Nieruchomości w Turcji

Czym naprawdę jest ta lista

Zacznijmy od uczciwego określenia zakresu. Strona nosi tytuł „Turcja”, ale każdy z poniższych projektów to mieszkanie w Stambule. Nie ma tu Antalyi, Bodrum, Fethiye ani Alanyi. Nie ma willi, domów szeregowych ani działek. Jeśli szukasz wakacyjnego domu nad Morzem Śródziemnym, to nie jest ta lista — i żadna oprawa graficzna nie powinna udawać, że jest inaczej.

To natomiast dość zwarty i poważny zestaw mieszkań w jednym mieście, rozłożony na dziesięć dzielnic po obu stronach Bosforu, w przedziale od 260 000 do 684 000 dolarów. Ta wąskość nie jest wadą, jeśli zależy ci właśnie na Stambule. Ale trzeba to powiedzieć wprost.

Turcja w skrócie

Dziesięć projektów według ceny

Uwaga do tabeli. Hayat Vision jest na dole nie dlatego, że jest najdroższy, lecz dlatego, że w ogóle nie jest wyceniony w dolarach — o tym niżej.

Osobno: JW Marriott Residences Tarabya w Tarabyi (od 355 000 $) istnieje na razie tylko w angielskiej wersji serwisu, dlatego nie pojawia się w dziale polskim.

Próg 400 000 — projekt po projekcie

To najważniejsza liczba na tej stronie. Tureckie obywatelstwo za inwestycję wymaga zakupu nieruchomości za 400 000 dolarów lub więcej, z wyceną licencjonowanego rzeczoznawcy i utrzymaniem własności przez trzy lata. Mniej więcej połowa listy ten próg przekracza, połowa nie.

Na Maslak Vision warto spojrzeć dwa razy. Cena wyjściowa to 394 000 $, czyli sześć tysięcy poniżej progu. Kupujący, któremu zależy na paszporcie, nie może wziąć najtańszego mieszkania w tym budynku — potrzebuje większego, a różnica między „kwalifikuje się” a „nie kwalifikuje się” to około 1,5% ceny. Takie szczegóły zwykle wychodzą na etapie wyceny, a nie na etapie wyboru.

I jeszcze jedno: liczy się wartość z oficjalnego operatu szacunkowego, a nie kwota z broszury. Jeśli wycena wypadnie poniżej 400 000 przy nieco wyższej cenie zakupu, wniosek przepadnie. Zostaw margines.

Hayat Vision i problem liry

Dziewięć z dziesięciu projektów jest wycenionych w dolarach amerykańskich. Hayat Vision w Pendiku jest wyceniony w lirach tureckich — ₺5 920 000 — i ta jedna różnica zmienia sposób czytania oferty.

Cena w lirach nie jest ceną stałą w twojej walucie. Jej równowartość w dolarach zmienia się codziennie, a lira od dłuższego czasu się osłabia, więc ta sama oferta może wyglądać wyraźnie taniej lub drożej w zależności od momentu przewalutowania. Oznacza to również, że liczby nie da się porównać wprost z pozostałymi w tabeli powyżej ani odnieść do progu 400 000 bez przypisania kursu do konkretnej daty.

Jeśli rozważasz ten obiekt, poproś o wycenę dolarową ważną do wskazanej daty i sprawdź, w jakiej walucie sporządzona jest sama umowa. To ta liczba decyduje o tym, ile faktycznie zapłacisz.

Strona europejska, strona azjatycka

Stambuł dzieli Bosfor, a strona wpływa na dojazdy, profil najemcy i krąg przyszłych nabywców mocniej, niż przyznaje większość tabel cenowych.

Strona europejska — sześć. Marina Residences (Beylikdüzü, daleki zachód, przy wodzie), Beneglow (Bahçelievler, gęsta zabudowa miejska), Maslak Vision (Maslak, dzielnica biznesowa), Referans Göktürk (Göktürk, niska zabudowa i zieleń przy lesie) oraz Referans Beşiktaş (Beşiktaş, centralnie i drogo) oraz City Residences (Bomonti w dzielnicy Şişli).

Strona azjatycka — cztery. Hayat Vision (Pendik, daleki wschód, blisko lotniska Sabiha Gökçen), Benlexa (Acıbadem, dobrze skomunikowana część wewnętrzna) i Modasehir (Ataşehir, azjatyckie centrum finansowe) i Evler Residences (Ümraniye, przy linii metra M5).

Obie te oferty trafiły do nas bez użytecznej dzielnicy, a ustaliliśmy ją na podstawie zapisanych współrzędnych mapy, nie zgadując. Evler Residences figurował pod Maslakiem, będąc sprzedawany jako „azjatycki Stambuł”: współrzędne oraz wskazane w jego własnym opisie stacje Yamanevler i Çakmak linii M5 lokują go w Ümraniye po stronie azjatyckiej — czyli rację miała nazwa, nie adres. City Residences nie podawał dzielnicy w ogóle; leży w Bomonti w dzielnicy Şişli po stronie europejskiej. Oba rekordy zostały poprawione.

Z grubsza: strona europejska niesie premię i głębszy międzynarodowy rynek odsprzedaży; azjatycka daje więcej metrów za te same pieniądze i tam mieszka znaczna część popytu krajowego. Beşiktaş za 600 000 i Beylikdüzü za 260 000 to oba „Stambuł”, ale zupełnie różne zakupy.

Ile kosztuje zakup

Dwie rzeczy warto ustalić wcześnie: 4% opłaty — bo to, kto ją płaci, podlega negocjacji, a domyślne założenie zwykle nie działa na twoją korzyść — oraz zwolnienie z VAT, które realnie się liczy, ale jest obwarowane warunkami dotyczącymi płatności w walucie obcej i okresu utrzymania własności.

Pobyt a obywatelstwo

To dwa różne progi i są stale mylone.

200 000 $ daje prawo do ubiegania się o krótkoterminowe zezwolenie na pobyt, odnawialne. Każdy projekt na tej stronie przekracza ten próg już w cenie wyjściowej.

400 000 $ to droga do obywatelstwa: zakup o wycenie nie niższej niż ta kwota, zobowiązanie do niesprzedawania przez trzy lata, a wniosek obejmuje małżonka i dzieci poniżej 18 lat.

Pamiętaj, że w części przeciążonych dzielnic wydawanie zezwoleń na pobyt jest ograniczone, więc pozwolenie nie przysługuje pod każdym adresem. Status konkretnej dzielnicy sprawdzaj w momencie zakupu. Mechanikę opisujemy w materiałach o tureckim obywatelstwie i zasadach pobytu w Turcji.

Ryzyka właściwe temu rynkowi

Waluta. Najpewniej zapłacisz w dolarach, czynsz otrzymasz w lirach, a koszty poniesiesz w lirach. Ta rozbieżność to definiująca cecha finansowa tureckich nieruchomości i nie była łaskawa dla zagranicznych wynajmujących.

Ryzyko wyceny przy obywatelstwie. O kwalifikacji decyduje operat, nie umowa. Zakup dokładnie za 400 000 nie zostawia marginesu.

Trzyletnia blokada. Kupujący w ścieżce obywatelstwa nie mogą sprzedać przez trzy lata. To realne ograniczenie wyjścia z inwestycji.

Ryzyko sejsmiczne. Stambuł leży blisko uskoku północnoanatolijskiego. Budynki po 2018 roku powstają według surowszych norm, a ubezpieczenie DASK jest obowiązkowe, ale o wiek budynku i zgodność konstrukcyjną warto pytać wprost.

Podaż. Stambuł buduje na dużą skalę. Nowe inwestycje konkurują z twoją, a rezydencje pod markami hotelowymi dawno przestały być rzadkością.

Najczęstsze pytania

Jaka jest najtańsza nieruchomość w Turcji w waszej ofercie?

Marina Residences w Beylikdüzü, od 260 000 $. Hayat Vision może wypaść taniej lub drożej w zależności od kursu liry.

Czy macie coś poza Stambułem?

Obecnie nie. Wszystkie projekty w tym dziale to mieszkania w Stambule. Jeśli szukasz Antalyi, Bodrum lub wybrzeża egejskiego — zapytaj nas, ale na tej stronie ich nie ma.

Czy cudzoziemiec może mieć pełną własność?

Tak. Pełna własność na własne nazwisko, wpisana w TAPU, bez wymogu zamieszkania. Obowiązują ograniczenia w pobliżu stref wojskowych oraz zasady zależne od obywatelstwa — prawnik weryfikuje to przy transakcji.

Które obiekty kwalifikują się do obywatelstwa?

W cenie wyjściowej pięć: Benlexa, Referans Göktürk, Modasehir, Referans Beşiktaş i City Residences. Maslak Vision nie dobija 6 000 $ przy najmniejszym mieszkaniu, ale kwalifikuje się przy większym.

Dlaczego jeden projekt jest w lirach?

Hayat Vision podany jest jako ₺5 920 000, a nie w dolarach. Poproś o datowaną wycenę dolarową i sprawdź walutę umowy.

Czy mogę kupić bez przyjazdu do Turcji?

Tak, na podstawie prawidłowo sporządzonego pełnomocnictwa; TAPU można uzyskać zdalnie. Zobacz jak zdalnie uzyskać TAPU.

Jakiej rentowności się spodziewać?

W lirach rentowność najmu w Stambule jest przyzwoita, po przewalutowaniu wyraźnie skromniejsza — i to jest uczciwe spojrzenie. Modeluj walutę, nie samą stopę zwrotu. Zobacz zwrot z tureckich nieruchomości.

Wniosek o Turcji

Kupującemu, któremu realnie zależy na drugim paszporcie, to jedna z najskuteczniejszych dróg: jasny próg, trzy lata utrzymania, rodzina objęta wnioskiem, a pod aktywem prawdziwe miasto z prawdziwą gospodarką. Pięć z dziesięciu projektów przekracza próg w cenie ofertowej.

Kupującemu, któremu zależy na rentowności w twardej walucie, radzimy większą ostrożność. Lira jest zmienną dominującą i częściej działa przeciw zagranicznemu wynajmującemu niż na jego korzyść. Kupuj Stambuł dlatego, że chcesz Stambułu — mieszkania, miasta albo paszportu — a dochód z najmu traktuj jako dodatek, a nie jako uzasadnienie.

Powiedz nam, o które z tych trzech chodzi, a wskażemy dwa lub trzy pasujące obiekty zamiast wszystkich dziesięciu.

Powiązane działy

Według miasta: nieruchomości w Stambule. Inne rynki: Oman, ZEA, Gruzja, Cypr Północny.