Kredyt hipoteczny w Dubaju dla cudzoziemców: zasady i koszty (2026)
Kredyt hipoteczny w Dubaju dla cudzoziemców podlega dwóm warstwom przepisów: Bank Centralny Zjednoczonych Emiratów Arabskich ustala limity kredytowania, których muszą przestrzegać wszystkie banki i spółki finansujące, a Departament Gruntów Dubaju (Dubai Land Department, DLD) rejestruje kredyt na nieruchomości zgodnie z prawem Dubaju. Niniejszy przewodnik przedstawia stan na 5 listopada 2026 r. Omawia limity wskaźnika kredytu do wartości nieruchomości (LTV) dla ekspatów, limity obciążenia zadłużeniem i okresu kredytowania, dokumenty wymieniane przez banki, zasady oprocentowania stałego i zmiennego, opłaty rejestracyjne i bankowe oraz warunki, które obowiązują, gdy nieruchomość obciążona hipoteką jest podstawą wniosku o pozwolenie na pobyt.
Każda liczba podana poniżej ma wskazane źródło i datę, a przykłady obliczeniowe pokazują każdy krok rachunku, przy czym dane wejściowe są oznaczone jako założenia. Kwoty podano w dirhamach, a w nawiasach w dolarach amerykańskich według kursu 3,6725 za dolara, na przykład AED 2 000 000 ($544 588). Jeżeli cytowana jest strona banku, stanowi ona przykład tego, co dany bank publikuje w podanym dniu, a nie porównanie ani ranking kredytodawców. Przepisy, oprocentowanie i opłaty mogą ulec zmianie, dlatego każda tabela zawiera datę, według której podano dane.
Kredyt hipoteczny w Dubaju dla cudzoziemców: krótka odpowiedź
Cudzoziemcy mogą zaciągać kredyt zabezpieczony nieruchomością w Dubaju w bankach i spółkach finansujących, które posiadają licencję Banku Centralnego ZEA (CBUAE). Zgodnie z art. 4 Prawa Dubaju nr (14) z 2008 r. o hipotece w Emiracie Dubaj jedynymi podmiotami, które mogą występować jako wierzyciel hipoteczny, są banki oraz spółki i instytucje finansujące, które posiadają licencję i są zarejestrowane w CBUAE w celu finansowania nieruchomości. Ustawa nie zawiera przepisu dotyczącego wyłącznie osób niebędących obywatelami ZEA, więc kredyt hipoteczny w Dubaju dla cudzoziemców podlega tym samym zasadom rejestracji i egzekucji co każda inna hipoteka.
Przepisy CBUAE dotyczące kredytów hipotecznych (okólnik C 31/2013, obowiązujący od 28 grudnia 2013 r., zmieniony uchwałą zarządu 96/2019 i uchwałą zarządu 31/2/2020, tekst jednolity na 8 kwietnia 2020 r.) mają zastosowanie do banków, spółek finansujących i innych kredytodawców udzielających kredytów hipotecznych obywatelom ZEA, obywatelom państw GCC oraz ekspatom. Tabela wskaźnika LTV w art. 3 wymienia dwie kategorie nabywców, obywateli ZEA i ekspatów, oraz jeden wiersz dla nieruchomości kupowanej w budowie. Nie ma odrębnego wiersza dla nierezydentów. Banki publikują własne wskaźniki dla wnioskodawców mieszkających poza ZEA, a są to decyzje polityki kredytowej mieszczące się w limitach regulacyjnych. Poniższe sekcje omawiają osobno wnioskodawców będących rezydentami i nierezydentów.
| Pytanie | Odpowiedź na 5 listopada 2026 r. | Źródło |
|---|---|---|
| Kto może udzielać kredytu | Banki i spółki finansujące posiadające licencję i zarejestrowane w CBUAE | Prawo 14/2008, art. 4 |
| Najwyższy wskaźnik LTV dla ekspata kupującego pierwszy dom o wartości poniżej AED 5 000 000 | 80% | Zbiór przepisów CBUAE, art. 3(2) |
| Najwyższy wskaźnik LTV dla drugiej nieruchomości lub nieruchomości inwestycyjnej ekspata | 60% niezależnie od wartości | Zbiór przepisów CBUAE, art. 3(2) |
| Najwyższy wskaźnik LTV dla nieruchomości kupowanej w budowie (off-plan) | 50% niezależnie od celu, wartości i nabywcy | Zbiór przepisów CBUAE, art. 3(2) |
| Maksymalny okres kredytowania | 25 lat | Zbiór przepisów CBUAE, art. 3(3) |
| Limit wskaźnika obciążenia zadłużeniem (DBR) | 50% wynagrodzenia brutto i regularnego dochodu z określonego źródła | Zbiór przepisów CBUAE, art. 3(1) |
| Opłata DLD za rejestrację hipoteki | 0,25% wartości hipoteki plus opłaty stałe | Strona DLD o rejestracji hipoteki |
Ramy prawne kredytu hipotecznego w Dubaju
Dla kredytobiorcy znaczenie mają cztery akty prawne. Przepisy CBUAE określają, ile kredytodawca może udzielić i na jakich warunkach. Prawo Dubaju nr 14 z 2008 r. reguluje, w jaki sposób hipoteka jest ustanawiana, jak jest zaspokajana w kolejności i jak jest egzekwowana. Prawo Dubaju nr 7 z 2006 r. reguluje rejestr nieruchomości, w którym hipoteka jest wpisywana. Prawo Dubaju nr 8 z 2007 r. reguluje rachunki powiernicze (escrow) dla projektów deweloperskich w budowie, co ma znaczenie, gdy kredyt hipoteczny finansuje niedokończony budynek.
| Akt prawny | Co reguluje | Elementy istotne dla kredytobiorcy |
|---|---|---|
| Przepisy CBUAE dotyczące kredytów hipotecznych (C 31/2013) | Limity kredytowania i zasady ryzyka dla kredytodawców | Pułapy LTV, limit DBR 50%, okres kredytowania do 25 lat, niezależna wycena, ujawnianie kosztów |
| Prawo Dubaju nr (14) z 2008 r. | Ustanawianie, kolejność i egzekucja hipotek w Dubaju | Rejestracja w DLD (art. 7), zgoda na sprzedaż obciążonej nieruchomości (art. 10), postanowienia nieważne (art. 11), zawiadomienie o egzekucji i licytacja (art. 25–28), wcześniejsza spłata (art. 29) |
| Prawo Dubaju nr (7) z 2006 r. | Rejestr nieruchomości | Czynności ustanawiające, przenoszące lub wygaszające prawa są ważne dopiero po wpisaniu do rejestru (art. 9) |
| Prawo Dubaju nr (8) z 2007 r. | Rachunki powiernicze dla projektów deweloperskich | Wpłaty za nieruchomości w budowie trafiają na rachunek powierniczy projektu (art. 2 i 7); kredyty dla dewelopera wpłacane są na ten rachunek (art. 13) |
Co mówi Prawo Dubaju nr 14 z 2008 r.
Ustawa została wydana 14 sierpnia 2008 r., a według angielskiego tekstu w Dubai Legislation Portal w razie rozbieżności między wersjami przeważa arabski oryginał. Hipoteka wywołuje skutki dopiero z chwilą rejestracji w DLD, a każda umowa przeciwna jest nieważna (art. 7). O ile strony nie postanowią inaczej, opłaty rejestracyjne ponosi dłużnik hipoteczny. Rejestracja ustala też kolejność zaspokajania wierzycieli (art. 8 i 17).
W tym samym tekście znajduje się kilka zabezpieczeń dla kredytobiorcy. Postanowienie, które przenosi własność na kredytodawcę w razie niewykonania zobowiązania albo pozwala mu sprzedać nieruchomość z pominięciem procedury ustawowej, jest nieważne (art. 11). Przed egzekucją kredytodawca musi doręczyć co najmniej 30-dniowe zawiadomienie za pośrednictwem notariusza (art. 25). Sprzedaż następuje następnie w drodze licytacji publicznej według procedur DLD na polecenie sędziego egzekucyjnego (art. 26 i 28), a sędzia może jednorazowo odroczyć licytację na okres do 60 dni, jeżeli dłużnik może spłacić zadłużenie w tym terminie (art. 27). Dłużnik może spłacić dług zabezpieczony hipoteką przed terminem wymagalności (art. 29), a jeżeli wpływy ze sprzedaży nie wystarczają, kredytodawca może dochodzić pozostałej kwoty (art. 30).
Dłużnik hipoteczny, który chce sprzedać, darować lub ustanowić inne prawa na obciążonej nieruchomości, potrzebuje zgody wierzyciela hipotecznego, a nowa strona musi zgodzić się na przejęcie zobowiązań (art. 10). Nieruchomość w budowie lub w trakcie budowy może zostać obciążona hipoteką tylko wtedy, gdy jest wpisana do Tymczasowego Rejestru Nieruchomości (art. 5 i 24). Przewodniki serwisu o własności typu freehold i leasehold w Dubaju oraz o obszarach, na których cudzoziemcy mogą kupować mieszkania omawiają stronę własnościową, ponieważ kredytodawca ustanowi zabezpieczenie tylko na nieruchomości, którą kredytobiorca może legalnie posiadać.
Limity LTV dla ekspatów
Wskaźnik kredytu do wartości (LTV) to niespłacona kwota kredytu podzielona przez wycenioną wartość nieruchomości. Zbiór przepisów stanowi, że te wskaźniki są maksymalne, że od kredytodawców oczekuje się przyjmowania ostrożniejszych wskaźników tam, gdzie ryzyko jest wyższe, oraz że nic nie stoi na przeszkodzie, aby kredytodawca ustalił niższe limity. Pułapy dla ekspatów, w brzmieniu widocznym na stronie zbioru przepisów CBUAE w dniu 5 listopada 2026 r., przedstawiono poniżej wraz z kwotą kredytu i środków własnych wynikającą z każdego pułapu przy zakupie za AED 2 000 000 ($544 588).
| Nabywca i nieruchomość | Maksymalny LTV | Minimalne środki własne | Kredyt przy cenie AED 2 000 000 ($544 588) | Środki własne |
|---|---|---|---|---|
| Ekspat, pierwszy dom lub nieruchomość zamieszkana przez właściciela, wartość poniżej AED 5 000 000 ($1 361 470) | 80% | 20% | AED 1 600 000 ($435 671) | AED 400 000 ($108 918) |
| Ekspat, pierwszy dom lub nieruchomość zamieszkana przez właściciela, wartość powyżej AED 5 000 000 ($1 361 470) | 70% | 30% | Nie dotyczy przy tej cenie | Nie dotyczy przy tej cenie |
| Ekspat, drugi lub kolejny dom albo nieruchomość inwestycyjna | 60% niezależnie od wartości | 40% | AED 1 200 000 ($326 753) | AED 800 000 ($217 835) |
| Nieruchomość kupowana w budowie (off-plan), dowolny nabywca | 50% niezależnie od celu, wartości i kategorii | 50% | AED 1 000 000 ($272 294) | AED 1 000 000 ($272 294) |
| Obywatel ZEA, pierwszy dom, wartość do AED 5 000 000 ($1 361 470) | 85% | 15% | AED 1 700 000 ($462 900) | AED 300 000 ($81 688) |
Warto uważnie przeczytać trzy elementy tego brzmienia. Po pierwsze, kategoria pierwszego domu jest ograniczona do jednej nieruchomości na kredytobiorcę: „Each borrower can only claim one property under this category.” Po drugie, przedziały dla ekspatów są sformułowane jako „mniej niż” i „więcej niż” AED 5 000 000, więc tekst nie określa wprost przedziału dla ceny równej dokładnie AED 5 000 000, a oferta banku wskazuje, który z nich ma zastosowanie. Po trzecie, środki własne muszą pochodzić z zasobów kredytobiorcy, a nie z innego zadłużenia, takiego jak pożyczki osobiste czy karty kredytowe, zgodnie z art. 2(4).
Banki publikują własne pułapy mieszczące się w tych limitach. Zestawienie kluczowych informacji Emirates NBD podaje do 80% dla ekspatów i minimalny wkład własny 20%, a strona Emirates Islamic o finansowaniu zakupu domu podaje 80% wartości nieruchomości dla ekspatów i 85% dla obywateli ZEA, w brzmieniu widocznym na tych stronach w dniu 5 listopada 2026 r. Odpowiada to pułapowi regulacyjnemu; nie jest to obietnica, że każdy wnioskodawca otrzyma maksymalną kwotę.
Dlaczego wycena nieruchomości ma znaczenie
Wskaźnik dotyczy wycenionej wartości, a wycena nie jest tym samym co cena z umowy. Art. 2(5) wymaga niezależnej wyceny na miejscu, wykonanej przez wykwalifikowaną stronę trzecią, niezależną od kredytobiorcy, sprzedawcy, dewelopera i procesu decyzji kredytowej, przed jakimkolwiek nieodwołalnym zobowiązaniem do udzielenia kredytu. Wycena nie może uwzględniać oczekiwanych przyszłych wzrostów cen, a tytuł własności nieruchomości musi być wolny od obciążeń. Jeżeli wycena jest niższa od uzgodnionej ceny, kredyt jest obliczany od niższej kwoty, więc nabywca finansuje różnicę. Na przykład przy umowie za AED 2 000 000 ($544 588) i wycenie na AED 1 900 000 ($517 359) kredyt w wysokości 80% wynosi AED 1 520 000 ($413 887) zamiast AED 1 600 000 ($435 671), co pozostawia nabywcy AED 480 000 ($130 701) do zapewnienia ze środków własnych przed opłatami. Kwota wyceny w tym przykładzie jest założeniem przyjętym na potrzeby rachunku.
Wskaźnik obciążenia zadłużeniem, okres kredytowania i limity dochodu
Pułap LTV to tylko jeden z testów. Art. 3 zbioru przepisów dodaje kilka limitów dotyczących tego, ile kredytobiorca może obsługiwać, a kredytodawca stosuje je do dokumentów dochodowych ze złożonego wniosku.
| Limit | Zasada w zbiorze przepisów CBUAE (art. 3, o ile nie wskazano inaczej) |
|---|---|
| Wskaźnik obciążenia zadłużeniem (DBR) | Maksymalnie 50% wynagrodzenia brutto i regularnego dochodu z określonego źródła; wlicza się całkowitą obsługę zadłużenia, w tym nowy kredyt hipoteczny i karty kredytowe |
| Test warunków skrajnych (stress test) | Kredytodawcy badają kredyt przy stopie wyższej o 2 do 4 punktów procentowych od bieżącej; jeżeli obowiązuje stopa wstępna, test stosuje stopę obowiązującą po zakończeniu okresu wstępnego |
| Maksymalna kwota finansowania | Ekspaci: do 7-krotności rocznego dochodu (obywatele ZEA: do 8-krotności) |
| Maksymalny okres kredytowania | 25 lat; maksymalny wiek w dniu ostatniej spłaty ustala polityka ryzyka każdego kredytodawcy |
| Źródło spłaty | Wynagrodzenie albo możliwy do zweryfikowania dochód z działalności lub z najmu; nie wolno wykorzystywać odprawy końcowej |
| Sposób spłaty | Kapitał i odsetki od malejącego salda, z częstotliwością nie rzadszą niż kwartalna |
| Okres spłaty samych odsetek | Tylko w kredytach inwestycyjnych i nie dłużej niż 5 lat od pierwszej wypłaty |
| Dochód z najmu nieruchomości inwestycyjnej | Kredytodawcy odliczają w obliczeniu DBR co najmniej dwa miesiące dochodu z najmu na okresy pustostanu |
| Zabezpieczenie | Hipoteka pierwszej rangi na rzecz kredytodawcy na finansowanej nieruchomości |
Komunikat prasowy CBUAE z 10 października 2019 r. zniósł wcześniejszy stały limit 70 lat dla wieku kredytobiorcy w dniu ostatniej spłaty, pozostawiając limit wieku polityce każdego kredytodawcy. Strony banków pokazują, jak ta polityka wygląda w praktyce: strona HSBC UAE o sposobie składania wniosku wymienia wnioskodawców w wieku od 21 do 65 lat, mieszkających w ZEA, zarabiających co najmniej AED 15 000 ($4 084) miesięcznie, zaciągających kredyt od AED 350 000 ($95 303) na 5 do 25 lat i kupujących w Dubaju, DIFC lub Abu Zabi. Są to kryteria jednego banku na 5 listopada 2026 r. i różnią się między kredytodawcami.
Zbiór przepisów przewiduje również, że ocena zdolności spłaty nie opiera się na przyszłych wzrostach cen nieruchomości ani na oczekiwanym wzroście zarobków kredytobiorcy. Osoba porównująca oferty może więc oczekiwać, że bank zbada zdolność kredytową na podstawie bieżących, udokumentowanych dochodów. Przykłady obliczeniowe w dalszej części przewodnika stosują limit 50%, limit 7-krotności dochodu i test warunków skrajnych o 2 punkty do kredytu w wysokości AED 1 600 000 ($435 671).
Kredyt hipoteczny w Dubaju dla cudzoziemców mieszkających za granicą
Ponieważ przepisy nie przewidują odrębnej kategorii nierezydentów, warunki dla kredytobiorcy bez pozwolenia na pobyt w ZEA wynikają z polityki każdego banku. Opublikowane poniżej dane to przykłady ze stron banków odczytanych 5 listopada 2026 r. Każdy z nich jest punktem wyjścia podanym przez dany bank, a nie regułą.
| Strona banku | Co podaje dla nierezydentów | Podstawa daty |
|---|---|---|
| First Abu Dhabi Bank, strona dla osób kupujących pierwszy dom | Kredyty mieszkaniowe dla nierezydentów do 50% wartości nieruchomości, z maksymalną kwotą kredytu 10 milionów podaną na stronie | Strona odczytana 5 listopada 2026 r.; prawa autorskie w stopce 2026 |
| HSBC UAE, strona o sposobie składania wniosku | Wnioskodawcy mieszkający poza ZEA mogą nadal ubiegać się o kredyt, jeżeli są klientami bankowości prywatnej HSBC lub jej wyższego segmentu detalicznego; strona kieruje ich do opiekuna klienta | Strona odczytana 5 listopada 2026 r. |
| Emirates Islamic, strona o finansowaniu zakupu domu | Nierezydenci mogą składać wnioski; strona wymienia odrębne dokumenty dla nierezydentów zatrudnionych i prowadzących działalność na własny rachunek | Strona odczytana 5 listopada 2026 r.; prawa autorskie w stopce 2026 |
Różnica w środkach własnych jest duża. Przy nieruchomości za AED 2 000 000 ($544 588) kredyt w wysokości 80% dla rezydenta kupującego pierwszy dom pozostawia do sfinansowania AED 400 000 ($108 918), podczas gdy kredyt w wysokości 50% pozostawia AED 1 000 000 ($272 294). Różnica wynosi AED 600 000 ($163 376), czyli jest to dodatkowy kapitał własny, którego potrzebuje nabywca w banku stosującym 50% wobec nierezydentów. Rachunek to 50% minus 20% z AED 2 000 000 ($544 588).
Po stronie rejestracji strony DLD wymieniają paszport jako dokument tożsamości cudzoziemców niebędących rezydentami. Usługa rejestracji hipoteki wskazuje kopię paszportu cudzoziemca niebędącego rezydentem zamiast ZEA ID, a usługa rejestracji sprzedaży przyjmuje ważny paszport od cudzoziemców niebędących rezydentami. Gdy nabywca przebywa za granicą, strony DLD wspominają o pełnomocnictwie dla przedstawiciela, a strona dotycząca sprzedaży wymienia zaświadczenie dewelopera o braku sprzeciwu (e-NOC) wśród dokumentów przy odsprzedaży na obszarach freehold.
Warunki kwalifikacji i dokumenty wymieniane przez banki
Warunki kwalifikacji ustala kredytodawca w granicach przepisów. Wspólne elementy to zweryfikowany dochód, akceptowalna historia kredytowa oraz nieruchomość, pod której zabezpieczenie bank chce udzielić kredytu. W przypadku rezydentów historię kredytową prowadzi Al Etihad Credit Bureau; strona HSBC podaje, że wstępna decyzja kredytowa nie wpływa na ocenę kredytową, natomiast pełny wniosek wiąże się z pełnym sprawdzeniem w biurze informacji kredytowej, które jest odnotowywane w biurze i widoczne dla innych firm.
Strona Emirates Islamic o finansowaniu zakupu domu zawiera jedną z bardziej szczegółowych list dokumentów wśród przejrzanych stron. Tabela podsumowuje ją w brzmieniu widocznym 5 listopada 2026 r.
| Typ wnioskodawcy | Wymienione dokumenty |
|---|---|
| Rezydent zatrudniony na etacie | Paszport z wizą pobytową; umowa o pracę; oryginał zaświadczenia o wynagrodzeniu nie starszy niż 45 dni albo pismo o przelewie wynagrodzenia; odcinki wypłat z ostatnich trzech miesięcy; wyciągi bankowe z ostatnich sześciu miesięcy pokazujące wpływy wynagrodzenia; pismo o zobowiązaniach nie starsze niż 30 dni |
| Nierezydent zatrudniony na etacie | Oryginał paszportu; oryginał zaświadczenia o wynagrodzeniu nie starszy niż 45 dni; odcinki wypłat z ostatnich trzech miesięcy; wyciągi bankowe z ostatnich sześciu miesięcy pokazujące wpływy wynagrodzenia; pismo o zobowiązaniach lub referencje nie starsze niż 45 dni; zeznania podatkowe z ostatnich dwóch lat (jeśli dotyczy); raport z biura informacji kredytowej (jeśli dotyczy) |
| Rezydent prowadzący działalność na własny rachunek | Paszport z wizą pobytową; licencja handlowa; rejestracja w Izbie Handlowej; strona dotycząca wspólników, jeśli jest ich kilku; umowa spółki i statut; zbadane sprawozdania finansowe za ostatnie dwa lata; umowa o pracę; wyciągi z rachunku firmowego z ostatnich 12 miesięcy; wyciągi z rachunku osobistego z ostatnich sześciu miesięcy |
| Nierezydent prowadzący działalność na własny rachunek | Oryginał paszportu; te same dokumenty firmowe co w przypadku rezydentów; wyciągi z rachunku firmowego i osobistego z ostatnich 12 miesięcy; pismo o zobowiązaniach lub referencje; zeznania podatkowe z ostatnich dwóch lat (jeśli dotyczy); raport z biura informacji kredytowej (jeśli dotyczy) |
| Dokumenty dotyczące nieruchomości, wszyscy wnioskodawcy | Oferta lub pismo ofertowe sprzedawcy; umowa kupna-sprzedaży (SPA); akt własności (title deed) i plan sytuacyjny; pokwitowania wpłaconego sprzedawcy wkładu własnego |
Strona HSBC pokazuje krótszy pierwszy etap. Do wstępnej decyzji kredytowej wymienia ważny paszport, wizę i Emirates ID, zaświadczenie o wynagrodzeniu oraz dane o ewentualnych zadłużeniach. Do pełnego wniosku dodaje osobisty wyciąg bankowy z ostatnich sześciu miesięcy, dokumenty własności nieruchomości oraz dowód środków na wkład własny. Pismo sprzedawcy o zobowiązaniach z banku lub od dewelopera wchodzi w skład dokumentacji DLD, gdy sprzedawana nieruchomość sama jest obciążona hipoteką, co omówiono w sekcji o procesie poniżej.
Oprocentowanie: kredyt hipoteczny w Dubaju dla cudzoziemców, EIBOR, stopa stała i zmienna
Oprocentowanie kredytów hipotecznych w ZEA podaje się na dwa sposoby. Stopa stała obowiązuje przez okres początkowy, a następnie przechodzi w stopę zmienną. Stopa zmienna to wskaźnik referencyjny plus marża ustalona przez bank. Wskaźnikiem, który wymienia większość banków, jest 3-miesięczna Emirates Interbank Offered Rate (EIBOR). Strona HSBC o kredycie o stopie zmiennej podaje, że oprocentowanie rośnie i spada wraz z 3-miesięczną stawką EIBOR w AED i jest przeglądane co 3 miesiące, a jej strona o kredycie o stopie stałej wymienia okresy stałej stopy 1, 2, 3 lub 5 lat, po których kredyt przechodzi na 3-miesięczną stawkę EIBOR plus marża banku. Zestawienie kluczowych informacji Emirates NBD wymienia stałe okresy wstępne 2, 3 lub 5 lat albo opcję w pełni zmienną.
| Pozycja | Wartość | Data odniesienia | Źródło |
|---|---|---|---|
| Stopa bazowa CBUAE (Base Rate, depozyt overnight) | 3,9%, podniesiona z 3,65% o 25 punktów bazowych | Obowiązuje od 17 września 2026 r.; utrzymana na poziomie 3,9% w październiku 2026 r. | Komunikat CBUAE o podwyżce oraz komunikat CBUAE o utrzymaniu stopy |
| 3-miesięczna stawka EIBOR | 4,28% | 4 listopada 2026 r. | Strona Almasraf z oprocentowaniem |
| 3-miesięczna stawka SOFR (podana obok EIBOR) | 4,04% | 4 listopada 2026 r. | Strona Almasraf z oprocentowaniem |
| Przykładowe oprocentowanie stałe kredytu mieszkaniowego, pierwsze 3 lata | 4,10% do 6,10%, orientacyjnie | 4 listopada 2026 r. | Strona Almasraf z oprocentowaniem |
| Przykładowa wycena po zakończeniu okresu stałej stopy | 3-miesięczna stawka EIBOR plus 1,99% do 2,99%, stopa minimalna 4,10% do 6,10% | 4 listopada 2026 r. | Strona Almasraf z oprocentowaniem |
Strona Almasraf podaje, że jej stawki są orientacyjne i mogą się różnić w zależności od oceny w biurze informacji kredytowej, przedziału wynagrodzenia i segmentu klienta. CBUAE stwierdził, że obie jego ostatnie decyzje w sprawie stopy bazowej były następstwem decyzji amerykańskiego Systemu Rezerwy Federalnej w sprawie stopy odsetek od sald rezerw. Stopa bazowa jest stopą polityki pieniężnej dla depozytu overnight, a EIBOR jest stopą międzybankową, do której dodaje się marże kredytów hipotecznych, więc są to dwie różne liczby.
Rachunek dla okresu po zakończeniu stałej stopy
Wzór można obliczyć na podstawie danych z 4 listopada. Jeżeli 3-miesięczna stawka EIBOR pozostanie na poziomie 4,28%, marża 1,99% daje 4,28% + 1,99% = 6,27%, a marża 2,99% daje 4,28% + 2,99% = 7,27%. Obie wartości są wyższe niż górna granica przedziału stopy stałej 6,10% na tej samej stronie, co pokazuje, dlaczego do kosztu produktu o stałej stopie należy nie tylko stopa początkowa, lecz także stopa po jej zakończeniu. EIBOR się zmienia, więc te obliczenia opisują wzór w jednym dniu i nie są prognozą. Zbiór przepisów CBUAE już uwzględnia ten element w ocenie zdolności kredytowej: art. 3(1) wymaga, aby test warunków skrajnych stosował stopę, która będzie obowiązywać po zakończeniu stopy wstępnej.
Stopa stała i zmienna w jednym porównaniu
| Cecha | Okres stały, potem zmienna | Zmienna przez cały okres |
|---|---|---|
| Oprocentowanie w pierwszych latach | Ustalone w ofercie na 1, 2, 3 lub 5 lat według przejrzanych stron | Wskaźnik referencyjny plus marża, zmieniane według harmonogramu przeglądu banku (HSBC: co 3 miesiące) |
| Po pierwszym okresie | Przechodzi na 3-miesięczną stawkę EIBOR plus marża banku | Struktura się nie zmienia |
| Schemat płatności | Stała miesięczna rata w okresie stałej stopy | Rata może się zmieniać przy każdym przeglądzie |
| Co musi pokazywać oferta | Obie stopy i datę przejścia (art. 4 wymaga ujawnienia stopy i metody obliczania) | Wskaźnik referencyjny, marżę i ewentualną stopę minimalną |
Koszty: kredyt hipoteczny w Dubaju dla cudzoziemców
Kredyt dodaje do zakupu trzy grupy kosztów: opłaty DLD za rejestrację hipoteki, własne opłaty banku oraz ubezpieczenie. Opłaty DLD są doliczane do opłat za rejestrację sprzedaży, które obowiązują przy każdym zakupie i które w całości omawia przewodnik serwisu o kupowaniu nieruchomości w Dubaju: opłatach i kosztach. Tabela wymienia każdą pozycję wraz ze stawką i źródłem.
| Koszt | Kwota | Źródło i data |
|---|---|---|
| Opłata DLD za rejestrację hipoteki | 0,25% wartości hipoteki | Strona DLD o rejestracji hipoteki, zaktualizowana 3 listopada 2026 r. |
| Wydanie aktu własności (zwykła hipoteka) | AED 250 ($68) | Ta sama strona |
| Opłaty na rzecz wiedzy i innowacji | AED 10 ($3) każda przy każdym wniosku | Ta sama strona |
| Opłata partnera usługowego, zwykła hipoteka | AED 4 000 ($1 089) plus VAT | Ta sama strona |
| Opłata partnera usługowego, sprzedaż tymczasowa (off-plan) | AED 5 000 ($1 361) plus VAT | Ta sama strona |
| Rejestracja sprzedaży, nieruchomość gotowa | 2% sprzedawca i 2% kupujący według strony DLD (łącznie 4%), plus AED 250 za akt własności, AED 250 za plan lokalu, AED 10 + AED 10 opłat na rzecz wiedzy i innowacji oraz opłata partnera usługowego AED 4 000 ($1 089) plus VAT przy wartości od AED 500 000 ($136 147) | Rejestracja sprzedaży nieruchomości w DLD, zaktualizowana 3 listopada 2026 r. |
| Opłata bankowa za przetworzenie lub ustanowienie kredytu | 1% standardowo w Emirates Islamic (0% w przypadkach rozliczenia przez stronę trzecią); 1,05% wraz z VAT w zestawieniu kluczowych informacji Emirates NBD | Emirates Islamic oraz Emirates NBD |
| Opłata za wycenę | AED 3 150 ($858) za nieruchomość ukończoną w Emirates NBD | Zestawienie kluczowych informacji Emirates NBD |
| Ubezpieczenie na życie | Przykładowa stawka 0,018% miesięcznie od niespłaconego kredytu, czyli AED 144 ($39) przy AED 800 000 ($217 845) | Zestawienie kluczowych informacji Emirates NBD |
| Ubezpieczenie nieruchomości | Przykładowa stawka 0,01% miesięcznie plus VAT, od wyższej z wartości rynkowej lub wartości nieruchomości | Zestawienie kluczowych informacji Emirates NBD |
Dwie uwagi o źródłach. Zestawienie kluczowych informacji Emirates NBD zawiera informację o prawach autorskich z 2021 r. i nie podaje daty obowiązywania, więc jego dane ilustrują sposób, w jaki bank przedstawia opłaty, a nie stanowią aktualnej wyceny. Strony HSBC podają, że pełna lista opłat za ustanowienie kredytu, wycenę i innych opłat znajduje się w Tabeli opłat i prowizji banku (Schedule of Services and Tariffs), która ustala kwoty dla danego kredytu. VAT od opłaty partnera usługowego wynosi 5% według standardowej stawki ZEA, wprowadzonej 1 stycznia 2018 r., zgodnie z informacją Ministerstwa Finansów.
Zgodnie z art. 7 Prawa 14/2008 opłaty rejestracyjne ponosi dłużnik hipoteczny, o ile strony nie postanowią inaczej, dlatego pozycje dotyczące rejestracji hipoteki znajdują się w kolumnie kosztów kredytobiorcy. Art. 4 zbioru przepisów CBUAE wymaga, aby opłaty i prowizje były szczegółowo wymienione w odrębnym wykazie załączonym do umowy kredytu, aby kredytobiorca otrzymał informację o całkowitym koszcie kredytu w całym okresie jego trwania oraz aby kredytodawca powiadamiał klientów co najmniej dwa miesiące przed zmianą prowizji lub opłat. Bieżące koszty utrzymania lokalu, takie jak opłaty opisane w przewodniku o opłatach serwisowych w Dubaju, pozostają poza kredytem i są ponoszone przez cały czas posiadania lokalu.
Przykład obliczeniowy: gotówka potrzebna przy zakupie mieszkania za AED 2 000 000 ($544 588)
Poniższe tabele stanowią ilustrację, a nie ofertę. Dane wejściowe to: cena AED 2 000 000 ($544 588); pułapy LTV ze zbioru przepisów CBUAE; opłaty DLD ze stron przywołanych powyżej; opłata bankowa za przetworzenie w wysokości 1% (stawka standardowa Emirates Islamic); opłata za wycenę AED 3 150 ($858) (kwota Emirates NBD dla nieruchomości ukończonej); VAT w wysokości 5% od opłat partnera usługowego oraz zapłata przez kupującego całej opłaty za rejestrację sprzedaży w wysokości 4%. Prowizja pośrednika, ubezpieczenie i koszty przeprowadzki są wyłączone. Scenariusz D dotyczy gotowej nieruchomości kupowanej przez nierezydenta w banku stosującym 50%, przy czym jako założony wskaźnik przyjęto pułap w stylu FAB.
Krok 1: kredyt, środki własne i opłaty
| Pozycja | A. Rezydent, pierwszy dom, gotowy | B. Rezydent, drugi dom, gotowy | C. W budowie (off-plan), dowolny nabywca | D. Nierezydent, gotowy, 50% (polityka banku) |
|---|---|---|---|---|
| Zastosowany LTV | 80% | 60% | 50% | 50% |
| Kredyt = cena × LTV | AED 1 600 000 ($435 671) | AED 1 200 000 ($326 753) | AED 1 000 000 ($272 294) | AED 1 000 000 ($272 294) |
| Wkład własny = cena − kredyt | AED 400 000 ($108 918) | AED 800 000 ($217 835) | AED 1 000 000 ($272 294) | AED 1 000 000 ($272 294) |
| Rejestracja sprzedaży (4% + akt własności 250 + plan 250 + opłaty 20 + opłata partnera 4 000 × 1,05 dla gotowej; off-plan: 4% + 20 + 250 + 250) | AED 84 720 ($23 069) | AED 84 720 ($23 069) | AED 80 520 ($21 925) | AED 84 720 ($23 069) |
| Rejestracja hipoteki (0,25% kredytu + 250 + 20 + opłata partnera × 1,05) | AED 8 470 ($2 306) | AED 7 470 ($2 034) | AED 8 020 ($2 184) | AED 6 970 ($1 898) |
| Opłata bankowa za przetworzenie (1% kredytu) | AED 16 000 ($4 357) | AED 12 000 ($3 268) | AED 10 000 ($2 723) | AED 10 000 ($2 723) |
| Opłata za wycenę | AED 3 150 ($858) | AED 3 150 ($858) | AED 3 150 ($858) | AED 3 150 ($858) |
| Opłaty łącznie | AED 112 340 ($30 590) | AED 107 340 ($29 228) | AED 101 690 ($27 690) | AED 104 840 ($28 547) |
| Gotówka łącznie = wkład własny + opłaty | AED 512 340 ($139 507) | AED 907 340 ($247 063) | AED 1 101 690 ($299 984) | AED 1 104 840 ($300 841) |
Scenariusz A pokazuje rachunek w pełnym zakresie. Rejestracja sprzedaży to AED 80 000 ($21 784) opłaty 4%, plus AED 250 ($68) za akt własności, AED 250 ($68) za plan lokalu, AED 20 ($5) opłat na rzecz wiedzy i innowacji oraz AED 4 200 ($1 144) opłaty partnera (AED 4 000 plus 5% VAT), co łącznie daje AED 84 720 ($23 069). Rejestracja hipoteki to 0,25% z AED 1 600 000 ($435 671), czyli AED 4 000 ($1 089), plus AED 250 ($68), AED 20 ($5) i AED 4 200 ($1 144), co łącznie daje AED 8 470 ($2 306). Po dodaniu opłaty bankowej 1% w wysokości AED 16 000 ($4 357) i opłaty za wycenę opłaty wynoszą AED 112 340 ($30 590), a razem z wkładem własnym AED 400 000 ($108 918) potrzebna gotówka to AED 512 340 ($139 507), czyli 25,6% ceny.
Scenariusz B pokazuje skutek pułapu 60% dla drugiej nieruchomości lub nieruchomości inwestycyjnej: kredyt spada do AED 1 200 000 ($326 753), a wkład własny rośnie do AED 800 000 ($217 835). Scenariusz C pokazuje pułap 50% dla nieruchomości w budowie oraz wyższą opłatę partnera przy sprzedaży tymczasowej. W praktyce gotówka przy zakupie w budowie jest rozłożona według harmonogramu dewelopera (zob. przewodnik dla kupujących nieruchomości w budowie), więc suma z tabeli nie staje się wymagalna jedną płatnością. Nakładanie się opłat za rejestrację sprzedaży i hipoteki tego samego dnia może być w praktyce traktowane inaczej, ponieważ strona DLD o rejestracji sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką podaje, że opłaty rejestratora są umarzane, gdy hipoteka jest rejestrowana tego samego dnia. Tabela liczy każdą pozycję osobno i może zatem zawyżać sumę.
Krok 2: rata miesięczna
Dla kredytu o malejącym saldzie rata miesięczna wynosi P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), gdzie P to kwota kredytu, r to stopa miesięczna (stopa roczna ÷ 12), a n to liczba miesięcy. Stopy użyte poniżej, 4,10%, 5,10% i 6,10%, są założeniami: dolny i górny koniec przedziału stopy stałej ze strony Almasraf oraz punkt środkowy między nimi. Kredyt wynosi AED 1 600 000 ($435 671) ze Scenariusza A. Tabela pokazuje ratę dla trzech okresów; maksimum według zbioru przepisów to 25 lat.
| Stopa roczna (założona) | 15 lat | 20 lat | 25 lat |
|---|---|---|---|
| 4,10% | AED 11 915 ($3 244) | AED 9 780 ($2 663) | AED 8 534 ($2 324) |
| 5,10% | AED 12 736 ($3 468) | AED 10 648 ($2 899) | AED 9 447 ($2 572) |
| 6,10% | AED 13 588 ($3 700) | AED 11 555 ($3 146) | AED 10 407 ($2 834) |
Wiersz 5,10% na 25 lat oblicza się następująco. Stopa miesięczna wynosi 5,10 ÷ 12 = 0,425%, a liczba rat to 300. Rata to AED 1 600 000 ($435 671) × 0,00425 ÷ (1 − 1,00425^−300), czyli AED 9 447 ($2 572) miesięcznie. W ciągu 300 rat kredytobiorca płaci AED 2 834 069 ($771 700), z czego AED 1 234 069 ($336 030) stanowią odsetki. Przy 4,10% na 15 lat łączne odsetki wynoszą AED 544 762 ($148 336), a przy 6,10% na 25 lat AED 1 522 054 ($414 446), więc stopa i okres razem zmieniają koszt tego samego kredytu w bardzo dużym stopniu.
Krok 3: test dochodu
Zbiór przepisów ogranicza wskaźnik obciążenia zadłużeniem do 50%, a dla ekspatów kredyt do 7-krotności rocznego dochodu. Zastosowanie obu limitów do kredytu w wysokości AED 1 600 000 ($435 671), przy założeniu braku innych zobowiązań:
- Test DBR przy racie dla 5,10%: AED 9 447 ($2 572) ÷ 0,50 = AED 18 894 ($5 145) wymaganego miesięcznego dochodu brutto.
- Test 7-krotności dochodu: AED 1 600 000 ($435 671) ÷ 7 = AED 228 571 ($62 239) dochodu rocznego, czyli AED 19 048 ($5 187) miesięcznie.
- Test warunków skrajnych: przy stopie wyższej o 2 punkty procentowe od 5,10%, czyli 7,10%, rata wynosi AED 11 411 ($3 107); AED 11 411 ($3 107) ÷ 0,50 = AED 22 821 ($6 214) miesięcznego dochodu.
Wiążącą wartością w tym przykładzie jest test warunków skrajnych, ponieważ art. 3(1) wymaga, aby kredytodawcy oceniali kredyt przy stopie wyższej o 2 do 4 punktów od bieżącej. Raty istniejących kredytów i kart kredytowych zmniejszają zapas pod limitem 50% w stosunku jeden do jednego, a bank może liczyć tylko część premii i niestandardowych dochodów, jak przewiduje art. 2(3). Przewodnik o kosztach zakupu mieszkania w Dubaju pokazuje typowe poziomy cen według obszarów dla czytelników, którzy chcą sprawdzić te same obliczenia dla innej ceny.
Kredyty dla nieruchomości w budowie i plany płatności dewelopera
CBUAE ustala jeden pułap 50% dla nieruchomości kupowanych w budowie „regardless of purpose, value, or category of purchaser”, a jako powód zbiór przepisów podaje długi proces budowy i wyższe ryzyko niedokończenia. Ten sam artykuł określa zasady uruchamiania środków przez kredytodawców dla nieruchomości w trakcie budowy. Gdy płatności etapowe są częścią finansowania, kredytodawca musi najpierw wykorzystać kapitał własny kupującego na zapłatę dewelopera, zanim wypłaci jakiekolwiek środki z kredytu, a płatności następują według etapów budowy potwierdzonych fizycznie przez kredytodawcę lub przez wykwalifikowanego specjalistę niezależnego zarówno od kredytobiorcy, jak i od dewelopera (art. 2(1)).
W Dubaju kroki prawne przebiegają przez rejestr tymczasowy DLD. Usługa DLD dotycząca rejestracji sprzedaży powiązanej z pierwszą hipoteką działa przez portal Oqood, podaje czas realizacji usługi 6 dni roboczych i wymaga zarejestrowania umowy kupna-sprzedaży w rejestrze tymczasowym w ciągu 90 dni od jej podpisania. Jako dokumenty hipoteczne wymienia pismo banku wskazujące wartość i datę hipoteki oraz trzy umowy hipoteczne podpisane przez obie strony. Opłaty na tej stronie to opłata 4% za rejestrację sprzedaży podzielona na 2% i 2%, AED 10 i AED 10 opłat na rzecz wiedzy i innowacji, AED 250 za akt własności, opłata za plan, opłata za samodzielną rejestrację przez dewelopera w wysokości AED 1 000 ($272) oraz opłata hipoteczna w wysokości 0,25% wartości hipoteki.
Prawo 8 z 2007 r. wyjaśnia, gdzie znajdują się płatności za nieruchomości w budowie. Wpłaty od nabywców nieruchomości w budowie trafiają na rachunek powierniczy (escrow) otwarty na nazwę projektu (art. 2 i 7), środki mogą być wykorzystywane wyłącznie na ten projekt (art. 9), a gdy deweloper obciąża projekt hipoteką, kwoty kredytu są wpłacane na ten sam rachunek powierniczy (art. 13). Przepisy te dotyczą finansowania dewelopera i są odrębne od własnego kredytu hipotecznego kupującego, chociaż oba mogą istnieć przy jednym projekcie.
| Droga | Sposób finansowania | Elementy ze źródeł |
|---|---|---|
| Nieruchomość gotowa z kredytem bankowym | Kredyt bankowy do pułapu LTV plus środki własne | Pułapy 80% / 70% / 60%; hipoteka zarejestrowana w DLD; najpierw niezależna wycena |
| Nieruchomość w budowie (off-plan) z kredytem bankowym | Kredyt bankowy do 50%, uruchamiany względem zweryfikowanych etapów po wykorzystaniu kapitału kupującego | Pułap 50%; rejestracja w rejestrze tymczasowym w ciągu 90 dni; pismo banku i trzy umowy hipoteczne |
| Nieruchomość w budowie (off-plan) w planie płatności dewelopera | Raty płacone deweloperowi na podstawie umowy sprzedaży, z wpłatami na rachunek powierniczy projektu | Warunki ustala umowa sprzedaży; zob. przewodniki serwisu o zakupie nieruchomości w budowie i zakupach z niskim wkładem |
| Gotówka | Brak kredytodawcy | Obowiązują opłaty za rejestrację sprzedaży; brak opłaty za rejestrację hipoteki |
Niektórzy kupujący korzystają z planu dewelopera w trakcie budowy, a o kredyt hipoteczny ubiegają się dla ukończonego lokalu. W takim przypadku pułapy dla nieruchomości gotowych z tabeli CBUAE mają zastosowanie do ukończonego lokalu, z zastrzeżeniem wyceny w tym czasie. Przewodnik serwisu o zakupie nieruchomości w Dubaju z niskim wkładem własnym opisuje, jak zbudowane są plany deweloperów, a przewodnik o przekazaniu lokalu i usuwaniu usterek omawia etap, na którym lokal staje się gotowy.
Proces składania wniosku krok po kroku
Poniższa kolejność łączy zbiór przepisów CBUAE, strony usług DLD i opis procesu HSBC. Terminy są podane przez wskazane źródło i nie stanowią zobowiązań dla żadnej konkretnej sprawy.
| Krok | Co się dzieje | Źródło i podany termin |
|---|---|---|
| 1. Sprawdzenie kwalifikacji | Dochód, zadłużenie i wiek są badane pod kątem DBR, testu warunków skrajnych i wielokrotności dochodu | Zbiór przepisów CBUAE, art. 3 |
| 2. Wstępna decyzja kredytowa | Warunkowa decyzja po dostarczeniu paszportu, wizy i dowodu tożsamości, zaświadczenia o wynagrodzeniu i danych o zadłużeniach; doradca oddzwania w ciągu 2 dni roboczych od wypełnienia formularza online, a decyzja zwykle następuje w ciągu około 60 minut od dostarczenia dokumentów i jest ważna przez 60 dni | HSBC UAE |
| 3. Umowa dotycząca nieruchomości | Umowa kupna-sprzedaży lub rezerwacja, z harmonogramem dewelopera dla nieruchomości w budowie | Lista dokumentów dotyczących nieruchomości Emirates Islamic |
| 4. Wycena | Niezależna wycena na miejscu przez wykwalifikowaną stronę trzecią, zanim bank nieodwołalnie się zobowiąże | Zbiór przepisów CBUAE, art. 2(5) |
| 5. Dokumenty kredytowe | Oferta z kwotą, okresem, oprocentowaniem, ratą, wymogiem ubezpieczenia i wykazem opłat; kredytobiorca podpisuje każdą stronę i otrzymuje kopię podpisaną przez obie strony | Zbiór przepisów CBUAE, art. 4 |
| 6. Rejestracja hipoteki | Bank przesyła dokumenty do internetowego systemu hipotecznego DLD, DLD sprawdza dokumentację, a opłaty są pobierane z rachunku bankowego; albo strony stawiają się w biurze powiernika rejestracyjnego. Podany czas usługi to 20 do 25 minut | Strona DLD o rejestracji hipoteki |
| 7. Zakończenie | Przeniesienie tytułu i rejestracja hipoteki są wpisywane do rejestru nieruchomości; zgodnie z art. 9 Prawa 7/2006 takie czynności są ważne dopiero po wpisaniu | Prawo 7/2006, art. 9 |
Strona HSBC o stopie stałej podaje, że załatwienie kredytu mieszkaniowego zwykle zajmuje do 14 dni roboczych od złożenia wniosku. Strona DLD o hipotece wymienia dokumenty wynikowe jako elektroniczne, w tym zaświadczenie o tytule i akt własności, i wysyła je klientowi e-mailem. Dla osób fizycznych korzystających z biura powiernika DLD wymienia pismo z banku wierzyciela hipotecznego, trzy umowy hipoteczne poświadczone przez bank i podpisane przez obie strony, ZEA ID wyłącznie do identyfikacji albo kopię paszportu dla cudzoziemca niebędącego rezydentem, zaświadczenie e-NOC dewelopera dla nieruchomości w budowie uzyskiwane przez aplikację Dubai REST oraz pełnomocnictwo, gdy działa przedstawiciel.
Zakup lokalu, który jest już obciążony hipoteką
Jeżeli sprzedawca nadal jest winien pieniądze bankowi, ma zastosowanie usługa DLD dotycząca rejestracji sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką. Sprzedaż jest finalizowana dopiero po złożeniu pisma banku o zwolnieniu z hipoteki. Osoby fizyczne przynoszą pismo z banku o zobowiązaniach albo pismo od dewelopera podające pozostałą kwotę oraz trzy czeki bankowe: jeden do banku lub dewelopera na pokrycie zadłużenia, jeden do sprzedawcy na ewentualną resztę i jeden do DLD na opłatę 4%. Strona podaje opłatę za procedurę zwolnienia z hipoteki w wysokości AED 1 290 ($351) i opłatę rejestratora w wysokości AED 315 ($86) za zwolnienie hipoteki oraz stwierdza, że opłaty rejestratora są umarzane, jeśli nowa hipoteka jest rejestrowana tego samego dnia. Przewodnik serwisu o sprzedaży nieruchomości w Dubaju omawia stronę sprzedającego w tej samej transakcji.
Ubezpieczenie, wcześniejsza spłata i refinansowanie
Ubezpieczenie jest warunkiem wielu kredytów. Strona HSBC o kredycie o stopie zmiennej podaje, że można zawrzeć ubezpieczenie na życie i ubezpieczenie nieruchomości oraz że posiadanie obu jest obowiązkowe dla nieruchomości w ZEA. Zestawienie kluczowych informacji Emirates NBD opisuje ubezpieczenie na życie obejmujące niespłacony kredyt na wypadek śmierci i trwałej całkowitej niezdolności, z zastrzeżeniem warunków polisy, oraz ubezpieczenie nieruchomości od wyższej z wartości rynkowej lub wartości nieruchomości. Przeliczenie przykładowych stawek z zestawienia na Scenariusz A daje orientację co do wielkości: 0,018% miesięcznie od AED 1 600 000 ($435 671) to AED 288 ($78) miesięcznie za ochronę na życie od salda początkowego, a 0,01% miesięcznie od AED 2 000 000 ($544 588) plus 5% VAT to AED 210 ($57) miesięcznie za ochronę nieruchomości. Kwoty te stosują wyłącznie przykładowe stawki; składki przy rzeczywistym kredycie pochodzą od ubezpieczyciela i z oferty.
Limit opłaty za wcześniejszą spłatę
Komunikat prasowy CBUAE z 10 października 2019 r. obniżył opłatę za wcześniejszą lub częściową spłatę kredytów mieszkaniowych z 3% niespłaconego salda do 1% niespłaconego salda lub AED 10 000 ($2 723), w zależności od tego, która kwota jest niższa. Art. 4 zbioru przepisów dodaje, że opłaty za refinansowanie w innej instytucji lub wcześniejszą spłatę są ograniczone do rzeczywistego kosztu kredytodawcy związanego z zerwaniem kredytu o stałej stopie i/lub do opłat dozwolonych przez Regulację nr 29/2011, a kredytobiorcy nie napotykają przeszkód w refinansowaniu gdzie indziej. Zestawienie Emirates NBD jest zgodne z tym wzorem: wymienia wcześniejszą spłatę w wysokości 1,05% niespłaconego kapitału lub AED 10 500 ($2 859), w zależności od tego, która kwota jest niższa, czyli AED 10 000 plus 5% VAT.
| Moment w okresie kredytu (Scenariusz A przy 5,10%, 25 lat) | Niespłacone saldo | 1% salda | Opłata według wzoru z 2019 r. |
|---|---|---|---|
| Po 3 latach (36 rat) | AED 1 497 271 ($407 698) | AED 14 973 ($4 077) | AED 10 000 ($2 723) |
| Po 5 latach (60 rat) | AED 1 419 535 ($386 531) | AED 14 195 ($3 865) | AED 10 000 ($2 723) |
| Po 10 latach (120 rat) | AED 1 186 777 ($323 152) | AED 11 868 ($3 232) | AED 10 000 ($2 723) |
| Po 15 latach (180 rat) | AED 886 575 ($241 409) | AED 8 866 ($2 414) | AED 8 866 ($2 414) |
Saldo oblicza się według wzoru P × (1 + r)^k − rata × ((1 + r)^k − 1) ÷ r, gdzie r = 0,425% miesięcznie, a k to liczba dokonanych spłat. Dopóki saldo przekracza AED 1 000 000 ($272 294), 1% jest wyższe niż AED 10 000 ($2 723), więc obowiązuje limit AED 10 000 ($2 723); kwota 1% staje się niższa dopiero wtedy, gdy saldo spadnie poniżej tego poziomu. Umowa banku może ustalać niższą opłatę lub jej brak: strona HSBC o kredycie o stopie zmiennej podaje, że nie obowiązuje opłata za wcześniejszą spłatę, jeżeli kredyt zostanie w całości spłacony po 3 latach, i dopuszcza nadpłaty do 25% niespłaconego salda. O kwocie dla danego kredytu decyduje umowa i aktualna tabela opłat banku.
Ten sam zbiór przepisów ogranicza zmiany w trakcie trwania kredytu. Kredytodawcy nie mogą zmieniać warunków w okresie kredytowania bez pisemnej zgody kredytobiorcy, a klienci muszą otrzymać co najmniej dwumiesięczne powiadomienie o zmianach prowizji lub opłat (art. 4). Prawo dłużnika do wcześniejszej spłaty określa także art. 29 Prawa 14/2008, a DLD wymienia odrębną usługę zwolnienia z hipoteki z własnymi opłatami, opisaną w sekcji o zakupie lokalu, który jest już obciążony hipoteką.
Nieruchomość obciążona hipoteką a warunki Złotej Wizy
Zarówno DLD (strona usługi dla inwestorów), jak i Generalna Dyrekcja ds. Pobytu i Cudzoziemców w Dubaju (strona GDRFA dla inwestorów) publikują strony usług dotyczące 10-letniego pozwolenia na pobyt dla inwestorów na rynku nieruchomości. Żadna ze stron nie stwierdza, że zakup nieruchomości daje pozwolenie; opisują one warunki, na jakich może ubiegać się o nie wnioskodawca posiadający kwalifikującą się nieruchomość. Wyjaśnienie serwisu dotyczące Złotej Wizy w Dubaju omawia szerszy program.
| Warunek | Strona usługi DLD dla inwestorów (zaktualizowana 3 listopada 2026 r.) | Strona GDRFA dla inwestorów (zaktualizowana 4 listopada 2026 r.) |
|---|---|---|
| Minimalna wartość | Wartość zakupu co najmniej AED 2 000 000 ($544 588) w chwili zakupu; nieruchomość w całości należąca do wnioskodawcy, w jednej lub kilku nieruchomościach | Nieruchomość o wartości co najmniej AED 2 000 000 ($544 588); w przypadku udziału we współwłasności udział musi osiągać AED 2 000 000 ($544 588) |
| Nieruchomość obciążona hipoteką | Dozwolona; potrzebne jest pismo banku wskazujące zapłacone AED 2 000 000 ($544 588), a pismo jest zaświadczeniem o braku sprzeciwu pokazującym zapłaconą kwotę i pozostałe saldo | Akceptowalna i obejmuje wszystkie rodzaje nieruchomości; na nieruchomości ustanawiane jest zastawienie (lien), aby utrzymać własność na okres pozwolenia zgodnie z procedurami DLD |
| Dowód wartości | Elektroniczne zaświadczenie o tytule (e-Certificate of Title) lub akt własności | Zaświadczenie DLD o stanie nieruchomości; może zostać przyjęte zaświadczenie o wycenie z biura licencjonowanego przez DLD |
| Inne warunki | Wnioskodawca musi przebywać w ZEA; stawia się wyłącznie wnioskodawca; czas usługi 7 do 10 dni roboczych | Nieruchomością nie wolno rozporządzać w okresie 10-letniego pozwolenia |
Obie strony różnią się akcentami: strona DLD opiera się na kwocie wykazanej jako zapłacona w piśmie banku, a strona GDRFA na zaświadczeniu DLD o wartości i zastawieniu. Sposób ustalenia zapłaconej kwoty dla danego kredytu wynika z pisma banku i jest oceniany przez DLD. Dla mieszkania za AED 2 000 000 ($544 588) ze Scenariusza A własny wkład kupującego przy kredycie 80% wynosi AED 400 000 ($108 918) przed opłatami, co jest kwotą, którą można porównać z brzmieniem strony DLD. Kredyt hipoteczny w Dubaju dla cudzoziemców nie zmienia zasady, że warunki pozwolenia oceniają organy, a nie bank.
Często zadawane pytania
Czy cudzoziemcy mogą uzyskać kredyt hipoteczny w Dubaju?
Tak. Kredyt hipoteczny w Dubaju dla cudzoziemców jest dostępny w bankach i spółkach finansujących posiadających licencję CBUAE, które art. 4 Prawa 14/2008 wskazuje jako jedyne podmioty uprawnione do przyjmowania hipoteki na nieruchomości w Dubaju. Pułapy CBUAE dla ekspatów to 80% dla pierwszego domu o wartości poniżej AED 5 000 000 ($1 361 470), 70% powyżej tej wartości i 60% dla drugiej lub inwestycyjnej nieruchomości, przy czym każdy bank stosuje własne kryteria w tych granicach.
Czy nierezydent może uzyskać kredyt hipoteczny w Dubaju?
Tabela CBUAE nie ma odrębnego wiersza dla nierezydentów, a warunki dla nierezydentów wynikają z polityki banków. Strona FAB odczytana 5 listopada 2026 r. podaje kredyty dla nierezydentów do 50% wartości nieruchomości, a strona HSBC mówi, że nierezydenci mogą ubiegać się o kredyt, jeśli są klientami bankowości prywatnej lub wyższego segmentu detalicznego. Przy nieruchomości za AED 2 000 000 ($544 588) 50% pozostawia AED 1 000 000 ($272 294) środków własnych, wobec AED 400 000 ($108 918) przy 80%. Kredyt hipoteczny w Dubaju dla cudzoziemców mieszkających za granicą wymaga zatem większego kapitału własnego w przejrzanych bankach.
Ile wynosi wymagany wkład własny?
Minimalne środki własne wynoszą 20%, 30%, 40% lub 50% w zależności od kategorii: 20% dla pierwszego domu ekspata poniżej AED 5 000 000, 30% powyżej tej kwoty, 40% dla drugiej lub inwestycyjnej nieruchomości i 50% dla nieruchomości w budowie. Środki własne muszą pochodzić z zasobów kupującego, a nie z pożyczek osobistych ani kart kredytowych (zbiór przepisów, art. 2(4)). Opłaty dochodzą do tego: w Scenariuszu A wynoszą łącznie AED 112 340 ($30 590).
Jakie oprocentowanie obowiązuje?
Oprocentowanie ustala każdy bank. W dniu 4 listopada 2026 r. strona Almasraf pokazywała orientacyjną stopę stałą od 4,10% do 6,10% w pierwszych 3 latach oraz wycenę po zakończeniu stopy stałej w wysokości 3-miesięcznej stawki EIBOR plus 1,99% do 2,99%, przy 3-miesięcznej stawce EIBOR na poziomie 4,28%. Stopa bazowa CBUAE wynosiła 3,9% po podwyżce obowiązującej od 17 września 2026 r. Kredyt hipoteczny w Dubaju dla cudzoziemców jest wyceniany według tego samego wskaźnika referencyjnego co kredyt rezydenta.
Jaki jest maksymalny okres kredytowania i wiek?
Maksymalny okres kredytowania według zbioru przepisów to 25 lat. Stały limit wieku w dniu ostatniej spłaty został zniesiony w październiku 2019 r., więc każdy kredytodawca ustala własny limit; strona HSBC UAE wymienia wnioskodawców w wieku od 21 do 65 lat z okresami od 5 do 25 lat.
Ile kosztuje rejestracja hipoteki?
DLD pobiera 0,25% wartości hipoteki plus AED 250 ($68) za akt własności, po AED 10 ($3) opłat na rzecz wiedzy i innowacji oraz opłatę partnera usługowego w wysokości AED 4 000 ($1 089) plus VAT, a przy sprzedaży tymczasowej AED 5 000 ($1 361) plus VAT (strona zaktualizowana 3 listopada 2026 r.). Przy kredycie AED 1 600 000 ($435 671) element 0,25% wynosi AED 4 000 ($1 089).
Czy hipotekę można spłacić wcześniej?
Tak. Art. 29 Prawa 14/2008 daje dłużnikowi prawo do spłaty przed terminem, a ogłoszenie CBUAE z 2019 r. ustaliło opłatę za wcześniejszą lub częściową spłatę na 1% niespłaconego salda lub AED 10 000 ($2 723), w zależności od tego, która kwota jest niższa. Umowy banków mogą ustalać niższe opłaty. Osoba spłacająca kredyt hipoteczny w Dubaju dla cudzoziemców może również refinansować go w innej instytucji, czemu według zbioru przepisów nie stoją na przeszkodzie żadne bariery.
Czy nieruchomość obciążona hipoteką liczy się do Złotej Wizy?
Strony DLD i GDRFA stwierdzają, że nieruchomość obciążona hipoteką jest dozwolona. Strona DLD wymaga pisma banku o braku sprzeciwu pokazującego zapłaconą kwotę i saldo, przy czym AED 2 000 000 ($544 588) zapłacone jest kwotą podaną na stronie, podczas gdy strona GDRFA odwołuje się do zaświadczenia DLD o wartości i zastawienia. Warunki oceniają organy i można je sprawdzić na przywołanych stronach.
Co się dzieje, gdy spłaty ustają?
Prawo 14/2008 przewiduje drogę pod nadzorem sądu. Kredytodawca doręcza co najmniej 30-dniowe zawiadomienie za pośrednictwem notariusza (art. 25), sędzia egzekucyjny nakazuje zajęcie, a nieruchomość jest sprzedawana na licytacji publicznej (art. 26 i 28), przy czym sędzia może jednorazowo odroczyć licytację na okres do 60 dni (art. 27). Postanowienia przenoszące własność na kredytodawcę w razie niewykonania zobowiązania są nieważne (art. 11).
Jakie prawo reguluje kredyt hipoteczny w Dubaju dla cudzoziemców?
Prawo Dubaju nr (14) z 2008 r. o hipotece w Emiracie Dubaj, wydane 14 sierpnia 2008 r., reguluje ustanawianie, kolejność i egzekucję, a hipoteka wywołuje skutki dopiero z chwilą rejestracji w DLD (art. 7). Przepisy CBUAE dotyczące kredytów hipotecznych (C 31/2013, tekst jednolity na 8 kwietnia 2020 r.) ustalają limity kredytowania. Inne powiązane przewodniki serwisu to przewodnik o dziedziczeniu dla zagranicznych właścicieli nieruchomości, przewodnik o podatku od nieruchomości w Dubaju oraz zasady kupowania nieruchomości w Dubaju.
Ostatnia weryfikacja: 5 listopada 2026 r. Źródła: Przepisy CBUAE dotyczące kredytów hipotecznych, komunikat prasowy CBUAE z 10 października 2019 r., komunikat CBUAE o podwyżce stopy bazowej, komunikat CBUAE o utrzymaniu stopy bazowej, DLD, rejestracja hipoteki, DLD, rejestracja sprzedaży nieruchomości, DLD, rejestracja sprzedaży z pierwszą hipoteką, DLD, sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką, DLD, usługa Złotej Wizy dla inwestorów, GDRFA, złote pozwolenie na pobyt dla inwestorów, Prawo Dubaju nr 14 z 2008 r., Prawo Dubaju nr 7 z 2006 r., Prawo Dubaju nr 8 z 2007 r., Ministerstwo Finansów ZEA, VAT, Almasraf, oprocentowanie, HSBC UAE, jak złożyć wniosek, HSBC UAE, stopa zmienna, HSBC UAE, stopa stała, Emirates Islamic, finansowanie zakupu domu, First Abu Dhabi Bank, strona dla osób kupujących pierwszy dom, Emirates NBD, zestawienie kluczowych informacji.
