Themis Center Famagusta: гид по зданию смешанного типа (2026)

Themis Center Famagusta — проект, который строительная компания Северного Кипра NorthernLAND относит к завершённым; на карте его точка находится в центре Фамагусты (Gazimağusa). Это руководство по проекту Themis Center Famagusta излагает то, что публикует застройщик, — а он не публикует ни цену, ни срок передачи, ни число объектов, ни площадь, ни категорию титула, — и добавляет материалы с указанием источников о городе, порядке покупки и проверках для здания смешанного назначения.

Нормы приведены по состоянию на 25 октября 2026 г.; несколько из них зависят от указа, срок действия которого истекает около 5 ноября 2026 г., если парламент его не примет.

Обзор проекта Themis Center Famagusta

На английской странице проекта на northernland.com размещены название «Апартаменты Themis Center на продажу на Северном Кипре», однострочное описание современных апартаментов в центре Фамагусты, карта и три фотографии. На странице проектов застройщика, которая относит проект к завершённым, он описан иначе: как проект смешанного назначения с коммерческими и жилыми возможностями в центральном расположении. Одно описание говорит только об апартаментах, другое — о двух видах помещений. Это руководство сохраняет оба утверждения и не выбирает между ними.

Всё остальное на странице — общий текст. Общий абзац об удовлетворённости клиентов и сдаче объектов «по плану» присутствует на большинстве страниц проектов NorthernLAND, поэтому о данном здании он ничего конкретного не сообщает и здесь как факт не повторяется. В таблице ниже зафиксировано то, что страницы показывали 25 октября 2026 г. Если в ячейке указано «не опубликовано», это означает, что на страницах застройщика на английском, польском, турецком и русском языках для этого пункта нет ни одной цифры.

«Завершён» — собственная классификация застройщика. На странице не сказано, когда здание было достроено, существует ли сертификат окончательного одобрения, остаются ли объекты у застройщика и сколько их вообще предназначалось для продажи. Для завершённого проекта очевидное прочтение таково: наличие объектов и цены не опубликованы, а получить объекты, возможно, удастся лишь на вторичном рынке. Поэтому в первую очередь нужно установить личность продавца и состояние титула, а не искать прайс-лист застройщика.

Остальные разделы построены вокруг вопросов, которые возникают из-за этих пробелов. В разделе 2 перечислены утверждения об объектах и то, что следует запросить в письменной форме. В разделе 3 точка на карте помещена в контекст Фамагусты. Раздел 4 посвящён зданию, в котором могут быть и магазины, и квартиры. В разделах 5 и 6 рассматриваются порядок покупки и риски, а в разделе 7 сравниваются другие проекты NorthernLAND на этом сайте.

Типы объектов, обозначения планировок и неопубликованные площади

Застройщик не публикует по этому проекту ни карточек объектов, ни числа спален, ни обозначений планировок вроде 1+1 или 2+1. Единственным свидетельством о типах объектов служит краткий описательный текст в заголовках страниц и в их мета-описаниях, а также рекламная строка на странице проектов. В таблице эти утверждения расположены рядом друг с другом, чтобы различия между ними были хорошо видны.

Утверждение о типах объектов	Где оно встречается	Что в нём сказано	Указывает ли площадь или число?
Английские заголовок и описание	Страница проекта	Современные апартаменты на продажу в центре Фамагусты	Нет
Рекламная строка страницы проектов	Английская страница проектов	Проект смешанного назначения с коммерческими и жилыми возможностями в центральном расположении	Нет
Польское описание	Польская страница проекта	Современные апартаменты в центре Фамагусты	Нет
Турецкие заголовок и описание	Турецкая страница проекта	Квартира (daire) на продажу в Gazimağusa; комфортная жизнь	Нет
Русское описание	Русская страница проекта	Современные резиденции в центральной части Северного Кипра; город не назван	Нет
Фотография 1	Набор изображений, главное изображение	Изогнутый кремовый фасад здания с арочными окнами на фоне синего неба	Нет
Фотографии 2 и 3	Набор изображений	Закруглённый угол с классическими обрамлениями окон; фасад с пилястрами и карнизом, снятый снизу	Нет
Планировки	Отсутствуют	Не опубликованы	Нет

Отсюда следуют три вывода. Во-первых, слово «коммерческий» встречается только на странице проектов, поэтому существование магазинов или офисов опирается на одну строку рекламного текста. Во-вторых, описания апартаментов носят общий характер и подошли бы почти любому зданию. В-третьих, ни одно из утверждений не позволяет вычислить какое бы то ни было соотношение: нет ни данных о числе квартир, ни данных о числе магазинов, ни сведений о доле здания, отведённой под каждый из этих видов.

Это важно, потому что площадь — не косметическая деталь в нормах ТРСК (Турецкая Республика Северного Кипра). По регламенту НДС, обновлённому 7 октября 2026 г., жильё с закрытой площадью до 300 м² относится к графику 5%, а жильё площадью 300 м² и более — к графику 10%, как это изложено в документе Налогового департамента. Покупатель, который не знает закрытой площади объекта, не может определить, какой из этих графиков к нему относится.

Площадь также определяет ежегодный налог на недвижимость, который график 2025 г. устанавливает за квадратный метр жилья, а для бассейна — отдельную ставку. График 2025 г. — последний из найденных, графика на 2026 г. обнаружено не было, поэтому действующая ставка не приводится.

Застройщик также не сообщает, будет ли любая площадь, которую он когда-нибудь укажет, брутто или нетто и учитываются ли балконы и террасы. Для объекта, который перепродаётся, сравнивать нужно именно эти два числа: площадь по титулу кондоминиума и площадь, измеренную на месте. Статистический институт оценивает стоимость строительства многоквартирного дома в 43 408 TL за м² в 2025 г. согласно своему бюллетеню 2025 г.; это стоимость, используемая в статистике, а не рыночная цена, и принимать её за рыночную не следует.

Поскольку ничего не опубликовано, сведения нужно запрашивать. Письменный запрос должен охватывать как минимум следующие пункты, а ответы следует сверять с записью Земельного реестра (Land Registry), а не принимать лишь со слов продавца.

1. Перечень всех помещений в здании с указанием номера, этажа, назначения (квартира, магазин, офис или другое) и площади нетто и брутто, которая записана в титуле.
2. Документы о сервитуте кондоминиума или титуле кондоминиума на здание и на конкретное предлагаемое помещение.
3. Планировки именно того объекта, о котором идёт речь, включая площади балконов или террас и любое парковочное место или кладовую, продаваемые вместе с ним.
4. Доля общего имущества, приходящаяся на помещение, и способ, которым эксплуатационные расходы делятся между владельцами коммерческих и жилых помещений.
5. Какие помещения ещё не проданы и является ли продавцом рассматриваемого объекта сам застройщик или иной собственник.
6. Год, в котором здание получило сертификат окончательного одобрения (nihai tasvip), и копия этого сертификата.
7. Регламент управления, отчёты по сервисным сборам за последние два года и любые задолженности, зарегистрированные по помещению.
8. Письменное подтверждение разрешённого использования помещения и любых ограничений на вывески, часы работы или сдачу в аренду.

Расположение проекта Themis Center Famagusta: центральная точка на карте, Старый город и расстояния

На английской, польской и турецкой страницах застройщика названа Фамагуста (Gazimağusa); на русской странице город не назван. На встроенной карте стоит метка с улицей İlker Karter Cd и почтовым индексом 99450. Ни номер участка, ни название квартала, ни граница по съёмке не опубликованы.

Поэтому в этом руководстве расстояния отсчитываются от точки на карте — 35,11789 с. ш., 33,94391 в. д., — которая является центром встроенного вида карты, а не съёмочной точкой. Расстояния по прямой рассчитаны от этой точки до опорных точек, использованных для Фамагусты в исследовании, на котором основано руководство; дорожные расстояния получены из общедоступной службы маршрутизации OSRM с запросом от 25 октября 2026 г. и носят лишь ориентировочный характер.

Точка находится в 0,8 км по прямой (0,79 км, расчёт) от опорной точки Старого города (Walled City), использованной здесь для всех расстояний, — площади Намык Кемаль (Namık Kemal Square), и в 0,8 км от точки мечети Лала Мустафа-паши. В рассказе муниципалитета о городе историческим центром названа обнесённая стенами часть Suriçi, а рост после превращения университета в государственное учреждение в 1986 г. направился на север и северо-восток — в Sakarya, Karakol, Baykal и Tuzla.

Расположение точки так близко к стенам поэтому лучше соответствует слову застройщика «центр» в историческом смысле, чем соответствовало бы северному кварталу, хотя страница не называет квартал, а OpenStreetMap присваивает названия кварталов непоследовательно.

В Старом городе находятся лузиньянские стены 14 века, перестроенные венецианцами, а замок Отелло расположен в 1,1 км от точки (расчётное значение). Свободный порт Фамагусты — крупнейший порт ТРСК и единственный свободный порт по данным муниципалитета — находится в 1,7 км по прямой и в 3,2 км по дороге. В Статистическом ежегоднике за 2023 г. зафиксировано 107 заходов судов, выгружено 421 398 тонн и погружено 413 344 тонны. Тяжёлые автомобили на подъездных дорогах — вопрос, который следует оценивать на месте, своими глазами.

Закрытая территория Вароши (Kapalı Maraş) к югу от Старого города находится в 3,1 км по прямой от точки (измерено до опорной точки OpenStreetMap, использованной здесь) и в 5,5 км по дороге. Эта точка не является границей закрытой территории, поэтому расстояние до самого её края может оказаться меньше.

В докладе Генерального секретаря S/2026/550 от 6 июля 2026 г. отмечено, что по призыву Совета Безопасности отменить шаги, предпринятые с октября 2020 г., никаких действий не предпринято, а в отношении 3,5% территории, объявленных в июле 2021 г. выведенными из военного статуса, существенных изменений нет. На странице Themis Center Вароша не упоминается, и это руководство не делает никаких утверждений о титуле там.

По населению: перепись 2011 г. насчитала 40 920 жителей в муниципалитете Фамагусты (последний полный подсчёт), а прогноз Государственной плановой организации, который приводит муниципалитет, составляет 55 868 на 2020 г. Муниципалитет добавляет, что более 20 000 студентов и сотрудников университета проживают в городе большую часть года. Набор в Восточно-Средиземноморский университет составил 15 729 в 2024–25 учебном году по данным ежегодника, что на 5,5% ниже 16 640 в 2021–22 учебном году (расчёт: 911 / 16 640).

Что касается здравоохранения, Государственная больница на шоссе Саламис имеет около 160 коек и является второй по величине государственной больницей ТРСК. Расстояние от точки по прямой составляет 5,5 км.

Аэропорт Эрджан находится в 40,2 км по прямой и примерно в 56 км по дороге. Аэропорт Ларнаки лежит в 40,4 км по прямой; дорожное расстояние не приводится, потому что оно зависит от используемого пункта пересечения и от того, кому разрешено им пользоваться. Управление автомобильных дорог называет дорогу Никосия — Фамагуста самой загруженной на Северном Кипре: среднесуточный трафик достигает 40 000 автомобилей.

Климатические данные взяты из ближайшего официального ряда наблюдений — станции Республики Кипр в Паралимни, в 6,6 км от точки (расчётное значение). Данные ВМО за 2002–2011 гг. дают среднюю суточную максимальную температуру 15,9 °C в январе и 33,3 °C в августе, годовое количество осадков 331,1 мм (сумма средних месячных значений), из них 97,3 мм в январе и ни одного в июле. Это не станция, расположенная в Фамагусте. Больше сведений о регионе и правовой базе содержат страницы этого сайта о Фамагусте и Северном Кипре.

Themis Center Famagusta как здание смешанного назначения: коммерческие и жилые помещения под одной крышей

Здание, в котором есть и магазины или офисы, и квартиры, — это покупка не одного вида. Два описания проекта, данные застройщиком, оставляют открытым вопрос, какое из них верно, поэтому в этом разделе последовательно изложены вопросы, которые применялись бы, если коммерческая часть существует, исключительно на основе того, что устанавливают прочитанные для этого руководства источники, и указано, где они ничего не устанавливают.

Первый вопрос — что записано в титуле. Правила покупки иностранцами по Закону 52/2008 требуют наличия титула кондоминиума (kat mülkiyeti) или сервитута кондоминиума (kat irtifakı) на объект до подачи заявления на разрешение. Продажа без него является правонарушением, наказываемым штрафом до 500-кратного размера брутто-минимальной месячной заработной платы, что при минимальной зарплате июля 2026 г. в размере 70 893 TL (Налоговый департамент) составляет 35 446 500 TL (расчётное значение).

В источниках, прочитанных для этого руководства, не описано, как реестр фиксирует назначение помещения, поэтому назначение, указанное в титуле, нужно прочитать, а не предполагать.

Второй вопрос — укладывается ли коммерческое помещение в пределы покупки. По состоянию на 25 октября 2026 г. Указ-закон (Decree-Law) 89/2026 (Resmi Gazete (официальный вестник) № 147 от 7 августа 2026 г.) перечисляет землю, апартаменты, отдельно стоящий дом на участке и виллы в проектах массовой застройки.

Магазины и офисы в нём не упоминаются. Источники, прочитанные для этого руководства, не говорят, учитывается ли коммерческое помещение в пределе по апартаментам и требуется ли для него другое разрешение. Это вопрос к юристу и в Отдел недвижимости Министерства внутренних дел, чей перечень документов охватывает заявления в отношении апартаментов, домов и земли.

У корпоративного пути свои правила. Компания, в которой есть хотя бы один иностранный акционер, считается иностранным юридическим лицом и нуждается в разрешении Совета министров ТРСК и положительной проверке безопасности. Указ устанавливает минимум 10 000 000 EUR для «инвестиционных» покупок в сфере туризма, образования, здравоохранения, промышленности, сельского хозяйства или технологий, исключая жильё, строящееся для продажи, тогда как сводный текст 39/2024 по-прежнему называет 20 000 000 EUR. Является ли инвестиционной покупкой один магазин, приобретённый через компанию, в источниках, прочитанных для этого руководства, не установлено.

Налоги — третий вопрос. Регламент по НДС от 7 октября 2026 г. указывает 5% для жилья с закрытой площадью до 300 м², 10% — от 300 м² и 0% для аренды недвижимого имущества, а 16% — как общую ставку для прочих поставок. Источники, прочитанные для этого руководства, не говорят, какой график применяется к продаже магазина и облагается ли перепродажа НДС; агентства утверждают, что нет, но это не проверено.

Сборы Земельного реестра согласно Resmi Gazete № 197 от 7 октября 2026 г. составляют 4%, 5,5% и 6% в зависимости от числа объектов недвижимости, которыми владеет иностранный покупатель, и действуют по 5 января 2027 г. включительно. Считается ли коммерческое помещение объектом для этого подсчёта, не указано.

При последующей перепродаже Закон о подоходном налоге считает доходом 20% от большей из величин — оценочной стоимости и цены, освобождает 30% этого дохода и удерживает 20% с остатка, то есть эффективно 2,8% от стоимости (20% × 70% × 20%, расчёт). Продавец, который продаёт более трёх объектов в календарный год или более пяти за три года, рассматривается как торговец и облагается на иной основе — этот критерий скорее коснётся владельца нескольких магазинных помещений, чем одной квартиры.

Аренда различается по назначению. Десять процентов валовой арендной платы удерживается как окончательный налог для физических лиц независимо от того, сдаётся ли помещение с мебелью или без, а аренда недвижимого имущества облагается НДС по ставке 0%. Закон о домах для отдыха охватывает туристическую аренду сроком до 60 дней в объекте, построенном как жильё, с регистрацией до приезда первого гостя, поэтому это путь для квартиры, а не для магазина. Более широкий обзор содержится в статье этого сайта об аренде через Airbnb.

Четвёртый вопрос — как управляется общее здание. В блоке со смешанным использованием сервисный сбор должен покрывать лифты, лестницы, фасад, охрану и, возможно, парковку, а владельцы магазинов могут нести иную долю, чем владельцы квартир. Страница ничего об этом не публикует, поэтому единственными свидетельствами остаются регламент управления и отчёты, которые предоставляются отдельно.

Пока не уплачены все налоги и сборы по передаче права, местные органы не вправе подключать воду, а электроэнергетическое ведомство — давать подключение, поэтому статус коммунальных услуг служит проверкой прошлых действий продавца.

Наконец, качество строительства. Палата инженеров и архитекторов турок-киприотов заявила в 2023 г., что конструкциям нужны статические расчёты по сейсмическому регламенту и что при согласовании проекта проверяется соответствие сейсмическим нормам (Yenidüzen, вторичный источник). Статистический институт учитывает только здания, имеющие сертификат окончательного одобрения, как поясняется в бюллетене 2025 г.. Три фотографии показывают только фасад и не дают сведений об общих зонах или коммерческом фронте.

Вопрос для помещения смешанного назначения	Почему это важно	Где это можно проверить
Назначение, записанное в титуле	Определяет, является ли помещение жильём, коммерческим или иным	Поисковая справка Земельного реестра, окружной офис Gazimağusa (объявление Земельного реестра)
Титул или сервитут кондоминиума	Требуется до подачи заявления иностранного покупателя на разрешение	Закон 52/2008, ст. 8(2); указ
Соответствие количественным пределам	Указ перечисляет апартаменты, дома и виллы; магазины не упоминаются	В источниках, прочитанных для этого руководства, не установлено; запросить в Отделе недвижимости письменно
График НДС	5% и 10% применяются к жилью по закрытой площади; магазины не затронуты	Регламент по НДС от 7 октября 2026 г.; Налоговый департамент — по магазинам
Подсчёт сборов Земельного реестра	4%, 5,5% или 6% по числу объектов, действует по 5 января 2027 г.	Resmi Gazete № 197
Распределение сервисного сбора	Магазины и квартиры могут делить расходы по-разному	Регламент управления и отчёты от продавца
Режим аренды	Правила домов для отдыха охватывают только жильё; удержание 10% с арендной платы применяется в целом	Закон о домах для отдыха; Закон о подоходном налоге
Сертификат окончательного одобрения	Показывает, что здание одобрено как завершённое	Продавец, муниципалитет; статистический бюллетень

Приведённый ниже перечень располагает эти пункты в порядке, в котором их можно закрыть до внесения любого задатка.

1. Получите письменно номер помещения, этаж, площадь и записанное назначение и сопоставьте их с поисковой справкой Земельного реестра.
2. Узнайте, кто продавец — застройщик, компания или частный владелец, — и получите подтверждение зарегистрированного права собственности.
3. Подтвердите, что для этого помещения существует титул или сервитут кондоминиума, и прочитайте назначение, указанное в титуле.
4. Через юриста спросите в Отделе недвижимости, как коммерческое помещение рассматривается по указу 2026 г. и по тексту 39/2024.
5. Спросите в Налоговом департаменте, какой график НДС применяется к продаже и включён ли какой-либо НДС в цену.
6. Запросите сертификат окончательного одобрения и регламент управления и прочитайте, как делятся общие расходы.
7. Получите отчёты по сервисным сборам за последние два года и справку о любых задолженностях.
8. Сверьте подключения воды и электричества и счётчики для помещения с оплаченными счетами продавца.
9. Согласуйте в договоре валюту и график платежей, затем зарегистрируйте его, как того требует указ.

Покупка объекта в завершённом здании в Фамагусте: девять шагов, начиная с документов

Эта последовательность начинается с документа, идентифицирующего объект, и заканчивается регистрацией титула, потому что каждый последующий срок отсчитывается от документа, в котором имущество должно быть названо правильно. Пределы: по состоянию на 25 октября 2026 г. Указ-закон 89/2026 позволяет иностранному покупателю владеть не более чем 3 апартаментами, а гражданам государств, признающих ТРСК, — 6, тогда как сводный Закон 52/2008 на mevzuat.gov.ct.tr по-прежнему указывает 1 апартамент, или 3 для признающих государств.

Указ — акт Совета министров, повторное издание Указа-закона 63/2026 (Resmi Gazete № 87 от 11 мая 2026 г.). Указ утрачивает силу около 5 ноября 2026 г., если парламент его не примет, считая 90 дней с 7 августа. Источники, прочитанные для этого руководства, не установили, действовал ли парламент, поэтому каждый срок ниже приводится в обеих версиях там, где они различаются.

Сборы: график Земельного реестра ТРСК от 7 октября 2026 г. устанавливает 4% в сумме за первый объект (3% за передачу права, 0,5% Комиссии по недвижимому имуществу, 0,5% Отдела приобретения жилья), 5,5% за второй и 6% за третий.

Для граждан признающих государств ставки составляют 4% для первого и второго объектов, 5,5% для третьего и четвёртого и 6% для пятого и шестого. График действует до 5 января 2027 г., поэтому покупка, пересекающая эту дату, может подпасть под иную ставку. Страницы агентств недвижимости приводят 6%, 9% и 12%; эти цифры не удалось сопоставить с официальной таблицей.

Сбор платит лицо, регистрирующее титул на своё имя, а Закон 52/2008 гласит, что все прочие налоги, пошлины и сборы за передачу права платят покупатель и продавец в соответствии с действующим законодательством.

Для заявления иностранного покупателя на разрешение нужны прошение, информационная форма, копия паспорта, копия титула, ситуационный план, оригинал полицейской справки и договор купли-продажи. Срок рассмотрения разрешения законом не установлен, поэтому продолжительность здесь не приводится. Официального заявления о банковском кредитовании иностранцев найдено не было, а страницы агентств недвижимости расходятся в отношении соотношения кредита и стоимости (75% против 50%), поэтому предположений о финансировании не делается. Регистрация ипотеки стоит 1% обеспеченного долга.

Одно следствие такого порядка шагов заслуживает особого внимания. Месячный срок регистрации на шаге 5 течёт, пока покупателю также предстоит уплатить налоги и сборы с продажи, поэтому проверки идентификации объекта на шагах с 1 по 3 нельзя откладывать до подписания. У покупателя, который сначала подписывает, а проверяет потом, остаётся один месяц, чтобы обнаружить проблему и всё же сохранить договор в силе.

Риски, титул и юридическая проверка здания, о котором опубликовано так мало

Главный риск этого проекта — не конкретный дефект, а отсутствие чего-либо, что можно проверить. Страница не публикует адреса, кроме метки на карте, ни участка, ни количества, ни площади, ни документа. Каждый из рисков, описанных ниже, следует из этого, и каждый из них можно снизить только документами, которые предоставят продавец или Земельный реестр ТРСК.

Первым идёт риск идентификации. Название Themis Center появляется на сайте застройщика рядом с несколькими другими названиями NorthernLAND, а точка на карте для NorthernLAND Center находится в 4,4 км, с меткой, которая может быть собственной записью компании о месте. Покупателю следует в письменной форме привязать название к адресу улицы и номеру участка, прежде чем полагаться на какую-либо фотографию или описание.

Риск титула характерен для всего севера. Руководство правительства Великобритании сообщает, что право собственности на многие объекты оспаривается и что Европейский суд по правам человека рассматривал собственников, владевших имуществом до 1974 г., как по-прежнему законных собственников. Большая палата в решении по делу Demopoulos от 1 марта 2010 г. рассматривает Комиссию по недвижимому имуществу как средство защиты, к которому следует обратиться в первую очередь, а на сайте Комиссии указано, что заявления принимаются до 21 декабря 2027 г.

Суд Европейского союза постановил в деле Apostolides v Orams, что решения судов Республики Кипр о земле на севере могут быть исполнены в других государствах-членах. Страница объявления не способна устранить ничего из перечисленного.

Риск нормативного акта характерен для 2026 г. Пределы покупки исходят из указа, который может утратить силу или быть принят парламентом, график сборов заканчивается 5 января 2027 г., а сводный закон на официальном портале по-прежнему показывает более строгий текст. Валютный риск также реален: индекс потребительских цен ТРСК вырос на 35,02% за двенадцать месяцев до сентября 2026 г. (Статистический институт), а эффективный курс продажи составлял 66,10 TL за фунт 17–19 октября 2026 г. (Центральный банк).

Наконец, консультации. В руководстве правительства Великобритании в числе повторяющихся на Кипре проблем названы юристы, действующие одновременно в интересах продавца и застройщика, строительство без надлежащих разрешений, планы платежей, не записанные в договоры, и трудности с получением сертификатов о завершении и титулов. Оно рекомендует обратиться за независимой юридической консультацией и отмечает, что в каждом округе, включая Фамагусту, есть своя коллегия адвокатов.

Как проект Themis Center Famagusta соотносится с другими проектами NorthernLAND на этом сайте

В список проектов NorthernLAND входит двадцать три проекта. Семнадцать указаны на этом сайте как новые страницы, и приведённая ниже таблица охватывает все они. Статус — это классификация застройщика; «объекты» приведены так, как напечатаны на странице застройщика, а при расхождении языковых версий конфликт отмечен. Последний столбец — расстояние по прямой от точки Themis Center, рассчитанное по центрам встроенных карт, которые не являются съёмочными точками.

На сайте также представлены шесть объектов, которые в списке проектов NorthernLAND значатся под другими названиями. В каждом случае страница проекта застройщика и объявление на этом сайте содержат общий текст спецификации и рендеры; в объявлениях NorthernLAND в качестве застройщика не назван, а соответствие для Çatalköy вероятно, но не доказано.

Среди проектов, расположенных в Фамагусте, Themis Center — единственный, у которого точка на карте находится в пределах километра от опорной точки Старого города: ближайший из остальных, New Life, находится в 1,6 км от неё, а Kentplus и Sakli Kent — в 5,9 и 9,0 км (всё — расчёт).

NorthernLAND Center — единственная другая страница, в рекламной строке которой на странице проектов описан проект смешанного назначения, и у них один и тот же стандартный абзац. Ни одна из страниц Фамагусты в таблице не содержит цены, срока передачи или площади объекта, поэтому сравнение опирается лишь на расположение, статус и тип здания. Общее для сайта всплывающее окно на страницах застройщика содержит план платежей, относящийся к другому проекту, и он не воспринимается как условия этого проекта.

NorthernLAND, застройщик

На странице «О компании» застройщика сказано, что NorthernLAND начала деятельность в 2003 г. с целью «качественной жизни» и строит на Северном Кипре. На странице также используются превосходные степени о собственных достижениях компании и цифра 23 года; это маркетинговые утверждения застройщика, и как выводы они не повторяются. В нижней части сайта юридическое лицо названо NorthernLAND Construction Ltd.

На странице «Группа компаний» перечислено несколько связанных предприятий: NorthernLAND Holiday Rentals и NorthernLAND Rentals для краткосрочной и долгосрочной аренды; Grand Sapphire Resort & Casino; Grand Sapphire Residences в İskele Long Beach; Grand Sapphire City Hotel в Фамагусте; фитнес-центр FitPlus Fitness & Wellness Center с двумя филиалами в NorthernLAND Premier и Via Park; Cyprus Ways Rent a Car; и ресторан Pera Mackenzie в İskele Long Beach.

На страницах не сказано, сколько всего объектов построил застройщик, какими из его зданий управляют компании группы и управляет ли кто-либо из них обсуждаемым здесь зданием. Покупателю, который хочет знать, кто именно управляет общими частями этого здания, следует запросить у продавца договор управления.

Часто задаваемые вопросы

Что такое проект Themis Center Famagusta?

Themis Center Famagusta — проект, который NorthernLAND указывает среди завершённых, с меткой на карте в Фамагусте (Gazimağusa). Его английская страница описывает современные апартаменты в центре города, а страница проектов называет его проектом смешанного назначения с коммерческими и жилыми помещениями. Страница не публикует ни цену, ни число объектов, ни площадь, ни срок передачи, ни категорию титула — только три фотографии фасада и карту, поэтому любые другие сведения необходимо запрашивать в письменной форме.

Завершён ли проект Themis Center Famagusta и можно ли ещё купить объект у застройщика?

Застройщик указывает проект среди завершённых, но не называет год завершения. Он не говорит, остаются ли у него непроданные объекты и продолжает ли он их продавать. Для завершённого здания обычно объекты можно получить только на вторичном рынке, где продавец — частный владелец или компания. Личность продавца и подтверждение зарегистрированного права собственности в Земельном реестре следует установить до внесения любого задатка.

Сколько стоит объект в проекте Themis Center Famagusta?

Цена не опубликована на страницах застройщика на английском, польском, турецком и русском языках, и на странице проекта нет ни начальной цены, ни прайс-листа. Поэтому в этом руководстве нет ни одной цифры и ничего не рассчитывается на её основе. Покупателю следует получить любую цену в письменной форме, с указанием валюты и сверить её с площадью, записанной в титуле, поскольку размер и назначение меняют и график НДС, и сборы.

Это квартиры, магазины или то и другое?

Утверждения застройщика различаются. Заголовок страницы и описания на английском, польском и турецком говорят об апартаментах, тогда как английская страница проектов называет проект проектом смешанного назначения с коммерческими и жилыми возможностями. Русское описание говорит о резиденциях, не называя города. Ни одна из страниц не указывает число квартир или коммерческих помещений, поэтому назначение любого конкретного объекта нужно подтверждать по титулу.

Какова площадь объектов и сколько их?

Не опубликовано ни то, ни другое. На странице нет ни планировок, ни числа спален, ни общего числа объектов, а три фотографии показывают только фасад. Любая цифра площади должна быть получена от продавца в письменной форме и сверена с площадью по титулу кондоминиума. Закрытая площадь важна и для целей налогообложения, поскольку регламент по НДС от 7 октября 2026 г. относит жильё до 300 м² к более низкому графику, чем более крупное жильё.

Где именно находится Themis Center Famagusta?

Карта застройщика подписана «Themis Center, İlker Karter Cd, Gazimağusa 99450», а центр встроенного вида находится примерно в точке 35,11789 с. ш., 33,94391 в. д. Эта точка находится в 0,8 км по прямой от опорной точки Старого города, использованной в этом руководстве. Ни квартал, ни участок, ни номер в Земельном реестре не опубликованы, поэтому точный участок нужно брать из титула, а не с карты.

Какая категория титула у объектов?

Ни на одной языковой версии страницы категория не указана. Категория важна, потому что руководство правительства Великобритании предупреждает: земля по обмену или дарению, которая до 1974 г. принадлежала грекам-киприотам, может нести риск реституции. Покупателю следует запросить копию титула, попросить юриста прочитать категорию и историю земли и получить поисковую справку Земельного реестра ТРСК по округу регистрации.

Может ли иностранец купить здесь объект?

По состоянию на 25 октября 2026 г. Указ-закон 89/2026 позволяет иностранному покупателю владеть не более чем 3 апартаментами, а гражданам государств, признающих ТРСК, — 6, при наличии разрешения Совета министров ТРСК. Это указ, 90-дневный срок действия которого истекает около 5 ноября 2026 г., если парламент его не примет, а сводный закон по-прежнему показывает 1 апартамент. Источники, прочитанные для этого руководства, не говорят, как рассматривается коммерческое помещение, поэтому об этом необходимо спрашивать отдельно.

Сколько стоит регистрация покупки?

Для иностранного покупателя график сборов Земельного реестра ТРСК от 7 октября 2026 г. устанавливает 4% за первый объект, 5,5% за второй и 6% за третий и действует по 5 января 2027 г. включительно. Сам договор купли-продажи облагается гербовым сбором 0,5% указанной суммы, который ложится на покупателя, если стороны не договорятся иначе. Облагается ли сделка НДС, зависит от графика и продавца, а официального заявления о перепродажах найдено не было. Официального тарифа на оплату юридических услуг нет.

Ведёт ли покупка здесь к виду на жительство или гражданству?

Не автоматически. По Регламенту о видах на жительство и визах от 5 октября 2026 г. разрешение на основании недвижимости требует жилья, пригодного для проживания; титул с общей стоимостью недвижимости 300 000 GBP или более даёт 10-летнее разрешение, а меньшая стоимость — 5-летнее. Постоянный вид на жительство требует жилья стоимостью не менее 125 000 EUR, гарантированного дохода и шести лет проживания. Гражданство ТРСК по обычной натурализации требует пяти лет непрерывного проживания.

Источники и дата проверки

Дата проверки: 25 октября 2026 г. Источники:

• NorthernLAND, страница проекта Themis Center (застройщик)
• NorthernLAND, страница проектов (застройщик)
• NorthernLAND, страница «О компании» (застройщик)
• NorthernLAND, группа компаний (застройщик)
• Закон ТРСК 52/2008 в сводной редакции с 39/2024 (mevzuat.gov.ct.tr)
• Resmi Gazete, выпуск 147 от 7 августа 2026 г., содержащий Указ-закон 89/2026
• Resmi Gazete, выпуск 87 от 11 мая 2026 г., содержащий Указ-закон 63/2026
• Resmi Gazete, выпуск 197 от 7 октября 2026 г., график сборов Земельного реестра
• Объявление Земельного реестра от 15 июля 2025 г.
• Министерство внутренних дел, перечень документов Отдела недвижимости
• Налоговый департамент, регламент о ставках НДС, обновлённый 7 октября 2026 г.
• Налоговый департамент, Закон о подоходном налоге в сводной редакции от 25 мая 2026 г.
• Налоговый департамент, Закон о гербовом сборе 19/1963 в сводной редакции
• Налоговый департамент, график налога на недвижимое имущество, действующий с 1 января 2025 г.
• Налоговый департамент, минимальная заработная плата с 1 июля 2026 г.
• Закон ТРСК о домах для отдыха (mevzuat.gov.ct.tr)
• Регламент о видах на жительство и визах в сводной редакции от 5 октября 2026 г.
• Закон о постоянном проживании 51/2015 в сводной редакции
• Закон о гражданстве 25/1993, текст от 13 октября 2026 г.
• Статистический институт, статистика строительства и земельных участков за 2025 г.
• Статистический институт, Статистический ежегодник 2024 г.
• Статистический институт, перепись 2011 г., таблица по муниципалитетам
• Статистический институт, индекс потребительских цен, сентябрь 2026 г.
• Муниципалитет Фамагусты, история города
• Муниципалитет Фамагусты, история муниципалитета
• Государственная больница Gazimağusa, страница «О больнице»
• Служба погодной информации ВМО, Паралимни
• Доклад Генерального секретаря ООН S/2026/550 от 6 июля 2026 г.
• Большая палата ЕСПЧ, Demopoulos and Others v. Turkey, 1 марта 2010 г.
• Суд ЕС, пресс-релиз по делу C-420/07 Apostolides v Orams
• Комиссия по недвижимому имуществу, страница статистики
• Правительство Великобритании, Кипр: покупка недвижимости
• Центральный банк ТРСК, обменные курсы
• Управление автомобильных дорог Турции, страница проекта дороги Никосия — Фамагуста
• OpenStreetMap Nominatim (опорные координаты)
• Служба маршрутизации OSRM (ориентировочные дорожные расстояния)
• Wikipedia, Fortifications of Famagusta (вторичный источник)
• Tekce, руководство по проверке титулов (вторичный источник)
• Yenidüzen, заявление KTMMOB от 14 февраля 2023 г. (вторичный источник)

Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.