Description
این صفحه توضیح می‌دهد که یک آگهی برای آپارتمان در Jumeirah Village Circle (JVC)، که در صفحهٔ ما با نام Hurman عرضه شده است، تا تاریخ ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ چه چیزهایی را نشان می‌دهد و خریدار آپارتمان در Jumeirah Village Circle چه مواردی را می‌تواند به‌صورت مستقل و از طریق نهادهای رسمی بررسی کند. این آگهی یک موقعیت مکانی، یک نوع ملک، فیلد «Year Built» (سال ساخت) و توضیحی دربارهٔ امکانات ارائه می‌دهد. در آن نه سازنده، نه تعداد واحدها، نه متراژها، نه طرح پرداخت و نه تاریخ تحویل واحدها ذکر نشده است و فیلد قیمت فقط عبارت «Price on request» (قیمت بنا بر درخواست) را نشان می‌دهد. هر آنچه در ادامه فراتر از آگهی آمده است، از اداره زمین و املاک دبی (Dubai Land Department یا DLD)، شرکت نخیل (Nakheel)، بانک مرکزی امارات (CBUAE)، پورتال حقوقی دبی (Dubai Legal Portal)، پورتال دولتی u.ae و روزنامهٔ خلیج تایمز (Khaleej Times) گرفته شده است.
بخش‌های این صفحه به ترتیب این موضوع‌ها را پوشش می‌دهند: فیلدهای آگهی و امکاناتی که نام برده است، اطلاعات منطقه که شرکت نخیل منتشر می‌کند، نحوهٔ کار مالکیت دائمی (فری‌هولد) و ثبت ملک، هزینه‌هایی که بر عهدهٔ خریدار است، یک مثال محاسباتی روی یک قیمت فرضی، سقف‌های وام مسکن بانک مرکزی، هزینه‌های سرویس، مسیرهای اقامتی که به ارزش ملک بستگی دارند، و فهرستی از مدارکی که باید درخواست کرد، آن هم زمانی که صفحه‌ای نمی‌گوید یک پروژه را چه کسی ساخته یا چه زمانی تکمیل می‌شود. مبالغ به درهم امارات (AED) آمده و معادل دلار آمریکا با نرخ ۳٫۶۷۲۵ درهم برای هر دلار در پرانتز ذکر شده است.
آگهی دربارهٔ آپارتمان در Jumeirah Village Circle چه چیزی نشان می‌دهد
آگهی موجود در نشانی uinvestgroup.com/property/hurman-dubai-uae/ (شناسهٔ ملک HD1006) به‌عنوان یک آپارتمان برای فروش در Jumeirah Village Circle، دبی، امارات متحده عربی ثبت شده است. جدول زیر هر فیلد را دقیقاً همان‌طور که صفحه در تاریخ ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ نمایش می‌دهد فهرست می‌کند و فیلدهایی را که صفحه حذف کرده است نیز مشخص می‌کند. نام «Hurman» عنوانی است که آگهی در صفحهٔ ما دارد؛ متن آگهی این نام را به بروشور یک سازنده، به ثبت پروژه در DLD یا به یک سند مالکیت (تایتل دید) پیوند نمی‌دهد.
| فیلد | آنچه در صفحهٔ آگهی نمایش داده شده است |
|---|---|
| نام تبلیغاتی | Hurman |
| شناسهٔ ملک | HD1006 |
| نوع و وضعیت ملک | آپارتمان، برای فروش |
| فیلدهای موقعیت | Jumeirah Village Circle (JVC)، دبی، امارات متحده عربی |
| قیمت | «Price on request» (قیمت بنا بر درخواست؛ هیچ رقمی نشان داده نشده است) |
| سال ساخت | ۲۰۲۵ (صفحه نمی‌گوید این سال، سال تکمیل است یا سال پیش‌بینی‌شده) |
| سازنده | نشان داده نشده است |
| تعداد واحدها، تعداد طبقات، متراژها، ترکیب تعداد اتاق خواب | نشان داده نشده است |
| طرح پرداخت و تاریخ تحویل واحدها | نشان داده نشده است |
| نشانی خیابان یا شمارهٔ قطعه | نشان داده نشده است (فیلد نشانی «Dubai. UAE» را نشان می‌دهد) |
| گالری عکس | دوازده تصویر شامل لابی، استخر، باشگاه ورزشی، فضای بازی کودکان، فضای کباب‌پز، آشپزخانه، فضای نشیمن، اتاق خواب و سرویس‌های بهداشتی |
خریداری که بخواهد عبارت «Price on request» را به یک بودجهٔ مشخص تبدیل کند، به فهرست قیمت یک واحد معین از طرف کسی نیاز دارد که اختیار فروش را در دست دارد، و همچنین به مدارک ثبتی که در ادامهٔ همین صفحه فهرست شده‌اند. بخش‌های مربوط به هزینه‌ها، سقف‌های وام و هزینه‌های سرویس فرمول‌ها را ارائه می‌دهند، تا هر قیمتی که اعلام شود بتوان آن را با این فرمول‌ها سنجید.
امکاناتی که در توضیح آگهی نام برده شده است
توضیحی که در آگهی آمده متن تبلیغاتی است، نه قرارداد و نه مشخصات فنی. این متن امکاناتی را نام می‌برد که در جدول زیر آمده‌اند. این فهرست را باید فهرستی از ادعاها دانست که یک قرارداد فروش و نقشه‌های ثبت‌شدهٔ پروژه باید آن‌ها را تأیید کنند، آن هم واحد به واحد و ساختمان به ساختمان.
| بخش | آنچه توضیح آگهی می‌گوید |
|---|---|
| لابی‌ها و تناسب اندام | لابی‌ها، مراکز تناسب اندام سرپوشیده و روباز، و یک استودیوی تناسب اندام با کلاس‌های گروهی و انفرادی |
| تراس استخر | یک استخر بی‌پایان (اینفینیتی)، کابانا، فضاهای نشستن، تخت‌های آفتاب‌گیر، دوش‌های فضای باز، رختکن‌ها و سونا |
| بخش تفریح فعال | یک آشپزخانهٔ سایه‌دار زیر درختان، میزهای غذاخوری برای کباب، فضای نشستن سایه‌دار و یک زمین بازی کودکان در فضای باز |
| تفریح سرپوشیده | یک اتاق سینما و یک اتاق بازی |
| نما | نمایی مدرن با رنگ سفید و چوب، با ورودی از سنگ تراورتن تیره و پنجره‌های بزرگ |
| فضای داخلی | رنگ‌های روشن و سایه‌های شنی |
| موقعیت در منطقه | Jumeirah Village Circle که چند دقیقه رانندگی تا مرکز دبی توصیف شده است |
هیچ‌یک از این موارد در صفحه با اندازه، تاریخ افتتاح یا بهره‌بردار همراه نیست. امکانات مشترک در یک ساختمان مسکونی از طریق هزینه‌های سرویس تأمین مالی می‌شوند و به همین دلیل بخش هزینه‌های سرویس در ادامه توضیح می‌دهد که این هزینه‌ها چگونه تصویب و منتشر می‌شوند. برای دیدن اینکه قیمت این نوع آپارتمان در مناطق مختلف چگونه شکل می‌گیرد، راهنمای ما دربارهٔ قیمت آپارتمان در دبی به ازای هر متر مربع را ببینید.
آپارتمان در Jumeirah Village Circle: اطلاعات منطقه از نخیل
نخیل (Nakheel) سازندهٔ اصلی طرح جامع Jumeirah Village Circle است. صفحهٔ پروژهٔ این شرکت منطقه‌ای به وسعت ۵۶۰ هکتار با چیدمان دایره‌ای را توصیف می‌کند که تأسیسات ورزشی، پارک‌ها، Circle Mall و Circle Club دارد و از طریق خیابان شیخ محمد بن زاید (Sheikh Mohammed Bin Zayed Road)، خیابان الخیل (Al Khail Road) و خیابان حصه (Hessa Street) به آن دسترسی هست. روزنامهٔ خلیج تایمز در ۲۸ ژوئن ۲۰۱۷ JVC را یک طرح جامع با مالکیت دائمی (فری‌هولد) از نخیل توصیف کرد که در سال ۲۰۰۵ راه‌اندازی شده است. صفحهٔ نخیل ساختمان‌های آپارتمانی داخل منطقه را توصیف نمی‌کند و درصد تکمیل کل منطقه را هم ارائه نمی‌دهد.
بیانیهٔ مطبوعاتی آوریل ۲۰۲۱ نخیل دربارهٔ Circle Mall می‌گوید این مرکز خرید ۵۳۲٬۰۰۰ فوت مربع وسعت دارد، درست کنار خیابان حصه قرار گرفته و افتتاح آزمایشی آن در ۸ آوریل ۲۰۲۱ انجام شده است. حوزهٔ اصلی جذب مشتری آن ۲۳۰٬۰۰۰ ساکن است که در آن تاریخ ۹۵٬۰۰۰ نفرشان در JVC زندگی می‌کردند. این ارقام ساکنان بیش از پنج سال قدمت دارند و بنابراین وضعیت منطقه را در سال ۲۰۲۱ توصیف می‌کنند، نه امروز.
همین صفحهٔ پروژهٔ نخیل زمان‌های تقریبی رانندگی از JVC را ارائه می‌دهد. این ارقام متعلق به خود نخیل هستند، در صفحه تاریخی ندارند و به ترافیک و به نقطهٔ دقیق شروع حرکت در داخل منطقه‌ای با این وسعت بستگی دارند.
| مقصد | زمان رانندگی اعلام‌شده توسط نخیل |
|---|---|
| Jumeirah Village Triangle | ۱۲ دقیقه |
| ایستگاه مترو الخیل (Al Khail Metro Station) | ۱۲ دقیقه |
| پالم جمیرا (Palm Jumeirah) | ۱۵ دقیقه |
| دبی مارینا (Dubai Marina) | ۱۸ دقیقه |
| Ibn Battuta Mall | ۱۹ دقیقه |
| مرکز شهر دبی (Downtown Dubai) | ۲۲ دقیقه |
رقم مربوط به مترو برای برنامه‌ریزی روزانه اهمیت دارد، زیرا صفحه رانندگی تا ایستگاه الخیل را فهرست کرده است و نه ایستگاهی را که داخل خود منطقه باشد. برای سطح اجاره و قیمتی که آپارتمان در Jumeirah Village Circle در مقایسه با مناطق دیگر دارد، راهنمای آپارتمان‌های JVC ما ارقام را ارائه می‌کند و فهرست املاک امارات سایر مناطقی را نشان می‌دهد که ما فهرست کرده‌ایم.
مالکیت دائمی و ثبت ملک برای خریداران خارجی
چارچوب ثبت ملک در دبی قانون شمارهٔ ۷ سال ۲۰۰۶ دبی است. مادهٔ ۴ مالکیت را به‌طور کلی به شهروندان امارات، شهروندان کشورهای عضو شورای همکاری خلیج فارس، شرکت‌های تحت مالکیت کامل آن‌ها و شرکت‌های سهامی عام محدود می‌کند. با تأیید حاکم، افراد غیرمواطن امارات می‌توانند مالکیت دائمی (فری‌هولد) بدون محدودیت زمانی یا حقوق انتفاع یا اجاره بلندمدت (لیزهولد) تا ۹۹ سال دریافت کنند، اما فقط در مناطقی که حاکم تعیین می‌کند. مادهٔ ۹ مقرر می‌کند که هر معامله‌ای که حقوق مربوط به ملک غیرمنقول را ایجاد، منتقل، تغییر یا پایان دهد باید در دفتر ثبت املاک (Property Register) درج شود و معاملهٔ ثبت‌نشده معتبر نیست. در عمل، آنچه به خریدار حقی شناخته‌شده می‌دهد ثبت در دفتر املاک است، نه قراردادِ امضاشده به‌تنهایی.
صفحهٔ ثبت فروش DLD یک مرحلهٔ عملی دیگر را اضافه می‌کند: در مناطق دارای مالکیت دائمی، خریدار و فروشندهٔ حقیقی به مدارک شناسایی و یک e-NOC (گواهی عدم اعتراض) از سازنده نیاز دارند که از طریق اپلیکیشن Dubai REST گرفته می‌شود. خارجیِ غیرمقیم پاسپورت معتبر ارائه می‌کند و فرد مقیم برای شناسایی کارت هویت امارات (Emirates ID) نشان می‌دهد. صفحهٔ DLD اعلام می‌کند که معامله در یک مرکز امین ثبت املاک (Real Estate Registration Trustee) یا از طریق Dubai Now تکمیل می‌شود و پرداخت با ePay، Dubai Pay، کیف پول Noqodi یا چک بانکی انجام می‌گیرد.
صفحه‌های ما دربارهٔ مالکیت دائمی و اجاره بلندمدت در دبی، قوانین خرید ملک در دبی و خرید ملک در دبی از آمریکا را نیز ببینید. اینکه یک ساختمان مشخص روی زمینی در داخل یک منطقهٔ تعیین‌شدهٔ دارای مالکیت دائمی قرار دارد یا نه، واقعیتی است که DLD برای هر قطعه در اختیار دارد؛ و این یکی از دلایلی است که فهرست بررسی زیر علاوه بر نام تبلیغاتی، مدارک ثبتی را هم می‌خواهد.
تکمیل‌شده یا پیش‌فروش (آف‌پلن): چرا وضعیت پروژه مدارک را تغییر می‌دهد
برای آپارتمان در Jumeirah Village Circle، مانند هر جای دیگر، وضعیت ساختمان مدارک لازم را تغییر می‌دهد. فیلد «Year Built» آگهی عدد ۲۰۲۵ را نشان می‌دهد و صفحه نمی‌گوید ساختمان تکمیل شده است یا نه. این تمایز اهمیت دارد، زیرا دبی این دو حالت را در دفترهای ثبت متفاوتی ثبت می‌کند. واحد تکمیل‌شده سند مالکیت (تایتل دید) در دفتر اصلی ثبت املاک دارد. واحدی که پیش از تکمیل فروخته شده در دفتر ثبت موقت املاک (Interim Property Register) ثبت می‌شود که در بازار با نام عقود (Oqood) شناخته می‌شود، و وقتی پروژه تکمیل شود و خریدار تعهدات قرارداد را انجام داده باشد، به دفتر اصلی منتقل می‌شود.
قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ دبی دفتر ثبت موقت املاک را تنظیم می‌کند. مادهٔ ۲ آن را سابقه‌ای در اداره زمین تعریف می‌کند که قراردادهای فروش و سایر تصرفات مربوط به املاک پیش‌فروش (آف‌پلن) پیش از ورود به دفتر اصلی در آن درج می‌شوند. مادهٔ ۳ ثبت را الزامی می‌کند و مقرر می‌دارد که فروش‌ها یا تصرفات ثبت‌نشده‌ای که مالکیت را منتقل یا محدود می‌کنند باطل‌اند. مادهٔ ۴ شرایطی برای فروش پیش‌فروش تعیین می‌کند، از جمله اینکه پروژه «در حال توسعه» (under development) اعلام شده باشد، و مادهٔ ۱۰ قراردادهایی را که پیش از تأیید پروژه بسته شده‌اند باطل و بی‌اثر می‌داند. مادهٔ ۸ انتقال به دفتر اصلی را هنگام تکمیل پوشش می‌دهد.
قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ دبی دربارهٔ حساب‌های امانی (escrow) بُعد مالی را اضافه می‌کند. پرداخت‌های خریداران برای واحدهای پیش‌فروش و پرداخت‌های تأمین‌کنندگان مالی پروژه به حسابی واریز می‌شود که به نام پروژه باز شده است (مواد ۲ و ۷). هر پروژه حساب امانی (escrow) مخصوص خود را دارد (مادهٔ ۹، بند ۲)، و وجوه آن منحصراً به ساخت همان پروژه اختصاص دارد و طلبکاران سازنده نمی‌توانند آن را توقیف کنند (مادهٔ ۹، بند ۱). مادهٔ ۱۴ مقرر می‌کند که امین حساب پس از دریافت گواهی تکمیل توسط سازنده، ۵٪ از کل ارزش حساب را نگه می‌دارد و یک سال پس از ثبت واحدها به نام خریداران آن را آزاد می‌کند. متن انگلیسی یادآوری می‌کند که اگر دو متن با هم اختلاف داشته باشند، متن عربی مقدم است.
| مورد | واحد تکمیل‌شده | واحد پیش‌فروش (آف‌پلن) |
|---|---|---|
| دفتر ثبت | دفتر اصلی ثبت املاک (سند مالکیت) | دفتر ثبت موقت املاک (Oqood)، و پس از تکمیل، دفتر اصلی |
| مدرک مالکیت | سند مالکیت (تایتل دید) یا گواهی الکترونیکی مالکیت (e-Certificate of Title) | ثبت Oqood برای قرارداد فروش |
| مبنای قانونی | قانون شمارهٔ ۷ سال ۲۰۰۶، مادهٔ ۹ | قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸، مواد ۲، ۳ و ۸ |
| پرداخت‌های خریدار | طبق قرارداد فروش هنگام انتقال پرداخت می‌شود | طبق قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ به حساب امانی (escrow) پروژه واریز می‌شود |
| حداکثر وام مسکن به‌صورت سهمی از ارزش (CBUAE) | بخش وام مسکن را ببینید؛ تا ۸۰٪ برای اولین خانهٔ یک خارجی با ارزش کمتر از AED ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۵۰٪ برای هر وام‌گیرنده |
| مدرک سازنده | e-NOC سازنده برای مناطق دارای مالکیت دائمی که از طریق Dubai REST گرفته می‌شود (صفحهٔ فروش DLD) | e-NOC سازنده از طریق Dubai REST برای وام مسکن (صفحهٔ وام مسکن DLD) |
صفحهٔ Dubai REST در DLD اضافه می‌کند که این اپلیکیشن درصد تکمیل یک پروژهٔ پیش‌فروش، عکس‌های پروژه و شمارهٔ حساب امانی (escrow) را نشان می‌دهد. برای توضیح مفصل‌تر دربارهٔ خرید پیش از تکمیل، راهنمای خریدار ملک پیش‌فروش در دبی را ببینید و برای حمایت‌هایی که قانون ارائه می‌دهد، نحوهٔ حمایت از خریدار در دبی را بخوانید.
هزینه‌های سمت خریدار برای آپارتمان در Jumeirah Village Circle
صفحهٔ ثبت فروش ملک DLD که اعلام می‌کند آخرین بار در ۱۴ اکتبر ۲۰۲۶ به‌روز شده است، هزینه‌های زیر را فهرست می‌کند. این صفحه ۲٪ را برای فروشنده و ۲٪ را برای خریدار ذکر می‌کند که روی هم همان ۴٪ از ارزش فروش را تشکیل می‌دهند که خریداران دبی اغلب آن را به‌عنوان یک هزینه بیان می‌کنند. صفحه نمی‌گوید هزینه‌های ثابت را چه کسی می‌پردازد و قرارداد فروش تعیین می‌کند که هر طرف چه سهمی از هزینه‌های ۲٪ را بر عهده دارد. جدول از صفحهٔ DLD پیروی می‌کند.
| ردیف هزینه | مبلغ در صفحهٔ DLD |
|---|---|
| هزینهٔ ثبت، فروشنده | ۲٪ از ارزش فروش |
| هزینهٔ ثبت، خریدار | ۲٪ از ارزش فروش |
| صدور گواهی سند مالکیت | AED ۲۵۰ ($۶۸) |
| نقشهٔ ویلاها و آپارتمان‌ها | AED ۲۵۰ ($۶۸) |
| هزینهٔ دانش (Knowledge fee) | AED ۱۰ ($۳) |
| هزینهٔ نوآوری (Innovation fee) | AED ۱۰ ($۳) |
| کارمزد شریک خدماتی (امین)، ارزش فروش AED ۵۰۰٬۰۰۰ یا بیشتر | AED ۴٬۰۰۰ ($۱٬۰۸۹) به‌علاوهٔ مالیات بر ارزش افزوده |
| کارمزد شریک خدماتی (امین)، ارزش فروش کمتر از AED ۵۰۰٬۰۰۰ | AED ۲٬۰۰۰ ($۵۴۵) به‌علاوهٔ مالیات بر ارزش افزوده |
صفحهٔ پرسش‌های متداول DLD به مالیات بر ارزش افزودهٔ ۵٪ اشاره می‌کند که برای فروش AED ۵۰۰٬۰۰۰ یا بیشتر کارمزد امین را به AED ۴٬۲۰۰ ($۱٬۱۴۴) می‌رساند (AED ۴٬۰۰۰ + AED ۲۰۰). وام مسکن هزینه‌های ثبت مخصوص خود را هم اضافه می‌کند. صفحهٔ ثبت وام مسکن DLD این موارد را فهرست می‌کند: ۰٫۲۵٪ از مبلغ وام، AED ۲۵۰ برای صدور سند مالکیت، هر یک AED ۱۰ برای هزینهٔ دانش و هزینهٔ نوآوری، و کارمزد شریک خدماتی AED ۴٬۰۰۰ به‌علاوهٔ مالیات بر ارزش افزوده، یا AED ۵٬۰۰۰ ($۱٬۳۶۱) به‌علاوهٔ مالیات بر ارزش افزوده برای ثبت موقت (Oqood). برای خریدی که با وام انجام می‌شود، هزینه‌های صفحهٔ DLD باید به هزینه‌های خود بانک اضافه شود؛ بانک‌ها این هزینه‌ها را خودشان تعیین می‌کنند و جزو جدول DLD نیستند.
کمیسیون دلالی، در صورت وجود، در قرارداد دلالی توافق می‌شود و خارج از جدول هزینه‌های DLD است. قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ شامل یک مقرره (مادهٔ ۹) دربارهٔ استفاده از دلالان املاک دارای مجوز برای فروش‌های پیش‌فروش است. DLD فهرست‌هایی را از شرکت‌های دلالی دارای مجوز و سازندگان دارای مجوز در قالب خدمات الکترونیکی منتشر می‌کند. راهنمای ما دربارهٔ هزینهٔ خرید آپارتمان در دبی را نیز ببینید.
مثال محاسبهٔ هزینه روی یک قیمت فرضی
آگهی هیچ قیمتی نشان نمی‌دهد، بنابراین این مثال فقط برای محاسبه از یک رقم ساختگی استفاده می‌کند: یک آپارتمان تکمیل‌شده که به قیمت AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۲۷۲٬۲۹۴) خریداری شده است. این مثال نمایشی از ردیف‌های هزینهٔ DLD است و نه قیمت‌گذاری و نه برآورد برای هیچ واحدی. مثال از ردیف‌های DLD در جدول بالا استفاده می‌کند و همان چیدمان مثال محاسباتی را دارد که در راهنمای ویزای طلایی دبی ما آمده است.
سناریوی اول این است که خریدار فقط ۲٪ سهم خریدار را بپردازد. در سناریوی دوم، خریدار کل ۴٪ را بر عهده دارد، همان‌طور که اگر قرارداد فروش هر دو سهم را به خریدار واگذار کند اتفاق می‌افتد. حالت‌های دارای وام فرض می‌کنند که یک خارجی اولین خانهٔ خود را می‌خرد و حداکثر ۸۰٪ را وام می‌گیرد که بانک مرکزی برای ملکی با ارزش کمتر از AED ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ تعیین کرده است؛ بنابراین مبلغ وام AED ۸۰۰٬۰۰۰ ($۲۱۷٬۸۳۵) و پیش‌پرداخت AED ۲۰۰٬۰۰۰ ($۵۴٬۴۵۹) است. ثبت وام مسکن ۰٫۲۵٪ از AED ۸۰۰٬۰۰۰ است، یعنی AED ۲٬۰۰۰ ($۵۴۵)، به‌علاوهٔ AED ۲۵۰ برای صدور سند مالکیت، AED ۲۰ برای هزینه‌های دانش و نوآوری و AED ۴٬۲۰۰ برای کارمزد امین با مالیات بر ارزش افزوده: روی هم AED ۶٬۴۷۰ ($۱٬۷۶۲). هزینه‌های ارزیابی بانکی و ترتیب‌دهی وام کنار گذاشته شده‌اند، چون هر بانک آن‌ها را خودش تعیین می‌کند.
| ردیف | خرید نقدی، خریدار ۲٪ می‌پردازد | خرید نقدی، خریدار ۴٪ می‌پردازد | با وام، خریدار ۲٪ می‌پردازد | با وام، خریدار ۴٪ می‌پردازد |
|---|---|---|---|---|
| هزینهٔ ثبت DLD | AED ۲۰٬۰۰۰ ($۵٬۴۴۶) | AED ۴۰٬۰۰۰ ($۱۰٬۸۹۲) | AED ۲۰٬۰۰۰ ($۵٬۴۴۶) | AED ۴۰٬۰۰۰ ($۱۰٬۸۹۲) |
| هزینه‌های سند مالکیت، نقشه، دانش و نوآوری | AED ۵۲۰ ($۱۴۲) | AED ۵۲۰ ($۱۴۲) | AED ۵۲۰ ($۱۴۲) | AED ۵۲۰ ($۱۴۲) |
| کارمزد امین با ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده | AED ۴٬۲۰۰ ($۱٬۱۴۴) | AED ۴٬۲۰۰ ($۱٬۱۴۴) | AED ۴٬۲۰۰ ($۱٬۱۴۴) | AED ۴٬۲۰۰ ($۱٬۱۴۴) |
| ثبت وام مسکن و هزینه‌های مرتبط | ندارد | ندارد | AED ۶٬۴۷۰ ($۱٬۷۶۲) | AED ۶٬۴۷۰ ($۱٬۷۶۲) |
| مجموع هزینه‌ها | AED ۲۴٬۷۲۰ ($۶٬۷۳۱) | AED ۴۴٬۷۲۰ ($۱۲٬۱۷۷) | AED ۳۱٬۱۹۰ ($۸٬۴۹۳) | AED ۵۱٬۱۹۰ ($۱۳٬۹۳۹) |
| پیش‌پرداخت یا کل قیمت | AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۲۷۲٬۲۹۴) | AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۲۷۲٬۲۹۴) | AED ۲۰۰٬۰۰۰ ($۵۴٬۴۵۹) | AED ۲۰۰٬۰۰۰ ($۵۴٬۴۵۹) |
| پول نقد لازم هنگام تکمیل | AED ۱٬۰۲۴٬۷۲۰ ($۲۷۹٬۰۲۵) | AED ۱٬۰۴۴٬۷۲۰ ($۲۸۴٬۴۷۱) | AED ۲۳۱٬۱۹۰ ($۶۲٬۹۵۲) | AED ۲۵۱٬۱۹۰ ($۶۸٬۳۹۸) |
هزینه‌های ستون اول ۲٫۴۷٪ از قیمت می‌شوند و هزینه‌های ستون آخر ۵٫۱۲٪ از قیمت، وقتی هزینه‌های ثبت وام نسبت به کل قیمت سنجیده شود. خود وام در طول مدتش به بانک بازپرداخت می‌شود و هزینه محسوب نمی‌شود. اگر همین قیمت برای یک واحد پیش‌فروش (آف‌پلن) باشد، سقف ۵۰٪ حداقل سرمایهٔ شخصی را به AED ۵۰۰٬۰۰۰ ($۱۳۶٬۱۴۷) می‌رساند و ردیف‌های ثبت از جدول ثبت موقت DLD برای آن معامله پیروی می‌کنند.
سقف‌های وام مسکن برای آپارتمان در Jumeirah Village Circle
قواعد وام مسکن بانک مرکزی که در CBUAE Rulebook، مادهٔ ۳ با عنوان «Important Ratios» (نسبت‌های مهم) منتشر شده است، حداکثر وام را به‌صورت سهمی از ارزش ملک (نسبت وام به ارزش یا LTV) تعیین می‌کند. ارقام زیر همان‌هایی هستند که در تاریخ ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ در صفحهٔ Rulebook دیده می‌شوند. Rulebook همچنین نسبت بدهی به درآمد (DBR) را ۵۰٪ از درآمد ناخالص و مدت وام را ۲۵ سال محدود می‌کند و الزام می‌کند که پیش‌پرداخت از منابع شخصی وام‌گیرنده باشد، نه از بدهی دیگری مانند وام شخصی یا کارت اعتباری.
| وام‌گیرنده و خرید | حداکثر LTV | روی AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۲۷۲٬۲۹۴) |
|---|---|---|
| خارجی، اولین خانه، ارزش کمتر از AED ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۱٬۳۶۱٬۴۷۰) | ۸۰٪ | وام تا AED ۸۰۰٬۰۰۰ ($۲۱۷٬۸۳۵) |
| خارجی، اولین خانه، ارزش بیشتر از AED ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۷۰٪ | در این قیمت کاربرد ندارد |
| خارجی، خانهٔ دوم یا بعدی یا ملک سرمایه‌گذاری | ۶۰٪ | وام تا AED ۶۰۰٬۰۰۰ ($۱۶۳٬۳۷۶) |
| هر وام‌گیرنده، ملک خریداری‌شده به‌صورت پیش‌فروش (آف‌پلن) | ۵۰٪ | وام تا AED ۵۰۰٬۰۰۰ ($۱۳۶٬۱۴۷) |
برای شهروندان امارات، Rulebook نسبت‌های بالاتری به کار می‌برد (۸۵٪ برای اولین خانه تا AED ۵٬۰۰۰٬۰۰۰)، اما این نسبت‌ها برای خریدار خارجی کاربرد ندارند. سقف ۵۰٪ پیش‌فروش در Rulebook برای هر وام‌گیرنده، صرف‌نظر از هدف، ارزش یا دسته، ذکر شده است. Rulebook این سقف را با فرایند طولانی توسعه و ریسک بالاتر تکمیل پروژه توضیح می‌دهد. بانک سیاست اعتباری خودش را در محدودهٔ این سقف‌ها اعمال می‌کند، بنابراین این سقف‌ها حداکثر چیزی هستند که بانک اجازه دارد وام بدهد، نه آنچه حتماً وام خواهد داد. صفحه‌های ما دربارهٔ وام مسکن در دبی برای خارجی‌ها و خرید در دبی بدون پیش‌پرداخت را نیز ببینید.
هزینه‌های سرویس و شاخص هزینه‌های سرویس
مالکان آپارتمان در یک ساختمان مشترک برای بخش‌های مشاع هزینهٔ سرویس می‌پردازند: لابی‌ها، آسانسورها، استخر، باشگاه ورزشی و فضای سبز که توضیح آگهی به آن‌ها اشاره می‌کند. صفحهٔ پرسش‌های متداول DLD اعلام می‌کند که مالک مسئول هزینه‌های سرویس ملک است و در جایی که واحدها برای تهویهٔ مطبوع کنتور جداگانه ندارند، ممکن است مشارکتی لازم شود که معمولاً سازنده یا انجمن مالکان آن را وصول می‌کند.
سازمان تنظیم املاک (Real Estate Regulatory Agency یا RERA) هزینه‌های سرویس تصویب‌شده را از طریق شاخص هزینه‌های سرویس (Service Charge Index) منتشر می‌کند که در وب‌سایت DLD، در سامانهٔ Mollak و در اپلیکیشن Dubai REST در دسترس است. صفحهٔ خدمات الکترونیکی DLD آن را راهی برای جست‌وجوی هزینه‌های سرویس تصویب‌شدهٔ املاک مشاع توصیف می‌کند: کاربر نام پروژه، نوع استفاده و سال را انتخاب می‌کند و اطلاعات را می‌بیند. این خدمت فوری است و صفحه اعلام می‌کند که شاخص همهٔ وضعیت‌های اقامتی را پوشش می‌دهد. بنابراین خریداری که نام ثبت‌شدهٔ پروژه را بداند می‌تواند پیش از امضا نرخ تصویب‌شدهٔ آن ساختمان را بخواند و سال‌ها را با هم مقایسه کند.
شاخص به صورت مبلغ به ازای هر فوت مربع بیان می‌شود، بنابراین هزینهٔ سالانهٔ مالک برابر است با نرخ تصویب‌شده ضرب در مساحت واحد. جدول از یک آپارتمان فرضی ۷۵۰ فوت مربعی و سه نرخ فرضی استفاده می‌کند که فقط برای محاسبه انتخاب شده‌اند؛ نرخ واقعی یک ساختمان از شاخص به دست می‌آید و ممکن است بیرون از این محدوده باشد.
| نرخ فرضی به ازای هر فوت مربع | مساحت | هزینهٔ سالانه |
|---|---|---|
| AED ۱۲ ($۳) | ۷۵۰ فوت مربع | AED ۹٬۰۰۰ ($۲٬۴۵۱) |
| AED ۱۵ ($۴) | ۷۵۰ فوت مربع | AED ۱۱٬۲۵۰ ($۳٬۰۶۳) |
| AED ۱۸ ($۵) | ۷۵۰ فوت مربع | AED ۱۳٬۵۰۰ ($۳٬۶۷۶) |
تفاوت AED ۳ به ازای هر فوت مربع، هزینهٔ سالانه را در این اندازه به اندازهٔ AED ۲٬۲۵۰ ($۶۱۳) تغییر می‌دهد که در طول دورهٔ نگهداری ملک انباشته می‌شود. به همین دلیل فهرست بررسی زیر علاوه بر نرخ فعلی، سابقهٔ هزینه‌های سرویس را هم می‌خواهد.
مسیرهای اقامت برای آپارتمان در Jumeirah Village Circle بر اساس ارزش ملک
خرید ملک به‌خودی‌خود اجازهٔ اقامت نمی‌دهد. هر مسیر شرایطی دارد که مرجع مربوطه آن‌ها را بررسی می‌کند و این شرایط از مسیری به مسیر دیگر فرق می‌کند. DLD در صفحه‌های خدمات الکترونیکی خود دو مسیر سرمایه‌گذار را منتشر می‌کند که هر دو آخرین بار در ۱۴ اکتبر ۲۰۲۶ به‌روز شده‌اند، و پورتال u.ae یک اجازهٔ پنج‌سالهٔ سرمایه‌گذار املاک را فهرست می‌کند. جدول شرایط را همان‌طور که هر صفحه بیان می‌کند ارائه می‌دهد.
| مسیر | شرط ملک ذکرشده | اعتبار اجازه | هزینه‌های دولتی فهرست‌شده |
|---|---|---|---|
| ویزای طلایی (سرمایه‌گذار)، صفحهٔ خدمات DLD | ملکی به ارزش AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸) یا بیشتر در زمان خرید، که به‌طور کامل به نام متقاضی باشد؛ یک ملک یا بیشتر؛ ملک دارای وام با نامهٔ بانک که مبلغ پرداخت‌شده و مانده را نشان دهد پذیرفته می‌شود؛ متقاضی باید در امارات باشد | ۱۰ سال، قابل تمدید | روی هم AED ۹٬۸۸۴٫۷۵ ($۲٬۶۹۲)، به‌علاوهٔ AED ۱۰۰ برای هر نفر تحت تکفل |
| اقامت سرمایه‌گذار (Taskeen)، صفحهٔ خدمات DLD | مالک حقیقی صرف‌نظر از ارزش ملک می‌تواند درخواست دهد؛ مالک مشترک به سهمی دست‌کم AED ۴۰۰٬۰۰۰ ($۱۰۸٬۹۱۸) نیاز دارد | ۲ سال | AED ۱۰٬۲۱۲٫۵۰ ($۲٬۷۸۱) |
| سرمایه‌گذاران املاک، پورتال u.ae | حداقل سرمایهٔ AED ۲ میلیون، از طریق مالکیت ملک یا مشارکت در مؤسسه‌ای که دست‌کم AED ۲۵۰٬۰۰۰ در سال مالیات می‌پردازد | ۵ سال برای سرمایه‌گذاری‌های املاک | در صفحه فهرست نشده است |
برای مثال فرضی AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰، یک واحد تنها در این قیمت زیر خط ویزای طلایی قرار می‌گیرد و عبارت «یک ملک یا بیشتر» در صفحهٔ DLD همان چیزی است که اجازه می‌دهد چند واحد با هم محاسبه شوند. متقاضی باید حضوری مراجعه کند و صفحهٔ DLD پاسپورت، سند مالکیت یا گواهی الکترونیکی مالکیت (e-Certificate of Title) و یک عکس را در میان مدارک فهرست می‌کند. اعضای خانواده در صفحه هزینه‌های جداگانهٔ خود را دارند، و راهنمای ویزای طلایی دبی ما عبارت‌بندی DLD، GDRFA و ICP را خط به خط مقایسه می‌کند، از جمله تفاوت اعتبار میان صفحه‌ها و وضعیت واحدهای پیش‌فروش.
مدارکی که برای پروژه‌ای با سازنده و تاریخ تحویل نامشخص باید درخواست کرد
وقتی صفحه‌ای برای آپارتمان در Jumeirah Village Circle نام یک پروژه را می‌آورد اما سازنده، تاریخ تکمیل یا ثبت آن را ذکر نمی‌کند، مدارک زیر به خریدار اجازه می‌دهند آن واقعیت‌ها را از سوابق رسمی تعیین کند. این‌ها همان مواردی هستند که صفحه‌های DLD و قوانین دبی در بالا به آن‌ها اشاره می‌کنند. هر کدام را می‌توان پیش از پرداخت پیش‌پرداخت رزرو از فروشنده یا طرف فروش درخواست کرد، و چند مورد را می‌توان مستقیماً در Dubai REST یا خدمات الکترونیکی DLD بررسی کرد.
| مدرک یا بررسی | چه چیزی را مشخص می‌کند | قاعده یا سابقه کجا قرار دارد |
|---|---|---|
| سند مالکیت یا گواهی الکترونیکی مالکیت (واحد تکمیل‌شده) | مالک ثبت‌شده، هویت واحد، مساحت و هر وام مسکن ثبت‌شده | قانون شمارهٔ ۷ سال ۲۰۰۶، مادهٔ ۹؛ مراکز امین DLD |
| ثبت Oqood (واحد پیش‌فروش) | اینکه فروش در دفتر ثبت موقت املاک ثبت شده است | قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸، مواد ۲ و ۳ |
| ثبت و تأیید پروژه | اینکه پروژه تأیید شده و پیش از فروش «در حال توسعه» (under development) اعلام شده است | قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸، مواد ۴ و ۱۰ |
| نام و شمارهٔ حساب امانی (escrow) | اینکه پرداخت‌های خریداران کجا نگهداری می‌شود، در حسابی مخصوص پروژه | قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷، مواد ۷ و ۹؛ اپلیکیشن Dubai REST |
| درصد تکمیل و عکس‌های پروژه | پیشرفت ساخت برای یک پروژهٔ پیش‌فروش | اپلیکیشن Dubai REST (صفحهٔ DLD) |
| e-NOC سازنده | اینکه سازنده با فروش یا وام مسکن مخالفتی ندارد | صفحه‌های ثبت فروش و وام مسکن DLD |
| گواهی تکمیل | اینکه ساختمان تکمیل‌شده گواهی شده است؛ دورهٔ نگهداری ۵٪ از همین زمان شروع می‌شود | قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷، مادهٔ ۱۴ |
| هویت و اختیار فروشنده | اینکه فروشنده مالک ثبت‌شده است یا وکالت‌نامه دارد | صفحهٔ ثبت فروش DLD (Emirates ID، پاسپورت، وکالت‌نامه) |
| نامهٔ بانک برای واحد دارای وام | مانده بدهی و رضایت وام‌دهنده برای فروش | خدمت DLD برای ثبت فروش ملک دارای وام مسکن |
| سابقه و نرخ تصویب‌شدهٔ هزینهٔ سرویس | هزینه‌های گذشته و فعلی به ازای هر فوت مربع برای ساختمان | شاخص هزینه‌های سرویس (وب‌سایت DLD، Mollak، Dubai REST) |
| مجوز دلال و سازنده | اینکه هر طرف در فهرست‌های دارای مجوز DLD آمده است | خدمات الکترونیکی DLD؛ قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸، مادهٔ ۹ |
ترتیب مراحل اهمیت دارد. سوابق ثبت و جزئیات حساب امانی (escrow) را می‌توان پیش از جابه‌جا شدن هر پولی خواند، در حالی که گواهی تکمیل و سابقهٔ هزینه‌های سرویس ممکن است در مراحل بعدی فرایند به دست آیند. فروشنده یا طرف فروشی که سوابق را در اختیار دارد معمولاً می‌تواند شناسه‌هایی را ارائه کند (نام پروژه، شمارهٔ قطعه یا واحد) که ابزارهای DLD به آن‌ها نیاز دارند. مدارک بالا همچنین نشان می‌دهند که چرا یک نام تبلیغاتی به تنهایی یک پروژه را مشخص نمی‌کند: ابزارهای DLD بر اساس شناسه‌های ثبت‌شدهٔ پروژه و واحد جست‌وجو می‌کنند. برای تصویر گسترده‌تر از اینکه سازندگان چه چیزی را افشا می‌کنند و چگونه فهرست می‌شوند، فهرست سازندگان دبی ما نشان می‌دهد که هر سازنده را چگونه توصیف می‌کنیم و راهنمای بازار املاک دبی پس‌زمینهٔ بازار را پوشش می‌دهد.
سوالات متداول
سازندهٔ این پروژه کیست؟
آگهی سازنده را نام نمی‌برد و این صفحه نیز نامی از آن نمی‌آورد. سازنده در مدارک ثبت‌شده دیده می‌شود: برای واحد تکمیل‌شده در جزئیات پروژهٔ سند مالکیت، و برای واحد پیش‌فروش در ثبت Oqood و قرارداد خرید و فروش (SPA). DLD همچنین فهرستی از سازندگان دارای مجوز منتشر می‌کند که پس از دانستن نام سازنده می‌توان در آن جست‌وجو کرد.
آیا ساختمان تکمیل شده است؟
فیلد «Year Built» آگهی عدد ۲۰۲۵ را نشان می‌دهد و صفحه نمی‌گوید ساختمان به پایان رسیده است یا نه. ساختمان تکمیل‌شده در دفتر اصلی سند مالکیت دارد. برای پروژه‌ای که هنوز در حال ساخت است، به گفتهٔ DLD، اپلیکیشن Dubai REST درصد تکمیل و شمارهٔ حساب امانی (escrow) را نشان می‌دهد.
آیا خریدار خارجی می‌تواند مالک آپارتمان در Jumeirah Village Circle شود؟
قانون شمارهٔ ۷ سال ۲۰۰۶ دبی، مادهٔ ۴، به افراد غیرمواطن امارات اجازه می‌دهد در مناطق تعیین‌شده توسط حاکم ملک با مالکیت دائمی (فری‌هولد) داشته باشند. روزنامهٔ خلیج تایمز در ژوئن ۲۰۱۷ Jumeirah Village Circle را یک طرح جامع با مالکیت دائمی (فری‌هولد) از نخیل توصیف کرد. صفحهٔ ثبت فروش DLD برای مناطق دارای مالکیت دائمی e-NOC سازنده را می‌خواهد که از طریق Dubai REST گرفته می‌شود.
DLD در یک خرید چه هزینه‌ای می‌گیرد؟
صفحهٔ DLD این موارد را فهرست می‌کند: ۲٪ از ارزش فروش برای خریدار و ۲٪ برای فروشنده، AED ۲۵۰ برای صدور سند مالکیت، AED ۲۵۰ برای نقشهٔ آپارتمان، هر یک AED ۱۰ برای هزینهٔ دانش و هزینهٔ نوآوری، و کارمزد امین AED ۴٬۰۰۰ به‌علاوهٔ مالیات بر ارزش افزوده برای فروش‌های AED ۵۰۰٬۰۰۰ یا بیشتر. قرارداد فروش تعیین می‌کند که هر سهم را چه کسی می‌پردازد.
بانک برای آپارتمان در Jumeirah Village Circle چقدر وام می‌دهد؟
طبق مادهٔ ۳ Rulebook بانک مرکزی، یک خارجی که اولین خانهٔ خود را با ارزش کمتر از AED ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ می‌خرد می‌تواند تا ۸۰٪ ارزش را وام بگیرد، و بالاتر از این ارزش ۷۰٪. خانهٔ دوم یا بعدی در سقف ۶۰٪ قرار می‌گیرد و هر خرید پیش‌فروش (آف‌پلن) در سقف ۵۰٪. سیاست خود بانک در محدودهٔ این سقف‌ها اعمال می‌شود.
Oqood چیست و چه زمانی اعمال می‌شود؟
Oqood نام بازاری ثبت در دفتر ثبت موقت املاک است که قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ دبی برای واحدهای پیش‌فروش (آف‌پلن) ایجاد کرده است. طبق مادهٔ ۳، تصرفات ثبت‌نشده‌ای که مالکیت را منتقل یا محدود می‌کنند باطل‌اند. وقتی پروژه تکمیل شود و خریدار قرارداد را انجام داده باشد، واحد طبق مادهٔ ۸ به دفتر اصلی ثبت املاک منتقل می‌شود.
هزینه‌های سرویس چگونه تعیین می‌شوند و از کجا می‌توان آن‌ها را بررسی کرد؟
RERA هزینه‌های سرویس را تصویب می‌کند و در شاخص هزینه‌های سرویس منتشر می‌کند که DLD آن را در وب‌سایت خود، در Mollak و در اپلیکیشن Dubai REST ارائه می‌دهد. کاربر پروژه، نوع استفاده و سال را انتخاب می‌کند. هزینهٔ سالانهٔ یک واحد برابر است با نرخ تصویب‌شده به ازای هر فوت مربع ضرب در مساحت واحد.
آیا خرید یکی از این آپارتمان‌ها واجد شرایط ویزای طلایی است؟
صفحهٔ ویزای طلایی (سرمایه‌گذار) DLD شرطی را ذکر می‌کند: ملکی به ارزش AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸) یا بیشتر در زمان خرید، به‌طور کامل به نام متقاضی، با احتساب یک ملک یا بیشتر و پذیرش وام مسکن با نامهٔ بانک. یک واحد تنها با قیمتی کمتر از این رقم به‌تنهایی شرط را برآورده نمی‌کند. متقاضی برای ثبت درخواست باید در امارات باشد.
Jumeirah Village Circle تا بخش‌های اصلی دبی چقدر فاصله دارد؟
صفحهٔ پروژهٔ نخیل زمان‌های رانندگی ۱۸ دقیقه تا دبی مارینا، ۱۵ دقیقه تا پالم جمیرا و ۲۲ دقیقه تا مرکز شهر دبی را ذکر می‌کند و تا ایستگاه مترو الخیل ۱۲ دقیقه. این‌ها ارقام تقریبی نخیل هستند و زمان واقعی به ترافیک و نقطهٔ شروع بستگی دارد.
عبارت «Price on request» برای بودجه‌بندی چه معنایی دارد؟
یعنی آگهی هیچ رقم قیمتی نشان نمی‌دهد. بودجه‌بندی به قیمت اعلام‌شده برای یک واحد معین نیاز دارد و پس از آن می‌توان ردیف‌های هزینهٔ DLD، سقف‌های وام مسکن و فرمول هزینهٔ سرویس را که در این صفحه آمده به آن اعمال کرد. مثال محاسباتی بالا فقط برای نشان دادن حساب‌وکتاب از یک رقم فرضی AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ استفاده می‌کند.
آخرین بررسی: 28 اکتبر 2026. منابع: ثبت فروش ملک DLD، ثبت وام مسکن DLD، پرسش‌های متداول DLD، ویزای طلایی (سرمایه‌گذار) DLD، اقامت سرمایه‌گذار DLD (Taskeen)، شاخص هزینه‌های سرویس DLD، Dubai REST در DLD، CBUAE Rulebook، مادهٔ ۳، قانون شمارهٔ ۷ سال ۲۰۰۶ دبی، قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ دبی، قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ دبی، نخیل، Jumeirah Village Circle، نخیل، بیانیهٔ مطبوعاتی Circle Mall، خلیج تایمز، ۲۸ ژوئن ۲۰۱۷، ویزای طلایی u.ae.
Address
Open on Google Maps- City دبی
- Area Jumeirah Village Circle (JVC)
- Country امارات متحده عربی
Contact Information
- Vladyslav Akimenko
Enquire About This Property
single-propety fa
"*" indicates required fields
