NEXT Cinema City Tbilisi: przewodnik po projekcie (2026)

NEXT Cinema City Tbilisi to projekt mieszkaniowy w przedsprzedaży, obejmujący 200 apartamentów w 16-piętrowym budynku, który gruziński deweloper NEXT planuje wznieść obok zachowanego pawilonu studia filmowego z 1930 roku przy alei David Aghmashenebeli w Tbilisi; odbiór deweloper wskazuje na grudzień 2029 roku.

Niniejszy przewodnik opiera się na stronie projektu opublikowanej przez dewelopera, w wersji widocznej 8 listopada 2026 roku: cztery wycenione typy lokali, z najniższą ceną USD 206 000 za Petite Studio z wykończeniem, pierwszą wpłatą w wysokości 10% oraz 42 miesiącami rat bez oprocentowania (0%). Uzupełnia ją o udokumentowany kontekst dotyczący alei i pawilonu, rejestracji prawa własności w Gruzji oraz zasad pobytu, a także zaznacza każde miejsce, w którym strona niczego nie podaje, na przykład metraże lokali.

Przegląd projektu NEXT Cinema City Tbilisi

Strona dewelopera posługuje się w różnych miejscach kilkoma różnymi nazwami dla jednego i tego samego projektu. Tytuł w przeglądarce brzmi „Cinema City | A New Heritage Project by NEXT”, tekst w górnej części strony brzmi „CINEMA CITY – A Landmark Reborn”, a w menu widnieją nazwy „Cinema City Tbilisi” oraz „NEXT Cinema City”.

W niniejszym przewodniku używa się łącznie nazwy dewelopera, marki i miasta, a pisownię dewelopera zachowano w cudzysłowie. Relacja Georgia Today z 16 lipca 2026 roku opisuje przedsięwzięcie jako pierwszy projekt serii „Heritage Series”, którą NEXT przedstawił publicznie.

Według strony projektu dewelopera przedsięwzięcie to „kolekcja 200 prywatnych rezydencji” w jednym budynku liczącym szesnaście kondygnacji, usytuowanym obok dawnego głównego pawilonu zdjęciowego pierwszego Gruzińskiego Studia Filmowego. Wycenione zostały cztery typy lokali, wszystkie z wykończeniem: Petite Studio, Maison One, Maison Two i Grand Maison. Strona nosi oznaczenie PRESALE (przedsprzedaż) i jako miesiąc odbioru podaje grudzień 2029 roku. Nie podaje metraży lokali, liczby sypialni ani rzutów.

Strona nie podaje też numeru posesji, nazwy dzielnicy, współrzędnych ani znacznika na mapie. Tekst o lokalizacji wymienia aleję David Aghmashenebeli oraz miejsce, w którym spotykają się lewy i prawy brzeg rzeki Mtkvari. Na stronie znajduje się także kafelek z procentową stopą zwrotu oraz stwierdzenie o poziomie cen obiektów zabytkowych. Są to deklaracje marketingowe dewelopera, ich warunki należałyby do dokumentów sprzedaży, a niniejszy przewodnik ich nie powtarza.

Typy lokali, ceny i 42-miesięczny plan płatności w projekcie NEXT Cinema City Tbilisi

Na stronie widnieją cztery kafelki z cenami. Kafelek Petite Studio pokazuje „$206,000” i znajduje się pod napisem „With Renovation”. Trzy większe typy podano jako „$296 000 Maison One”, „$410 000 Maison two” i „$513 000 Grand Maison”. Wiersz pod kafelkami brzmi „All prices include renovation”. Plan płatności przedstawiono tylko raz, obok Petite Studio: „10% ($20,6k) First Payment”, „42 months installments 0%” oraz „From $4 414 monthly payment”.

Poniższa tabela stosuje ten sam plan płatności do każdego z czterech typów lokali. Podany jest wyłącznie plan dla Petite Studio, dlatego kwoty dla pozostałych trzech typów są wynikiem obliczeń przy założeniu, że obowiązują te same udziały. Każda obliczona kwota jest oznaczona i każdą można zweryfikować z podaną ceną.

W przypadku Petite Studio obliczenie odtwarza podaną kwotę. Pierwsza wpłata w wysokości 10% z USD 206 000 to USD 20 600, co strona skraca do „$20,6k”, a pozostałe USD 185 400 podzielone przez 42 dają USD 4 414,29, co strona podaje jako „$4 414”.

Plan rozkłada zatem całe pozostałe 90% na 42 raty, bez odrębnej płatności przy odbiorze. Kwoty w lari wyliczono w niniejszym przewodniku według oficjalnego kursu Narodowego Banku Gruzji wynoszącego 2,5955 GEL za USD, obowiązującego od 6 listopada 2026 roku; jest to przeliczenie, a nie cena publikowana przez dewelopera.

Strona podaje opłatę rezerwacyjną w wysokości od USD 1 000 do 3 000, która zatrzymuje lokal na okres od tygodnia do miesiąca. To samo sformułowanie pojawia się również na stronie każdego innego projektu NEXT. Serwis dewelopera podaje również, że jego plany rat 0% trwają od 12 do 45 miesięcy, zależnie od projektu i terminu odbioru. Dla tego projektu strona podaje 42 miesiące.

Tabela porównawcza korzysta wyłącznie z czterech podanych cen. Przejście z Petite Studio do Maison One oznacza dopłatę USD 90 000, czyli 43,7%. Kolejny krok, do Maison Two, dodaje USD 114 000 (38,5%), a przejście do Grand Maison dodaje USD 103 000 (25,1%).

Największy skok w dolarach przypada zatem na krok środkowy, a największy procentowo na pierwszy. Ponieważ strona nie podaje powierzchni, tych różnic nie da się przełożyć na cenę za metr kwadratowy i czytelnik nie powinien zakładać, że cena rośnie proporcjonalnie do powierzchni.

Dwa wiersze progowe odnoszą każdą cenę do dwóch kwot dotyczących zezwoleń na pobyt, omówionych w sekcji 6. Petite Studio i Maison One przekraczają USD 150 000, a Maison One jest o USD 4 000 poniżej USD 300 000. Maison Two i Grand Maison przekraczają obie kwoty. Wiersze te porównują ze sobą wyłącznie opublikowaną cenę i nic poza nią. Oficjalne testy odnoszą się do wartości rynkowej nieruchomości ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę, więc cena w tabeli jest punktem odniesienia, a nie samym testem.

Liczba rat ma znaczenie także z drugiego, odrębnego punktu widzenia. Według strony własność przechodzi na kupującego w ciągu jednego dnia roboczego od zakończenia budowy i pełnej zapłaty. Strona nie podaje jednak miesiąca, w którym przypada pierwsza rata. Poniższa tabela liczy do przodu od trzech przykładowych miesięcy rozpoczęcia, aby pokazać, jak 42. rata ma się do odbioru w grudniu 2029 roku, na podstawie kwot dla Petite Studio. Wiersze te są przykładami arytmetycznymi i nie stanowią harmonogramu dewelopera, który zostałby określony w umowie kupna-sprzedaży (SPA).

Wiersze pokazują, że miesiąc rozpoczęcia decyduje o tym, jak plan układa się względem miesiąca odbioru. Harmonogram rozpoczęty wcześnie kończy się blisko grudnia 2029 roku, natomiast późniejszy start oznacza zakończenie po tym terminie. Umowa kupna-sprzedaży i jej harmonogram płatności to dokumenty, które ustalają obie daty, a kupujący czytający samą stronę nie może stwierdzić, który wiersz ma zastosowanie.

Lokalizacja: aleja David Aghmashenebeli w Tbilisi

Tekst dewelopera o lokalizacji umieszcza projekt „wzdłuż historycznej alei David Aghmashenebeli”, w miejscu „na skrzyżowaniu lewego i prawego brzegu rzeki Mtkvari”, a okolicę nazywa jedną z najbogatszych kulturowo dzielnic, w której spotykają się architektura, kino i teatr.

Drugi akapit na stronie opisuje aleję jako główną arterię historyczną i kulturalną, na której obok siebie stoją klasycyzm z wpływami niemieckimi, secesja i radziecki konstruktywizm. Strona nie wymienia dzielnicy ani numeru posesji, dlatego ta sekcja opisuje aleję oraz miasto i nie lokalizuje projektu pod żadnym konkretnym adresem.

Historię alei dokumentuje strona Georgia Travel o alei Agmashenebeli, czyli krajowy serwis turystyczny. Wynika z niej, że mniej więcej w 1818 roku na lewym brzegu Mtkvari, w pobliżu wsi Kuki i Chugureti, założono osadę niemieckich rzemieślników, Neu-Tiflis, a Neu-Tiflis oficjalnie włączono do Tbilisi w 1862 roku.

Ulicę nazwano początkowo Ulicą Michajłowską (Mikhail Street), a na mapie Tbilisi z 1878 roku figuruje już jako Aleja Michajłowska (Mikhail Avenue). Strona wskazuje plac Kote Marjanishvili jako centrum osady, na którym w 1897 roku wzniesiono luterański kościół w stylu gotyckim, później zburzony.

Ta sama strona odnotowuje przy tej alei dwa kina. Apollo, zbudowane w 1909 roku pod numerem 135, zachowało się w pierwotnej formie i jest obecnie zamknięte. Palace, zbudowane w 1914 roku pod numerem 125, jest dziś Centrum Muzycznym im. Jansuga Kakhidze (Jansug Kakhidze Music Center).

Związek alei z kinem jest zatem starszy niż pawilon studia, a sformułowanie dewelopera o dzielnicy „kulturalnej” można odczytywać na tle tego zapisu. Strona nie podaje, w którym miejscu alei mieściło się studio, nie podaje tego również strona dewelopera, więc numery 125 i 135 są kontekstem, a nie odległościami.

Dla miasta Narodowy Urząd Statystyczny Gruzji (Geostat) podaje liczbę ludności Tbilisi na 1 stycznia 2026 roku w wysokości 1 369,4 tys., z czego 1 309,0 tys. mieszka w miastach, przy 3 941,1 tys. dla całej Gruzji. To około 34,7% ogółu krajowego (obliczone), a sam urząd zauważa, że ponad jedna trzecia ludności mieszka w stolicy. Źródłem tych danych jest jego komunikat o ludności z 24 kwietnia 2026 roku.

Ten sam urząd statystyczny publikuje Indeks Cen Nieruchomości Mieszkaniowych dla nowego budownictwa mieszkaniowego w Tbilisi, oparty na cenach ofertowych zebranych z ogłoszeń i mierzony w lari. W komunikacie za trzeci kwartał 2026 roku, datowanym na 23 października 2026 roku, indeks ogólny wzrósł o 1,5% w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 5,9% w porównaniu z trzecim kwartałem 2025 roku, a podindeks mieszkań wzrósł odpowiednio o 1,2% i 5,6%.

Komunikat obejmuje nowe mieszkania i domy w całym Tbilisi, a nie jedną dzielnicę czy jeden projekt. Mediany cen za metr kwadratowy w poszczególnych dzielnicach przedstawia przewodnik po cenach w Tbilisi, który wyjaśnia również, czym seria cen ofertowych różni się od sprzedaży zarejestrowanej.

Strona dewelopera nie podaje w ogóle żadnych odległości. Jeśli chodzi o trasy łączące projekt a miejscami ważnymi dla kupującego, publicznymi źródłami informacji o transporcie zbiorowym są planer podróży i mapa tras spółki Tbilisi Transport Company, a każdą odległość, na której kupujący się opiera, należy opisać jako linię prostą lub jako trasę.

Na stronie Urzędu Miasta Tbilisi wymieniono usługi miejskie, wśród nich służbę architektoniczną i usługi związane z budownictwem. Poniższa tabela zestawia to, co zostało opublikowane, i wprost wskazuje, gdzie odległości nie podano.

Pawilon z 1930 roku i co oznacza określenie „with renovation”

Dwie szczególne kwestie odróżniają ten projekt od pozostałych ofert NEXT: obok nowej wieży stoi zabytkowy budynek, a przy każdej cenie widnieją słowa „with renovation”. Ta sekcja przedstawia, co deweloper deklaruje w obu sprawach i o co kupujący prosiłby na piśmie.

Co do pawilonu, strona dewelopera podaje, że zaprojektował go i zbudował w latach 1927–1930 architekt Mikheil Buzoghli, nazywa go przykładem gruzińskiego konstruktywizmu i stwierdza, że jest dziś oficjalnie chronionym zabytkiem dziedzictwa kulturowego.

Przez blisko 80 lat służył jako główny pawilon zdjęciowy pierwszego Gruzińskiego Studia Filmowego, a strona wymienia filmy Keto & Kote oraz Magdana’s Donkey wśród tych, które w nim powstały.

Strona podaje, że pawilon zostanie starannie poddany rewitalizacji i zachowany oraz przyjmie nową rolę wielofunkcyjnej przestrzeni kulturalnej i lifestyle’owej.

Doniesienia prasowe dodają kilka szczegółów dotyczących projektu architektonicznego budynku. Relacja Georgia Today z 16 lipca 2026 roku podaje, że faktura i paleta barw dolnej części budynku zachowają charakter pierwotnego pawilonu, że część górna będzie bardziej współczesna, z panoramicznymi oknami i zamkniętymi balkonami, a elewacja zostanie wykończona aluminium w kolorze brązu.

Relacja wymienia w tym zakresie muzeum kina, przestrzenie publiczne, przestrzenie do projekcji filmów oraz galerię gastronomiczną. Relacja powtarza komunikat dewelopera, jest więc drugim miejscem, w którym plan został opublikowany, a nie niezależną weryfikacją.

Co do statusu zabytkowego, Commersant podał w listopadzie 2024 roku, w artykule o odrębnej propozycji dla terenu dawnego studia, że według Agencji Dziedzictwa Kulturowego dawny pawilon studia filmowego jest zabytkiem dziedzictwa kulturowego. To stwierdzenie jest zgodne ze sformułowaniem dewelopera.

Narodowa Agencja Ochrony Dziedzictwa Kulturowego Gruzji prowadzi serwis o zabytkach, który oferuje wyszukiwarkę „Find monument” i narzędzie „Check your House Status”, dzięki czemu kupujący może sprawdzić status bezpośrednio i nie musi polegać ani na doniesieniach prasowych, ani na stronie projektu.

Styl budynku opisują różne źródła w różny sposób i nie zawsze tymi samymi słowami. Deweloper i prasa nazywają go gruzińskim konstruktywizmem, natomiast wpis w miejskim inwentarzu ScanTbilisi dotyczący budynku pod numerem 164 przy alei, przypisany architektowi B. Buzoghli i datowany na lata 1929–1930, używa określenia „pseudogruziński”.

Ponieważ strona projektu nie podaje numeru posesji, niniejszy przewodnik nie twierdzi, że wpis i pawilon to ta sama budowla. Dla kupującego istotne jest to, że rejestr zabytków i pozwolenie na budowę, a nie określenie stylu, wyznaczają, co wolno robić z zabytkiem.

Cała lista udogodnień jest wyłącznie deklaracją zamiarów dewelopera. Strona mówi o budynku, który zostanie ukończony w grudniu 2029 roku, a obrazy w galerii projektu to wizualizacje, więc „planowane” jest trafnym odczytaniem każdej pozycji. Strona nie wskazuje, które udogodnienia przeznaczone są wyłącznie dla mieszkańców, a które są otwarte dla publiczności, ani kto będzie prowadził muzeum, galerie gastronomiczne i powierzchnie komercyjne. Są to pytania, na które odpowiedzi należy szukać w dokumentach sprzedaży oraz w ustaleniach dotyczących zarządzania budynkiem.

Drugą kwestią jest wykończenie (renovation). Strona opatruje ceny oznaczeniem „With Renovation” i stwierdza „All prices include renovation”. Nie opisuje jednak samego wykończenia: brak specyfikacji podłóg, ścian, kuchni, łazienek czy stolarki oraz brak informacji o meblach lub sprzęcie AGD. Strona główna dewelopera opisuje dwie opcje wykończenia, które odnoszą się do jego projektów w ogóle.

Pakiety zaczynają się od USD 650 za m² i obejmują prace wykończeniowe, instalacje wodno-kanalizacyjne i elektryczne, a pakiet pod klucz zaczyna się od USD 900 za m² i obejmuje umeblowanie, sprzęt AGD oraz dekoracje. Strona Cinema City nie wskazuje, którą opcję zawierają jej ceny.

Bez powierzchni obu stawek ze strony głównej nie można zastosować do żadnego lokalu, dlatego nie obliczono tu kosztu wykończenia. Praktyczny wniosek z tego jest taki, że „with renovation” jest etykietą, a zakres mieści się w specyfikacji, której strona nie publikuje. Poniższa lista przedstawia, co kupujący prosiłby o okazanie przed podpisaniem, zgodnie z normalną praktyką przy każdym zakupie lokalu wykończonego lub pod klucz.

1. Nazwany pakiet wykończeniowy, który obejmuje cena, oraz jego pisemna specyfikacja w podziale na pomieszczenia.
2. Powierzchnia i plan układu konkretnego lokalu, z podaną podstawą obliczenia powierzchni (wewnętrzna lub brutto).
3. Informacja, czy zabudowa kuchenna, sprzęt AGD, szafy i meble są wliczone w cenę.
4. Marki lub klasy materiałów wykończeniowych albo zasada ich zamiany.
5. Stan, w jakim lokal zostanie przekazany, oraz procedura odnotowywania wad.
6. Okres gwarancji na budynek i na prace wykończeniowe oraz informacja, kto jej udziela.
7. Informacja, czy jakiekolwiek prace wykończeniowe są wyceniane odrębnie lub opłacane poza planem rat.

Ta sama lista odnosi się do budynku. Pawilon opisano jako część przedsięwzięcia, dlatego kupujący zapytałby także, które udogodnienia są objęte opłatami eksploatacyjnymi (service charge), a które są rozliczane przez ich operatorów, jak warunki konserwatorskie wpływają na harmonogram oraz który organ zatwierdza prace przy zabytku. Umowa kupna-sprzedaży jest właściwym miejscem na każdą z tych odpowiedzi.

Zakup nieruchomości w Gruzji w skrócie: tytuł własności, koszty i etapy

Prawo gruzińskie wyraźnie wiąże własność nieruchomości z Rejestrem Publicznym. Artykuł 183 Kodeksu cywilnego, opublikowanego w Biuletynie Legislacyjnym Gruzji (Legislative Herald), stanowi, że do nabycia rzeczy nieruchomej transakcja musi mieć formę pisemną, a prawo własności nabywcy musi zostać wpisane do Rejestru Publicznego.

Artykuły 311 i 311-1 opisują Rejestr i sposób, w jaki transakcje pisemne do niego trafiają. Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych ogranicza krąg osób, które mogą być właścicielami gruntów rolnych, z wąskimi wyjątkami, takimi jak dziedziczenie. Mieszkanie w budynku mieszkalnym nie jest przecież gruntem rolnym, więc ta ustawa nie jest przepisem regulującym ten zakup.

Koszty publikowane przez Narodową Agencję Rejestru Publicznego (NAPR) są niewielkie w porównaniu z ceną. Rejestracja zmiany, powstania lub wygaśnięcia prawa do nieruchomości kosztuje GEL 150 przy terminie czterech dni roboczych, GEL 270 przy terminie jednego dnia roboczego i GEL 350 w dniu złożenia wniosku, według tabeli opłat NAPR.

Wypis z Rejestru kosztuje GEL 20 przy terminie jednego dnia roboczego, z dodatkowymi GEL 26, jeśli zostanie zamówiony w języku angielskim, według tabeli usług informacyjnych. Agencja oferuje także internetową usługę smart-kontraktów do rejestracji praw.

Kupujący podpisujący dokumenty za granicą zwykle działa przez pełnomocnika. Dokumenty podpisane za granicą są powszechnie opatrywane apostille, a Gruzja jest stroną Konwencji haskiej o apostille, obowiązującej dla niej od 14 maja 2007 roku według tabeli statusu HCCH. Kupujący powinien zapytać o to notariusza lub prawnika w Gruzji, jaką formę Rejestr akceptuje dla konkretnego dokumentu.

Finansowanie, zezwolenia na pobyt i podatki dla właściciela niebędącego rezydentem

Dla większości kupujących lokal w projekcie off-plan (projekt w budowie) z planem ratalnym na pierwszym miejscu stoi finansowanie. Narodowy Bank Gruzji ustala wskaźnik relacji kredytu do wartości nieruchomości (LTV) na 90% dla kredytów w lari i 70% dla kredytów w walucie obcej oraz określa limity relacji raty do dochodu (PTI), które zależą od miesięcznego dochodu netto i od waluty, według swojej strony o PTI i LTV.

To, czy dany bank udzieli osobie niebędącej rezydentem kredytu na zakup off-plan, jest decyzją banku. Przewodnik po kredycie hipotecznym przedstawia ten proces, a strona dewelopera nie podaje żadnych warunków finansowania bankowego.

Jeśli chodzi o pobyt, Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA) wymienia krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca, który posiada tytuł własności do nieruchomości innej niż grunt rolny, o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w GEL, przy czym wartość ustala certyfikowany rzeczoznawca. Wymienia także inwestycyjne zezwolenie na pobyt dla nieruchomości o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 300 000. Te same progi zawiera ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców.

Obie te próby odwołują się do tytułu własności do nieruchomości i do ocenionej wartości rynkowej, dlatego kupujący zapytałby prawnika, w którym momencie zakupu off-plan można spełnić test tytułu. Opłata za zezwolenie krótkoterminowe na stronie agencji wynosi GEL 300 przy terminie 30 dni kalendarzowych, GEL 450 przy 20 dniach i GEL 600 przy 10 dniach. Strona dewelopera wymienia „Begin your residency application process” jako etap, ale nie podaje kwoty ani reguły.

W kwestii podatków zasady określa Kodeks podatkowy Gruzji. Stawka podatku od nieruchomości dla osoby fizycznej wynosi nie mniej niż 0,8% i nie więcej niż 1% wartości rynkowej nieruchomości na koniec poprzedniego roku (art. 202), a nieruchomość jest zwolniona, jeśli dochód rodziny właściciela w poprzednim roku nie przekracza GEL 100 000 (art. 206).

Deklarację należy złożyć do 1 listopada, a zapłacić do 15 listopada, według art. 205 oraz strony Służby Skarbowej (Revenue Service). Dochód z wynajmu powierzchni mieszkalnej na cele mieszkalne jest opodatkowany stawką 5%, jeśli nie dokonuje się odliczeń (art. 81). Przewodnik po podatku od nieruchomości omawia te zasady.

Przy późniejszej sprzedaży Kodeks traktuje mieszkanie, które było w posiadaniu przez ponad dwa lata, inaczej niż to, które posiadano krócej, a podatnik niebędący rezydentem ma własny ustęp. Przewodnik po zezwoleniu na pobyt wyjaśnia, jak ścieżka nieruchomościowa działa w praktyce. To, która zasada ma zastosowanie do danej osoby, zależy od rezydencji podatkowej i okoliczności osobistych, a stosowanie jej należy do doradcy podatkowego.

Co przygotować przy rezerwacji

1. Kopia paszportu oraz pełnomocnictwo dla przedstawiciela, opatrzone apostille, jeśli kupujący podpisuje dokumenty za granicą.
2. Formularz rezerwacji oraz kwota i termin ważności opłaty rezerwacyjnej (strona podaje od USD 1 000 do 3 000 na okres od tygodnia do miesiąca).
3. Projekt umowy zakupu z datą odbioru, harmonogramem płatności i miesiącem rozpoczęcia 42 rat.
4. Wypis z Rejestru Publicznego dla działki oraz dla lokalu po jego zarejestrowaniu.
5. Pisemna specyfikacja wykończenia oraz powierzchnia i plan układu lokalu.
6. Dane rachunku do płatności oraz informacja, czy środki są przechowywane w ramach rachunku powierniczego (escrow).
7. Harmonogram opłat eksploatacyjnych i warunki zarządzania budynkiem.
8. Pełna nazwa prawna i dane rejestrowe podmiotu zawierającego umowę (niepodane na stronie dewelopera).

Porównanie NEXT Cinema City Tbilisi z pozostałymi ofertami NEXT

Poniżej zestawiono wszystkie 13 projektów NEXT dostępnych w tym serwisie, każdy tak, jak publikuje go jego własna strona dewelopera. NEXT Cinema City Tbilisi jest jednym z czterech projektów NEXT w Tbilisi, obok NEU Tbilisi, NEXT Oriental i Tbilisi DownTown. Ceny to podawane przez dewelopera kwoty „od” dla wskazanego typu lokalu, z wykończeniem określonym na każdej stronie, więc kolumny nie mają wspólnej podstawy.

W grupie projektów w Tbilisi ten projekt ma najwyższą z czterech cen początkowych i dzieli z NEU Tbilisi odbiór w grudniu 2029 roku oraz oznaczenie przedsprzedaży. Punkty wejścia to różne produkty: Petite Studio z wykończeniem wobec studia z wykończeniem w NEU Tbilisi, studia w NEXT Oriental i mieszkania z jedną sypialnią w Tbilisi DownTown, gdzie nie podano ceny studia. Ceny początkowe nie są więc porównywalne wprost ani na tej samej podstawie, a każda strona publikuje własną podstawę dla statusu i ceny.

Dla kontekstu spoza NEXT: tbiliski projekt Mira Verde Tbilisi pochodzi od innego dewelopera i leży w innej części miasta, a batumskie projekty Novotel Living i Wyndham Gonio Aqua to produkty z segmentu rezydencji brandowanych. Żaden z nich nie jest lepszy ani gorszy od innego. Strona kraju Gruzja oraz strona miasta Tbilisi zawierają pozostałą część portfolio.

NEXT jako deweloper

Na stronie „o nas” NEXT określa się jako międzynarodowy deweloper z Gruzji, który zaczynał w Batumi, a obecnie wymienia realizacje w Gruzji, Zjednoczonych Emiratach Arabskich, Kenii, Hiszpanii i na Zanzibarze. Blok z liczbami na stronie głównej zawiera „8 lat” działalności deweloperskiej. Lista biur w serwisie obejmuje Batumi, Tbilisi, Dubaj i Warszawę, a jako dodatkową lokalizację Tatu City w Kenii. Serwis używa nazw NEXT, NEXT Group i Next Property.

Oś czasu na stronie „o nas” zaczyna się w 2018 roku od NEXT Apartments, Green i White. Wyndham Residences, NEXT Hotels i Villa Park następują pod rokiem 2020, a Radisson Blu Residences i NEXT Collection pod rokiem 2021. Address, Coral i Gardens pojawiają się pod rokiem 2022, a późniejsze pozycje to Amani w Kenii, Oriental oraz Villa Perla w Hiszpanii. Cinema City otwiera Heritage Series, którą deweloper ogłosił w 2026 roku, według Georgia Today.

Na stronie „o nas” jako partnerów wymieniono dwie grupy hotelowe: Radisson Hotel Group i Wyndham Hotels and Resorts. NEXT Orange, White, Apartments, Green i Villa Park są na stronie głównej oznaczone jako wyprzedane, natomiast liczba oddanych lokali nie jest podana. Serwis nie wskazuje również z nazwy spółki, która zawiera umowy z kupującymi.

Wszystkie te informacje są własnymi oświadczeniami dewelopera według stanu na 8 listopada 2026 roku i nie porównywano ich z rejestrem spółek. Nagrody i sumaryczne dane o projektach, które widnieją w serwisie, pominięto, ponieważ w większości brakuje w nich instytucji przyznającej nagrodę, roku lub kategorii.

Często zadawane pytania

Czym jest NEXT Cinema City Tbilisi?

NEXT Cinema City Tbilisi to projekt w przedsprzedaży obejmujący 200 rezydencji w 16-piętrowym budynku obok zachowanego pawilonu studia filmowego z 1930 roku przy alei David Aghmashenebeli. Według dewelopera wycenione są cztery typy lokali, wszystkie z wykończeniem, a odbiór przewidziano na grudzień 2029 roku. Deweloper przedstawia go jako pierwszy projekt swojej serii Heritage Series, a strona nosi oznaczenie PRESALE. Nie podaje metraży, więc typy lokali opisano wyłącznie nazwą i ceną.

Gdzie znajduje się NEXT Cinema City Tbilisi i co stoi obok?

Deweloper umieszcza NEXT Cinema City Tbilisi przy alei David Aghmashenebeli, tam gdzie spotykają się lewy i prawy brzeg rzeki Mtkvari, obok dawnego głównego pawilonu zdjęciowego pierwszego Gruzińskiego Studia Filmowego. Strona nie podaje ani numeru posesji, ani nazwy dzielnicy, ani współrzędnych. Pawilon opisano jako chroniony zabytek, który zostanie poddany rewitalizacji i zachowany, a narzędzie wyszukiwania agencji ds. dziedzictwa jest miejscem, w którym można sprawdzić jego status.

Jakie ceny publikuje deweloper dla NEXT Cinema City Tbilisi?

Strona pokazuje cztery ceny początkowe, wszystkie z wykończeniem: Petite Studio USD 206 000, Maison One USD 296 000, Maison Two USD 410 000 i Grand Maison USD 513 000, według stanu z 8 listopada 2026 roku. Są to minimalne kwoty dewelopera dla każdego typu, a nie oferty. Strona nie publikuje ani żadnych powierzchni, ani ceny za metr kwadratowy, nie podaje też dostępności według lokali, dlatego kupujący potrzebuje pisemnego cennika dla konkretnego lokalu.

Jak działa 42-miesięczny plan?

Strona podaje wprost pierwszą wpłatę w wysokości 10% (USD 20 600 dla Petite Studio) oraz 42 miesiące rat 0% od USD 4 414 miesięcznie. Obliczenie pokazuje, że pozostałe 90% z USD 206 000, czyli USD 185 400, podzielone przez 42 daje tę kwotę. Strona nie podaje miesiąca pierwszej raty, więc terminy ustala umowa kupna-sprzedaży. Zastosowane do większych typów te same udziały dają miesięczne kwoty USD 6 343, 8 786 i 10 993 (obliczone).

Kiedy następuje odbiór?

Deweloper podaje grudzień 2029 roku w górnym wierszu strony, „Handover: December 2029”, a rosyjska i gruzińska wersja strony podają ten sam miesiąc. Strona nie podaje ani daty przekazania pod klucz, ani żadnych pośrednich etapów budowy. Dodaje, że własność przechodzi w ciągu jednego dnia roboczego od zakończenia i pełnej zapłaty, więc zarówno harmonogram rat, jak i termin odbioru należy odczytać z umowy.

Co obejmuje określenie „with renovation”?

Strona podaje „With Renovation” i „All prices include renovation”, ale nie opisuje prac. Strona główna dewelopera opisuje ogólne pakiety od USD 650 za m² oraz pakiet pod klucz od USD 900 za m² z umeblowaniem i sprzętem AGD i nie mówi, który z nich obowiązuje tutaj. Pisemna specyfikacja i powierzchnia lokalu to dokumenty, które określają zakres, a kupujący prosiłby o oba przed podpisaniem.

Czy podano metraże i rzuty lokali?

Nie. Strona nie podaje żadnej powierzchni, liczby sypialni ani rzutu dla żadnego z czterech typów, a galeria zdjęć składa się z wizualizacji budynku, pawilonu i udogodnień. Z tego powodu niniejszy przewodnik nie podaje ceny za metr kwadratowy. Kupujący w takiej sytuacji poprosiłby o plan i powierzchnię konkretnego lokalu, z podaną podstawą obliczenia powierzchni, jako część dokumentów rezerwacyjnych.

Czy osoba niebędąca obywatelem Gruzji może zarejestrować mieszkanie w Tbilisi na siebie?

Tak. Kodeks cywilny wymaga pisemnej transakcji i wpisu prawa własności do Rejestru Publicznego, a ustawa organiczna o własności gruntów rolnych ogranicza wyłącznie grunty rolne. Mieszkanie w budynku mieszkalnym nie jest gruntem rolnym. Kupujący z zagranicy zwykle podpisuje dokumenty przez pełnomocnika, na podstawie pełnomocnictwa z apostille, a prawnik w Gruzji potwierdza, jakie dokumenty akceptuje Rejestr. Przewodnik po zakupie opisuje ten proces.

Czy zakup w projekcie NEXT Cinema City Tbilisi może stanowić podstawę zezwolenia na pobyt?

Agencja Rozwoju Usług Publicznych wymienia krótkoterminowe zezwolenie dla tytułu do nieruchomości o ocenionej wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 oraz zezwolenie inwestycyjne powyżej równowartości USD 300 000. Wszystkie cztery podane ceny przekraczają USD 150 000, a Petite Studio i Maison One są poniżej USD 300 000, podczas gdy Maison Two i Grand Maison są powyżej tej kwoty. Testy opierają się na wartości rynkowej ustalonej przez rzeczoznawcę i na zarejestrowanym tytule, więc sama cena nie przesądza.

Jakie podatki i opłaty rejestracyjne wiążą się z zakupem?

Kodeks podatkowy przewiduje podatek od nieruchomości w wysokości od 0,8% do 1% wartości rynkowej dla osoby fizycznej, ze zwolnieniem poniżej limitu dochodu rodziny, oraz stawkę 5% od kwalifikującego się dochodu z najmu mieszkań. Rejestracja w Rejestrze Publicznym kosztuje od GEL 150 do 350, zależnie od szybkości. Późniejsza sprzedaż podlega własnym zasadom, w tym zwolnieniu dla mieszkania posiadanego dłużej niż dwa lata. Tabela w sekcji 6 podaje artykuły i źródła.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 8 listopada 2026 r. Źródła:

• NEXT: strona projektu Cinema City (angielska), z porównaniem rosyjskiej i gruzińskiej wersji tej samej strony w zakresie odbioru i cen
• NEXT: strona główna oraz strona „o nas”
• Georgia Today: New Life for a Legendary Cinema Pavilion, 16 lipca 2026
• Commersant: relacja o propozycji dla terenu dawnego studia filmowego, ze stwierdzeniem Agencji Dziedzictwa Kulturowego
• Georgia Travel: aleja Agmashenebeli w Tbilisi (Neu-Tiflis)
• ScanTbilisi: wpis inwentarza dotyczący alei David Aghmashenebeli
• Narodowa Agencja Ochrony Dziedzictwa Kulturowego Gruzji
• Urząd Miasta Tbilisi oraz Tbilisi Transport Company
• Narodowy Urząd Statystyczny: ludność na 1 stycznia 2026
• Narodowy Urząd Statystyczny: Indeks Cen Nieruchomości Mieszkaniowych, trzeci kwartał 2026
• Biuletyn Legislacyjny: Kodeks cywilny Gruzji, art. 183, 311 i 311-1
• Biuletyn Legislacyjny: Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski
• Biuletyn Legislacyjny: ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców
• Biuletyn Legislacyjny: ustawa organiczna o własności gruntów rolnych
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji praw do nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart-kontraktów
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: zezwolenia na pobyt
• Służba Skarbowa: podatek od nieruchomości
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy walut oraz wymogi PTI i LTV
• HCCH: tabela statusu Konwencji haskiej o apostille

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.