NEXT Oriental Tbilisi: mieszkania w Ortaczali (2026)

NEXT Oriental Tbilisi to budynek mieszkalny w dzielnicy Ortaczala w Tbilisi, nad rzeką Mtkwari, który gruziński deweloper NEXT przedstawia w ofercie ze studiami oraz apartamentami z jedną i z dwiema sypialniami, z podanym terminem odbioru w grudniu 2028 r. i cenami od USD 95 160.

Niniejszy przewodnik po NEXT Oriental Tbilisi odczytuje stronę projektu dewelopera w wersji widocznej 8 listopada 2026 r., omawia metraże, dwa zestawy cen i 37-miesięczny plan ratalny wraz z pokazanymi obliczeniami, a ponadto dodaje udokumentowany kontekst dotyczący Ortaczali, poruszania się po Tbilisi oraz zakupu nieruchomości, podatków i pobytu w Gruzji. Tam, gdzie strona milczy, przewodnik mówi o tym w neutralnym zdaniu.

Przegląd NEXT Oriental Tbilisi

Na stronie projektu dewelopera widnieje nagłówek „Tbilisi Oriental by NEXT”, natomiast jej menu i tekst mówią o „NEXT Oriental”; niniejszy przewodnik używa nazwy NEXT Oriental Tbilisi dla wszystkich trzech wariantów. Strona opisuje budynek jako miejski punkt orientacyjny nad rzeką Mtkwari w Ortaczali, który łączy stare centrum miasta z nowszymi dzielnicami mieszkaniowymi i biznesowymi, zaprojektowany w formie kaskadowej i wzniesiony z betonu zbrojonego włóknami.

Trzy typy apartamentów mają podane metraże i ceny: studia od 36,7 m², apartamenty z jedną sypialnią (1+1) od 63,3 m² oraz apartamenty z dwiema sypialniami (2+1) od 89,5 m². Wymienione udogodnienia budynku to lobby z recepcją, parking z obsługą (valet), całodobowa ochrona, sprzątanie i pralnia, concierge, biura, ogród, siłownia, centrum wellness oraz gruzińska restauracja. Strona nie wskazuje operatora żadnego z tych obiektów.

Nie podano łącznej liczby lokali, liczby pięter, adresu ulicy ani numeru działki, a słowo przedsprzedaż nie występuje. Odbiór przypada na grudzień 2028 r. w panelach cenowych i na kafelku z terminem odbioru, natomiast późniejszy akapit o ukończeniu inwestycji podaje czerwiec 2029 r. dla w pełni ukończonego budynku pod klucz. Pojedynczą datę ustalają dopiero dokumenty sprzedaży.

Dwa zestawy cen kryją się za przełącznikiem z podpisami „Z remontem” i „Bez remontu”, a tekst nie mówi, który zestaw odpowiada któremu podpisowi. Niniejszy przewodnik nazywa je więc zestawem cen 1 (niższym, pokazywanym jako pierwszy i używanym na karcie na stronie głównej dewelopera) oraz zestawem cen 2 i nie przypisuje żadnemu z nich określonego standardu wykończenia. Strona zawiera także stwierdzenia o dochodach, wzroście cen i podatkach dotyczące Tbilisi i dzielnicy; ich podstawa nie jest opublikowana, dlatego nie są tu powtarzane.

Typy lokali, metraże, ceny i plan ratalny

Deweloper pokazuje każdy typ w postaci karty z metrażem i ceną „od” oraz metrażem i ceną „do”. Każda poniższa kwota w dolarach pochodzi od dewelopera, w wersji widocznej 8 listopada 2026 r.; wiersze oznaczone jako wyliczone to obliczenia tego przewodnika oparte na tych kwotach. Tylko zestaw cen 1 ma podane metraże, dlatego każda wartość za metr kwadratowy opiera się na zestawie cen 1.

W obrębie każdego typu górna karta oznacza tę samą klasę lokalu w jego największym podanym metrażu. Karta studia przechodzi od 36,7 m² za USD 95 160 do 48,6 m² za USD 138 510: powierzchnia jest 1,32 razy większa, a cena 1,46 razy wyższa, więc wyliczona stawka rośnie z USD 2 593 do USD 2 850 za m². Karta apartamentu z jedną sypialnią rośnie 1,49 razy pod względem powierzchni i 1,60 razy pod względem ceny, z USD 2 600 do USD 2 787 za m².

W trzech typach stawka z kart „od” mieści się w wąskim przedziale: USD 2 593 dla studia, USD 2 600 dla apartamentu z jedną sypialnią (o 0,3% więcej) oraz USD 2 683 dla apartamentu z dwiema sypialniami (o 3,2% powyżej apartamentu z jedną sypialnią).

Przejście od karty studia do karty apartamentu z jedną sypialnią dodaje 26,6 m² i USD 69 420, czyli USD 2 610 za każdy dodatkowy metr kwadratowy, niemal tyle samo co stawka średnia. Przejście od karty apartamentu z jedną sypialnią do karty apartamentu z dwiema sypialniami dodaje 26,2 m² i USD 75 540, czyli USD 2 883 za każdy dodatkowy metr kwadratowy.

Karty „do” mieszczą się między USD 2 774 a USD 2 850 za m². Ponieważ cena wyjściowa i metraż wyjściowy mogą opisywać różne lokale, są to wyniki arytmetyczne, a nie stawki publikowane przez dewelopera.

Zestaw cen 2 jest wyższy od zestawu 1 o USD 23 855 w przypadku studia, o USD 33 805 w przypadku apartamentu z jedną sypialnią i o USD 58 175 w przypadku apartamentu z dwiema sypialniami na poziomie „od”, czyli o 25,1%, 20,5% i 24,2%. Strona nie podaje metrażu dla zestawu 2, więc nie można wyliczyć dla niego stawki za metr kwadratowy.

Strona dewelopera pokazuje także trzy rzuty lokali. Opisy na nich pozwalają porównać podane na kartach metraże z powierzchnią wewnętrzną i powierzchnią tarasu, jak robi to następna tabela. Rzut apartamentu z dwiema sypialniami pokazuje dwa balkony i nie podaje powierzchni, które przewodnik mógłby wykorzystać.

Sumy zgadzają się z podanymi metrażami z kart z dokładnością do 0,1 m², co wskazuje, że metraże „od” obejmują tarasy. Przy samej powierzchni wewnętrznej i przy założeniu, że rzuty przedstawiają lokale „od” (strona tego nie mówi), zestaw cen 1 daje USD 3 161 za m² dla studia (95 160 podzielone przez 30,1) oraz USD 3 141 za m² dla apartamentu z jedną sypialnią (164 580 podzielone przez 52,4).

Nabywca porównujący ten projekt z innymi ofertami powinien zatem zapytać, czy podany metraż to powierzchnia wewnętrzna, czy powierzchnia wewnętrzna wraz z tarasem.

Plan ratalny jest wydrukowany jeden raz, w kalkulatorze pokazującym studio. Podaje pierwszą wpłatę 20%, czyli USD 19 032 przy studiu za USD 95 160, a następnie 37 miesięcy przy oprocentowaniu 0%, od USD 2 058 miesięcznie. Dla zestawu cen 2 ta sama logika kalkulatora daje pierwszą wpłatę około USD 23,8 tys. i USD 2 573 miesięcznie. Strona mówi, że oferowane są płatności miesięczne lub kwartalne, i nie podaje żadnej części płatnej przy odbiorze.

Warto wskazać dwa sprawdziany harmonogramu. Po pierwsze, podane liczby sumują się do ceny bez części płatnej przy odbiorze: USD 19 032 plus 37 razy USD 2 058 daje USD 95 178, czyli USD 18 więcej niż cena, ponieważ kwota miesięczna jest zaokrąglona.

Po drugie, kalendarz: jeżeli pierwsza wpłata zostanie dokonana w listopadzie 2026 r., a raty miesięczne zaczną się w grudniu 2026 r., trzydziesta siódma rata przypada na grudzień 2029 r., czyli dwanaście miesięcy po odbiorze w grudniu 2028 r. i sześć miesięcy po terminie ukończenia w czerwcu 2029 r. z akapitu strony o ukończeniu.

Strona nie mówi, czy raty są kontynuowane po odbiorze ani kiedy do rejestru wpisywany jest zarejestrowany właściciel; jej kroki zakupu mówią, że nabywca zostaje właścicielem w ciągu jednego dnia roboczego po ukończeniu budowy i dokonaniu pełnej zapłaty.

Przy harmonogramie kwartalnym 37 miesięcy to dwanaście kwartałów i jeden miesiąc, dlatego daty i kwoty ustala dopiero umowa. Depozyt rezerwacyjny wynosi od USD 1 000 do 3 000, rezerwuje lokal na okres od jednego tygodnia do jednego miesiąca, a strona nie mówi, czy jest zaliczany na poczet pierwszej wpłaty.

Lokalizacja NEXT Oriental Tbilisi: Tbilisi i dzielnica Krcanisi

Deweloper umieszcza budynek w Ortaczali, nad rzeką Mtkwari, i nie podaje adresu ulicy, więc na podstawie strony nie da się wskazać projektu w punkcie na mapie. Sprawdzić można natomiast otoczenie. Angielska strona Urzędu Miasta Tbilisi o geografii miasta opisuje stolicę jako leżącą nad brzegami rzeki Mtkwari (Kura) na wysokości od 380 do 600 metrów nad poziomem morza i rozciągającą się na 720 kilometrach kwadratowych.

Ta sama strona podaje, że rzeka dzieli Tbilisi na lewy i prawy brzeg. Prawy brzeg tworzą szybko opadające wzgórza Gór Trialeckich (Trialeti Range) i wąwozy ich dopływów, a na lewym brzegu leży góra Machata (Makhata), która osiąga 630 m. Strona podaje poziom koryta rzeki jako zmieniający się od 425 m w Digomi do 370 m w Ortaczali, czyli jedyne miejsce w mieście, jakie wymienia na dolnym końcu tego przedziału.

Dodaje, że zimą rzeka jest płytka, a wiosną i na początku lata często zdarzają się powodzie; jest to informacja ogólna o Mtkwari, a nie stwierdzenie o projekcie. Strona klimatyczna urzędu miasta podaje średnią roczną temperaturę 12,7 °C, 0,9 °C w styczniu i 24,4 °C w lipcu, około 560 mm opadów rocznie oraz śnieg przez 15 do 25 dni; są to wartości dla całego miasta ze strony klimatycznej urzędu miasta.

Geostat szacuje liczbę ludności Gruzji na 3 941,1 tys. na dzień 1 stycznia 2026 r., z czego 1 369,4 tys. w Tbilisi, a 1 309 tys. z nich w osiedlach miejskich. Udział Tbilisi wynosi 34,7% (wyliczone: 1 369,4 podzielone przez 3 941,1). Według publikacji Geostatu o ludności szereg opiera się na spisie powszechnym z 2024 r. i na ruchu ludności zarejestrowanym w 2025 r.

Ortaczala należy do dzielnicy Krcanisi (Krtsanisi). Lista administracji dzielnicowych urzędu miasta wymienia Krcanisi jako jedną z dziesięciu, a angielskojęzyczny artykuł Wikipedii o dzielnicy wymienia Ortaczalę wśród jej osiedli; dane adresowe OpenStreetMap umieszczają łaźnię Chreli Abano w układzie Abanotubani, Kala, Ortaczala, Krcanisi. Kwartalna publikacja cenowa Geostatu posługuje się tym samym podziałem na dziesięć dzielnic, więc jej wykresy dzielnicowe można odczytywać w odniesieniu do tej lokalizacji. Strona urzędu miasta o naczelnikach dzielnic oraz artykuł Wikipedii o dzielnicy są dwoma źródłami nazwy dzielnicy.

Dla kontekstu cenowego: Indeks cen nieruchomości mieszkaniowych Geostatu za trzeci kwartał 2026 r., datowany na 23 października 2026 r., obejmuje nowe nieruchomości mieszkaniowe w Tbilisi i jest mierzony w lari na podstawie cen ofertowych. Wskazuje, że indeks ogółem jest o 5,9% wyższy niż w trzecim kwartale 2025 r., przy czym mieszkania podrożały o 5,6% w skali roku i o 1,2% w porównaniu z poprzednim kwartałem.

Publikacja Geostatu przedstawia ponadto na wykresach mediany cen ofertowych za m² według dzielnic i według poziomu wykończenia (white frame, green frame i black frame). Te dane dzielnicowe zestawiono w przewodniku po cenach nieruchomości w Tbilisi, a publikacja nic nie mówi o cenie pojedynczego budynku.

Strona dewelopera nie podaje odległości ani czasów dojazdu. Poniższa tabela zestawia więc miejsca, które źródła wiążą z dzielnicą, z odległością od projektu oznaczoną jako niepodana, i dodaje sprawdzenie wyliczone w tym przewodniku: odległości drogowe i w linii prostej między punktami orientacyjnymi, na podstawie publicznych danych mapowych z 8 listopada 2026 r. Są to wartości między punktami orientacyjnymi, a nie odległości od budynku.

Podane czasy przejazdu to szacunki przy swobodnym ruchu i nie uwzględniają natężenia ruchu, więc w godzinach szczytu stanowią dolną granicę. Własne sformułowanie dewelopera mówi, że miejsce łączy stare centrum miasta z nowszymi dzielnicami mieszkaniowymi i biznesowymi, a tabela jest zgodna z tym opisem jedynie w tym sensie, że zabytkowe punkty orientacyjne starego miasta leżą w odległości kilku kilometrów od Ortaczali. To, gdzie w obrębie dzielnicy stoi budynek, jest kwestią planu zagospodarowania działki.

Kontekst obejmujący całą Gruzję znajduje się na stronie kraju Gruzja, a strona miasta Tbilisi wymienia projekty stolicy. Inna oferta w Tbilisi na tej stronie, Mira Verde Tbilisi, pochodzi od innego dewelopera i leży w innej części miasta.

Ortaczala, brzeg rzeki i poruszanie się po mieście

Ortaczala jest dzielnicą, wokół której deweloper buduje swoją opowieść. Jego akapit historyczny łączy dzielnicę z Abanotubani, kwartałem łaźni siarkowych, oraz z mostami, które według słów dewelopera pokazują, jak miasto służyło jako centrum światowego handlu, i dodaje, że dwudziesty wiek uczynił z tego obszaru symbol nowoczesnej energii.

Są to stwierdzenia dewelopera; strona nie podaje dla nich dat ani źródeł, a wpis z 2024 r. na jego stronie „O nas” (About) mówi, że projekt wyrasta na brzegach Mtkwari i wnosi do stolicy nowy styl życia nad rzeką.

Strona o Abanotubani krajowej administracji turystycznej podaje fakty z datami: 65 łaźni w dwunastym wieku, sześć w dziewiętnastym i ponad dziesięć działających obecnie, wśród nich siedemnastowieczna łaźnia Orbelianich, zwana także Kolorową Łaźnią.

Jej strona o Starym Tbilisi umieszcza Stare Tbilisi i Kala na prawym brzegu Mtkwari, a Isani, później zwane Awlabari, na lewym. OpenStreetMap umieszcza Abanotubani i Kala wewnątrz Ortaczali, więc dzielnica dzieli prawy brzeg z zabytkowymi punktami orientacyjnymi starego miasta, a własne sformułowanie dewelopera mówi, że miejsce leży w pobliżu Abanotubani.

Brzeg ma znaczenie w praktyce, ponieważ rzeka i jej mosty wyznaczają trasy. Cerkiew Metechi i stacja metra Awlabari są zaznaczone na mapie w dzielnicy Isani, na przeciwnym brzegu, a tabela w sekcji 3 pokazuje, że odległość drogowa od Chreli Abano do stacji Awlabari jest ponad trzy razy większa niż odległość w linii prostej. Nabywca, który planuje dojść pieszo do metra, powinien zapytać dewelopera o trasę i most, który zakłada, ponieważ strona nie podaje żadnych.

Transport publiczny w mieście obsługuje Tbilisi Transport Company. Jej strona „O nas” (About) mówi, że spółka, w całości należąca do Urzędu Miasta Tbilisi, działa od 1966 r., kiedy otwarto pierwszą linię metra, i prowadzi metro, miejskie autobusy, kolejkę linową Rike-Narikala oraz miejski system parkingowy.

Strona ze standardową taryfą podaje GEL 1 za 90 minut nieograniczonych przejazdów metrem, autobusem i minibusem, co przy oficjalnym kursie GEL 2,5949 za USD daje około USD 0,39, oraz GEL 2,5 za przejazd w jedną stronę kolejką linową Rike-Narikala.

Strona z taryfą nosi datę 3 czerwca 2019 r., więc aktualną opłatę należy sprawdzać w planerze podróży operatora. Ta sama strona podaje karty okresowe po GEL 3 na dzień, GEL 20 na tydzień i GEL 40 na miesiąc. Według operatora karta Metromoney kosztuje GEL 2 i można ją kupić w kasach płatności w metrze.

Wewnątrz budynku deweloper wymienia dziesięć udogodnień oraz zestaw systemów budynku. Tabela grupuje je i odnotowuje, co strona mówi o wielkości, operatorze, dostępie i opłacie, czyli w każdym przypadku nic.

Wykaz miesza usługi dla mieszkańców, takie jak ochrona, sprzątanie i concierge, z przestrzeniami, które mogą być otwarte dla publiczności lub prowadzone przez podmioty trzecie, takimi jak restauracja i biura. Strona nie mówi, które pozycje mieszczą się w opłatach eksploatacyjnych, które są pobierane osobno, a które należą do wspólnoty właścicieli. Odpowiedzi na te pytania decydują o tym, jak budynek funkcjonuje na co dzień, i znajdują się w umowie sprzedaży oraz w regulaminie zarządzania budynkiem.

Strona określa ilościowo niektóre parametry systemów budynku i opisuje odporność na trzęsienia ziemi; są to stwierdzenia dewelopera, a dokumenty techniczne, na których się opierają, nie są na stronie opublikowane, dlatego lista kontrolna prosi zamiast tego o specyfikację projektową. Poniższa lista kontrolna dotyczy działki i budynku. Druga lista, w sekcji 6, dotyczy dokumentów samej rezerwacji.

Tabelę lokali trzeba też czytać w poprzek typów. Zakresy metraży nakładają się: karta apartamentu z jedną sypialnią sięga 94,6 m², podczas gdy karta apartamentu z dwiema sypialniami zaczyna się od 89,5 m², więc największy apartament z jedną sypialnią jest o 5,1 m² większy od najmniejszego apartamentu z dwiema sypialniami. W zestawie cen 1 pierwszy kosztuje USD 263 625, a drugi USD 240 120, czyli różnica wynosi USD 23 505 w przeciwnym kierunku. Zakres apartamentów z jedną sypialnią obejmuje 31,3 m², wobec 11,9 m² dla studia i 18,3 m² dla apartamentu z dwiema sypialniami.

Cena „od” opisuje więc najmniejszy podany układ danego typu, a nie typowy lokal. Strona nie mówi, ile lokali przypada na każdy metraż, na których piętrach ani z jaką wystawą, i nie podaje liczby pięter. Odpowiedzi dotyczące konkretnego lokalu pochodzą z listy przydziału, którą deweloper wydaje przy rezerwacji, a poniższa lista kontrolna zestawia je z innymi sprawami, które warto ustalić na piśmie.

1. Adres ulicy, numer działki i kod katastralny gruntu, tak aby wypis z Rejestru Publicznego można było dopasować do budynku.
2. Pozwolenie na budowę i dokumentacja projektowa, w tym projekt konstrukcyjny oraz sposób potraktowania poziomu brzegu rzeki i odwodnienia.
3. Metraż lokalu podany w metrach kwadratowych, z tarasem wykazanym osobno od powierzchni wewnętrznej.
4. Termin odbioru, termin dotyczący w pełni ukończonego budynku pod klucz oraz skutek opóźnienia.
5. Który zestaw cen i które wykończenie dotyczą lokalu oraz specyfikacja wykończenia, do której odwołuje się umowa.
6. Wykaz udogodnień: które są wliczone, kto prowadzi każde z nich oraz ewentualna opłata dla mieszkańców lub dla użytkowników zewnętrznych.
7. Kalendarz rat z datami oraz sytuacja rejestracji lokalu, jeśli raty trwają po odbiorze.
8. Harmonogram opłat eksploatacyjnych i zasady wspólnoty właścicieli.

Zakup nieruchomości w Gruzji w skrócie

Deweloper sprowadza zakup do trzech kroków. Depozyt w wysokości od USD 1 000 do 3 000 rezerwuje lokal na okres od jednego tygodnia do jednego miesiąca. Następnie nabywca podpisuje wstępną umowę kupna i rejestruje przyszłą własność w Rejestrze Publicznym.

Potem następują raty, miesięczne lub kwartalne, a nabywca zostaje właścicielem w ciągu jednego dnia roboczego po ukończeniu budowy i pełnej zapłacie. Osobne podsumowanie na stronie mówi, że umowa jest rejestrowana w Ministerstwie Sprawiedliwości, a nabywca otrzymuje kod nieruchomości w rejestrze państwowym.

Ramy prawne wyznacza prawo gruzińskie. Zgodnie z art. 183 Kodeksu cywilnego nabycie rzeczy nieruchomej wymaga formy pisemnej czynności oraz zarejestrowania prawa własności nabywcy w Rejestrze Publicznym. Rejestr prowadzi Narodowa Agencja Rejestru Publicznego (NAPR), która publikuje swoje opłaty i terminy w internecie.

Własność mieszkania przez cudzoziemca nie dotyka jedynej kategorii, którą ogranicza prawo o gruntach. Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych w art. 4 wymienia osoby, które mogą posiadać grunty rolne, a mieszkanie nie jest gruntem rolnym. Przewodnik o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji, przedstawia ogólny stan prawny, a dokładne warunki tytułu prawnego do lokalu określa umowa sprzedaży.

Strona z opłatami NAPR podaje rejestrację zmiany prawa do nieruchomości za GEL 150 w cztery dni robocze, GEL 270 w jeden dzień roboczy i GEL 350 w dniu złożenia wniosku; GEL 150 to około USD 58 przy kursie GEL 2,5949 za USD.

Te same trzy opłaty podano dla rejestracji zobowiązania związanego z prawem własności. Wypis z Rejestru Publicznego kosztuje GEL 20 w jeden dzień roboczy, GEL 13 online, plus GEL 26, jeśli jest żądany w języku angielskim, według strony o usługach informacyjnych.

NAPR prowadzi też usługę smart-contract, która rejestruje prawa do nieruchomości online podczas wirtualnego spotkania umawianego z wyprzedzeniem. Nabywca podpisujący z zagranicy zwykle potrzebuje uznania zagranicznych dokumentów w Gruzji; tabela statusu Haskiej Konferencji pokazuje Gruzję jako stronę Konwencji apostilowej, z wejściem w życie 14 maja 2007 r. Przewodniki o zakupie z zagranicy i o tym, jak kupić nieruchomość w Gruzji, przedstawiają kolejność kroków bardziej szczegółowo.

Podatki, pobyt i finansowanie dla zagranicznego nabywcy

Gruzińskie podatki od właściciela będącego osobą fizyczną wynikają z Kodeksu podatkowego, którego angielski tekst znajduje się na matsne.gov.ge. Podatek od nieruchomości jest pobierany od nieruchomości będących własnością osoby fizycznej, a art. 201 wlicza do opodatkowanej nieruchomości także budowę niezakończoną. Stawka z art. 202 ust. 5 wynosi nie mniej niż 0,8% i nie więcej niż 1% wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku.

Art. 206 ust. 1 lit. a zwalnia opodatkowany majątek osoby fizycznej, której dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000, czyli około USD 38 537 przy kursie GEL 2,5949 za USD. Zgodnie z art. 205 ust. 12 zeznanie podatkowe składa się do 1 listopada, a zgodnie z art. 205 ust. 14 podatek płaci się do 15 listopada. Służba Dochodów prowadzi dla podatników stronę o podatku od nieruchomości. Kwestia, kiedy nabywca płacący w ratach jest traktowany jako właściciel dla tych celów, zależy od umowy i wpisu w rejestrze.

Dochód z najmu i późniejsza sprzedaż mają własne zasady. Art. 81 ust. 2 opodatkowuje czynsz z mieszkania stawką 5%, gdy osoba fizyczna nie dokonuje odliczeń; w przeciwnym razie stosuje się ogólną stawkę 20% z art. 81 ust. 1. Art. 81 ust. 3 opodatkowuje nadwyżkę ze sprzedaży mieszkania stawką 5%, a art. 82 ust. 1 lit. f.a zwalnia nadwyżkę z mieszkania posiadanego dłużej niż dwa lata. To, która z tych zasad ma zastosowanie, zależy od własnej sytuacji właściciela.

W kwestii pobytu strona Agencji Rozwoju Usług Publicznych opisuje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca, który ma tytuł prawny do nieruchomości innej niż grunt rolny o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w GEL, określonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę, oraz inwestycyjne zezwolenie na pobyt dla nieruchomości przekraczającej USD 300 000. Strona dewelopera podaje minimum USD 150 000 od 1 marca 2026 r.; oficjalne sformułowanie brzmi „przekraczającej”. Lista dokumentów do wniosku wymienia dokument potwierdzający tytuł i wycenę rzeczoznawcy.

Przy cenach dewelopera każda kwota dla studia jest poniżej USD 150 000: USD 95 160, USD 138 510 oraz, w zestawie cen 2, USD 119 015. Cena „od” apartamentu z jedną sypialnią, USD 164 580, jest powyżej tej wartości, podobnie jak ceny apartamentów z dwiema sypialniami. Test opiera się na wartości rynkowej ustalonej przez rzeczoznawcę, a nie na cenie z umowy, a moment, w którym nabywca płacący w ratach uzyskuje tytuł, ustalają dokumenty sprzedaży i rejestr. Przewodnik o zezwoleniu na pobyt opisuje aktualny przebieg procedury.

Jeśli chodzi o finansowanie, deweloper nie publikuje żadnego ustalenia dotyczącego kredytu hipotecznego. Strona Narodowego Banku Gruzji o wymogach PTI i LTV ustala limit relacji kredytu do wartości nieruchomości na 90% dla kredytów w lari i 70% dla kredytów w walucie obcej oraz limity relacji raty do dochodu 25% (lari) lub 20% (waluta obca, dochód w innej walucie) poniżej miesięcznego dochodu netto GEL 1 500, rosnące odpowiednio do 50% i 30% od GEL 1 500. Udzielanie kredytu nierezydentowi pod niewykończony lokal jest polityką każdego banku z osobna, a przewodnik o kredycie hipotecznym opisuje, jak to wygląda w praktyce.

Co przygotować przy rezerwacji

Trzy kroki dewelopera i zasady rejestru wskazują na ten sam zestaw dokumentów, które nabywca może mieć gotowe przed pierwszą wpłatą.

1. Formularz rezerwacyjny z kopią paszportu i dokumentami tożsamości, o które prosi deweloper.
2. Wstępna umowa kupna, określająca lokal, jego powierzchnię, termin odbioru i skutek opóźnienia.
3. Harmonogram płatności z datami, kwotami i walutą każdej raty oraz z obowiązującym zestawem cen.
4. Wypis z Rejestru Publicznego dla gruntu, a po zarejestrowaniu także dla lokalu.
5. Dane rachunku powierniczego (escrow) lub rachunku płatniczego, na piśmie, dla każdej płatności, z nazwą posiadacza rachunku.
6. Pełna nazwa prawna i dane rejestrowe podmiotu zawierającego umowę (strona dewelopera go nie wskazuje).
7. Specyfikacja wykończenia i wyposażenia, do której odwołuje się umowa, oraz wykaz udogodnień.
8. W razie podpisywania za granicą: pełnomocnictwo lub inny dokument zagraniczny, zalegalizowany apostille.

Jak NEXT Oriental Tbilisi wypada na tle innych projektów NEXT

Tabela wymienia wszystkie 13 projektów NEXT na tej stronie, z danymi tak, jak są podane na stronie każdego dewelopera. Ten projekt jest jednym z czterech w Tbilisi. Jego strona nie podaje łącznej liczby lokali, podczas gdy pozostałe podają 200 dla NEXT Cinema City Tbilisi, 199 dla NEU Tbilisi i 217 dla Tbilisi DownTown, 765 dla NEXT Collection, po 576 dla Radisson Blu i Wyndham, 17 dla NEXT DownTown Batumi oraz 80 dla NEXT Coral.

Ceny początkowe nie są porównywalne wprost. W niektórych wierszach podano studio z remontem, w innych studio bez remontu, w jednym apartament z jedną sypialnią, a Coral to projekt w Dubaju wyceniony w dolarach. W obrębie Tbilisi cztery projekty różnią się też etapem: dwa są oznaczone jako przedsprzedaż z odbiorem w grudniu 2029 r., jeden ma odbiór we wrześniu 2027 r. i wycenione są w nim tylko apartamenty z jedną sypialnią i większe, a ten ma odbiór w grudniu 2028 r. Żaden z wierszy nie jest stawiany wyżej od innego.

Dla kontekstu poza ofertą NEXT: Mira Verde Tbilisi jest wyceniony w dirhamach przez innego dewelopera. Tło rynkowe znajduje się w przewodniku po cenach w Tbilisi oraz na stronie kraju Gruzja, a przewodnik o off-plan (projektach w budowie) wyjaśnia płatności etapowe w świetle prawa gruzińskiego na przykładach z wybrzeża.

NEXT (deweloper)

Deweloper przedstawia się jako NEXT, pisany także NEXT Group i Next Property, firma założona w Gruzji. Strona „O nas” (About) mówi, że założył ją Kakha Devadze w Batumi, a jej oś czasu wymienia Tbilisi Oriental, Villa Perla i Magnolia wśród projektów z 2024 r. Licznik na stronie głównej pokazuje osiem lat w branży deweloperskiej; powiązanie tej liczby z jej podpisem wywnioskowano z układu bloku.

Strona wymienia biura w Batumi, Tbilisi, Dubaju, Warszawie i Tatu City w Kenii oraz listę projektów obejmującą Gruzję, Zjednoczone Emiraty Arabskie (ZEA), Hiszpanię i Kenię. Jako partnerów dwóch projektów w Gonio wymienia Radisson Hotel Group i Wyndham Hotels & Resorts, a ponadto publikuje kamery na żywo z budowy i aplikację mobilną do płatności i zarządzania rezerwacjami.

Niniejszy przewodnik nie powtarza nagród, liczb sprzedaży ani danych o dochodach podanych na stronach dewelopera, ponieważ żadnej z nich nie towarzyszy podmiot, rok ani metoda. Dokumenty sprzedaży wskazują stronę zawierającą umowę dla danego lokalu, a dane kontaktowe dewelopera znajdują się na jego własnej stronie.

Często zadawane pytania

Czym jest NEXT Oriental Tbilisi?

NEXT Oriental Tbilisi to budynek mieszkalny w Ortaczali w Tbilisi, nad rzeką Mtkwari, wymieniony przez dewelopera NEXT pod nazwą Tbilisi Oriental by NEXT. Strona pokazuje studia od 36,7 m², apartamenty z jedną sypialnią od 63,3 m² i apartamenty z dwiema sypialniami od 89,5 m², z udogodnieniami obejmującymi siłownię, centrum wellness i gruzińską restaurację. Odbiór podano na grudzień 2028 r., a łączna liczba lokali nie jest opublikowana.

Gdzie znajduje się projekt i w której dzielnicy leży Ortaczala?

Deweloper umieszcza budynek w Ortaczali nad rzeką Mtkwari i nie podaje adresu ulicy. Ortaczala należy do dzielnicy Krcanisi: urząd miasta wymienia administrację Krcanisi wśród dziesięciu, a artykuł Wikipedii o dzielnicy wymienia Ortaczalę wśród jej osiedli. Deweloper nie publikuje odległości. Wyliczone odległości między punktami orientacyjnymi znajdują się w sekcji 3, na przykład 4,5 km drogą między Centralnym Dworcem Autobusowym a placem Wolności.

Jakie ceny publikuje deweloper dla NEXT Oriental Tbilisi?

Zestaw cen 1 zaczyna się od USD 95 160 za studio o powierzchni 36,7 m², USD 164 580 za apartament z jedną sypialnią o powierzchni 63,3 m² i USD 240 120 za apartament z dwiema sypialniami o powierzchni 89,5 m². Zestaw cen 2 zaczyna się od USD 119 015, USD 198 385 i USD 298 295 dla tych samych typów. Strona nie mówi, który zestaw odpowiada opcji remontu. Wyliczona stawka dla zestawu 1 wynosi od USD 2 593 do USD 2 683 za m² przy kartach „od”.

Co oznaczają dwa zestawy cen na stronie?

Przełącznik na stronie ma podpisy „Z remontem” i „Bez remontu” i pokazuje dwa zestawy cen. Tekst nie wiąże zestawu z podpisem, a strona nie określa poziomu wykończenia. Zestaw 2 jest o 20,5% do 25,1% wyższy od zestawu 1 na poziomie „od”. Nabywca powinien poprosić dewelopera o podanie na piśmie, który zestaw dotyczy wybranego lokalu i jakie wykończenie opisuje umowa.

Jak działa 37-miesięczny plan ratalny?

Strona pokazuje pierwszą wpłatę 20% i 37 rat miesięcznych przy oprocentowaniu 0%, od USD 2 058 miesięcznie przy studiu za USD 95 160. Oferowane są płatności miesięczne lub kwartalne. Podane liczby nie zostawiają żadnej części na odbiór. Licząc od pierwszej wpłaty w listopadzie 2026 r., ostatnia rata miesięczna przypada na grudzień 2029 r., po podanym terminie odbioru, co powinna uwzględniać umowa sprzedaży.

Kiedy jest odbiór?

Panele cenowe i kafelek z terminem odbioru podają grudzień 2028 r. Późniejszy akapit o ukończeniu mówi, że projekt będzie w pełni ukończony, pod klucz, w czerwcu 2029 r. Strona nie wyjaśnia tej różnicy i nie podaje dat etapów. Termin odbioru wiążący dewelopera oraz skutek opóźnienia należą do wstępnej umowy kupna, dlatego nabywca powinien przeczytać tę klauzulę przed zapłaceniem pierwszej raty.

Czy apartament w NEXT Oriental Tbilisi kwalifikuje się do zezwolenia na pobyt?

Zgodnie z prawem gruzińskim krótkoterminowe zezwolenie na pobyt przysługuje właścicielowi nieruchomości innej niż rolna, wycenionej przez certyfikowanego rzeczoznawcę na więcej niż równowartość USD 150 000. Przy cenach dewelopera studia, od USD 95 160 do USD 138 510 w zestawie 1, są poniżej tej kwoty, natomiast cena „od” apartamentu z jedną sypialnią, USD 164 580, i ceny apartamentów z dwiema sypialniami są powyżej niej. Kryterium jest wycena rzeczoznawcy, a nie cena z umowy.

Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Tbilisi i jak rejestruje się własność?

Kodeks cywilny wymaga pisemnej czynności i rejestracji prawa nabywcy w Rejestrze Publicznym, a grunty rolne są kategorią, którą prawo gruzińskie ogranicza. NAPR podaje GEL 150 za rejestrację w cztery dni robocze, GEL 270 za jeden dzień roboczy i GEL 350 za ten sam dzień. GEL 150 to około USD 58 przy oficjalnym kursie 2,5949. Opłaty notarialne i inne opłaty zawodowe są osobne.

Jakie podatki może ponosić zagraniczny właściciel?

Kodeks podatkowy ustala podatek od nieruchomości na 0,8% do 1% wartości rynkowej, ze zwolnieniem, gdy dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000. Czynsz z mieszkania jest opodatkowany stawką 5%, gdy nie dokonuje się odliczeń. Nadwyżka ze sprzedaży jest opodatkowana stawką 5%, a nadwyżka z mieszkania posiadanego dłużej niż dwa lata jest zwolniona. Są to zasady dla osób fizycznych, a własna sytuacja właściciela zmienia wynik.

Jakie udogodnienia wymienia budynek i kto je prowadzi?

Strona wymienia lobby z recepcją, parking z obsługą (valet), ochronę, sprzątanie i pralnię, concierge, biura, ogród, siłownię, centrum wellness i gruzińską restaurację. Nie wskazuje operatora i nie podaje wielkości, godzin otwarcia ani opłaty dla żadnego z nich. To, czy są wliczone w opłaty eksploatacyjne, czy pobierane osobno, jest sprawą umowy sprzedaży i regulaminu zarządzania budynkiem.

Źródła i ostatnia weryfikacja

Ostatnia weryfikacja: 8 listopada 2026 r. Źródła:

• NEXT: strona projektu Tbilisi Oriental by NEXT
• NEXT: strona główna i katalog projektów
• NEXT: strona „O nas”
• Kodeks cywilny Gruzji, art. 183 (matsne.gov.ge)
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski (matsne.gov.ge)
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (matsne.gov.ge)
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych (matsne.gov.ge)
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart-contract
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: zezwolenia na pobyt
• Służba Dochodów Gruzji: podatek od nieruchomości
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy walut (USD 1 = GEL 2,5949, obowiązujący od 7 listopada 2026 r.)
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• Geostat: liczba ludności na 1 stycznia 2026 r.
• Geostat: Indeks cen nieruchomości mieszkaniowych, III kwartał 2026 r.
• Urząd Miasta Tbilisi: geografia miasta
• Urząd Miasta Tbilisi: klimat Tbilisi
• Urząd Miasta Tbilisi: naczelnicy dzielnic i administracje dzielnicowe
• Tbilisi Transport Company: strona „O nas”
• Tbilisi Transport Company: taryfa standardowa
• Tbilisi Transport Company: karta Metromoney
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu Konwencji apostilowej
• Gruzińska Narodowa Administracja Turystyki: Abanotubani w Tbilisi
• Gruzińska Narodowa Administracja Turystyki: Stare Tbilisi
• Wikipedia: Krtsanisi District
• OpenStreetMap: prawa autorskie i licencja danych (współrzędne punktów orientacyjnych)
• Project OSRM: usługa wyznaczania tras użyta do odległości drogowych

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.