Orbi City Batumi: общее число единиц и источники (2026)

Orbi City Batumi — это комплекс апартаментов с отельным управлением и торговым подиумом на улице Шерифа Химшиашвили, рядом с Аллеей Героев и набережной; застройщик Orbi Group описывает его как пять башен, а другие источники приводят иные общие количества единиц, числа этажей и состояния сдачи.

В этом руководстве по Orbi City Batumi страницы застройщика сопоставлены с данными Korter, Wikipedia, страниц архитекторов и более старых объявлений в датированных таблицах, так что каждая цифра приведена вместе с источником. Руководство не выбирает между противоречащими друг другу цифрами. Там, где на странице застройщика ничего не напечатано, например цена, план платежей или дата передачи объекта, руководство нейтрально сообщает об этом и перечисляет, что следует запросить письменно. Справочные сведения о районе и о грузинских правилах регистрации, налогообложения и вида на жительство взяты из официальных источников.

Обзор Orbi City Batumi

Страница проекта на сайте застройщика, прочитанная 9 ноября 2026 г., помещает комплекс в центральной части Батуми, рядом с побережьем Чёрного моря и Аллеей Героев. Её основные цифры: 5 башен, 55 этажей, 10 800 единиц и общая площадь проекта 1 200 000 м², из которых 200 000 м² приходится на инфраструктуру: торговые и развлекательные зоны, кафе и рестораны.

Далее на странице сказано, что отельные номера занимают 45 этажей, что в подиуме расположен торговый центр, а площадь апартаментов составляет от 27 до 79 м²; апартаменты предлагаются либо меблированными и готовыми к заселению, либо без отделки (white frame).

В списке удобств указаны рестораны и кафе, конференц-зал и офисы, парковка, спа и бассейны, зал для мероприятий, торговый центр и казино. Управляющая компания, как описано, обеспечивает круглосуточное обслуживание, уборку и техническое обслуживание, юридическую и налоговую поддержку, управление арендаторами и сезонную эксплуатацию. Страница не называет оператора этих услуг и не уточняет, какие из них входят в сервисный сбор.

Поэтому комплекс — это иной продукт, чем обычный жилой дом. Апартаменты находятся в комплексе, который одновременно работает как отель под собственным брендом группы Orbi Hotels; бренд указывает отель по адресу ул. Химшиашвили, 7b, а раздел 6 описывает, как застройщик характеризует такую структуру. У торгового центра Orbi City Mall в подиуме есть собственная карточка на этом сайте, Orbi City Mall Batumi, и здесь он рассматривается лишь как контекст.

Страница проекта не содержит цены, плана платежей, статуса строительства или даты передачи, перечня башен или блоков, а также наименования стороны, подписывающей договор купли-продажи. Korter, портал недвижимости, добавляет, что четыре из пяти домов сданы, а последний ожидается в Q4 2026, и приводит цену за м² «от $3 500»; оба сведения показаны по состоянию на 3 ноября 2026 г. На странице есть и маркетинговые утверждения о привлекательности проекта; это руководство их не пересказывает.

Типы апартаментов, площади и ценовые ориентиры

Площади описывают три источника, и у каждого свои обозначения. Застройщик приводит один диапазон для всех апартаментов. Korter даёт диапазон в блоке характеристик и другой перечень планировок выше на той же странице. Список номеров оператора отеля относится к номерам, которые бронируют гости, и не является перечнем для продажи, но три его категории показывают, какие площади комплекс эксплуатирует как отельные номера.

Диапазоны пересекаются, но не совпадают. Верхняя граница застройщика, 79 м², на 1 м² выше блока характеристик Korter и на 33 м² ниже трёхкомнатной планировки Korter площадью 112 м², которая встречается только в одном источнике. На собственной странице Korter два разных диапазона (от 28 до 78 и от 30 до 112), поэтому оба блока, возможно, относятся к разным наборам апартаментов, чего страница не объясняет. Три категории оператора (30, 42 и 78 м²) укладываются в диапазон застройщика.

Сведений о ценах мало. Застройщик не приводит ничего, а Korter указывает нижнюю границу за м², но показывает каждую планировку как «цена по запросу», поэтому это руководство не умножает нижнюю границу на площадь, чтобы получить цену апартамента. Цифры Galt and Taggart в таблице, взятые из её ежеквартального отчёта по Батуми от 14 августа 2026 г., — это средние значения по готовым «под ключ» апартаментам первичного рынка в разрезе зон. Отчёт не называет Orbi City, поэтому они служат контекстом, а не эталоном для этого комплекса.

Эти два вида цифр несопоставимы: одна — стартовая ставка из рекламного объявления комплекса с отельным управлением, другая — среднее по множеству проектов. Диапазон из более старого объявления относится к 2018 году. Более широкую картину цен в районе см. в руководстве по ценам за квадратный метр квартир в Батуми.

Расположение Orbi City Batumi: улица Химшиашвили, Аллея Героев и набережная

Английская страница застройщика помещает комплекс рядом с Аллеей Героев, в главном туристическом районе Батуми. Русская страница застройщика говорит «всего в 50 метрах от пляжа», а английская лишь «рядом с побережьем Чёрного моря». Korter указывает 150 м до моря в характеристиках и называет это «быстрой и лёгкой прогулкой». Статья архитектурного поставщика 2021 года о «Orbi Twin Towers» называет 70 м, а более старое объявление — 150 м. Ни один из источников не сообщает, откуда измеряется расстояние.

Аллея Героев — общественная прогулочная зона. Фонд муниципального развития сообщил 6 июня 2024 г., что реабилитация Аллеи Героев Жиули Шартава протяжённостью 1 км, примыкающей к новому центральному стадиону города, завершена: три пешеходных моста соединяют участки аллеи и связывают бульвар с пляжем. Администрация Батумского бульвара описывает более старый приморский бульвар как семикилометровую прогулочную зону с четырьмя историческими аллеями, а её страница истории относит основание парка к 1881 году.

Батуми — столица Автономной Республики Аджария. По оценке публикации о численности населения Национальной службы статистики Грузии (Geostat), на 1 января 2026 г. в Аджарии проживало 413,2 тыс. человек, или 10,5% от 3 941,1 тыс. по Грузии (расчёт). Итоги переписи 2024 года насчитали в городе Батуми 235 668 человек, на 54,2% больше, чем в 2014 году, — это самый большой рост среди городов, о котором сообщают материалы переписи. Оператор аэропортов United Airports of Georgia сообщает, что аэропорт Батуми обслужил 951 760 пассажиров в 2024 году; расширение терминала, рассчитанное на 1,2 млн пассажиров, завершено в 2021 году.

Описание на Korter добавляет местные подробности, которые приписываются Korter: ближайшая остановка общественного транспорта в 250 м, автобусные маршруты 1, 2, 2a, 3, 4, 10, 10a, 13 и 14 и маршрутки 24, 31 и 32, парк у озера Ардагани рядом, морской порт Батуми и канатная дорога Арго в пределах 3 км, аэропорт менее чем в 10 км. В таблице эти утверждения сопоставлены с расстояниями, рассчитанными в этом руководстве 9 ноября 2026 г. по данным OpenStreetMap; за центр комплекса приняты координаты объекта с пометкой «Orbi City».

Расчётные цифры расходятся с формулировкой Korter «в пределах 3 км» для порта и канатной дороги: по использованным здесь координатам порт находится в 3,9 км по прямой, а канатная дорога — в 3,1 км. Координаты приблизительны и обозначают точку на большой территории, а Korter не сообщает, что именно он измерял, поэтому ни одна из сторон не исправляется. Время в пути по дороге — оценка при свободном движении без пробок, то есть нижняя граница для загруженных летних дней.

О более широком окружении: на странице города Батуми перечислены проекты по всему городу, а страница Грузии даёт общенациональный контекст. Руководство по краткосрочной аренде в Батуми описывает правила посуточной сдачи в качестве нейтрального справочного материала и не делает никаких утверждений об этом комплексе.

Башни, этажи и общее количество единиц: что приводит каждый источник

Масштаб комплекса — первое, что проверяет покупатель, а источники приводят пять несовместимых общих количеств единиц. В таблице перечислено каждое из них с датой и формулировкой. Здесь ничего не исправляется: собственные страницы застройщика приводят три разные цифры, а портал и более старые источники — ещё три.

Чтобы прочесть общее количество, нужно задать три вопроса. Первый: что именно считается. Английская страница говорит «единиц», а русская — «номеров», и источники не уточняют, охватывает ли цифра все ключи комплекса, апартаменты, проданные отдельным собственникам, или и то и другое. Второй: какие здания включены, ведь количества приводятся вместе с 5 башнями, 5 домами, 3 башнями или 2 башнями. Третий: на какую дату, поскольку две самые старые цифры предшествуют последнему зданию.

Арифметика помогает проверить общее количество, хотя ничего не решает. Если 10 800 единиц застройщика разделить на его 5 башен, получится 2 160 на башню, а если отельные номера занимают 45 этажей, то по 48 на этаж.

Если 6 000 по Korter разделить на 5 домов по 45 этажей, получится 1 200 на дом, или 26,7 на этаж, а 11 500 с главной страницы — это 2 300 на башню. Остаток в 1 000 000 м² после вычета 200 000 м² инфраструктуры, делённый на 10 800, составляет 92,6 м² на единицу, что больше самого крупного указанного апартамента в 79 м², поэтому цифра общей площади не может быть суммой одних лишь площадей апартаментов.

Здание высотой 160 м с 55 этажами в среднем даёт 2,91 м на этаж, а с 45 этажами — 3,56 м. Источники не уточняют, включает ли высота венчание или технические уровни, поэтому арифметика не позволяет выбрать между 45 и 55, а страницы застройщика не поясняют, как 45 отельных этажей соотносятся с 55 этажами. Аэрофотоснимки в галерее застройщика показывают три высокие башни, то есть то число, которое приводит Wikipedia, хотя снимки не показывают каждое здание большой территории.

Korter делит комплекс на дома с собственными адресами и состояниями. Приведённый ниже перечень составлен Korter и показан по состоянию на 3 ноября 2026 г. Он не сопоставляет свои блоки с записями Wikipedia, и это руководство тоже этого не делает: в Wikipedia нет записи с названием D2 или C2, а страница Korter не поясняет, как C2 соотносится с C.

Адреса различаются и за пределами перечня блоков. Страница коммерческой недвижимости застройщика называет ул. Химшиашвили, 7, текст описания Korter — ул. Шерифа Химшиашвили, 9, оператор отеля — 7b, а статья поставщика — проспект Химшиашвили. Korter также приводит пять кадастровых номеров проекта: 05.24.05.237, 05.24.05.218, 05.24.05.246, 05.24.05.305 и 05.24.05.222. Кадастровый код — это то, чем пользуется Публичный реестр, поэтому вопрос о том, какой код принадлежит апартаменту, — вернейший способ привязать апартамент к зданию.

Ещё один документ касается этой территории. Chapman Taylor, архитектурная студия, сообщила 17 июля 2025 г., что проектирует для Orbi Group в Батуми многофункциональный комплекс и с конца 2024 года прошла путь от концепции до эскизного проекта. Её страница проекта называется «ORBI City», указывает статус «концептуальный проект» и общую застроенную площадь 126 139 м².

Ни её новостное сообщение, ни страница проекта не поясняют, относится ли эта схема к существующему комплексу, к его расширению или к соседнему участку, поэтому площади приведены так, как напечатаны.

Цена, оплата, передача и отделка: что приводит каждый источник

Страница проекта застройщика оставляет цену, оплату, передачу и юридическое лицо незаполненными, поэтому в таблице другие источники поставлены рядом с ней. Страница застройщика с часто задаваемыми вопросами — общая для всех его проектов, а не для этого комплекса; она называет варианты оплаты в общих чертах, а подробности оставляет менеджерам по продажам. Утверждения Korter — это утверждения Korter по состоянию на 3 ноября 2026 г.

Две записи стоят рядом, не будучи согласованными. Общий раздел вопросов и ответов перечисляет беспроцентную рассрочку среди вариантов для проектов группы, а Korter сообщает, что представители застройщика говорят, что этот комплекс рассрочку не использует. Какое утверждение применимо к конкретному апартаменту, зависит от блока и действующих условий продажи, и разрешает вопрос только договор купли-продажи.

Для сданного блока обычный комплект документов — это право собственности, зарегистрированное на имя покупателя, и кадастровый код, совпадающий со зданием. Для C2, блока, который Korter указывает как ожидаемый в Q4 2026, договор должен закреплять дату передачи, график платежей и положение собственника до регистрации. Общие принципы поэтапной покупки объясняет руководство по покупке объектов off-plan в Батуми.

Апартаменты с отельным управлением и правила для общего здания

Застройщик описывает владение как соглашение в отельном формате, не называя условий договора. Страница проекта сообщает, что управляющая компания «занимается всеми аспектами управления и обслуживания недвижимости». В ней названы четыре услуги: круглосуточное обслуживание с уборкой и техническим обслуживанием апартаментов и общих зон вместе с охраной; юридическая поддержка, охватывающая налоговые вопросы, отчётность и соблюдение требований; управление арендаторами, включающее подбор, заселение и выселение и общение с гостями; и сезонная эксплуатация.

Общий раздел вопросов и ответов добавляет, что группа предлагает услуги по управлению недвижимостью, а условия и цены сообщает менеджер. Описание схемы Chapman Taylor говорит о сочетании «удобств отельного уровня с моделями долгосрочного владения» в концепции Orbi Group. Страница оператора отеля указывает отель по адресу ул. Химшиашвили, 7b, а отзывы гостей за 2023 год упоминают Block A. Помимо этих описаний страницы не содержат ни договора об управлении, ни основы расчёта вознаграждения, ни срока.

В Грузии есть закон об общих частях здания, в котором находится несколько апартаментов в частной собственности: Закон об ассоциациях собственников жилья № 5277 от 11 июля 2007 г. Английский текст на matsne.gov.ge содержит сводные публикации до 15 июля 2020 г., и более поздней редакции там это руководство 9 ноября 2026 г. не обнаружило. Закон применяется к собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а в таблице изложены положения, наиболее важные для покупателя.

Закон не определяет, как права оператора отеля соотносятся с правами собственников в комплексе такого рода. Это зависит от устава, договора об управлении и записей в реестре, поэтому в разделе 9 запрашиваются именно они. Текст закона общий и отельные апартаменты не упоминает.

Покупка в Грузии: кратко

Правовые рамки задаёт Гражданский кодекс. Согласно статье 183 Гражданского кодекса, для передачи недвижимого имущества требуется письменная сделка и внесение права покупателя в Публичный реестр. Об иностранных покупателях рассказывает руководство о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии, а о порядке действий — руководство как купить недвижимость в Грузии.

Национальное агентство публичного реестра (NAPR) публикует свои тарифы онлайн; ниже они пересчитаны по официальному курсу Национального банка Грузии (NBG) GEL 2,5949 за USD на 9 ноября 2026 г.

Страница тарифов NAPR указывает регистрацию изменения права на недвижимое имущество за GEL 150 в течение 4 рабочих дней, GEL 270 в течение 1 рабочего дня и GEL 350 в день подачи. Это около USD 58, 104 и 135.

Страница информационных услуг указывает выписку за GEL 20 в течение одного рабочего дня или GEL 13 онлайн, GEL 75 или GEL 52 в день подачи, с доплатой GEL 26 к каждой за выписку на английском языке, а справку об ограничениях публично-правового характера — за GEL 9 в течение одного рабочего дня.

NAPR также ведёт сервис смарт-контрактов, который регистрирует права на недвижимость онлайн на виртуальной встрече; при записи запрашивается кадастровый код. Покупателю, подписывающему договор за рубежом, обычно необходимо легализовать иностранные документы, а таблица статуса Гаагской конференции показывает Грузию участницей Конвенции об апостиле, действующей с 14 мая 2007 г. Этот путь рассматривает руководство о покупке недвижимости в Грузии из-за рубежа.

Порядок различается по блокам. Для сданного блока покупатель имеет дело с существующим зданием и записями в реестре. Для блока, который Korter указывает как строящийся, договор продавца должен закреплять, что и когда оплачивается и когда регистрируется право собственности, и покупателю не следует полагаться в этом на формулировки какого-либо портала.

Налоги, вид на жительство и ипотека для собственника

Налоговый кодекс, английский текст которого опубликован на matsne.gov.ge, служит источником сведений о налогах, с которыми сталкивается собственник-физическое лицо. Статья 6(5) называет национальными налогами подоходный налог, налог на прибыль, НДС, акциз и импортную пошлину, а статья 6(6) делает налог на имущество местным налогом. Национального налога на приобретение недвижимости в перечне нет, что соответствует заявлению в общем разделе вопросов и ответов застройщика о том, что в Грузии нет налога на покупку недвижимости.

Налог на имущество изменился 30 сентября 2026 г. с принятием Закона № 1874. Статья 202(5) теперь устанавливает ставку на облагаемое имущество физического лица, кроме земли, не менее 0,8% и не более 1% рыночной стоимости на конец предыдущего года, а статья 206(1)(a) освобождает от налога, если доход семьи за предыдущий год не превысил GEL 100 000, около USD 38 537. Налоговый обзор EY за июль–сентябрь 2026 г. сообщает о том же изменении и о прежнем пороге GEL 40 000.

Таким образом, на каждые GEL 100 000 рыночной стоимости выше порога приходится от GEL 800 до 1 000 годового налога.

Служба доходов Грузии (Revenue Service) устанавливает календарь: декларация до 1 ноября, уплата до 15 ноября, с переносом на следующий рабочий день, если любая из дат приходится на выходной. Статья 202(9) рассчитывает налог пропорционально времени, в течение которого имущество находилось в собственности в течение года. Шаги подачи декларации изложены в руководстве по налогу на недвижимость.

Статья 81(2) облагает по ставке 5% доход от аренды жилого помещения, сдаваемого для проживания, когда вычеты не применяются, а статья 82(1)(f.a) освобождает от налога превышение при продаже жилого апартамента, находившегося в собственности более двух лет. Как классифицируется доход от проживания в отельном формате, эти статьи не говорят; это вопрос к Службе доходов или к консультанту.

Что касается вида на жительство, Агентство развития государственных услуг описывает краткосрочное разрешение для иностранца, владеющего правом собственности на несельскохозяйственную недвижимость с рыночной стоимостью свыше эквивалента USD 150 000 в лари, определённой сертифицированным оценщиком. Закон о правовом статусе иностранцев, статья 15(j), использует ту же формулировку. По курсу Национального банка 2,5949 порог составляет GEL 389 235.

Поскольку цена апартамента не указана, нельзя сказать, что какой-либо апартамент проходит порог или не дотягивает до него: критерием служит оценка оценщика, а не договорная цена. Процесс объясняет руководство по виду на жительство.

Что касается финансирования, застройщик не публикует ипотечных условий, а Korter называет один банк для ипотеки на этот комплекс. Страница Национального банка о PTI и LTV устанавливает приведённые выше ограничения для всех кредиторов, а то, какие банки кредитуют нерезидентов и на каких условиях, определяется политикой каждого банка. Руководство по ипотеке сравнивает опубликованные условия банков.

Документы, которые стоит запросить письменно до бронирования

Страница застройщика почти не содержит того, от чего зависит покупка, поэтому приведённый ниже перечень — это обычный набор документов, которые запрашивают на апартамент в большом комплексе. На каждый пункт может ответить продавец, и его можно сверить с реестром.

1. Блок, башня, этаж и номер апартамента, его адрес (ул. Химшиашвили, 7, 7b или 7d) и его кадастровый код, сопоставленные с выпиской из Публичного реестра.
2. Прайс-лист с номерами апартаментов, где указана площадь только внутренних помещений и площадь внутренних помещений вместе с балконом, отделка (меблированные или white frame) и что входит в цену.
3. Состояние сдачи блока и, если он не сдан, дата передачи в договоре и последствия её нарушения.
4. Полное юридическое наименование и регистрационные данные стороны, подписывающей договор купли-продажи.
5. Разрешения на блок, а для сданного блока — документ, подтверждающий его приёмку в эксплуатацию.
6. График платежей с датами, суммами и валютой, а также банковские реквизиты или реквизиты эскроу в письменном виде с указанием имени владельца счёта.
7. Договор об управлении: является ли он необязательным или обязательным, его срок, основа расчёта вознаграждения, право собственника пользоваться апартаментом и условия расторжения.
8. Устав ассоциации собственников жилья, график сервисных сборов и справка об отсутствии задолженности, а также подтверждение того, что в отношении апартамента не зарегистрированы запись о долге, ипотека или ограничение публично-правового характера.
9. Какие объекты из перечня удобств (бассейны, спа, парковка, конференц-зал, зал для мероприятий) существуют, кому каждый принадлежит и кто им управляет, могут ли собственники ими пользоваться и за какую плату.
10. Общее количество единиц и число зданий, на которые ссылаются собственные документы продавца, с датой документа.

Сравнение Orbi City Batumi с другими проектами Orbi

В таблице перечислены все шесть проектов Orbi Group на этом сайте с тем, что публикуют источники по каждому проекту. В рамках группы общее количество единиц, указанное для Orbi City Batumi, — 10 800 на странице застройщика, — более чем в шесть раз превышает 1 700, указанные для Orbi Continental, и это единственный жилой проект в таблице с блоками, о которых сообщается как о сданных. Строки не ставят один проект выше другого.

Строки различаются прежде всего стадией: один комплекс со сданными блоками, три строящихся и два, объявленных лишь как «скоро». Проекты Батуми находятся в разных частях города, поэтому увидеть их вместе удобнее всего на странице города Батуми. Рыночный контекст Грузии в целом приведён на странице Грузии.

Orbi Group (застройщик)

Orbi Group представляет себя на сайте orbi.ge как застройщика недвижимости в Грузии и Европе, специализирующегося на инвестиционной недвижимости, со страницами проектов для своих разработок в Батуми и Тбилиси и отельным брендом Orbi Hotels. Страница «О компании» приводит цифры масштаба по построенным площадям, офисам, персоналу и посетителям; это собственные утверждения застройщика, и здесь они не пересказываются. В разделе контактов указаны офисы в Тбилиси и Батуми, Франкфурте, Варшаве, Астане и Алматы, Стамбуле, Баку и Москве.

Независимое описание дают два портала. На странице застройщика Korter сказано «Строит с 1998 года», и 9 ноября 2026 г. там значились 7 текущих и 14 завершённых проектов. На странице застройщика HomeRadar в качестве года основания также указан 1998. Страницы застройщика не называют юридическое лицо, подписывающее договоры купли-продажи апартаментов здесь, поэтому это пункт для бронирования (раздел 9).

Часто задаваемые вопросы

Что такое Orbi City Batumi?

Orbi City Batumi — это комплекс на улице Шерифа Химшиашвили в Батуми от застройщика Orbi Group. Застройщик описывает пять башен по 55 этажей, отельные номера на 45 этажах, торговый центр в подиуме и апартаменты площадью от 27 до 79 м², меблированные или white frame. Korter описывает пять домов по 45 этажей. Комплекс также работает как отель под брендом Orbi Hotels, а для апартаментов описана управляющая компания.

Сколько единиц в комплексе?

Источники приводят 10 800 (страница проекта застройщика), 11 500 (главная страница застройщика), более 10 000 (страница торгового центра застройщика), 6 000 (Korter), 5 000 (статья поставщика 2021 года) и 4 500 (объявление 2018 года). В этом руководстве они не согласуются. Английская страница говорит «единиц», а русская — «номеров», поэтому покупателю стоит спросить, что считает документ продавца, в каких зданиях и на какую дату.

Где находится Orbi City Batumi и как далеко море?

Комплекс находится на улице Шерифа Химшиашвили, рядом с Аллеей Героев. Номер дома в разных местах указан как 7, 7b, 7d и 9. Русская страница застройщика называет 50 м до пляжа, Korter — 150 м, а статья поставщика 2021 года — 70 м. Английская страница застройщика цифры не приводит, и ни один из источников не сообщает, откуда измеряется расстояние.

Комплекс достроен?

Страница застройщика статус не указывает. Korter по состоянию на 3 ноября 2026 г. относит 4 из 5 домов к сданным, а один, блок C2, — к строящимся с завершением в Q4 2026. Wikipedia указывает для Orbi City A и C 2019 год, а для D — 2024. Поскольку источники описывают блоки по-разному, покупателю стоит спросить, в каком блоке находится апартамент, и получить документ о его сдаче.

Сколько стоят апартаменты?

Застройщик не указывает цену апартамента. Korter приводит цену за м² «от $3 500» и показывает каждую планировку как «цена по запросу». В этом руководстве эта ставка не умножается на площадь. Более старое объявление 2018 года указывало от USD 1 400 до 1 700 за м² и неактуально. Прайс-лист с номерами апартаментов в письменном виде — документ, который определяет цену.

Какие площади предлагаются?

Застройщик указывает от 27 до 79 м². Korter приводит от 28 до 78 м² в характеристиках и перечень планировок: студии от 30 до 34 м², двухкомнатные от 46 до 97 м² и трёхкомнатные 112 м². Оператор отеля указывает номера площадью 30, 42 и 78 м². Прежде чем сравнивать любые из этих цифр, покупателю стоит спросить, включает ли указанная площадь балкон.

Как управляется апартамент?

Страница застройщика описывает управляющую компанию, которая обеспечивает круглосуточное обслуживание, уборку и техническое обслуживание, юридическую и налоговую поддержку, управление арендаторами и сезонную эксплуатацию. Вознаграждение, срок и договор на ней не указаны. Является ли договор об управлении необязательным и как он соотносится с ассоциацией собственников — вопросы к продавцу. Общий раздел вопросов и ответов сообщает, что условия и цены управления сообщает менеджер.

Может ли иностранец купить в Orbi City Batumi и как регистрируется право собственности?

Согласно статье 183 Гражданского кодекса, право собственности приобретателя должно быть зарегистрировано в Публичном реестре, а сделка должна быть письменной. NAPR указывает GEL 150 за четыре рабочих дня, GEL 270 за один и GEL 350 в день подачи, около USD 58–135 по курсу 2,5949. Апартамент не является сельскохозяйственной землёй, то есть категорией, которую Органический закон о собственности на сельскохозяйственную землю ограничивает для иностранцев в статье 4. Нотариальные и прочие профессиональные услуги оплачиваются отдельно.

Даёт ли покупка право на вид на жительство?

По данным Агентства развития государственных услуг, краткосрочное разрешение доступно иностранцу, владеющему несельскохозяйственной недвижимостью с рыночной стоимостью свыше эквивалента USD 150 000 в лари, определённой сертифицированным оценщиком. При курсе 2,5949 это GEL 389 235. Поскольку застройщик не указывает цену апартамента, нельзя сказать, что какой-либо апартамент достигает порога; решает оценка оценщика, а не договорная цена.

С какими налогами может столкнуться собственник?

С 30 сентября 2026 г. Налоговый кодекс освобождает от налога на имущество неземельную собственность физического лица, если доход семьи за предыдущий год не превысил GEL 100 000, а выше этого устанавливает от 0,8% до 1% рыночной стоимости. Доход от аренды жилья облагается по ставке 5%, когда вычеты не применяются, а превышение при продаже апартамента, находившегося в собственности более двух лет, освобождено от налога. Доход от проживания в отельном формате — вопрос, который стоит уточнить в Службе доходов.

Источники и дата проверки

Дата проверки: 9 ноября 2026 г. Источники:

• Orbi Group: страница проекта Orbi City (на английском языке)
• Orbi Group: страница проекта Orbi City (на русском языке)
• Orbi Group: главная страница
• Orbi Group: страница проекта Orbi City Mall
• Orbi Group: страница коммерческой недвижимости
• Orbi Group: часто задаваемые вопросы
• Orbi Group: страница «О компании»
• Korter: Orbi City, Batumi (цены и наличие по состоянию на 3 ноября 2026 г.)
• Korter: страница застройщика Orbi Group
• HomeRadar: страница застройщика Orbi Group
• Wikipedia: список самых высоких зданий Грузии (правка от 8 ноября 2026 г.)
• Chapman Taylor: страница проекта ORBI City
• Chapman Taylor: новостное сообщение от 17 июля 2025 г.
• Orbi Hotels: страница отеля Orbi City
• Alumil: The spectacular Orbi Twin Towers project in Batumi (27 февраля 2021 г.)
• geoln.com: объявление Orbi City (опубликовано 18 мая 2018 г.)
• Гражданский кодекс Грузии, статья 183 (matsne.gov.ge)
• Налоговый кодекс Грузии, английский текст (matsne.gov.ge)
• Закон Грузии об ассоциациях собственников жилья (matsne.gov.ge)
• Органический закон о собственности на сельскохозяйственную землю (matsne.gov.ge)
• Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства (matsne.gov.ge)
• NAPR: тарифы и сроки регистрации недвижимого имущества
• NAPR: тарифы на информационные услуги
• NAPR: услуга регистрации смарт-контрактов
• Агентство развития государственных услуг: виды на жительство
• Служба доходов Грузии: налог на имущество
• Национальный банк Грузии: официальные курсы валют (USD 1 = GEL 2,5949, 9 ноября 2026 г.)
• Национальный банк Грузии: требования PTI и LTV
• EY Georgia Tax and Law Brief, июль–сентябрь 2026 г.
• Geostat: численность населения на 1 января 2026 г.
• Geostat: основные итоги переписи населения 2024 г.
• Galt and Taggart: жилая недвижимость Батуми, 2Q26 (14 августа 2026 г.)
• United Airports of Georgia: Международный аэропорт Батуми
• Батумский бульвар: бульвар сегодня
• Батумский бульвар: история бульвара
• Фонд муниципального развития: реабилитация Аллеи Героев (6 июня 2024 г.)
• Гаагская конференция по международному частному праву: таблица статуса Конвенции об апостиле
• OpenStreetMap: авторские права и лицензия на данные (координаты ориентиров)
• OpenStreetMap Nominatim: поиск мест, использованный для координат
• Project OSRM: сервис маршрутизации, использованный для расчёта дорожных расстояний

Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.