Isatis 2 | Фамагуста | Северный Кипр

Проект Isatis 2 Famagusta — это пятиэтажный жилой дом застройщика Isatis Construction Group в районе Фамагусты (Gazimağusa) на Северном Кипре, который сам застройщик называет развивающимся; в нём 16 двухспальных квартир и два трёхспальных пентхауса. Этот обзор придерживается того, что застройщик публикует о проекте Isatis 2 Famagusta, и дополняет его подтверждёнными источниками сведениями о городе, о категориях титула собственности (title deed), о налогах и сборах и о порядке покупки.

Каждая цифра прослеживается до страниц застройщика, до официального текста или до арифметики, показанной на странице. На странице застройщика не указаны ни цена, ни срок завершения, ни категория титула собственности, поэтому эти пункты отмечены как не опубликованные. Юридические данные приведены на 17 октября 2026 г., а некоторые из них зависят от указа Совета министров, срок действия которого может истечь в ноябре 2026 г.

Обзор проекта Isatis 2 Famagusta

Согласно английской странице проекта на сайте застройщика, Isatis 2 предлагает квартиры в развивающемся районе Фамагусты, а вместе с ними — то, что страница называет отличной возможностью гарантии аренды. В здании пять этажей и современный дизайн: 16 квартир типа 2+1 и два пентхауса типа 3+1. Формулировка об аренде носит рекламный характер: на странице нет ни процента, ни срока, ни плательщика, ни условий, поэтому здесь она рассматривается как неколичественное утверждение, а не как предложение.

Турецкая версия описывает два верхних объекта как дуплекс-квартиры 3+1 (dubleks daire), а во вкладке с планами и в обозначении типа стоит «çatı katı», то есть «кровельный этаж». Английское обозначение «пентхаус» и турецкое «дуплекс» поэтому относятся к одним и тем же двум объектам, и страница не сообщает, расположена ли их планировка на одном уровне или на двух.

Застройщик — Isatis Construction Group; на странице «О компании» сказано, что Isatis Construction Limited работает на Северном Кипре с 2015 года и строит и продаёт квартиры и виллы в Фамагусте и Йенибогазичи. На странице Isatis 2 нет ни улицы, ни точки на карте, ни расстояния до моря, университета или каких-либо магазинов, и в ней не перечислены ни парковка, ни лифт, ни охрана, ни общие удобства. Эти пробелы не доказывают, что таких возможностей нет; они лишь показывают, что страница их не упоминает.

В таблице собраны заявленные факты о квартирах Isatis 2 Famagusta; каждый неопубликованный пункт отмечен. Другие проекты региона перечислены на странице Северного Кипра и на странице города Фамагуста.

Типы и площади квартир Isatis 2 Famagusta

Застройщик перечисляет три планировки: два типа квартир по две спальни и один пентхаус с тремя спальнями. Страница не сообщает, как 16 квартир распределяются между типом A и типом B и указаны ли площади брутто или нетто. Терраса указана только у пентхауса; балкон или сад у квартир не перечислены.

Вторая таблица переводит указанные величины в соотношения. Каждое значение рассчитано по цифрам застройщика, а арифметика показана прямо в ячейках, чтобы каждое число можно было сверить с первой таблицей.

Вместе обе таблицы показывают, как планировки соотносятся друг с другом. Тип B на 5 м² больше типа A, то есть площадь больше на 7,1%. Пентхаус на 15 м² больше типа B и на 20 м² больше типа A. В пересчёте на спальню квартиры дают 35,0 и 37,5 м², а пентхаус — 30,0 м² без учёта террасы; следовательно, трёхспальный объект наименее щедр на одну спальню, если в 90 м² терраса не входит, и наиболее щедр, если террасу добавить.

Этот вопрос остаётся открытым, поскольку страница не сообщает, входит ли терраса площадью 30 м² в 90 м². Если терраса лежит за пределами 90 м², общая площадь пентхауса составляет 120 м², терраса занимает 25,0% этой суммы, а на каждую спальню приходится 40,0 м².

Если терраса входит в 90 м², закрытая часть составляет 60 м², на каждую спальню приходится 20,0 м², а терраса вдвое меньше закрытой площади (30 ÷ 60 = 50,0%). Оба прочтения совместимы с опубликованным текстом, поэтому ни одно из них не подаётся как факт.

Вопрос разрешили бы план на странице застройщика или письменная спецификация, приложенная к договору.

Можно описать и состав объектов. При 16 квартирах и двух пентхаусах в здании 18 объектов (16 + 2, расчёт): 88,9% — квартиры 2+1 (16 ÷ 18), а 11,1% — пентхаусы (2 ÷ 18). Поскольку разбивка между типом A и типом B не указана, суммарную указанную площадь можно назвать только диапазоном: 1 300 м², если все 16 квартир относятся к типу A (1 120 + 180), и 1 380 м², если все они относятся к типу B (1 200 + 180).

Реальная цифра лежит между этими значениями и не включает террасы и места общего пользования.

Расположение: контекст Фамагусты для Isatis 2

Застройщик описывает участок лишь как развивающийся район Фамагусты, без района, квартала, улицы и точки на карте. Другие страницы Isatis точнее: Isatis 1 отнесён к центру города Фамагуста, Isatis 3 и Isatis 5 — к району Каракол, а Isatis 4 — к району Чанаккале рядом с City Mall.

Страница Isatis 2 не говорит, что находится в одном районе с каким-либо из них. Поскольку участок не локализован, расстояния здесь отсчитываются от одной фиксированной опорной точки — центра Старого города (Walled City) на площади Намык Кемаль по данным OpenStreetMap — и описывают город вокруг проекта, не определяя его местоположения.

Муниципалитет сообщает, что город рос на север и северо-восток после того, как Восточно-Средиземноморский университет в 1986 году стал государственным: плотная застройка появилась в Сакарье, Каракол, Байкале, севернее Саламис-роуд и в Тузле, тогда как исторический центр — это обнесённый стенами Сурич (Suriçi) (Муниципалитет Фамагусты).

Перепись 2011 года насчитала 7 647 жителей в Сакарье, 7 046 в Караколе, 4 114 в Чанаккале и 1 476 в Суриче (таблица по кварталам). Застройщик называет Каракол центром Фамагусты; муниципальный рассказ и перепись описывают застроенный северный квартал рядом со Старым городом, центроид которого находится в 2,9 км по прямой и в 3,7 км по дороге от опорной точки (OpenStreetMap, OSRM).

Ничто из этого не относит Isatis 2 ни к какому кварталу.

По численности населения источники расходятся, поэтому цифры приводятся с датами. Перепись 2011 года насчитала 40 920 жителей в муниципалитете и 69 741 в районе (таблица по муниципалитету). Муниципалитет приводит прогноз Государственной плановой организации — 55 868 человек на 2020 год, а также более 20 000 студентов и сотрудников, которые живут в городе большую часть года (история муниципалитета); прогноз — это не подсчёт, а Wikipedia называет 55 648 на 2019 год. В стране в 2011 году насчитали 286 257 человек, а Статистический институт прогнозирует на конец 2023 года 476 214 (демографический бюллетень).

Официальные студенческие ряды идут вниз. В Восточно-Средиземноморском университете в 2024-25 учебном году обучалось 15 729 студентов — на 5,5% меньше, чем 16 640 в 2021-22, а общенациональный набор в высшие учебные заведения сократился на 8,0%, со 114 000 до 104 873 (Статистический ежегодник 2024).

Вместе с четырьмя другими университетами, которые муниципалитет перечисляет в Фамагусте, общее число в 2024-25 году составляет 19 735 — сумма рассчитана в пакете проверенных фактов. Университет сообщает, что его 19 общежитий на территории кампуса вмещают около 10 000 студентов (справочник EMU).

Официального заявления о нехватке студенческого жилья не найдено, а приведённые цифры не подтверждают утверждения о растущем спросе на аренду.

Государственная больница Фамагусты находится на Саламис-роуд и насчитывает около 160 коек (профиль больницы); ежегодник указывает 161 государственную койку и четыре частных стационарных учреждения со 104 койками в районе в 2024 году. Оператор City Mall сообщает о 65 магазинах, более чем 130 брендах и парковке на 1 500 автомобилей (City Mall), а муниципалитет обслуживает бесплатные гибкие автобусные линии (страница общественного транспорта).

Аэропорт Эрджан расположен в 40,0 км по прямой и примерно в 56 км по дороге, то есть около 56 минут пути по оценке OSRM; рейсы выполняются только в Турцию (Wikipedia). Аэропорт Ларнаки находится в 40,8 км по прямой; дорожного показателя нет, поскольку маршрут зависит от используемого пункта пересечения.

Дорога Никосия–Фамагуста — самая загруженная в Северном Кипре, среднесуточный трафик достигает 40 000 автомобилей (Генеральное управление шоссейных дорог Турции). Пассажирский паром из Фамагусты в источниках не подтверждён; в 2023 году свободный порт обработал 421 398 т выгруженных и 413 344 т погруженных грузов и 107 заходов судов (ежегодник).

О недвижимости в Вароше никаких утверждений не делается: в заявлении Совета Безопасности от июля 2021 года заселение этого района кем-либо, кроме его жителей, названо недопустимым, а в докладе Генерального секретаря от 6 июля 2026 года отмечено, что никаких шагов в ответ на призыв Совета к отмене принято не было (доклад S/2026/550).

Климатические данные взяты из ближайшего официального ряда — станции Республики Кипр в Паралимни, примерно в 7,4 км к югу от опорной точки, за период с 2002 по 2011 год (Всемирная служба погодной информации WMO). Её месячные средние в сумме дают 331,1 мм осадков в год (расчёт), причём самый влажный месяц — январь с 97,3 мм. Агрегатор сообщает о температуре моря от 17,2 °C в феврале до 29,0 °C в августе (seatemperatu.re). О других побережьях см. путеводитель по лучшим пляжам Кипра.

Категории титула собственности и что означает каждая

На странице Isatis 2 категория титула собственности не указана, а в разделе вопросов и ответов застройщика она не названа ни для одного проекта. Категория важна, потому что слова «title deed» в документе о продаже мало что говорят, пока запись в Земельном реестре не покажет, каким образом земля перешла к продавцу. В этом разделе изложено, что говорят официальные тексты и рекомендации иностранного правительства из проверенного пакета фактов, какие названия категорий используются на практике и какие из них имеют официальное определение. Isatis 2 никакая категория здесь не приписывается.

Право собственности фиксируется в Земельном реестре (Tapu ve Kadastro Dairesi) через районные отделения, называемые Tapu Amirliği; недвижимость в Фамагусте регистрируется в отделении Gazimağusa. После объявления Земельного реестра от 15 июля 2025 года передача права, ипотека, поисковые справки и операции с делами обрабатываются только в отделении того района, где зарегистрирована недвижимость (объявление). Поисковая справка (araştırma belgesi) — это запрос о собственности исключительно для информации, и, как сказано в руководстве одного из агентств, она показывает зарегистрированного владельца, сведения об объекте, ипотеку и ограничения (Tekce).

Конституционная предыстория объясняет, почему категории вообще существуют. Статья 159(1)(b) Конституции ТРСК закрепляет за государством недвижимое имущество, обнаруженное брошенным 13 февраля 1975 года либо признанное законом брошенным или бесхозным после этой даты, независимо от того, что показывает Земельный реестр, а статья 159(4) позволяет заявителям доказывать законные права по процедуре и на основе компенсации, установленных законом (Конституция ТРСК).

Прочтение этого как основания для государственной собственности на бывшее имущество киприотов-греков — вывод, поскольку в тексте никакая группа не названа. Временная статья 1(2) закрепляет право граждан ТРСК, оставивших имущество на юге, просить у государства имущество равной стоимости; это основа системы обмена (eşdeğer).

Официальные записи подтверждают, что такие категории существуют. Схема сборов Земельного реестра в Resmi Gazete № 197 от 7 октября 2026 г. различает землю, зарегистрированную по свидетельству об окончательном распоряжении (Kesin Tasarruf Belgesi), выданному на основании Закона о жилье, распределении земли и равноценном имуществе, и баллы (points), которыми владеют на основании документов о стоимости имущества (Mal Değer Belgeleri), — их при продаже облагают отдельно, по ставке 4% (Resmi Gazete 197); по состоянию на 17 октября 2026 года схема действует только до 5 января 2027 года включительно.

Обозначения, которые используются в рекламных материалах, такие как турецкий титул (Türk koçanı), обменный титул и выделение (tahsis), взяты из рекомендаций агентств без официальной таблицы определений, поэтому приведённая ниже таблица передаёт то, что говорят источники, и не даёт юридических определений.

Правительство Великобритании в своих рекомендациях сообщает, что право собственности на многие объекты на севере оспаривается и что поданы тысячи заявлений от людей, перемещённых в 1974 году; что Европейский суд по правам человека в ряде дел постановил, что владельцев до 1974 года по-прежнему следует считать законными собственниками; и что будущее урегулирование может повлечь реституцию вместе с компенсацией, в особенности для земли, которая до 1974 года принадлежала киприотам-грекам, а позднее была отнесена к обменной или подаренной (рекомендации правительства Великобритании). Страница датирована 27 ноября 2019 года.

В деле «Демопулос и другие против Турции» (Demopoulos and Others v. Turkey; решение о приемлемости от 1 марта 2010 года) Страсбургский суд постановил, что Закон 67/2005 и Комиссия по недвижимому имуществу (Immovable Property Commission) предоставляют доступное и эффективное средство правовой защиты, признал, что реституция может быть ограничена положением третьих лиц, и не признал ТРСК (решение ЕСПЧ).

По состоянию на 2 октября 2026 года Комиссия сообщает о 8 807 заявлениях, из которых рассмотрено 3 757; выплаченная компенсация составила 768 594 023 GBP, а решения о реституции приняты по 7 делам, о реституции с компенсацией — по 8, об обмене с компенсацией — по 2, о частичной реституции — по 1 и о реституции после урегулирования — по 1 (Комиссия по недвижимому имуществу).

Реституция того или иного рода, таким образом, фигурирует в 17 из 3 757 завершённых дел (расчёт, около 0,5%); остальные случаи на странице не разбиты. По состоянию на 17 октября 2026 года Закон 67/2005 допускает подачу заявлений до 21 декабря 2027 года (сводный текст).

Риск принудительного исполнения — отдельный. В деле «Апостолидес против Орамса» (Apostolides v Orams; 28 апреля 2009 года) Суд Европейского союза постановил, что решение суда в районе, контролируемом правительством, обязывающее британских покупателей освободить землю на севере, признанную принадлежащей киприоту-греку, должно признаваться и исполняться в других государствах-членах (пресс-релиз Суда Европейского союза).

Рекомендации Великобритании добавляют, что покупатели могут столкнуться с разбирательством в судах Республики Кипр, что как минимум одно решение было исполнено в Великобритании и что поправка к уголовному кодексу, действующая с 20 октября 2006 года, делает покупку, продажу или залог имущества без разрешения зарегистрированного владельца правонарушением, наказуемым лишением свободы на срок до 7 лет (покушение — до 5).

Это правонарушение предусмотрено кодексом Республики, а не законодательством Великобритании. Для общего представления см. статью о титулах собственности на Северном Кипре.

Поскольку страница Isatis 2 молчит о категории, ответ следует искать в записи и в договоре; перечисленные ниже проверки вытекают из этих источников.

1. Запросите в письменной форме номер участка и ссылку на запись в Земельном реестре для участка под зданием.
2. Пусть независимый юрист получит поисковую справку (araştırma belgesi) в Gazimağusa Tapu Amirliği, показывающую зарегистрированного владельца, ипотеку и ограничения.
3. Прочтите категорию в записи, будь то турецкая, обменная или иная, и документ, на котором она основана, например свидетельство об окончательном распоряжении, если оно применимо.
4. Выясните, кому принадлежала земля до 1974 года и как она перешла к нынешнему владельцу, поскольку рекомендации Великобритании связывают риск реституции с обменной или подаренной землёй.
5. Подтвердите, существует ли кондоминиумный титул или сервитут, а если нет — используется ли двухлетний переходный путь по указу (разрешение на строительство или Planning Approval).
6. Выясните, не заложил ли застройщик землю банку; рекомендации Великобритании относят ипотеку застройщика к числу названных проблем.
7. Сравните имя продавца в записи с именем в договоре купли-продажи.
8. Проверьте объект на соответствие пределам приобретения, действующим на 17 октября 2026 года, и 80-процентному ограничению на продажу иностранцам объектов в проектах жилой застройки с зонированием.
9. Попросите юриста рассмотреть уголовно-правовой риск и риск принудительного исполнения в Республике Кипр, включая перевоз документов о покупке через Зелёную линию.

Покупка недвижимости на Северном Кипре: кратко

Покупка иностранным покупателем идёт по трём отдельным «часам». По состоянию на 17 октября 2026 года их продолжительность определяется указом-законом 89/2026 (Resmi Gazete № 147 от 7 августа 2026 г.), а не сводным Законом 52/2008 на портале законодательства, который по-прежнему показывает более короткие сроки (Resmi Gazete 147; Закон 52/2008).

Этот указ заново издаёт указ-закон 63/2026 (Resmi Gazete № 87 от 11 мая 2026 г.), чьи 90 дней истекли 10 августа 2026 года (Resmi Gazete 87), а его собственные 90 дней заканчиваются примерно 5 ноября 2026 года (расчёт), если парламент не примет его как закон.

Принял ли парламент его, установить не удалось, поэтому каждый приведённый ниже срок зависит от того, действует ли указ или принят ли он как закон.

Первые «часы» запускаются подписанием. Заверенный гербовой печатью договор купли-продажи должен быть зарегистрирован в районном Земельном реестре в течение одного месяца после того, как покупатель и продавец уплатят налоги и сборы по сделке, и в тот же месяц заявление на разрешение подаётся в Министерство внутренних дел; в противном случае договор автоматически недействителен.

Перечень министерства требует прошение, информационные формы, копию паспорта, копию титула, схему расположения и оригинал справки из полиции, а также гербовую марку на 45 TL для заявлений по доверенности (перечень документов). Сбор за подачу заявления равен половине брутто-минимальной месячной зарплаты: 35 446,50 TL при зарплате 70 893 TL, действующей с 1 июля 2026 года (расчёт; Департамент налогов).

Вторые «часы» идут с момента публикации разрешения Совета министров: декларацию о передаче права необходимо подписать в районном отделении в течение одного года по указу (шесть месяцев в сводном тексте), иначе разрешение утрачивает силу. Третьи «часы» относятся к сборам за передачу права собственности: 75 рабочих дней по указу (60 в сводном тексте).

Утратившее силу разрешение обходится в двойные сборы при повторной подаче, а третья подача заявления на тот же объект не допускается. Пока все налоги и сборы не уплачены, местные органы не вправе подключать воду, а электроэнергетический орган не вправе подключать электричество.

Официального срока рассмотрения разрешения в изученных законах найти не удалось. В разделе вопросов и ответов застройщик указывает 1-2 месяца для граждан Турции и 6-8 месяцев для граждан других стран и сообщает, что доверенность, выданная по правилам Северного Кипра, позволяет совершить покупку до приезда (Isatis FAQ); это заявления застройщика. Договор регистрируется в Земельном реестре, а не в суде; официального источника, требующего регистрации в суде, не найдено. Более широкий обзор расходов в регионе см. в статье о стоимости покупки, строительства и аренды недвижимости на Северном Кипре.

Риски, титул и юридическая проверка

В источниках видны четыре группы рисков. Первая касается самих правил. По указу-закону 89/2026, по состоянию на 17 октября 2026 года и пока он остаётся в силе, иностранный покупатель может владеть не более чем тремя квартирами, а граждане государств, признающих ТРСК, — шестью, тогда как сводный текст Закона 52/2008 по-прежнему показывает одну квартиру, или три для граждан этих государств (Resmi Gazete 147; Закон 52/2008).

Сборы Земельного реестра в размере 4%, 5,5% и 6% в зависимости от числа объектов берутся из схемы, действующей только до 5 января 2027 года (Resmi Gazete 197). По Закону 52/2008 продажа сверх пределов является правонарушением со штрафом до 500-кратной брутто-минимальной месячной зарплаты, то есть около 35,4 млн TL по зарплате июля 2026 года (500 × 70 893, расчёт).

Вторая группа — риск титула и принудительного исполнения, рассмотренный в разделе о категориях титула. Третья касается здания и договора. Рекомендации Великобритании называют юристов, представляющих одновременно продавца и строителя, строительство без надлежащих разрешений, планы платежей, не включённые в договоры, трудности с получением итоговых справок о завершении строительства и титулов, а также ипотеку застройщика на землю (правительство Великобритании).

Палата инженеров и архитекторов заявила в 2023 году, что при утверждении проекта проверяется сейсмическое соответствие (сообщение Yenidüzen), а Статистический институт учитывает только здания, имеющие свидетельство об окончательном утверждении (бюллетень).

Четвёртая группа — деньги. Потребительские цены за двенадцать месяцев до сентября 2026 года выросли на 35,02% (Статистический институт), а гербовый сбор по договору в иностранной валюте рассчитывается в лирах по официальному эффективному курсу продажи на дату заверения. По Закону о валютном регулировании переводы свободны, если используются банки и фиксируются имена и адреса (Закон 38/1997). Великобритания сообщает, что может оказывать на севере лишь ограниченную консульскую поддержку (FCDO, региональные риски).

Сравнение Isatis 2 Famagusta с другими проектами Isatis

В таблице охвачены семь объектов Isatis и проект Orchard: приведены формулировка района, типы объектов и диапазон площадей, которые публикует каждая страница застройщика. Сравнение ничего не ранжирует. Isatis 2 Famagusta разделяет с Isatis 1 двухспальные квартиры площадью 70-75 м², а его тип B площадью 75 м² совпадает с двухспальными квартирами Isatis 4.

Пентхаус отличается тем, что в нём три спальни и один санузел: в Isatis 4 указан двухспальный пентхаус площадью 83 м² с террасой 50 м² (60,2% указанной площади, 50 ÷ 83, расчёт), а в Isatis 5 — пентхаус площадью 151 м² с террасой 58 м² (38,4%, 58 ÷ 151) и двумя санузлами.

При 33,3% доля террасы в Isatis 2 ниже обеих.

Необходимы две оговорки. Застройщик не сообщает, расположены ли проекты в районе Каракол, Isatis 3 и Isatis 5, близко друг к другу, а Isatis 2 не привязан ни к одному из них. Диапазоны площадей к тому же несопоставимы по методике: у пентхауса Isatis 3 указана терраса до 75 м² при площади объекта до 73 м², поэтому эта строка воспроизведена так, как указана.

Объекты других застройщиков, такие как Sakarya Gardens, Urban Oasis и Aura Gardens в Фамагусте, Elysium, Elysium 2 и Infinity в Отюкене (Otuken), а также Hillside в Татлысу (Tatlisu), в это сравнение не входят: данных о них оно не использует.

Isatis Construction Group

Этот раздел — собственное описание застройщика, взятое с его страниц «О компании» и «Вопросы и ответы» и приписанное ему. Isatis Construction Limited сообщает, что работает в строительной отрасли с момента основания на Северном Кипре в 2015 году и строит и продаёт квартиры и виллы в Фамагусте и Йенибогазичи. Она добавляет, что работает над проектами в этих районах. В нижней части её страниц Isatis Construction Group описана как инженерно-строительная компания, которой управляют опытные инженеры и которая выполняет строительные и инфраструктурные работы.

На странице «О компании» перечислены шесть утверждений о подходе компании: экологически безопасные материалы высокого качества, постоянное общение с клиентами до и после продажи, презентация проектов инвесторам из многих стран, управление сдаваемыми проектами, поддержка на этапе оформления договора и опытный персонал. Это утверждения самой компании, а на странице нет ни проверенных аудитом цифр, ни сертификатов, ни перечня завершённых зданий.

Раздел вопросов и ответов охватывает покупку по доверенности, разрешение Совета министров, ограничение числа объектов на одного иностранца, ряд налогов и сборов и банковское кредитование. Некоторые цифры там неясны или отличаются от официальной схемы, поэтому в этом обзоре ставки берутся из официальных текстов, а раздел вопросов и ответов используется лишь для того, чтобы приписать застройщику его утверждения. Адрес компании на каждой странице — комплекс Orchard в Йенибогазичи, в том числе на страницах проектов в центре Фамагусты, поэтому он не определяет местоположение Isatis 2.

Часто задаваемые вопросы

Где находится проект Isatis 2 Famagusta?

Застройщик помещает Isatis 2 в развивающийся район Фамагусты (Gazimağusa) на Северном Кипре и не публикует ни района, ни улицы, ни точки на карте. Другие страницы Isatis называют Каракол или район Чанаккале рядом с City Mall, но страница Isatis 2 не говорит, что находится в одном районе с ними. Расстояния в разделе о расположении отсчитываются от центральной точки Старого города, а не от здания.

Сколько квартир в проекте Isatis 2 Famagusta?

Застройщик указывает 16 двухспальных квартир (2+1) и два трёхспальных пентхауса (3+1) в пятиэтажном здании, что даёт 18 объектов (16 + 2, расчёт). Страница не сообщает, как 16 квартир распределяются между типом A площадью 70 м² и типом B площадью 75 м². Пентхаус указан площадью 90 м² с террасой 30 м², а турецкая страница называет два верхних объекта дуплекс-квартирами.

Что застройщик сообщает о титуле собственности (title deed) в Isatis 2 Famagusta?

Ничего. На странице Isatis 2 категория титула собственности не указана, и источники не позволяют её предполагать. Категорию необходимо прочесть в записи Земельного реестра и в договоре купли-продажи, желательно вместе с независимым юристом, до любого резервирования. В разделе этого обзора о категориях титула перечислены категории, обсуждаемые в официальных текстах и рекомендациях Великобритании, и приведён упорядоченный перечень проверок для поиска.

Опубликована ли цена на Isatis 2?

Нет. На странице застройщика нет ни цены, ни плана платежей, ни депозита, ни графика взносов, ни срока завершения. Единственная финансовая формулировка — фраза об аренде, описанная в обзоре: это рекламный язык без процента, срока и условий. Любую цифру пришлось бы получить от застройщика в письменной форме, поэтому в этом обзоре цена и срок завершения отмечены как не опубликованные, и ничего не рассчитывается от цены.

Сколько квартир может купить иностранец по состоянию на 17 октября 2026 года?

По указу-закону 89/2026 (Resmi Gazete № 147 от 7 августа 2026 г.) — не более трёх квартир, или шести для граждан государств, признающих ТРСК. Сводный текст Закона 52/2008 по-прежнему показывает одну квартиру, или три для граждан этих государств. 90 дней указа заканчиваются примерно 5 ноября 2026 года, если парламент не примет его как закон, поэтому предел зависит от того, действует ли указ или принят ли он как закон.

Сколько времени занимает разрешение на покупку?

По состоянию на 17 октября 2026 года официальный срок рассмотрения не указан ни в Законе 52/2008, ни в указе. В разделе вопросов и ответов застройщик называет 1-2 месяца для граждан Турции и 6-8 месяцев для граждан других стран — это заявление застройщика без официального источника. После публикации разрешения указ даёт один год на подписание декларации о передаче права и 75 рабочих дней на уплату сборов за передачу права собственности, тогда как в сводном тексте — шесть месяцев и 60 рабочих дней.

Какие налоги и сборы применяются при покупке, подобной покупке в Isatis 2 Famagusta?

По состоянию на 17 октября 2026 года и до 5 января 2027 года сборы Земельного реестра при продаже иностранному покупателю составляют 4% за первый объект, 5,5% за второй и 6% за третий (Resmi Gazete № 197). Гербовый сбор по договору купли-продажи составляет 0,5% указанной суммы, и его платит покупатель, если не договорено иное. НДС в размере 5% распространяется на жильё площадью до 300 м² закрытой площади (постановление о ставках НДС), но применим ли он к конкретной продаже, официально не установлено. Страницы агентств приводят другие ставки, поэтому предложения расходятся.

Какой ежегодный налог на недвижимость применяется к объекту такого размера?

Последняя найденная схема (схема налога на недвижимость) — постановление, действующее с 1 января 2025 года, которое устанавливает базу в 6,60 TL за м² до 120 м² для обычного жилья, до надбавок от 10% до 60% по категориям. При указанных площадях базовые суммы составляют 462 TL для 70 м², 495 TL для 75 м² и 594 TL для 90 м² (расчёт, до надбавок). Схема на 2026 год не найдена, поэтому суммы могли измениться.

Ведёт ли покупка к виду на жительство или гражданству?

Не автоматически. По постановлению от 5 октября 2026 года разрешение на основании недвижимости действует 10 лет при условии, что титул оформлен на покупателя, а стоимость недвижимости составляет 300 000 GBP или больше, и 5 лет при меньшей стоимости. Постоянное проживание требует жилья стоимостью не менее 125 000 EUR, документально подтверждённого дохода и 6 лет непрерывных разрешений (Закон о постоянном проживании).

Пути получения гражданства через покупку нет (Закон о гражданстве). Право Европейского союза на севере приостановлено (Европейская комиссия). См. статью о программе вида на жительство и статью о гражданстве и иммиграции.

Можно ли сдавать квартиру Isatis 2 отдыхающим?

По состоянию на 17 октября 2026 года сдача объекта, построенного как жильё, в туристических целях на срок до 60 дней подпадает под Закон о домах для отдыха, который требует регистрации в Департаменте туристического планирования и разрешения на эксплуатацию до сдачи; работа без них — правонарушение со штрафом до 10-кратной брутто-минимальной месячной зарплаты. С дохода от аренды удерживается 10% валовой арендной платы (Закон о подоходном налоге). См. также руководство по сдаче жилья через Airbnb.

Источники и дата последней проверки

Дата проверки: 17 октября 2026 г. Источники: страницы застройщика об Isatis 2 и «О компании» (isatis.co, английская и турецкая версии),

• муниципальная история города
• кварталы по переписи
• OpenStreetMap
• OSRM
• перепись по муниципалитету
• история муниципалитета
• демографический бюллетень
• Статистический ежегодник 2024
• справочник EMU
• государственная больница
• City Mall
• муниципальные автобусы
• Wikipedia об Эрджане
• Управление шоссейных дорог
• UN News
• WMO
• Wikipedia о Саламисе
• ООН S/2026/550
• seatemperatu.re
• объявление Земельного реестра
• Tekce
• Конституция
• RG 197
• рекомендации правительства Великобритании
• Закон 52/2008
• RG 147
• ЕСПЧ, Демопулос
• Комиссия по недвижимому имуществу
• Закон 67/2005
• Суд Европейского союза, Орамс
• RG 87
• перечень Министерства внутренних дел
• минимальная зарплата
• Isatis FAQ
• Закон о гербовом сборе
• Yenidüzen
• бюллетень Статистического института за 2025 год
• индекс потребительских цен, сентябрь 2026
• Закон 38/1997
• FCDO
• постановление о НДС
• налог на недвижимость 2025
• постановление о видах на жительство
• Закон о постоянном проживании
• Закон о гражданстве
• Европейская комиссия
• Закон о домах для отдыха
• Закон о подоходном налоге

Вторичные источники, источники операторов и агрегаторов помечены в тексте как таковые, а расстояния носят ориентировочный характер. Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.