budowlana Gumbati powstała w 1998 roku, początkowo koncentrowała się na rekonstrukcji i remontach, a w rozwój nieruchomości jest zaangażowana od 2005 roku. Dodaje, że w 2019 roku firma zaczęła oferować usługi typu hotelowego w swoich nieruchomościach mieszkalnych, a w 2020 roku rozpoczęła budowę apartamentów typu hotelowego oraz że posiada certyfikat ISO 9001-2015 w zakresie zarządzania jakością.

Strona główna zawiera blok statystyk, który podaje 15+ projektów deweloperskich, 26+ lat doświadczenia, 300+ zatrudnionych specjalistów i 1 000 000+ wybudowanych metrów kwadratowych. To własne liczby firmy. Sekcja projektów na gumbati.ge wymienia jako bieżące Strada, Montemar, Boulevard Point, Midtown i Portline, a jako ukończone dziewięć projektów, wśród nich Gumbati Residence, Vere District i Vake Residence.

Strona z polityką prywatności podaje nazwę podmiotu: Gumbati Group LLC (polityka prywatności). Odczytane strony nie podają numeru rejestracyjnego ani nazwy podmiotu, który podpisuje umowy sprzedaży dla Portline, co jest punktem do sekcji 9. Korter wymienia Gumbati Group jako dewelopera działającego od 1998 roku i pokazuje Portline jako projekt bieżący z ukończeniem w Q4 2026.

Na stronach Portline nie wymieniono architekta. Broszura mówi, że projektanci firmy przygotowują układy wnętrz. Żadne partnerstwo z bankiem ani z marką hotelową dla tego budynku nie zostało potwierdzone na stronie samego partnera i nie jest tu twierdzone.

Często zadawane pytania

Gdzie znajduje się Gumbati Portline Batumi i w jakiej dzielnicy?

Stoi przy ulicy Tengiz Makatsaria 11 w Batumi, według dewelopera, który zalicza go do Starej Części Batumi. Korter i OpenStreetMap umieszczają go w okolicy Boni-Gorodok. Pinezki dewelopera, Korter i OpenStreetMap zgadzają się z dokładnością do około 3 m. Stałym identyfikatorem jest adres ulicy, a wypis z rejestru potwierdza, co jest tam zarejestrowane.

Ile mieszkań jest dostępnych w Gumbati Portline Batumi?

Na 13 listopada 2026 r. wykaz mieszkań dewelopera pokazywał 6 dostępnych, 23 zarezerwowane i 271 sprzedanych spośród 300 wykazanych mieszkań. Tych sześć to mieszkania 603, 1601, 1714, 2102, 2109 i 2215 na piętrach 6, 16, 17, 21, 21 i 22. Tekst dewelopera mówi o 309 apartamentach, a dziewięciu mieszkań stanowiących różnicę między tymi dwiema sumami nie wymieniono.

Ile kosztuje mieszkanie w Gumbati Portline Batumi?

Wykaz mieszkań dewelopera zapisuje USD 70 829–135 679 dla pięciu z sześciu dostępnych mieszkań, a dla szóstego nie zapisuje ceny. Korter podaje od USD 128 656 według stanu na 10 listopada 2026 r., a Welcomegeo USD 128 656–198 949. Źródła nie nakładają się na siebie, a cena staje się wiążąca dopiero wtedy, gdy znajdzie się w podpisanym dokumencie.

Kiedy budynek zostanie przekazany?

Deweloper nie podaje terminu odbioru. Korter podaje czwarty kwartał 2026 r., Realting grudzień 2026 r., a Welcomegeo trzeci kwartał 2027 r., każdy ze swoją własną datą. Termin, który wiąże kupującego, to ten wpisany do umowy, razem z definicją odbioru.

Ile pięter i mieszkań ma budynek?

Deweloper podaje 23 piętra i 309 apartamentów, natomiast jego wykaz mieszkań wymienia 300 mieszkań na piętrach od 3 do 22. Korter podaje 19 pięter i 225 apartamentów. Pozwolenie i zestawienie lokali to dokumenty, które rozstrzygają liczby dla konkretnego mieszkania.

Jakie wykończenie mają mieszkania?

Deweloper podaje, że apartamenty są sprzedawane po pełnym remoncie, umeblowane i wyposażone w sprzęt AGD. Broszura pokazuje wizualizacje umeblowanych wnętrz oraz rzuty z powierzchniami pomieszczeń. Lista tego, co obejmuje pakiet pod klucz, pozycja po pozycji, należy do umowy.

Jak działa plan z 30% wpłaty własnej i 12 miesiącami?

Korter podaje 30% wpłaty własnej i wewnętrzne raty bez odsetek do 12 miesięcy. Strona dewelopera nie podaje harmonogramu. Przy cenie USD 110 210 warunki te oznaczałyby około USD 33 063 wpłaty własnej i dwanaście rat po około USD 6 429, co jest wyliczeniem dokonanym tutaj, a nie wyceną.

Czy cudzoziemiec może kupić w Gumbati Portline Batumi i uzyskać zezwolenie na pobyt?

Cudzoziemcy mogą być właścicielami mieszkań w Gruzji, a prawo własności jest wpisywane do Rejestru Publicznego. W sprawie krótkoterminowego zezwolenia na pobyt Agencja Rozwoju Usług Publicznych bierze pod uwagę nieruchomość inną niż rolna, której oszacowana wartość rynkowa przekracza równowartość USD 150 000 w lari. Test opiera się na oszacowanej wartości rynkowej, a cena z umowy jej nie zastępuje.

Jaki podatek od nieruchomości dotyczy mieszkania w tym budynku?

Od 30 września 2026 r. majątek osoby fizycznej inny niż ziemia jest zwolniony, jeśli rodzina zarobiła w poprzednim roku nie więcej niż GEL 100 000. Powyżej tej kwoty art. 202(5) ustala 0,8–1% wartości rynkowej na koniec roku. Termin złożenia zeznania to 1 listopada, a termin zapłaty 15 listopada.

Jak daleko od morza jest Gumbati Portline Batumi?

Źródła podają 500 m (tekst dewelopera), 250 m (Korter, Welcomegeo) i 100 m (broszura, Realting). Wyliczenie z publicznych danych mapowych daje około 220 m w linii prostej do najbliższej linii oznaczonej jako linia brzegowa. Liczby te mierzą różne rzeczy, więc wiarygodnym sprawdzeniem jest wizyta na miejscu pieszo.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 13 listopada 2026 r. Źródła:

• Gumbati Group: strona projektu Portline na gumbati.ge, odczytana 13 listopada 2026 r.
• Gumbati Group: publiczny wykaz mieszkań używany przez selektor mieszkań (projekt 151), odczytany 13 listopada 2026 r.
• Gumbati Group: broszura Portline w PDF (nazwa pliku datowana na 24 lutego 2026 r.)
• Korter: Portline by Gumbati w Batumi, ceny i dostępność z 10 listopada 2026 r., odczytane 13 listopada 2026 r.
• Welcomegeo: RC Gumbati Portline, ceny zaktualizowane 4 listopada 2026 r.
• Realting: ogłoszenie 3866117, ostatnia aktualizacja 15 sierpnia 2026 r.
• residence-estate.ge: strona projektu Portline by Gumbati, bez daty, odczytana 13 listopada 2026 r.
• batumi.estate: apartament 1902 w Portline by Gumbati, z 3 października 2026 r.
• yourmove.ge: ogłoszenie PORTLINE by Gumbati Group, zaktualizowane 12 sierpnia 2023 r.
• OpenStreetMap: way 1118995705 (budynek w budowie, 11 Tengiz Makatsaria St), odczytano 13 listopada 2026 r.
• Gumbati Group: strona FAQ
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy walut (USD 1 = GEL 2,5935 na 13 listopada 2026 r.)
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• Wikipedia: Batumi
• Batumi Sea Port: strona firmy
• Wikipedia: port w Batumi
• Międzynarodowe lotnisko w Batumi: dojazd na lotnisko i z lotniska
• Wikipedia: międzynarodowe lotnisko w Batumi
• Ustawa organiczna o własności ziemi rolnej, matsne.gov.ge
• Kodeks cywilny Gruzji, art. 183, matsne.gov.ge
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu Konwencji o apostille
• NAPR: usługa rejestracji smart-contract
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• Gumbati Group: strona z polityką prywatności
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski, matsne.gov.ge
• EY Georgia: przegląd podatkowo-prawny za lipiec–wrzesień 2026 r.
• Służba Dochodów Gruzji: strona o podatku od nieruchomości i kalkulator
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: zezwolenia na pobyt
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców, matsne.gov.ge
• Gumbati Group: strona „O nas”
• Gumbati Group: strona główna z blokiem statystyk
• Korter: strona dewelopera Gumbati Group, odczytana 13 listopada 2026 r.

Odległości, liczby za m², ilustracje rat, udziały statusów i sumy pomieszczeń są wyliczone na podstawie liczb podanych w tekście i nie są opublikowanymi cenami. To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.