NEU Tbilisi: apartamenty na terenie browaru, przewodnik (2026)

NEU Tbilisi to projekt dwóch niskich budynków ze 199 lokalami mieszkalnymi, który gruziński deweloper NEXT przedstawia na terenie historycznego browaru przy ulicy Dimitri Uznadze, na lewym brzegu rzeki Mtkvari w Tbilisi, ze studiami od 31,9 m², pierwszą wpłatą w wysokości 10%, 42 miesiącami rat po 0% oraz odbiorem, który deweloper podaje na grudzień 2029 r.

Niniejszy przewodnik omawia stronę projektu dewelopera w wersji widocznej 8 listopada 2026 r.: studio od USD 153 120 z remontem, apartament z jedną sypialnią od USD 244 320, apartament z dwiema sypialniami od USD 367 500 oraz typ trzysypialniowy, dla którego nie podano ceny. Uzupełnia ją o udokumentowany kontekst dotyczący Tbilisi i zakupu lokalu w budynku w budowie w Gruzji oraz zaznacza każdy punkt, w którym deweloper niczego nie publikuje. Mowa tutaj o stronie internetowej dostępnej pod adresem next-property.com/neu-tbilisi-by-next.

Przegląd NEU Tbilisi

Deweloper zalicza projekt do serii, którą nazywa Heritage Series, i opisuje go jako niski kompleks na terenie browaru Wetzel z 1867 r., w którym ceglane łuki i industrialny komin dawnego browaru zachowano jako elementy wizualne. Strona opisuje budynki jako bezpośrednio wychodzące na rzekę przy ulicy Dimitri Uznadze, kilka kroków od David Aghmashenebeli Avenue. Wszystkie obrazy zamieszczone na stronie są wizualizacjami przygotowanymi przez dewelopera.

Strona oznacza projekt jako PRESALE (przedsprzedaż) i podaje odbiór w grudniu 2029 r. w bloku głównym oraz w panelu cen. Osobny blok na tej samej stronie internetowej, ten z prognozami zwrotów dewelopera, mówi, że projekt zostanie ukończony pod klucz w maju 2030 r. Sekcja 2 zestawia oba miesiące z kalendarzem rat, ponieważ 42 raty miesięczne kończą się blisko późniejszego z nich.

Na stronie wymieniono cztery typy lokali, od studia o powierzchni 31,9 m² do apartamentu trzysypialniowego do 176,6 m², a każda podana cena obejmuje remont. Deweloper nie publikuje bowiem liczby kondygnacji, liczby lokali każdego typu, ceny typu trzysypialniowego, numeru domu, pinezki na mapie, współrzędnych ani nazwy dzielnicy. Podaje natomiast łączną liczbę 199 lokali mieszkalnych i łączną powierzchnię mieszkalną 11 600 m².

Strona projektu zawiera także prognozy zwrotów i wzrostu cen oraz stwierdzenia dotyczące podatków. Są to prognozy dewelopera, ich warunki należą do dokumentów sprzedaży, a niniejszy przewodnik nie powtarza żadnej z nich; zasady podatkowe i dotyczące pobytu z sekcji 6 pochodzą z tekstów urzędowych.

Typy lokali, metraże i plan 42 rat miesięcznych

Blok z metrażami i karty cen dewelopera zgadzają się co do czterech typów. Poniższa tabela powtarza te typy i dodaje równowartość w lari każdej ceny wyjściowej według oficjalnego kursu Narodowego Banku Gruzji (National Bank of Georgia) wynoszącego GEL 2,5949 za USD na 8 listopada 2026 r. Deweloper podaje ceny wyłącznie w dolarach, więc kolumna z lari jest przeliczeniem wykonanym tutaj.

Następna tabela posługuje się wyłącznie liczbami opublikowanymi przez dewelopera. Cena wyjściowa i metraż wyjściowy mogą dotyczyć różnych lokali, więc każda stawka tutaj jest wynikiem działania arytmetycznego, a nie stawką podawaną przez dewelopera. Stawkę liczy się przy najmniejszym metrażu danego typu, ponieważ strona nie mówi, do którego lokalu odnosi się cena „od”.

Spośród obliczonych wartości wyróżniają się dwa wyniki. Ceny wyjściowe studia i apartamentu z jedną sypialnią wynoszą dokładnie USD 4 800 za m² przy ich najmniejszych metrażach (153 120 podzielone przez 31,9 oraz 244 320 podzielone przez 50,9), a typ z jedną sypialnią jest 1,60 raza większy od studia zarówno pod względem powierzchni, jak i ceny.

Cena wyjściowa apartamentu z dwiema sypialniami wynosi USD 5 213 za m², czyli o 8,6% więcej niż stawka dwóch mniejszych typów (5 212,8 podzielone przez 4 800). Przejście od lokalu wyjściowego z jedną sypialnią do lokalu wyjściowego z dwiema sypialniami dodaje 19,6 m² i USD 123 180, czyli USD 6 285 za każdy dodatkowy metr kwadratowy, wobec USD 4 800 przy przejściu od studia do jednej sypialni.

Przedziały metraży sąsiednich typów nakładają się w jednym miejscu. Apartament z jedną sypialnią może mieć nawet 77,7 m², podczas gdy apartament z dwiema sypialniami może zaczynać się od 70,5 m², więc największe lokale z jedną sypialnią są większe od najmniejszych lokali z dwiema sypialniami o 7,2 m².

Karty cen nie mówią, jak cena typu rośnie w obrębie przedziału metraży, i nie podają ceny dla górnego końca, więc nie można tam obliczyć żadnej stawki. Typ trzysypialniowy ma największą rozpiętość, 70,1 m², a strona nie podaje dla niego ceny; przy stawce studia i apartamentu z jedną sypialnią wynoszącej USD 4 800 jego najmniejszy lokal kosztowałby USD 511 200, ale jest to wyłącznie arytmetyka na stawce innego typu, a nie opublikowana liczba.

Deweloper podaje też łączną powierzchnię mieszkalną 11 600 m² dla 199 lokali, co daje średnio 58,3 m² na lokal (obliczone). Strona nie mówi, czy ta łączna wartość obejmuje balkony, korytarze lub inne części wspólne, i nie podaje liczby lokali każdego typu, więc średniej nie można dopasować do tabeli lokali.

Plan płatności ma dwie podane części: pierwszą wpłatę w wysokości 10%, pokazaną jako USD 15,3k dla studia, oraz 42 miesiące rat po 0%, pokazane jako „od USD 3 281” miesięcznie. Proste obliczenie na cenie studia potwierdza taki odczyt: 90% z USD 153 120 to USD 137 808, a po podzieleniu przez 42 daje USD 3 281,14.

Strona nie podaje, jaka część ceny, jeśli w ogóle, przypada do zapłaty przy odbiorze, więc poniższa tabela traktuje 90% jako 42 równe płatności miesięczne i pokazuje, co to oznacza dla pozostałych trzech cen.

Cały kalendarz zależy od miesiąca rozpoczęcia płatności, którego strona nie podaje. Załóżmy, że pierwsza wpłata następuje w listopadzie 2026 r., a pierwsza rata w grudniu 2026 r. Wówczas 37. rata przypada na grudzień 2029 r., czyli miesiąc odbioru, i zapłacone jest 89,3% ceny; 42. rata przypada na maj 2030 r., czyli miesiąc wskazany w bloku o ukończeniu na stronie.

Rezerwacja w styczniu 2027 r. przesuwa ostatnią ratę na lipiec 2030 r., przy czym do grudnia 2029 r. zapłaconych jest 35 rat (85,0%), a rezerwacja w marcu 2027 r. przesuwa ją na wrzesień 2030 r., przy 33 zapłaconych ratach (80,7%).

To, czy klucze są wydawane przed ostatnią ratą oraz jak umowa traktuje miesiące między grudniem 2029 r. a ostatnią płatnością, to pytania do umowy przedwstępnej. Strona podaje jedynie, że kupujący zostaje oficjalnym właścicielem w ciągu jednego dnia roboczego po zakończeniu budowy i dokonaniu pełnej płatności.

Lokalizacja NEU Tbilisi: ulica Uznadze i lewy brzeg Mtkvari

Tekst dewelopera o lokalizacji jest bardzo konkretny co do ulicy i rzeki, a jednocześnie milczy o dzielnicy. Umieszcza projekt bezpośrednio nad rzeką Mtkvari przy ulicy Dimitri Uznadze, na historycznym lewym brzegu, kilka kroków od David Aghmashenebeli Avenue, i oznacza go etykietą „Mtkvari Riverbank, Central Tbilisi”.

Strona nie podaje ani numeru domu, ani współrzędnych geograficznych, a kod źródłowy strony nie zawiera osadzonej mapy. Urząd miasta Tbilisi wymienia dziesięć administracji dzielnicowych, a Geostat (Narodowy Urząd Statystyczny Gruzji) podaje ceny według tych dziesięciu dzielnic, więc kupujący, który chce porównać projekt ze statystykami dzielnic, powinien zapytać, w której dzielnicy zarejestrowana jest działka.

Strona urzędu miasta o geografii opisuje otoczenie, na którym opiera się sformułowanie dewelopera. Tbilisi leży nad rzeką Mtkvari (Kura) na wysokości od 380 do 600 metrów nad poziomem morza, na obszarze 720 kilometrów kwadratowych, a rzeka dzieli je na lewe i prawe nabrzeże.

Na lewym nabrzeżu wznosi się góra Makhata, której szczyt leży na wysokości 630 metrów. Koryto rzeki opada z 425 metrów w Digomi do 370 metrów w Ortaczala. Deweloper nie podaje wysokości terenu inwestycji.

Strona miasta o klimacie podaje średnią roczną temperaturę 12,7 °C, 0,9 °C w styczniu i 24,4 °C w lipcu, absolutne minimum -23 °C i maksimum 40 °C, około 560 mm opadów rocznie oraz śnieg przez 15 do 25 dni. To dane dla całego miasta, a nie dla konkretnego adresu; deweloper nie publikuje żadnych dla terenu inwestycji.

Komunikat Geostatu o liczbie ludności na 1 stycznia 2026 r. wykazuje 3 941,1 tys. mieszkańców Gruzji, w tym 1 369,4 tys. w mieście Tbilisi, przy czym 1 309 tys. mieszka w osiedlach miejskich. To około 34,7% ludności kraju (obliczone). Komunikat Geostatu o ludności opiera dane na spisie z 2024 r. i ruchu ludności w 2025 r.; za 2025 r. podaje w skali kraju 131 501 imigrantów i 114 374 emigrantów.

Jeśli chodzi o odwiedzających, komunikat Geostatu o turystyce przyjazdowej podaje 7,8 mln przyjazdów zagranicznych podróżnych niebędących rezydentami do Gruzji w 2025 r., o 5,9% więcej niż w 2024 r., oraz 6,9 mln wizyt zagranicznych odwiedzających. Tbilisi było najczęściej odwiedzanym regionem z 3,8 mln wizyt, przed Adżarią z 2,7 mln, a średni pobyt wynosił 5,6 nocy. Te liczby opisują odwiedzających stolicę jako całość i nic nie mówią o żadnym konkretnym adresie ani o samym terenie inwestycji.

Odległości podane przez dewelopera to czasy dojścia pieszo i dojazdu. Deweloper podaje 15 minut pieszo do najbliższej stacji metra bez wskazania stacji, 25 minut do Rustaveli Avenue i 30 minut do Starego Miasta, bez podanego środka transportu dla tych dwóch, oraz 30 minut samochodem do lotniska. Nie podaje odległości w kilometrach ani w metrach.

Tbilisi Transport Company, której jedynym właścicielem jest urząd miasta, mówi na swojej stronie About, że metro kursuje od 1966 r., kiedy otwarto pierwszą linię między Didube a Rustaveli, oraz że spółka obsługuje także miejskie autobusy i kolejkę linową Rike-Narikala.

Historia terenu jest opowiadana w dwóch wersjach. Strona dewelopera wymienia browar Wetzel z 1867 r. Relacja Georgia Today z 24 kwietnia 2026 r. o przejęciu przez NEXT terenu dawnego browaru Kazbegi datuje założenie browaru Friedricha Wetzla na dekadę lat 1870, na terenie dzisiejszej ulicy Uznadze, wspomina o złotym medalu na wystawie ogólnokaukaskiej w 1901 r. i mówi, że dalsze szczegóły przebudowy będą ujawniane etapami.

Niniejszy przewodnik używa roku podanego przez dewelopera dla koncepcji projektu, a datę z relacji zapisuje obok niego jako osobną, odrębnie opublikowaną liczbę.

Jeden z punktów orientacyjnych wymienionych przez dewelopera ma także własny, odrębny zapis publiczny. Relacja Commersant z 11 kwietnia 2024 r. opisuje budynek Wetzel Hotel przy Aghmashenebeli Avenue jako zabytek dziedzictwa kulturowego, zbudowany pod koniec 19. wieku przez potomka niemieckiego kolonisty Friedricha Wetzla, a następnie ogrodzony płotem budowlanym. Strona dewelopera wymienia hotel wyłącznie jako sąsiedni punkt orientacyjny.

Dla kontekstu cenowego: kwartalny indeks Geostatu dla nowych nieruchomości mieszkalnych w Tbilisi był w komunikacie z 23 października 2026 r. o 5,9% wyższy niż w trzecim kwartale 2025 r., przy czym mieszkania wzrosły o 5,6%; pomiar w lari, na podstawie cen ofertowych.

Ten sam komunikat Geostatu podaje osobne mediany cen ofertowych według stanu wykończenia (black, white i green frame) oraz według dzielnic. Przewodnik po cenach w Tbilisi na tej stronie zestawia mediany dzielnic obok drugiej serii danych, a sekcja 7 porównuje z nimi obliczoną stawkę projektu.

Teren browaru: budynki, struktura lokali i kontrast z Cinema City

Słowem porządkującym stronę projektu jest „collection”. Deweloper nazywa go niskim projektem typu kolekcja, którego fasady i konstrukcja czerpią inspirację z pierwotnego wyglądu browaru. Dwa budynki dzielą wspólny, centralny dziedziniec, który strona opisuje jako przestrzeń pieszą do wypoczynku, spotkań, wydarzeń i posiłków na świeżym powietrzu, z funkcjami handlowymi i gastronomicznymi obok lokali mieszkalnych oraz z coworkingiem wśród udogodnień.

Układ jest więc taki: mieszkania na górze i funkcje publiczne na dole, w przedsięwzięciu, które deweloper określa na 199 lokali.

Elementy architektoniczne wymienione na stronie to zachowane łuki browaru, historyczny industrialny komin, okna łukowe ze współczesnym przeszkleniem oraz pozycja podana jako „floor to ceiling”. Tekst dodaje, że ceglane łuki i komin łączą się ze szkłem, miedzianymi detalami fasad i naturalnymi materiałami, a wnętrza wykorzystują naturalne faktury z „subtelnymi nawiązaniami” do niemieckiego dziedzictwa budynku.

Wizualizacje na stronie pokazują most między dwoma łukowymi skrzydłami oraz dziedziniec z widocznym kominem; są to ilustracje, a nie zdjęcia gotowego obiektu.

Lista systemów budynku to ogólny tekst NEXT, który pojawia się na innych stronach jego projektów: szybkie windy, centralne ogrzewanie, szkło niskoemisyjne, kanały wentylacyjne zintegrowane z profilem okna, klimatyzacja Daikin VRF i instalacje sanitarne Geberit, a w tekście o fasadzie wspomniano także aluminiowe drzwi i okna Schüco.

Strona wymienia te elementy wyłącznie jako komponenty; nie stwierdza przy tym, że dostawca lub jakakolwiek strona trzecia popiera projekt, i nie mówi, które pozycje znajdują się w lokalach, a które w częściach wspólnych.

Strona dewelopera dla NEXT Cinema City Tbilisi jest najbliższym porównaniem, ponieważ oba projekty noszą etykietę Heritage Series, oba są oznaczone PRESALE i oba podają grudzień 2029 r. Tabela zestawia obie strony obok siebie dokładnie tak, jak je opublikowano; strona Cinema City to next-property.com/next-cinema-city-tbilisi.

Z porównania w tabeli wynikają trzy główne różnice. Pierwsza to forma budynku: jeden wysoki budynek obok odrestaurowanego zabytku wobec dwóch niskich budynków, które wykorzystują zarys terenu przemysłowego. Druga to informacja o metrażu. NEU Tbilisi podaje przedział metraży dla każdego typu, więc można dla niego obliczyć stawkę za metr kwadratowy, podczas gdy Cinema City nie podaje żadnego. Trzecia to lista udogodnień, która jest dłuższa na stronie Cinema City.

Elementy wspólne to 42-miesięczny plan, pierwsza wpłata 10% i miesiąc odbioru, a kwota miesięczna na stronie Cinema City (USD 4 414 przy cenie wyjściowej USD 206 000) opiera się na tej samej arytmetyce: 90% w 42 ratach. Cena wyjściowa Cinema City jest o USD 52 880 (34,5%) wyższa od ceny studia tutaj, ale obie karty opisują typy o różnych, częściowo niepublikowanych metrażach.

Sformułowanie „z remontem” pojawia się na głównej karcie ceny, w wierszu „Wszystkie ceny obejmują remont” oraz w tabeli lokali. Strona nie mówi, co dokładnie obejmuje remont. Strona główna dewelopera publikuje dwa pakiety remontowe: jeden od USD 650 za m², obejmujący wykończenie, instalacje wodno-kanalizacyjne i elektryczne, oraz pakiet pod klucz od USD 900 za m² z umeblowaniem, sprzętem AGD i dekoracją; strona projektu nie mówi, czy któryś z nich jest zawarty w tych cenach.

Dla skali: dwie stawki wyjściowe zastosowane do studia o powierzchni 31,9 m² dałyby USD 20 735 i USD 28 710 (obliczone). Liczby te pokazują, ile stawki ze strony głównej wynoszą dla jednego metrażu, i nie są podziałem ceny studia.

Łańcuch regulacyjny projektu to osobna sprawa niż projekt architektoniczny. Strona nie podaje pozwolenia na budowę, klasy budynku ani statusu zabytku dla żadnego elementu terenu. Poniższa lista kontrolna wymienia zapisy, które istnieją w prawie gruzińskim, oraz wskazuje, gdzie każdy z nich jest prowadzony; to w dokumentach sprzedaży dewelopera widać, które z nich mają zastosowanie.

1. Wypis z Rejestru Publicznego dla działki, prowadzonego przez Narodową Agencję Rejestru Publicznego (NAPR), pokazujący właściciela oraz wszelkie zarejestrowane prawa lub ograniczenia.
2. Ewentualny status dobra kultury dla komina, łuków lub budynków. Ustawa Gruzji o dziedzictwie kulturowym stanowi, że status nadaje się na podstawie art. 15, wpisuje do Państwowego Rejestru Dóbr Kultury na podstawie art. 16, a wiążą się z nim strefy ochronne na podstawie art. 34. Strona milczy na temat tego, czy cokolwiek z tego ma w tym przypadku zastosowanie.
3. Pozwolenie na budowę. Zgodnie z art. 100 i 101 Kodeksu planowania przestrzennego oraz działalności architektonicznej i budowlanej wydaje je organ wykonawczy gminy w dwóch etapach, a art. 111 wiąże jego ważność z projektem organizacji budowy.
4. Klasa budynku według art. 96, od której zależą zasady dotyczące pozwolenia i oddania do użytkowania.
5. Akt oddania do użytkowania. Art. 139¹ tego samego Kodeksu zakazuje eksploatacji budynku przed wydaniem aktu i zakazuje podłączania energii elektrycznej oraz gazu ziemnego do budynku, który nie został oddany do użytkowania, z wyjątkiem zasilania na potrzeby robót budowlanych.
6. Rejestracja własności gotowego lokalu, którą art. 15⁶(1) ustawy o Rejestrze Publicznym wiąże z dokumentem uznającym budynek za nadający się do użytku (oddanie do eksploatacji).

Ostatnia skonsolidowana wersja ustawy o dziedzictwie, wymieniona w serwisie matsne.gov.ge, nosi datę 10 czerwca 2026 r. Lista kontrolna jest mapą rejestrów publicznych, a nie stwierdzeniem, że któregoś brakuje; to kolejność, w jakiej prawnik kupującego zwykle by o nie prosił.

Od rezerwacji do wpisu w rejestrze: kolejność kroków w Gruzji

Dla lokalu, który jeszcze nie powstał, znaczenie mają trzy rejestracje, a ich kolejność wyznaczają dwie ustawy. Pierwsza dotyczy umowy. Art. 183 Kodeksu cywilnego wymaga formy pisemnej czynności i rejestracji prawa własności nabywcy w Rejestrze Publicznym, a art. 311¹ pozwala stronom podpisać umowę przed upoważnioną osobą w organie rejestracyjnym, tak aby nie była potrzebna osobna autentykacja.

Druga to rejestracja przyszłego prawa. Ustawa o Rejestrze Publicznym pozwala wstępnie zarejestrować prawo na podstawie umowy stron (art. 12) oraz, w art. 15⁶(10), pozwala zarejestrować na działce obowiązek przeniesienia lokalu w budynku w budowie po wydaniu warunków wykorzystania działki pod budowę.

Deweloper nazywa to „zarejestruj swoją przyszłą własność” nie mówi jednak, z którego z tych dwóch mechanizmów korzysta.

Trzecia to rejestracja gotowego lokalu, która następuje po oddaniu budynku do użytkowania, jak wyjaśnia lista kontrolna w sekcji 4. Narodowa Agencja Rejestru Publicznego (NAPR) publikuje opłaty i terminy dla czynności, które wykonuje, a tabela zestawia je z własnymi etapami dewelopera.

Strona NAPR z opłatami podaje rejestrację prawa za GEL 150, 270 lub 350, czyli około USD 58, USD 104 i USD 135 przy kursie GEL 2,5949 za USD. Kupujący podpisujący dokumenty za granicą zwykle potrzebuje uznania zagranicznych dokumentów w Gruzji, a Gruzja jest stroną Konwencji haskiej o apostille, która weszła dla niej w życie 14 maja 2007 r. według tabeli statusu HCCH.

Opłaty notariusza lub prawnika są osobnymi kosztami, a deweloper ich nie publikuje. Przewodnik krok po kroku i przewodnik po zakupie z zagranicy opisują kolejność czynności dla nierezydenta.

Pobyt, podatki i finansowanie dla zagranicznego właściciela

Zacznijmy od kwestii własności. Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych ogranicza krąg osób, które mogą posiadać grunty rolne (art. 4), a mieszkanie w budynku mieszkalnym nie jest gruntem rolnym, więc to ograniczenie nie dotyczy tutejszego lokalu. Przewodnik o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji, na tej stronie daje szerszy obraz dla zagranicznych kupujących.

Pobyt to kwestia, którą strona dewelopera podnosi bezpośrednio i wprost, wierszem datującym minimum USD 150 000 na 1 marca 2026 r. Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA) podaje zasadę jako krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca posiadającego tytuł własności nieruchomości innej niż grunt rolny o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w GEL, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę akredytowanej instytucji.

Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców mówi, że zezwolenie można za każdym razem przedłużyć o rok i wygasa ono, gdy wygasa własność. Przewodnik o zezwoleniu na pobyt datuje podwyższenie z USD 100 000 na 1 marca 2026 r.

W zestawieniu z podanymi cenami cena wyjściowa studia, USD 153 120, przekracza USD 150 000 o USD 3 120 (2,1%), a ceny wyjściowe apartamentów z jedną i dwiema sypialniami przekraczają tę kwotę o USD 94 320 i USD 217 500. Cena wyjściowa apartamentu z dwiema sypialniami, USD 367 500, przekracza również USD 300 000, czyli kwotę dla inwestycyjnego zezwolenia na pobyt.

Decyduje wartość rynkowa ustalona przez rzeczoznawcę, a nie cena w umowie, a to, jak agencja traktuje lokal jeszcze niezarejestrowany, jest pytaniem do agencji. Nic tutaj nie obiecuje, że jakikolwiek konkretny lokal się kwalifikuje.

Podatki od osoby fizycznej będącej właścicielem pochodzą z Kodeksu podatkowego na matsne.gov.ge. Podatek od nieruchomości od majątku osoby fizycznej, w tym od niedokończonej budowy (art. 201), ustalono na nie mniej niż 0,8% i nie więcej niż 1% wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku (art. 202(5)).

Art. 206(1)(a) zwalnia osobę, której dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000, czyli około USD 38 537 przy kursie GEL 2,5949. Strona Służby Dochodów (Revenue Service) o podatku od nieruchomości mówi, że roczna deklaracja osoby fizycznej jest należna do 1 listopada, a płatność do 15 listopada, a przewodnik po podatku od nieruchomości omawia przykłady.

Najem i sprzedaż podlegają osobnym zasadom podatkowym. Art. 81 opodatkowuje czynsz z mieszkania otrzymywany przez osobę fizyczną, która nie dokonuje odliczeń, stawką 5%, a w przeciwnym razie stosuje ogólną stawkę 20%, oraz opodatkowuje nadwyżkę ze sprzedaży mieszkania stawką 5%, natomiast art. 82(1)(f.a) zwalnia nadwyżkę ze sprzedaży mieszkania posiadanego dłużej niż dwa lata. To, kiedy kupujący na raty jest uznawany za właściciela dla tych celów, zależy od umowy i od zapisu w rejestrze.

Jeśli chodzi o finansowanie, strona projektu nie publikuje żadnych ustaleń z bankiem; plan jest własnym planem dewelopera. Narodowy Bank Gruzji ustala limity kredytu do wartości nieruchomości (LTV) w wysokości 90% dla kredytów w lari i 70% dla kredytów w walucie obcej oraz limity raty do dochodu (PTI), zależne od miesięcznego dochodu netto i waluty kredytu, na swojej stronie PTI i LTV. To, czy bank udziela kredytu nierezydentowi na lokal w budynku w budowie, jest decyzją każdego banku, a przewodnik po kredycie hipotecznym omawia praktykę.

Co przygotować przy rezerwacji

1. Formularz rezerwacji i dokumenty tożsamości, o które prosi deweloper, wraz z pokwitowaniem depozytu wskazującym lokal, okres utrzymania rezerwacji i warunki zwrotu.
2. Wstępna umowa kupna określająca lokal, jego powierzchnię, cenę, wykończenie objęte sformułowaniem „z remontem”, termin odbioru i skutek opóźnienia.
3. Pełny harmonogram płatności z kwotami, terminami i walutą każdej z 42 rat oraz sposób traktowania kwoty należnej przy odbiorze.
4. Wypis z Rejestru Publicznego dla działki, a później dla lokalu, wraz z dokumentami pozwolenia i oddania do użytkowania wymienionymi w sekcji 4.
5. Dane rachunku płatniczego lub rachunku powierniczego (escrow) dla każdej płatności, na piśmie.
6. Pełna nazwa prawna i dane rejestrowe podmiotu zawierającego umowę; strona projektu nie podaje nazwy tego podmiotu.
7. Harmonogram opłat eksploatacyjnych i lista udogodnień, które one obejmują.
8. Dla kupującego, który nie będzie w Gruzji, pełnomocnictwo lub inny dokument podpisany za granicą z apostille.

Porównanie NEU Tbilisi z Cinema City i pozostałymi projektami NEXT

Ta strona wymienia trzynaście projektów NEXT: siedem w rejonie Batumi, w tym Gonio, cztery w Tbilisi, jeden w Kobuleti i jeden w Dubaju. Tabela podaje dla każdego projektu miejsce, status lub odbiór, tak jak podaje to jego własna strona, typy lokali oraz opublikowaną cenę wyjściową.

Podstawy porównania są różne: niektóre ceny dotyczą zwykłego studia, inne umeblowanego, niektóre obejmują remont, a każda strona nazywa własne wykończenie. Pierwszy wiersz tabeli to ta strona i dlatego nie zawiera odnośnika.

Czytając powyższą tabelę w poprzek, NEU Tbilisi jest jednym z czterech projektów NEXT w Tbilisi. W tej grupie ceny wyjściowe wahają się od USD 95 160 do USD 206 000, miesiące odbioru od września 2027 r. do grudnia 2029 r., a tylko dwa projekty z serii Heritage Series noszą oznaczenie PRESALE.

Długość rat jest ustalana osobno dla każdego projektu, a kilka stron podaje dwie daty, odbiór i późniejsze ukończenie, więc każdą stronę należy czytać pod kątem jej własnego harmonogramu. Przedstawione liczby nie pozwalają ustawić projektów w żadnej kolejności.

Wśród innych gruzińskich ofert Mira Verde Tbilisi to projekt innego dewelopera w Tbilisi, ze studiem od 38 m² za około USD 197 198, kwotę przeliczoną z dirhamów po sztywnym kursie 3,6725 i dostarczaną umeblowaną. Przy obliczonych USD 5 189 za m² dla tego najmniejszego studia jest to inna podstawa niż stawka USD 4 800 tutaj, która obejmuje remont.

Dwie oferty z Batumi dają kontekst cen wejściowych: Delux Horizon podaje USD 65 000, a Mardi Hills USD 45 276, każda na podstawie podanej na jej własnej stronie. Strona miasta Tbilisi omawia dzielnice stolicy, a strona kraju Gruzja omawia cały kraj.

Jedno porównanie więcej należy tutaj, ponieważ stawka z sekcji 2 się o nie prosi. Przewodnik po cenach w Tbilisi na tej stronie zestawia medianę cen ofertowych Geostatu za trzeci kwartał 2026 r. dla nowych mieszkań na GEL 7 004 za m² w Mtatsminda, najdroższej z dziesięciu dzielnic, czyli około USD 2 699 przy kursie GEL 2,5949. Obliczona stawka NEU Tbilisi USD 4 800 za m² jest 1,78 raza wyższa od tej kwoty.

Podstawy porównania nie są takie same: liczba dla dzielnicy jest medianą cen ofertowych dla wszystkich poziomów wykończenia, a stawka projektu to cena wyjściowa dewelopera za najmniejszy lokal danego typu z remontem. Porównanie jak do jak wymaga dzielnicy, w której zarejestrowana jest działka, i wartości skorygowanej o wykończenie.

NEXT (deweloper)

Strony internetowe dewelopera są jedynym źródłem użytym w tym przewodniku do opisu spółki. Strona About opisuje NEXT jako międzynarodowego dewelopera z Gruzji, założonego w Batumi przez Kakhę Devadze, z NEXT Orange jako pierwszym projektem.

Oś czasu jego historii zaczyna się w 2018 r. od NEXT Apartments, NEXT Green i NEXT White, a w Tbilisi sięga 2024 r., gdzie wymienia Tbilisi Oriental na brzegach Mtkvari. Etykieta Heritage Series używana dla tego projektu i dla Cinema City nie pojawia się na tej osi czasu.

Strona główna podaje około ośmiu lat w rozwoju nieruchomości. Bloki kontaktowe stron projektów wymieniają biura w Batumi, Tbilisi, Dubaju i Warszawie oraz kolejne biuro w Kenii w Tatu City. Menu strony dzieli projekty na będące w budowie w Gruzji, projekty międzynarodowe i zrealizowane, a także odsyła do aplikacji mobilnej NEXT Property, którą deweloper opisuje jako narzędzie do zarządzania rezerwacjami, finansami i płatnościami.

Strony dewelopera wymieniają kilka międzynarodowych nagród, w większości bez kategorii i lat, więc żadnej z nich ten przewodnik nie powtarza. Strony nie publikują też łącznej liczby oddanych dotąd domów. Numery telefonów i adresy e-mail dewelopera pominięto.

Często zadawane pytania

Czym jest NEU Tbilisi i gdzie się znajduje?

To niski projekt mieszkaniowy z dwóch budynków i 199 lokali, który NEXT rozwija na terenie historycznego browaru Wetzel przy ulicy Dimitri Uznadze, na lewym brzegu rzeki Mtkvari. Strona dewelopera umieszcza go kilka kroków od David Aghmashenebeli Avenue i nie podaje numeru domu, pinezki na mapie ani nazwy dzielnicy. Kupujący może poprosić o wypis z Rejestru Publicznego dla działki, aby zobaczyć dokładną parcelę oraz dzielnicę, w której leży.

Ile kosztuje lokal w NEU Tbilisi?

Strona dewelopera podaje trzy ceny wyjściowe, wszystkie z remontem: USD 153 120 za studio, USD 244 320 za apartament z jedną sypialnią i USD 367 500 za apartament z dwiema sypialniami. Dla typu trzysypialniowego nie podano ceny. Przy najmniejszym opublikowanym metrażu ceny studia i apartamentu z jedną sypialnią wynoszą po USD 4 800 za m² (obliczone). Strona pokazuje wyłącznie ceny wyjściowe i nie publikuje listy dostępności lokali.

Kiedy NEU Tbilisi zostanie oddane?

Blok główny i panel cen podają grudzień 2029 r., a projekt jest oznaczony PRESALE. Inny blok na tej samej stronie, ten z prognozami zwrotów dewelopera, mówi, że projekt zostanie ukończony pod klucz w maju 2030 r. Strona nie wyjaśnia, jak te dwa miesiące się do siebie mają. Miesiąc odbioru, miesiąc ukończenia i skutek opóźnienia należą do wstępnej umowy kupna.

Co oznacza „z remontem” w cenach?

Deweloper umieszcza to sformułowanie na karcie ceny i w wierszu „Wszystkie ceny obejmują remont”, ale nie wyszczególnia prac. Jego strona główna publikuje dwa pakiety remontowe, od USD 650 za m² oraz pakiet pod klucz od USD 900 za m², a strona projektu nie mówi, który z nich obowiązuje. Kupujący powinien poprosić na piśmie o szczegółową listę specyfikacji wykończenia oraz o status kuchni, łazienek i armatury.

Jak działa plan 42-miesięczny?

Strona podaje pierwszą wpłatę 10%, pokazaną jako USD 15,3k dla studia, oraz 42 miesiące rat po 0%, pokazane jako USD 3 281 miesięcznie. Ta kwota miesięczna równa się 90% ceny studia podzielonym przez 42. Strona nie podaje miesiąca rozpoczęcia ani płatności przy odbiorze. Przy rezerwacji w listopadzie 2026 r. 42. rata przypadłaby na maj 2030 r., po podanym odbiorze.

Czy zakup tutaj daje gruzińskie zezwolenie na pobyt?

Oficjalna zasada znajduje się na stronie Agencji Rozwoju Usług Publicznych: krótkoterminowe zezwolenie na pobyt za tytuł własności nieruchomości, innej niż grunt rolny, o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w GEL, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę. Ceny wyjściowe wszystkich trzech typów z podanymi cenami są powyżej tej kwoty, ale decyduje wartość ustalona przez rzeczoznawcę, a zezwolenie opiera się na tytule własności. Nic w tym przewodniku nie obiecuje, że jakikolwiek lokal się kwalifikuje.

Czy cudzoziemiec może posiadać mieszkanie w Tbilisi?

Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych ogranicza grunty rolne do określonych właścicieli, a mieszkanie w budynku mieszkalnym nie jest gruntem rolnym. Kodeks cywilny wymaga formy pisemnej czynności i rejestracji własności nabywcy w Rejestrze Publicznym. Przewodniki na tej stronie o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować, i o zakupie z zagranicy wyjaśniają kroki dla nierezydenta, w tym dokumenty z apostille.

Jakie podatki płaci właściciel będący osobą fizyczną?

Zgodnie z Kodeksem podatkowym podatek od nieruchomości od majątku osoby fizycznej wynosi 0,8% do 1% wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku, ze zwolnieniem, gdy dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000. Czynsz z mieszkania bez odliczeń jest opodatkowany stawką 5%, a nadwyżka ze sprzedaży mieszkania również stawką 5%, chyba że mieszkanie było posiadane dłużej niż dwa lata. Przewodnik po podatku od nieruchomości na tej stronie zawiera przykłady.

Czym ten projekt różni się od Cinema City?

Oba są oznaczone PRESALE, podają grudzień 2029 r. i oferują pierwszą wpłatę 10% z 42 miesiącami po 0%. Ten projekt to dwa niskie budynki wokół dziedzińca na terenie dawnego browaru, ze 199 lokalami i podanymi metrażami dla czterech typów; Cinema City to jeden 16-kondygnacjowy budynek obok odrestaurowanego pawilonu studia filmowego, z 200 lokalami i bez podanych metraży. Ceny wyjściowe wynoszą USD 153 120 i USD 206 000, obie z remontem.

Jakie dokumenty sprawdzić przed wpłatą depozytu?

Zwykły zestaw to warunki rezerwacji, umowa wstępna z terminem odbioru, harmonogram płatności, wypis z Rejestru Publicznego dla działki, pozwolenie na budowę i klasa budynku, ewentualny status dobra kultury starych konstrukcji browaru, dane rachunku płatniczego lub rachunku powierniczego (escrow), harmonogram opłat eksploatacyjnych oraz pełna nazwa prawna podmiotu zawierającego umowę. Sekcje 4 i 6 wskazują, gdzie prowadzony jest każdy z tych zapisów.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 8 listopada 2026 r. Źródła:

• NEXT: strona projektu tej inwestycji (angielska), widoczna 8 listopada 2026 r.
• NEXT: strona projektu Cinema City
• NEXT: strona About
• NEXT: strona główna
• Georgia Today: NEXT to develop former Kazbegi brewery site in Tbilisi, 24 kwietnia 2026 r.
• Commersant: Wetzel Hotel przy Aghmashenebeli Avenue, 11 kwietnia 2024 r.
• Urząd Miasta Tbilisi: geografia i przyroda
• Urząd Miasta Tbilisi: klimat
• Tbilisi Transport Company: About
• Geostat: liczba ludności na 1 stycznia 2026 r.
• Geostat: statystyki turystyki przyjazdowej 2025
• Geostat: indeks cen nieruchomości mieszkalnych, trzeci kwartał 2026 r.
• Kodeks cywilny Gruzji, art. 183 i 311¹
• Ustawa Gruzji o Rejestrze Publicznym, art. 12 i 15⁶
• Kodeks planowania przestrzennego oraz działalności architektonicznej i budowlanej, art. 96, 100, 101, 111 i 139
• Ustawa Gruzji o dziedzictwie kulturowym, art. 15, 16 i 34
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych, art. 4
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: zezwolenia na pobyt
• Służba Dochodów: podatek od nieruchomości
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy walut, 8 listopada 2026 r.
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• HCCH: tabela statusu Konwencji haskiej o apostille

Równowartości w lari wykorzystują oficjalny kurs Narodowego Banku Gruzji wynoszący GEL 2,5949 za USD na 8 listopada 2026 r. Wartości oznaczone jako obliczone to arytmetyka na opublikowanych liczbach dewelopera.

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.