Archi Ramada Batumi: przewodnik po aparthotelu (2026)

Archi Ramada Batumi to 30-piętrowy aparthotel, który firma Archi buduje przy ulicy Inasaridze w Batumi, w pobliżu Nowego Bulwaru; strona projektu u dewelopera pokazuje na dzień 12 listopada 2026 r. zaawansowanie budowy na poziomie 75%, ale nie podaje ani ceny, ani terminu odbioru.

Ten przewodnik po projekcie Archi Ramada Batumi odczytuje wspomnianą wyżej stronę w postaci, w jakiej widniała 12 listopada 2026 r., i zestawia ją z tym, co o liczbie lokali, adresie, cenie i terminie odbioru podają Korter, Realting i opr.ae, każdorazowo ze wskazaniem źródła i daty. W kilku punktach źródła się różnią, a przewodnik pokazuje te rozbieżności obok siebie, nie przesądzając, która wersja jest właściwa.

Następnie przewodnik śledzi datowany dziennik budowy, opisuje otoczenie w Batumi oraz gruzińskie zasady dotyczące zakupu, podatków i pobytu, a na końcu podaje listę tego, o co warto poprosić na piśmie.

Przegląd projektu Archi Ramada Batumi

Strona projektu u dewelopera nazywa budynek „Archi Ramada Batumi” w tytule i „Ramada Hotel and Suites by Wyndham” w treści. Opisuje wielofunkcyjny hotel zbudowany według europejskich standardów, współpracujący z marką Ramada Encore by Wyndham, z basenem, restauracją, barem, lounge, kasynem, centrum fitness, strefą spa, strefą dla dzieci, salami konferencyjnymi oraz parkingiem otwartym i zamkniętym. Pokoje w 30-kondygnacyjnym budynku opisano jako w pełni wyremontowane, umeblowane i wyposażone, z balkonami skierowanymi na morze.

Strona umiejscawia obiekt przy ulicy Inasaridze 25, w pobliżu aquaparku, przy nowym bulwarze i 150 metrów od plaży. Podaje status budowy „Ongoing” (w toku) i zaawansowanie 75%, a także dziennik z 63 datowanymi wpisami o postępie prac, od 3 stycznia 2023 r. do 13 października 2026 r. Ostatni wpis wymienia ukończone stropy od 1. do 30. piętra oraz zamontowane drzwi i okna elewacyjne od 12. do 30. piętra.

Dla kupującego równie ważne jest to, czego na tej stronie nie ma, czyli: ceny, terminu odbioru, planu płatności, łącznej liczby lokali zgodnej z własnym indeksem projektów dewelopera, podmiotu podpisującego umowę sprzedaży, numeru pozwolenia ani warunków prowadzenia hotelu. Strona zawiera także twierdzenia o inwestycji i wynajmie; ten przewodnik ich nie powtarza, ponieważ żadnemu z nich nie towarzyszą warunki, metoda ani źródło.

Sekcja 6 pokazuje, jak strony dewelopera nazywają poszczególne lokale, a ostatnie sekcje wymieniają, o co należy prosić na piśmie przed podjęciem decyzji.

Co każde źródło podaje o nazwach, adresie, odległości i odbiorze

Cztery strony internetowe przedstawiają projekt w formie, którą kupujący może samodzielnie przeczytać: strona dewelopera oraz trzy portale lub serwisy pośredników, Korter, Realting i opr.ae. Tabela zestawia te cztery strony w równoległych kolumnach. Każda komórka zawiera wartość, źródło i datę, w której ją odnotowano, a przewodnik nie rozstrzyga, która liczba jest właściwa. Strona dewelopera jest cytowana jako własne dane dewelopera; każda inna liczba jest podawana „według” wskazanego serwisu.

Trzy z tych wierszy mają największe znaczenie w razie rezerwacji lokalu. Pierwszy to adres. Tekst dewelopera, jego strona kontaktowa oraz serwis opr.ae używają adresu ulica Inasaridze 25, Realting podaje numer 17 przy ulicy Szalwy Inasaridze, a nagłówek Korter zawiera inną nazwę ulicy i inną dzielnicę. Dane ze strony dewelopera wskazują punkt na mapie o współrzędnych 41,632095 N, 41,605249 E.

Ulica o nazwie Shalva Inasaridze Street jest zaznaczona w OpenStreetMap w odległości około 140 metrów od tego punktu, co zgadza się z sformułowaniem dewelopera, ale nie wyznacza działki. Korter podaje numer ewidencyjny 05.32.12.239 jako cechę projektu; nie sprawdzono go tutaj w Rejestrze Publicznym, a wypis jest sposobem, w jaki kupujący przyporządkowuje kod do działki.

Drugi to odległość od morza. Archi podaje 150 metrów, Korter 300 metrów, a czasy spaceru wynoszące 5 minut (Korter) i 2 minuty (opr.ae) podano bez punktu początkowego. Odległość zależy od wejścia i trasy, dlatego przewodnik podaje każdą liczbę wraz ze źródłem i sam mierzy jedynie do miejsc z sekcji 7.

Trzeci to odbiór. W rekordzie projektu u dewelopera data zakończenia jest pusta, a trzy portale podają 4. kwartał 2027 r., rok 2027 i rok 2028. To są oświadczenia portali i pośredników i żadne z nich nie jest datą, do której deweloper zobowiązał się na piśmie. Datą wiążącą dewelopera jest ta zapisana w umowie sprzedaży, dlatego należy ona do listy z sekcji 10.

Łączna liczba lokali i wykaz mieszkań: 67, 688, 696 lub 667

Liczba lokali jest najwyraźniejszym przykładem liczb z różnych źródeł, które do siebie nie pasują. Własne dane dewelopera dają trzy różne odczyty, a portale dorzucają kolejne dwa. Tabela zestawia każdą liczbę ze źródłem i datą.

Te różnice można wyrazić prostą arytmetyką. Suma z indeksu projektów, 688, jest o 21 wyższa niż 667 u Korter i o 8 niższa niż 696 podawane przez Realting i opr.ae; 696 jest o 29 wyższe niż 667. Wykaz wymienia 67 lokali, a indeks mówi o 68 na sprzedaż, czyli różnica wynosi jeden. Liczba 667 u Korter plus jego 17 ofert daje 684. Według liczb z indeksu 620 z 688 to 90,1%, co jest statystyką sprzedaży samego dewelopera i nic nam nie mówi o tym, które konkretnie lokale pozostały.

Rekord strony i wykaz różnią się także między sobą: rekord nie pokazuje niczego na sprzedaż, podczas gdy wykaz nadal wymienia 67 lokali. Strony publiczne nie mówią, który z tych zapisów jest późniejszy, a przewodnik odnotowuje oba, nie poprawiając żadnego z nich. To, co jest rzeczywiście dostępne, rozstrzyga wyłącznie cennik z numerami lokali wydany przez sprzedawcę, który powinien wskazywać datę wydania.

Publiczny wykaz mieszkań jest jedynym źródłem wymieniającym poszczególne lokale, więc warto go czytać uważnie. Grupuje on 67 wymienionych lokali według trzech liczb pokoi. Tabela podaje metraże i układy w takiej postaci, w jakiej wykaz je drukuje.

Po zsumowaniu 67 wymienionych lokali obejmuje 3 004,4 m², czyli średnio 44,8 m² na lokal (obliczone na podstawie wykazu). Lokale znajdują się na 23 z 28 pięter od 3. do 30.; wykaz nie wymienia żadnych na 6., 8., 21., 24. i 26. piętrze, a rekord pięter oznacza 1., 2. i 24. piętro jako sprzedane. Układy 2- i 3-pokojowe mają najszersze zakresy balkonów, odpowiednio do 13,8 m² i 27,2 m².

Łączna powierzchnia 44 802 m² podana przez Realting, podzielona przez 696 mieszkań, daje 64,4 m² na mieszkanie, a podzielona przez 688 daje 65,1 m². Ta liczba jest większa niż jakikolwiek układ 1- lub 2-pokojowy, ponieważ łączna powierzchnia budynku obejmuje części wspólne, podium i obiekty hotelowe, więc nie można jej porównywać z metrażami lokali. W umowie liczy się powierzchnia, którą ona wskazuje dla lokalu, oraz to, czy balkon mieści się w tej liczbie, czy poza nią.

Dziennik budowy: od pali w 2023 roku do płyty 30. piętra

Tam, gdzie cena i termin odbioru milczą, datowany dziennik postępu prac dewelopera jest najbardziej konkretnym zapisem projektu. Strona zawiera 63 wpisy, każdy z jednym zdjęciem. Według lat jest ich 23 w 2023 r., 21 w 2024 r., 9 w 2025 r. i dotychczas 10 w 2026 r.; dziesięć wpisów z 2023 r. nie ma tekstu, a żaden wpis nie jest datowany między 5 czerwca a 31 października 2025 r.

Wiadomość o starcie pochodzi z lipca 2022 r., więc sam dziennik zaczyna się około pół roku po tej wiadomości. Tabela wybiera te wpisy, które wyznaczają zmianę w prowadzonych robotach, i w skrócie przytacza, co każdy z nich mówi.

Z tych dat wynika pewna arytmetyka, ale trzeba ją czytać z zastrzeżeniem. Data wpisu to data jego opublikowania, a nie poświadczona data ukończenia. Między wpisem z 28 kwietnia 2024 r. (płyta dachowa 8. piętra) a wpisem z 20 kwietnia 2025 r. (płyta dachowa 30. piętra) mija 357 dni na 22 piętra, czyli około 16,2 dnia na piętro (obliczone). Kolejne etapy wykończeniowe są wymieniane piętro po piętrze i nie nadają się do takiego samego rachunku.

Tekst kilku wpisów przenosi wiersze z jednego miesiąca na następny, więc wiersz taki jak murowanie z bloczków na obwodzie 15. piętra pojawia się we wpisach od 30 listopada 2025 r. do 8 września 2026 r.

Wpis z 13 października 2026 r. jest najpełniejszą listą: najpierw wymienia pozycje zakończone, w tym pale, płytę fundamentową i kondygnację podziemną, a potem pozycje w toku, w tym obróbkę gruntu wykopu, maszynownię windy i obwodowe murowanie z bloczków na 1. i 2. piętrze. Jest to także pierwszy wpis w dzienniku, który wymienia układanie instalacji elektrycznej, wodnej i przeciwpożarowej w mieszkaniach, na 29. i 30. piętrze.

Strona podaje ogólne zaawansowanie jako 75%, bez wskazania metody ani daty tej liczby. Sekcja postępu budowy w serwisie Korter, która publikuje zdjęcia z ośmiu stałych punktów z aktualizacjami do października 2026 r., jest drugim zapisem, ale pokazuje budynek, a nie wartość procentową. Przewodnik nie wyprowadza z wartości procentowej żadnego terminu odbioru; liczy się data z umowy.

Wskazania cenowe według źródeł i dat

Deweloper nie publikuje żadnej ceny projektu Archi Ramada Batumi: strona projektu jej nie pokazuje, a pole ceny każdego lokalu w wykazie mieszkań wynosi 0. Wszystkie liczby przedstawione poniżej pochodzą od pośredników lub portali. Są oznaczone jako wskazania serwisów ogłoszeniowych lub pośredników, nie są cenami Archi i nie są ze sobą porównywalne bez znajomości lokalu i daty stojących za każdą z nich.

Dwa portale podają ceny wyjściowe i różnią się one między sobą: 90 885 USD (opr.ae) i 100 313 USD (nagłówek Realting) dzieli 10,4%, a własna tabela lokali Realting zaczyna się niżej, od 70 500 USD, czyli o 42,3% poniżej liczby z nagłówka (wszystkie wartości obliczone). Realting nie mówi, co obejmuje liczba z nagłówka, a jego przypis głosi, że cena jest poglądowa przy kursie z 16 kwietnia 2025 r., więc liczba ta może być przeliczeniem dokonanym w tym dniu.

Tabela nie pokazuje więc zmiany ceny żadnego pojedynczego lokalu; pokazuje jedynie, co każdy z serwisów opublikował w swoim własnym dniu.

Te liczby można sprawdzić, zestawiając je z metrażami lokali. 70 500 USD podzielone przez 32,3 m² daje 2 183 USD za m², co równa się najniższej stawce w tabeli Realting, więc dolny koniec tego wiersza pasuje do lokalu o powierzchni 32,3 m².

171 100 USD podzielone przez największy wymieniony metraż 67,9 m² daje 2 520 USD za m², czyli mieści się w podanym zakresie, ale nie na jego górnym krańcu; górna stawka 3 254 USD przypisałaby najwyższą cenę lokalowi o powierzchni 52,6 m², a takiego metrażu nie ma wśród wymienionych układów. Końce zakresów Realting nie należą zatem do jednego lokalu.

Jeśli cena wyjściowa opr.ae dotyczy studia o powierzchni 32,7 m², o którym wspomina jego strona, wynosi ona 2 779 USD za m²; strona tego nie mówi.

Wiersz ratalny to tylko arytmetyka: 22 raty po 4 132 USD mieszczą się w granicach 19 USD od ceny wyjściowej opr.ae, więc wiersz należy odczytywać jako cenę wyjściową rozłożoną na 22 równe miesiące, z podziałem na etapy oznaczonym „TBC”. To oświadczenie pośrednika. Plan na 12 lat z wiadomości z lipca 2022 r. to starsze sformułowanie dewelopera, którego strona projektu nie powtarza.

Ponieważ deweloper nie publikuje aktualnego harmonogramu, plan płatności, jego data początkowa i rachunek, na który wpływa każda płatność, należą do pisemnej listy z sekcji 10. Szerszy kontekst rynkowy znajdą Państwo w przewodniku o cenach mieszkań w Batumi za metr kwadratowy oraz w przewodniku po rynku off-plan (projekty w budowie) w Batumi.

Hotel, aparthotel, pokoje czy mieszkania: jak nazywa się lokale i markę

Źródła używają różnych słów zarówno dla samego budynku, jak i dla tego, co jest sprzedawane, a przewodnik zachowuje w niezmienionej postaci słowo każdego źródła. Opisy typu hotelowego mają znaczenie, ponieważ lokal w budynku hotelowym może wiązać się z prawami i obowiązkami, jakich nie ma zwykłe mieszkanie, a strony publiczne nie mówią, co ma zastosowanie. Tabela wymienia sformułowania, które pojawiają się na poszczególnych stronach.

Dlatego w tym przewodniku oferta jest nazywana lokalem w 30-piętrowym aparthotelu i nie jest nazywana lokalem mieszkalnym. Kategorię prawną lokalu zapisuje wypis z rejestru dla budynku oraz umowa; przewodnik nie widział żadnego z nich. Nic na stronach publicznych projektu nie mówi, czy kupujący może w lokalu mieszkać, czy używanie jest ograniczone do określonych okresów ani czy operator kontroluje dostęp do lokali.

Odnośnie do marki: strona projektu u dewelopera nazywa hotel „partnered with Ramada Encore by Wyndham” (partnerem jest Ramada Encore by Wyndham), opisuje tę markę jako markę sieci hotelowej Wyndham i nazywa budynek „Ramada Hotel and Suites by Wyndham”. Wiadomość dewelopera z 13 czerwca 2024 r. powtarza „Archi Ramada Batumi, partnership with Ramada Encore by Wyndham”, a reportaż Gulf News GN Focus z 23 października 2025 r. zawiera to samo zestawienie w tekście przypisanym Archi.

Wiadomość o starcie z lipca 2022 r. używa tej samej nazwy projektu i nie wspomina w tekście o Wyndham.

Dwie wersje tego, kto prowadzi hotel, różnią się sformułowaniem: strona dewelopera mówi o „firmie”, a jeden z pośredników wymienia właściciela marki. Przewodnik nie wybiera między tymi wersjami i nie pisze, że Wyndham prowadzi projekt, popiera go lub za nim stoi, ponieważ nie znaleziono żadnej strony Wyndham. Odniesieniem dla warunków używania marki są własne strony właściciela marki, a dla tego, czego może oczekiwać właściciel lokalu — umowa o prowadzeniu hotelu lub franczyzie.

Oferta Wyndham Residence Gonio na tej stronie opisuje inny budynek, w Gonio i od innego dewelopera, a jej dane nie wchodzą w zakres tej strony.

Strona dewelopera opisuje także proces wynajmu i pulę przychodów dla właścicieli. Ich warunków na stronie nie ma, więc przewodnik nie opisuje żadnego rezultatu żadnego z nich. Do czego uprawniony jest właściciel, ile pobiera operator, na jak długo zawarto porozumienie i czy właściciel może z niego zrezygnować — to pytania do umowy o zarządzaniu, która znajduje się na liście w sekcji 10.

Lokalizacja Archi Ramada Batumi: ulica Inasaridze i Nowy Bulwar

Batumi jest stolicą Autonomicznej Republiki Adżarii i miastem portowym na południowo-wschodnim wybrzeżu Morza Czarnego, około 350 kilometrów od Tbilisi według strony krajowej administracji turystycznej o Batumi. Komunikat Geostat o liczbie ludności podaje liczbę mieszkańców Adżarii na 1 stycznia 2026 r. jako 413,2 tys., z czego 279,9 tys. mieszka w osiedlach miejskich; to 10,5% z 3 941,1 tys. mieszkańców Gruzji (obliczone). Nie podaje on liczby dla samego Batumi.

Wikipedia podaje dla miasta 246 300 w 2026 r. i 152 839 według spisu z 2014 r., wilgotny klimat podzwrotnikowy oraz położenie 20 kilometrów na północ od granicy tureckiej na wysokości 3 metrów nad poziomem morza; jest to tekst informacyjny, a nie komunikat statystyczny.

Deweloper umiejscawia Archi Ramada Batumi przy ulicy Inasaridze, w pobliżu aquaparku i przy nowym bulwarze. Hasło o Bulwarze w Batumi w przewodniku turystycznym po Adżarii podaje długość nadmorskiego bulwaru w historycznej części miasta jako 7 km i mówi, że od 1987 roku jest on narodowym zabytkiem gruzińskiej sztuki ogrodowo-parkowej. Odczytane przez nas strony nie definiują Nowego Bulwaru jako odcinka o ustalonych granicach, a przewodnik ich nie wyznacza.

Zaznaczony punkt leży około 3,3 km na południowy zachód od placu Europy w Starym Mieście (obliczone), a centra handlowe i stadion w odległości około dwóch kilometrów.

Jeśli chodzi o poruszanie się: strona lotniska o transferach wymienia miejski autobus nr 10 na trasie z lotniska do centrum oraz taksówki przy wyjściu z terminalu, z około 10–15 minutami taksówką do centrum miasta. Tekst Korter mówi, że lotnisko jest około 10 minut jazdy samochodem, i wymienia szkoły, akademię morską, supermarkety i aquapark w zasięgu spaceru; są to oświadczenia portalu, które nie zostały tu zweryfikowane. opr.ae podaje 20 minut do lotniska i 5 minut do Adjarabet Arena.

Sam deweloper nie podaje żadnych odległości poza 150 metrami do plaży, więc tabela wymienia odległości do punktów orientacyjnych obliczone od punktu na mapie ze strony dewelopera (41,632095 N, 41,605249 E). Położenie punktów pochodzi z danych OpenStreetMap przez geokoder Photon z 12 listopada 2026 r., a liczby drogowe pochodzą z publicznej usługi OSRM przy swobodnym ruchu. Punkt jest położeniem na mapie, a nie zmierzoną działką, więc odległość pieszo od konkretnego wejścia będzie inna.

Wzór widoczny w tabeli to skupisko centrów handlowych w promieniu około kilometra drogą, lotnisko w odległości poniżej czterech kilometrów drogą i punkty orientacyjne Starego Miasta w odległości od czterech do sześciu kilometrów. Liczby drogowe przewyższają liczby w linii prostej, ponieważ trasy prowadzą siecią ulic, a nie linią prostą. Kontekst miasta znajdą Państwo na stronie miasta Batumi, stronie kraju Gruzja oraz w przewodniku po nieruchomościach na gruzińskim wybrzeżu Morza Czarnego.

Zakup w Gruzji: kolejność kroków i opłaty rejestrowe

Strona dewelopera nie podaje żadnych kroków zakupu, więc kolejność przedstawiona poniżej wynika z prawa gruzińskiego i opublikowanych opłat rejestru. Zgodnie z artykułem 183 Kodeksu cywilnego nabywca nabywa rzecz nieruchomą w drodze pisemnej czynności, po której następuje wpis prawa własności do Rejestru Publicznego. Własność powstaje zatem z chwilą wpisu, a jej nie tworzy ani płatność, ani komplet kluczy. Sam artykuł nie wprowadza żadnego rozróżnienia według obywatelstwa.

Szersze zasady dotyczące kupujących z zagranicy opisują nasze przewodniki o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji, oraz o tym, jak kupić nieruchomość w Gruzji.

Narodowa Agencja Rejestru Publicznego (NAPR) pobiera opłaty według szybkości obsługi, a nie według ceny. Na stronie opłat NAPR zmiana prawa kosztuje 150 GEL przy wpisie w ciągu 4 dni roboczych, 270 GEL w ciągu 1 dnia roboczego i 350 GEL przy wpisie w dniu złożenia wniosku. Przy kursie 2,5933 GEL za USD z 12 listopada 2026 r. (oficjalny kurs) daje to około 57,8, 104,1 i 135,0 USD.

Ta sama strona wymienia wpis zobowiązania związanego z prawem własności z tymi samymi trzema opłatami, co jest kategorią, pod którą może podpadać umowa dotycząca lokalu w budowie. Która z nich ma zastosowanie w danym przypadku, potwierdzają umowa i rejestr.

Kupujący przebywający za granicą ma dwie praktyczne drogi: pełnomocnictwo zalegalizowane do użytku w Gruzji albo usługę smart-contract rejestru, która rejestruje prawa do nieruchomości online poprzez zarezerwowane spotkanie wirtualne. Tabela statusu Haskiej Konferencji pokazuje przystąpienie Gruzji do Konwencji apostilowej 21 sierpnia 2006 r. z wejściem w życie 14 maja 2007 r.

W przypadku lokalu typu hotelowego przed pierwszą płatnością ważny jest jeszcze jeden dokument: umowa o prowadzeniu lub zarządzaniu, która leży poza krokami Kodeksu cywilnego, ale wpływa na to, co się kupuje. Stronę finansowania omawia przewodnik o kredytach hipotecznych dla cudzoziemców w Gruzji.

Podatki, pobyt i finansowanie dla kupującego z zagranicy

Zasady podatku od nieruchomości dla osób fizycznych zostały zmienione 30 września 2026 r. Kodeks podatkowy w wersji ujednoliconej na matsne.gov.ge wskazuje ustawę nr 1874 z tego dnia wśród swoich zmian.

Czytany razem z nią, artykuł 202 ust. 5 ustala stawkę dla opodatkowanego majątku osoby fizycznej innego niż grunt na 0,8–1% jego wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku, a zgodnie z artykułem 206 ust. 1 lit. a majątek jest zwolniony, gdy rodzina zarobiła w poprzednim roku nie więcej niż 100 000 GEL.

Zestawienie EY Georgia Tax and Law Brief za lipiec–wrzesień 2026 r. informuje o tej zmianie i podaje 40 000 GEL jako wcześniejszy próg, więc przewodniki napisane przed 30 września 2026 r. zawierają przedziały, które nie zgadzają się już z Kodeksem.

Tytułem ilustracji: cena wyjściowa opr.ae 90 885 USD to 235 692 GEL według kursu oficjalnego, a 0,8–1% tej wartości wyniosłoby od 1 886 do 2 357 GEL rocznie, gdyby stawka Kodeksu miała do niej zastosowanie; użyta wartość rynkowa i test dochodowy są ustalane w każdym przypadku osobno.

Artykuł 201 ust. 1 lit. c.a obejmuje nieruchomość „including an unfinished construction” (w tym niedokończoną budowę), więc moment, w którym kupujący na podstawie umowy przedwstępnej do ukończenia budowy jest uznawany za właściciela dla celów tego podatku, to pytanie do umowy i wpisu w rejestrze. Strona Służby Dochodów o podatku od nieruchomości podaje 1 listopada jako termin złożenia, a 15 listopada jako termin zapłaty, i to samo mówi artykuł 205.

Osoba fizyczna, która wynajmuje lokal mieszkalny na cele mieszkaniowe i nie zgłasza odliczeń, płaci 5% od czynszu (artykuł 81 ust. 2); ogólna stawka podatku dochodowego wynosi 20% (artykuł 81 ust. 1). Zysk ze sprzedaży lokalu mieszkalnego jest opodatkowany stawką 5% (artykuł 81 ust. 3) i przestaje podlegać opodatkowaniu zupełnie, gdy mieszkanie było w posiadaniu przez ponad dwa lata (artykuł 82 ust. 1 lit. f.a).

Czy dochód z lokalu typu hotelowego prowadzonego przez operatora liczy się jako wynajem lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe, nie rozstrzygają odczytane tu źródła, a miejscem zapytania jest gruziński doradca podatkowy lub Służba Dochodów. Podatek od wartości dodanej wynosi 18% według artykułu 166, a to, czy podana cena go zawiera, jest warunkiem umowy; Realting oznacza liczbę z nagłówka jako „VAT”, nie wyjaśniając tego.

Etapy składania zeznania opisuje przewodnik o podatku od nieruchomości w Gruzji.

Co do pobytu: strona Agencji Rozwoju Usług Publicznych wymienia krótkoterminowe pozwolenie na pobyt dla cudzoziemca, który posiada tytuł do nieruchomości innej niż grunt rolny o wartości rynkowej przekraczającej równowartość 150 000 USD w lari, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę, oraz inwestycyjne pozwolenie na pobyt dla nieruchomości przekraczającej 300 000 USD. Artykuł 15 lit. j ustawy o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców zawiera to samo brzmienie dotyczące 150 000 USD.

Liczy się wycena nieruchomości dokonana przez certyfikowanego rzeczoznawcę, a nie liczba z umowy. Strony pośredników podają różne progi, a odniesieniem jest strona urzędowa. Źródła nie mówią, czy lokal typu hotelowego jest dla tego celu traktowany inaczej niż zwykłe mieszkanie, więc klasyfikacja w rejestrze i pisemna odpowiedź agencji są sposobem, by się tego dowiedzieć.

Samą ścieżkę składania wniosku opisuje przewodnik o tym, jak uzyskać pozwolenie na pobyt w Gruzji.

Tabela jedynie porównuje podane liczby pośredników z liczbą ustawową i w żaden sposób nie przewiduje wyceny rzeczoznawcy.

Jeśli chodzi o finansowanie: strona PTI i LTV Narodowego Banku Gruzji (NBG) ustala limit stosunku kredytu do wartości (LTV) 90% dla kredytów w lari i 70% dla kredytów w walucie obcej oraz limity stosunku raty do dochodu (PTI) 25% (lari) lub 20% (waluta obca, chyba że dochód jest w tej samej walucie) dla miesięcznego dochodu netto poniżej 1 500 GEL, rosnące do 50% i 30% od 1 500 GEL.

Korter podaje, że deweloper poinformował go o możliwości rat, i odsyła po szczegóły do dewelopera. Każdy bank ustala własne, odrębne warunki dla nierezydentów, a bank może traktować lokal typu hotelowego inaczej niż mieszkanie.

O co poprosić na piśmie przed rezerwacją

Ponieważ strony publiczne projektu pozostawiają tak wiele spraw otwartych, poniższa lista zamienia każdą lukę w dokument lub odpowiedź, o które kupujący może poprosić przed zapłatą. Kilka z nich mieści się w formularzu rezerwacyjnym, a większość z nich należy do samej umowy sprzedaży. Ostatnie pięć dotyczy struktury hotelowej, której strony nie opisują.

1. Cennik z numerami lokali, piętrami, metrażami i pakietem wykończenia, z datą wydania, oraz informacja, czy ceny zawierają VAT.
2. Termin odbioru zapisany w umowie, co uznaje się za odbiór w przypadku lokalu umeblowanego i co przewiduje umowa, jeśli termin nie zostanie dotrzymany.
3. Podmiot podpisujący umowę: jego pełna nazwa prawna, dane rejestrowe i działka, na której buduje.
4. Kod ewidencyjny i adres ulicy oraz wypis z Rejestru Publicznego dla działki, sprawdzony z kodem, który podaje Korter.
5. Pozwolenie na budowę i dokumentacja projektowa, w tym ostateczna liczba pięter i liczba lokali w budynku.
6. Harmonogram płatności, rachunek lub rozwiązanie escrow przyjmujące każdą płatność oraz zasada zwrotu zadatku rezerwacyjnego.
7. Powierzchnia lokalu w brzmieniu umowy, czy balkon mieści się w tej liczbie, oraz spis wyposażenia według lokali.
8. Jeśli kupujący nie może stawić się osobiście: forma pełnomocnictwa lub zarezerwowane spotkanie wirtualne w rejestrze.
9. W przypadku wniosku o pobyt: pisemna opinia, czy klasyfikacja lokalu w rejestrze jest akceptowana przez agencję.
10. Kategoria prawna lokalu w rejestrze (mieszkanie, pokój hotelowy lub inna) oraz wszelkie ograniczenia używania lub zamieszkiwania, które z niej wynikają.
11. Kto prowadzi hotel, na podstawie jakiej licencji lub umowy franczyzowej, na jaki okres, oraz streszczenie tego, co ta umowa mówi o właścicielach.
12. Umowa o zarządzaniu: nazwa zarządcy, opłata, okres, czy jest dobrowolna, jak właściciel z niej występuje oraz z czego składają się proces wynajmu i pula przychodów.
13. Harmonogram opłat eksploatacyjnych, udział właścicieli w częściach wspólnych i zasady dotyczące kasyna, basenu, spa i parkingu.
14. Pisemne oświadczenie, czy na budynku będzie używana nazwa pod marką, oraz potwierdzenie właściciela marki, ponieważ strony Wyndham nie znaleziono.

Archi i jej pozostałe projekty w tym portfolio

Na swojej stronie „O nas” Archi opisuje się jako firmę deweloperską, której historia zaczęła się w 2006 roku. Liczniki strony, widziane 12 listopada 2026 r., pokazują 55 zrealizowanych projektów, 31 projektów w toku i 20 lat doświadczenia; są to własne liczby dewelopera, a starszy tekst ciągły na tej samej stronie podaje inne liczby (51 projektów, 30 w budowie), więc przewodnik nie używa żadnych z nich jako miary.

Tekst ciągły mówi, że aparthotele Archi oferują usługi właścicielom mieszkań i gościom hotelowym, a wśród projektów w budowie wymienia hotel pod marką w Batumi.

Wiadomość z 13 czerwca 2024 r. ogłaszała umowę o badanie skonsolidowanych sprawozdań finansowych Archi według Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej z firmą Deloitte. Strona kontaktowa wymienia biuro w Batumi pod adresem 25 Inasaridze st, czyli pod tym samym numerem co projekt. Wiadomość archi.ge z 2 czerwca 2026 r. ogłasza wspólną inwestycję z NEXT w Kobuleti, a projekt ten znajduje się na tej stronie jako oferta Kobuleti Beach Resort.

Strona nie wymienia podmiotu prawnego, który podpisuje umowę sprzedaży dla tego projektu; wymienia go umowa.

Archi Ramada Batumi jest jedynym projektem Archi w Batumi w tym portfolio. Tabela wymienia projekty Archi z portfolio, które mają sformułowania hotelowe lub dotyczące marki, wraz ze statusem i informacjami, które archi.ge podaje na 12 listopada 2026 r. Pozycje nie są uszeregowane.

Projekty różnią się między sobą zarówno etapem, jak i formą: ten jest wieżą z ukończonym szkieletem do dachu, Dialog Kokhta to ukończony 5-piętrowy budynek, Sioni jest kompleksem wypoczynkowym w blokach, a dwie pozycje w Tbilisi są na wczesnym etapie. O stolicy mówi strona miasta Tbilisi i przewodnik po cenach nieruchomości w Tbilisi.

Często zadawane pytania

Czym jest Archi Ramada Batumi?

To 30-piętrowy aparthotel, który Archi buduje przy ulicy Inasaridze w Batumi, w pobliżu Nowego Bulwaru. Strona dewelopera opisuje wielofunkcyjny hotel współpracujący z marką Ramada Encore by Wyndham, z basenem, restauracją, barem, kasynem, centrum fitness, strefą spa i salami konferencyjnymi, z pokojami oddawanymi wyremontowanymi, umeblowanymi i wyposażonymi. Pokazuje zaawansowanie 75% na 12 listopada 2026 r. i nie podaje ceny, terminu odbioru ani łącznej liczby lokali.

Gdzie znajduje się Archi Ramada Batumi i który adres jest właściwy?

Deweloper podaje ulicę Inasaridze 25, w pobliżu aquaparku, 150 metrów od plaży. Realting podaje ulicę Szalwy Inasaridze 17, a nagłówek Korter David Mamuladze St, 25, w dzielnicy lotniska. Wypis z Rejestru Publicznego dla działki, zestawiony z kodem ewidencyjnym z umowy, pokazuje, który opis ma zastosowanie. Korter podaje kod 05.32.12.239, którego tu nie sprawdzono.

Ile lokali ma Archi Ramada Batumi?

Źródła się różnią. Publiczny wykaz mieszkań dewelopera wymienia 67 lokali, jego indeks projektów pokazuje 68 na sprzedaż i 620 sprzedanych (w sumie 688), a rekord jego strony nie pokazuje żadnego na sprzedaż. Korter podaje 667 mieszkań, podczas gdy Realting i opr.ae podają 696. Przewodnik nie wybiera żadnej z nich. Umowa powinna wskazywać numer lokalu, piętro i metraż, a cennik sprzedawcy powinien pokazywać, które lokale pozostały.

Ile kosztuje lokal?

Deweloper nie podaje ceny. Pośrednicy podają 90 885 USD (opr.ae), 100 313 USD (nagłówek Realting) i od 70 500 do 171 100 USD (tabela lokali Realting, aktualizacja 24 sierpnia 2026 r.), a Korter pisze „price upon request” (cena na zapytanie). Są to wskazania serwisów ogłoszeniowych, a nie ceny Archi. Nie można ich przypisać do lokalu bez cennika wydanego przez sprzedawcę, z numerami lokali, metrażami i informacją o VAT.

Kiedy wieża zostanie oddana?

Deweloper nie podaje terminu odbioru, a rekord jego projektu ma pustą datę zakończenia. Korter podaje 4. kwartał 2027 r., Realting rok 2027, a opr.ae rok 2028. Datą wiążącą dewelopera jest ta zapisana w umowie sprzedaży, wraz ze skutkiem jej niedotrzymania. Dziennik budowy pokazuje szkielet i płytę dachową ukończone 13 października 2026 r., a etapy wykończeniowe w toku.

Jak daleko postąpiła budowa?

Deweloper podaje 75% i status „Ongoing”. Jego dziennik z 13 października 2026 r. wymienia ukończone stropy i słupy od 1. do 30. piętra, obwodowe murowanie z bloczków od 3. do 30. piętra oraz drzwi i okna elewacyjne od 12. do 30. piętra. Instalacje elektryczne, wodne i przeciwpożarowe w mieszkaniach na 30. piętrze są w toku. Strona nie mówi, w jaki sposób mierzona jest ta wartość procentowa.

Jaka marka i jaki operator są wymienieni?

Deweloper wymienia Ramada Encore by Wyndham jako partnera, a w tekście Ramada Hotel and Suites by Wyndham jako nazwę budynku. Jeden z pośredników twierdzi, że zarządzaniem nieruchomością zajmuje się Wyndham, podczas gdy strona dewelopera mówi o „firmie”. Nie znaleziono strony Wyndham wymieniającej projekt, więc przewodnik podaje to, co drukują źródła. To, czego może oczekiwać właściciel, określają umowy o prowadzeniu i zarządzaniu, a nie nazwa.

Czy posiadanie lokalu prowadzi do gruzińskiego pozwolenia na pobyt?

Krótkoterminowe pozwolenie na pobyt jest dostępne według prawa gruzińskiego dla posiadacza tytułu do nieruchomości innej niż grunt rolny o wartości powyżej 150 000 USD w lari, według wyceny certyfikowanego rzeczoznawcy. Wobec podanych liczb pośredników 171 100 USD przekracza ten próg, a 70 500, 90 885 i 100 313 USD są poniżej niego. Źródła nie mówią, jak traktowany jest lokal typu hotelowego, więc potrzebne są klasyfikacja w rejestrze i pisemna odpowiedź agencji.

Jakie podatki i opłaty rejestrowe czekają kupującego z zagranicy?

Podatek od nieruchomości osoby fizycznej wynosi 0,8–1% wartości rynkowej i nie ma zastosowania, gdy rodzina zarobiła w poprzednim roku nie więcej niż 100 000 GEL. Czynsz z lokalu mieszkalnego bez odliczeń jest opodatkowany stawką 5%, podobnie jak zysk ze sprzedaży, który jest wolny od podatku po dwóch latach posiadania mieszkania. Rejestr pobiera 150, 270 lub 350 GEL w zależności od szybkości wpisu. Czy dochód typu hotelowego liczy się jako czynsz z lokalu mieszkalnego, nie rozstrzygają odczytane źródła.

Jakie kwestie powinna rozstrzygać umowa przed wpłatą pieniędzy?

Umowa powinna wskazywać sprzedający podmiot i działkę, opisywać lokal numerem, piętrem, metrażem i listą wyposażenia, określać termin odbioru i skutki jego niedotrzymania oraz przedstawiać harmonogram płatności i rachunek odbiorczy. Powinna także odsyłać do umów o prowadzeniu i zarządzaniu hotelem oraz podawać kategorię prawną lokalu. Pełną listę podaje sekcja 10.

Źródła i ostatnia weryfikacja

Ostatnia weryfikacja: 12 listopada 2026 r. Źródła:

• Archi: strona projektu (Ramada Hotel and Suites by Wyndham), widziana 12 listopada 2026 r.
• Archi: wiadomość o starcie budowy aparthotelu, lipiec 2022 r.
• Archi: wiadomość o umowie na usługi audytorskie z Deloitte, 13 czerwca 2024 r.
• Archi: wiadomość o wspólnej inwestycji Kobuleti Beach Resort z NEXT, z datą 2 czerwca 2026 r.
• Archi: strona „O nas”
• Archi: strona kontaktowa (adresy biur)
• Korter: strona projektu, ceny i dostępność na dzień 25 października 2026 r.
• Realting: Apart hotel Ramada Encore by Wyndham Batumi, aktualizacja 24 sierpnia 2026 r.
• opr.ae: Ramada Batumi by Archi Properties, widziane 12 listopada 2026 r.
• Gulf News: reportaż GN Focus o Archi, 23 października 2025 r.
• Wyndham Hotels and Resorts: strona o Batumi (brak obiektu o tej nazwie w pobranym tekście)
• Wikipedia: Batumi
• Kodeks cywilny Gruzji, artykuł 183 (matsne.gov.ge)
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski (matsne.gov.ge)
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (matsne.gov.ge)
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart-contract
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: pozwolenia na pobyt
• Służba Dochodów Gruzji: podatek od nieruchomości (strona w języku gruzińskim)
• EY Georgia: Tax and Law Brief, lipiec–wrzesień 2026 r.
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy walut (1 USD = 2,5933 GEL na 12 listopada 2026 r.)
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu Konwencji apostilowej
• Geostat: liczba ludności na 1 stycznia 2026 r.
• Gruzińska Narodowa Administracja Turystyczna: Batumi
• Visit Ajara: Bulwar w Batumi
• Lotnisko w Batumi: na lotnisko i z lotniska
• OpenStreetMap: prawa autorskie i licencja na dane (współrzędne punktów orientacyjnych)
• Photon: geokoder OpenStreetMap użyty do odczytu współrzędnych punktów orientacyjnych
• Project OSRM: usługa wyznaczania tras użyta do odległości drogowych

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.