Tbilisi DownTown: apartamenty w Awlabari, przewodnik (2026)

Tbilisi DownTown to kompleks mieszkalny obejmujący 217 apartamentów w dzielnicy Awlabari w Tbilisi w Gruzji, który deweloper NEXT przedstawia z odbiorem we wrześniu 2027 r., pierwszą wpłatą w wysokości 20%, 22 miesiącami rat po 0% oraz apartamentami z jedną, dwiema i trzema sypialniami od USD 157 680.

Niniejszy przewodnik opiera się na stronie projektu dewelopera w wersji widocznej 8 listopada 2026 r. i uzupełnia ją o udokumentowany kontekst dotyczący dzielnicy, zakupu nieruchomości w Gruzji oraz zasad podatkowych i pobytowych, które dotyczą kupującego z zagranicy. Wszędzie tam, gdzie strona podaje dla jednej pozycji dwie wartości albo żadnej, przewodnik wyraźnie to zaznacza i zachowuje liczbę, która stoi obok ceny. Tbilisi DownTown to inny projekt niż NEXT DownTown Batumi w Starym Batumi, który ma własną stronę.

Przegląd Tbilisi DownTown

Strona projektu prowadzona przez dewelopera jest podstawowym źródłem każdej liczby dotyczącej Tbilisi DownTown w tym przewodniku. Umieszcza ona kompleks w „Tbilisi City-Center (Avlabari District)” i twierdzi, że łączy współczesną architekturę z charakterem dawnego Tbilisi. Nagłówek strony brzmi „Tbilisi Downtown by Next”.

Strona podaje konfigurację obejmującą 217 apartamentów i pięć wind oraz odbiór we wrześniu 2027 r. („Sep. 2027”). Pojawiają się cztery typy lokali: studio, apartament z jedną sypialnią (1+1), apartament z dwiema sypialniami (2+1) oraz apartament z trzema sypialniami (3+1). Ceny podano wyłącznie dla ostatnich trzech. Studio zostało policzone (10 lokali) i ma podany metraż (27 m²), lecz nie ma karty z ceną, więc opublikowana cena początkowa USD 157 680 dotyczy typu z jedną sypialnią.

Każda cena występuje w dwóch zestawach, ukrytych za przełącznikiem, który strona opisuje jako „with renovation” („z remontem”) i „without renovation” („bez remontu”). Tekst nie wyjaśnia, który zestaw odpowiada któremu opisowi, dlatego przewodnik nazywa je zestawem pierwszym (wyświetlanym jako pierwszy, z kwotą 157 680) i zestawem drugim (wyższym). Strona opisuje też apartamenty jako w pełni umeblowane i pokazuje wizualizacje umeblowanych wnętrz; nie wyjaśnia jednak, jak przełącznik i informacja o umeblowaniu mają się do siebie.

Strona nie podaje adresu ulicy, numeru działki, współrzędnych, numeru pozwolenia ani sformułowań o rachunku powierniczym (escrow). Zawiera natomiast prognozy dochodu z wynajmu i wzrostu cen dla projektu; są to marketingowe stwierdzenia dewelopera, ich warunki należą do dokumentów sprzedaży i niniejszy przewodnik ich nie powtarza. Wszystkie kwoty poniżej są wyrażone w dolarach (USD), tak jak je wydrukowano.

Typy lokali, metraże i cena za metr kwadratowy

Strona projektu podaje każdy typ lokalu w więcej niż jednym miejscu, a te miejsca nie używają tych samych liczb. Karty układów łączą metraż z ceną i od nich zaczyna się poniższa tabela. Osobny blok „size of units per type” podaje mniejsze metraże dla studia oraz dla typów z jedną i dwiema sypialniami. Pokazano oba zestawy, aby czytelnik widział dokładnie to, co mówi strona; w obliczeniach przewodnik posługuje się metrażami z kart układów, ponieważ tylko one stoją obok cen.

Te liczby pozostawiają 105 apartamentów (217 minus 112) poza jakimkolwiek podanym podziałem na typy. Strona nie wyjaśnia, jak rozkładają się one między typy, i nie podaje żadnej liczby dla apartamentów z trzema sypialniami, więc na jej podstawie nikt nie ustali liczby lokali danego typu.

Wszystkie liczby w tej tabeli zostały obliczone na podstawie cen podanych przez dewelopera i metraży z kart układów: cena podzielona przez metraż, zaokrąglona do najbliższego dolara. Ceny drugiego zestawu podano wyłącznie jako wartości „od”, dlatego drugi zestaw porównano przy najmniejszym metrażu każdego typu.

Wyróżniają się trzy prawidłowości. Po pierwsze, przy najmniejszym metrażu cena za metr kwadratowy wynosi USD 2 483 dla apartamentu z jedną sypialnią, 2 600 dla apartamentu z dwiema sypialniami i 2 250 dla apartamentu z trzema sypialniami, więc typ trzysypialniowy zaczyna się od najniższej stawki za metr kwadratowy. Po drugie, przy największym metrażu każdy typ ma dokładnie USD 3 000 za metr kwadratowy (220 200 podzielone przez 73,4, 348 900 podzielone przez 116,3 i 413 700 podzielone przez 137,9).

Po trzecie, w obrębie każdego typu cena rośnie szybciej niż powierzchnia: apartament z jedną sypialnią zyskuje 15,6% metrażu i 39,7% ceny od swojej najmniejszej do największej karty, apartament z dwiema sypialniami odpowiednio 36,2% i 57,1%, a z trzema sypialniami 8,0% i 44,0%. Strona nie podaje, co napędza ten wzrost, na przykład piętro czy widok.

Między typami najmniejszy apartament z dwiema sypialniami ma 1,34 raza większą powierzchnię niż najmniejszy z jedną sypialnią (85,4 podzielone przez 63,5) przy cenie wyższej 1,41 raza (222 040 podzielone przez 157 680). Najmniejszy apartament z trzema sypialniami ma 2,01 raza większą powierzchnię przy cenie wyższej 1,82 raza. Drugi zestaw leży od 30,9% do 37,8% powyżej pierwszego przy najmniejszym metrażu każdego typu, co daje USD 766,85 za metr kwadratowy dla apartamentu z jedną sypialnią i dokładnie USD 850 dla typów z dwiema i trzema sypialniami. Strona nie wyszczególnia, co obejmuje ta różnica.

Strona podaje także rzuty z powierzchniami pomieszczeń dla apartamentów z jedną, dwiema i trzema sypialniami i nie mówi, do której karty należy dany rzut. Tabela zestawia powierzchnie tak, jak pokazuje je obraz. Sumy obliczono tutaj; rzuty nie podają żadnej sumy.

Po zestawieniu z kartami rzut apartamentu z jedną sypialnią (67,2 m² wraz z tarasem) oraz rzut apartamentu z dwiema sypialniami (112,2 m² wraz z tarasami) mieszczą się w przedziałach kart, czyli od 63,5 do 73,4 m² i od 85,4 do 116,3 m². Rzut apartamentu z trzema sypialniami podaje 83,2 m² łącznie z balkonem, a więc mniej niż od 127,7 do 137,9 m² na karcie typu trzysypialniowego, i strona nie zawiera żadnej uwagi łączącej te dwie wartości. Dokument rezerwacyjny powinien podawać powierzchnię konkretnego lokalu oraz informację, czy wlicza się do niej tarasy.

Jeszcze jeden podany wymiar wpływa na odbiór lokalu. Kafelek z wysokościami podaje 2,95 m dla apartamentów, 7,00 m dla powierzchni komercyjnych i 3,6 m dla parkingu, natomiast późniejszy blok opisuje architektoniczną wysokość sufitu 3,3 m we wszystkich apartamentach. Przewodnik przytacza obie wartości tak, jak je podano, ponieważ strona nie wyjaśnia, czy jedna z nich oznacza wysokość w świetle, a druga konstrukcyjną.

Lokalizacja Tbilisi DownTown: Awlabari i Tbilisi

Deweloper określa położenie Tbilisi DownTown jednym zdaniem: Awlabari to „one of the city’s oldest and most authentic areas” („jedna z najstarszych i najbardziej autentycznych dzielnic miasta”), a zabytki, małe kawiarnie i targi znajdują się „just minutes” („zaledwie kilka minut”) stąd. Nie podaje odległości ani mapy. Dalsza część tego rozdziału pochodzi zatem ze źródeł zewnętrznych i wskazuje, które z nich są urzędowe.

Tbilisi w liczbach

Geostat, krajowy urząd statystyczny, szacuje liczbę ludności Gruzji na 3 941,1 tys. na dzień 1 stycznia 2026 r., a stolicy na 1 369,4 tys., z czego 1 309,0 tys. mieszka w osiedlach miejskich. Dodaje, że ponad jedna trzecia mieszkańców kraju mieszka w Tbilisi (komunikat Geostat o ludności, 24 kwietnia 2026 r.). W 2025 r. statystyki turystyki przyjazdowej Geostat odnotowują 6,9 mln wizyt gości międzynarodowych w Gruzji, w tym 3,8 mln wizyt w Tbilisi i 2,7 mln w Adżarii.

Ten sam komunikat podaje 7,8 mln przyjazdów międzynarodowych podróżnych niebędących rezydentami.

Geostat publikuje również indeks cen nieruchomości mieszkalnych (Residential Property Price Index), który obejmuje nowe nieruchomości mieszkalne w Tbilisi i jest budowany na podstawie cen ofertowych w lari. W trzecim kwartale 2026 r. indeks wzrósł o 1,5% w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 5,9% w porównaniu z trzecim kwartałem 2025 r.; subindeks mieszkań wzrósł odpowiednio o 1,2% i 5,6% (Geostat RPPI, III kwartał 2026 r., opublikowany 23 października 2026 r.). Komunikat wymienia Isani wśród dziesięciu dzielnic, dla których przedstawia na wykresie mediany cen ofertowych za metr kwadratowy.

Przewodnik po cenach w Tbilisi na tej stronie odczytuje ten wykres jako GEL 4 032 za metr kwadratowy dla nowych mieszkań w Isani, czyli około USD 1 554 przy kursie GEL 2,5949 za dolara (ceny nieruchomości w Tbilisi).

Awlabari: dzielnica i historia

Awlabari leży na lewym brzegu rzeki Mtkvari. Szablon dzielnic w Wikipedii umieszcza ją w dzielnicy administracyjnej Isani, choć hasło w Wikipedii nazywa ją także osiedlem Starego Tbilisi, a sformułowanie samego dewelopera brzmi „City-Center (Avlabari District)”. Opis historii okolicy w Georgia Today, opublikowany 12 sierpnia 2021 r., mówi, że Awlabari leżało poza średniowiecznym miastem, że obecna nazwa pojawia się w 14. wieku jako określenie przedmieścia Tbilisi, a na początku 19. wieku stały tu rosyjskie koszary wojskowe.

Ten sam artykuł wylicza miejsca, które dziś określają dzielnicę: katedrę Świętej Trójcy (Sameba), zbudowaną w latach 1995–2004; kościół Eczmiadzyn, ośrodek historycznie licznej wspólnoty ormiańskiej; kościół Metechi na urwisku nad rzeką oraz, bliżej stacji metra, pozostałości pałacu królowej Darejan. Wymienia także Most Pokoju między Awlabari a Starym Miastem, park Rike i kolejkę linową na Narikalę. Są to opisy dzielnicy, a nie samej działki, ponieważ deweloper nie publikuje współrzędnych.

Metro, kolejka linowa i taryfy

Tbilisi Transport Company, która według własnego opisu w całości należy do urzędu miejskiego Tbilisi i działa od 1966 r., obsługuje metro, autobusy miejskie oraz kolejkę linową Rike–Narikala (strona spółki). Strona z taryfami podaje GEL 1 za 90 minut nieograniczonych przejazdów metrem, autobusem i minibusem, GEL 3 za bilet dobowy i GEL 2,5 za przejazd w jedną stronę kolejką linową Rike–Narikala. Artykuł w Wikipedii o metrze w Tbilisi pokazuje stację Awlabari na linii Achmeteli–Warketili, między stacjami Plac Wolności i Samasi.

Poniższe odległości to odległości w linii prostej, obliczone tutaj na podstawie współrzędnych, które Wikipedia podaje dla Awlabari (41,69306; 44,81583) i dla każdego z obiektów. Opisują one okolicę, a nie działkę budynku, której deweloper nie lokalizuje. Trasy piesze przecinają dolinę rzeki i są dłuższe niż linia prosta; nie mierzono czasu dojazdu ani dojścia.

Poziom cen w Isani

Galt and Taggart, tbiliska firma badawcza, podaje średnie ceny na rynku pierwotnym według dzielnic na podstawie danych Narodowej Agencji Rejestru Publicznego (NAPR) i własnego badania deweloperów. Ten sam przewodnik przedstawia jej tabelę dzielnic: USD 1 401 za metr kwadratowy dla Isani w styczniu 2026 r. oraz 3 090 zarejestrowanych tam w 2025 r. transakcji sprzedaży apartamentów (wykresy dzielnic zawiera styczniowa aktualizacja 2026 r. wydawcy).

Ceny podane na stronie projektu, od USD 2 250 do 3 000 za metr kwadratowy w pierwszym zestawie, są wyższe od obu liczb dla dzielnicy. Porównanie nie jest jednak miarodajne: serie dla dzielnicy obejmują budynki o różnym charakterze, lokalizacji i stanie wykończenia, podczas gdy strona nie podaje, jakie wykończenie stoi za każdym z jej dwóch zestawów cen.

Plan na 22 miesiące, dwa zestawy cen i budynek

Jak czyta się harmonogram

Kalkulator dewelopera podaje warunki dla jednego apartamentu: cena USD 157 680, pierwsza wpłata USD 31 536 (20%), 22 miesiące przy oprocentowaniu 0% oraz rata miesięczna USD 5 734. Rachunek jest prosty. Dwadzieścia procent z 157 680 to 31 536; saldo wynosi 126 144; podzielone przez 22 daje 5 733,82, co kalkulator zaokrągla do 5 734.

Dla drugiego zestawu strona podaje pierwszą wpłatę 20% w wysokości „$41k” i ratę USD 7 505 miesięcznie, co odpowiada cenie 206 375 (20% to 41 275, saldo 165 100, a 165 100 podzielone przez 22 daje 7 504,55).

Z tych liczb wynikają dwa wnioski. Rata miesięczna równa się całemu saldu podzielonemu przez 22, więc kalkulator nie przewiduje odrębnej płatności przy odbiorze; strona jej nie opisuje, a miejscem, w którym taka płatność mogłaby zostać zapisana, jest umowa wstępna. Strona oferuje ponadto harmonogram miesięczny lub kwartalny, nie podając kwot kwartalnych.

Kalkulator podaje liczby wyłącznie dla apartamentu z jedną sypialnią. Tabela stosuje te same warunki, 20% i 22 miesiące, do pozostałych cen „od”, aby pokazać skalę; te wiersze zostały obliczone tutaj i nie są podane przez dewelopera.

Kalendarz ma takie samo znaczenie jak kwoty. Strona nie podaje daty rozpoczęcia rat. Gdyby pierwsza wpłata nastąpiła w listopadzie 2026 r., a 22 raty miesięczne zaczęły się w grudniu 2026 r., ostatnia przypadłaby na wrzesień 2028 r. (obliczenie własne). To rok po odbiorze z września 2027 r. podanym w bloku głównym i sześć miesięcy po terminie ukończenia pod klucz z marca 2028 r. z akapitu o zwrotach.

Dokumentem, który ustala rzeczywiste terminy, jest umowa wstępna, a kroki opisane przez dewelopera mówią, że kupujący zostaje oficjalnym właścicielem w ciągu jednego dnia roboczego po zakończeniu budowy i uiszczeniu pełnej płatności.

Ta sama strona podaje depozyt rezerwacyjny w wysokości od USD 1 000 do 3 000, który zatrzymuje lokal na okres od tygodnia do miesiąca, i twierdzi, że raty po 0% trwają od 12 do 45 miesięcy, zależnie od projektu i terminu odbioru. Dla tego projektu podano 22 miesiące; okres zmienia się zależnie od projektu, od 7 miesięcy w NEXT DownTown Batumi po 29 miesięcy w NEXT Magnolia i 56 miesięcy w Kobuleti Beach Resort.

Krótka lista kontrolna pomaga zachować czytelność harmonogramu, zanim cokolwiek zostanie podpisane:

1. Do którego zestawu cen (a więc do którego wykończenia) odnosi się umowa, zapisane w samym dokumencie.
2. Data pierwszej wpłaty i każdej z 22 rat wraz z kwotą w dolarach.
3. Czy przy odbiorze przypada jakaś płatność i, jeśli tak, jaka jest jej kwota i data.
4. Czy obowiązuje harmonogram miesięczny, czy kwartalny, a w drugim przypadku także kwoty kwartalne.
5. Warunek, od którego zależy wpis własności do rejestru, zgodny z oświadczeniem dewelopera o pełnej płatności.

Dlaczego cena początkowa dotyczy apartamentu z jedną sypialnią

Czytelnicy, którzy widzieli inne strony NEXT, mogą oczekiwać, że najniższą cenę będzie miało studio. Na tej stronie tak nie jest, ponieważ karta z ceną studia nie istnieje. Studio pojawia się tylko w bloku metraży (27 m²) i w kafelku z liczbą lokali (10 lokali). Karta na stronie głównej dewelopera i strona projektu podają „From $157,680”, a ta kwota to pierwsza cena apartamentu z jedną sypialnią. Niższa cena studia może istnieć w dokumentach sprzedaży; strona jej nie publikuje, więc nie przyjmuje się tu żadnej kwoty.

Dlatego też cena „od” w tabeli w rozdziale 7 nie jest porównywalna z ceną studia w innych miejscach: apartament z jedną sypialnią o powierzchni 63,5 m² to większy lokal niż studio 27 m² na tej stronie. Cena za metr kwadratowy, USD 2 483 dla najmniejszego apartamentu z jedną sypialnią, jest lepszą podstawą porównania.

Odbiór, ukończenie pod klucz i rejestracja

Strona używa dwóch określeń ukończenia dla tego samego projektu. „Handover” (odbiór) pojawia się jako wrzesień 2027 r. obok kalkulatora płatności i w bloku głównym, a akapit o zwrotach mówi, że projekt „zostanie w pełni ukończony pod klucz w marcu 2028 r.” (w oryginale: „will be fully completed turnkey in March”). Żadne z tych określeń nie jest zdefiniowane i strona nie mówi, czy odbiór oznacza przekazanie stanu surowego, umeblowanego apartamentu czy pozwolenia na budowę.

Strona wspomina o kamerze na żywo z budowy i o zdjęciu postępu prac, z których kupujący może korzystać, aby śledzić roboty między kolejnymi wpłatami.

Datą, która ma znaczenie prawne, jest rejestracja. Zgodnie z Kodeksem cywilnym nabywca zostaje właścicielem, gdy prawo zostaje wpisane do Rejestru Publicznego, a deweloper oświadcza, że najpierw rejestruje się przyszłą własność, a pełna własność następuje w ciągu jednego dnia roboczego po ukończeniu budowy i uiszczeniu pełnej płatności. Kupujący czytający umowę może sprawdzić, czy termin odbioru, termin ukończenia pod klucz i warunki rejestracji są ze sobą zgodne.

Co wymienia budynek

Poniższe udogodnienia i systemy to lista samego dewelopera. Strona nie wskazuje operatora usług i nie podaje harmonogramu opłat eksploatacyjnych, więc to, ile mieszkaniec płaci za room service, pralnię czy concierge, jest kwestią dokumentów sprzedaży. Marki podzespołów są wymienione na stronie jako dostawcy i nie stanowią rekomendacji ze strony nikogo innego.

Zakup w Gruzji w skrócie

Zacznijmy od podstawy prawnej, ponieważ wyjaśnia ona każdy kolejny krok. Artykuł 183 Kodeksu cywilnego Gruzji mówi, że aby nabyć nieruchomość, czynność musi mieć formę pisemną, a prawo własności nabywcy musi zostać wpisane do Rejestru Publicznego. Artykuł 311-1 dodaje, że czynność pisemna jest składana w Rejestrze z uwierzytelnionymi podpisami oraz że nie potrzeba odrębnego uwierzytelnienia, gdy strony podpisują ją przed upoważnioną osobą w organie rejestracyjnym.

Żaden z tych artykułów nie ogranicza własności apartamentów do obywateli. Ograniczenie istotne dla cudzoziemców znajduje się w art. 4 Ustawy organicznej o własności gruntów rolnych, który dopuszcza własność gruntów rolnych przez państwo, gminy, obywateli i niektóre gruzińskie podmioty. Apartament w miejskim bloku nie jest gruntem rolnym. Przewodniki o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji i jak kupić nieruchomość w Gruzji, opisują praktykę dokładniej.

Koszty wynikają z tabel opłat Narodowej Agencji Rejestru Publicznego. Na jej stronie o opłatach rejestracyjnych wpis zmiany prawa do nieruchomości kosztuje GEL 150 w 4 dni robocze, GEL 270 w 1 dzień roboczy albo GEL 350 w dniu złożenia wniosku. Przy kursie USD 1 = GEL 2,5949, czyli oficjalnym kursie obowiązującym od 7 listopada 2026 r. na stronie Narodowego Banku Gruzji, opłaty te wynoszą około USD 58, 104 i 135.

Potwierdzenie podpisów na czynności składanej do rejestracji kosztuje GEL 7 i następuje od razu.

Wypis z rejestru, wymieniony na stronie o opłatach za usługi informacyjne, kosztuje GEL 20 w jeden dzień roboczy, GEL 13 przy zamówieniu online, GEL 75 w dniu złożenia wniosku i GEL 52 online w tym samym dniu; wypis w języku angielskim dolicza GEL 26. Kupujący przebywający za granicą może skorzystać z usługi smart-contract, która rejestruje prawa do nieruchomości online podczas wirtualnego spotkania umawianego z wyprzedzeniem.

Gruzja jest stroną Konwencji haskiej o apostille od 14 maja 2007 r. (tabela stanu HCCH), co ma znaczenie dla pełnomocnictw i innych dokumentów podpisywanych za granicą. Przewodnik o zakupie nieruchomości w Gruzji z zagranicy omawia praktyczną kolejność działań.

Deweloper opisuje własną ścieżkę w trzech blokach: podpisanie wstępnej umowy kupna i rejestracja przyszłej własności; wpłata depozytu; następnie płatności miesięczne lub kwartalne przy jednoczesnym śledzeniu budowy dzięki aktualizacjom i kamerom na żywo. Drugi blok wymienia umowę, potwierdzenie płatności, rejestrację umowy w Ministerstwie Sprawiedliwości i kod nieruchomości w rejestrze państwowym.

Podatki, pobyt i finansowanie dla kupującego z zagranicy

Roczny podatek od nieruchomości to pierwszy koszt cykliczny. Artykuł 202(5) Kodeksu podatkowego ustala stawkę dla osoby fizycznej na nie mniej niż 0,8% i nie więcej niż 1% wartości rynkowej opodatkowanej nieruchomości na koniec poprzedniego roku. Artykuł 206(1)(a) zwalnia nieruchomość osoby, z wyjątkiem gruntu, gdy dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000, czyli około USD 38 537 przy kursie GEL 2,5949.

Zeznanie należy złożyć do 1 listopada, a zapłacić podatek do 15 listopada (art. 205(12) i (14)). Artykuł 201(1)(c.a) zalicza budowę niezakończoną do nieruchomości, którą posiada osoba fizyczna, a strona Służby Przychodów (Revenue Service) o podatku od nieruchomości jest punktem odniesienia dla sposobu traktowania rejestracji; przewodnik o podatku od nieruchomości w Gruzji dodaje szczegóły.

Najem i odsprzedaż podlegają odrębnym zasadom. Zgodnie z art. 81(2) dochód z wynajmu lokalu mieszkalnego organizacji lub osobie na cele mieszkalne jest opodatkowany stawką 5%, gdy osoba fizyczna nie dokonuje odliczeń; stawka ogólna z art. 81(1) wynosi 20%. Przy sprzedaży art. 81(3) opodatkowuje nadwyżkę ze sprzedaży apartamentu mieszkalnego stawką 5%, a art. 82(1)(f.a) zwalnia nadwyżkę z apartamentu mieszkalnego posiadanego dłużej niż dwa lata.

Zasada dotycząca pobytu to ta, którą cytuje strona dewelopera, a jej brzmienie nieco różni się od przepisu. Strona mówi, że zezwolenie na pobyt przez nieruchomość ma minimalną kwotę „od $150 000, począwszy od 1 marca 2026 r.”.

Tekst urzędowy, na stronie o zezwoleniach na pobyt Agencji Rozwoju Usług Publicznych oraz w art. 15(j) Ustawy o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców, mówi o krótkoterminowym zezwoleniu na pobyt dla cudzoziemca, który posiada prawo do nieruchomości innej niż grunt rolny o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w GEL, ustaloną przez certyfikowanego rzeczoznawcę z akredytowanej jednostki.

Każda podana na stronie projektu cena apartamentu z jedną, dwiema i trzema sypialniami przekracza USD 150 000: pierwszy zestaw zaczyna się od USD 157 680, czyli o USD 7 680 ponad tę kwotę, a drugi od USD 206 375. Test ten dotyczy jednak wartości rynkowej zarejestrowanej nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę, a nie ceny z umowy. Zgodnie z art. 16 i 21 ustawy zezwolenie obowiązuje każdorazowo przez rok i wygasa wraz z prawem do nieruchomości.

Przewodnik o zezwoleniu na pobyt w Gruzji opisuje procedurę składania wniosku.

Co do finansowania, strona projektu nie pokazuje żadnego rozwiązania kredytu hipotecznego; jej ofertą jest plan rat po 0%. Narodowy Bank Gruzji ustala limit wskaźnika kredytu do wartości nieruchomości na 90% dla kredytów w lari i 70% dla kredytów w walucie obcej oraz limity stosunku raty do dochodu zależne od miesięcznego dochodu netto, na swojej stronie o PTI i LTV. To, czy bank udzieli kredytu nierezydentowi pod konkretny lokal, jest decyzją każdego banku; omawia to przewodnik o kredytach hipotecznych.

Co przygotować przy rezerwacji

Kroki dewelopera i przepisy rejestrowe wskazują jeden zestaw dokumentów, który kupujący może zebrać przed wpłatą depozytu.

1. Formularz rezerwacji, kopia paszportu i pokwitowanie depozytu w wysokości od USD 1 000 do 3 000, o którym mówi deweloper.
2. Wstępna umowa kupna, wskazująca lokal, jego powierzchnię, zestaw cen, specyfikację wykończenia i termin odbioru.
3. Harmonogram płatności z kwotą, datą i walutą każdej wpłaty oraz potwierdzenie wydawane po każdej płatności.
4. Wypis z Rejestru Publicznego dla gruntu i budynku, a po rejestracji także dla lokalu.
5. Pozwolenie na budowę i status dopuszczenia budynku do użytku, na piśmie.
6. Pisemne dane rachunku powierniczego (escrow) lub rachunku płatniczego dla każdej raty.
7. Wykaz usług, harmonogram opłat eksploatacyjnych i warunki pakietu remontowego lub umeblowania.
8. Pełna nazwa prawna i dane rejestrowe podmiotu zawierającego umowę; strona dewelopera nie podaje nazwy tego podmiotu.

Jak ten projekt wypada na tle pozostałych projektów NEXT

Tabela zestawia wszystkie 13 projektów NEXT prezentowanych na tej stronie, tak jak podają je strony dewelopera, pogrupowane według miast. Ten projekt podaje największą liczbę lokali spośród projektów w Tbilisi (217, wobec 200 w NEXT Cinema City Tbilisi i 199 w NEU Tbilisi; NEXT Oriental nie podaje żadnej) oraz najwcześniejszy termin odbioru spośród tych czterech, wrzesień 2027 r. Jego cena początkowa dotyczy apartamentu z jedną sypialnią, a pozostałe wiersze z Tbilisi zaczynają się od studia.

Ceny początkowe nie są porównywalne w sposób ścisły. Część wierszy zaczyna się od studia z remontem, część od studia umeblowanego, jeden od studia w stanie deweloperskim, jeden od apartamentu z jedną sypialnią, a wiersz z Dubaju dotyczy apartamentu z jedną sypialnią o powierzchni 80 m² na innym rynku. Wiersze zestawiono obok siebie wyłącznie poglądowo i żaden nie stoi wyżej od pozostałych.

W Tbilisi oferta Mira Verde Tbilisi to projekt innego dewelopera w Tbilisi Hills, wyceniony w dirhamach, a w Batumi oferta Mardi City Center to kolejny projekt w centrum, z własnymi warunkami.

Tło rynkowe znajduje się w przewodniku po cenach nieruchomości w Tbilisi, który podaje serie dla dzielnic z Geostat oraz z Galt and Taggart. Strona kraju Gruzja wymienia wszystkie projekty w kraju, a strona miasta Tbilisi wymienia projekty stolicy. Praktyczną stronę batumskiej części oferty NEXT omawia przewodnik o nieruchomościach off-plan (projekt w budowie) w Batumi, który wyjaśnia, jak działa sprzedaż off-plan na wybrzeżu.

NEXT (deweloper)

NEXT przedstawia się na swojej stronie About jako gruziński deweloper założony w Batumi przez Kakhę Devadze, działający pod nazwami NEXT, „NEXT Group” i „Next Property”.

Jego oś czasu projektów zaczyna się w 2018 r. od NEXT Apartments, NEXT Green i NEXT White w Batumi i biegnie rok po roku dalej: NEXT Hotels, Wyndham Residences i Villa Park (2020), Radisson Blu Residences i NEXT Collection (2021), NEXT Address, NEXT Coral i NEXT Gardens (2022), NEXT Amani w Kenii (2023) oraz NEXT Oriental w Tbilisi, Villa Perla w Marbelli i rozbudowa na Zanzibarze (2024).

Strona główna podsumowuje spółkę w bloku liczb, który zawiera około 8 lat w rozwoju nieruchomości, i wymienia biura w Batumi, Tbilisi, Dubaju, Warszawie i Kenii. Strona wymienia jako rynki Gruzję, Zjednoczone Emiraty Arabskie, Kenię, Hiszpanię i Zanzibar, a strona o partnerstwie opisuje inwestorów z 65 krajów. Marki hotelowe pojawiają się wyłącznie przy konkretnych projektach, na przykład Radisson Hotel Group i Wyndham Hotels and Resorts przy dwóch projektach w Gonio, a dla tego projektu nie wskazano żadnej marki ani operatora.

Przewodnik nie powtarza żadnych nagród ani stwierdzeń o ukończonych i sprzedanych projektach ze strony, ponieważ strony nie podają dla większości z nich roku, kategorii ani instytucji. Lista projektów na stronie głównej pokazuje ten projekt wśród apartamentów w budowie w Gruzji, od USD 157 680.

Często zadawane pytania

Czym jest Tbilisi DownTown?

Projekt to kompleks 217 apartamentów, który deweloper NEXT umieszcza w Awlabari, w centrum Tbilisi na lewym brzegu rzeki Mtkvari. Strona dewelopera wymienia studia oraz lokale z jedną, dwiema i trzema sypialniami, siłownię, concierge i inne usługi oraz odbiór we wrześniu 2027 r. To inny projekt niż NEXT DownTown Batumi. Strona nie podaje adresu ulicy, więc dokładne położenie działki jest sprawą dokumentów rezerwacyjnych i wypisu z Rejestru Publicznego.

Ile kosztują apartamenty w Tbilisi DownTown?

Deweloper podaje ceny dla trzech typów w dwóch zestawach. Pierwszy zestaw obejmuje przedział od USD 157 680 za apartament z jedną sypialnią o powierzchni 63,5 m² do USD 413 700 za apartament z trzema sypialniami o powierzchni 137,9 m²; drugi zestaw zaczyna się od USD 206 375, USD 294 630 i USD 395 870 dla typów z jedną, dwiema i trzema sypialniami. Strona nie wiąże żadnego z zestawów z opisem „with renovation” ani „without renovation” i nie podaje ceny studia.

Jaki jest plan płatności w Tbilisi DownTown?

Kalkulator na stronie dewelopera pokazuje pierwszą wpłatę 20%, a następnie 22 miesiące przy oprocentowaniu 0%, płatne miesięcznie lub kwartalnie. Dla apartamentu z jedną sypialnią za 157 680 pierwsza wpłata wynosi USD 31 536, a rata miesięczna USD 5 734. Strona nie podaje daty rozpoczęcia, płatności przy odbiorze ani kwot kwartalnych, a miejscem, w którym harmonogram zostaje ustalony, jest wstępna umowa kupna.

Kiedy budynek zostanie przekazany?

Blok główny podaje „Sep. 2027” jako termin odbioru. Późniejszy akapit mówi, że projekt zostanie w pełni ukończony pod klucz w marcu 2028 r. Strona nie podaje dla tego projektu oznaczenia przedsprzedaży ani daty pozwolenia lub dopuszczenia do użytku. Kupujący może poprosić o zapisanie w umowie wstępnej planowanego odbioru, terminu ukończenia pod klucz i statusu pozwolenia, wraz z tym, co stanie się z harmonogramem, jeśli któryś z terminów się przesunie.

Dlaczego cena początkowa dotyczy apartamentu z jedną sypialnią, a nie studia?

Strona wycenia wyłącznie typy z jedną, dwiema i trzema sypialniami. Studio jest policzone (10 lokali) i ma podany metraż (27 m²) w innych blokach, ale karty z ceną studia nie ma. Kwota „From $157,680” to zatem pierwsza cena apartamentu z jedną sypialnią o powierzchni 63,5 m², czyli USD 2 483 za metr kwadratowy. Strona nie podaje, czy cena studia istnieje, a kupujący zainteresowany studiem może przed rezerwacją poprosić dewelopera na piśmie o listę lokali, powierzchnię i zestaw cen.

Czy cudzoziemiec może być właścicielem apartamentu w Tbilisi?

Prawo gruzińskie ogranicza własność gruntów rolnych, a nie apartamentów. Artykuł 4 Ustawy organicznej o własności gruntów rolnych zastrzega grunty rolne dla państwa, gmin, obywateli i niektórych gruzińskich podmiotów, a apartament w miejskim bloku nie jest gruntem rolnym. Zakup następuje na piśmie, a własność kupującego zostaje wpisana do Rejestru Publicznego na podstawie art. 183 Kodeksu cywilnego.

Czy ceny kwalifikują się do gruzińskiego zezwolenia na pobyt?

Przepis urzędowy wymaga prawa do nieruchomości innej niż grunt rolny o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w GEL, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę. Każda cena podana na stronie projektu przekracza tę kwotę, ale test dotyczy ocenionej wartości rynkowej zarejestrowanej nieruchomości, a nie ceny z umowy. Zezwolenie jest przedłużane każdorazowo o rok.

Jakie podatki dotyczą właściciela apartamentu?

Zgodnie z Kodeksem podatkowym osoby fizyczne płacą roczny podatek od nieruchomości w wysokości od 0,8% do 1% wartości rynkowej, chyba że dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000. Dochód z najmu lokalu mieszkalnego jest opodatkowany stawką 5%, jeśli osoba fizyczna nie dokonuje odliczeń, a nadwyżka ze sprzedaży podlega stawce 5%, chyba że apartament był posiadany dłużej niż dwa lata. Służba Przychodów (Revenue Service) wyjaśnia, jak składa się zeznania.

Co oznacza przełącznik remontu na stronie?

Na stronie jest przełącznik z opisami „with renovation” i „without renovation” oraz dwa zestawy cen, ale nie wiadomo, który zestaw należy do którego opisu, a apartamenty opisano jako w pełni umeblowane. Przewodnik nazywa więc te zestawy pierwszym i drugim. Wykończenie, meble i sprzęty są sprawą specyfikacji dołączonej do wstępnej umowy kupna.

Jak kupujący może sprawdzić projekt przed wpłatą?

Kupujący może zamówić wypis z Rejestru Publicznego dla gruntu i budynku w Narodowej Agencji Rejestru Publicznego, poprosić na piśmie o pozwolenie na budowę i status dopuszczenia do użytku oraz zażądać danych rachunku powierniczego (escrow) lub rachunku płatniczego dla każdej raty. Rejestr publikuje swoje opłaty online, a kroki dewelopera obejmują rejestrację umowy wstępnej. Prawnik może przeczytać umowę w zestawieniu z listą kontrolną z rozdziału 6.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 8 listopada 2026 r. Źródła:

• NEXT: strona projektu Tbilisi Downtown by Next
• NEXT: strona główna
• NEXT: strona About
• NAPR: opłaty i warunki rejestracji praw do nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart-contract
• Kodeks cywilny Gruzji, art. 183 i 311-1 (matsne.gov.ge)
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych (matsne.gov.ge)
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski (matsne.gov.ge)
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (matsne.gov.ge)
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: zezwolenia na pobyt
• Służba Przychodów Gruzji: podatek od nieruchomości
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy walut (USD 1 = GEL 2,5949, obowiązujący od 7 listopada 2026 r.)
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela stanu Konwencji o apostille
• Geostat: liczba ludności na 1 stycznia 2026 r.
• Geostat: indeks cen nieruchomości mieszkalnych, III kwartał 2026 r.
• Geostat: statystyki turystyki przyjazdowej, 2025 r.
• Tbilisi Transport Company: o spółce
• Tbilisi Transport Company: taryfy
• Georgia Today: Awlabari, od peryferii do centrum (12 sierpnia 2021 r.)
• Wikipedia: Awlabari (współrzędne osiedla i przynależność do dzielnicy)
• Wikipedia: metro w Tbilisi (kolejność stacji)
• Galt and Taggart: Tbilisi Residential Real Estate, styczeń 2026 r.

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.