NEXT Gardens Kvariati: apartamenty na wybrzeżu Batumi (2026)

NEXT Gardens Kvariati to kompleks mieszkalno-usługowy, który gruziński deweloper NEXT buduje w Kwariati, nadmorskiej wsi nad Morzem Czarnym w okolicach Batumi; na stronie dewelopera oferowane są studia od 65 000 USD, apartamenty z jedną i dwiema sypialniami oraz sześć penthouse’ów.

Niniejszy przewodnik opiera się na tej stronie w wersji z 8 listopada 2026 r. i oddziela podane na niej liczby od kontekstu, który je otacza. Zestawia odległości podawane przez dewelopera z odległościami drogowymi z kalkulatora tras, wylicza cenę za metr kwadratowy oraz arytmetykę 34-miesięcznego planu płatności na podstawie podanych liczb, a także dodaje gruzińskie przepisy o rejestracji, podatkach i pobycie, oparte na źródłach urzędowych. Tam, gdzie strona milczy, przewodnik wyraźnie to zaznacza i wskazuje dokument, który odpowiada na dane pytanie.

Przegląd projektu NEXT Gardens Kvariati

NEXT przedstawia projekt jako wielofunkcyjny kompleks do mieszkania, pracy i inwestowania, położony w Kwariati, w rejonie Batumi. Według strony projektu na witrynie dewelopera plaża znajduje się w odległości 50 metrów, a centrum Batumi w odległości 15 minut, przy czym nie wskazano, czy chodzi o dojazd samochodem, czy dojście pieszo. Widoki strona opisuje jako ogród oliwny, góry i morze.

Wybór odbywa się w dwóch krokach. Pierwszym jest widok, na morze lub na góry; drugim wykończenie, z remontem lub bez remontu. Razem dają one cztery zestawy cen na stronie. W obu zestawach z widokiem na morze studio oznaczono jako „Sold Out”, dlatego cena wyjściowa 65 000 USD dotyczy studia o powierzchni 28,7 m² z widokiem na góry i bez remontu.

Strona podaje liczbę lokali według typów, ale nie podaje sumy: 253 studia, 216 apartamentów z jedną sypialnią, 18 apartamentów z dwiema sypialniami i 6 penthouse’ów. Sumę 493 wyliczono na potrzeby tego przewodnika z tych czterech liczb. Strona nie podaje liczby kondygnacji ani liczby budynków, choć w tekście mowa o budynkach w liczbie mnogiej, a wizualizacje pokazują dwa bloki.

Na tej samej stronie pojawiają się dwie daty zakończenia. Panele cenowe mówią o odbiorze w grudniu 2027 r., natomiast osobny blok informuje, że projekt zostanie w pełni ukończony pod klucz w czerwcu 2028 r. Przewodnik pokazuje obie daty i uznaje umowę sprzedaży za dokument, który tę datę ustala. Strona „O nas” dewelopera datuje początek budowy na rok 2022.

Strona nie wymienia żadnego operatora hotelu ani licencjonowanej marki, nie opisuje żadnego modelu wynajmu i nie określa formy własności. Nie podaje adresu ulicznego, numeru działki ani pinezki na mapie. Twierdzenia o dochodach i podatkach właścicieli zależą od umów i prawa gruzińskiego, dlatego przewodnik je pomija i przedstawia oficjalne przepisy w sekcjach 5 i 6.

Typy lokali, ceny i plan płatności w projekcie NEXT Gardens Kvariati

Strona podaje dla każdego typu apartamentu dwa zestawy informacji o powierzchni. Karty planów pokazują najmniejszy i największy lokal wraz z ceną, a osobny blok „Size of units per type” (wielkość lokali według typu) podaje szersze przedziały. Tabela zestawia obie wartości obok siebie i nie rozstrzyga między nimi. Ceny są podanymi przez dewelopera kwotami w USD z 8 listopada 2026 r. dla zestawów z widokiem na góry; strona pokazuje te same ceny apartamentów z jedną i dwiema sypialniami w zestawach z widokiem na morze.

Studio za 65 000 USD to najmniejsza karta i najniższa cena. Górna granica przedziału na każdej karcie to największy lokal pokazany z ceną, a penthouse’y mają podaną liczbę, ale nie mają karty, powierzchni ani ceny. Studia z widokiem na morze są oznaczone jako „Sold Out” w obu wariantach wykończenia; strona nie podaje, ilu studiów to dotyczy, dlatego liczbę 253 należy rozumieć jako liczbę studiów w projekcie, a nie jako liczbę lokali wciąż dostępnych.

Porównanie powierzchni i cen

Kolejna tabela wykorzystuje wyłącznie podane liczby. Cena za metr kwadratowy to cena z karty podzielona przez powierzchnię z karty; różnica za remont to podana cena z remontem pomniejszona o podaną cenę bez remontu dla tego samego lokalu, podzielona przez tę samą powierzchnię. Każda wartość jest wyliczona z liczb dewelopera i zaokrąglona do pełnego dolara.

Z tej arytmetyki wynikają trzy wnioski. Po pierwsze, stawka za metr kwadratowy mieści się na sześciu kartach w przedziale od około 2 265 USD do 2 680 USD, czyli rozpiętość wynosi około 18%, więc trzy typy wyceniono według zbliżonych stawek, mimo że ich powierzchnie bardzo się różnią. Po drugie, największa karta apartamentu z dwiema sypialniami jest tańsza za metr kwadratowy niż najmniejsza, ponieważ jej cena jest wyższa od ceny najmniejszej karty tylko o 10 382 USD przy powierzchni większej o 21,2 m²; strona nie wyjaśnia tego skoku.

Po trzecie, różnica za remont w przeliczeniu na metr kwadratowy wynosi 505 USD dla studia oraz od 723 USD do 779 USD dla pozostałych dwóch typów. Strona nie mówi, co obejmuje pakiet remontowy, dlatego punktem odniesienia dla takich pozycji jak kuchnia, armatura sanitarna i sprzęty powinna być umowa sprzedaży wraz z załącznikiem ze specyfikacją. Strona podaje również, że apartamenty w Gardens są w pełni umeblowane i wykonane z materiałów odpornych na uszkodzenia, nie wskazując jednak, którego zestawu cen to zdanie dotyczy.

Dwa różne zestawienia powierzchni na jednej stronie mogą być oba prawidłowe, jeśli karty pokazują konkretne narysowane lokale, a szerszy przedział obejmuje wszystkie lokale; strona nie mówi, które odczytanie jest właściwe. Praktyczny wniosek jest taki, że rozstrzygające są powierzchnia wpisana do umowy oraz powierzchnia zarejestrowana później w Rejestrze Publicznym, a nabywca porównujący dwa lokale powinien porównywać powierzchnie z umów. Wartości z karty i z przedziału nie należy mieszać w jednym obliczeniu.

Plan płatności i cztery zestawy cen

Plan dewelopera przewiduje pierwszą wpłatę w wysokości 15%, a następnie 34 raty oprocentowane na 0%, płatne miesięcznie lub kwartalnie. Kalkulator na stronie pokazuje pierwszą wpłatę, liczbę miesięcy i kwotę miesięczną. Poniższe sprawdzenie mnoży podaną kwotę miesięczną przez 34 i dodaje pierwszą wpłatę; w pierwszym zestawie wynik dokładnie odpowiada podanej cenie, a w pozostałych różni się o wartość wynikającą z zaokrągleń.

W obu zestawach z widokiem na morze kwoty miesięczne odpowiadają cenom apartamentu z jedną sypialnią, 122 130 USD i 163 262 USD, co sugeruje, że kalkulator korzysta z najtańszego lokalu wciąż oferowanego w tych zestawach. Podana pierwsza wpłata 18,2k jest nieco niższa od kwoty 15% wynoszącej 18 320 USD; rata miesięczna 3 053 USD odpowiada 15%. Strona nie wyjaśnia tej różnicy, dlatego rozstrzygnąć ją powinien harmonogram zawarty w umowie.

Strona nie podaje daty rozpoczęcia płatności rat ani raty płatnej przy odbiorze. Poniższa tabela jest ilustracją, a nie harmonogramem dewelopera: zakłada, że pierwsza wpłata następuje przy podpisaniu umowy, a pierwsza z 34 miesięcznych rat po 1 625 USD przypada na styczeń 2027 r., dla studia za 65 000 USD.

Ilustracja pokazuje, dlaczego harmonogram ma znaczenie. Przy tych założeniach w terminach odbioru podanych na stronie niezapłacone pozostałoby 55% ceny (wariant z grudnia 2027 r.) albo 40% ceny (wariant z czerwca 2028 r.).

Strona informuje, że nabywca staje się oficjalnym właścicielem w ciągu jednego dnia roboczego po zakończeniu budowy i dokonaniu pełnej płatności. Nabywca potrzebuje zatem umowy, która wskaże, kiedy lokal zostaje wydany do używania, kiedy dokonuje się wpisu w Rejestrze Publicznym i czy oba te zdarzenia zależą od ostatniej raty.

Rezerwacja to odrębny krok: według strony depozyt w wysokości od 1 000 USD do 3 000 USD zatrzymuje lokal na jeden tydzień lub do jednego miesiąca. Witryna dewelopera podaje też ogólnie, że jego plany 0% trwają od 12 do 45 miesięcy, zależnie od projektu i terminu odbioru. Nic na stronie projektu nie mówi, czy depozyt wchodzi w skład pierwszej wpłaty, więc jest to pytanie do formularza rezerwacyjnego.

Lokalizacja: Adżaria, Batumi i południowe wybrzeże

Kwariati leży na wybrzeżu Adżarii, między miejscowością Gonio a przygraniczną wsią Sarpi. Strona dewelopera nazywa tę okolicę „a peaceful coastal area where fresh mountain air meets the Black Sea” (spokojną okolicą nadmorską, w której świeże górskie powietrze spotyka Morze Czarne) i nie podaje żadnych szczegółów administracyjnych. Adżaria, republika autonomiczna ze stolicą w Batumi, liczyła 1 stycznia 2026 r. według Krajowego Urzędu Statystycznego Gruzji (Geostat) 413,2 tys. mieszkańców, z czego 279,9 tys. mieszkało w miejscowościach miejskich, a 133,3 tys. w wiejskich. Cała Gruzja liczyła 3 941,1 tys. mieszkańców, a stolica Tbilisi 1 369,4 tys.

Pod względem administracyjnym Kwariati ma krótką i nieco zawiłą historię. Wikipedia odnotowuje ją jako część obszaru miejskiego Batumi od 2011 r., natomiast sąsiednia gmina Khelvachauri jest opisana przez Gruzińską Narodową Administrację Turystyki jako sześćdziesiąt cztery wsie na granicy z Turcją, siedem kilometrów od Batumi. Dla nabywcy praktyczny wniosek jest taki, że adres gminny i katastralny działki znajduje się we wpisie lub wypisie z Rejestru Publicznego, a nie na stronie sprzedażowej.

Ta sama strona administracji turystycznej wymienia twierdze Gonio i Gvara wśród zabytków gminy, a parki narodowe Mtirala i Machakhela wśród jej obszarów chronionych. Twierdza Gonio, pochodzące z czasów rzymskich miejsce u ujścia rzeki Chorokhi, leży według Wikipedii około 4 kilometry od granicy tureckiej; podane tam współrzędne umieszczają ją około 3 kilometrów od Kwariati w linii prostej, a ta wartość została wyliczona na potrzeby tego przewodnika.

Dane o odwiedzających pokazują sezonowy charakter wybrzeża. Opublikowany przez Geostat raport o turystyce przyjazdowej za 2025 r. wykazuje 7,8 mln przyjazdów zagranicznych podróżnych niebędących rezydentami do Gruzji oraz 6,9 mln wizyt zagranicznych odwiedzających, z czego połowa (50,3%) w celu wypoczynku, rekreacji i urlopu.

Raport podaje, że najwięcej wizyt odnotowano w Tbilisi i Adżarii, odpowiednio 3,8 mln i 2,7 mln, a średni pobyt trwał 5,6 nocy. Pod względem obywatelstwa odwiedzających Turcja zajęła drugie miejsce z udziałem 16,9%, po Federacji Rosyjskiej z udziałem 23,2%, co ma znaczenie dla wsi leżącej obok głównego lądowego przejścia z Turcją (Geostat, turystyka przyjazdowa 2025).

Oficjalne statystyki cen są węższe niż rynek. Indeks cen nieruchomości mieszkalnych, który publikuje Geostat, obejmuje wyłącznie nowe nieruchomości mieszkalne w Tbilisi, więc dla Kwariati nie istnieje żaden indeks urzędowy. Dane dla poszczególnych stref pochodzą od analityków: przewodnik po nieruchomościach na gruzińskim wybrzeżu Morza Czarnego przytacza średnią firmy Galt and Taggart wynoszącą 2 048 USD za metr kwadratowy dla strefy Gonio-Kwariati na koniec 2025 r., przy rozpiętości od 1 350 USD do 4 560 USD między projektami, i wylicza 19 realizowanych projektów w tej strefie w pierwszej połowie 2024 r.

Deweloper nie podaje kodu katastralnego. Dokumentami, które umieszczają budynek na mapie, są wypis z Rejestru Publicznego dla działki, gminne pozwolenie na budowę oraz protokół oddania do użytku, a wypis może zamówić każdy za 20 GEL, jak pokazuje sekcja 5. Poniższa tabela zbiera w jednym miejscu trzy rodzaje liczb i wskazuje źródło każdej z nich. Liczby dewelopera są podane tak, jak je opublikowano.

Odległości drogowe to odległości samochodem od współrzędnych centrum Batumi podanych przez Wikipedię (41,6458 N, 41,6417 E), obliczone 27 października 2026 r. silnikiem wyznaczania tras OSRM i przytoczone w przewodniku po wybrzeżu. Odległości w linii prostej wyliczono na potrzeby tego przewodnika ze współrzędnych podanych przez Wikipedię dla Kwariati (41,5453 N, 41,5636 E) oraz dla każdego z miejsc, więc opisują one linię na mapie, a nie podróż.

Wyróżniają się dwie kwestie. Podane przez dewelopera 15 minut jest krótsze niż 20 minut jazdy przy swobodnym ruchu z obliczeń OSRM, co nie jest sprzecznością, ponieważ strona nie wskazuje, skąd te 15 minut się liczy ani jaki ruch zakłada, a letni ruch na drodze nadmorskiej i kolejki na granicy mogą wydłużyć każdą podróż.

Po drugie, Kwariati leży znacznie bliżej granicy tureckiej niż centrum Batumi: przejście graniczne znajduje się w linii prostej poniżej 3 kilometrów, a centrum około 13 kilometrów.

Kwariati w praktyce: dojazd, sezony i budynek

Strona przedstawia projekt jako kompleks w stylu kurortu, 50 metrów od plaży, i to właśnie położenie we wsi, a nie specyfikacja budynku, odróżnia ten projekt od mieszkania w centrum miasta. Ta sekcja przedstawia, co to oznacza w codziennym użytkowaniu, o ile pozwalają na to źródła: dojazd, rytm sezonowy oraz to, co według dewelopera zapewnia budynek. Kończy się tam, gdzie kończą się źródła; żadne z nich nie podaje trasy pieszej na plażę, najbliższego supermarketu ani stanu drogi zimą.

Dojazd i poruszanie się

Łącznikiem z Batumi jest droga nadmorska. Przewodnik po wybrzeżu podaje 16,0 kilometra i 20 minut jazdy przy swobodnym ruchu od centrum Batumi do Kwariati oraz 12,8 kilometra do Gonio.

Międzynarodowy Port Lotniczy Batumi leży między centrum a Gonio, 9,7 kilometra drogą od centrum, więc znajduje się po drodze na południe, a w linii prostej jest bliżej Kwariati (7,8 kilometra) niż centrum (12,9 kilometra). Według przewodnika po wybrzeżu, który opiera się na danych Agencji Lotnictwa Cywilnego, lotnisko obsłużyło w 2025 r. 1 230 200 pasażerów wobec 951 766 w 2024 r.

Osoba planująca regularne wyjazdy do Turcji znajdzie przejście w Sarpi w odległości 2,8 kilometra w linii prostej. Strona wymienia parking, recepcję i ochronę czynne 24 godziny na dobę, lobby i przestrzenie komercyjne, co sugeruje, że część codziennych usług ma mieścić się w obrębie kompleksu, ale nie podaje najemców ani terminów otwarcia przestrzeni komercyjnych.

Użytkowanie sezonowe

Gruzińskie statystyki odwiedzin pokazują, jak silnie wybrzeże podąża za latem. Na podstawie kwartalnych danych Geostat przewodnik po wybrzeżu podaje średnio 424 800 wizyt miesięcznie w Adżarii w trzecim kwartale 2025 r. wobec 100 600 w pierwszym kwartale i szacuje udział trzeciego kwartału na 47,7% wizyt w całym roku.

Lotnisko w Batumi obsłużyło w sierpniu 2025 r. ponad 213 000 pasażerów, czyli około 2,1 raza więcej niż wynosiła średnia miesięczna w 2025 r. Ten sam przewodnik podaje średnią temperaturę w Batumi w styczniu na poziomie 5,4 stopnia Celsjusza, a w lipcu 22,6 stopnia, przy rocznych opadach około 2 500 mm.

Strona dewelopera w niektórych miejscach wskazuje coś przeciwnego. Opisuje centralne ogrzewanie w całym budynku, basen podgrzewany do 28 stopni Celsjusza i otwarty 24 godziny na dobę, siedem dni w tygodniu, oraz kanały wentylacyjne w profilach okiennych.

Te cechy odczytuje się jako rozwiązania całoroczne, a nabywca, który zamierza mieszkać tam zimą, może poprosić o specyfikację ogrzewania, harmonogram opłat eksploatacyjnych, który je obejmuje, oraz o sezon działania basenu. Strona opisuje basen na dwa sposoby: jako basen zewnętrzny z bezpośrednim widokiem na morze oraz jako basen infinity na dachu o długości 14 m i głębokości 1,0 m, więc dokumenty umowne powinny wskazywać, który z nich powstaje.

Kwariati i centrum Batumi obok siebie

Średnie w tej tabeli są cenami ofertowymi lub uśrednionymi z różnych dat i o różnej podstawie, dlatego tabela pokazuje, co mówi każde ze źródeł, i nie układa lokalizacji w rankingu. Średnia dla strefy łączy budynki ukończone i nieukończone, a własne liczby projektu to ceny ofertowe lokali ze strony dewelopera. Przewodnik o cenach apartamentów w Batumi za metr kwadratowy opisuje, jak takie ceny ofertowe zachowują się w różnych projektach.

Budynek w opisie dewelopera

Trzy grupy faktów pochodzą ze strony. Konstrukcja: kaskadowa bryła wykonana z betonu zbrojonego włóknami, okna aluminiowe Schuco, elewacja wentylowana, szkło niskoemisyjne i system centralnego ogrzewania. Instalacje: klimatyzacja Daikin o zmiennym przepływie czynnika chłodniczego, systemy sanitarne Geberit i szybkie windy. Przestrzenie: wysokość pomieszczeń 3,30 m w apartamentach i 5,20 m na parterze, basen, sauna, centrum fitness, restauracja i bary, przestrzeń coworkingowa oraz ogrody z alejkami dla pieszych między budynkami.

Strona przypisuje kilku z tych elementów wartości procentowe parametrów. Są to oświadczenia producentów lub dewelopera, nie zostały tu zweryfikowane, a przewodnik ich nie powtarza. Dokumentami określającymi, co zostało zbudowane, są rysunki z pozwolenia na budowę oraz załącznik ze specyfikacją do umowy sprzedaży.

Jeszcze jeden szczegół ma znaczenie dla planowania: strona mówi, że apartamenty korzystają z widoków na morze i na góry, a obie opcje widoku mają w kalkulatorze różne ceny, więc umowa powinna identyfikować lokal przez blok, piętro i orientację.

Lista kontrolna na wizytę w każdej porze roku

1. Odwiedzić miejsce zimą, a nie tylko latem, i zmierzyć czas dojazdu do centrum Batumi w godzinach szczytu w dzień powszedni oraz w letni weekend.
2. Przejść trasę od wejścia do plaży i potwierdzić na miejscu odległość 50 metrów, w tym ewentualną drogę lub ogrodzenie, które ją przecinają.
3. Zapytać, jaką opcję widoku ma lokal, na którym piętrze i w którym bloku, i porównać to z zestawem cen, do którego należy.
4. Poprosić o specyfikację ogrzewania, sezon działania basenu oraz harmonogram opłat eksploatacyjnych, który obejmuje oba te elementy.
5. Zapytać, który opis basenu dotyczy basenu, który powstaje, zewnętrznego czy na dachu, oraz jakie są jego głębokość i długość na rysunkach z pozwolenia na budowę.
6. Zapytać, co będą zawierać przestrzenie komercyjne i kto będzie prowadził restaurację i bary.
7. Sprawdzić zimowy stan drogi nadmorskiej oraz najbliższą aptekę, sklep i przychodnię, ponieważ żadne z przeanalizowanych źródeł ich nie wymienia.

Zakup nieruchomości w Gruzji w skrócie

Deweloper opisuje zakup w trzech krokach: podpisanie przedwstępnej umowy kupna, dzięki której nabywca zostaje przyszłym właścicielem, zarejestrowanie tej przyszłej własności w Rejestrze Publicznym oraz wpłata depozytu w wysokości od 1 000 USD do 3 000 USD zatrzymującego lokal. Późniejszy blok informuje, że umowa jest rejestrowana, że nabywca otrzymuje kod nieruchomości w rejestrze państwowym i że staje się oficjalnym właścicielem w ciągu jednego dnia roboczego po ukończeniu budowy i dokonaniu pełnej płatności.

Prawo gruzińskie wiąże własność z rejestracją. Artykuł 183 Kodeksu cywilnego wymaga pisemnej czynności prawnej i wpisu prawa własności nabywcy do Rejestru Publicznego, a artykuł 311-1 pozwala stronom podpisać umowę przed upoważnioną osobą w organie rejestrującym bez odrębnego uwierzytelnienia. Rejestr prowadzi Narodowa Agencja Rejestru Publicznego (NAPR).

Co do pytania, kto może kupować, ograniczenie zawarte w Ustawie organicznej o własności gruntów rolnych dotyczy gruntów rolnych, które według artykułu 4 mogą należeć do państwa, gmin, podmiotów prawa publicznego, obywateli i podmiotów przez nich kontrolowanych. Apartament nie jest gruntem rolnym, a przewodnik o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji, przedstawia ogólną sytuację nabywców zagranicznych. Strona nie mówi, czy kompleks stoi na działce o odrębnym statusie gruntu; odpowiedź daje wypis z Rejestru Publicznego.

Strona opłat NAPR podaje rejestrację zmiany prawa do nieruchomości za 150 GEL w terminie czterech dni roboczych, 270 GEL w terminie jednego dnia roboczego i 350 GEL w dniu złożenia wniosku. Według kursu Narodowego Banku Gruzji (NBG) z 8 listopada 2026 r., 1 USD = 2,5949 GEL, kwota 150 GEL to około 58 USD.

Wypis z Rejestru Publicznego kosztuje 20 GEL przy realizacji w ciągu jednego dnia roboczego (13 GEL online), plus 26 GEL, jeśli jest wydawany w języku angielskim, według strony NAPR o opłatach za usługi informacyjne. Usługa smart-contract NAPR pozwala dokończyć rejestrację online podczas spotkania wirtualnego.

Nabywca, który podpisuje umowę z zagranicy, zwykle potrzebuje dokumentów zagranicznych, takich jak pełnomocnictwo, uznanych w Gruzji. Gruzja jest państwem stroną Konwencji apostilowej, która weszła w życie 14 maja 2007 r., według tabeli statusu HCCH. Przewodnik o nieruchomościach off-plan (w budowie) w Batumi opisuje kolejność czynności prawnych przed ukończeniem budowy.

Pobyt, podatki i finansowanie dla zagranicznego nabywcy

Strona dewelopera podaje, że zezwolenie na pobyt można uzyskać w drodze zakupu nieruchomości, od 150 000 USD, począwszy od 1 marca 2026 r.

Oficjalna zasada znajduje się na stronie o zezwoleniach na pobyt Agencji Rozwoju Usług Publicznych (SDA) oraz w artykule 15(j) Ustawy o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców: krótkoterminowe zezwolenie na pobyt otrzymuje cudzoziemiec, który posiada prawo własności do nieruchomości innej niż grunt rolny o wartości rynkowej przekraczającej równowartość 150 000 USD w GEL, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę. Inwestycyjne zezwolenie na pobyt wymaga wartości przekraczającej równowartość 300 000 USD.

Przy kursie NBG 1 USD = 2,5949 GEL kwota 150 000 USD to 389 235 GEL. Studio za 65 000 USD i studio z remontem za 79 500 USD są poniżej tego poziomu.

Najtańsza cena apartamentu z jedną sypialnią na stronie, 122 130 USD, również jest poniżej tego poziomu; apartament z jedną sypialnią z remontem za 163 262 USD jest powyżej, podobnie jak ceny apartamentów z dwiema sypialniami, 246 784 USD i 313 344 USD. Dwupokojowy apartament za 313 344 USD jest też powyżej 300 000 USD. Test opiera się na wartości rynkowej ustalonej przez rzeczoznawcę, a nie na cenie z umowy; proces opisuje przewodnik o uzyskaniu zezwolenia na pobyt w Gruzji.

Podatek od nieruchomości od osoby fizycznej reguluje Kodeks podatkowy. Artykuł 202(5) ustala stawkę na poziomie nie niższym niż 0,8% i nie wyższym niż 1% wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku, a artykuł 206(1)(a) zwalnia podlegający opodatkowaniu majątek osoby, inny niż grunt, jeśli dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył 100 000 GEL, czyli około 38 537 USD.

Osoba fizyczna składa zeznanie do 1 listopada i płaci do 15 listopada (artykuł 205). Artykuł 201 zalicza nieukończoną budowę do nieruchomości podlegających opodatkowaniu; kiedy nabywca kupujący w ratach jest uznawany za właściciela, to kwestia umowy i wpisu w rejestrze. Przewodnik o podatku od nieruchomości w Gruzji przedstawia te same zasady prostym językiem.

Dochód z najmu i sprzedaż mają własne przepisy. Artykuł 81 opodatkowuje dochód z najmu lokalu mieszkalnego stawką 5%, jeśli osoba fizyczna nie dokonuje odliczeń, a w przeciwnym razie ogólną stawką 20%; nadwyżka ze sprzedaży apartamentu jest opodatkowana stawką 5%, a artykuł 82(1)(f.a) zwalnia nadwyżkę ze sprzedaży apartamentu mieszkalnego będącego własnością przez ponad dwa lata. Strona o podatku od nieruchomości Służby Przychodów Gruzji (Revenue Service) wskazuje drogę składania zeznań, a przewodnik o najmie krótkoterminowym w Batumi opisuje zasady wynajmu, które obowiązują odrębnie od podatku.

Strona dewelopera opisuje plan ratalny, a nie żaden produkt bankowy. Strona NBG o wskaźnikach PTI i LTV ustala limity relacji kredytu do wartości nieruchomości na poziomie 90% dla kredytów w lari i 70% dla kredytów w walutach obcych, z limitami relacji raty do dochodu zależnymi od waluty i dochodu. To, czy bank udziela kredytu nierezydentowi pod nieukończony lokal, zależy od polityki danego banku; praktykę opisuje przewodnik o kredycie hipotecznym dla cudzoziemców.

Co przygotować przy rezerwacji

Strona, przepisy rejestru i powyższa arytmetyka wskazują jeden zestaw dokumentów, który nabywca może mieć gotowy przed wpłatą depozytu.

1. Formularz rezerwacyjny z lokalem określonym przez blok, piętro, powierzchnię, opcję widoku i wykończenie oraz z zestawem cen, do którego należy.
2. Przedwstępna umowa kupna z datą odbioru, skutkami opóźnienia i terminem dokonania wpisu w Rejestrze Publicznym.
3. Harmonogram płatności z każdą kwotą, datą i walutą fakturowania, wraz z datą rozpoczęcia 34 rat.
4. Pełna nazwa prawna i dane rejestrowe podmiotu zawierającego umowę (witryna dewelopera go nie wskazuje).
5. Aktualny wypis z Rejestru Publicznego dla działki gruntu, a po zarejestrowaniu także dla samego lokalu.
6. Pisemne dane rachunku powierniczego (escrow) lub rachunku płatniczego dla depozytu i każdej raty.
7. Załącznik ze specyfikacją wykończenia oraz harmonogram opłat eksploatacyjnych, obejmujący ogrzewanie i działanie basenu.
8. Jeśli nabywca podpisuje umowę z zagranicy: pełnomocnictwo lub inny dokument zagraniczny wraz z apostille.

Jak projekt NEXT Gardens Kvariati wypada na tle innych ofert NEXT

NEXT prezentuje na tej stronie trzynaście projektów: osiem na wybrzeżu Adżarii (Batumi, Gonio i Kobuleti), cztery w Tbilisi i jeden w Dubaju. Tabela zestawia je ze statusem, odbiorem i ceną wyjściową, które strona projektu dewelopera podawała 8 listopada 2026 r. Ceny wyjściowe odnoszą się do typu lokalu wskazanego na stronie danego projektu i do jego wykończenia, a nie są porównywalne w układzie jeden do jednego: część lokali jest w stanie deweloperskim, część wyremontowana, część umeblowana.

Odczytane na własnych warunkach, te liczby nie układają projektów w ranking. Na wybrzeżu Adżarii ten projekt jest najbardziej wysuniętym na południe spośród projektów NEXT z tabeli, a dwa projekty w Gonio, Radisson Blu Apartments Gonio i Wyndham Residence Gonio, są jego najbliższym rodzeństwem pod względem miejsca.

Oba mają w nazwie markę hotelową, podczas gdy strona tego projektu nie wymienia żadnego operatora ani marki. Wśród projektów na wybrzeżu z datą przyszłą Wyndham Residence pokazuje grudzień 2026 r., Radisson maj 2027 r., a NEXT Gardens Kvariati grudzień 2027 r., natomiast NEXT Address i NEXT Magnolia grudzień 2028 r.

Kontekst uzupełniają trzy oferty innych deweloperów. Mira Verde Tbilisi to projekt w Tbilisi z cenami w AED, realizowany przez dubajskiego dewelopera, Mardi Hills to projekt w Batumi, którego oferta podaje 2025 jako rok ukończenia, a Wyndham Grand Residences Gonio Family Club to projekt w Gonio spółki European Village LLC, czyli innego dewelopera i innego budynku.

Żadne z tych porównań nie oznacza, że jeden projekt jest lepszy od drugiego; to dokumenty sprzedaży każdego projektu określają, co jest kupowane. Szersze wybrzeże i jego rynek opisują przewodnik o gruzińskim wybrzeżu Morza Czarnego, strona miasta Batumi oraz strona kraju Gruzja.

NEXT (deweloper)

Wszystko w tej sekcji pochodzi ze stron samego dewelopera. NEXT, pisany też Next Property lub NEXT Group, opisuje siebie na swojej stronie „O nas” jako międzynarodowego dewelopera z Gruzji, realizującego projekty w Gruzji, Zjednoczonych Emiratach Arabskich, Kenii, Hiszpanii i na Zanzibarze. Podaje, że firma została założona w Batumi, że jej pierwszym projektem był NEXT Orange, a jej historia zaczyna się w 2018 r. od NEXT Apartments, NEXT Green i NEXT White.

Ta sama strona zawiera oś czasu: projekty hotelowe i Wyndham Residences w 2020 r., Radisson Blu Residences i NEXT Collection w 2021 r., NEXT Address, NEXT Coral na Dubai Islands i NEXT Gardens w 2022 r. oraz późniejsze projekty w Kenii, Tbilisi i Hiszpanii. W odniesieniu do NEXT Gardens deweloper podaje, że budowa rozpoczęła się w 2022 r. Strona główna wśród swoich liczb wymienia „8 years in real estate development” i 18 projektów oraz biura w Batumi, Tbilisi, Dubaju i Warszawie.

Strona główna oznacza pięć wcześniejszych projektów, wśród nich NEXT Orange i Villa Park, jako wyprzedane, a witryna wymienia partnerów hotelowych dwóch swoich projektów w Gonio.

Witryna wymienia również nagrody i liczby dotyczące wzrostu w języku promocyjnym; są to oświadczenia firmy i nie zostały tu powtórzone.

Często zadawane pytania

Czym jest NEXT Gardens Kvariati?

NEXT Gardens Kvariati to kompleks mieszkalno-usługowy w budowie w Kwariati, na wybrzeżu Morza Czarnego w rejonie Batumi, który deweloper NEXT sprzedaje jako studia, apartamenty z jedną i dwiema sypialniami oraz penthouse’y. Strona podaje 253 studia, 216 apartamentów z jedną sypialnią, 18 apartamentów z dwiema sypialniami i 6 penthouse’ów oraz udogodnienia, do których należą basen, sauna, centrum fitness i restauracja. Plaża jest według niej oddalona o 50 metrów, a centrum Batumi o 15 minut.

Gdzie leży NEXT Gardens Kvariati i jak daleko jest do Batumi?

Kwariati leży między Gonio a przygraniczną wsią Sarpi. Deweloper podaje, że plaża jest oddalona o 50 metrów, a centrum Batumi o 15 minut, nie wskazując sposobu przemieszczania się. Obliczenie trasy z 27 października 2026 r. daje 16,0 kilometra i 20 minut jazdy przy swobodnym ruchu od centrum Batumi, a linia prosta na mapie to około 12,9 kilometra. Przejście graniczne z Turcją w Sarpi jest oddalone w linii prostej o mniej niż 3 kilometry.

Jakie ceny dla NEXT Gardens Kvariati publikuje deweloper?

Cena wyjściowa wynosi 65 000 USD za studio o powierzchni 28,7 m² z widokiem na góry i bez remontu. To samo studio z remontem kosztuje 79 500 USD. Apartamenty z jedną sypialnią kosztują od 122 130 USD do 209 703 USD bez remontu i od 163 262 USD z remontem; apartamenty z dwiema sypialniami zaczynają się od 246 784 USD bez remontu i 313 344 USD z remontem. Studia z widokiem na morze są oznaczone jako Sold Out. Penthouse’y nie mają na stronie ceny.

Kiedy jest odbiór?

Panele cenowe podają grudzień 2027 r. Inny blok na stronie mówi, że projekt zostanie w pełni ukończony pod klucz w czerwcu 2028 r. Strona nie podaje miesiąca rozpoczęcia rat i informuje, że własność przechodzi w ciągu jednego dnia roboczego po ukończeniu budowy i dokonaniu pełnej płatności. Datę odbioru, warunki opóźnienia i krok rejestracji należy sprawdzić w przedwstępnej umowie kupna, która jest dokumentem wiążącym dewelopera.

Jak działa 34-miesięczny plan 0%?

Plan przewiduje pierwszą wpłatę 15%, a następnie 34 raty miesięczne lub kwartalne oprocentowane na 0%, według dewelopera. Dla studia za 65 000 USD jest to 9 750 USD, a potem 1 625 USD miesięcznie, co daje pełną cenę. Ponieważ strona nie podaje daty rozpoczęcia, ostatnia rata mogłaby przypaść po podanych terminach odbioru. Nabywca powinien poprosić o harmonogram z datami oraz o klauzulę wiążącą wpis w Rejestrze Publicznym z ostatnią płatnością.

Jaka jest różnica między zestawami cen z widokiem na morze i na góry?

Strona pokazuje cztery zestawy cen, czyli widok na morze lub na góry połączony z wariantem z remontem lub bez remontu. Studia w obu zestawach z widokiem na morze są oznaczone jako Sold Out. Ceny apartamentów z jedną i dwiema sypialniami są takie same w zestawach z widokiem na morze i na góry, a miesięczne kwoty 3 053 USD i 4 082 USD w zestawach z widokiem na morze odpowiadają cenom apartamentów z jedną sypialnią. Opcja widoku lokalu powinna być wskazana w umowie.

Czy cudzoziemiec może kupić apartament w Gruzji?

Tak, w przypadku apartamentów. Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych ogranicza w artykule 4 grunty rolne do państwa, gmin, podmiotów prawa publicznego, obywateli i podmiotów przez nich kontrolowanych. Apartament nie jest gruntem rolnym. Kodeks cywilny wymaga pisemnej czynności prawnej i wpisu do Rejestru Publicznego, a NAPR pobiera 150, 270 lub 350 GEL w zależności od szybkości. Szerszy obraz znajduje się w przewodniku dla nabywców zagranicznych.

Czy apartament w projekcie uprawnia do zezwolenia na pobyt?

Krótkoterminowe zezwolenie na pobyt wymaga nieruchomości innej niż grunt rolny o wartości rynkowej przekraczającej równowartość 150 000 USD w GEL, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę. Ceny studiów 65 000 USD i 79 500 USD oraz cena apartamentu z jedną sypialnią 122 130 USD są poniżej tego poziomu, natomiast apartament z jedną sypialnią z remontem za 163 262 USD i ceny apartamentów z dwiema sypialniami są powyżej. Decyduje wartość ustalona przez rzeczoznawcę, a nie cena z umowy.

Jakimi podatkami może być obciążony zagraniczny właściciel?

Podatek od nieruchomości od osoby fizycznej wynosi od 0,8% do 1% wartości rynkowej, ze zwolnieniem, gdy dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył 100 000 GEL. Dochód z najmu lokalu mieszkalnego jest opodatkowany stawką 5%, jeśli nie dokonuje się odliczeń, w przeciwnym razie stawką 20%. Nadwyżka ze sprzedaży apartamentu jest opodatkowana stawką 5% i jest zwolniona po ponad dwóch latach własności. Doradca podatkowy powinien potwierdzić, jak te zasady stosują się do indywidualnej sytuacji właściciela.

Kto rejestruje własność i jakie są opłaty?

Własność rejestruje NAPR po dokonaniu pisemnej czynności prawnej. Opłata rejestracyjna wynosi 150 GEL za cztery dni robocze, 270 GEL za jeden dzień roboczy i 350 GEL w dniu złożenia wniosku, czyli około 58 USD, 104 USD i 135 USD przy kursie 2,5949 GEL za USD. Wypis kosztuje 20 GEL, plus 26 GEL w języku angielskim. Deweloper podaje, że własność jest rejestrowana w ciągu jednego dnia roboczego po ukończeniu budowy i dokonaniu pełnej płatności.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 8 listopada 2026 r. Źródła:

• NEXT: strona projektu NEXT Gardens (po angielsku)
• NEXT: strona „O nas” i historia firmy
• NEXT: strona główna
• Kodeks cywilny Gruzji, artykuły 183 i 311-1 (matsne.gov.ge)
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski (matsne.gov.ge)
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (matsne.gov.ge)
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych (matsne.gov.ge)
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart-contract
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: zezwolenia na pobyt
• Służba Przychodów Gruzji: podatek od nieruchomości
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy walut (1 USD = 2,5949 GEL w dniu 8 listopada 2026 r.)
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• Geostat: liczba ludności na dzień 1 stycznia 2026 r.
• Geostat: statystyki turystyki przyjazdowej, 2025
• Geostat: strona ze statystykami turystycznymi
• Gruzińska Narodowa Administracja Turystyki: Khelvachauri
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu Konwencji apostilowej
• Międzynarodowy Port Lotniczy Batumi
• Wikipedia: Kvariati (położenie i współrzędne)
• Wikipedia: Gonio Fortress (położenie i współrzędne)
• Wikipedia: Sarpi, Georgia (położenie i współrzędne)

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.