Royalsun Elite Residence Iskele: гид по 1 120 домам (2026)

Проект Royalsun Elite Residence Iskele — комплекс из 1 120 жилых единиц от Noyanlar Group, отнесённый к району İskele Long Beach в категории «готов к заселению» на сайте застройщика, но на странице проекта нет ни цены, ни пригодной к использованию площади, ни видимого года сдачи.

В этом руководстве изложено, что страница Royalsun Elite Residence Iskele действительно сообщает, как комплекс соотносится с другими проектами Long Beach на этом сайте и какие подтверждённые источниками правила покупки, сдачи в аренду и перепродажи действуют по состоянию на 17 октября 2026 г. Ничто в нём не является предложением застройщика.

Обзор проекта Royalsun Elite Residence Iskele

На странице проекта у застройщика, написанной по-турецки и приведённой здесь в переводе, комплекс представлен под заголовком «Ощутите комфорт отпуска каждый день». В ней говорится, что проект разработан под впечатлением от успеха Royal Sun Residence, что он соединяет ритм городской жизни с комфортом отпуска и что жильё варьируется от студий до более просторных пентхаусов и частных вилл.

В заключительном абзаце речь идёт о домах, в которые можно заселиться, не дожидаясь. В этом руководстве такая формулировка фиксируется как слова самого застройщика и не проверяется (страница проекта).

Четыре сигнала на сайте застройщика не согласуются между собой. Комплекс отнесён к категории «готов к заселению», его карточка несёт метки Site и Tamamlandı (завершён), строка статуса на самой странице гласит Ön Satışta (предпродажа), а в описании говорится о домах, готовых к заселению.

Поэтому в этом руководстве проект не называется ни завершённым, ни переданным; собственное слово застройщика для переданного объекта, Teslim Edildi (передан), встречается только на странице Angel Towers. Дата сдачи посетителям не показана: в исходном коде страницы указан 2024 год, скрытый при любом размере экрана, поэтому на него не опираются.

Цена не указана нигде. В разделе планов перечислены подписи площади нетто и брутто, рядом с которыми ничего нет, поэтому ни для одного типа нет значения в квадратных метрах. В исходном коде есть и типовая панель плана платежей (первоначальный взнос 35%, 48 платежей от 2 500 £ в месяц и 15% при передаче), скрытая от посетителей и одинаковая на проектных страницах застройщика; она рассматривается здесь как непроверенный шаблон, а не как условия по этому проекту, и никакая цена по ней не рассчитывается.

Категория титула (title deed) не указана. В разделе 8 кратко изложены корпоративные страницы группы, а в разделе 7 комплекс сопоставлен с остальными 21 проектом Noyanlar, рассмотренным на этом сайте.

Типы единиц, вкладки планов и сравнение состава единиц

В строке типов застройщик называет семь типов; она печатает «2+1 2+1 Penthouse» без запятой, что здесь читается как два отдельных типа. Число спален ниже выведено из названий, где N+1 означает N спален плюс гостиную, а у студии спален нет, хотя в блоках планов студии есть кнопка «1 bedroom», которую страница не объясняет.

Тип единиц Royalsun Elite Residence Iskele	Спальни (выведено)	Вкладка плана, которая, по-видимому, соответствует	Площадь	Цена
Студия	0	Studio: три плана (от Stüdyo-1 до -3)	Не опубликована	Не опубликована
1+1	1	1+1: три плана (от Tip-1 до Tip-3)	Не опубликована	Не опубликована
2+1	2	Собственной вкладки нет	Не опубликована	Не опубликована
Пентхаус 2+1	2	2+1 Penthouse: два плана (Kat-1, Kat-2)	Не опубликована	Не опубликована
Пентхаус 3+1	3	Собственной вкладки нет	Не опубликована	Не опубликована
Сблокированная вилла 2+1	2	Собственной вкладки нет	Не опубликована	Не опубликована
Сблокированная вилла 3+1	3	3+1 İkiz Villa (спаренная вилла): два плана (Kat-1, Kat-2)	Не опубликована	Не опубликована

В разделе планов четыре вкладки с десятью блоками планов: три студии, три 1+1, два 2+1 и два 3+1. Подписи Kat-1 и Kat-2 буквально означают «этаж 1» и «этаж 2», и страница не сообщает, это два уровня одного дома или два варианта.

У трёх из семи перечисленных типов вкладки нет, а виллы названы сблокированными (yarı müstakil) в строке типов и спаренными (ikiz) на вкладке. Кнопка с террасой на крыше есть в каждом блоке, включая студии; поскольку та же кнопка повторяется в разделах планов многих проектов Noyanlar, она воспринимается как шаблонный текст, и никаких утверждений о террасе не делается.

При отсутствии площади полезным становится сравнение состава единиц и их числа. Вторая таблица ставит показатели застройщика по этому комплексу рядом с другими проектами Noyanlar, обозначенными как Long Beach, у которых указан общий итог единиц, а также с двумя комплексами Döveç на этом сайте, Querencia и D-Point. Последний столбец делит единицы на перечисленные типы; это арифметика, рассчитанная по данным застройщика, а не число домов каждого типа.

Число единиц — единственный показатель, по которому застройщик конкретен. При 1 120 домах комплекс — второй по величине из двенадцати проектов Noyanlar с пометкой Long Beach и опубликованным числом единиц, уступающий лишь Ocean Life Residence, который на этом сайте представлен как Seaside Oasis, с 1 560 (1 560 ÷ 1 120 = 1,39).

Он в 1,17 раза больше Royal Sun Residence с её 959 (1 120 ÷ 959) и составляет 17,7% от 6 328 домов, которые указывают между собой все двенадцать (1 120 ÷ 6 328).

Семь перечисленных типов ставят комплекс вровень с Riverside Life Residence по самому широкому составу среди двенадцати, тогда как у Querencia одиннадцать типов на 705 домов, а у D-Point шесть на 405. Деление единиц на типы даёт здесь 160,0 домов на тип, в Riverside Life Residence 117,1, а в Querencia 64,1. Ни один проект не публикует, сколько единиц приходится на каждый тип, поэтому это отношение не показывает, что преобладает: студии, квартиры или сблокированные виллы.

Отсутствие такого разбиения важно по трём причинам. Предел для вилл в декрете о покупке говорит об отдельно стоящих виллах, поэтому то, как считается сблокированная вилла, — вопрос к юристу покупателя, ответ на который нужно получить письменно. Ежегодный налог на недвижимость начисляется за квадратный метр, так что без площади налоговую сумму вычислить нельзя. А двое покупателей на вторичном рынке, смотрящие студии, не смогут отличить три плана студий друг от друга без ссылки самого продавца на план.

Прежде чем полагаться на какой-либо размер, покупатель может письменно запросить у продавца площадь нетто и брутто конкретной единицы, вариант плана, которому она соответствует, способ учёта балконов, террас и общих стен, а также площадь, записанную в кондоминиумном титуле (condominium title). Пробел на стороне застройщика: на его страницах есть подписи площади, рядом с которыми ничего нет, и ни один из просмотренных источников не даёт замены. Площади, приведённые для других проектов, её не заменяют.

Расположение: Long Beach, Искеле и места вокруг комплекса

Застройщик обозначает проект как «İskele Long Beach» в заголовке страницы и в поле расположения. Улица, квартал, номер участка и координаты на карте не показаны, поэтому в этом разделе описывается район, а минуты в таблице отсчитываются от кольцевой развязки Long Beach, а не от самого участка. Собственное время в пути у застройщика взято из списка шести мест, который без изменений повторяется на семи других страницах проектов Noyanlar.

Место	Что это	Расстояние и время в пути на автомобиле (оценка)	Страница застройщика	Источник
Город Искеле (İskele)	Административный центр района; маршрут измерен от города	4,4 км по прямой, 5,7 км по дороге, 7 мин	3 мин	оценка OSRM
Старый город Фамагусты	Исторический центр ближайшего города	14,1 км по прямой, 16,0 км по дороге, 19 мин	Gazimağusa: 24 мин	оценка OSRM
Государственная больница Gazimağusa	Ближайшая государственная больница со стационаром	10,2 км по прямой, 10,7 км по дороге, 12 мин	Не указано	оценка OSRM
Восточно-Средиземноморский университет	Кампус государственного университета в Фамагусте	11,3 км по прямой, 12,0 км по дороге, 14 мин	Не указано	оценка OSRM
Саламин	Древний город	6,6 км по прямой, 8,1 км по дороге, 9 мин	Не указано	оценка OSRM
Аэропорт Эрджан (Ercan)	Аэропорт, обслуживающий рейсы в Турцию и из неё	37,6 км по прямой, 54,7 км по дороге, 58 мин	39 мин	оценка OSRM
Аэропорт Ларнаки	Аэропорт в Республике Кипр; путь пересекает Зелёную линию	49,1 км по прямой, 69,0 км по дороге, 73 мин	50 мин	оценка OSRM
Бафра	Деревня на полуострове Карпас	21,4 км по прямой, 23,2 км по дороге, 24 мин	Не указано	оценка OSRM
Никосия (Lefkoşa)	Столица; измерено от города Искеле	50,1 км по прямой, 65,2 км по дороге, 70 мин	48 мин	оценка OSRM
Замок Кирении (Girne)	Портовый город; измерено от города Искеле	52,6 км по прямой, 69,0 км по дороге, 70 мин	54 мин	оценка OSRM

Оценки не учитывают пробки и очереди на границе, а в таблице застройщика не указан пункт отправления. Тем не менее расхождения очевидны: до Эрджана по оценке на 19 минут дольше, чем на странице (58 − 39), до Ларнаки на 23 минуты дольше (73 − 50), тогда как до Фамагусты на 5 минут короче (19 − 24). Список, который без изменений повторяется в разных проектах, не может быть измерением для этого участка, поэтому минуты застройщика следует читать как шаблон.

Long Beach — местное обозначение набережной Искеле, а не определённое место. Магистерская диссертация Восточно-Средиземноморского университета за февраль 2024 г. изучает отрезок в 3 км в пределах примерно 25 км береговой линии района и называет эти 3 км собственной областью исследования, а не официальной протяжённостью.

OpenStreetMap не наносит на карту пляжа с таким названием: на ней есть кольцевая развязка Long Beach Çemberi (35,24681 с. ш., 33,90092 в. д.) и общественный пляж Makenzi Plajı в 0,6 км от неё. На нарисованном волонтёрами контуре квартала развязка лежит внутри квартала (ward) Ötüken, но застройщик квартал не называет, поэтому в этом руководстве комплекс туда не помещается.

Официальные данные о населении заканчиваются 2011 годом. В муниципалитете Искеле при той переписи насчитали 7 906 человек (таблица 2), а в районе — 22 492 (таблица 1). Единственная более поздняя цифра — общегосударственный прогноз: 476 214 на конец 2023 года против 286 257 в 2011 году, поэтому никакое число по району после 2011 года привести нельзя. Более широкий регион освещён на страницах этого сайта о Северном Кипре и Фамагусте.

В Искеле нет государственной больницы. В списке государственных больниц Министерства здравоохранения названы шесть, ни одной в районе, а Статистический ежегодник 2024 насчитывает там ноль стационарных коек, государственных и частных, за 2020–2024 годы. Город обслуживает центр здравоохранения. Министр здравоохранения пообещал 17 августа открыть больницу Karpaz к концу 2026 года (сообщение министерства); ни участок, ни размер не опубликованы, так что это обещание, а не факт. Ближайшая больница со стационаром — Государственная больница Gazimağusa.

Повседневные услуги сосредоточены на полосе Long Beach и в городе Искеле. Запрос к OpenStreetMap по нанесённым на карту объектам в радиусе 6 км от развязки насчитывает 9 отделений банков, 8 аптек, 4 супермаркета, 8 магазинов у дома и 7 отметок школ; это карта, составленная волонтёрами, а не реестр.

Собственный список удобств у застройщика невелик, а у его торговой улицы нет ни числа помещений, ни списка арендаторов. Университетского кампуса в Искеле не найдено; Восточно-Средиземноморский университет, до которого 12,0 км по дороге, насчитывал в 2024–25 учебном году 15 729 студентов, на 5,5% меньше, чем 16 640 в 2021–22, поэтому утверждений о студенческом спросе не делается.

Что касается дорог, OpenStreetMap изображает главную дорогу Mağusa — İskele как парные проезжие части по две полосы, в основном с пометкой 90 км/ч; эти пометки внесены волонтёрами, а не получены в результате обследования. Эрджан обслуживает рейсы только в Турцию и из неё.

Оператор шаттлов KIBHAS не называет отдельной линии в Искеле, бесплатные муниципальные линии Gazimağusa до Искеле не доходят, а официального расписания для Искеле не найдено, поэтому время поездки на автобусе не приводится. Путь до Ларнаки пересекает Зелёную линию, где, по данным ООН, на главном пункте пересечения в Никосии бывают задержки (доклад S/2026/8).

Что касается климата, ближайшая станция из списка ВМО — Паралимни в Республике Кипр, чьи средние показатели за 2002–2011 годы (ВМО) дают средние дневные максимумы 32,9 °C в июле и 33,3 °C в августе, январские минимумы в среднем 8,1 °C и годовое количество осадков 331,1 мм, причём в июле их нет.

Температура моря у Фамагусты колеблется от 17,2 °C в феврале до 29,0 °C в августе (seatemperatu.re, агрегатор). Ни одна из этих цифр не измерялась на участке. Правил Турецкой Республики Северного Кипра (ТРСК) о высоте застройки, планировании или береговом отступе для Искеле не найдено, а турецкие расстояния по закону о побережье, которые циркулируют в интернете, не являются правилами ТРСК.

Сдача в аренду и перепродажа Royalsun Elite Residence Iskele: налоговые правила и рынок из 1 120 жилых единиц

Что меняют 1 120 домов для покупателя на вторичном рынке

Масштаб — факт, относящийся именно к проекту: 1 120 домов помещают много почти одинаковых единиц под один комплект строительных документов, однако бумаги на одну единицу могут отличаться от бумаг соседней. Единственная официальная мера — завершённые объекты: в Искеле окончательное одобрение в 2025 году получили 541 жилое помещение по строительным таблицам (в тексте заголовка бюллетеня указано 555), так что 1 120 превышает итог того года в 2,07 раза (1 120 ÷ 541). Это только для масштаба, поскольку источники не говорят, когда эти дома были закончены.

Официальных данных о числе продаж, ценах перепродажи или индексе цен для севера ни в одном источнике нет, поэтому ликвидность вторичного рынка такого размера измерить нельзя. Зато измеримы два юридических потолка. По состоянию на 17 октября 2026 г. декрет-закон (Decree-Law) 89/2026 (Resmi Gazete 147, официальный вестник ТРСК, 7 августа 2026 г.) ограничивает продажи иностранцам в зонированных жилых проектах долей в 80%, что составляет 896 из 1 120 домов и оставляет не менее 224 другим покупателям (расчёт, если потолок применяется ко всему комплексу).

Отдельное правило запрещает иностранным родственникам или иностранцам одной национальности совместно покупать более половины единиц на одном участке: здесь это 560, если бы каждый дом стоял на одном участке, чего источники не устанавливают. Потолок опирается на декрет, который утрачивает силу около 5 ноября 2026 г., если парламент не примет его как закон.

У продавцов свои правила. По Закону о подоходном налоге (Income Tax Law) в редакции от 25 мая 2026 г. продавец, не являющийся торговцем недвижимостью, облагается налогом с условной прибыли в размере 20% от большего из значений — оценочной стоимости по Земельному реестру (Land Registry) и цены; 30% этой прибыли освобождается, а с остатка 20% удерживается при переходе права как окончательный налог, что составляет эффективные 2,8% стоимости (20% × 70% × 20%, расчёт). Каждый январь Совет министров (Council of Ministers) может повысить освобождаемую долю до потолка в 60%.

Иностранцы не могут воспользоваться разовым освобождением, а тот, кто продаёт более трёх объектов за один календарный год или более пяти за три года, облагается налогом как торговец. Эта проверка важна в комплексе, где один инвестор может владеть несколькими единицами.

Как облагается аренда

По Закону о подоходном налоге, по состоянию на 17 октября 2026 г., 10% валовой арендной платы удерживается у источника, включая арендную плату вперёд, независимо от того, сдаётся ли дом с мебелью или без. Для физического лица или компании, получающей только арендный доход, это окончательный налог. Его платит в Налоговое управление собственник или представитель; если собственник живёт за границей и постоянного представителя нет, удерживать и платить должен арендатор.

Вычеты, доступные резидентам, нерезидентам недоступны. Арендная плата ниже одной месячной минимальной заработной платы в месяц освобождается от налога для лица без других доходов (брутто 70 893 TL с 1 июля 2026 г. по данным Налогового управления), но источники не говорят, может ли нерезидент на это претендовать, поэтому письменный ответ Налогового управления стоит получить.

Аренды касаются ещё два платежа. График НДС (VAT), обновлённый 7 октября 2026 г., устанавливает для аренды недвижимого имущества 0%, а договор аренды с указанной суммой облагается гербовым сбором (stamp duty) в размере 0,5% от общей арендной платы за фиксированный срок по Закону о гербовом сборе, и платит его арендатор, если не договорено иное.

Ежегодный налог на недвижимость определяется по последнему найденному графику, действующему с 1 января 2025 г. (регламент): 6,60 TL за м² до 120 м² для жилья из железобетона, надбавки от 10% до 60% по категориям и 35,60 TL за м² бассейна. Рассчитать его без опубликованной площади нельзя, в источнике не охвачено, как ставка для бассейна применяется к общему бассейну, а графика на 2026 год не найдено.

Краткосрочное проживание и данные о спросе

Краткосрочная аренда регулируется отдельным законом. Закон о домах для отдыха (Holiday Houses Law) относит аренду в туристических целях сроком до 60 дней, с учётом дней заезда и выезда, к сдаче домов для отдыха. Собственник или арендодатель должен сначала зарегистрировать единицу в Департаменте туристического планирования Министерства туризма и иметь свидетельство о регистрации (Registration Certificate) и разрешение на эксплуатацию (Operating Permit).

У департамента есть 90 рабочих дней на решение и 30 на проверку полного пакета документов, затем 10 на выдачу свидетельства. Сдача без них является правонарушением, наказываемым штрафом до десятикратной валовой месячной минимальной заработной платы. Источники не приводят налоговой ставки для доходов от гостей, поэтому она не указывается.

Страница проекта ничего не говорит о программах аренды, доходе или управлении, а группа называет среди своих компаний компанию по домам для отдыха, не уточняя, что она управляет единицами здесь. В источниках нет закона об аренде жилья и нет датированного ряда арендных ставок по Искеле, поэтому ничто не подтверждает утверждений о спросе.

Арендную плату пришлось бы собирать на фоне инфляции: потребительские цены в сентябре 2026 года были выше на 35,02%, чем годом ранее (Статистический институт), поэтому валюту арендной платы следует зафиксировать письменно. Статья сайта о юридическом соответствии при сдаче через Airbnb на Кипре даёт общую справку; для дома на севере применяются перечисленные выше тексты ТРСК.

Письменные запросы, которые стоит сделать до внесения любого задатка:

1. Запросить у продавца ссылку на план единицы (вариант Tip или Kat) и её площадь нетто и брутто.
2. Запросить исследовательский документ Земельного реестра и кондоминиумный титул именно на эту единицу, а не на блок.
3. Запросить сертификат окончательного одобрения здания и любой протокол передачи.
4. Спросить, сдавалась ли единица когда-либо на срок до 60 дней и, если да, запросить свидетельство о регистрации и разрешение на эксплуатацию.
5. Запросить правила управления комплексом, сборы и договор собственника, ничего из этого не опубликовано.
6. Спросить, какое отделение Налогового управления получило удержанный налог с аренды за последний налоговый год и от кого.
7. Спросить, сколько единиц принадлежит продавцу и как он ожидает налогообложения продажи.
8. Зафиксировать валюту арендной платы и банковский маршрут на счёт за границей и получить письменное мнение консультанта в ТРСК о применении освобождения к нерезидентам.

Покупка на Северном Кипре: что и когда нужно платить

Маршрут зависит от продавца. Продажа застройщиком единицы, которая всё ещё находится в статусе предпродажи, показанном на странице, и перепродажа существующим владельцем дома из категории «готов к заселению» проходят одни и те же этапы получения разрешения, но начинаются с разных документов.

Всё нижеизложенное — по состоянию на 17 октября 2026 г. — опирается на декрет-закон 89/2026 (Resmi Gazete 147, 7 августа 2026 г.), декрет Совета министров, который утрачивает силу около 5 ноября 2026 г., если парламент не примет его как закон; сводный Закон 52/2008 по-прежнему содержит более строгие формулировки, которые приведены в скобках.

Прежде чем подписывать, проверьте ограничения. По декрету иностранец может купить до трёх квартир (в сводном тексте: одну), или участок земли площадью до 1 338 м² под один дом, или отдельно стоящий дом на участке до 3 300 м², или, в проекте массового жилья, две двухэтажные отдельно стоящие виллы; граждане государств, признающих ТРСК, могут купить шесть квартир или три виллы.

Сельскохозяйственные земли, леса и военные зоны для иностранцев закрыты. Кондоминиумный титул или сервитут на единицу должен существовать до подачи заявления на разрешение (permit), с двухлетним исключением по декрету там, где его не удалось установить.

С подписания начинает идти отсчёт: в течение одного месяца договор с гербовым сбором необходимо зарегистрировать в районном Земельном реестре, а заявление на разрешение подать в Министерство внутренних дел, иначе по декрету договор теряет силу. После публикации разрешения в Resmi Gazete сборы за переход права (transfer fees) подлежат уплате в течение 75 рабочих дней (60 в сводном тексте), а переход должен быть подписан в течение года (шести месяцев). Установленного законом срока для решения по разрешению и официального срока рассмотрения не найдено.

Что касается расходов, график в Resmi Gazete 197 от 7 октября 2026 г. взимает с иностранцев 4% за первый объект, 5,5% за второй и 6% за третий и действует только до 5 января 2027 г. включительно; агентские котировки в 9% или 12% не удалось сопоставить с каким-либо официальным графиком (Haber Kıbrıs).

Жильё с закрытой площадью до 300 м² относится к графику НДС 5%, а более крупное — к графику 10%; применяется ли НДС к конкретной перепродаже, регламент не определяет. Сбор за подачу заявления на разрешение равен половине месячной минимальной заработной платы брутто, то есть 35 446,50 TL при зарплате на 1 июля 2026 г. (расчёт). Более широкую картину даёт руководство сайта по стоимости покупки, строительства и аренды недвижимости на Северном Кипре.

Право проживания зависит от стоимости: если титул оформлен и недвижимость стоит 300 000 GBP или больше, краткосрочное разрешение на проживание по недвижимости выдаётся на 10 лет, в остальных случаях на 5 (Регламент о видах на жительство и визах от 5 октября 2026 г.); покупка не даёт гражданства. Справочную информацию дают страницы этого сайта о программе резидентства и о гражданстве и иммиграции.

Шаг	Кто	Обычный срок	Источник
Назначить юриста, не представляющего продавца	Покупатель	До любого задатка	рекомендации правительства Великобритании
Получить исследовательский документ и проверить кондоминиумный титул	Юрист; районный Земельный реестр	Не указано	объявление Земельного реестра
Подписать договор; уплатить гербовый сбор	Покупатель и продавец; Налоговое управление	При подписании; гербовый сбор 0,5% от указанной суммы	Закон о гербовом сборе
Зарегистрировать договор и подать заявление на разрешение	Покупатель, юрист или доверенное лицо	В течение одного месяца	RG 147
Дождаться разрешения и его публикации в Resmi Gazete	Совет министров	Установленного законом срока нет	Министерство внутренних дел
Уплатить сборы за переход права	Лицо, регистрирующее титул	75 рабочих дней; 60 по сводному тексту	RG 197
Подписать декларацию о переходе права; получить титул	Покупатель; районный Земельный реестр	В течение года (шести месяцев по сводному тексту)	Закон 52/2008
Подключить воду и электричество	Местный орган; электроэнергетический орган	Только после уплаты всех налогов и сборов	RG 147

Риски, титул и проверка (due diligence)

Застройщик не публикует категорию титула для комплекса, поэтому никакая не предполагается. В рекомендациях правительства Великобритании по недвижимости, последний раз обновлённых в 2019 году, сказано, что право собственности на многие объекты на севере оспаривается и что покупка такой недвижимости может иметь серьёзные финансовые и юридические последствия; в качестве особого повода для беспокойства названа обменная и подаренная земля.

Комиссия по недвижимому имуществу (Immovable Property Commission) принимает требования, относящиеся к периоду до 1974 года, до 21 декабря 2027 г. по Закону 67/2005 и к 2 октября 2026 г. завершила рассмотрение 3 757 из 8 807 заявлений (статистика Комиссии). Ни один из просмотренных источников не связывает ни то, ни другое с этим комплексом.

Суд Европейского союза постановил в деле Apostolides v Orams, что решения судов Республики Кипр по земле на севере могут исполняться в других местах ЕС, а ЕСПЧ в деле Demopoulos признал Комиссию средством, к которому следует обратиться в первую очередь. Законодательство ЕС приостановлено в районах, которые Республика Кипр не контролирует, согласно странице Европейской комиссии о Зелёной линии. Руководство этого сайта о самых надёжных правоустанавливающих документах (title deed) на Северном Кипре объясняет категории документов в общих чертах.

Второй набор рисков исходит от самой страницы. Строка статуса предпродажи, метка «завершён» и формулировка «готов к заселению» не могут описывать одну и ту же единицу, а панель платежей, одинаковая по всей группе, не даёт условий по проекту. Руководство правительства Великобритании перечисляет планы платежей, не включённые в договоры, строительство без надлежащих разрешений, трудности с получением окончательных сертификатов о завершении и правоустанавливающих документов, а также ипотеки застройщика на землю.

Масштаб добавляет ещё одну проверку. В комплексе из 1 120 домов у каждой единицы собственная регистрация, и чистая запись по блоку не очищает единицу.

По переходным правилам декрета более старые договоры, превысившие законное право приобретения, можно уведомить, уплатив 1% цены (3% при опоздании), и они могут получить 10-летний сертификат пользования, пока право собственности остаётся за продавцом (по состоянию на 17 октября 2026 г., пока декрет действует). Покупателю следует спросить, есть ли у продавца титул или только такой сертификат.

Что касается качества строительства, президент Палаты инженеров и архитекторов назвал грунт района Искеле самым чувствительным в феврале 2023 года и сказал, что утверждение проекта включает проверку сейсмостойкости; в ноябре 2025 года президент палаты отметил, что регламент строительства в сейсмических зонах относится к 2015 году (сообщения прессы; официальных изменений после 2023 года не найдено). Покупатель может запросить утверждённый конструктивный проект и записи надзора.

Как Royalsun Elite Residence Iskele соотносится с другими проектами Noyanlar на этом сайте

В таблицу включены все 22 проекта Noyanlar, охваченные этим сайтом: 14 новых объектов, включая этот, и восемь уже опубликованных под другими названиями. Цифры принадлежат застройщику, как они показаны на noyanlar.com 18 октября 2026 г.; пометка «на этом сайте указан как» обозначает совпадение, найденное сравнением числа единиц и типов, а «по-видимому, соответствует» — более слабое. Застройщик серии Four Seasons Life разными источниками указывается по-разному, поэтому в этом руководстве он не называется.

Картина по категориям смешанная. Тринадцать проектов находятся в категории «готов к заселению» и девять — в категории «в стадии реализации»; семь имеют метку Tamamlandı, а четыре проекта из группы «готов к заселению» помечены Yakında (скоро). На каждой странице показана строка статуса «предпродажа», и ни на одной не показана дата сдачи, поэтому ни один проект нельзя ранжировать по сроку передачи.

21 проект с указанным итогом даёт между собой 8 708 домов, из которых на комплекс Elite приходится 12,9% (1 120 ÷ 8 708); в сумму входят страницы Four Seasons, чья принадлежность застройщику различается между источниками, поэтому это не перечень всех объектов.

В тексте застройщика сказано, что комплекс Elite разработан под впечатлением от успеха Royal Sun Residence, а на странице Royal Sun Residence есть ссылка на ход строительства, в адресе которой назван проект Elite, поэтому две страницы могут пересекаться по охвату. Ни одна из них не объясняет, как именно. Утверждений о том, что один проект лучше другого, не делается: таблица фиксирует то, что публикует застройщик, а единицы в проектах с меткой «завершён» могут быть доступны только на вторичном рынке.

Noyanlar Group

Всё в этом разделе взято с корпоративных страниц группы в том виде, как они показаны на noyanlar.com 18 октября 2026 г., и ничто из этого не проверено независимо. Страница «О нас» относит группу к 1973 году, когда была основана компания Arken Mimarlık ve Mühendislik Ltd., и называет её семейной компанией в сфере архитектуры, инженерии, строительства, управления проектами и девелопмента недвижимости.

Её хронология фиксирует переименование в Noyanlar İnşaat Ltd. в 1994 году, рост в районах Mağusa и Искеле с 1999 года, объединение под названием Noyanlar Group of Companies в 2008 году, Noyanlar Development и Artwin Development в 2011 году и Noyanlar Invest в 2025 году.

Группа называет бизнесы за пределами строительства, среди них Noyanlar Holiday Homes (туризм), Long Beach Medical Center, Sea Life Hotel, Royalsun Fitness Center и фирму по обслуживанию домов. На странице «Услуги» названы разработка проектов, управление строительством, парцелляция и услуги в сфере недвижимости, архитектура и инженерия, строительство бассейнов через N.M. Pools (основана в 2012 году) и обслуживание домов, а головной офис помещён напротив пляжа Long Beach.

Что касается этого комплекса, в истории сказано, что Royal Sun Elite был среди проектов, завершённых в период пандемии, без даты, рядом со страницей проекта, которая скрывает год сдачи; на странице завершённых проектов перечислены 15 более старых комплексов, ни один из которых не является этим. Количество переданных объектов, значки и заявление о сертификации на странице «О нас» не повторяются, так как ничто из этого не проверено независимо. Тем, кто опирается на послужной список, следует запросить сертификаты о завершении и подтверждение титула на конкретную единицу.

Часто задаваемые вопросы

Сколько домов в Royalsun Elite Residence Iskele?

На странице проекта у застройщика указано 1 120 домов в целом, что является вторым по величине показателем среди страниц Noyanlar после Ocean Life Residence (на этом сайте указан как Seaside Oasis, 1 560). Разбивки по типам не опубликовано, поэтому число студий, квартир, пентхаусов и вилл неизвестно. Только для масштаба: 80% от 1 120 — это 896, максимум, который зонированный проект может продать иностранцам, если потолок декрета применяется ко всему комплексу, по состоянию на 17 октября 2026 г. и пока декрет-закон 89/2026 остаётся в силе.

Royalsun Elite Residence Iskele завершён или находится в предпродаже?

Сигналы застройщика расходятся. Проект отнесён к категории «готов к заселению», его карточка помечена Tamamlandı (завершён), строка статуса гласит Ön Satışta (предпродажа), а в тексте говорится о домах, готовых к заселению. Год сдачи не отображается, поэтому в этом руководстве проект не называется ни завершённым, ни переданным. Списка наличия не опубликовано; если комплекс закончен, единицы могут быть доступны только на вторичном рынке. Подтвердите статус передачи письменно и запросите по каждой единице сертификат окончательного одобрения и кондоминиумный титул, прежде чем что-либо платить.

Сколько стоит Royalsun Elite Residence Iskele?

Цена не опубликована ни для одного типа единиц, ни на странице, ни в списке карточек, и в этом руководстве она не рассчитывается. План платежей, относящийся именно к этому проекту, тоже не опубликован. Продавца, называющего цену, следует просить сообщить её письменно, по каждой единице, с указанием валюты, графика платежей и того, что происходит при передаче. Сборы Земельного реестра, НДС и гербовый сбор добавляются сверху, как изложено в разделе 5, а лира в 2026 году быстро теряла в цене.

Какие типы единиц указаны в Royalsun Elite Residence Iskele?

Семь: студия, 1+1, 2+1, пентхаус 2+1, пентхаус 3+1, сблокированная вилла 2+1 и сблокированная вилла 3+1. В разделе планов десять блоков планов на четырёх вкладках (Studio, 1+1, 2+1 Penthouse и 3+1 İkiz Villa), так что у трёх перечисленных типов собственной вкладки нет. Вкладка называет виллы спаренными (ikiz), а строка типов — сблокированными (yarı müstakil). В самом большом из перечисленных домов три спальни, что выведено из названия 3+1 и подтверждается кнопками планов.

Какова площадь домов в комплексе?

Пригодной к использованию площади не опубликовано. Подписи площади нетто и брутто рядом с планами пусты и скрыты при любом размере экрана, а на других страницах Noyanlar показаны значения-заглушки, на которые полагаться нельзя, поэтому в этом руководстве не приводится никаких значений в квадратных метрах ни для одного типа. Покупатель может письменно запросить площадь нетто и брутто конкретной единицы, вариант плана, которому она соответствует, способ учёта балконов и террас и площадь, записанную в кондоминиумном титуле.

Где находится Long Beach и как далеко Фамагуста?

Long Beach — местное название набережной Искеле, а не определённое место; OpenStreetMap наносит на карту кольцевую развязку Long Beach Çemberi и общественный пляж Makenzi Plajı в 0,6 км от неё. От этой развязки до старого города Фамагусты 16,0 км по дороге, около 19 минут, а до Государственной больницы Gazimağusa — 10,7 км, около 12 минут (оценки OSRM без учёта пробок). На странице застройщика Gazimağusa указана в 24 минутах, и эта цифра повторяется на семи других страницах проектов, поэтому её следует читать как шаблон.

Может ли иностранец купить здесь и сколько единиц?

Иностранцу требуется разрешение Совета министров на покупку, а приведённые здесь цифры даны по состоянию на 17 октября 2026 г. По декрет-закону 89/2026 (Resmi Gazete 147, 7 августа 2026 г.) разрешено до трёх квартир или две двухэтажные отдельно стоящие виллы в проекте массового жилья; сводный Закон 52/2008 по-прежнему показывает одну квартиру. Этот декрет перестаёт действовать около 5 ноября 2026 г., если парламент не примет его как закон. Источники не говорят, как сблокированная вилла учитывается в пределах, поэтому юрист покупателя должен подтвердить это письменно.

Какой налог причитается при сдаче единицы в аренду?

По состоянию на 17 октября 2026 г. по Закону о подоходном налоге удерживается 10% валовой арендной платы как окончательный налог для физических лиц; график НДС, обновлённый 7 октября 2026 г., устанавливает для аренды 0%; а договор аренды облагается гербовым сбором в 0,5% от общей арендной платы за фиксированный срок, который платит арендатор, если не договорено иное. Для туристической аренды до 60 дней сначала нужны свидетельство о регистрации и разрешение на эксплуатацию. Источники не дают ставки налога для краткосрочного проживания и закона об аренде жилья.

Есть ли больница рядом с İskele Long Beach?

В Искеле нет государственной больницы: Министерство здравоохранения называет шесть, ни одной в районе, а Статистический ежегодник не показывает там стационарных коек за 2020–2024 годы. Район обслуживает центр здравоохранения. Министр здравоохранения 17 августа 2026 г. пообещал открыть больницу Karpaz к концу 2026 года; ни участок, ни размер не опубликованы, так что это обещание, а не факт. Ближайшая больница со стационарными койками — Государственная больница Gazimağusa.

Как размер в 1 120 домов влияет на перепродажу?

Ни один официальный источник не даёт числа продаж или индекса цен, поэтому ликвидность измерить нельзя. Размер меняет бумажную сторону: у каждого из 1 120 домов собственная регистрация, поэтому запись, чистая по блоку, не очищает единицу. Продавец при перепродаже, не являющийся торговцем, облагается налогом с условной прибыли, что даёт эффективные 2,8% стоимости по состоянию на 17 октября 2026 г., тогда как продавец более трёх объектов за год считается торговцем.

Источники и дата последней проверки

Дата проверки: 17 октября 2026 г. Источники:

• Noyanlar Group: страница проекта Royalsun Elite Residence (на турецком)
• Noyanlar Group: страница проектов категории «готов к заселению» (на турецком)
• Оценка маршрута OSRM: город Искеле — кольцевая развязка Long Beach
• Оценка маршрута OSRM: кольцевая развязка Long Beach — старый город Фамагусты
• Оценка маршрута OSRM: кольцевая развязка Long Beach — Государственная больница Gazimağusa
• Оценка маршрута OSRM: кольцевая развязка Long Beach — Восточно-Средиземноморский университет
• Оценка маршрута OSRM: кольцевая развязка Long Beach — Саламин
• Оценка маршрута OSRM: кольцевая развязка Long Beach — аэропорт Эрджан (Ercan)
• Оценка маршрута OSRM: кольцевая развязка Long Beach — аэропорт Ларнаки
• Оценка маршрута OSRM: кольцевая развязка Long Beach — Бафра
• Оценка маршрута OSRM: город Искеле — Никосия
• Оценка маршрута OSRM: город Искеле — замок Кирении
• Магистерская диссертация с анализом Long Beach, Искеле, февраль 2024 г. (репозиторий Восточно-Средиземноморского университета)
• Кольцевая развязка Long Beach (Long Beach Çemberi) в OpenStreetMap
• Пляж Makenzi Plajı (relation) в OpenStreetMap
• Полигоны границ кварталов и муниципалитетов Ötüken, Tatlısu и İskele (OpenStreetMap Nominatim)
• Перепись 2011 года, таблица 2, муниципалитеты районных центров (Статистический институт)
• Перепись 2011 года, таблица 1, районы по полу (Статистический институт)
• Бюллетень по населению и демографии за 2014–2023 годы (Статистический институт)
• Список государственных больниц (Министерство здравоохранения)
• Статистический ежегодник 2024 (Статистический институт)
• Сообщение прессы о больнице Karpaz от 17 августа 2026 г. (Министерство здравоохранения)
• Объекты в радиусе 6 км от кольцевой развязки Long Beach (запрос OpenStreetMap Overpass)
• Сайт оператора аэропортовых шаттлов KIBHAS
• Страница бесплатных линий общественного транспорта (муниципалитет Gazimağusa)
• Доклад UNFICYP S/2026/8 от 5 января 2026 г. (Генеральный секретарь ООН)
• Климатология Паралимни, 2002–2011 годы (Служба всемирной погоды ВМО)
• Среднемесячная температура моря у Фамагусты (seatemperatu.re)
• Книга таблиц строительной статистики за 2025 год (Статистический институт)
• Бюллетень «Статистика строительства и участков за 2025 год» (Статистический институт)
• Декрет-закон 89/2026 в Resmi Gazete № 147 от 7 августа 2026 г. (Типография)
• Закон о подоходном налоге в редакции от 25 мая 2026 г. (Налоговое управление)
• Минимальная заработная плата с 1 июля 2026 г. (уведомление Налогового управления)
• Регламент по ставкам НДС в редакции от 7 октября 2026 г. (Налоговое управление)
• Закон о гербовом сборе 19/1963, сводный текст (Налоговое управление)
• Ставки и суммы налога на недвижимое имущество с 1 января 2025 г. (Налоговое управление)
• Закон о домах для отдыха (Tatil Evleri Yasası), Управление центрального законодательства
• Индекс потребительских цен за сентябрь 2026 г. (Статистический институт)
• Закон 52/2008 о приобретении недвижимого имущества иностранцами, сводный текст (Управление центрального законодательства)
• Регламент об изменении сборов и платежей Земельного реестра, Resmi Gazete № 197 от 7 октября 2026 г.
• Сообщение о новом графике сборов Земельного реестра от 7 октября 2026 г. (Haber Kıbrıs)
• Регламент о видах на жительство и визах, сводный текст от 5 октября 2026 г. (Управление центрального законодательства)
• Рекомендации правительства Великобритании по покупке недвижимости на Кипре (FCDO и Британская высшая комиссия)
• Уведомление Департамента Земельного реестра о новых процедурах Web Tapu от 15 июля 2025 г.
• Перечень документов для получения разрешения на покупку недвижимости (Министерство внутренних дел)
• Закон 67/2005 о Комиссии по недвижимому имуществу, сводный текст (Управление центрального законодательства)
• Главная страница Комиссии по недвижимому имуществу и статистика
• Пресс-релиз по делу Apostolides v Orams, дело C-420/07, 28 апреля 2009 г. (Суд Европейского союза)
• Demopoulos and Others v. Turkey, решение о приемлемости от 1 марта 2010 г. (ЕСПЧ)
• Страница о Регламенте о Зелёной линии (Европейская комиссия)
• Президент KTMMOB о правилах сейсмостойкости и утверждении проектов, 14 февраля 2023 г. (Yenidüzen)
• Президент KTMMOB о пересмотре работ по сейсмостойкости, 12 ноября 2025 г. (Kıbrıs Gazetesi)
• Noyanlar Group: страница «О нас» (на турецком)
• Noyanlar Group: страница «Услуги» (на турецком)
• Noyanlar Group: страница завершённых проектов (на турецком)

Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.