Уточните у нас до бронирования
На Северном Кипре надёжность вашей собственности определяет категория титула, а не сам дом. Категорию по этому проекту мы подтверждаем письменно до любого перевода денег.
Чем различаются четыре категории →Проект Hillside Tatlisu — это проект студий и квартир с одной спальней от Isatis Construction Group, который наш сайт относит к Татлысу (Tatlısu) в районе Газимагуса (Фамагуста) на Северном Кипре; на странице застройщика указаны два типа квартир площадью 51 и 70 м², а населённый пункт не назван.
В этом руководстве проект Hillside Tatlisu рассматривается через эти цифры, к ним добавлен контекст из источников о Татлысу и о покупке строящегося объекта (off-plan), а также отмечено, где сведений не хватает. Застройщик не называет ни цену, ни срок завершения, ни число квартир, ни категорию титула (title deed), поэтому ни одна из этих величин не оценивается.
На странице Hillside сайта застройщика, а также на её турецкой версии с тем же содержанием, проект представлен под названием Isatis Construction Group, и подробностей о нём там немного. Указаны два типа квартир — студия площадью 51 м² и квартира 1+1 площадью 70 м² — и одиннадцать пунктов в разделе Community Amenities (удобства комплекса), которые повторены в таблице ниже.
На странице не названы ни город, ни улица, ни точка на карте, поэтому отнесение к Татлысу взято из объявления на нашем сайте, а не от застройщика. Адрес в нижней части страницы — это комплекс Orchard в Йенибогазичи; он повторяется на каждой странице Isatis, это адрес компании, а не участок Hillside. Во вводном тексте говорится о «жизни в стиле бутик-отеля среди безмятежной прибрежной атмосферы», причём проект назван иначе, чем Hillside, так что это общий текст, из которого нельзя извлечь ничего проверяемого о зданиях.
| Ключевые факты о Hillside Tatlisu | Как опубликовано застройщиком (17 октября 2026 г.) |
|---|---|
| Местоположение | На странице застройщика нет ни города, ни улицы, ни точки на карте; наш сайт относит проект к Татлысу (район Газимагуса); адрес в нижней части страницы — комплекс Orchard, Йенибогазичи |
| Типы квартир | Студия (51 м²) и 1+1 (70 м²), обе обозначены как квартиры |
| Указанные площади | 51 м² и 70 м²; сады на крыше площадью 33 м² и 52 м² |
| Число квартир | Не указано |
| Цена | Застройщиком не опубликована; ориентировочный диапазон на этой странице — GBP 111 000-195 000, как он был внесён на нашем сайте в 2024 г. и не подтверждён на страницах застройщика; запросите письменный прайс-лист с датой |
| Срок завершения | Не опубликован; в записи нашего сайта указан 2027 г.; состояние работ подтвердите письменно |
| Категория титула | Не указана |
| Застройщик | Isatis Construction Group (Isatis Construction Limited) |
| Указанные удобства комплекса | Крытый и открытый бассейны, сауна, тренажёрный зал, ресторан, зона барбекю, детская площадка, ресепшен, вывоз отходов, центральный генератор, трансфер (shuttle), центральное спутниковое телевидение |
Застройщик не публикует ни цену, ни план платежей, ни число квартир, ни число блоков, ни срок завершения. На нашем сайте хранится ориентировочный диапазон цен GBP 111 000-195 000, внесённый в 2024 г. и не подтверждённый на страницах застройщика, а в записи указан 2027 г. как год завершения; это запись сайта, а не заявление застройщика. В тексте этого объявления за 2024 г. были также число квартир, число блоков и условия рассрочки. Страницы застройщика их не подтверждают, поэтому здесь они не повторяются.
На странице нет никаких заявлений о доходе от аренды, доходности или спросе, и здесь их тоже нет. Тем, кто думает о краткосрочной аренде, стоит прочитать Закон об отпускных домах (Holiday Houses Law), который требует регистрации при сдаче на срок до 60 дней, а также статью нашего сайта об аренде недвижимости через Airbnb на Кипре. Другие объекты в стране смотрите на странице недвижимости Северного Кипра.
На странице застройщика есть две карточки характеристик: одна на вкладке Studio, другая на вкладке 1+1. В каждой указаны спальни, санузлы, площадь с пометкой «First floor rooftop garden» (сад на крыше первого этажа), размер и тип, а на каждой вкладке есть изображение плана.
В карточке студии спальня не указана (прочерк), один санузел, сад на крыше 33 м² и размер 51 м². В карточке 1+1 — одна спальня, один санузел, сад на крыше 52 м² и размер 70 м². Оба типа обозначены как квартиры, а турецкая страница повторяет эти цифры.
| Тип квартиры в Hillside Tatlisu | Спальни | Санузлы | Сад на крыше первого этажа (м²) | Размер (м²) | Тип по обозначению |
|---|---|---|---|---|---|
| Студия | – (не указано) | 1 | 33 | 51 | Квартира |
| 1+1 | 1 | 1 | 52 | 70 | Квартира |
На странице не сказано, входит ли сад в указанный размер и измеряются ли площади брутто или нетто. Этот пробел меняет все соотношения, поэтому в сравнительной таблице ниже показаны оба прочтения. Все цифры в ней рассчитаны по данным застройщика.
| Показатель (рассчитан по данным застройщика) | Студия | 1+1 | Разница или примечание |
|---|---|---|---|
| Размер по публикации (м²) | 51 | 70 | +19 (70 − 51) |
| Сад на крыше по публикации (м²) | 33 | 52 | +19 (52 − 33) |
| Сад ÷ размер | 64,7% (33 ÷ 51) | 74,3% (52 ÷ 70) | +9,6 процентного пункта |
| Прочтение A, размер включает сад: закрытая площадь (м²) | 18 (51 − 33) | 18 (70 − 52) | 0 |
| Прочтение B, размер не включает сад: размер плюс сад (м²) | 84 (51 + 33) | 122 (70 + 52) | +38 |
| Прочтение B: доля сада в общей площади | 39,3% (33 ÷ 84) | 42,6% (52 ÷ 122) | +3,3 процентного пункта |
| Рост от студии к 1+1 | размер +37,3% (19 ÷ 51) | сад +57,6% (19 ÷ 33) | оба +19 м² |
| Размер на одну спальню (м²) | спальни нет | 70 (70 ÷ 1) | несопоставимо |
При прочтении A оба типа имели бы одинаковую закрытую площадь в 18 м², и тогда квартира 1+1 внутри была бы не больше студии, несмотря на отдельную спальню. Такой результат был бы необычным, поэтому это повод спросить, какое прочтение верно, а не вывод. При прочтении B переход от студии к 1+1 добавляет в сумме 38 м², поровну разделённых между 19 м² размера и 19 м² сада.
В любом случае сады велики по сравнению с самими квартирами: 64,7% и 74,3% от указанного размера или 39,3% и 42,6% от общей площади при прочтении B. Непонятна и пометка «First floor» (первый этаж). Она может означать, что сад принадлежит квартире на первом этаже, а может — что он расположен на крыше нижнего этажа. На странице не сказано, сколько этажей или блоков в проекте, частные ли сады или общие и кто за ними ухаживает.
Большую часть вопросов снимут три уточнения: размерный поэтажный план для каждого типа, кондоминиумный план, в котором зарегистрированы каждая квартира и каждый сад, и заявление о том, входит ли сад в площадь по титулу. Ориентировочный диапазон GBP 111 000-195 000, записанный на нашем сайте, не привязан ни к одному из типов, а его границы различаются на GBP 84 000 (195 000 − 111 000), поэтому цена за квадратный метр не выводится. Позволит это сделать только прайс-лист с ценами по каждой квартире.
Татлысу (Tatlısu; по-гречески Аканту) в таблице переписи 2011 г. относится к району Газимагуса, подрайону Геджиткале. Он не входит ни в район Искеле, ни в район Кирении, хотя в некоторых объявлениях его описывают как район Кирении. Муниципалитет называет его самым северо-западным населённым пунктом района Газимагуса. Перепись насчитала в трёх кварталах муниципалитета 1 459 человек: Актунч — 671, Кючюкеренкёй — 339 и Ялы — 449 (671 + 339 + 449 = 1 459).
Муниципалитет помещает село в 40 км к востоку от Кирении, между горами Бешпармак и Средиземным морем, и прежний текст этого объявления использовал ту же цифру. Если мерить от центра села до замка Кирении, прямая линия составляет 39,2 км, а поездка — около 46,0 км и около 49 минут (оценка OSRM без учёта пробок).
Таким образом, 40 км описывают прямую линию, а 46 км — дорогу. Застройщик не указывает местоположение участка, поэтому все расстояния здесь отсчитываются от центра села; площадь муниципалитета — около 66 км², и для участка в другом месте внутри него цифры будут иными.
Данные о населении противоречат друг другу. В справке муниципалитета указано 2 700 жителей, около 1 200 из них — не граждане, без даты; в профиле Cittaslow — 2 000; а мэр, как сообщалось в январе 2026 г., заявил, что летом население превышает 8 000 человек. Официальный счёт — только перепись. Остальное — это заявления, и более свежих официальных данных по муниципалитету в использованных здесь источниках нет.
Побережье — не песчаная курортная полоса. Муниципалитет описывает свои 22 км береговой линии как в основном скалистые, с небольшими пляжами и бухтами кое-где. На странице застройщика нет расстояния от зданий до моря и не назван ни один пляж, поэтому формулировка о расположении на первой линии у моря из объявления 2024 г. здесь не повторяется. Читатели, сравнивающие побережья, могут воспользоваться статьёй нашего сайта о 10 лучших пляжах Кипра, которая не относится именно к Татлысу.
Среди видов местной экономики муниципалитет называет тепличное хозяйство, разведение крупного и мелкого скота, выращивание рожкового дерева и оливок, рыболовство, туризм и недвижимость и сообщает, что это один из главных районов ранних овощей на Северном Кипре. В новостном сообщении от 7 июня 2019 г. оно сообщает, что стало пятым муниципалитетом Cittaslow («медленный город») в ТРСК. В список его наследия входят место раскопок Чифтликдюзю, древний город Молулос, церковь Панагия Пергаминиотиса, музей под открытым небом Minia Kıbrıs и старые склады рожковых плодов.
Услуги ограничены. Медицинский центр Татлысу открылся 21 января 2026 г. с врачом впервые за 12 лет, как сообщается в газетной публикации: врач общей практики принимает пять дней в неделю, а акушер-гинеколог, терапевт и стоматолог — по одному дню.
В Статистическом ежегоднике 2024 г. указан центр Татлысу с одним сотрудником. В списке Министерства есть государственная больница Газимагусы в том же районе, в 27,8 км по прямой и в 45,0 км (около 45 минут) по дороге, а также больница Girne Dr. Akçiçek в Кирении, расстояние до которой не рассчитывалось.
В районе Искеле, город которого находится в 16,3 км от Татлысу по прямой, государственной больницы нет: в списке государственных больниц Министерства названы шесть, и ни одной в Искеле. Больница Карпаса (Karpaz Hospital) строится, и министр здравоохранения 17 августа 2026 г. заявил, что здание будет готово к концу 2026 г. (это обещание министра, а не свершившийся факт). О городе, где расположена государственная больница Газимагусы, читайте на нашей странице города Фамагуста.
Дороги и аэропорты проходят вдоль побережья. Аэропорт Эрджан находится в 33,4 км от центра села по прямой, но в 57,0 км (около 61 минуты) по дороге. До аэропорта Ларнаки — 78,2 км и около 81 минуты по оценке, которая не учитывает очереди на границе и не определяет пункт пересечения; ООН сообщала о длительных задержках на главном пункте пересечения в Никосии 5 января 2026 г.
Эрджан принимает рейсы только в Турцию и из неё, согласно Wikipedia. Оператор трансферов KIBHAS в перечне своего расписания называет Лефкошу, Гирне, Магусу, Лефке и Гюзельюрт и не называет остановки в Татлысу; расписания автобусов для Татлысу в использованных здесь источниках нет.
Официальная статистика строительства по Татлысу в использованных источниках отдельно не выделена. По всему району Газимагуса Статистический институт зафиксировал в 2025 г. окончательное одобрение 538 городских и 954 сельских жилых единиц (всего 1 492, расчёт) с учётом только завершённых зданий. Рядов данных о продажах жилья или об аренде в Татлысу найдено не было.
Все расстояния в таблице ниже отсчитываются от центра села Татлысу (отношение OpenStreetMap 16300857, один из использованных полигонов границ). Расстояния по прямой рассчитаны по координатам, а дорожные расстояния и время — это оценки OSRM по данным OpenStreetMap без учёта пробок и пограничных формальностей.
| Ближайшие места и расстояния от центра села Татлысу | Что это | Расстояние (по прямой / по дороге) | Источник |
|---|---|---|---|
| Замок Кирении | Город и порт на западе | 39,2 км / 46,0 км, около 49 мин | маршрут OSRM |
| Прибрежная точка Чифтликдюзю | Прибрежная зона с местом раскопок | 5,0 км / 7,0 км, около 8 мин | маршрут OSRM; страница муниципалитета |
| Город Искеле | Центр района Искеле | 16,3 км / 36,6 км, около 36 мин | маршрут OSRM |
| Село Отюкен | Село рядом с Long Beach | 18,8 км / 35,7 км, около 39 мин | маршрут OSRM |
| Замок Кантара | Замок в предгорьях Карпаса | 15,8 км / 28,7 км, около 34 мин | маршрут OSRM |
| Пляжи Алагади | Пляжи гнездования черепах на побережье Кирении | 23,9 км / 28,2 км, около 29 мин | маршрут OSRM |
| Саламин | Место древнего города к северу от Фамагусты | 24,7 км / 40,7 км, около 44 мин | маршрут OSRM |
| Государственная больница Газимагусы | Государственная больница со стационаром | 27,8 км / 45,0 км, около 45 мин | маршрут OSRM |
| Бафра | Село на полуострове Карпас | 28,8 км / 38,2 км, около 38 мин | маршрут OSRM |
| Старый город Фамагусты | Центральная точка старого города | 32,4 км / 50,1 км, около 48 мин | маршрут OSRM |
| Аэропорт Эрджан | Аэропорт близ Никосии | 33,4 км / 57,0 км, около 61 мин | маршрут OSRM |
| Никосия | Столица, узел города | 41,6 км / 70,2 км, около 75 мин | маршрут OSRM |
| Аэропорт Ларнаки | Аэропорт в Республике Кипр; маршрут пересекает Зелёную линию | 57,2 км / 78,2 км, около 81 мин (очереди не учтены) | маршрут OSRM; доклад ООН |
Квартира, которая ещё не достроена, покупается на бумаге, поэтому основная защита покупателя вытекает из документов. В записи нашего сайта указан 2027 г. как год завершения, а на странице застройщика нет ни даты завершения, ни стадии работ, поэтому покупка до передачи на практике является покупкой строящегося объекта (off-plan).
Приведённые ниже официальные тексты устанавливают требования к регистрации, разрешению и титулу. В источниках, на которых основано это руководство, не описана ни государственная система эскроу, ни банковская гарантия, ни обеспечение завершения строительства в пользу покупателей; предусмотрено ли что-либо подобное договором — вопрос к юристу покупателя.
Первый правовой барьер — собственный титул квартиры. Согласно Закону 52/2008, ст. 8(2), для квартиры должен существовать кондоминиумный титул (kat mülkiyeti) или кондоминиумный сервитут (kat irtifakı) до того, как иностранный покупатель подаст заявление на разрешение на покупку. Продажа квартиры без него является уголовным правонарушением, наказуемым штрафом не более 500 валовых месячных минимальных заработных плат.
При зарплате, действующей с 1 июля 2026 г., TL 70 893, этот предел составляет TL 35 446 500 (500 × 70 893, расчёт). По состоянию на 17 октября 2026 г. указ-закон (Decree-Law) 89/2026 позволяет заявителям подавать заявление в течение двух лет с разрешением на строительство или с Planning Approval (градостроительным одобрением), если кондоминиумный титул пока оформить нельзя.
Второй барьер — сам договор. По тому же указу заверенный печатью договор купли-продажи должен быть зарегистрирован в районном Земельном реестре в течение одного месяца после уплаты налогов и сборов, причитающихся с продажи, и в тот же месяц должно быть подано заявление на разрешение; в противном случае договор автоматически становится недействительным. Гербовый сбор составляет 0,5% от указанной суммы и ложится на покупателя, если стороны не договорились об ином, согласно Закону о гербовом сборе.
В объявлении Земельного реестра от 15 июля 2025 г. сказано, что операции пока осуществляются только в отделении того района, где зарегистрирован объект. Поскольку Татлысу находится в районе Газимагуса, это указывает на отделение Газимагусы — это вывод, а не утверждение объявления. Месячный срок вытекает из указа, 90-дневный срок действия которого истекает примерно 5 ноября 2026 г., если парламент не примет его в качестве закона; сводный текст Закона 52/2008 на mevzuat.gov.ct.tr его пока не отражает.
Меньше всего официальных текстов относится к качеству строительства. Рекомендации правительства Великобритании называют несколько повторяющихся на Кипре проблем: юристы, действующие одновременно за продавца и за строителя, отсутствие разрешений на строительство, трудности с получением сертификатов о завершении и титулов, а также ипотеки, которые застройщики оформляют на землю.
Газетная публикация за февраль 2023 г. с заявлениями Кипрско-турецкой палаты инженеров и архитекторов сообщает, что для конструкций нужны статические расчёты по сейсмическому регламенту, что утверждение проекта проверяет соответствие и что муниципалитеты обязаны обеспечивать надзор силами авторов проекта. Из публикации за ноябрь 2025 г. следует, что этот регламент датируется 2015 г. Обе публикации являются вторичными источниками.
Статистический институт учитывает только здания, имеющие сертификат окончательного одобрения (nihai tasvip), который выдают муниципалитеты в городских районах и районные управления в сельских. Поэтому именно этот сертификат нужно запрашивать при передаче объекта. Пока не уплачены все налоги и сборы за передачу, местные органы не вправе давать постоянные или временные подключения к воде, а электроснабжающий орган — подключения к электричеству, хотя подключения стройплощадки на время строительства освобождены.
Условия оплаты — четвёртый риск: в британских рекомендациях планы платежей, не включённые в договоры, названы повторяющейся проблемой. Руководство агентства сообщает, что прямая рассрочка от застройщика преобладает на рынке строящихся объектов, а банковская ипотека для иностранцев ограничена, причём страницы агентств расходятся в данных о банковском кредитовании (75% цены на одной, 50% на другой). В использованных здесь источниках не описана законная компенсация за просрочку передачи, поэтому средства защиты при задержке определяет договор.
Суммы в договоре могут быть выражены в иностранной валюте по Закону о валютном регулировании, но гербовый сбор с них исчисляется в лирах по официальному эффективному курсу продажи на день, когда договор проштампован. Потребительские цены за 12 месяцев до сентября 2026 г. выросли на 35,02% по данным Статистического института. В таблице каждый риск сопоставлен с запросом, который на него отвечает.
| Риск строящегося объекта | Что говорят источники | Что запросить | Источник |
|---|---|---|---|
| Квартира ещё не выделена юридически | Кондоминиумный титул или сервитут должен существовать до подачи заявления на разрешение; продажа без него является правонарушением | Номер кондоминиумного титула или сервитута на квартиру | Закон 52/2008; RG 147 |
| Договор утрачивает силу | Заверенный договор, не зарегистрированный в течение одного месяца, автоматически недействителен | Квитанция об уплате гербового сбора и квитанция о регистрации в Земельном реестре | RG 147 |
| Разрешения и надзор | Отсутствие разрешений и трудности с получением сертификатов о завершении — частые проблемы; утверждение проекта включает проверку сейсмического регламента | Разрешение на строительство, утверждённый проект и имя надзирающего инженера | британские рекомендации; газетная публикация |
| Просрочка | Законной компенсации за просрочку передачи в использованных источниках нет | Срок передачи, предельный срок и средство защиты, прописанные в договоре | британские рекомендации |
| План платежей вне договора | Планы платежей, не включённые в договоры, — повторяющаяся проблема | Полный график платежей в приложении к договору, с суммами и датами | британские рекомендации |
| Ипотека застройщика на земле | Ипотеки застройщика на земле названы частой проблемой | Справка Земельного реестра об отсутствии ипотеки или письменное снятие обременения | британские рекомендации; объявление Земельного реестра |
| Подключения при передаче | Постоянных подключений нет, пока не уплачены все налоги и сборы | Письменное заявление о том, кто какие сборы и когда платит | RG 147 |
| Валюта | Гербовый сбор с сумм в иностранной валюте пересчитывается в лиры на дату штампования | Валюта договора и дата пересчёта | Закон о гербовом сборе; релиз по ИПЦ |
История земли поднимает отдельный вопрос. Wikipedia сообщает, что около 1 300 киприотов-греков были вытеснены из Аканту в 1974 г. и что перепись 1831 г. зафиксировала 163 взрослых мужчин-киприота-грека и 10 взрослых мужчин-киприотов-турок.
Муниципалитет рассказывает более раннюю историю иначе: как о турецком селе до конца 19 века, в котором после 1930-х гг. большинство составляли киприоты-греки. Оба рассказа описывают присутствие киприотов-греков до 1974 г., поэтому претензии прежних владельцев на землю в этом районе правдоподобны. Затронут ли какой-либо участок, можно узнать только из записи о его титуле.
Правовые рамки те же, что и в остальной северной части острова. Конституция ТРСК, ст. 159(1)(b), передаёт государству имущество, которое оказалось брошенным на 13 февраля 1975 г., и позволяет заявителям доказывать свои права в порядке, установленном законом. В деле Demopoulos (1 марта 2010 г.) Европейский суд по правам человека признал Комиссию по недвижимому имуществу (Immovable Property Commission) эффективным средством защиты.
По состоянию на 2 октября 2026 г. на странице статистики Комиссии показано 3 757 рассмотренных заявлений из 8 807, а Закон 67/2005 оставляет приём новых заявлений открытым до 21 декабря 2027 г. В использованных здесь источниках не найдено ни решения Комиссии, ни судебного дела, в которых фигурировал бы Татлысу, поэтому это описание общего риска, а не вывод о Hillside.
Ниже следует контрольный список на недели перед любым задатком.
Три вопроса стоят перед любым задатком: что может купить иностранец, кто это одобряет и какие сроки после этого начинают идти. Ответ зависит от правового текста, действующего на 17 октября 2026 г.
Указ-закон 89/2026 (RG 147, 7 августа 2026 г.) разрешает иностранному покупателю не более трёх квартир, а если покупатель — гражданин государства, признающего ТРСК, то шесть. Сводный Закон 52/2008 по-прежнему показывает одну квартиру (три — для граждан этих государств). Указ также ограничивает продажи иностранцам 80% жилищного проекта в зонированных районах.
Одобрение выдаёт Совет министров через Отдел недвижимости Министерства внутренних дел. В его перечне документов требуются копия паспорта, копия титула, план расположения с отмеченной территорией, справка о судимости из страны проживания и, если есть, договор купли-продажи. Закон не устанавливает срока для принятия решения. В разделе FAQ застройщика названы 1-2 месяца для граждан Турции и 6-8 месяцев для граждан других стран — утверждение, которое не подтверждает ни один официальный источник.
Сроки начинают идти с подписания. Заверенный договор подаётся в Земельный реестр в течение одного месяца, и вместе с ним подаётся заявление на разрешение. После публикации разрешения в Resmi Gazete (официальном вестнике) указ даёт 75 рабочих дней на уплату сборов за передачу и один год на подписание передачи; в сводном тексте — 60 рабочих дней и шесть месяцев. Разрешение, аннулированное за неуплату, можно запросить повторно при двойных сборах, а третье заявление на тот же объект отклоняется.
Расходы идут в том же порядке. Согласно RG 197 от 7 октября 2026 г. сбор Земельного реестра для иностранного покупателя составляет в сумме 4% цены за первый объект, 5,5% за второй и 6% за третий, действуя по 5 января 2027 г. включительно.
Некоторые страницы агентств называют другие проценты, так что цитаты расходятся, а эталоном служит вестник. Жильё с закрытой площадью до 300 м² входит в 5-процентную схему НДС, хотя регламент не говорит, какие продажи подпадают под НДС; оба типа Hillside по указанным размерам меньше 300 м².
Сбор за подачу заявления на разрешение составляет половину валовой месячной минимальной зарплаты, TL 35 446,50 при июльской зарплате 2026 г. (70 893 ÷ 2, расчёт). Статья нашего сайта о расходах на покупку, строительство и аренду недвижимости на Северном Кипре сопоставляет остальные расходы.
| Шаг | Кто | Обычный срок | Источник |
|---|---|---|---|
| Проверить пределы и то, действует ли ещё указ | Покупатель; юрист | До подписания | Закон 52/2008; RG 147 |
| Подписать договор купли-продажи и заверить его гербовым сбором | Покупатель и продавец; Налоговый департамент | Официального срока нет; гербовый сбор 0,5% | Закон о гербовом сборе |
| Подтвердить кондоминиумный титул или сервитут на квартиру | Продавец или застройщик; Земельный реестр | До подачи заявления на разрешение | Закон 52/2008 |
| Зарегистрировать договор и подать заявление на разрешение | Покупатель, юрист или доверенное лицо; Земельный реестр; Министерство внутренних дел | В течение 1 месяца, иначе договор недействителен (указ) | RG 147; перечень документов |
| Проверки безопасности и военные проверки, затем решение Совета министров | Министерство внутренних дел; Совет министров | Официального предела нет; FAQ застройщика называет 1-2 месяца для граждан Турции и 6-8 месяцев для остальных | RG 147; FAQ застройщика |
| Публикация разрешения в Resmi Gazete | Совет министров | Запускает отсчёт сроков уплаты сборов и передачи | RG 147 |
| Уплатить сборы за передачу | Покупатель и продавец в порядке, установленном законом | 75 рабочих дней (указ) или 60 (сводный текст) | RG 147; Закон 52/2008 |
| Подписать передачу и быть внесённым в титул (koçan) | Покупатель; отделение Земельного реестра | 1 год с момента публикации (указ) или 6 месяцев (сводный текст) | RG 147; Закон 52/2008 |
| Подключить воду и электричество | Местный орган; электроснабжающий орган | Только после уплаты всех налогов и сборов | RG 147 |
Для Hillside не указана категория титула, поэтому категорию и историю участка нужно получать из реестра. Руководство агентства сообщает, что в документе на землю должно быть показано, является ли титул турецким, обменным или относится к иной классификации, а таблица сборов Земельного реестра от 7 октября 2026 г. отдельно рассматривает землю по Final Disposition Certificates (сертификатам окончательного распоряжения) и Value Documents (документам стоимости) и отдельно от обычных титулов. Официальные определения категорий в интернете найдены не были. Справочный материал даёт статья нашего сайта о титулах на недвижимость на Северном Кипре.
Следующая проверка — назначение земли. Согласно Закону 52/2008 и регламенту об ограничениях 2012 г., иностранцам нельзя продавать сельскохозяйственные и лесные земли, а также покупать в запретных военных зонах первой степени и в зонах военной безопасности.
Муниципалитет называет среди местных занятий тепличное хозяйство и выращивание оливок и рожкового дерева, поэтому классификацию участка под квартирами должна подтвердить запись о титуле. Иностранная собственность ограничена 7% площади каждого района и 3% территории страны, и опубликованных данных о том, какая доля района Газимагуса уже принадлежит иностранцам, нет.
Одобрение может сорваться по причинам, которых покупатель не видит. В британских рекомендациях сказано, что даже на земле с турецким титулом до 1974 г. иностранному покупателю могут отказать в разрешении без объяснения причин, а Министерство внутренних дел проверяет заявителя по справке о судимости из страны проживания и по проверке безопасности.
Трансграничный риск лежит вне права ТРСК. Суд Европейского союза постановил в деле Apostolides v Orams (28 апреля 2009 г.), что решения судов Республики Кипр по земле на севере подлежат исполнению в других странах ЕС, а британские рекомендации описывают правонарушение по праву Республики Кипр, действующее с 20 октября 2006 г.
Главный переговорщик Республики в сентябре 2025 г. предостерёг от подобных сделок в газетной публикации, излагающей версию киприотов-греков. Каждая цифра о пределах, сроках и сборах в этом руководстве опирается на тексты с датами окончания действия: указ — примерно до 5 ноября 2026 г., если его не примут как закон, и таблица сборов — до 5 января 2027 г.
| Документ или проверка | Выдающий орган | Почему это важно | Где проверить |
|---|---|---|---|
| Поисковая справка Земельного реестра (araştırma belgesi) по участку | Отделение Земельного реестра (Tapu Amirliği) района, где зарегистрирован объект | Справочный запрос о собственности; руководство агентства сообщает, что он показывает собственника, ипотеки и ограничения | объявление Земельного реестра; руководство агентства |
| Номер участка и план расположения | Застройщик; Земельный реестр | Для заявления на разрешение нужен план расположения с отмеченной территорией, а на странице застройщика участок не назван | перечень документов Министерства внутренних дел |
| Категория титула и история до 1974 г. | Запись Земельного реестра, которую читает юрист покупателя | Обменная или подаренная земля может столкнуться с реституционными претензиями | рекомендации правительства Великобритании |
| Проверка назначения земли и зоны | Земельный реестр; Департамент градостроительства | Сельскохозяйственные, лесные и военные земли закрыты для иностранцев | Закон 52/2008; регламент 2012 г. |
| Кондоминиумный титул или сервитут на квартиру | Земельный реестр | Обязательное условие для подачи заявления на разрешение на покупку | Закон 52/2008, ст. 8(2) |
| Разрешение на строительство, Planning Approval и окончательное одобрение | Муниципалитет; Департамент градостроительства | Отсутствие разрешений и сертификатов о завершении названо частой проблемой | рекомендации правительства Великобритании; Статистический институт |
| Состояние ипотеки на земле | Земельный реестр | Ипотеки застройщика на земле названы проблемой; регистрация ипотеки стоит 1% долга | рекомендации правительства Великобритании; RG 197 |
| Заверенный договор с подтверждением регистрации | Налоговый департамент; Земельный реестр | Иначе договор автоматически недействителен (указ) | RG 147 |
| Проверка вестника на указ и таблицу сборов | Resmi Gazete (государственная типография) | У пределов и сборов есть даты окончания действия | RG 147; RG 197 |
| Проект (Hillside Tatlisu и другие объекты Isatis) | Район по публикации | Типы квартир по публикации | Диапазон площадей по публикации (м²) |
|---|---|---|---|
| Isatis 1 | Центр города Фамагуста | 20 квартир, 2+1 | 70-75 |
| Isatis 2 | Развивающийся район Фамагусты | 16 квартир, 2+1; 2 пентхауса, 3+1 | 70-90 |
| Isatis 3 | Район Каракол в Фамагусте | Квартира 2+1; пентхаус с 1 спальней | 62-82 |
| Isatis 4 | Район Чанаккале, рядом с City Mall | Квартиры 1+1 и 2+1; пентхаус с 2 спальнями | 65-83 |
| Isatis 5 | Район Каракол в Фамагусте | Квартиры с 2 спальнями (Type A, Type B); пентхаус с 2 спальнями | 75-151 |
| Sunrise | Йенибогазичи | Отдельно стоящие и полуотдельные виллы с 3 спальнями | 240-490 |
| Fiora | Район Фамагусты; участок не указан | Квартиры 1+1, 2+1, дуплексы 2+1 и 3+1 | 92-168 |
| Orchard | Йенибогазичи | Пять типов вилл и пять типов квартир: от студий до квартир 3+1, виллы с 3 и 4 спальнями | 44-310 |
| Elysium | Отюкен по записи на нашем сайте; по данным застройщика — 850 м от Long Beach | От студий до дуплексов 3+1; виллы с 3 спальнями | 68-220 |
| Elysium 2 | Отюкен по записи на нашем сайте; на странице застройщика город не назван | От студий до дуплексов 3+1 | 69-187 |
| Infinity | Отюкен по записи на нашем сайте; по данным застройщика — 450 м от Long Beach | Квартиры в 10-этажном блоке и в блоке таунхаусов, от студий до дуплексов 3+1 | 92-183 |
| Hillside Tatlisu (эта страница) | Татлысу по записи на нашем сайте; на странице застройщика город не назван | Студии и квартиры 1+1 | 51-70 |
Ни одно из этих различий не является рейтингом. У Hillside наименьший верхний размер среди двенадцати страниц, 70 м², и его квартира 1+1 попадает в диапазон 70-75 м², который Isatis 1 указывает для своих квартир 2+1. Это совпадение только по размеру, поскольку ни одна из страниц не говорит, как измеряется её площадь. У Orchard студия меньше, 44 м², и самый широкий разброс размеров.
Hillside также единственный из двенадцати объектов, который наш сайт относит к северному побережью. Между центрами сёл Татлысу и Отюкен, где находятся страницы Elysium, Elysium 2 и Infinity, 18,8 км по прямой и 35,7 км по дороге (около 39 минут) по оценкам, использованным в разделе 3. Число квартир указано только на страницах Isatis 1 и Isatis 2, а цену не указывает ни одна страница, что исключает любое сравнение стоимости.
Другие объекты смотрите на странице Северного Кипра и на странице города Фамагуста. Наш сайт также представляет в районе Фамагусты Sakarya Gardens, Urban Oasis и Aura Gardens, ни один из которых здесь не рассматривается.
Этот раздел ограничен тем, что застройщик говорит о себе. На странице «О нас» сказано, что Isatis Construction Limited работает в строительной отрасли Северного Кипра с момента основания там в 2015 г. и что её деятельность — строительство и продажа квартир и вилл в Фамагусте и Йенибогазичи. Других мест не названо. Ни Татлысу, ни район Искеле в её тексте не упоминаются, поэтому именно по договору покупатель сможет выяснить, какая компания строит и продаёт Hillside и кому принадлежит земля.
Страница также заявляет об экологичных материалах высокого качества, опытном персонале, постоянном контакте с клиентами до и после продажи, поддержке на этапе договора, проектах, представленных инвесторам из многих стран, и об управлении сданными проектами. Эти описания принадлежат самому застройщику, и в этом руководстве они не проверялись. В нижней части каждой страницы, включая страницу Hillside, стоит уведомление об авторских правах за 2024 г., так что страницы могли быть написаны до нынешнего положения дел.
FAQ застройщика расходится с официальными текстами, использованными в этом руководстве, в трёх местах. Его правило одного объекта совпадает со сводным Законом 52/2008, но не с указом, его сбор Земельного реестра 4% поровну между сторонами не соответствует шкале в RG 197, а сроки разрешений не имеют официального источника. Там, где они расходятся, это руководство следует официальным текстам.
Наш сайт относит Hillside Tatlisu к Татлысу (по-гречески Аканту), муниципалитету на северном побережье. Таблица переписи 2011 г. помещает Татлысу в район Газимагуса (Фамагуста), подрайон Геджиткале, то есть он не входит ни в район Искеле, ни в район Кирении. На странице Hillside застройщика не названы ни город, ни улица, ни точка на карте, поэтому положение участка внутри муниципалитета площадью около 66 км² не подтверждено. Покупатель может запросить номер участка и поисковую справку Земельного реестра по нему.
Обе цифры верны, но для разных измерений. Муниципалитет сообщает, что село лежит в 40 км к востоку от Кирении, и прежний текст этого объявления использовал эту цифру. Если мерить от центра села до замка Кирении, прямая линия составляет 39,2 км, а поездка — около 46,0 км, примерно 49 минут по оценке OSRM без учёта пробок. Ни одна из цифр не измеряет расстояние до самого участка проекта, поскольку застройщик его не указывает.
Застройщик указывает два типа квартир. У студии нет спальни, один санузел, сад на крыше первого этажа 33 м² и размер 51 м². У 1+1 одна спальня, один санузел, сад на крыше 52 м² и размер 70 м². На странице не сказано, включает ли размер сад, поэтому закрытая площадь составляет либо 18 м² для каждого типа (если включает), либо 51 м² и 70 м² (если нет, расчёт). Число квартир не публикуется.
Нет. На страницах застройщика нет ни цены, ни плана платежей, ни срока завершения. В записи нашего сайта хранится ориентировочный диапазон GBP 111 000-195 000, внесённый в 2024 г., и 2027 г. как год завершения; ни то, ни другое не подтверждено на страницах застройщика. Покупателю, которому нужна любая из этих цифр, следует запросить прайс-лист с датой и письменное заявление о стадии работ, а срок передачи и график платежей прописать в договоре.
По состоянию на 17 октября 2026 г. по указу-закону 89/2026 (RG 147, 7 августа 2026 г.) заверенный договор должен быть зарегистрирован в районном Земельном реестре в течение одного месяца после уплаты налогов и сборов с продажи, и в тот же месяц должно быть подано заявление на разрешение на покупку. В противном случае договор автоматически недействителен. Это правило зависит от того, останется ли указ в силе; его 90 дней истекают примерно 5 ноября 2026 г., если парламент не примет его как закон.
По состоянию на 17 октября 2026 г. указ-закон 89/2026 разрешает до трёх квартир на иностранного покупателя или шесть — гражданам государств, признающих ТРСК. Сводный Закон 52/2008 на mevzuat.gov.ct.tr по-прежнему показывает одну квартиру или три для граждан этих государств. Указ — это акт Совета министров, действующий 90 дней с 7 августа 2026 г., примерно до 5 ноября 2026 г., если парламент не примет его как закон, поэтому предел может измениться. Покупателю следует проверить Resmi Gazete в день подписания.
Муниципалитет описывает свои 22 км побережья как в основном скалистые, с небольшими пляжами и бухтами кое-где, а в качестве экономики называет сельское хозяйство, рыболовство, туризм и недвижимость. По этим данным Татлысу не является курортом с длинными песчаными пляжами. На странице Hillside застройщика нет расстояния до моря и не назван ни один пляж, поэтому утверждение о расположении на берегу моря проверить нельзя. Прибрежная точка Чифтликдюзю находится в 5,0 км от центра села по прямой и в 7,0 км по дороге.
В Татлысу есть медицинский центр, который открылся 21 января 2026 г. с врачом впервые за 12 лет. Врач общей практики принимает пять дней в неделю, а три специалиста — по одному дню, согласно газетной публикации. Государственная больница Газимагусы из списка Министерства находится в 45,0 км по дороге. В районе Искеле государственной больницы нет; больница Карпаса строится, а завершение обещано к концу 2026 г.
В принципе это возможно. Wikipedia сообщает, что в 1974 г. из Аканту были вытеснены около 1 300 киприотов-греков, а муниципалитет описывает большинство киприотов-греков после 1930-х гг. Британские рекомендации предупреждают, что на обменную или подаренную землю могут быть заявлены реституционные претензии. В использованных здесь источниках не найдено ни одного решения Комиссии по недвижимому имуществу, в котором фигурировал бы Татлысу, поэтому вывода о Hillside нет. Категорию титула и историю участка можно узнать только из записи Земельного реестра.
Не автоматически. Регламент о видах на жительство и визах (текст от 5 октября 2026 г.) даёт владельцу с титулом на своё имя и недвижимостью стоимостью GBP 300 000 или больше разрешение на 10 лет, а при меньшей стоимости — на 5 лет; покупатель по договору должен уплатить треть цены и подать заявление на разрешение. Постоянное проживание требует жилья стоимостью EUR 125 000 и шести лет разрешений, а Закон о гражданстве требует пяти лет непрерывного проживания. Смотрите страницы нашего сайта о гражданстве и иммиграции и о программе резидентства.
Дата проверки: 17 октября 2026 г. Источники:
Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.
"*"обозначает обязательные поля
