Orbi Millennium Batumi: источники и цены, обзор (2026)

Проект Orbi Millennium Batumi — это комплекс из четырёх блоков на Новом бульваре Батуми, по адресу улица Zghvispiri, 1A, который Orbi Group представляет как новый проект, объединяющий жилые, коммерческие, рекреационные и торговые площади, причём квартиры предлагаются на стадии строительства.

Этот обзор проекта Orbi Millennium Batumi изучает страницу проекта застройщика, его статью и страницу с камерами онлайн-наблюдения в том виде, в каком они были показаны 9 ноября 2026 г., сопоставляет их с двумя сторонними объявлениями и сводит каждую расходящуюся цифру в таблицу с указанием источника и даты. Если на страницах застройщика какой-либо пункт не указан, обзор сообщает об этом нейтральной фразой и не заполняет пробел.

Обзор проекта Orbi Millennium Batumi

На странице проекта застройщик описывает Orbi Millennium как новый проект Orbi Group, который сочетает коммерческие и жилые площади с рекреационными, торговыми, развлекательными и досуговыми объектами. Страница размещает проект на Новом бульваре на побережье Батуми и насчитывает в нём четыре блока: три жилых и один коммерческий. В статье застройщика указан адрес — улица Zghvispiri, 1A — и расстояние до Чёрного моря: 50 метров.

На странице проекта не указаны ни количество квартир, ни их площади, ни прайс-лист, ни дата передачи объекта. Единственная цена, которую застройщик вообще указывает на своих страницах, — это рекламная строка в статье: квартиры «от всего $18 750» с собственной рассрочкой застройщика на 12 месяцев и первоначальным взносом $4 000. Статья датирована 09.11.26, то есть тем же днём, когда проводилась эта проверка, поэтому дата вполне может формироваться самим сайтом; поэтому предложение читается здесь как «по состоянию на 9 ноября 2026 г.».

На странице с камерами онлайн-наблюдения застройщик числит Orbi Millennium среди своих объектов со строительной камерой, а страница проекта называет его последним проектом на набережной Нового бульвара, где недвижимость ещё можно купить на стадии строительства. Это заявление самого застройщика; даты начала работ и процента готовности на его страницах нет. Два сторонних объявления указывают другие цены и два разных месяца передачи объекта; они приведены в третьем разделе.

В таблице ключевые факты приведены ровно так, как их указывает каждый источник.

Типы квартир, площади и инфраструктура по опубликованным данным

Покупатель, который ищет таблицу с типами квартир, не найдёт её на страницах застройщика. Страница проекта перечисляет особенности и содержит галерею, а статья упоминает квартиры, не называя их тип. Два сторонних объявления дают лишь частичные сведения, и таблица ниже ставит эти сведения рядом, не объединяя их в одну картину.

Из таблицы следуют три вывода. Во-первых, наименьшая площадь, указанная где бы то ни было, — 28,00 м² в объявлении geoln, а максимальную площадь не называет ни один источник. Во-вторых, единственные названные типы квартир — это студии, одно- и двухспальные квартиры у брокера. В-третьих, 250 квартир из статьи относятся к рекламному предложению и не являются числом квартир в проекте; брокерская цифра «более 500 доступных квартир» тоже представляет собой утверждение о наличии, а не об общем количестве.

Запись geoln «black walls» описывает состояние интерьера в собственной терминологии этого объявления.

Публикация Национальной службы статистики Грузии (Geostat) о ценах на жильё, которая охватывает только новостройки Тбилиси, использует в качестве категорий состояния white frame, green frame и black frame; этот обзор не сопоставляет формулировку geoln с ними, а то, что входит в квартиру при передаче объекта, определяется в приложении со спецификацией к договору. В общем разделе вопросов и ответов застройщика сказано, что квартиры «под ключ» полностью отделаны и меблированы, но в некоторых проектах владельцы выполняют отделку самостоятельно; к Orbi Millennium относится какой вариант, там не говорится.

Инфраструктура описана лучше, чем сами квартиры. В таблице список особенностей застройщика сопоставлен с двумя объявлениями.

Списки совпадают по бассейнам, спа, фитнесу, ресторанам и парковке. Они не говорят, какие объекты находятся в каком блоке, зарезервированы ли бассейны и спа для владельцев и гостей или открыты для публики, когда эти объекты откроются и как между собой делятся расходы на их содержание. Это вопросы сервисного сбора и управления, на которые отвечают документы продажи, и перечень в конце раздела 6 включает их.

Цена и передача объекта: что указывает каждый источник

На собственных страницах Orbi Group для Orbi Millennium указана одна цена и не указана дата передачи объекта. Два сторонних объявления указывают каждое свою цену и свой месяц передачи. Этот обзор не выбирает между ними: каждая цифра показана с источником, с датой, если она есть, и с типом квартиры, если источник его называет. Значения в лари рассчитаны по официальному курсу Национального банка Грузии (NBG): USD 1 = GEL 2,5949, действует с 7 ноября 2026 г.

Три публикации не согласуются между собой, и ничто на самих страницах не объясняет это расхождение. Объявление geoln — самое старое, опубликованное 18 сентября 2025 г., а статья — самая новая, но портал объявлений может обновлять запись или оставлять её без изменений, поэтому порядок дат сам по себе не устанавливает, какая из цифр действует сегодня. Страница batumi-property вообще не содержит даты. Она называет себя официальным представителем застройщика; страницы застройщика её не упоминают, поэтому её цифра обозначена здесь как цена брокера.

Внутренне согласована только пара цифр geoln. Если разделить её минимальную цену на минимальную площадь, USD 19 320 на 28 м², получится USD 690 за м² — столько же, сколько в поле объявления «от 690$», поэтому эти две цифры, вероятно, описывают одну квартиру площадью 28 м². Статья и страница брокера не говорят, к какой квартире относятся их стартовые цены, поэтому покупатель не может понять, описаны ли три разные квартиры или одна квартира с тремя разными ценами.

С датами передачи объекта картина та же.

Два месяца передачи объекта, названные сторонними источниками, различаются на три месяца. Ни один из источников не говорит, является ли его дата договорной, целевой или оценочной, и ни один не называет документ, на котором она основана. Единственное, что застройщик сообщает о сроках, — что проект находится на стадии строительства, что подтверждает его страница с камерами, где камера указана. Покупатель, которому нужна дата, запрашивает её в предварительном договоре вместе с определением того, что считается передачей объекта: акт ввода в эксплуатацию, регистрация квартиры или физическая передача ключей.

В таблице ниже показаны расчёты, которые можно выполнить по указанным цифрам. Они помечены как расчётные и не добавляют новых фактов.

Цены в долларах США — это собственный выбор валюты застройщиком или порталами; договор купли-продажи указывает валюту каждого платежа и то, фиксирована ли сумма в лари или меняется вместе с обменным курсом. Эта деталь особенно важна для плана платежей на 12 месяцев, потому что стоимость долларового взноса в лари в течение года меняется вместе с официальным курсом.

Четыре блока и заявление о дизайне Wilkinson Eyre

Застройщик описывает четыре блока, а галерея на странице проекта включает слайд на грузинском языке, который определяет роль каждого блока. Если прочитать слайд, то блоки A и B описаны как 25-этажные дома с апартаментами гостиничного типа, блок C — как 29-этажный дом с апартаментами гостиничного типа, а блок D — как инфраструктурная часть с двумя подземными уровнями и первым этажом плюс 3 этажа, функционально соединяющая A, B и C. Английский текст страницы называет те же три блока жилыми и не указывает этажность.

Английская версия страницы говорит, что дизайн сделан относительно малоэтажным, чтобы вписаться в Новый бульвар, который она описывает как район с умеренно низкими и компактными зданиями по сравнению с другими новыми районами Батуми. Страница не определяет, что такое малоэтажность, и не указывает высоту в метрах. Слайд указывает 25 и 29 этажей. Оба утверждения принадлежат застройщику, и этот обзор не пытается их согласовать; покупатель, которому нужны высота, число башен или этаж квартиры, запрашивает утверждённые чертежи.

На схеме слайда для каждой из букв A, B и C отмечены по две фигуры вокруг соединённой центральной фигуры, обозначающей инфраструктурную часть.

Текст слайда не говорит, охватывает ли каждая буква по две башни, поэтому число зданий в опубликованных источниках не определено: брокер говорит о двух 25-этажных зданиях и о четырёх зданиях в разных предложениях.

Этот слайд к тому же единственное место в изученных источниках, где употребляется выражение «гостиничного типа» (hotel-type), а что оно значит для использования, обслуживания и права собственности, — вопрос к договору.

Что касается коммерческого блока, в тексте застройщика сказано, что блок D размещает торговые бренды и соединяет другие блоки, а на его визуализациях на подиуме видны вывески брендов. В тексте ни один арендатор не назван, поэтому вывески носят иллюстративный характер. Статья описывает блок D как розничные бутики, рестораны и кафе; страница проекта называет среди особенностей торговые площади, кафе и рестораны. Продаются ли коммерческие помещения Orbi Millennium или сдаются в аренду, не сказано.

Указание на авторство дизайна есть на странице проекта, в статье и в объявлении geoln. Таблица показывает, кто что говорит.

Поэтому источники подтверждают лишь следующее: застройщик и geoln называют Wilkinson Eyre. Покупатель запрашивает у застройщика в письменном виде имя архитектора, ответственного по проекту (architect of record), стадию проектирования, до которой дошла концепция Wilkinson Eyre, и номер разрешения на строительство, которое муниципалитет выдаёт на утверждённый проект.

Расположение: Батуми и Новый бульвар

Источники согласуются в отношении города и моря, а для улицы используют разные слова. Застройщик говорит, что проект находится на Новом бульваре на побережье Батуми; на его странице с камерами написано «квартиры на Батумском бульваре»; статья даёт адрес — улица Zghvispiri, 1A. В объявлении geoln указано «Zghvis Piris 1», а на странице брокера — «Батуми, центр».

Эти написания выглядят как варианты названия одного и того же места, но застройщик не публикует ни координат, ни кадастрового кода, а поиск в OpenStreetMap 9 ноября 2026 г. не вернул записи по названию улицы, поэтому в этом обзоре расстояния от участка до других мест не рассчитываются.

Сам по себе бульвар описан на туристическом сайте города. Visit Batumi описывает Батумский бульвар как приморский парк длиной семь километров, заложенный в 1881 году, с примерно 45 000 деревьев и растений, а среди его достопримечательностей — Колоннады, Алфавитная башня и Танцующие фонтаны. Главная страница застройщика называет бульвар недавно расширенным и имеющим длину семь километров. Ни один из текстов не говорит, какой отрезок называется Новым бульваром, поэтому положение улицы Zghvispiri вдоль набережной остаётся вопросом, который нужно уточнить по карте, имея на руках точный адрес.

Город является административным центром Аджарии. Публикация Geostat о численности населения на 1 января 2026 г. приводит для Аджарии 413,2 тыс. человек, а для Грузии — 3 941,1 тыс., а её таблица по самоуправляемым единицам даёт для муниципалитета Батуми 246,3 тыс. на 1 января 2026 г. против 236,8 тыс. годом ранее. Geostat отмечает, что данные за 2025 год были пересчитаны на основе переписи 2024 года.

На странице Национальной администрации туризма Грузии (GNTA) Батуми описан как портовый город в 350 километрах от столицы: около 5 часов 30 минут езды по дороге от Тбилиси и 2 часа 15 минут от Кутаиси.

Воздушное сообщение с городом идёт через Международный аэропорт Батуми. Объединённые аэропорты Грузии (United Airports of Georgia) сообщают, что в 2024 году он обслужил 951 760 пассажиров, что сделало его третьим по загруженности аэропортом страны после Тбилиси и Кутаиси, а расширение, завершённое в 2021 году, позволило принимать до 1,2 млн пассажиров в год.

Wikipedia помещает аэропорт примерно в 2 километрах к югу от города и примерно в 20 километрах от Хопы в Турции. Поскольку координаты участка не опубликованы, расстояние по дороге от проекта до аэропорта — вопрос к карте, а не к этой странице.

Климат — практически важный факт для квартиры на побережье. Wikipedia относит Батуми к влажному субтропическому климату, приводит годовое количество осадков 2 435 мм и называет его самым влажным городом Грузии и Кавказа. Для национального контекста: Geostat насчитал 7,8 млн прибытий путешественников-нерезидентов в Грузию в 2025 году, на 5,9% больше, чем в 2024 году; в публикации нет цифры по Батуми, а застройщик приводит без источника более 2,5 млн посетителей Батуми в 2024 году. Эти цифры описывают именно количество визитов, а не доходность какой-либо отдельной квартиры.

Для контекста цен: официальный индекс цен на жильё Geostat охватывает только новостройки Тбилиси, поэтому не описывает Батуми. Руководства о ценах за квадратный метр квартир в Батуми и о том, как устроена покупка на этапе строительства (off-plan) в Батуми, сравнивают входные цены на страницах объявлений, а страница города Батуми перечисляет текущие проекты.

План платежей, удалённая покупка и управление: что опубликовано

Статья застройщика описывает гибкую собственную рассрочку на 12 месяцев и первоначальный взнос в размере USD 4 000. При этом в статье не сказано, на какие квартиры распространяется план, равны ли взносы, начисляются ли проценты и заканчивается ли план до или после передачи объекта. Общий раздел вопросов и ответов застройщика перечисляет три способа оплаты по его проектам: полная оплата, ипотека или беспроцентная рассрочка от застройщика, с подробностями от менеджеров по продажам.

Что касается сторонних страниц, geoln показывает поле рассрочки с прочерком и перечисляет банковскую ипотеку без условий, а страница брокера сообщает, что рассрочка и кредит доступны.

Статья также описывает удалённую покупку для покупателей за рубежом: выбор квартиры, подписание и оплата онлайн по видеозвонку или через мессенджер, и утверждает, что договор с цифровой подписью имеет ту же юридическую силу, что и подписанный в офисе компании. Это заявление застройщика, и обзор его не подтверждает и не оспаривает.

Грузинские источники яснее говорят о форме сделки: по статье 183 Гражданского кодекса сделка о приобретении недвижимой вещи должна быть письменной, а право приобретателя должно быть зарегистрировано в Публичном реестре. Национальное агентство публичного реестра (NAPR) ведёт сервис смарт-контрактов, через который права на недвижимость регистрируются на виртуальной встрече, назначенной заранее.

Документ, подписанный за рубежом, может потребовать легализации, а Грузия значится участником Конвенции об апостиле в таблице статусов Гаагской конференции по международному частному праву со вступлением в силу 14 мая 2007 г.

Об управлении: страница проекта сообщает, что управляющая компания берёт на себя управление недвижимостью и её обслуживание и обеспечивает надзор и услуги для владельцев, а статья добавляет, что она следит за обслуживанием и арендными операциями. Компания не названа. Страница брокера сообщает, что привлечена международная гостиничная управляющая компания, и также не называет её. В разделе вопросов и ответов застройщика сказано, что он предлагает услуги по управлению недвижимостью, а условия и цены определяет управляющий.

Страницы не указывают ни размера платы, ни срока договора, ни описания того, каким образом делился бы какой-либо доход между сторонами. Этот обзор не воспроизводит заявления о доходности на странице проекта, в которых нет цифр; любые такие условия содержатся в договоре.

В таблице перечислено то, что страницы застройщика не указывают для Orbi Millennium. Это перечень пробелов, а не критика: страница проекта представляет собой краткое изложение, а подробности содержатся в документах продажи.

Что запросить в письменном виде перед бронированием

Пробелы, описанные выше, складываются в короткий список документов, которые стоит запросить. Каждый пункт списка — обычная часть покупки квартиры до завершения строительства.

1. Прайс-лист с указанием блока, этажа, номера квартиры, площади, отделки и цены предлагаемой квартиры, а также указание, к какой квартире относятся «от $18 750» и первоначальный взнос USD 4 000.
2. График платежей: даты, суммы, валюта каждого взноса, охватывает ли план на 12 месяцев весь остаток и подлежит ли какая-либо сумма уплате после передачи объекта.
3. Дата передачи объекта в предварительном договоре, определение передачи объекта и последствия пропуска срока.
4. Полное юридическое название и регистрационные данные стороны, которая подписывает договор и получает платежи, а также указание, продаёт ли квартиру застройщик или другая компания.
5. Номер разрешения на строительство, класс здания и выписка из Публичного реестра на земельный участок с его кадастровым кодом.
6. Платёжные реквизиты в письменном виде: владелец счёта, банк и идут ли платежи на счёт эскроу или проектный счёт, с квитанцией на каждый платёж.
7. Как защищено право покупателя: предварительная регистрация по Закону о Публичном реестре или другое зарегистрированное право и дата регистрации права собственности.
8. Что означает «апартаменты гостиничного типа» для квартиры: разрешённое использование, проживание владельцев, общие объекты и сервисные сборы.
9. Договор управления, если он предлагается: название оператора, срок, сборы, что входит в услуги, обязательно ли участие и что происходит при перепродаже.
10. Спецификация отделки и меблировки в договоре и график ввода инфраструктуры с датами открытия.
11. Порядок сервисных сборов и коммунальных платежей и то, кто оплачивает общие бассейны, спа и коммерческий блок.
12. Для покупателя, подписывающего за рубежом: порядок подписания, нужны ли доверенность или апостиль и проходит ли встреча по регистрации через сервис смарт-контрактов NAPR.

Покупка в Грузии: краткий обзор

Законодательство Грузии задаёт общие рамки сделки независимо от того, какой застройщик продаёт квартиру. По статье 183 Гражданского кодекса приобретателю недвижимой вещи нужна письменная сделка и регистрация права собственности приобретателя в Публичном реестре, который ведёт Национальное агентство публичного реестра (NAPR). Закон о Публичном реестре определяет недвижимую вещь так, что она включает строящуюся единицу здания, поэтому квартира может быть зарегистрирована до окончания строительства.

При покупке до завершения строительства статья 12 Закона о Публичном реестре позволяет заранее зарегистрировать право на недвижимое имущество на основании соглашения, заключённого между сторонами.

Пока действует предварительная регистрация, никакое другое право на имущество не может быть зарегистрировано, если стороны не договорились об ином; она не препятствует регистрации правопреемника в качестве собственника и прекращается, когда регистрируется обеспеченное право, по истечении установленного срока, по письменному соглашению или когда регистрируется право другого лица в соответствии с исключениями, предусмотренными в статье. Использует ли данный договор предварительную регистрацию, — вопрос, который нужно задать в письменном виде.

Грузинский юридический обозреватель в Georgia Today 3 августа 2023 г. описал соглашение о ещё не построенной квартире как предварительный договор купли-продажи (pre-purchase agreement), потому что договор купли-продажи нельзя заключить в отношении имущества, которого ещё не существует.

Здание также должно быть введено в эксплуатацию. В Строительном кодексе статья 139 освобождает здания I класса от ввода в эксплуатацию, а статья 139¹ запрещает эксплуатировать здание или подавать в него электроэнергию и природный газ (за исключением нужд строительства) до выдачи акта ввода в эксплуатацию; Кодекс делит здания на пять классов по риску в статье 96 и называет три вида строительного надзора — государственный, технический и по безопасности — в статье 117. Покупатель может спросить у застройщика, к какому классу относится проект и кто именно осуществляет надзор.

На странице сборов NAPR регистрация изменения права на недвижимое имущество стоит GEL 150 при сроке четыре рабочих дня, GEL 270 при сроке один рабочий день и GEL 350 в день подачи; GEL 150 — это около USD 58 по курсу GEL 2,5949.

На странице информационных услуг выписка из Публичного реестра стоит GEL 20 за один рабочий день или GEL 13 онлайн, плюс GEL 26, если выписка заказана на английском языке. Руководства о покупке недвижимости в Грузии и о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии, более подробно описывают порядок этих шагов.

Органический закон о праве собственности на сельскохозяйственную землю в статье 4 перечисляет, кто может владеть сельскохозяйственной землёй. Квартира не является сельскохозяйственной землёй, поэтому это ограничение относится к земле, а не к квартире. Условия права собственности на квартиру указывает договор купли-продажи.

Налоги, вид на жительство и финансирование для иностранного покупателя

Налоги, которые ложатся на владельца, являющегося физическим лицом, устанавливает Налоговый кодекс, опубликованный на английском языке на matsne.gov.ge. Статья 6 называет национальными налогами подоходный налог, налог на прибыль, НДС, акциз и импортную пошлину и указывает, что налог на имущество — местный налог; налога на сам акт приобретения имущества в перечне нет. Поэтому единственный государственный платёж при покупке — это регистрационный сбор из раздела 7, а прочие расходы зависят от условий договора.

Налог на имущество был изменён Законом № 1874 от 30 сентября 2026 г. Теперь статья 202(5) устанавливает ставку на облагаемое имущество физического лица, кроме земли, не менее 0,8% и не более 1% его рыночной стоимости на конец предыдущего года, а статья 206(1)(a) освобождает это имущество, если доход семьи в предыдущем году не превышал GEL 100 000, около USD 38 537.

В обзоре EY Georgia Tax and Law Brief за июль–сентябрь 2026 г. сообщается об этом же изменении, с прежним порогом GEL 40 000.

Статья 201 включает незавершённое строительство в состав облагаемой недвижимости физического лица. Декларация подаётся до 1 ноября, а налог уплачивается до 15 ноября согласно статьям 205(12) и 205(14), и Служба доходов Грузии (Revenue Service) отмечает, что обе даты переносятся на следующий рабочий день, если приходятся на нерабочий день.

Считается ли покупатель по предварительному договору собственником для целей этого налога, — это вопрос к договору и к записи в реестре.

Аренда и продажа регулируются своими, отдельными правилами. Согласно статье 81(2), доход, который физическое лицо получает от сдачи жилого помещения в аренду для проживания, облагается по ставке 5%, если вычеты не производятся, а общая ставка в статье 81(1) составляет 20%. Статья 81(3) облагает по ставке 5% превышение при предоставлении жилой квартиры, а статья 82(1)(f.a) освобождает превышение при продаже жилой квартиры вместе с землёй, если она находилась в собственности более двух лет.

Руководство о краткосрочной аренде в Батуми охватывает посуточную сдачу, а руководство по налогу на имущество описывает шаги по декларированию. Какое правило применяется, зависит от обстоятельств владельца.

Что касается вида на жительство, Агентство развития государственных услуг (SDA) описывает краткосрочный вид на жительство для иностранца, владеющего правом собственности на недвижимость, кроме сельскохозяйственной земли, с рыночной стоимостью свыше USD 150 000 в эквиваленте в лари, определённой сертифицированным оценщиком.

Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства устанавливает то же правило в статье 15(j), а статья 15(h) определяет вид на жительство для инвесторов при стоимости недвижимости свыше USD 300 000. Официальная формулировка — «свыше», и при проверке используется рыночная стоимость по оценке оценщика, а не цена по договору.

Три стартовые цены, указанные для Orbi Millennium, — USD 18 750, USD 19 320 и USD 39 000 — каждая ниже USD 150 000; есть ли у какой-либо квартиры оценочная стоимость выше этого порога и учитывается ли право на недостроенную квартиру — вопрос к Агентству развития государственных услуг. Руководство о виде на жительство в Грузии описывает текущий порядок.

Что касается финансирования, на страницах застройщика указана собственная рассрочка, а банковских договорённостей нет. На странице PTI и LTV Национального банка Грузии установлен предел соотношения кредита к стоимости залога 90% для кредитов в лари и 70% для кредитов в иностранной валюте, а предел соотношения платежа к доходу — 25% (лари) или 20% (иностранная валюта, доход в другой валюте) при чистом ежемесячном доходе ниже GEL 1 500, повышающийся до 50% и 30% начиная с GEL 1 500.

Кредитование нерезидента под квартиру на стадии строительства — это политика каждого отдельного банка, а руководство об ипотеке для иностранцев описывает, как это происходит на практике.

Как проект Orbi Millennium Batumi соотносится с другими проектами Orbi

В таблице перечислены все шесть проектов Orbi Group, для которых на этом сайте есть руководство-обзор объекта, со статусом и цифрами, которые указывает каждый источник. Столбцы таблицы нельзя сравнивать напрямую: застройщик публикует цену только для Orbi Millennium, и то в рекламной статье, поэтому любая другая показанная цена — утверждение стороннего источника или перепродавца с указанием источника.

Если читать строки вместе, они показывают, что опубликованная информация различается по проектам больше, чем сами проекты можно сравнить. Orbi City и Orbi City Mall находятся на одной улице Химшиашвили; Central Park Towers — в Тбилиси. Таблица не утверждает, что один проект лучше другого, а каждое руководство содержит свои источники. Основными узлами со списками объектов на этом сайте служат страница страны Грузия и страница города Батуми.

Orbi Group (застройщик)

Orbi Group — застройщик, названный на каждой изученной странице. Страница About описывает его как застройщика недвижимости в Грузии и Европе, специализирующегося на инвестиционной недвижимости, сообщает о 28+ годах деятельности и 4+ млн м² завершённых проектных площадей и говорит, что группа сотрудничает с международными брендами по управлению квартирами и эксплуатации комплексов, не называя ни одного. Это собственные заявления застройщика, которые были просмотрены 9 ноября 2026 г.

Раздел контактов на сайте застройщика перечисляет офисы в Грузии (Тбилиси и Батуми), Германии, Польше, Казахстане, Турции, Азербайджане и России. Публичные источники называют годом основания 1998-й: на странице застройщика Korter сказано, что он строит с 1998 года, и на странице застройщика HomeRadar указан тот же год. Обе эти страницы перечисляют как текущие, так и завершённые проекты; Korter показывает семь текущих проектов и четырнадцать завершённых на 9 ноября 2026 г., среди завершённых — Orbi Old Batumi (2015) и Golden Palace (2016).

Страница проектов застройщика перечисляет Orbi Millennium рядом с Orbi Beach Tower и Orbi Sea Towers, последний помечен как завершённый, а на его главной странице представлены Orbi Millennium и Orbi Continental.

Группа также развивает собственный гостиничный бренд Orbi Hotels, как сообщается в статье на её сайте от 16 декабря 2025 г. Страницы проектов не называют юридическое лицо, которое продаёт Orbi Millennium, или компанию, которой принадлежит земля; эти названия содержатся в выписке из реестра и в договоре купли-продажи. Этот обзор не публикует контактные данные застройщика.

Часто задаваемые вопросы

Что представляет собой проект Orbi Millennium Batumi?

Orbi Millennium Batumi — это проект Orbi Group на Новом бульваре Батуми, который застройщик описывает как сочетающий жилые и коммерческие площади с рекреационными и досуговыми объектами в четырёх блоках: трёх жилых и одном коммерческом. Застройщик числит его среди своих объектов с онлайн-камерой на строительной площадке. При этом он не указывает ни количества квартир, ни их площадей, ни даты передачи объекта, поэтому такие сведения приходится брать либо из сторонних объявлений, либо из документов продажи.

Где на карте находится Orbi Millennium?

В статье застройщика указан адрес — улица Zghvispiri, 1A, в 50 метрах от Чёрного моря, а страница проекта называет Новый бульвар. Сторонние объявления указывают «Zghvis Piris 1» и «Батуми, центр». Координаты нигде не опубликованы, а поиск в OpenStreetMap 9 ноября 2026 г. не вернул совпадения по названию улицы, поэтому точное положение следует подтвердить по кадастровому коду и карте, прежде чем полагаться на какое-либо расстояние.

Сколько стоит проект Orbi Millennium Batumi?

Страница проекта застройщика не указывает цену. Статья застройщика предлагает квартиры «от всего $18 750» с первоначальным взносом $4 000 и рассрочкой на 12 месяцев. Объявление geoln, опубликованное 18 сентября 2025 г., указывает «от 19320$», а страница брокера batumi-property.com, без даты, — «от 39 000$». Ни один из источников не называет тип квартиры, к которому относится стартовая цена, поэтому документ, который нужно запросить, — это прайс-лист на конкретную квартиру.

Когда состоится передача объекта в проекте Orbi Millennium Batumi?

Застройщик не указывает ни одной даты передачи объекта. Объявление geoln называет декабрь 2027 г., а страница batumi-property — сентябрь 2027 г. Ни одно из этих объявлений не объясняет, является ли названная дата договорной или это всего лишь оценка. Дата передачи объекта фиксируется в предварительном договоре вместе с определением передачи объекта и последствиями пропуска срока; обязывает именно договор, а не страница проекта или портал.

Сколько здесь квартир и этажей?

Застройщик не указывает общего числа квартир. В статье застройщика сказано, что предложение продлено на 250 дополнительных квартир, а на странице брокера — что доступно более 500 квартир; ни то, ни другое не является общим числом. Что касается этажности, слайд на грузинском языке на странице проекта указывает 25 этажей для блоков A и B, 29 для блока C и блок D с подвалом и подиумом. geoln указывает 29 этажей, а брокер — два 25-этажных здания. Вопрос решают только утверждённые чертежи.

Кто разработал дизайн проекта Orbi Millennium Batumi?

Страница проекта застройщика и его статья говорят, что дизайн разработан британской архитектурной фирмой Wilkinson Eyre, и объявление geoln говорит то же самое. Имя архитектора, ответственного по проекту, и разрешительную документацию покупатель запрашивает у застройщика в письменном виде.

Может ли иностранец купить квартиру, подобную тем, что в проекте Orbi Millennium Batumi?

Изученные источники не показывают никаких ограничений на владение квартирой иностранцем: ограничение в законодательстве Грузии касается сельскохозяйственной земли и изложено в статье 4 Органического закона о праве собственности на сельскохозяйственную землю, а квартира не является сельскохозяйственной землёй. По статье 183 Гражданского кодекса сделка должна быть письменной, а право собственности должно быть зарегистрировано в Публичном реестре. Руководство о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии, описывает общую картину, а условия права собственности указывает договор купли-продажи.

Даёт ли покупка квартиры вид на жительство?

Покупка сама по себе вид на жительство не даёт. Агентство развития государственных услуг называет краткосрочный вид на жительство для иностранца, владеющего правом собственности на недвижимость, кроме сельскохозяйственной земли, с рыночной стоимостью свыше USD 150 000 в эквиваленте в лари, определяемой сертифицированным оценщиком. Три стартовые цены, указанные для этого проекта, ниже этой суммы, а вопрос о том, учитывается ли недостроенная квартира, нужно задавать самому Агентству. Вид на жительство оформляется отдельным заявлением и отдельным решением.

Какой налог на имущество применяется?

С 30 сентября 2026 г. имущество физического лица, кроме земли, освобождается от налога, если доход семьи в предыдущем году не превышал GEL 100 000; сверх этого Налоговый кодекс устанавливает от 0,8 до 1% рыночной стоимости на конец предыдущего года. Декларация подаётся до 1 ноября, а оплата производится до 15 ноября. Доход от аренды облагается по ставке 5%, если вычеты не производятся. Каждый конкретный случай решает Revenue Service, а договор показывает, с какого момента покупатель считается собственником.

Можно ли завершить покупку удалённо?

Застройщик заявляет, что квартиру можно выбрать, подписать договор и оплатить её онлайн по видеозвонку или через мессенджер. Законодательство Грузии требует письменной сделки и регистрации права в Публичном реестре, а NAPR ведёт сервис смарт-контрактов, в котором регистрация проходит на виртуальной встрече, назначенной заранее. Документы, подписанные за рубежом, могут потребовать легализации, а Грузия является участником Конвенции об апостиле. Порядок подписания следует подтвердить в письменном виде ещё до внесения любого платежа.

Источники и дата проверки

Дата проверки: 9 ноября 2026 г. Источники:

• Orbi Group: страница проекта Orbi Millennium (просмотрена 9 ноября 2026 г.)
• Orbi Group: статья об Orbi Millennium (дата на странице 09.11.26)
• Orbi Group: страница с камерами онлайн-наблюдения
• Orbi Group: страница проектов
• Orbi Group: часто задаваемые вопросы
• Orbi Group: главная страница
• Orbi Group: статья об Orbi Hotels (16.12.25)
• Orbi Group: страница About
• geoln.com: объявление об Orbi Millennium (опубликовано 18.09.2025)
• batumi-property.com: Orbi Millennium (без даты)
• Korter: страница застройщика Orbi Group
• HomeRadar: страница застройщика Orbi Group
• Гражданский кодекс Грузии, статья 183 (matsne.gov.ge)
• Налоговый кодекс Грузии, английский текст (matsne.gov.ge)
• Закон Грузии о Публичном реестре (matsne.gov.ge)
• Кодекс пространственного планирования, архитектурной и строительной деятельности (matsne.gov.ge)
• Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства (matsne.gov.ge)
• Органический закон о праве собственности на сельскохозяйственную землю (matsne.gov.ge)
• NAPR: сборы и сроки регистрации недвижимого имущества
• NAPR: сборы за информационные услуги
• NAPR: сервис регистрации смарт-контрактов
• Агентство развития государственных услуг (SDA): вид на жительство
• Служба доходов Грузии (Revenue Service): налог на имущество
• Национальный банк Грузии (NBG): официальные обменные курсы (USD 1 = GEL 2,5949, действует с 7 ноября 2026 г.)
• Национальный банк Грузии (NBG): требования PTI и LTV
• Geostat: численность населения на 1 января 2026 г.
• Geostat: население по регионам и самоуправляемым единицам
• Geostat: статистика въездного туризма за 2025 год
• Geostat: индекс цен на жильё, III квартал 2026 г.
• Гаагская конференция по международному частному праву: таблица статусов Конвенции об апостиле
• Visit Batumi: Батумский бульвар
• Национальная администрация туризма Грузии (GNTA): Батуми
• Объединённые аэропорты Грузии: Международный аэропорт Батуми
• Wikipedia: Batumi
• Wikipedia: Batumi International Airport
• EY Georgia: Tax and Law Brief за июль–сентябрь 2026 г.
• Georgia Today: Legal Insights with Klein Law, покупка квартиры в недостроенном жилом комплексе (3 августа 2023 г.)

Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.