Ceny apartamentów na Cyprze w 2026 roku: dane dla dystryktów i za m²

Ceny apartamentów na Cyprze w 2026 roku: dane dla dystryktów i za m²

Według stanu na 5 listopada 2026 r. ceny apartamentów na Cyprze są o 28,7% wyższe niż w pierwszym kwartale 2010 r. i o 8,9% wyższe niż rok wcześniej – wynika to z indeksu cen nieruchomości mieszkaniowych Centralnego Banku Cypru (CBC) za drugi kwartał 2026 r., opublikowanego 24 września 2026 r. Ta sama publikacja pokazuje, że ceny domów są o 2,0% niższe od punktu wyjścia z 2010 r., a więc apartamenty i domy poszły różnymi drogami. Niniejszy przewodnik opiera się wyłącznie na opublikowanych statystykach: indeksie CBC, indeksie cen domów Służby Statystycznej Cypru (CYSTAT), danych Eurostatu, indeksie RICS Cyprus Property Index przygotowywanym z KPMG, liczbie umów zarejestrowanych w rejestrze gruntów oraz danych transakcyjnych Landbank Analytics.

Strona jest uporządkowana wokół pytań, które najczęściej zadają kupujący apartamenty i osoby analizujące rynek. Co oficjalne indeksy mówią o cenach apartamentów na Cyprze według dystryktów? Jaka jest cena za metr kwadratowy? Czym różnią się apartamenty z rynku pierwotnego (nowe budownictwo) od apartamentów z rynku wtórnego? Jaki odsetek sprzedaży stanowią apartamenty? Jak wyglądają czynsze i rentowność brutto? Każda liczba ma podane źródło i datę, a obliczenia są pokazane krok po kroku, aby można je było powtórzyć. Szersze statystyki rynku omawia przewodnik statystyki rynku nieruchomości na Cyprze; ta strona koncentruje się na apartamentach i na cenie za metr kwadratowy.

Co mierzą główne źródła

Publikowane ceny apartamentów na Cyprze pochodzą z sześciu różnych rodzajów źródeł i nie mierzą tego samego. Indeks śledzi zmianę ceny dla ustalonego typu nieruchomości; mediana opisuje transakcję środkową; średnia jest podnoszona przez kilka bardzo dużych transakcji; liczba umów mówi, ile transakcji zarejestrowano, a nie po jakiej cenie. Odczytanie liczby bez wiedzy, którym z tych wskaźników jest, prowadzi do błędnych porównań, dlatego poniższa tabela otwiera analizę.

Indeks CBC powstaje na podstawie wycen, które banki i spółka zarządzająca aktywami zbierają od rzeczoznawców majątkowych; Bank podaje, że częściowo odzwierciedla on wcześniejsze kwartały dzięki wygładzonym współczynnikom regresji, więc punkty zwrotne mogą pojawiać się z niewielkim opóźnieniem. CYSTAT buduje swój indeks z danych rejestru gruntów (Land Registry) za pomocą hedonicznej regresji w oknie kroczącym i waży mieszkania nowe oraz istniejące ich łączną wartością w poprzednim roku. Indeks RICS opiera się na szacunkach akredytowanych specjalistów RICS dla budynków notional w pięciu ośrodkach miejskich, z cenami za metr kwadratowy liczonymi od powierzchni zewnętrznej brutto. Ponieważ metody są różne, w tym przewodniku nigdy nie zestawia się poziomów dwóch indeksów; tempo zmian porównuje się tylko wtedy, gdy okresy są zgodne.

Indeks Banku Centralnego: ceny apartamentów na Cyprze w ujęciu kwartalnym

CBC publikuje najbardziej szczegółową krajową serię, jeśli chodzi o ceny apartamentów na Cyprze. Publikacja za 2026 Q2 podaje indeks ogólny na poziomie 109,7, wyższy o 2,4% w ujęciu kwartalnym i o 8,5% w ujęciu rocznym. Bank przypisuje wzrost popytowi pochodzącemu głównie od nabywców zagranicznych, a w mniejszym stopniu od lokalnych, oraz rosnącym kosztom budowy. W ramach całości Bank wskazuje, że tempo wzrostu cen domów przyspieszyło, a tempo wzrostu cen apartamentów nieco zwolniło.

Źródło: Centralny Bank Cypru, Residential Property Price Index 2026 Q2, opublikowany 24 września 2026 r.

Odczytywanie indeksu apartamentów: trzy obliczenia

Poziom indeksu odczytuje się względem jego bazy. Indeks apartamentów równy 128,7 oznacza, że ceny są o (128,7 − 100) ÷ 100 = 28,7% wyższe niż w pierwszym kwartale 2010 r., natomiast indeks domów równy 98,0 jest o (98,0 − 100) ÷ 100 = 2,0% niższy. Obu poziomów nie można przeliczyć na stosunek cen, ponieważ każdy indeks zaczyna się od 100 dla innego zestawu nieruchomości; porównywać można wyłącznie zmiany w obrębie jednej serii.

Zmianę roczną można odtworzyć ze zmian kwartalnych. Ceny apartamentów wzrosły o 1,7% w 2025 Q3, o 3,2% w Q4, o 2,4% w 2026 Q1 i o 1,3% w Q2, zatem zmiana w ciągu czterech kwartałów wynosi 1,017 × 1,032 × 1,024 × 1,013 = 1,0887, czyli 8,9% po zaokrągleniu, co zgadza się z roczną liczbą podaną przez Bank. Sam indeks z Q2 daje ten sam wynik: 128,7 ÷ 118,2 = 1,0888.

Trzecie obliczenie dotyczy różnicy między procentem a punktem procentowym. Roczne tempo wzrostu cen apartamentów spadło z 10,8% w 2026 Q1 do 8,9% w Q2, czyli o 1,9 punktu procentowego. Oznacza to wolniejsze tempo wzrostu, a nie spadek cen: indeks wzrósł między tymi dwoma kwartałami o 1,3% (128,7 ÷ 127,0 = 1,0134).

Historia rok do roku: ceny apartamentów na Cyprze od Q4 2023

Wcześniejsza wersja tej strony, napisana na początku 2024 r., opisywała czwarty kwartał 2023 r. Własne publikacje CBC za czwarty kwartał każdego roku pozwalają przedłużyć ten punkt wyjścia do teraźniejszości, przy użyciu tego samego indeksu i tej samej bazy.

Źródła: publikacje CBC Residential Property Price Index za 2023 Q4, 2024 Q4 i 2026 Q2.

Od czwartego kwartału 2023 r. do drugiego kwartału 2026 r. indeks apartamentów wzrósł ze 107,2 do 128,7, czyli o 128,7 ÷ 107,2 = 1,201, tj. 20,1% w ciągu dwóch i pół roku. W tym samym okresie indeks domów wzrósł o 12,4% (98,0 ÷ 87,2), a indeks ogólny o 17,3% (109,7 ÷ 93,5). W każdej kolumnie tabeli roczne tempo wzrostu cen apartamentów jest wyższe niż w przypadku domów. Różnica wynosiła 7,0 punktu procentowego w 2023 Q4 (12,7% minus 5,7%), 0,9 punktu w 2024 Q4 (5,5% minus 4,6%), 6,3 punktu w 2025 Q4 (9,7% minus 3,4%) i 3,1 punktu w 2026 Q2 (8,9% minus 5,8%). Sama publikacja Banku za 2023 Q4 zauważała, że wzrost był napędzany głównie cenami apartamentów, więc kierunek opisany w 2024 r. się utrzymał, choć wielkość różnicy się zmieniała.

Dla szerszego kontekstu: średnie roczne Banku pokazują indeks apartamentów na poziomie 98,2 w 2010 r., 71,0 w 2016 r. i 119,3 w 2025 r. Od średniej z 2016 r. do odczytu z 2026 Q2 indeks wzrósł o 81,3% (128,7 ÷ 71,0 = 1,813), natomiast względem średniej z 2010 r. jest wyższy o 31,1% (128,7 ÷ 98,2 = 1,311). Przewodnik czy mieszkania na Cyprze są nadal tańsze niż w 2010 roku analizuje to samo porównanie dla całego rynku mieszkaniowego.

Ceny apartamentów na Cyprze według dystryktów

CBC publikuje indeksy apartamentów dla pięciu dystryktów obszaru kontrolowanego przez rząd Republiki. Indeks każdego dystryktu zaczyna się od 100 w pierwszym kwartale 2010 r. na jego własnej bazie, więc poziomy pokazują, jak daleko dystrykt oddalił się od własnego punktu wyjścia, a nie jak jego ceny mają się do cen w innym dystrykcie.

Źródło: CBC Residential Property Price Index 2026 Q2, tabele 4 i 6; zmiany kwartalne obliczone na podstawie opublikowanych poziomów indeksu (dla Pafos: 136,1 ÷ 124,6 = 1,092).

Wyróżniają się trzy elementy. Po pierwsze, Bank podaje, że roczny wzrost cen apartamentów przyspieszył w Nikozji, Pafos i Famagusta w ciągu kwartału, a zwolnił w Limassol (7,8%) i Larnace (7,9%). Po drugie, odczyt dla Pafos, 18,5% rocznie, jest największym tempem dystryktowym w tabeli, a ruch kwartalny o 9,2% jest również niezwykle duży w porównaniu z pozostałymi dystryktami; uwagi Banku wyjaśniają, że gdy w dystrykcie w danym kwartale jest zbyt mało obserwacji dla metody hedonicznej, stosuje się prostą średnią, więc zmiany jednokwartalne w mniejszym dystrykcie należy odczytywać razem z trendem z poprzednich kwartałów. Po trzecie, pozycja względem bazy z 2010 r. różni się wyraźnie: apartamenty w Limassol są o 54,1% powyżej poziomu z 2010 r., w Nikozji tylko o 2,0% powyżej, a w Famagusta o 4,6% poniżej.

Kontekstu dodaje głębokość wcześniejszego spadku. Mierząc średnimi rocznymi, najniższe odczyty indeksu apartamentów wyniosły 75,0 w Nikozji (2016), 74,0 w Limassol (2015), 61,0 w Larnace (2015), 64,2 w Pafos (2015 i 2017) oraz 57,4 w Famagusta (2017). W porównaniu z tymi minimami odczyty z 2026 Q2 są wyższe o 36,0% w Nikozji (102,0 ÷ 75,0), o 108,2% w Limassol (154,1 ÷ 74,0), o 101,0% w Larnace (122,6 ÷ 61,0), o 112,0% w Pafos (136,1 ÷ 64,2) i o 66,2% w Famagusta (95,4 ÷ 57,4). Odbicie od niskiej bazy i poziom względem bazy z 2010 r. opowiadają więc różne historie, a dystrykt może wykazywać zarówno duży wzrost, jak i poziom nadal niższy od wartości z 2010 r.

Cena za metr kwadratowy: co pokazują dane oficjalne

CBC i RICS publikują indeksy, a nie ceny w euro za metr kwadratowy dla całego rynku. Jeśli chodzi o kwotę w euro, oficjalnym źródłem jest raport CYSTAT o indeksie cen domów, opublikowany w grudniu 2025 r., który podaje medianę ceny mieszkań za metr kwadratowy według dystryktów na podstawie danych rejestru gruntów za lata 2015–2024. Mediany te obejmują wszystkie mieszkania (domy i apartamenty), a nie same apartamenty.

Źródło: CYSTAT, raport o indeksie cen domów, grudzień 2025 r. (tabela 2, mediana ceny mieszkań za metr kwadratowy według dystryktów); zmiany procentowe obliczone tutaj, na przykład Limassol 2 975 ÷ 1 749 = 1,701.

Co do samych apartamentów, ten sam raport stwierdza, że krajowa cena apartamentów za metr kwadratowy zaczynała poniżej ceny domów, spadała do 2018 r., a następnie rosła nieprzerwanie, i że do 2024 r. apartamenty przekroczyły €2 100 za metr kwadratowy, czyli niemal ten sam poziom co domy. Raport opisuje, że w Limassol cena apartamentów za metr kwadratowy wzrosła od 2015 r. o ponad 70%, w Larnace o około 60%, w Pafos o około 35% po 2022 r., a w Nikozji i Famagusta o około 20% i 18%.

Nowszy obraz dotyczący wyłącznie apartamentów pochodzi od Landbank Analytics. Dla transakcji na rynku wtórnym w pierwszej połowie 2026 r., według relacji Cyprus Mail z 23 września 2026 r., mediany cen apartamentów za metr kwadratowy były następujące.

Źródło: Cyprus Mail, 23 września 2026 r., na podstawie Landbank Analytics (3 202 transakcji na rynku wtórnym o wartości €727,2 mln w H1 2026, z czego 2 702, czyli 84%, w kwocie do €300 000 włącznie).

Największa różnica między dystryktami dotyczy apartamentów: mediana z Limassol, €2 686, to 2 686 ÷ 1 528 = 1,76 razy więcej niż mediana z Larnaki, €1 528. W Pafos i Famagusta mediana ceny domów za metr kwadratowy jest wyższa niż mediana dla apartamentów; w pozostałych trzech dystryktach jest niższa. Są to mediany z rynku wtórnego, a zatem opisują istniejące apartamenty, które różnią się wiekiem, wielkością i lokalizacją od omawianej poniżej oferty nowego budownictwa.

Przykłady obliczeń: od ceny za m² do ceny zakupu

Cena za metr kwadratowy staje się użyteczna dopiero po pomnożeniu przez powierzchnię i porównaniu w identycznych warunkach. Poniższe przykłady przyjmują apartament o powierzchni 70 m², założonej na potrzeby rachunku, a nie średniej rynkowej, i stosują opublikowane mediany. Pokazują one rząd wielkości, jaki wynika z każdego źródła; nie są wycenami żadnej konkretnej nieruchomości.

Każda komórka to cena za metr kwadratowy pomnożona przez 70; dla Limassol 2 975 × 70 = €208 250 oraz 2 686 × 70 = €188 020. Obie kolumny różnią się z dobrych powodów: mediany CYSTAT obejmują wszystkie mieszkania, w tym domy, i dotyczą 2024 r., natomiast dane Landbank dotyczą apartamentów z rynku wtórnego w pierwszej połowie 2026 r.

Drugie sprawdzenie wykorzystuje mediany dla całej wyspy. Landbank podał, że 1 931 apartamentów sprzedanych na rynku wtórnym od stycznia do września 2026 r. miało medianę ceny €140 000 i medianę powierzchni 81,5 m². Podzielenie jednej mediany przez drugą daje 140 000 ÷ 81,5 = około €1 718 za metr kwadratowy. Jest to iloraz dwóch median, więc wynik jest przybliżony, ale mieści się w zakresie median dystryktowych z powyższej tabeli.

Trzeci przykład pokazuje, jak ruch indeksu przekłada się na euro. Gdyby apartament był wyceniony na €200 000 w drugim kwartale 2025 r. i podążał za krajowym indeksem apartamentów, roczna zmiana o 8,9% dałaby 200 000 × 1,089 = €217 800 w drugim kwartale 2026 r. To rachunek na opublikowanym indeksie, a nie oczekiwanie dla pojedynczego apartamentu, którego cena zależy od lokalizacji, wieku, wielkości i stanu. Podatki i koszty transakcji są odrębne od ceny zakupu; zasady ich stosowania wyjaśniają przewodniki kupno nieruchomości z rynku wtórnego na Cyprze oraz obniżona stawka VAT przy zakupie lokalu na główne miejsce zamieszkania.

Nowe budownictwo i rynek wtórny: dwa różne poziomy cen

Ceny apartamentów na Cyprze różnią się między nowym budownictwem a istniejącą zabudową, co potwierdzają dane oficjalne. Indeks cen domów CYSTAT za drugi kwartał 2026 r. oszacowano na 105,46 (2025 = 100), co oznacza wzrost o 2,4% względem pierwszego kwartału i o 7,9% względem drugiego kwartału 2025 r. Jego dwa podindeksy wykazują rozbieżne zmiany roczne.

Źródło: komunikat prasowy CYSTAT, 30 września 2026 r. (wstępne oszacowanie). Zmiany roczne obliczone: mieszkania nowe 105,73 ÷ 96,26 = 1,098; mieszkania istniejące 105,10 ÷ 100,84 = 1,042.

CYSTAT określa liczby za drugi kwartał jako wstępne oszacowanie i zaznacza, że w grudniu 2025 r. zrewidował indeks, obejmując okres od 2016 r. do drugiego kwartału 2025 r. Poziomy indeksu sprzed tej rewizji nie są więc porównywalne z bieżącą serią. Indeks uwzględnia składnik gruntowy nieruchomości i obejmuje wszystkie obszary kontrolowane przez rząd Republiki.

Ceny transakcyjne: apartamenty z nowego budownictwa a z rynku wtórnego

Landbank Analytics raportuje transakcje z nowego budownictwa i z rynku wtórnego osobno. Za pierwszą połowę 2026 r. odnotował 3 594 sprzedaży w nowym budownictwie o wartości €1,149 mld, z czego 2 977 (82,8%) stanowiły apartamenty o wartości €810,6 mln, ze średnią ceną apartamentu €272 274 i medianą €215 000. Tabela porównuje mediany dystryktowe dla sprzedaży apartamentów z nowego budownictwa z medianami apartamentów z rynku wtórnego w tym samym okresie.

Źródła: Cyprus Mail, 31 lipca 2026 r. (nowe budownictwo) i 23 września 2026 r. (rynek wtórny), oba na podstawie Landbank Analytics. Wskaźniki obliczone, na przykład Larnaka 184 000 ÷ 111 000 = 1,66.

Wskaźniki te porównują transakcję środkową w każdej grupie, a nie ten sam apartament sprzedany jako nowy i później odsprzedany. Sprzedaż w nowym budownictwie obejmuje większe i nowsze lokale, często w innych miejscach niż starsza zabudowa, która dominuje na rynku wtórnym. Z tego powodu różnica mówi więcej o strukturze tego, co się sprzedaje, niż o premii za nowość. Własny komentarz Landbank do danych o rynku wtórnym za trzeci kwartał podkreśla to samo: relacja Cyprus Mail z 27 października 2026 r. cytuje jego założyciela i prezesa, który stwierdza, że wyższej wartości transakcji nie należy mylić z wyższymi cenami porównywalnych domów.

Seria dla rynku wtórnego również się zmienia. Landbank odnotował 699 apartamentów sprzedanych na rynku wtórnym w drugim kwartale 2026 r. z medianą €140 000 oraz 826 w trzecim kwartale z medianą €149 000, co oznacza wzrost mediany o 6,4% (149 000 ÷ 140 000 = 1,064). Za okres od stycznia do września 2026 r. odnotował 1 931 apartamentów z rynku wtórnego o wartości €309,8 mln, czyli średnio 309 800 000 ÷ 1 931 = około €160 400, przy medianie €140 000. Średnia leży o 14,6% powyżej mediany, ponieważ podnosi ją niewielka liczba transakcji o wysokiej wartości. W raporcie dodano, że 81,5% apartamentów z rynku wtórnego sprzedano za kwotę do €200 000.

Średnie ceny nowych apartamentów w 2025 roku

Za cały 2025 r. Landbank odnotował 7 819 umów dotyczących nowych nieruchomości mieszkaniowych o wartości przekraczającej €2,5 mld, w tym sprzedaży off-plan. Spośród nich 6 382 dotyczyło apartamentów o wartości €1,77 mld. Podzielenie wartości przez liczbę daje poniższe średnie dystryktowe; liczbę dla Pafos wyprowadzono, odejmując liczby umów na apartamenty w pozostałych dystryktach od sumy krajowej.

Źródło: Cyprus Mail, 16 lutego 2026 r., na podstawie Landbank Analytics. Umowy dla Pafos: 6 382 − (1 836 + 1 936 + 1 770 + 167) = 673. Średnia krajowa: 1 770 000 000 ÷ 6 382 = około €277 000. Artykuł zauważa, że największa pojedyncza sprzedaż apartamentu miała miejsce w Limassol i wyniosła około €15,2 mln, co pokazuje, jak kilka transakcji może przesunąć średnią dystryktu.

Udział apartamentów w sprzedaży nieruchomości na Cyprze

Apartamenty stanowią większość transakcji na rynku mieszkaniowym, co jest jednym z powodów, dla których ceny apartamentów na Cyprze wyznaczają kierunek krajowych indeksów. Grudniowy raport CYSTAT z 2025 r. podaje sprzedaż apartamentów i domów według dystryktów za lata 2020–2024, na podstawie rejestru gruntów. Tabela pokazuje sprzedaż apartamentów oraz udział apartamentów w łącznej sprzedaży apartamentów i domów.

Źródło: CYSTAT, raport o indeksie cen domów, grudzień 2025 r. (tabela 3); sumy i udziały obliczone, na przykład 10 508 ÷ (10 508 + 3 068) = 77,4%.

W 2024 r. apartamenty stanowiły 77,4% łącznej sprzedaży apartamentów i domów w pięciu dystryktach, wobec 70,9% w 2020 r. (5 993 ÷ 8 455). Układ według dystryktów jest bardzo nierówny. Nikozja, Larnaka i Limassol są przytłaczająco rynkami apartamentów, natomiast w Pafos sprzedaż domów (1 380) jest zbliżona do sprzedaży apartamentów (1 953), a w Famagusta oba te wolumeny są mniej więcej równe. Raport CYSTAT zauważa również, że sprzedaż domów jest z roku na rok stabilniejsza niż sprzedaż apartamentów.

Nowsze dane pochodzą od Landbank, który ustalił, że apartamenty stanowiły 81,6% umów w nowym budownictwie w 2025 r. (6 382 z 7 819) i 82,8% w pierwszej połowie 2026 r. (2 977 z 3 594). Wśród transakcji na rynku wtórnym apartamenty to 1 931 z 3 241 transakcji w okresie od stycznia do września 2026 r., czyli 59,6%. Na rynku wtórnym jest znacznie więcej domów niż w nowym budownictwie, więc udział apartamentów zależy od tego, czy liczy się nowe budownictwo, rynek wtórny, czy oba segmenty razem. Przydatne jest też porównanie między przewodnikami: tekst co można kupić za $100 000 na sześciu rynkach nieruchomości pokazuje, jak stały budżet przekłada się na różne typy nieruchomości na Cyprze i gdzie indziej.

Wolumeny sprzedaży i nabywcy a ceny apartamentów na Cyprze

Ceny reagują na popyt, a DLS publikuje co miesiąc liczbę umów sprzedaży złożonych w jego biurach dystryktowych. Plik z 5 października 2026 r. obejmuje okres od stycznia do września 2026 r. i liczy wszystkie typy nieruchomości, nie tylko apartamenty.

Źródło: Departament Ziemi i Pomiarów, Contracts of Sale 2025–2026 (dane do 30 września 2026 r.); zmiany i udziały obliczone, na przykład 14 969 ÷ 13 173 = 1,136. Plik DLS podaje zmianę krajową jako 14% po zaokrągleniu.

Sam wrzesień 2026 r. przyniósł 1 681 zarejestrowanych umów wobec 1 484 we wrześniu 2025 r., czyli wzrost o 13%. Suma za dziewięć miesięcy, 14 969, porównuje się z 18 114 umowami za cały 2025 r., a więc stanowi 82,6% zeszłorocznej liczby za cały rok (14 969 ÷ 18 114), jak podał Cyprus Mail 13 października 2026 r. na podstawie tych samych danych.

Publikacja CBC za drugi kwartał dodaje informację o tym, kim byli nabywcy. Według danych DLS, które cytuje, w 2026 Q2 zarejestrowano 5 298 umów, o 15,4% więcej niż 4 592 rok wcześniej. Sprzedaż nabywcom zagranicznym wzrosła o 22,7% (2 107 wobec 1 717), a sprzedaż nabywcom lokalnym o 11,0% (3 191 wobec 2 875). Podział według dystryktów przedstawiono poniżej; udział nabywców zagranicznych obliczono na podstawie tabeli Banku.

Źródło: CBC Residential Property Price Index 2026 Q2, tabela 2 (umowy sprzedaży według dystryktów, dane DLS). Udział zagranicznych = (UE + spoza UE) ÷ razem, na przykład Pafos (269 + 442) ÷ 1 073 = 66,3%.

Układ nabywców według dystryktów pomaga wyjaśnić, dlaczego indeksy i ceny różnią się w zależności od miejsca. Nikozja jest rynkiem w przeważającej mierze lokalnych nabywców, w Pafos większość stanowią nabywcy zagraniczni, a Limassol plasuje się pomiędzy nimi z udziałem 33,8% zagranicznych. Są to liczby umów dla wszystkich typów nieruchomości i nie można ich przeliczyć na profil nabywców samych apartamentów. Szerszy przewodnik statystyki rynku nieruchomości na Cyprze zawiera tabele miesiąc po miesiącu.

Podaż, kredyt i koszty a ceny apartamentów na Cyprze

Publikacja CBC podaje pięć wskaźników, poza cenami, które mają znaczenie dla apartamentów. Pochodzą one z CYSTAT, z badań Komisji Europejskiej oraz ze statystyk kredytowych samego Banku.

Źródło: Centralny Bank Cypru, Residential Property Price Index 2026 Q2. Sprawdzone wartości procentowe: 8 978 ÷ 5 484 = 1,637; 403,6 ÷ 353,5 = 1,142.

Pozwolenia na budowę są wskaźnikiem wyprzedzającym podaży: wzrost liczby zatwierdzonych lokali o 63,7% w ciągu pierwszych pięciu miesięcy roku wskazuje na to, że w nadchodzących latach pojawi się więcej apartamentów, choć pozwolenia nie są odbiorami, a termin zależy od przebiegu budowy. Bank zauważa również, że niedobory siły roboczej w budownictwie, zgłaszane przez firmy w badaniach Komisji Europejskiej, wywierają presję na wzrost kosztów. Przewodnik pozwolenia na budowę i trendy w budownictwie na Cyprze szczegółowo śledzi serię CYSTAT.

W zakresie kredytu Bank stwierdza, że kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych pozostały w drugim kwartale na tym samym ścisłym poziomie, a banki oczekiwały, że w trzecim kwartale pozostaną bez zmian, podczas gdy popyt netto na kredyty mieszkaniowe wzrósł. Aby zobaczyć, co średnia stopa oznacza w euro: kredyt w wysokości €150 000 na 25 lat przy 3,23% rocznie ma miesięczną ratę około €729 według standardowego wzoru rat annuitetowych (stopa miesięczna 0,0323 ÷ 12, 300 rat), a łączne odsetki wynoszą około €68 800. Stopa 3,23% to średnia Banku dla wszystkich okresów stałej stopy; indywidualna oferta zależy od kredytodawcy, okresu stałej stopy i kredytobiorcy. Szersze tło gospodarcze przedstawia przewodnik prognoza gospodarcza dla Cypru.

Czynsze i rentowność brutto apartamentów na Cyprze

RICS Cyprus Property Index z KPMG jest opublikowanym źródłem, które obok wartości podaje czynsze i rentowność brutto apartamentów. Jego edycja za drugi kwartał 2026 r. stwierdza, że apartamenty odnotowały największy łączny wzrost w Larnace, przy zmiennych wzrostach w pozostałych dystryktach i płaskim rynku w Nikozji, a łączny wzrost apartamentów rok do roku przekroczył 5%.

Źródło: RICS Cyprus Property Index z KPMG na Cyprze, 2026 Q2. Indeks śledzi budynki notional w Nikozji, Limassol, Larnace, Pafos i Paralimni-Famagusta i obejmuje wyłącznie obszar kontrolowany przez rząd Republiki.

Rentowność brutto to roczny czynsz podzielony przez wartość rynkową, przed kosztami, pustostanami i podatkiem. Według definicji indeksu rentowność 5,51% dla apartamentu notional o wartości €200 000 odpowiada czynszowi 200 000 × 0,0551 = €11 020 rocznie, czyli około €918 miesięcznie. Ilustruje to sposób konstrukcji wartości procentowej; nie jest to stwierdzenie o tym, ile zarabia jakikolwiek właściciel. Opublikowane liczby są wewnętrznie spójne: przy czynszach wyższych o 7,36% i wartościach wyższych o 5,42% zeszłoroczna rentowność 5,41% staje się 5,41% × (1,0736 ÷ 1,0542) = 5,51%.

Zmiana wartości apartamentów według RICS (5,42%) jest niższa niż 8,9% według CBC za ten sam kwartał. Różnica wynika z metody. RICS wycenia hipotetyczne budynki o ustalonej specyfikacji, podczas gdy indeks CBC śledzi wyceny nieruchomości, które faktycznie są finansowane lub przeszacowywane, ważone wartością. Fakt, że obie serie stawiają apartamenty przed domami pod względem rocznego wzrostu, jest bardziej informatywny niż różnica między ich poziomami. Informacje o czynszach ofertowych w poszczególnych miastach zawiera tekst ceny wynajmu na Cyprze według miast.

Ceny apartamentów na Cyprze na tle UE oraz czego wskaźniki nie obejmują

Eurostat publikuje indeksy cen domów na wspólnej podstawie dla państw członkowskich UE. Jego publikacja z 1 października 2026 r. podaje dla Cypru te same tempa kwartalne i roczne co CYSTAT, co umożliwia bezpośrednie porównanie z UE i strefą euro.

Źródło: Eurostat, euro indicators, 1 października 2026 r. Roczne tempo dla Cypru było o 7,9 − 4,7 = 3,2 punktu procentowego wyższe niż dla UE i o 3,9 punktu wyższe niż dla strefy euro. Seria Eurostatu dla Cypru za wcześniejsze kwartały wynosiła +4,2% (2025 Q3), +6,0% (2025 Q4) i +3,4% (2026 Q1).

To porównanie obejmuje wszystkie mieszkania, ponieważ przytaczane tutaj liczby Eurostatu nie są podzielone na apartamenty i domy. Ceny apartamentów na Cyprze w indeksie CBC (8,9%) rosły szybciej niż tempo dla wszystkich mieszkań według CYSTAT i Eurostatu (7,9%), ale są to różne indeksy i nie należy ich od siebie odejmować.

Zakres ma znaczenie dla każdego twierdzenia o Cyprze jako całości. Indeks CBC obejmuje dystrykty Nikozja, Limassol, Larnaka, Pafos i Famagusta na terytorium kontrolowanym przez rząd Republiki; indeks cen domów CYSTAT również obejmuje tylko obszary pod tą kontrolą, a indeks RICS zaznacza, że nie śledzi północnej części wyspy. Żaden z powyższych indeksów nie opisuje więc cen apartamentów w Cyprze Północnym. Ceny tam kształtują się według odrębnych uregulowań prawnych i dotyczących tytułów własności, a przewodnik ceny nieruchomości w Cyprze Północnym według miast podaje, co pokazują oferty w poszczególnych miastach, podczas gdy tekst nieruchomości w Cyprze Północnym a w Południowym porównuje zasady, koszty i tytuły własności. Ceny ofertowe są cenami wywoławczymi i nie są porównywalne z medianami transakcyjnymi ani indeksami wycen z tej strony.

Co zmieniło się od wersji z marca 2024 r. i jak czytać te dane

Wcześniejsza wersja tej strony została opublikowana w marcu 2024 r. i opisywała indeks RICS/KPMG za czwarty kwartał 2023 r. Trzy elementy z niej już nie obowiązują lub zostały zastąpione bieżącymi danymi z podanym źródłem.

• Tabele cen i rentowności za czwarty kwartał 2023 r. zastąpiono serią CBC od 2023 Q4 do 2026 Q2 oraz wartościami, czynszami i rentownością RICS/KPMG za 2026 Q2. Sam CBC odnotował roczny wzrost cen apartamentów o 12,7% dla 2023 Q4 i o 8,9% dla 2026 Q2.
• Wcześniejszy tekst wiązał popyt z cypryjskim programem obywatelstwa za inwestycje. Według rejestru programu prowadzonego przez Ministerstwo Finansów program ten jest zakończony od 1 listopada 2020 r., po decyzji Rady Ministrów z 13 października 2020 r., i nie można już składać nowych wniosków. Nie jest więc obecnie czynnikiem popytu. CBC przypisuje wzrost w 2026 r. głównie nabywcom zagranicznym i, w mniejszym stopniu, lokalnym, a także wyższym kosztom budowy.
• Ogólne wskazówki inwestycyjne oraz stwierdzenie, że rosnące ceny są pozytywnym sygnałem dla gospodarki, zostały usunięte. Strona przedstawia teraz liczby i pokazuje, jak je obliczono.

Każda liczba została ponownie sprawdzona z pierwotną publikacją według stanu na 5 listopada 2026 r. Dane kwartalne są rewidowane, dlatego strony publikacji CBC, CYSTAT i RICS pozostają miejscem, w którym należy szukać późniejszego odczytu. Kalendarz publikacji CYSTAT wskazuje kolejną publikację indeksu cen domów, za trzeci kwartał 2026 r., na 8 stycznia 2027 r.

Lista kontrolna do odczytywania liczby dotyczącej cen apartamentów na Cyprze

Ponieważ opublikowane źródła różnią się metodą, kilka pytań pomaga odczytać każde stwierdzenie dotyczące cen apartamentów na Cyprze, czy to w artykule prasowym, prezentacji dewelopera, czy w serwisie z ogłoszeniami.

1. Czy jest to indeks, mediana, średnia czy cena ofertowa? Indeks 128,7 nie jest ceną. Mediana pomija wartości skrajne; średnia nie, co pokazują średnia z nowego budownictwa z 2025 r., około €277 000, oraz średnia z rynku wtórnego, o 14,6% powyżej mediany tego rynku.
2. Jaki okres i jaka baza? CBC używa 2010 Q1 = 100; CYSTAT stosuje obecnie 2025 = 100 po rewizji z grudnia 2025 r.; Eurostat używa własnej bazy. Tempo zmian można porównywać; poziomów nie.
3. Nowe budownictwo czy rynek wtórny? Mediany dystryktowe dla nowych apartamentów są od 1,27 do 2,52 razy wyższe niż mediany dla rynku wtórnego, ale zasób jest inny, więc wskaźnik nie jest premią w porównaniu identycznych lokali.
4. Czy obszar obejmuje Cypr Północny? Indeksy w tym przewodniku go nie obejmują.
5. Czy procent to zmiana roczna czy kwartalna? Kwartalny wzrost o 2,4% i roczny wzrost o 7,9% opisują ten sam rynek w różnych przedziałach czasu.
6. Czy uwzględniono koszty? Ceny indeksowe i mediany nie obejmują traktowania VAT, opłat transferowych, kosztów prawnych ani kosztów finansowania, które wynikają z odrębnych przepisów.

Zastosowanie listy kontrolnej do typowego twierdzenia pokazuje jej użyteczność. Ogłoszenie, które podaje średnią €4 000 za metr kwadratowy dla apartamentu przy wybrzeżu, nie może być porównane z medianą z rynku wtórnego w Limassol, €2 686, dopóki nie wskazuje, czy chodzi o ceny ofertowe, czy transakcyjne, o nowe czy wtórne, i z którego roku. Definicję stojącą za liczbą należy sprawdzić przed jakimkolwiek porównaniem.

Często zadawane pytania

Co dzieje się z cenami apartamentów na Cyprze w 2026 roku?

Według miary Banku Centralnego ceny apartamentów na Cyprze nadal rosną, ale wolniej. Indeks cen apartamentów wyniósł 128,7 w drugim kwartale 2026 r., o 1,3% więcej niż w pierwszym kwartale i o 8,9% więcej niż w drugim kwartale 2025 r. Roczne tempo wynosiło 10,8% w pierwszym kwartale, więc wzrost nieco zwolnił, podczas gdy ceny nadal rosły. Indeks CYSTAT dla wszystkich mieszkań wzrósł w tym samym kwartale o 7,9% rok do roku.

O ile wzrosły ceny apartamentów na Cyprze od 2023 roku?

Indeks apartamentów CBC wzrósł ze 107,2 w czwartym kwartale 2023 r. do 128,7 w drugim kwartale 2026 r., czyli o 20,1% (128,7 ÷ 107,2 = 1,201). W tym samym okresie indeks domów wzrósł o 12,4%. Roczne tempo wynosiło 12,7% w 2023 Q4, 5,5% w 2024 Q4, 9,7% w 2025 Q4 i 8,9% w 2026 Q2.

Który dystrykt odnotował największy roczny wzrost wycen apartamentów?

W publikacji CBC za drugi kwartał 2026 r. Pafos odnotowało roczny wzrost cen apartamentów o 18,5%, wobec 7,9% w Larnace, 7,8% w Limassol, 7,4% w Famagusta i 4,6% w Nikozji. Uwagi Banku wyjaśniają, że prosta średnia zastępuje metodę hedoniczną, gdy w dystrykcie jest zbyt mało obserwacji, więc odczyty jednokwartalne w mniejszych dystryktach należy czytać razem z poprzednimi kwartałami.

Jaka jest cena apartamentu za metr kwadratowy na Cyprze?

Ceny apartamentów na Cyprze za metr kwadratowy zależą od dystryktu, roku i źródła. Landbank Analytics podał mediany apartamentów z rynku wtórnego w pierwszej połowie 2026 r.: €1 528 za m² w Larnace, €1 582 w Nikozji, €1 610 w Famagusta, €1 748 w Pafos i €2 686 w Limassol. Raport CYSTAT z grudnia 2025 r. wskazał krajową cenę apartamentów powyżej €2 100 za m² w 2024 r. i podał mediany dla wszystkich mieszkań w dystryktach w przedziale od €1 757 do €2 975. Apartament o powierzchni 70 m² przy cenie €1 582 za m² odpowiada kwocie €110 740 (1 582 × 70).

Czy apartamenty z nowego budownictwa mają inne ceny niż apartamenty z rynku wtórnego na Cyprze?

Ceny apartamentów na Cyprze różnią się między nowym budownictwem a rynkiem wtórnym. Dane Landbank za pierwszą połowę 2026 r. pokazują medianę €215 000 dla sprzedaży apartamentów w nowym budownictwie w skali całej wyspy, wobec mediany apartamentów z rynku wtórnego €140 000 w drugim kwartale oraz dla okresu od stycznia do września. Wskaźniki dystryktowe wahają się od 1,27 w Nikozji do 2,52 w Pafos. Indeks CYSTAT pokazuje, że mieszkania nowe zdrożały o 9,8%, a istniejące o 4,2% rok do roku w 2026 Q2. Różnice w wielkości, wieku i lokalizacji sprawiają, że mediany nie są porównaniem identycznych lokali.

Jaki odsetek sprzedaży nieruchomości na Cyprze stanowią apartamenty?

Apartamenty stanowią większość rynku, na którym kształtują się ceny apartamentów na Cyprze: oparty na rejestrze gruntów raport CYSTAT pokazuje, że apartamenty stanowiły 77,4% łącznej sprzedaży apartamentów i domów w 2024 r. (10 508 z 13 576), wobec 70,9% w 2020 r. Landbank ustalił, że apartamenty stanowiły 81,6% umów w nowym budownictwie w 2025 r. i 82,8% w pierwszej połowie 2026 r. Udział jest znacznie wyższy w Nikozji, Larnace i Limassol niż w Pafos i Famagusta.

Jak ceny apartamentów na Cyprze wypadają na tle reszty UE?

Cen apartamentów na Cyprze nie można porównać z UE wyłącznie dla apartamentów, ale indeks cen domów Eurostatu, opublikowany 1 października 2026 r., pokazuje wzrost na Cyprze o 7,9% rok do roku w drugim kwartale 2026 r., wobec 4,7% dla UE i 4,0% dla strefy euro. Przytaczane tutaj liczby Eurostatu nie są podzielone na apartamenty i domy, więc porównanie obejmuje wszystkie mieszkania.

Dlaczego liczby CBC i RICS dla apartamentów się różnią?

Dwie opublikowane miary cen apartamentów na Cyprze różnią się z powodu metody. CBC podał roczny wzrost cen apartamentów o 8,9% w drugim kwartale 2026 r., podczas gdy indeks RICS/KPMG podał 5,42%. Indeks CBC śledzi wyceny rzeczywistych nieruchomości ważone wartością; indeks RICS wycenia budynki notional o ustalonej specyfikacji w pięciu ośrodkach miejskich. Oba pokazują, że apartamenty drożeją szybciej niż domy, i jest to bardziej wiarygodny wspólny wniosek.

Czy te liczby obejmują Cypr Północny?

Nie. Serie dotyczące cen apartamentów na Cyprze z CBC, CYSTAT i RICS obejmują wyłącznie obszar kontrolowany przez rząd Republiki. Dla północnej części wyspy przewodniki o cenach nieruchomości w Cyprze Północnym oraz o Cyprze Północnym w porównaniu z Południowym opisują ceny ofertowe, zasady i typy tytułów własności, które nie są porównywalne z medianami transakcyjnymi podanymi tutaj.

Czy zakup apartamentu na Cyprze prowadzi do obywatelstwa?

Program obywatelstwa za inwestycje jest zakończony od 1 listopada 2020 r., według rejestru programu prowadzonego przez Ministerstwo Finansów, więc zakup nieruchomości nie jest drogą do obywatelstwa w ramach tego programu. Zasady dotyczące pobytu to odrębna kwestia i zależą od sytuacji danej osoby oraz aktualnych przepisów właściwego organu.

Ostatnia weryfikacja: 5 listopada 2026 r. Źródła: Centralny Bank Cypru, Residential Property Price Index 2026 Q2; strona publikacji CBC RPPI; metodologia CBC RPPI; CBC RPPI 2024 Q4; CBC RPPI 2023 Q4; komunikat prasowy CYSTAT o indeksie cen domów, 30 września 2026 r.; raport CYSTAT o indeksie cen domów, grudzień 2025 r.; Eurostat, euro indicators, ceny domów, 1 października 2026 r.; RICS Cyprus Property Index z KPMG 2026 Q2; Departament Ziemi i Pomiarów, Contracts of Sale 2025-2026; portal statystyczny DLS; Cyprus Mail o danych Landbank dla nowego budownictwa, 31 lipca 2026 r.; Cyprus Mail o danych Landbank dla rynku wtórnego, 23 września 2026 r.; Cyprus Mail o odsprzedażach według Landbank, 27 października 2026 r.; Cyprus Mail o danych Landbank dla nowego budownictwa w 2025 r., 16 lutego 2026 r.; Cyprus Mail o umowach DLS do września 2026 r., 13 października 2026 r.; Ministerstwo Finansów, rejestr Cyprus Investment Programme.