Avenue by Orbi Batumi: источники и цены, обзор (2026)

Avenue by Orbi Batumi — это 32-этажная жилая башня, которую застройщик Orbi Group размещает на Аллее Героев в Батуми; квартиры площадью от 26 до 73 м² находятся на этажах с 5-го по 32-й, и, как сказано на странице застройщика, все они полностью отделаны, меблированы и оборудованы.

Это руководство по проекту Avenue by Orbi Batumi сопоставляет страницу проекта на сайте застройщика, какой она была видна 9 ноября 2026 г., с двумя сторонними страницами, на которых указаны цифры по проекту, — Korter и Realting, — и приводит данные каждого источника рядом друг с другом, не отдавая предпочтения ни одному из них.

В нём также дана справочная информация с указанием источников о расположении, о покупке недвижимости, налогах и виде на жительство в Грузии, а также о других проектах Orbi. На странице застройщика не указаны цена, число квартир и дата передачи объекта, и руководство прямо говорит об этом там, где это важно.

Обзор проекта Avenue by Orbi Batumi

На странице проекта на английском языке застройщик описывает Avenue by Orbi Batumi как современный жилой комплекс с панорамным видом на море, горы и центр Батуми. В описании сказано, что проект сочетает семейные квартиры с объектами для отдыха, спорта и бизнеса и что он расположен в нескольких минутах ходьбы от моря, в районе Багратиони, на Аллее Героев. Высота башни указана как 32 этажа, а квартиры размещены на этажах с 5-го по 32-й.

Указанные площади составляют от 26 до 73 м², и на странице сказано, что каждая квартира отделана, меблирована и оборудована. Перечислены следующие объекты инфраструктуры: рестораны и кафе, детские площадки, торговый центр, фитнес-центр, парковка, открытые террасы, лаунж-бары и зелёные зоны; далее следует примечание о круглосуточном обслуживании и охране. Отдельный блок описывает управляющую компанию.

Ряд сведений, которые покупатель обычно принимает во внимание при выборе квартиры, на странице застройщика не указан: цена, число квартир, состав квартир по типам, планировки, дата передачи объекта, статус строительства, номер дома и план платежей. Если какой-то из этих пунктов указывает третья сторона, руководство приводит его с источником и датой в таблице в разделе 2.

Русскоязычная страница застройщика отличается в двух местах. Парковка названа на ней многоуровневой, а в одном предложении рекламного блока употреблено слово «отель», которого нет на английской странице. Realting также указывает проект как апарт-отель. Это руководство не пересказывает данный блок. Зарегистрировано ли здание как жилое или как апарт-отель — вопрос к выписке из реестра и к документам о продаже.

Сравнение источников: что публикуют Orbi, Korter и Realting

Цифры по проекту публикуют три страницы, и они не всегда совпадают. В таблице ниже данные каждого источника вынесены в отдельный столбец. Страницами застройщика считаются английская и русская версии на orbi.ge, обе просмотрены 9 ноября 2026 г.

Korter — портал недвижимости, страница которого была загружена в тот же день и в качестве застройщика называет Orbi Group. Realting — портал объявлений, на котором объект размещён агентством, названным на странице; последнее обновление страницы датировано 03/11/2025, а порядок записи дня и месяца не указан.

Если внимательно прочитать таблицу, можно увидеть три вида расхождений. Одни из них — просто пробелы: застройщик не указывает ни цену, ни дату, а Realting не указывает площадь. Другие — разные цифры по одному и тому же показателю: 32 этажа против 34 и расстояние до моря в несколько минут пешком против 1 200 м. Третьи — разные названия одного и того же места, которые разобраны в разделе 4.

Даты здесь важны. Цифры Korter относятся ко дню проверки для этого руководства, цена на Realting имеет дату, которая может означать ноябрь 2025 года или март 2025 года, а на страницах застройщика даты нет. Покупателю, который сравнивает названную ему цену с любой из этих цифр, следует запросить действующий прайс-лист с номерами квартир, потому что ни один из трёх источников прайс-листом не является.

Это руководство не пытается самостоятельно устранить эти расхождения и не ранжирует источники по степени надёжности. Там, где оно делает рассуждение на основе какой-либо опубликованной цифры, оно называет источник и дату, а раздел с вопросами, которые нужно задать в письменном виде, превращает каждый пробел в запрос, на который застройщик может ответить в одну строку.

Площади, этажи и что следует из ценовых данных

С достаточным постоянством указаны две величины: число этажей и диапазон площадей. В таблице приведены арифметические выкладки, которые они позволяют сделать. Каждая цифра с пометкой «расчёт» — это собственный арифметический расчёт руководства по опубликованным числам.

В перечень инфраструктуры застройщика входят торговый центр, парковка и фитнес-центр, поэтому часть из них, возможно, находится на этажах с 1-го по 4-й, но страница об этом не говорит. Для покупателя вопрос важен, потому что первый этаж с квартирами, этаж кровли подиума и уровень открытых террас определяют, что видно из окон квартиры на нижнем этаже. Ответ даст поэтажный план или разрез здания, а страница не публикует ни того, ни другого.

Korter добавляет классификацию по видам из окон. Она включает три категории: Deluxe — панорамный вид на море и город; Panorama — вид на город, море и Аллею Героев; и Standard — вид на город и горы.

Там сказано, что квартиры с видом на море стоят немного дороже квартир с видом на горы и что большинство планировок — студии, а в некоторых квартирах есть кухня-гостиная и две или три отдельные спальни. Korter не приводит ни число квартир в каждой категории, ни диапазон площадей для каждой планировки.

По цене есть две сторонние цифры, и это числа разного рода. Korter публикует ставку за квадратный метр, а Realting — полную цену самой дешёвой квартиры. В следующей таблице к обеим цифрам применена простая арифметика, чтобы показать, что следует из каждой и почему они не могут описывать одну и ту же квартиру.

По ставке Korter квартира в 26 м² стоит USD 46 800, а квартира в 73 м² — USD 131 400, поскольку ставка является заявленным минимумом, а страница не уточняет, к какой категории или какому этажу она относится.

Цена Realting в USD 30 000 для наименьшей из указанных квартир означала бы USD 1 154 за м², что на 36% ниже ставки Korter (расчёт), а по ставке Korter на эти деньги можно было бы купить 16,7 м², то есть меньше любой из указанных квартир. Поэтому эти две цифры не могут описывать одну и ту же квартиру на одну и ту же дату.

Возможные причины — другая дата, другая отделка или другой продукт, например доля в квартире, а страницы не сообщают, какая именно. Это руководство не делает никаких выводов сверх сказанного. Чтобы понять, как в целом читается рынок Батуми, руководство по цене за квадратный метр в Батуми показывает, как начальная цена пересчитывается в ставку за квадратный метр и почему ставка, рассчитанная по начальной цене, носит ориентировочный характер.

Есть ещё одно сравнение, которое полезно для планирования, но не для оценки стоимости. Ставка, умноженная на площадь, не является прайс-листом, а отделка, этаж, вид и ориентация по сторонам света каждый по-своему сдвигают реальную цену. Покупателю, которому назвали номер квартиры, следует запросить цену именно этой квартиры и её площадь с указанием внутренней площади, а балкон или терраса должны быть показаны отдельно, поскольку страницы не сообщают, как измерен диапазон от 26 до 73 м².

Расположение проекта Avenue by Orbi Batumi: Аллея Героев, район Багратиони и варианты адреса

Английская и русская страницы Orbi помещают башню в районе Багратиони, на Аллее Героев. Korter указывает уличный адрес — проспект Жиули Шартава, 26 — и относит проект к району Джавахишвили и к Downtown, тогда как в тексте описания говорится об Аллее Героев (Alley of Heroes). Названия расходятся, как и карты, на которых они основаны, поэтому в таблице каждое из них приведено с указанием источника.

Из таблицы следуют три вывода. Во-первых, координаты на карте, которые Korter показывает для проекта, и координаты здания в OpenStreetMap совпадают до шестого знака после запятой, так что это одна и та же позиция, а не два независимых подтверждения; ни то ни другое не является геодезической съёмкой.

Во-вторых, OpenStreetMap относит к пригороду Джавахишвили сам проект, а стадион и супермаркет в нескольких сотнях метров — к Багратиони II, так что оба названия района встречаются в непосредственном окружении. В-третьих, нанесённая на карту пешеходная аллея Heroes’ Alley находится примерно в километре от метки, что согласуется с протяжённой аллеей, но не доказывает, что башня выходит на неё фасадом.

Сама Аллея Героев задокументирована государственным органом. Муниципальный фонд развития (Municipal Development Fund) при Министерстве регионального развития и инфраструктуры опубликовал сообщение о реабилитации Аллеи Героев имени Жиули Шартава, которую он описывает как аллею длиной 1 км, примыкающую к новому центральному стадиону города.

Работы включали замену подземных коммуникаций, систему орошения, покрытие из штампованного бетона, фонтаны, велопарковки, 2 118 декоративных светильников, около 12 000 растений и три металлических пешеходных моста, которые соединяют участки аллеи и, по словам Фонда, связывают бульвар с пляжем. Стоимость в сообщении указана как до GEL 35 млн из государственного бюджета.

Стадион — вторая достопримечательность. В статье Википедии о Batumi Arena, прежде называвшейся Adjarabet Arena, отмечены закладка 21 января 2018 г., открытие 27 октября 2020 г., вместимость 20 035 мест и клуб «Динамо Батуми» (Dinamo Batumi) в качестве домашнего.

В тексте описания проекта на Korter об открытии стадиона говорится в ближайшем будущем: это предложение в будущем времени на странице, остальные поля которой обновлялись в 2026 году. Покупателю стоит воспринимать это предложение как более старый текст и ориентироваться на даты из Википедии.

Расстояние до моря — ещё одна спорная цифра. Застройщик говорит о нескольких минутах пешком. В характеристиках Korter указано 1 200 м, а в тексте — пять минут от побережья. Чтобы проверить это, в руководстве измерено расстояние от общей метки до ближайшей вершины береговой линии OpenStreetMap в радиусе 4 км с помощью сервиса Overpass 9 ноября 2026 г.

Результат измерения — 1,44 км по прямой до точки, которая находится к северо-западу от башни (расчёт). При принятой скорости пешехода 5 км/ч это около 17 минут по прямой, а пешеходный маршрут длиннее. Скорость — допущение самого руководства, а не цифра из источника.

Ничто из сказанного выше не доказывает правоту или неправоту какого-либо из источников. Вершина береговой линии не является точкой доступа к пляжу, метка приблизительна, а на странице застройщика может быть принята другая опорная точка, например бульвар или мост над аллеей.

Вопрос к застройщику простой: каков пешеходный маршрут в метрах от входа в здание до ближайшего общественного доступа к пляжу и о каком именно доступе идёт речь. Такой же вопрос об адресе следует задать застройщику письменно, потому что выписка из реестра по земельному участку показывает кадастровый адрес, который используется в документах о продаже.

Расстояния, транспортная доступность и город вокруг башни

В таблице даны расстояния до ориентиров от метки, общей для Korter и OpenStreetMap. Они рассчитаны 9 ноября 2026 г.: прямая — это расстояние по дуге большого круга, а дорожное расстояние и минуты получены от общедоступного сервиса маршрутизации OSRM на данных OpenStreetMap, который исходит из свободного движения. Korter публикует несколько собственных расстояний; они приведены в последнем столбце для сравнения.

Цифры Korter по аэропорту и вокзалу близки к рассчитанным здесь расстояниям по прямой — 3,27 км и 5,25 км — и заметно меньше дорожных расстояний 5,58 км и 7,27 км. Его цифра по порту, 2,6 км, короче рассчитанных 3,43 км до полигона порта, нанесённого на OpenStreetMap, — возможно, она измерена до другой точки порта. Все эти цифры в целом следует считать лишь ориентировочными. Официальные источники по самим местам приведены ниже.

Официальный туристический гид Аджарии описывает Батумский бульвар как приморский парк длиной 7 км в исторической части города и национальный памятник садово-паркового искусства с 1987 года, заложенный в 1881 году. Тот же гид помещает площадь Европы на проспекте Мемеда Абашидзе, называя её также площадью Эра. Эти статьи подтверждают существование и описание мест, указанных в таблице, но ничего не говорят о самой башне.

Что касается авиасообщения, оператор «Объединённые аэропорты Грузии» (United Airports of Georgia) сообщает на странице аэропорта Батуми, что расширение терминала, завершённое в 2021 году, позволяет принимать до 1,2 млн пассажиров в год, а в 2024 году аэропорт обслужил 951 760 пассажиров, что сделало его третьим по загруженности в стране. Время трансфера до города на странице не указано.

Более широкий контекст — Аджария. Публикация о численности населения Национальной службы статистики Грузии (Geostat) насчитывает в Аджарии на 1 января 2026 г. 413,2 тыс. жителей, из которых 279,9 тыс. живут в городских поселениях, при 3 941,1 тыс. по стране: 10,5% от общенационального итога (расчёт).

В её публикации о въездном туризме сообщается о 6,9 млн визитов иностранных посетителей в 2025 году, из которых Тбилиси и Аджария приняли 3,8 млн и 2,7 млн визитов. Публикация описывает поездки в регион и ничего не говорит об отдельных зданиях.

О климате: заметка Visit Batumi о климате описывает влажный субтропический климат, среднегодовую температуру 14,5 °C, 7,1 °C в январе, 23,2 °C в августе и 2 560 мм осадков в год при редком снеге. Сильные дожди — обычная часть года, и покупатель, осматривающий квартиру в сухие месяцы, мог бы спросить застройщика о водоотведении на открытых террасах.

Официальный индекс цен охватывает меньше, чем рынок Батуми. Индекс цен на жилую недвижимость за третий квартал 2026 года от Geostat, датированный 23 октября 2026 г., охватывает только новое жильё в Тбилиси, поэтому официального индекса по Батуми нет. Местный ценовой контекст по побережью приведён на странице города Батуми и в руководстве по цене за квадратный метр в Батуми.

Что касается общественного транспорта, единственный источник в данных — Korter, который сообщает, что автобусные маршруты 7 и 16 идут по улицам Багратиони и Тбел-Абусеридзе. Подтвердить эти маршруты на странице оператора не удалось, поэтому они приписаны Korter и оставлены непроверенными.

Инфраструктура, управляющая компания и чек-лист для меблированной квартиры

Застройщик перечисляет восемь объектов инфраструктуры в одной строке и не указывает ни для одного из них размер, оператора, дату открытия или плату. Korter приводит другой набор. В таблице показаны оба.

Бассейн и спа встречаются только на Korter, поэтому в данных для этого объекта они не засчитаны как объекты инфраструктуры, названные застройщиком. Если бассейн важен покупателю, вопрос следует направить застройщику письменно, а ответ закрепить в документах о продаже.

Блок об управлении на странице застройщика перечисляет четыре услуги. Круглосуточное обслуживание охватывает уборку и обслуживание квартир и общих зон, охрану и безопасность. Пункт о юридической поддержке охватывает налоговые вопросы, отчётность и соблюдение нормативных требований. Управление арендаторами охватывает подбор арендаторов, заезд и выезд и связь с гостями. Сезонная работа охватывает работу с сезонным спросом.

Страница не называет компанию, её организационно-правовую форму, её вознаграждение и не говорит, обязан ли собственник пользоваться её услугами. Korter упоминает управление арендой для собственников, использующих квартиру как второй дом, а Realting сообщает, что собственник может сдавать квартиру самостоятельно или через управляющую компанию.

Это описания услуг, а не условия договора, и сами по себе они не заменяют его положений. Для покупателя, который будет сдавать квартиру в аренду, правила посуточной аренды в Грузии изложены в руководстве по краткосрочной аренде в Батуми, а налоговое положение — в разделе 8. Это руководство не называет никаких цифр по арендной плате или заполняемости, потому что ни один источник не публикует для этого здания датированную цифру, полученную по методике.

Поскольку застройщик утверждает, что все квартиры меблированы и оборудованы, состав этого мебельного комплекта входит в то, что покупается. Korter говорит и о вариантах с чёрным каркасом, так что отделку квартиры необходимо зафиксировать письменно. Чек-лист ниже предназначен для дня выбора квартиры и повторно для дня передачи.

1. Уровень отделки для конкретной квартиры по названию: чёрный каркас, меблированная или с ремонтом и техникой — как Korter перечисляет варианты.
2. Опись по комнатам с указанием марки, модели и количества мебели, кухонных модулей, техники, освещения, штор, кондиционирования и сантехники.
3. Входит ли инвентарь в цену или указан отдельной позицией и как это разделение отражено в договоре и в счёте.
4. Внутренняя площадь и площадь балкона или террасы, указанные отдельно, для конкретной квартиры.
5. Спецификация окон и остекления, поскольку Korter упоминает закалённое стекло с энергосберегающими вариантами, и противопожарное оборудование в квартире, которое Korter описывает как датчики дыма и температуры и спринклеры.
6. Кто обеспечивает подключение электричества, воды и интернета при передаче и с какой даты коммунальные платежи ложатся на собственника.
7. Гарантийный срок и порядок предъявления претензий по дефектам отделки и мебели, а также контакт для них.
8. Подписанный акт передачи с приложенной описью и фотофиксацией в тот же день, чтобы последующие споры о состоянии можно было разрешить по ним.

Покупка в Грузии вкратце: реестр, предварительная регистрация и сборы

Застройщик не публикует для проекта порядок покупки, поэтому последовательность ниже построена на грузинском законодательстве и страницах реестра со сборами; в тех местах, где детали определяют документы о продаже, это оговорено. Согласно статье 183 Гражданского кодекса, недвижимая вещь приобретается письменной сделкой с последующей регистрацией права собственности приобретателя в Публичном реестре. Следовательно, право собственности возникает с регистрации, а не с оплаты.

Недостроенная башня порождает вопрос о сроках. Закон о Публичном реестре в статье 12 допускает предварительную регистрацию права на недвижимость на основании соглашения сторон и устанавливает, что предварительная регистрация исключает регистрацию любого другого права на эту собственность, если стороны не договорились об ином.

Использует ли продавец квартиры в этой башне предварительную регистрацию — это условие его договора купли-продажи, и ни одна из трёх страниц этого не сообщает.

Национальное агентство публичного реестра (NAPR) публикует свои сборы на странице сборов. Регистрация изменения права на недвижимость стоит GEL 150 при сроке четыре рабочих дня, GEL 270 при сроке один рабочий день и GEL 350 в день подачи.

По курсу NBG 2,5949 лари за доллар это около USD 58, USD 104 и USD 135 (расчёт). Выписка из реестра стоит GEL 20 при сроке один рабочий день, GEL 13 онлайн, с доплатой GEL 26 за английскую версию, — согласно странице информационных услуг.

Покупатель, который не может присутствовать лично, может воспользоваться сервисом смарт-контракта агентства, который регистрирует права на недвижимость онлайн через заранее назначенную виртуальную встречу, либо доверенностью.

Иностранные документы, как правило, нуждаются в апостиле, а таблица статуса Гаагской конференции показывает Грузию участником Апостильной конвенции с 14 мая 2007 г. Руководства по покупке из-за рубежа и порядку покупки недвижимости в Грузии описывают последовательность оформления документов, а руководство по off-plan в Батуми объясняет покупки до завершения строительства.

Нотариальные сборы, услуги перевода и юристов не входят в тариф реестра и зависят от исполнителя, поэтому цифры для них здесь не приводятся. Право собственности на квартиру также отделено от единственной категории земли, которую закон ограничивает: Органический закон о праве собственности на сельскохозяйственную землю перечисляет, кто может владеть сельскохозяйственной землёй, а квартира сельскохозяйственной землёй не является. Общее положение изложено в материале о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии.

Налоги, вид на жительство и финансирование для иностранного покупателя

Правила ниже относятся к собственнику — физическому лицу, который владеет квартирой в этой башне. Они взяты из английского текста Налогового кодекса Грузии на matsne.gov.ge, прочитанного 9 ноября 2026 г., а личные обстоятельства собственника меняют результат.

Налог на имущество изменился 30 сентября 2026 г. Закон № 1874 от этой даты, отражённый в тексте Налогового кодекса, устанавливает ставку для облагаемого имущества физического лица, кроме земли, не менее 0,8% и не более 1% рыночной стоимости на конец предыдущего года (статья 202(5)).

Статья 206(1)(a) освобождает такое имущество от налога, если доход семьи за год, предшествовавший текущему календарному году, не превысил GEL 100 000. Налоговый и правовой обзор EY по Грузии за июль–сентябрь 2026 года сообщает об этой же поправке, указывает, что прежний порог освобождения составлял GEL 40 000, и что поправка вступила в силу с момента опубликования. Старые руководства содержат прежние диапазоны и устарели.

Декларация подаётся до 1 ноября, а налог уплачивается до 15 ноября календарного года согласно статье 205; Служба доходов Грузии (Revenue Service) ведёт страницу о налоге на имущество для физических лиц.

Лишь для иллюстрации, принимая арифметику по ставке Korter из раздела 3 за замену рыночной стоимости: квартира в 26 м² стоимостью GEL 121 441 облагалась бы налогом от GEL 972 до GEL 1 214 в год при доходе выше порога, а квартира в 73 м² стоимостью GEL 340 970 — от GEL 2 728 до GEL 3 410 (расчёт по ставкам 0,8% и 1%). Это не налоговые счета к уплате: используется рыночная стоимость по оценке органа, а цена не является рыночной стоимостью. Порядок подачи описан в руководстве по налогу на имущество.

Аренда и продажа регулируются собственными правилами. Статья 81(2) облагает доход физического лица от аренды жилья без вычетов по ставке 5%, а общая ставка по статье 81(1) составляет 20%. Статья 81(3) облагает по ставке 5% излишек от предоставления жилой квартиры, а статья 82(1)(f.a) освобождает излишек от продажи квартиры с земельным участком, которой владели более двух лет.

Статья 6 Кодекса относит подоходный налог, налог на прибыль, НДС, акцизы и импортную пошлину к национальным налогам, а налог на имущество называет местным налогом, поэтому отдельного налога на сам акт покупки в ней нет; государственным платежом за покупку является регистрационный сбор из раздела 7.

О виде на жительство: Агентство развития государственных услуг (SDA) описывает краткосрочный вид на жительство для иностранца, владеющего правом собственности на несельскохозяйственную недвижимость с рыночной стоимостью свыше USD 150 000 в эквиваленте в лари, определённой сертифицированным оценщиком, и инвестиционный вид на жительство для недвижимости стоимостью свыше USD 300 000.

Если применить это условие к сторонним цифрам, получается следующее: наибольшая квартира по ставке Korter, USD 131 400, и цена Realting ниже USD 150 000 (расчёт), а меньшая цена сама по себе до этой суммы не доходит. Проверяется рыночная стоимость по оценке оценщика, а не цена по договору; процесс описан в руководстве по виду на жительство.

О финансировании: застройщик не публикует ипотечных условий, а Korter упоминает рассрочку и ипотеку TBC Bank без условий. На странице о PTI и LTV Национального банка Грузии установлен предельный показатель отношения кредита к стоимости (LTV) 90% для кредитов в лари и 70% для кредитов в иностранной валюте, а также предельные показатели отношения платежа к доходу (PTI), зависящие от чистого месячного дохода. Кредитование нерезидента — собственная политика каждого банка, как объясняет руководство по ипотеке.

Что запросить в письменном виде до бронирования квартиры

Поскольку на странице застройщика не указаны цена, общее число квартир, дата передачи объекта и график платежей, самый полезный шаг перед бронированием — превратить каждый пробел в письменный запрос. Список ниже — обычный набор пунктов в том порядке, в каком идёт покупка.

1. Прайс-лист с номерами квартир, этажами, внутренними площадями, видами и отделкой, с датой, чтобы ставку Korter и цифру Realting можно было сравнить с реальной ценой.
2. Дата передачи объекта, записанная в договоре как календарная дата, и положение договора на случай, если передача в эту дату не состоится.
3. Полное юридическое название и регистрационные данные организации, которая подписывает договор и получает платежи, а также владелец земельного участка.
4. Разрешение на строительство и выписка из реестра по земельному участку, чтобы адрес и кадастровый код совпадали с документами о продаже.
5. График платежей с датами и суммами и сведения о том, поступают ли деньги на эскроу-счёт или платёжный счёт, на чьё имя и что защищает взносы, уплаченные до регистрации.
6. Предварительно ли зарегистрировано право в Публичном реестре по статье 12 Закона о Публичном реестре и когда.
7. Опись отделки, мебели и техники для конкретной квартиры и сведения о том, входит ли она в цену.
8. Что содержит договор об управлении: название компании, услуги, вознаграждение, срок, обязателен ли он и что собственник вправе делать самостоятельно.
9. График сервисных сборов за общие зоны и объекты инфраструктуры и сведения о том, кто владеет торговым центром, фитнес-центром, террасами и парковкой и кто ими управляет.
10. Сверка адреса и названия района, числа этажей (32 или 34) и расстояния до моря по собственным документам застройщика.
11. Зарегистрировано ли здание как жилые квартиры или как апарт-отель, поскольку Realting использует второе описание.
12. Как оформляется продажа для покупателя за рубежом: подписание через смарт-контракт или по доверенности и язык документов.

Застройщик, который отвечает на все эти пункты одним сообщением, делает покупку простой для проверки. Если ответа нет, этот пункт остаётся открытым, пока соответствующее положение не попадёт в договор. Ни один из трёх источников сегодня не публикует этих ответов, и это руководство сами ответы не подставляет и не восполняет.

Как Avenue by Orbi Batumi соотносится с другими проектами Orbi

В таблице перечислены шесть проектов Orbi Group, у которых есть страницы объектов на этом сайте, и то, что публикуют источники по каждому. Цифры принадлежат застройщику или, где это отмечено, третьей стороне с указанием её даты. Avenue by Orbi Batumi — один из них. Проекты различаются по типу, от большого комплекса в Батуми до башни в Тбилиси и торгового подиума, и таблица ни один из них не ранжирует.

Строки таблицы показывают, насколько по-разному источники охватывают каждый из этих проектов. Собственные страницы застройщика указывают цену только в одной статье — по Orbi Millennium. Остальные цены взяты с Korter, geoln, от брокеров или перепродавцов, как отмечено, и ни один источник не указывает цену для Orbi City Mall. Сроки передачи объектов даны так, как их публикует каждый источник, а где Orbi их не указывает, таблица так и говорит. На странице страны Грузия перечислены все проекты сайта по городам и застройщикам.

Orbi Group (застройщик)

Застройщик — Orbi Group, которая на своей странице «О компании» представляется как девелопер недвижимости в Грузии и Европе, специализирующийся на инвестиционных объектах, сообщает, что завершила десятки проектов, и сообщает, что для управления квартирами и эксплуатации комплексов работает с признанными на международном уровне брендами, не называя ни одного.

На странице также указаны числа лет, офисов, сотрудников и наград, которые это руководство не повторяет, потому что собственные страницы застройщика приводят две разные цифры по построенной площади и не дают ни метода, ни органа, стоящего за остальными.

Сторонние источники датируют компанию иначе, чем её собственный текст. Страница застройщика на Korter сообщает, что Orbi строит с 1998 года, и на 9 ноября 2026 г. показывает 7 текущих и 14 завершённых проектов, тогда как другие порталы приводят иные годы основания и иные числа. Число лет на странице «О компании» согласуется примерно с 1998 годом, а более старая страница на сайте говорит о 26 годах опыта.

В разделе контактов застройщика перечислены офисы в Тбилиси и Батуми в Грузии, а также в Германии, Польше, Казахстане, Турции, Азербайджане и России. Ни одна из страниц, прочитанных для этого руководства, не называет основателя или владельца либо юридическое лицо, которое подписывает договоры продажи для Avenue By Orbi. Название и регистрационные данные этого лица входят в перечень запросов из раздела 9, и их можно проверить в грузинском реестре компаний, который ведёт Национальное агентство публичного реестра.

Часто задаваемые вопросы

Что такое Avenue by Orbi Batumi?

Avenue by Orbi Batumi — 32-этажная жилая башня в Батуми, которую застройщик Orbi Group размещает на Аллее Героев в районе Багратиони. По данным его страницы, квартиры расположены на этажах с 5-го по 32-й, площадью от 26 до 73 м², и все описаны как отделанные, меблированные и оборудованные. В перечень инфраструктуры входят рестораны и кафе, торговый центр, фитнес-центр, парковка, открытые террасы и лаунж-бары. Застройщик не указывает ни цену, ни общее число квартир, ни дату передачи объекта по проекту.

Где именно находится Avenue by Orbi Batumi?

Застройщик указывает район Багратиони, Аллею Героев, без номера дома. Korter называет проспект Жиули Шартава, 26, и относит проект к району Джавахишвили. OpenStreetMap показывает по этому адресу строящееся здание и обозначает окружающие пригороды как Джавахишвили и Багратиони II. Нанесённая на карту аллея Heroes’ Alley находится примерно в 1,07 км от общей метки по прямой (расчёт). Выписка из реестра по земельному участку даёт адрес, используемый в документах о продаже.

От какой цены начинается Avenue by Orbi Batumi?

Застройщик цену не указывает. Korter публикует ставку от USD 1 800 за м², что составляет USD 46 800 для наименьшей из указанных квартир в 26 м² и USD 131 400 для наибольшей в 73 м² (расчёт). Realting публикует цену от USD 30 000 на странице с датой 03/11/2025. Эти две цифры не могут описывать одну и ту же квартиру на одну и ту же дату, как показывает арифметика в разделе 3, поэтому ориентиром служит письменный прайс-лист на конкретную квартиру.

Когда Avenue by Orbi Batumi будет передан покупателям?

Страница застройщика не указывает дату передачи объекта. Korter сообщает, что один дом строится, а ближайшая сдача — в 4-м квартале 2026 г., и показывает фотографии стройки, обновлённые в октябре 2026 г. Realting указывает год постройки 2024 без статуса. Дату, обязывающую застройщика, фиксирует только договор, поэтому до любого платежа следует прочитать календарную дату и положение на случай задержки передачи.

Квартиры меблированы?

Застройщик сообщает, что каждая квартира отделана, меблирована и оборудована. Korter перечисляет варианты с чёрным каркасом и полностью меблированные, а в его тексте упомянуты ремонт и бытовая техника. Таким образом, источники расходятся в том, меблирована ли каждая квартира. Покупателю следует запросить уровень отделки конкретной квартиры и опись по комнатам, приложенную к договору, а затем сверить её с актом передачи.

Как далеко до моря?

Застройщик говорит о нескольких минутах пешком. В характеристиках Korter указано 1 200 м, а в описании — пять минут от побережья. Расчёт от общей метки на карте до ближайшей вершины береговой линии OpenStreetMap даёт 1,44 км по прямой, на северо-запад. При принятых 5 км/ч это около 17 минут по прямой, а маршрут длиннее. Застройщик может назвать пешеходный маршрут до ближайшего общественного доступа к пляжу.

Есть ли в здании бассейн?

Бассейн и спа указывает только Korter. В перечне застройщика — рестораны и кафе, детские площадки, торговый центр, фитнес-центр, парковка, открытые террасы, лаунж-бары и зелёные зоны, без бассейна. Поскольку источники расходятся, бассейн не засчитан в этом объекте как инфраструктура, названная застройщиком. Покупателю, которому он нужен, следует попросить застройщика подтвердить его письменно и в документах о продаже.

Может ли иностранец купить квартиру в Батуми и зарегистрировать её?

Гражданское право Грузии требует письменной сделки и регистрации права собственности приобретателя в Публичном реестре и не проводит различий по паспорту для квартиры. Земельный закон ограничивает сельскохозяйственную землю, а квартира ею не является. NAPR указывает GEL 150, 270 или 350 за регистрацию в течение четырёх рабочих дней, одного рабочего дня или в тот же день. Услуги нотариуса и юриста оплачиваются отдельно.

Даст ли квартира в башне право на вид на жительство?

Законодательство Грузии предоставляет краткосрочный вид на жительство иностранцу, владеющему правом собственности на несельскохозяйственную недвижимость с рыночной стоимостью по оценке оценщика свыше USD 150 000 в эквиваленте. По ставке Korter наибольшая из указанных квартир стоит USD 131 400 (расчёт), что ниже этой суммы, а цена Realting ещё ниже. Оценка принадлежит оценщику, а не совпадает с ценой по договору, поэтому ориентирами служат руководство по виду на жительство и Агентство.

С какими налогами может столкнуться иностранный собственник?

С 30 сентября 2026 г. Налоговый кодекс устанавливает налог на облагаемое имущество физического лица, кроме земли, в размере от 0,8% до 1% рыночной стоимости, с освобождением, если доход семьи за предыдущий год не превысил GEL 100 000. Доход от аренды жилья облагается по ставке 5% без вычетов, а в остальных случаях 20%. Излишек от продажи облагается по ставке 5% и освобождается от налога для квартиры, которой владели более двух лет.

Источники и дата последней проверки

Дата проверки: 9 ноября 2026 г. Источники:

• Orbi Group: страница проекта Avenue By Orbi, английская версия
• Orbi Group: страница проекта Avenue By Orbi, русская версия
• Orbi Group: страница «О компании»
• Korter: Avenue by Orbi, Батуми
• Korter: страница застройщика Orbi Group
• Realting: апарт-отель Avenue by Orbi
• Гражданский кодекс Грузии, статья 183 (matsne.gov.ge)
• Налоговый кодекс Грузии, английский текст (matsne.gov.ge)
• Закон Грузии о Публичном реестре, статья 12 (matsne.gov.ge)
• Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства (matsne.gov.ge)
• Органический закон о праве собственности на сельскохозяйственную землю (matsne.gov.ge)
• NAPR: сборы и сроки регистрации недвижимости
• NAPR: сборы за информационные услуги
• NAPR: служба регистрации по смарт-контракту
• Агентство развития государственных услуг: виды на жительство
• Служба доходов Грузии: налог на имущество
• EY Georgia Tax and Law Brief, июль–сентябрь 2026 года
• Национальный банк Грузии: официальные обменные курсы (USD 1 = GEL 2,5949 на 9 ноября 2026 г.)
• Национальный банк Грузии: требования PTI и LTV
• Geostat: численность населения на 1 января 2026 г.
• Geostat: статистика въездного туризма за 2025 год
• Geostat: индекс цен на жилую недвижимость, III квартал 2026 года
• Гаагская конференция по международному частному праву: таблица статуса Апостильной конвенции
• Visit Ajara: Батумский бульвар
• Visit Ajara: фонтан на площади Европы
• Visit Batumi: климат и погода в Аджарии
• Объединённые аэропорты Грузии: аэропорт Батуми
• Википедия: Batumi Arena (Adjarabet Arena)
• Муниципальный фонд развития Грузии: реабилитация Аллеи Героев, Батуми
• OpenStreetMap Nominatim (адреса и координаты ориентиров)
• OpenStreetMap: авторские права и лицензия на данные (данные о береговой линии через Overpass)
• Project OSRM: сервис маршрутизации, использованный для дорожных расстояний

Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.