Isatis 1 | Фамагуста | Северный Кипр

Isatis 1 Famagusta — это пятиэтажный дом с 20 двухспальными квартирами площадью 70-75 м², который Isatis Construction Group размещает в центре Фамагусты (Газимагуса), Северный Кипр. В этом руководстве изложено, что застройщик публикует о проекте Isatis 1 Famagusta, добавлены цифры, рассчитанные по собственным размерам квартир застройщика, а затем прослежена та часть покупки, которая важнее всего для покупателя-нерезидента: разрешение Совета министров на приобретение, его сроки и документы, которые за ним стоят.

Цена, срок завершения и категория титула не публикуются, поэтому они не указаны. Правовые нормы изложены по состоянию на 17 октября 2026 г., и ряд из них опирается на указ ограниченного срока действия, как поясняет раздел о разрешении.

Обзор проекта Isatis 1 Famagusta

Англоязычная страница застройщика, посвящённая проекту, — isatis.co/isatis-1 — короткая. На ней описано современное многоквартирное здание с крытой парковкой, домофоном, лифтом с карточным доступом и центральной системой спутникового телевидения и интернета, расположенное в центре города Фамагусты; там же сказано, что в здании 20 квартир типа 2+1 на пяти этажах. В единственной указанной планировке значатся две спальни, один санузел и площадь 70-75 м². Турецкая версия страницы говорит о kapalı otopark, то есть о закрытой или крытой парковке, а в остальном содержит те же цифры.

Страница добавляет одно замечание о доходе: застройщик утверждает, что современная квартира может «окупаться за счёт арендного дохода». Это маркетинговое заявление. К нему не приложены ни размер аренды, ни доходность, ни процент, ни срок, и в этом руководстве оно не рассматривается как прогноз.

Таким образом, четыре пункта остаются открытыми: цена, срок завершения, категория титула и наличие открытого пространства. В разделах ниже каждый из них рассматривается как вопрос, который нужно задать письменно до резервирования, а не как позиция, которую можно заполнить типичным значением. На страницах застройщика также не сказано, построены ли квартиры, строятся или ещё только будут построены, а это важно для описанных ниже шагов получения разрешения.

Типы квартир и их площадь

Застройщик указывает для здания один тип квартиры. В таблице повторены его параметры и добавлены итоги по зданию, которые он называет.

Обычно обозначение 2+1 понимают как две спальни плюс гостиная, но сама страница приводит только число спален и санузлов. В ней показана одна планировка, названная по имени проекта, и не сказано, какие квартиры находятся в нижней или верхней части диапазона, общая это площадь или чистая и входит ли первый этаж в число пяти этажей. Ни балкон, ни терраса, ни сад не указаны.

В следующей таблице выведены несколько показателей по краям диапазона — 70 м² и 75 м². Они рассчитаны по цифрам застройщика, с показанным ходом вычислений, и ничего не описывают из того, что застройщик измерил.

В целом эти цифры описывают компактную двухспальную квартиру. Деление площади на две спальни даёт от 35,0 до 37,5 м² на спальню, но это валовый показатель: на ту же площадь приходятся гостиная, кухня, санузел и проходы, поэтому он ничего не говорит о размере какой-либо комнаты. То же относится к сумме в 1 400-1 500 м² для 20 квартир: она не включает лестницы, лифт, парковку и любые общие помещения и не является общей площадью здания.

Рядом с другими двухспальными квартирами застройщика в Фамагусте этот диапазон находится в компактной части. В Isatis 2 заявлены те же 70-75 м². В Isatis 4 для квартиры 2+1 указано 75 м², то есть по той же арифметике 37,5 м² на спальню. В Isatis 5 указаны 75 и 80 м² (от 37,5 до 40,0 м² на спальню), а в Isatis 3 — 74-82 м² (от 37,0 до 41,0 м² на спальню).

Наибольший разрыв в верхней части — у Isatis 3, где 82 м² на 7 м² больше максимума в 75 м² здесь, то есть разница составляет 9,3%.

Строка с квадратными футами включена потому, что Статистический институт приводит площади утверждённых участков в квадратных футах (например, 1 031 830 кв. футов городских участков в районе Газимагуса в 2025 году по данным его строительного бюллетеня за 2025 год), поэтому покупателю, который сопоставляет местную статистику с метрическими размерами застройщика, нужны обе единицы.

Строка про НДС соотносит площади с границей закрытой площади в 300 м², которая разделяет шкалы НДС 5% и 10% в регламенте Налогового департамента. Цифры 70-75 м² составляют около четверти этой границы, но застройщик не говорит, что его показатель — это закрытая площадь, поэтому сравнение носит ориентировочный характер.

Строки о количестве квартир на этаже показывают, почему планировку нужно подтвердить. Если квартиры есть на каждом из пяти этажей, в среднем получается по четыре на этаж. Если один этаж отдан под парковку, о чём страница не говорит, то в среднем будет по пять квартир на каждом из четырёх этажей. Ни один из вариантов не заявлен; оба следуют лишь из цифр 20 и пять, которые называет застройщик.

Расположение и окрестности Фамагусты

Застройщик помещает здание «в центре города Фамагусты»; турецкая страница говорит Gazimağusa şehir merkezinde. Район, улица, точка на карте и расстояния не указаны. Собственный рассказ муниципалитета о росте города, размещённый на его странице об истории города, относит исторический центр к Суричи — части города внутри крепостных стен — и описывает плотную застройку после 1986 года в таких районах, как Сакарья, Каракол, Байкал и Тузла.

Поэтому «центр» — это описание застройщика, а не название района. Все приведённые ниже расстояния отсчитаны от одной опорной точки — центральной точки Старого города (Walled City, площадь Намык Кемаля) на OpenStreetMap, а не от участка Isatis 1 Famagusta, расположение которого не публикуется.

Данные о населении города бывают трёх видов, и их не следует смешивать. Перепись 2011 года насчитала 40 920 жителей в муниципалитете Газимагуса и 69 741 в районе (таблица по муниципалитетам). Муниципалитет приводит прогноз Государственной организации планирования на 2020 год: 55 868 жителей плюс более 20 000 студентов и сотрудников университетов. Третья цифра — 55 648 за 2019 год — приводится в Википедии. С 2011 года переписи не проводилось.

Свободный порт — единственный свободный порт Турецкой Республики Северного Кипра (ТРСК) и её крупнейший порт. В ежегоднике 2024 года Статистического института за 2023 год зафиксированы 421 398 тонн выгруженных грузов, 413 344 тонны погруженных и 107 заходов судов. Восточно-Средиземноморский университет (EMU) начал работу в 1979 году как Институт высоких технологий со 105 студентами и стал государственным университетом в 1986 году (история EMU).

В 2024-25 учебном году в нём обучались 15 729 человек, что на 5,5% меньше, чем 16 640 в 2021-22 году (расчёт по ежегоднику), тогда как общая численность студентов высшей школы в ТРСК сократилась на 8,0% — со 114 000 до 104 873.

Вместе с четырьмя другими университетами, которые перечисляет муниципалитет, в 2024-25 году в пяти вузах обучались 19 735 студентов (расчёт по ежегоднику). В справочнике EMU указано около 10 000 мест в общежитиях на территории кампуса. Официальные данные о числе студентов снижаются с 2021-22 года, поэтому они не подтверждают утверждений о растущем студенческом спросе.

Что касается здравоохранения, Государственная больница Газимагуса расположена на Саламис-роуд и, согласно собственной странице, открылась в новом здании в декабре 2007 года со 120 койками, а теперь располагает 160. Ежегодник насчитывает четыре частных стационарных учреждения со 104 койками в 2024 году. Что касается торговли, оператор City Mall заявляет о 65 магазинах, более чем 130 брендах и ежедневном режиме работы с 10:00 до 22:00. Застройщик не связывает это здание с City Mall; страница Isatis 4 связывает.

Исторический центр — это Старый город в крепостных стенах. Лузиньяны построили стены в 14-м веке, Венеция перепроектировала их в 15-м и 16-м веках, а муниципалитет датирует правление Лузиньянов 1192-1489 годами, а венецианское правление — 1489-1571 годами. В пределах стен находятся замок Отелло и мечеть Лала Мустафы-паши — бывший собор Святого Николая.

Древний Саламис лежит к северу от города; по данным Википедии, примерно в 6 км, а по координатам по прямой получается 7,7 км, поэтому безопасная формулировка — «около 6-8 км». Вароша (Капалы-Мараш) — отдельный вопрос. Заявления Совета Безопасности ООН исходят из того, что заселение любой её части кем-либо, кроме её прежних жителей, недопустимо, а доклад Генерального секретаря S/2026/550 не фиксирует изменения этой позиции.

Утверждений о титулах в Вароше здесь не делается.

Ближайший ряд наблюдений Всемирной метеорологической организации — станция Республики Кипр в Паралимни, примерно в 7,4 км к югу от Старого города. За 2002-2011 годы она даёт средние дневные максимумы 15,9 °C в январе и 33,3 °C в августе и месячные осадки, которые в сумме составляют 331,1 мм в год (расчёт), причём с июня по август почти без дождей (данные ВМО). Это не станция Фамагусты, а официальных климатических норм для города найти не удалось.

Для дальних поездок в таблице приведены оценки расстояния по прямой и по дороге. Дорога Никосия-Фамагуста — самый загруженный маршрут на Северном Кипре, со средним потоком около 40 000 автомобилей в сутки по данным Генерального управления шоссейных дорог Турции; является ли она автомагистралью, установить не удалось, поэтому магистралью её не называют.

Расстояние по дороге до аэропорта Ларнаки не приводится, так как оно зависит от используемого пункта пересечения, а пассажирское морское сообщение с Фамагустой не предполагается, поскольку источники противоречат друг другу. В 2025 году Статистический институт зафиксировал окончательное одобрение 1 492 жилых единиц в районе (538 городских плюс 954 сельских, расчёт) — это число одобренных зданий, а не продаж.

Официального индекса цен на жильё или данных о числе сделок найти не удалось.

Расстояния по прямой — это расстояния по дуге большого круга между опубликованными координатами, а дорожные цифры — оценки маршрутизатора OSRM по данным OpenStreetMap, поэтому и те, и другие ориентировочные. Другие объекты в Фамагусте собраны на странице города Фамагуста, а страница Северного Кипра охватывает рынок в целом. Отдельное руководство на этом сайте посвящено пляжам Кипра, поскольку в использованных здесь источниках нет расстояния от центра города до пляжа.

Разрешение на покупку для иностранцев и сроки по проекту Isatis 1 Famagusta

По состоянию на 17 октября 2026 г. иностранное физическое или юридическое лицо может приобрести недвижимость в ТРСК только при наличии разрешения на покупку от Совета министров, которое запрашивается через Министерство внутренних дел (закон 52/2008, сводный текст). Числовые пределы и сроки зависят от того, какой текст читать.

Указ с силой закона (Decree-Law) 89/2026, опубликованный в Resmi Gazete (официальном вестнике) № 147 7 августа 2026 г., повторно издаёт указ 63/2026 (Resmi Gazete № 87, 11 мая 2026 г.), 90-дневный срок действия которого истёк 10 августа 2026 г. Указ — не акт парламента: 90 дней с 7 августа заканчиваются примерно 5 ноября 2026 г. (расчёт), если парламент не примет его как закон, а принят ли он, не установлено.

Сводный текст закона 52/2008 по-прежнему содержит более строгую редакцию из закона 39/2024. Поэтому все приведённые ниже лимиты, сборы и сроки зависят от того, действует ли указ или принят ли он парламентом, а там, где редакции расходятся, даны обе версии.

Для квартиры, подобной тем, что находятся в этом здании, указ допускает не более 3 квартир на иностранного покупателя, а для граждан государств, признающих ТРСК и предоставляющих гражданам ТРСК такое же право, — не более 6. Сводный текст показывает 1, а для граждан признающих государств — 3. На странице вопросов и ответов застройщика сказано, что иностранные граждане могут купить по 1 объекту, что соответствует более строгому тексту, а не указу; на ряде страниц агентств по-прежнему тоже указано «один».

На здание из 20 квартир влияют ещё два ограничения. Указ ограничивает продажи в жилых проектах в зонах застройки долей иностранных покупателей в 80%; если бы оно применялось здесь, иностранным покупателям могло бы достаться не более 16 из 20 квартир (расчёт: 0,8 × 20). Иностранные родственники первой степени или покупатели одной национальности вместе не могут приобрести более половины единиц на одном земельном участке; если бы все 20 квартир стояли на одном участке, о чём страница не говорит, такая группа могла бы владеть не более чем 10 (расчёт).

До подачи заявления на единицу должно существовать кондоминиумное право собственности (kat mülkiyeti) или кондоминиумный сервитут (kat irtifakı) по закону 35/2010, а продажа без них является правонарушением. В течение 2 лет со дня вступления указа в силу заявление может опираться вместо этого на разрешение на строительство или на утверждение плана Департаментом градостроительного планирования там, где кондоминиумное право собственности установить не удалось. Поскольку срок завершения не публикуется, первый вопрос — есть ли уже такое право на квартиры.

Сроки отсчитываются от фиксированных событий, а не от средних периодов ожидания. В таблице указ сопоставлен со сводным текстом.

Если сложить цифры застройщика и указа, получится иллюстрация, а не прогноз. Допустим, договор с гербовым сбором зарегистрирован, а заявление подано в 1-й месяц, и срок застройщика в 6-8 месяцев для не турецких граждан соблюдается; тогда разрешение будет опубликовано примерно к 7-9-му месяцу.

Семьдесят пять рабочих дней — это 15 недель при пятидневной неделе без учёта праздников, около трёх с половиной месяцев, поэтому сборы подлежали бы уплате примерно к 10,5-12,5-му месяцу, а передачу можно подписать вплоть до года после публикации, то есть в этой иллюстрации к 19-21-му месяцу (расчёт).

По сводному тексту сроки составляют 60 рабочих дней, или 12 недель, и 6 месяцев. Официального срока рассмотрения в прочитанных законах нет.

Денежные статьи привязаны к тем же этапам. Сбор за подачу заявления равен половине действующей месячной валовой минимальной заработной платы; при TL 70 893 с 1 июля 2026 г. (Налоговый департамент) это TL 35 446,50 (расчёт), причём половина поступает на компенсационный счёт Комиссии по недвижимому имуществу, а половина — в Земельный реестр.

Сбор Земельного реестра для иностранных покупателей, установленный в Resmi Gazete № 197 от 7 октября 2026 г., составляет 4% за первый объект (3% за передачу права, 0,5% в пользу Комиссии по недвижимому имуществу, 0,5% в пользу Подразделения по приобретению жилья), 5,5% за второй и 6% за третий и действует лишь до 5 января 2027 г. включительно.

Расценки агентств и прессы расходятся (6%, 9%, 12%; об октябрьском изменении сообщает Haber Kıbrıs), и они не используются. Гербовый сбор на договор купли-продажи составляет 0,5% от суммы. Поскольку цена не опубликована, итог рассчитать нельзя.

Подразделение по недвижимому имуществу Министерства внутренних дел перечисляет документы для заявления (перечень документов; страница подразделения): ходатайство (приложение 1 для квартиры), информационные формы (приложения 4 и 5), копию паспорта или удостоверения личности, копию титула (koçan), ситуационный план, оригинал справки о несудимости из страны заявителя, договор купли-продажи, если он есть, и гербовую марку в TL 45 при подаче заявления по доверенности.

Указ 63/2026 требовал справку о несудимости с апостилем не старше трёх месяцев; в действующем тексте это требование сохраняется только для заявителей, обращающихся через лицензированных посредников. Министерство также проверяет наличие военных возражений.

Приведённый ниже контрольный список превращает эти пункты в порядок работы для данного здания.

1. Письменно запросите сведения об участке, земельной единице и регистрации и закажите справку-исследование Земельного реестра (araştırma belgesi) в районном Tapu Amirliği (управлении Земельного реестра).
2. Спросите, существуют ли для квартиры кондоминиумное право собственности или кондоминиумный сервитут и какое утверждение плана будет подкреплять заявление, если их нет.
3. Запросите основу расчёта площади (общая или чистая), этаж и любое открытое пространство конкретной квартиры; на странице указан диапазон и нет террасы.
4. Сопоставьте число квартир в ТРСК, которыми покупатель уже владеет, с лимитом, действующим в день подачи заявления: 3 по указу, 1 по сводному тексту.
5. Спросите, применяются ли к зданию 80-процентный лимит продаж иностранцам и правило половины участка.
6. Занесите в календарь сроки: 1 месяц на регистрацию и подачу заявления, 75 рабочих дней на уплату сборов, 1 год на подписание передачи (60 рабочих дней и 6 месяцев по сводному тексту).
7. Убедитесь, что любой план платежей закреплён в письменном договоре, и пользуйтесь услугами юриста, который не представляет также и застройщика; в руководстве правительства Великобритании оба момента названы проблемами на Кипре.

Покупка недвижимости на Северном Кипре: кратко

Если смотреть по ролям, а не по календарю, покупка на севере проходит через проверки юриста, договор застройщика, два государственных учреждения и Совет министров. В таблице перечислены этапы для квартиры в Фамагусте; официальной средней продолжительности у этапа нет, если не показан предельный срок.

Денежные переводы регулируются Законом о валютном контроле 38/1997, который оставляет свободным хранение иностранной валюты и составление договоров в ней и разрешает переводы через банки с записью имён и адресов (текст закона). Местная валюта — лира, а индекс потребительских цен ТРСК за 12 месяцев до сентября 2026 г. вырос на 35,02% (Статистический институт), поэтому валюта договора имеет значение. Гербовый сбор с суммы в иностранной валюте исчисляется в лирах по официальному эффективному курсу продажи на дату уплаты сбора.

Закон разрешает иностранцам закладывать недвижимость после уплаты сборов Земельного реестра, а регистрация ипотеки стоит 1% от обеспеченного долга. Официального заявления о кредитной политике банков в отношении иностранцев нет; страницы агентств расходятся (75% цены на одной, 50% на другой), поэтому условия кредитов не приводятся. В вопросах и ответах застройщика сказано, что доверенность, выданная по правилам ТРСК, позволяет совершить покупку до приезда, а банки могут кредитовать под подходящую недвижимость. Для более полной картины расходов отдельная статья на этом сайте разбирает затраты на покупку, строительство и аренду на Северном Кипре.

Картину дополняют три практических правила. Земельный реестр сообщает, что в период внедрения новой системы передачи права, ипотеки и справки-исследования оформляются только в Tapu Amirliği того района, где зарегистрирована недвижимость, то есть для Фамагусты — в офисе Газимагуса (объявление). Гербовый сбор на договор купли-продажи ложится на покупателя, если стороны не договорятся иначе (Закон о гербовом сборе), а регистрационный сбор платит лицо, регистрирующее титул; в вопросах и ответах застройщика сказано, что сбор делится — 2% платит продавец и 2% покупатель, что не удалось сопоставить с официальной шкалой.

И наконец, руководство правительства Великобритании рекомендует независимую юридическую консультацию, отмечая, что для каждого района существует отдельная коллегия адвокатов, в том числе для Фамагусты.

Риски, титул и проверка объекта

Риск, который страница объявления не может устранить, — это титул. В руководстве правительства Великобритании говорится, что право собственности на многие объекты на севере оспаривается, что существуют тысячи претензий лиц, перемещённых в 1974 году, и что Европейский суд по правам человека в ряде дел постановил, что прежние, до 1974 года, собственники по-прежнему считаются законными владельцами.

В решении по делу Демополоса от 1 марта 2010 г. суд признаёт Комиссию по недвижимому имуществу средством защиты, к которому нужно обратиться в первую очередь; согласно её статистике, к 2 октября 2026 г. подано 8 807 заявлений, а рассмотрено 3 757, и приём заявлений открыт до 21 декабря 2027 г. по закону 67/2005.

Суд Европейского союза в деле Апостолидис против Орамс (28 апреля 2009 г.) постановил, что решения судов Республики Кипр по земле на севере могут быть исполнены в других странах ЕС, а Европейская комиссия отмечает, что действие права ЕС там приостановлено.

Категория титула квартир Isatis 1 Famagusta не указана, и её не следует выводить из проекта, района или застройщика. В британском руководстве особо предостерегают относительно земли, которая до 1974 года принадлежала киприотам-грекам, а затем была отнесена к обменной или подаренной. Отдельная статья на этом сайте рассматривает категории титулов на Северном Кипре.

Кроме того, с 20 октября 2006 г. в Республике Кипр действует уголовная ответственность за покупку, продажу, аренду, продвижение или залог недвижимости без разрешения зарегистрированного собственника — до 7 лет лишения свободы, согласно тому же руководству; в руководстве сказано, что документы о покупке могут быть конфискованы при пересечении Зелёной линии.

В руководстве названы общие проблемы на Кипре: строительство без надлежащих разрешений, трудности с получением итоговых актов о завершении строительства и титулов, а также залоги земли у застройщиков. Поскольку статус завершения Isatis 1 не публикуется, покупателю следует запросить утверждение плана, итоговое утверждение или график его получения и справку об обременениях. В таблице перечислено, что запросить и где каждый пункт проверяется.

Последний риск заключён в цифрах. Правила выдачи разрешений опираются на указ ограниченного срока действия, шкала сборов Земельного реестра действует до 5 января 2027 г., лира быстро обесценилась за год до сентября 2026 г., а цена квартир не опубликована. Юристу покупателя следует проверить каждый из этих пунктов до выплаты денег.

Сравнение проекта Isatis 1 Famagusta с другими проектами Isatis

На сайте застройщика представлено несколько проектов, и на этом сайте есть объявление о каждом. В таблице сопоставлены опубликованные размеры; она не утверждает, что один проект лучше, дешевле или сильнее другого, поскольку цена, срок завершения и титул не публикуются ни для одного из них.

Сравнение показывает, как это здание располагается в линейке. Это здание — единственное из пяти проектов Isatis с квартирами, для которого указан лишь один тип квартир, и его верхний размер самый небольшой из пяти: 75 м² против 90, 82, 83 и 151. Isatis 2 в точности совпадает с ним по диапазону двухспальных квартир.

Различается и формулировка расположения. Застройщик называет центром Фамагусты Каракол, который указан для Isatis 3 и Isatis 5, тогда как муниципалитет и перепись 2011 года считают Каракол застроенным районом (7 046 жителей) рядом со Старым городом, а соседний район Чанаккале насчитывал 4 114 (перепись по районам).

На странице Isatis 1 район не назван вовсе, поэтому не следует считать, что он находится по соседству с остальными.

В меню застройщика также есть Elysium, Elysium 2, Infinity и Hillside, у которых на этом сайте есть собственные страницы: Elysium, Elysium 2, Infinity и Hillside. Выше они не сравниваются, потому что данных об их размерах с указанием источников не собиралось. Среди других объектов в Фамагусте на этом сайте — Sakarya Gardens, Urban Oasis и Aura Gardens; в этом руководстве они не описываются. Все они собраны на странице Северного Кипра.

Isatis Construction Group

Всё в этом разделе — собственные заявления застройщика, взятые с его страницы «О нас». Isatis Construction Limited сообщает, что работает в строительной отрасли с момента основания на Северном Кипре в 2015 году и что стала одной из растущих организаций этого сектора, строя и продавая квартиры и виллы в Фамагусте и Йенибогазичи. Она добавляет, что ведёт работу над проектами в этих регионах. В нижней части страниц застройщика группа описана как инженерно-строительная компания, которой руководят опытные инженеры.

Страница делает и дальнейшие заявления о том, как работает компания. Она говорит, что использует экологичные материалы высокого качества, представляет свои проекты инвесторам из многих стран, поддерживает связь с клиентами до и после продажи, помогает инвесторам с процедурами на этапе заключения договора и берёт на себя управление и обслуживание сданных проектов. Это описания намерений и услуг, и страница не приводит ни условий, ни тарифов, ни послужного списка по какому-либо из этих пунктов.

В тексте страницы «О нас» не названо ни одного завершённого проекта, ни регистрационного номера компании, ни лицензии. Покупатель, который хочет проверить эти заявления, может запросить разрешение на строительство и итоговое утверждение прежних проектов, данные о титуле сданных квартир и письменные условия любых договорённостей об управлении. На странице Isatis 1 не сказано, какое юридическое лицо подписывает договор купли-продажи, поэтому и этот вопрос относится к списку письменных запросов.

Часто задаваемые вопросы

Где находится Isatis 1 Famagusta?

Застройщик помещает проект «в центре города Фамагусты», по-турецки Gazimağusa şehir merkezinde. На его странице не названы район, улица или точка на карте и не даны расстояния, поэтому приведённый выше обзор местности отсчитывает расстояния от центральной точки Старого города, а не от здания. По данным муниципалитета и переписи 2011 года, исторический центр — это Суричи в крепостных стенах, а такие кварталы, как Каракол и Чанаккале, представляют собой отдельные застроенные районы за его пределами. Поэтому «центр» следует читать как формулировку застройщика, пока участок не будет назван письменно.

Сколько квартир в Isatis 1 Famagusta и какова их площадь?

Застройщик называет 20 квартир типа 2+1 на пяти этажах, в каждой по две спальни и одному санузлу, площадью 70-75 м². По этим цифрам расчёт даёт от 35,0 до 37,5 м² на спальню и 1 400-1 500 м² на все 20 квартир. На странице не сказано, общая это площадь или чистая, какие квартиры больше и есть ли у какой-либо квартиры балкон, терраса или сад, поэтому на эти вопросы нужны письменные ответы.

Опубликованы ли цена или срок завершения Isatis 1 Famagusta?

Ни то, ни другое не опубликовано на английской или турецкой странице застройщика, и на странице нет ни плана платежей, ни депозита, ни графика взносов. Без цены нельзя рассчитать стоимость квадратного метра, а налог или сбор нельзя превратить в сумму. Обе позиции следует запросить в письменном предложении. Описанные выше сроки покупки отсчитываются от подписанного договора и публикации разрешения в Gazette, а не от завершения строительства.

Может ли иностранный гражданин купить квартиру в этом проекте?

По состоянию на 17 октября 2026 г. да, но только с разрешением Совета министров на покупку по закону 52/2008. Указ 89/2026 (RG 147, 7 августа 2026 г.) допускает до 3 квартир на иностранного покупателя или 6 для граждан государств, признающих ТРСК, тогда как сводный текст закона по-прежнему показывает 1 и 3. Указ имеет ограниченный срок: 90 дней заканчиваются примерно 5 ноября 2026 г., если парламент не примет его как закон. Руководство правительства Великобритании добавляет, что в разрешении могут отказать без объяснения причин.

Сколько времени занимает разрешение на покупку?

Ни указ, ни сводный закон не устанавливают срока для решения Совета министров. В вопросах и ответах застройщика названы 1-2 месяца для граждан Турции и 6-8 месяцев для граждан других стран; это заявление застройщика, официального источника для него найти не удалось. Фиксированные сроки другие: 1 месяц на регистрацию договора с уплаченным гербовым сбором и подачу заявления, 75 рабочих дней на уплату сборов после публикации и 1 год на подписание передачи по указу.

Можно ли купить квартиру, не приезжая на Северный Кипр?

В вопросах и ответах застройщика сказано, что покупку можно совершить до приезда по доверенности, выданной по правилам ТРСК. Министерство внутренних дел принимает заявления лично, по доверенности или через юриста, и существует онлайн-портал; при подаче заявления по доверенности действует гербовая марка в TL 45. Договор с уплаченным гербовым сбором точно так же может быть зарегистрирован в Земельном реестре юристом или доверенным лицом в течение 1-месячного срока. Справку о несудимости из страны проживания покупателя всё равно необходимо получить.

Какие налоги и сборы добавляются к цене покупки?

По шкале Земельного реестра от 7 октября 2026 г. иностранный покупатель платит 4% за первый объект, 5,5% за второй и 6% за третий, при действии до 5 января 2027 г. Гербовый сбор на договор купли-продажи составляет 0,5%, а сбор за подачу заявления на разрешение при минимальной заработной плате июля 2026 г. составлял TL 35 446,50 (расчёт). НДС составляет 5% на жильё до 300 м² закрытой площади; застройщик не говорит, включён ли НДС в цену. Официального тарифа на услуги юриста или на подключение коммунальных услуг найти не удалось.

Указывает ли застройщик доход от аренды квартир?

Никакой цифры не опубликовано; единственная ссылка — одно маркетинговое замечание, процитированное в обзоре, без размера аренды, процента или срока. Официальные источники показывают, что 10% валовой арендной платы удерживается как окончательный налог для физических лиц, что аренда недвижимости облагается НДС по ставке 0% и что сдача жилья на срок до 60 дней подпадает под Закон о домах для отдыха, который требует свидетельства о регистрации и разрешения на эксплуатацию. Отдельное руководство рассматривает аренду через Airbnb и соблюдение законодательства на Кипре.

Ведёт ли покупка одной из этих квартир к виду на жительство или гражданству?

Не автоматически. Регламент о видах на жительство и визах от 5 октября 2026 г. предусматривает разрешение на основании недвижимости: при наличии титула и недвижимости стоимостью GBP 300 000 или более — на 10 лет, а при меньшей стоимости — на 5 лет; при наличии лишь договора с уплаченным гербовым сбором — на 5 лет при стоимости GBP 300 000 или более, а при меньшей — подтверждение дохода.

При покупке по договору необходимо уплатить не менее одной трети цены и подать заявление на разрешение. Поскольку цена не опубликована, нельзя узнать, к какой категории относится квартира. Для постоянного вида на жительство требуется жильё стоимостью не менее EUR 125 000 и 6 лет разрешений.

См. руководства по виду на жительство и по гражданству и иммиграции. Гражданство следует после 5 лет проживания, а не покупки.

Указана ли категория титула для этого проекта?

Нет. На странице застройщика для Isatis 1 категория не указана, и её не следует предполагать. Её нужно прочитать по копии титула и справке-исследованию Земельного реестра, а также выяснить, кому принадлежала земля до 1974 года, поскольку в британском руководстве предупреждается о риске реституции в отношении обменной или подаренной земли. Приём заявлений в Комиссию по недвижимому имуществу открыт до 21 декабря 2027 г. Контрольный список и таблица выше перечисляют документы, которые нужно запросить.

Источники и дата последней проверки

Дата проверки: 17 октября 2026 г. Источники:

• страница проекта Isatis 1 (застройщик, английский)
• страница проекта Isatis 1 (застройщик, турецкий)
• Статистический институт, статистика строительства и земельных участков за 2025 год
• Налоговый департамент, регламент о ставках НДС (обновлён 7 октября 2026 г.)
• муниципалитет Газимагуса, история города
• OpenStreetMap Nominatim (координаты)
• Статистический институт, перепись 2011 года по муниципалитетам
• Википедия: Famagusta
• Статистический институт, статистический ежегодник 2024 года
• Восточно-Средиземноморский университет, история
• Восточно-Средиземноморский университет, информационный справочник 2024 года
• Государственная больница Газимагуса, страница «О нас»
• City Mall Famagusta (сайт оператора)
• Википедия: Salamis, Cyprus
• UN News, Совет Безопасности о Вароше, 23 июля 2021 г.
• доклад Генерального секретаря ООН S/2026/550
• Всемирная метеорологическая организация, Служба всемирной погодной информации, Паралимни
• Генеральное управление шоссейных дорог Турции, дорога Никосия-Фамагуста
• закон 52/2008, сводный текст (mevzuat.gov.ct.tr)
• Resmi Gazete № 147, 7 августа 2026 г. (указ 89/2026)
• Resmi Gazete № 87, 11 мая 2026 г. (указ 63/2026)
• страница вопросов и ответов Isatis (заявление застройщика, не официальный источник)
• Налоговый департамент, минимальная заработная плата с 1 июля 2026 г.
• Resmi Gazete № 197, 7 октября 2026 г. (сборы Земельного реестра)
• Haber Kıbrıs, изменение сборов Земельного реестра, 7 октября 2026 г.
• Министерство внутренних дел, перечень документов Подразделения по недвижимому имуществу
• Министерство внутренних дел, страница Подразделения по недвижимому имуществу
• Правительство Великобритании: Кипр, покупка недвижимости
• объявление Земельного реестра, 15 июля 2025 г.
• Закон о гербовом сборе 19/1963, сводный текст
• Закон о валютном контроле 38/1997 (mevzuat.gov.ct.tr)
• Статистический институт, индекс потребительских цен, сентябрь 2026 г.
• ЕСПЧ, Demopoulos and Others v. Turkey, решение от 1 марта 2010 г.
• Комиссия по недвижимому имуществу, статистика
• закон 67/2005, Комиссия по недвижимому имуществу (mevzuat.gov.ct.tr)
• Суд Европейского союза, пресс-релиз 39/09 (Apostolides v Orams)
• Европейская комиссия: Регламент о Зелёной линии
• Статистический институт, перепись 2011 года по районам
• страница Isatis «О нас»
• Закон о подоходном налоге, сводный текст от 25 мая 2026 г.
• Закон о домах для отдыха (mevzuat.gov.ct.tr)
• Регламент о видах на жительство и визах, сводный текст от 5 октября 2026 г.
• Закон о постоянном виде на жительство 51/2015, сводный текст
• Закон о гражданстве 25/1993, текст от 13 октября 2026 г.

Расстояния даны по прямой или как оценки маршрутов OSRM по координатам OpenStreetMap. Правила, отмеченные как действующие на 17 октября 2026 г., зависят от того, останется ли в силе указ 89/2026 или будет принят парламентом, а шкала сборов Земельного реестра действует только до 5 января 2027 г. Ничто из этого не является юридической, налоговой или финансовой консультацией.