NEXT Coral Dubai Islands: apartamenty off-plan, poradnik 2026

NEXT Coral Dubai Islands to dziesięciopiętrowy budynek mieszkalny z 80 apartamentami, który deweloper NEXT sprzedaje w systemie off-plan (projekt w budowie) na Dubai Islands; na stronie projektu dewelopera termin odbioru podano jako grudzień 2027, a jednopokojowy apartament o powierzchni 80 m² kosztuje od USD 573 449.

Niniejszy przewodnik odczytuje tę stronę w stanie z 8 listopada 2026 r. i zestawia jej dane z przepisami regulującymi sprzedaż off-plan w Dubaju: tymczasowym rejestrem nieruchomości (Interim Property Register), rachunkiem powierniczym (escrow) projektu oraz wykazem opłat Departamentu Gruntów Dubaju (DLD). Tam, gdzie strona niczego nie publikuje, przewodnik zaznacza ten fakt neutralnym zdaniem i wskazuje oficjalny sposób sprawdzenia danej informacji.

Przegląd projektu NEXT Coral Dubai Islands

NEXT, deweloper, którego strona wymienia biura w Batumi, Tbilisi, Dubaju i Warszawie, przedstawia NEXT Coral jako kompleks mieszkalny nad morzem na Dubai Islands. Jest to jedyny projekt w Zjednoczonych Emiratach Arabskich (ZEA) na liście projektów dewelopera, a podstrona „O nas” (About) odnotowuje rozpoczęcie budowy we wpisie z 2022 r., w tym samym zdaniu co NEXT Gardens w Gruzji.

Blok danych o budynku na stronie projektu podaje 80 apartamentów, 10 pięter, 4 windy, 87 miejsc parkingowych i działkę o powierzchni 3 060 m². Z obliczeń wykonanych tutaj, a nie podanych przez dewelopera, wynika 38,25 m² działki na apartament i 1,09 miejsca parkingowego na apartament. Przy równomiernym rozłożeniu lokali na wszystkie piętra przypadałoby po osiem apartamentów na piętro, choć strona nie podaje liczby apartamentów na poszczególnych piętrach.

Oferta ma charakter off-plan, to znaczy dotyczy lokali, które w chwili sprzedaży nie zostały jeszcze ukończone. Strona podaje termin odbioru na grudzień 2027 oraz plan płatności: 10% jako pierwsza wpłata, 30% w ratach i 60% w grudniu 2027. Ceny są wyrażone w dolarach amerykańskich i opatrzone plakietką „Renovation Included”. Sekcja 2 przedstawia sześć podanych cen, a sekcja 4 udogodnienia i ramy prawne.

Strona projektu nie podaje numeru działki, adresu ulicznego, pinezki na mapie, nazwy master developera, podmiotu zawierającego umowę, numeru projektu RERA (Real Estate Regulatory Agency, dubajskiego organu nadzoru nad rynkiem nieruchomości) ani numeru projektu w Departamencie Gruntów Dubaju, banku prowadzącego rachunek escrow, cennika według lokali ani tabeli dostępności. Są to zwykłe elementy dokumentacji off-plan w Dubaju, a sekcje od 4 do 6 wyjaśniają, w jaki sposób nabywca uzyskuje każdy z nich.

Strona zawiera także stwierdzenia o dochodach i o pobycie; ich warunki należą do dokumentów sprzedaży, a niniejszy przewodnik zastępuje je oficjalnymi przepisami.

Typy apartamentów, powierzchnie, ceny i plan płatności

Strona projektu podaje ceny czterech typów apartamentów w pasku cenowym w górnej części strony oraz w dwóch blokach układów. Bloki apartamentów jednopokojowych i dwupokojowych podają każdy powierzchnię i cenę początkową oraz powierzchnię i cenę górną; pasek cenowy dodaje apartament jednopokojowy z gabinetem oraz trzypokojowy. Tabela wymienia każdą podaną wartość i przelicza ją na dirhamy po oficjalnym kursie 3,6725 za dolara amerykańskiego.

Strona zawiera plakietkę „Renovation Included” obok cen. Jej tekst opisowy mówi, że apartamenty mają materiały dobrej jakości, meble i sprzęty spełniające międzynarodowe standardy, ale nie wyjaśnia, czy meble wchodzą w cenę; kwestię tę rozstrzyga załącznik ze specyfikacją wykończenia do umowy sprzedaży. Każdy apartament opisano jako mający oddzielne strefy dzienne, w pełni wyposażoną kuchnię, taras i okna od podłogi do sufitu.

Poniższe liczby obliczono tutaj na podstawie podanych przez dewelopera par powierzchni i ceny. Cena początkowa i powierzchnia początkowa są podane razem, więc cena za metr kwadratowy jest arytmetyką na danych, które deweloper publikuje łącznie, a nie stawką, którą deweloper deklaruje.

Pięć z sześciu wierszy mieści się między USD 7 036 a USD 7 313 za metr kwadratowy, co daje rozstęp 3,9% od wartości najniższej do najwyższej. Największy apartament dwupokojowy, po USD 7 865 za metr kwadratowy, jest o 9,7% droższy za metr niż najmniejszy jednopokojowy i jest jedynym wierszem, który wyraźnie odbiega od pozostałych. Strona nie podaje żadnej przyczyny tej różnicy; większy lokal może leżeć wyżej w budynku lub mieć większy taras, czego bloki układów nie wyjaśniają.

Liczba sypialni nie porządkuje lokali według wielkości. Największy podany apartament jednopokojowy (167 m²) jest większy niż 1+1 + Study (130 m²) i większy niż najmniejszy dwupokojowy (138 m²), a przy cenie USD 1 174 939 kosztuje więcej niż każdy z nich. Najmniejszy dwupokojowy kosztuje 1,70 raza tyle co najmniejszy jednopokojowy przy powierzchni większej 1.725 raza, więc dodatkowa sypialnia jest wyceniona niemal dokładnie proporcjonalnie do dodatkowej powierzchni.

Nabywca, który porównuje według powierzchni i ceny za metr kwadratowy, a nie według nazwy typu, nie weźmie większego apartamentu jednopokojowego za mniejszy zakup tylko z powodu samej nazwy typu.

Po przeliczeniu każda podana cena przekracza AED 2 000 000; najbliższa tej kwoty jest najmniejsza, 2 105 991. AED 2 000 000 to po kursie sztywnym USD 544 588. Zasada pobytu, która korzysta z tej kwoty, jest opisana w sekcji 6 i dotyczy wartości przypisanej przez DLD, a nie ceny ofertowej.

Plan płatności w dirhamach

Strona zawiera także baner, wspólny dla projektów dewelopera, który informuje, że dostępny jest plan ratalny 0% na okres od 12 do 45 miesięcy, zależnie od projektu i terminu odbioru. Nie podaje, czy baner dotyczy bloku rat 30% w tym projekcie, więc długość i warunki oprocentowania tego bloku są kwestiami do umowy sprzedaży.

Od 8 listopada 2026 r. do grudnia 2027 r. mija 13 miesięcy. Wyłącznie tytułem ilustracji, a nie harmonogramu dewelopera: 30% najniższej ceny, spłacone w 13 równych miesięcznych kwotach, dałoby USD 13 233 miesięcznie, czyli AED 48 600. Największą pojedynczą sumą jest 60% przy odbiorze, czyli AED 1 263 595 w przypadku najmniejszego apartamentu. Strona nie publikuje żadnej oferty kredytu hipotecznego ani finansowania tego salda, więc nabywca musi sam zaplanować jego spłatę.

Lokalizacja NEXT Coral Dubai Islands: wyspy i działka

Dubai Islands to nazwa, jaką Nakheel, master developer, nadaje grupie pięciu wysp wzdłuż północnego wybrzeża Dubaju, dawniej znanych jako Deira Islands. Komunikat Nakheel z 22 sierpnia 2022 r. podaje łączną powierzchnię 17 kilometrów kwadratowych, opisuje plan jako zgodny z Dubai 2040 Urban Master Plan i stwierdza, że wyspy są dostępne mostami drogowymi i transportem wodnym oraz leżą w niewielkiej odległości od Międzynarodowego Portu Lotniczego w Dubaju, Dubai Creek, Jumeirah i Downtown Dubai.

Komunikat nie podaje żadnych odległości, ani w kilometrach, ani w minutach przejazdu.

Ten sam komunikat wymienia także ponad 80 kurortów i hoteli, ponad 20 kilometrów plaż, w tym plażę z certyfikatem Blue Flag, około dwóch kilometrów kwadratowych parków i terenów otwartych oraz pola golfowe z widokiem na Zatokę Perską. Strona projektu dewelopera powtarza pięć wysp, 20 kilometrów plaż i 80 kurortów i hoteli, a ponadto dodaje ponad 20 000 domów. Komunikat Nakheel przeczytany na potrzeby tego przewodnika nie podaje łącznej liczby domów, więc ta wartość jest przypisana wyłącznie NEXT.

Lista wiadomości Nakheel pokazuje, że budowa na wyspach trwała przez jesień 2026 r. Pozycje z datami od 17 września do 26 października 2026 r. wymieniają główny kontrakt budowlany na Bay Grove Residences, opisane jako 617 domów, kontrakt na roboty morskie obejmujące 3 km zachodniego brzegu oraz uruchomienie zamkniętego osiedla Bay Estate. Są to projekty Nakheel, a nie NEXT; ukazują okolicę jako aktywny plac budowy, z terminami ukończenia, których nagłówki nie podają.

Gdzie budynek stoi na wyspach

Strona dewelopera umieszcza NEXT Coral na Dubai Islands i nie publikuje numeru działki, ulicy ani współrzędnych; w kodzie strony nie ma mapy. Jej dwa wpisy o bliskości brzmią „50 metrów”, „pierwsza linia”, „do jachtklubu” oraz „300 metrów”, „Dubai Island Beach”. Strona nie wyjaśnia, od czego mierzone jest 50 metrów, czy jachtklub już istnieje ani na której z pięciu wysp stoi budynek.

Te luki mają znaczenie ze względu na to, czego Dubaj wymaga przy rejestracji projektu. Usługa Register Project Departamentu Gruntów Dubaju (DLD) wymienia wśród dokumentów składanych przez dewelopera list o braku sprzeciwu od master developera, zatwierdzający nazwę projektu, sprzedaż off-plan i marketing, oraz umowę o zagospodarowaniu, gdy właściciel gruntu jest inny niż deweloper. Grunt musi leżeć na obszarze freehold (własność bezterminowa) lub długoterminowej dzierżawy, a akt własności musi istnieć; wstępne zaświadczenia o sprzedaży nie są akceptowane.

Nabywca, który zna numer działki, może zażądać od dewelopera każdego z tych dokumentów, wymieniając go z nazwy.

Project Status Enquiry DLD można przeszukiwać według nazwy lub numeru projektu. Szablon strony pokazuje dla każdego zarejestrowanego projektu numer projektu, dewelopera, liczbę zarejestrowanych lokali, rozpoczęcie i ukończenie, lokalizację nieruchomości, firmę zarządzającą i bank prowadzący rachunek escrow. Dopasowanie tego rekordu do sformułowania „Dubai Islands” używanego przez dewelopera jest najszybszym sposobem powiązania materiałów sprzedażowych z zarejestrowaną działką.

Strona podaje czasy dojazdu do sześciu miejsc, nie mówiąc, czy są to czasy drogowe, o jakiej porze dnia ani czy liczone od drzwi budynku. Międzynarodowy Port Lotniczy w Dubaju, Downtown Dubai i Palm Jumeirah to odrębne dzielnice miasta, więc wartości 10, 20 i 30 minut są szacunkami dewelopera. Nabywca może samodzielnie sprawdzić je w aplikacji mapowej o porze dnia, która ma znaczenie dla jego gospodarstwa domowego.

Forma własności i tytuł prawny

Strona nie mówi, czy działka jest w systemie freehold. W najczęściej zadawanych pytaniach DLD stwierdza, że zgodnie z ustawą o rejestracji nieruchomości własność dla cudzoziemców jest otwarta na obszarach freehold, a przytoczone wyżej warunki rejestracji wiążą projekty off-plan z gruntami freehold lub długoterminowej dzierżawy. Pytanie do dewelopera brzmi zatem, który z tych dwóch wariantów ma zastosowanie i gdzie jest zapisany. Odpowiedź znajduje się w zaświadczeniu o rejestracji projektu, a po ukończeniu budowy w akcie własności (title deed). Różnicę wyjaśnia przewodnik po freehold i leasehold (użytkowanie wieczyste/dzierżawa).

Nic na stronie nie opisuje wynajmu, najmu krótkoterminowego ani hotelowego modelu zarządzania. Lista udogodnień wspomina o obsłudze pokoju (room service) i usłudze pralniczej, a strona nie mówi, czy są one oferowane właścicielom, gościom, czy obu grupom. Ten przewodnik nie opisuje więc programu najmu i nie szacuje dochodu.

Udogodnienia, zabezpieczenia off-plan i opłaty

Co strona wymienia w budynku

Lista udogodnień na stronie projektu jest krótka. Tabela podaje każdą pozycję słowami strony, obok punktów, które strona pozostawia otwartymi.

Strona zawiera także stwierdzenia o odporności na trzęsienia ziemi i oszczędności energii. Są to własne zapewnienia inżynieryjne dewelopera, których ten przewodnik nie powtarza; nabywca, który na nich polega, prosi o dokumentację projektową konstrukcji i izolacji cieplnej.

Basen, windy, chłodzenie i parking to pozycje, które zwykle generują koszty eksploatacji. Zgodnie z dubajską ustawą nr 27 z 2007 r. o nieruchomościach we współwłasności elementy konstrukcyjne, baseny, tereny parkingowe, windy i systemy chłodzenia są częściami wspólnymi (Common Areas), o ile plan sytuacyjny nie stanowi inaczej (art. 7). Zarządza nimi Stowarzyszenie Właścicieli (Owners Association) (art. 21), a każdy właściciel płaci część rocznych opłat serwisowych proporcjonalnie do powierzchni lokalu (art. 22), jak podaje kompendium przepisów DLD.

Strona projektu nie publikuje szacunku opłat serwisowych dla tego budynku; nabywca prosi o budżet na metr kwadratowy oraz o nazwę firmy zarządzającej.

Jak Dubaj reguluje sprzedaż off-plan

Dubajska ustawa nr 13 z 2008 r. wymaga, aby każde rozporządzenie prawem do lokalu off-plan zostało wpisane do tymczasowego rejestru nieruchomości, a sprzedaż lub inne rozporządzenie niewpisane tam jest nieważne (art. 3). Deweloper nie może sprzedawać off-plan, zanim nie dysponuje gruntem i zgodami właściwych organów (art. 4), a prywatna umowa sprzedaży w projekcie niezatwierdzonym przez te organy jest nieważna i pozbawiona skutków (art. 10).

Gdy zostanie wydane zaświadczenie o ukończeniu budowy, deweloper wpisuje projekt i sprzedane lokale do Rejestru Nieruchomości (Property Register) na nazwiska nabywców (art. 8).

Ustawa nr 8 z 2007 r. reguluje rachunek escrow. Deweloper sprzedający off-plan musi zwrócić się do DLD o otwarcie takiego rachunku, na nazwę projektu, u agenta escrow akredytowanego przez DLD, a wpłaty nabywców są tam deponowane (art. 6 i 7). Po wydaniu zaświadczenia o ukończeniu agent escrow zatrzymuje 5% łącznej wartości rachunku do upływu roku od zarejestrowania lokali na nazwiska nabywców (art. 14).

Uchwała Rady Wykonawczej nr 6 z 2010 r. dodaje, że pośrednik wprowadzający projekt na rynek musi wpłacać wpływy ze sprzedaży na rachunek escrow projektu, bez uprzedniego potrącania prowizji (art. 12).

Strony usługowe DLD opisują obecny sposób działania tego mechanizmu w praktyce. Projekt rejestruje się przez portal Oqood (system rejestracji sprzedaży off-plan) wobec zabezpieczenia 30%, dostarczonego w postaci wykonanych prac budowlanych, instrumentu wystawionego przez bank lub depozytu gotówkowego. Zwolnienie środków z rachunku escrow wnioskuje się przez ten sam portal i jest ono powiązane z niedawnym raportem technicznym wydanym przez DLD. Angielskie kompendium, w którym wydrukowano te trzy ustawy, pochodzi z 2014 r., więc nabywca sprawdza aktualne brzmienie każdego artykułu, zanim się na nim oprze.

Jak nabywca weryfikuje projekt

Ustawa nr 8 z 2007 r. stanowi również, że deweloper nie może reklamować lokali off-plan w mediach lokalnych ani międzynarodowych ani uczestniczyć w targach w celu ich promocji bez pisemnego zezwolenia DLD (art. 5). Rekord projektu w DLD jest dostępny na stronie internetowej DLD i, według strony, w aplikacji Dubai REST w zakładce Project Status. Poniższa lista kontrolna układa dokumenty w kolejności, w jakiej nabywca zwykle może je uzyskać.

1. Poprosić dewelopera o numer projektu RERA i zarejestrowaną nazwę spółki, która podpisze umowę kupna-sprzedaży (SPA).
2. Wyszukać numer lub nazwę projektu w Project Status Enquiry DLD i porównać pokazanych tam dewelopera, lokalizację, liczbę zarejestrowanych lokali i termin ukończenia z materiałami sprzedażowymi.
3. Poprosić o nazwę banku escrow i nazwę rachunku oraz potwierdzić, że płatności, w tym pierwsza wpłata, są dokonywane na ten rachunek; art. 7 ustawy nr 8 z 2007 r. przewiduje, że wpłaty nabywców są deponowane na rachunku escrow projektu.
4. Po podpisaniu poprosić o tymczasowe zaświadczenie o rejestracji; umowa kupna-sprzedaży ma zostać zarejestrowana w rejestrze tymczasowym w ciągu 90 dni od podpisania, według strony usługi DLD.
5. Poprosić o numer działki, formę własności działki i list master developera o braku sprzeciwu wobec sprzedaży off-plan.
6. Zapytać, czy deweloper jest zarejestrowany w systemie Trakheesi DLD, o którym wspominają warunki Register Project, oraz czy reklama zawiera pisemne zezwolenie DLD (ustawa nr 8 z 2007 r., art. 5).
7. Sprawdzić w umowie powierzchnię netto lokalu, termin odbioru i to, co uznaje się za odbiór, a także terminy płatności.
8. Poprosić o szacunek opłat serwisowych i nazwę zarządcy Stowarzyszenia Właścicieli.

Opłaty Departamentu Gruntów Dubaju od podanych cen

Opłata rejestracyjna od umowy sprzedaży jest główną opłatą ustalaną przez DLD. Tabela stosuje ją do ceny najmniejszego apartamentu jednopokojowego, USD 573 449, czyli AED 2 105 991 po kursie 3,6725; tabela kursów walut Banku Centralnego ZEA za wrzesień 2026 r. pokazuje dolara amerykańskiego po 3,6725. DLD opisuje te same 4% na dwa sposoby, a tabela przedstawia oba.

Procenty są tymi, które opublikowano; kwota należna w konkretnym zakupie to kwota z podpisanej umowy i pokwitowania DLD. Tabela opłat z 2013 r. i kompendium z 2014 r. są starsze niż obecne strony DLD, więc nabywca prosi dewelopera o zestawienie opłat, które DLD wystawia dla lokalu.

Zakup apartamentu off-plan w Dubaju w skrócie

Strona dewelopera opisuje proces w trzech krokach: zarezerwować lokal, podpisać wstępną umowę zakupu i zarejestrować przyszłą własność, a następnie płacić miesięcznie lub kwartalnie i objąć własność po ukończeniu budowy i pełnej zapłacie. Strona wskazuje „Public Registry” jako miejsce rejestracji i nie wymienia ani Departamentu Gruntów Dubaju, ani Oqood; w Dubaju rejestrem sprzedaży off-plan jest tymczasowy rejestr DLD, więc nabywca prosi o zaświadczenie o rejestracji w Oqood.

Poniższe kroki łączą opis dewelopera z oficjalnymi usługami przytoczonymi w sekcji 4. Czasy podano wyłącznie tam, gdzie podaje je konkretne źródło cytowane w ostatniej kolumnie tabeli.

Wymagane dokumenty różnią się zależnie od tego, czy nabywcą jest osoba fizyczna, czy spółka. W przypadku osoby fizycznej strona usługi DLD wymaga kopii umowy kupna-sprzedaży oraz, od nierezydenta, ważnej kopii paszportu. Nabywca będący spółką składa ważną licencję handlową i dokument tożsamości posiadacza licencji, a spółka zagraniczna dostarcza ponadto tłumaczenie aktu założycielskiego (memorandum of association) na język arabski, poświadczone przez Ministerstwo Spraw Zagranicznych, wraz z listem o braku sprzeciwu ze strefy wolnej (free zone), jeśli ma to zastosowanie.

Nabywca decyduje więc przed rezerwacją, czy apartament ma być posiadany osobiście, czy przez spółkę.

Uchwała nr 6 z 2010 r. daje DLD rolę pojednawczą na wypadek sporu dewelopera z nabywcą (art. 14) i pozwala nabywcy zwrócić się do sądu o rozwiązanie umowy w wymienionych przypadkach: deweloper odmawia doręczenia ostatecznej umowy sprzedaży, nie chce rozliczać płatności zgodnie z etapami budowy, wprowadza istotne zmiany uzgodnionej specyfikacji lub wydaje lokal nienadający się do użytku z powodu istotnych wad (art. 20).

Przeczytanie załącznika ze specyfikacją i harmonogramu etapów przed podpisaniem umowy jest praktycznym zastosowaniem tych przepisów.

Jeśli nabywca nie zapłaci raty w terminie, droga dewelopera jest taka, jaką DLD opisuje na stronie usługi wyrejestrowania: ostrzeżenie, okres wypowiedzenia i raport techniczny o budynku, zanim rejestracja tymczasowa będzie mogła zostać anulowana. Uchwała nr 6 z 2010 r. ustala okres wypowiedzenia na 30 dni i ogranicza kwotę, jaką deweloper może zatrzymać, zależnie od tego, jaka część projektu jest zbudowana (art. 15 i 17).

Przepisy te chronią zarówno nabywcę, jak i dewelopera, a terminy płatności zapisane w umowie są tym, co należy przeczytać w pierwszej kolejności.

Podatki, pobyt i finansowanie dla zagranicznego nabywcy

Portal rządowy ZEA stwierdza, że kraj nie pobiera podatku dochodowego od osób fizycznych i pobiera 5% podatku od wartości dodanej (VAT) od zakupu towarów i usług. Poradnik Federalnego Urzędu Podatkowego (Federal Tax Authority, FTA) dla osób fizycznych traktuje dochód z inwestycji w nieruchomości, czyli sprzedaży, najmu i podnajmu gruntu lub nieruchomości niewykonywanych na podstawie licencji handlowej, jako wyłączony z podatku od osób prawnych (corporate tax).

To, czy VAT dotyczy konkretnej dostawy apartamentu, jest kwestią umowy sprzedaży i doradcy podatkowego, a przewodnik po podatku od nieruchomości w Dubaju omawia opłaty cykliczne.

W zakresie pobytu tabela kategorii Złotej wizy (Golden Visa) na portalu u.ae wymienia inwestorów w nieruchomości z minimalnym kapitałem AED 2 mln. Czas trwania podany tam dla inwestycji w nieruchomości na 8 listopada 2026 r. to pięć lat, a strona była ostatnio aktualizowana 28 lipca 2026 r. Przewodnik po Złotej wizie omawia ścieżkę przez nieruchomości szerzej, a Federalny Urząd ds. Tożsamości, Obywatelstwa, Ceł i Bezpieczeństwa Portów obsługuje wniosek.

Strona dewelopera zawiera stwierdzenie o korzyści w zakresie pobytu dla nabywcy; obowiązującą zasadą jest ta z tabeli, a każda wiza zależy od wniosku samego nabywcy.

Na tej stronie każda podana cena po przeliczeniu przekracza AED 2 000 000, więc każda mieści się na poziomie progu lub powyżej niego. O kwalifikowalności decyduje wartość uznawana przez DLD, to, czy lokal off-plan się liczy, oraz wymagane dokumenty, czego cennik dewelopera nie rozstrzyga. Nabywca, który chce uzyskać pobyt, zwraca się z pytaniem do DLD i do urzędu federalnego, zanim dokona jakiejkolwiek płatności.

Strona projektu nie publikuje kredytu hipotecznego, banku partnerskiego ani oferty finansowania. Saldo 60% płatne w grudniu 2027 jest więc zobowiązaniem gotówkowym, chyba że nabywca załatwi kredyt osobno, a kredytodawcy sami ustalają warunki dla nierezydentów i lokali off-plan. Przewodnik nie podaje liczb kredytowych, ponieważ nie znaleziono żadnej w oficjalnym źródle dotyczącym tego projektu.

Co przygotować przy rezerwacji

1. Formularz rezerwacyjny z numerem lokalu, piętrem, powierzchnią netto, ceną w USD i równowartością w AED wraz ze zastosowanym kursem.
2. Projekt umowy kupna-sprzedaży, z definicją odbioru, terminami płatności i załącznikiem ze specyfikacją wykończenia.
3. Numer projektu RERA, bank escrow i nazwa rachunku oraz wydruk rekordu projektu w DLD.
4. Pełna nazwa prawna i dane rejestrowe podmiotu zawierającego umowę, ponieważ strona internetowa dewelopera nie wymienia żadnej osoby prawnej.
5. Numer działki, forma własności działki i list master developera o braku sprzeciwu wobec sprzedaży off-plan.
6. Tymczasowe zaświadczenie o rejestracji, które następuje po podpisaniu, oraz szacunek opłat serwisowych dla budynku.
7. Ważna kopia paszportu, której DLD wymaga od osób fizycznych niebędących rezydentami, oraz dalsze dokumenty tożsamości, o które poprosi deweloper.

Jak NEXT Coral Dubai Islands wypada na tle innych projektów NEXT

NEXT Coral Dubai Islands jest jedynym projektem NEXT poza Gruzją wśród trzynastu ofert NEXT na tej stronie. Pozostałe dwanaście leży w Batumi i na jego wybrzeżu, w Kobuleti lub w Tbilisi, a tabela wymienia wszystkie trzynaście, z danymi ze stron projektów dewelopera i kart na stronie głównej z 8 listopada 2026 r. Ceny początkowe nie mają wspólnej podstawy: niektóre obejmują wykończenie, niektóre dotyczą kawalerek w stanie deweloperskim lub umeblowanych, a karta każdego projektu wskazuje własny najtańszy lokal.

W zaokrągleniu cena w Dubaju jest 2,8 raza wyższa niż najwyższa gruzińska cena początkowa w tabeli (USD 206 000 za Petite Studio w Tbilisi) i 11,7 raza wyższa niż najniższa (USD 49 000), ale lokale różnią się typem, wielkością i wykończeniem, więc ilorazy opisują karty, a nie porównywalne lokale. Różnią się także ramy prawne obu rynków.

Zakupy w Gruzji rejestruje się w Narodowej Agencji Rejestru Publicznego (NAPR), zakup w Dubaju w Departamencie Gruntów Dubaju, a strona kraju: Gruzja i strona kraju: ZEA zbierają oferty każdego z rynków.

Dla kontekstu w innych gruzińskich miastach strona Batumi i strona Tbilisi wymieniają projekty każdego miasta, a projekt Mira Verde na wzgórzach Tbilisi jest opisany w osobnym przewodniku. Strony Delux Horizon i Mardi Hills omawiają dwa projekty w Batumi innych deweloperów. Żaden projekt w tym zestawieniu nie jest przedstawiany jako lepszy od innego.

Jeśli chodzi o sam Dubaj, przewodnik nabywcy off-plan omawia rodzaje planów płatności, a przewodnik po zasadach zakupu nieruchomości w Dubaju ogólne ramy prawne; strona miasta Dubaj wymienia pozostałe oferty w Dubaju na tej stronie.

NEXT (deweloper)

Ta sekcja przekazuje wyłącznie to, co twierdzą własne strony internetowe dewelopera. Strona główna i strona About przedstawiają NEXT, zapisywanego także jako NEXT Group lub Next Property, jako firmę deweloperską, a blok liczb na stronie głównej podaje 8 lat w budownictwie deweloperskim. Strona About opowiada historię firmy jako oś czasu, która zaczyna się w 2018 r. od NEXT Apartments, NEXT Green i NEXT White w Batumi.

Oś czasu umieszcza NEXT Hotels, Wyndham i Villa Park w 2020 r., Radisson Blu i NEXT Collection w 2021 r., a NEXT Address, NEXT Coral i NEXT Gardens w 2022 r. Następnie wymienia NEXT Amani w Kenii w 2023 r. oraz NEXT Oriental i Villa Perla w Marbelli w 2024 r., a także ekspansję na Zanzibar. Lista projektów w menu strony zawiera, obok trzynastu ofert porównanych powyżej, NEXT Amani, Villa Perla by Next, Villa Park, NEXT Apartments, NEXT White i NEXT Green.

Strona wymienia biura w Batumi, Tbilisi, Dubaju i Warszawie oraz adres w Kenii w Tatu City, a strona About wymienia Radisson Hotel Group i Wyndham Hotels and Resorts jako partnerów hotelowych projektów Radisson Blu i Wyndham. W przypadku projektu w Dubaju strona nie wymienia marki hotelowej ani operatora; podane usługi to concierge, room service, pralnia, recepcja i ochrona. Deweloper publikuje też aplikację mobilną do zarządzania rezerwacjami i płatnościami.

Wszystko w tej sekcji jest własnym oświadczeniem dewelopera i nic z tego nie zostało zbadane (audytowane) na potrzeby tego przewodnika.

Często zadawane pytania

Czym jest NEXT Coral Dubai Islands?

To kompleks mieszkalny, który deweloper NEXT sprzedaje w systemie off-plan na Dubai Islands, grupie pięciu wysp u północnego wybrzeża Dubaju. Strona projektu podaje 80 apartamentów w dziesięciopiętrowym budynku, cztery typy lokali od jednej do trzech sypialni, odbiór w grudniu 2027 i plan płatności 10%, 30% i 60%. Nie wymienia numeru działki ani master developera, więc rekord projektu w Departamencie Gruntów Dubaju (DLD) jest miejscem potwierdzenia szczegółów.

Ile apartamentów ma NEXT Coral Dubai Islands i jakich typów?

Blok danych o budynku podaje 80 apartamentów, 4 windy, 10 pięter i 87 miejsc parkingowych. Podane typy to One Bedroom (1+1) od 80 m² do 167 m², 1+1 + Study o powierzchni 130 m², Two Bedroom (2+1) od 138 m² do 267 m² oraz Three Bedroom (3+1) o powierzchni 257 m². Strona nie wymienia kawalerki (studio), duplexu ani penthouse’u i nie mówi, ile apartamentów każdego typu istnieje.

Ile kosztuje apartament w NEXT Coral Dubai Islands?

Najtańsza podana cena to USD 573 449 za 1+1 o powierzchni 80 m², czyli AED 2 105 991 po kursie 3,6725. Największa podana cena to USD 2 099 908 za dwupokojowy apartament o powierzchni 267 m². Strona zawiera plakietkę „Renovation Included” obok cen, a sześć podanych wartości nie jest cennikiem według lokali; nabywca prosi na piśmie o aktualną cenę konkretnego lokalu wraz z jego powierzchnią netto.

Jak działa plan płatności 10/30/60?

Strona podaje 10% jako pierwszą wpłatę, 30% w ratach i 60% w grudniu 2027. Dla najmniejszego apartamentu to USD 57 345, USD 172 035 i USD 344 069. Strona mówi, że płatności są miesięczne lub kwartalne w trakcie budowy, ale nie publikuje terminów, a płatność 60% przy odbiorze jest największą kwotą. Depozyt rezerwacyjny w wysokości od USD 1 000 do 3 000 zatrzymuje lokal na tydzień lub do miesiąca.

Kiedy jest odbiór i co obejmuje?

Strona podaje grudzień 2027 jako termin odbioru i jako termin płatności 60%, a strona About umieszcza rozpoczęcie budowy w 2022 r. Podano miesiąc, a nie konkretny dzień odbioru. Umowa sprzedaży powinna zdefiniować odbiór, na przykład jako zaświadczenie o ukończeniu budowy lub gotowość lokalu do kontroli, ponieważ wpis własności następuje po ukończeniu budowy i pełnej zapłacie zgodnie z zasadami rejestru w Dubaju.

Gdzie dokładnie na Dubai Islands stoi budynek?

Strona tego nie mówi wprost. Podaje „50 metrów” do jachtklubu i „300 metrów” do Dubai Island Beach, z czasami dojazdu od 2 do 30 minut do innych miejsc, i nie publikuje numeru działki, ulicy ani współrzędnych. Nabywca prosi o numer działki i nazwę master developera, a następnie sprawdza projekt w Project Status Enquiry DLD, aby zobaczyć zarejestrowaną lokalizację.

Czy strona projektu publikuje dane RERA, DLD lub escrow?

Nie, nie publikuje. Strona nie podaje numeru projektu, banku escrow ani zezwolenia, a strona internetowa dewelopera nie wymienia podmiotu zawierającego umowę. To normalna sytuacja wyjściowa strony sprzedażowej, a Dubaj zapewnia sposób sprawdzenia: deweloper podaje numer RERA, nabywca wyszukuje go w Project Status Enquiry DLD, a pokazany tam bank escrow porównuje z rachunkiem wskazanym w umowie przed jakąkolwiek płatnością.

Jakie opłaty dochodzą do ceny?

Główną opłatą jest opłata rejestracyjna DLD w wysokości 4% wartości umowy, czyli AED 84 240 w przypadku najmniejszego apartamentu. Strony DLD przedstawiają ją jako 2% po stronie sprzedającego i 2% po stronie nabywcy plus niewielkie opłaty stałe, a o tym, kto płaci, decyduje uzgodnienie stron. Opłaty serwisowe, ewentualna prowizja pośrednika i własna opłata administracyjna dewelopera nie są opublikowane na stronie i należą do umowy.

Czy cudzoziemiec może posiadać tu apartament i czy osiąga próg Złotej wizy?

DLD stwierdza, że własność dla cudzoziemców jest otwarta na obszarach freehold, a strona nie mówi, jaka forma własności obowiązuje, więc formę własności działki potwierdza się w dokumentach rejestracyjnych. Portal u.ae wymienia minimalny kapitał AED 2 mln dla kategorii inwestora w nieruchomości, a wszystkie podane ceny po przeliczeniu go przekraczają. Kwalifikującą wartością jest ta, którą DLD przypisuje nieruchomości, a wiza jest odrębnym wnioskiem.

Co oznacza „Renovation Included” dla wykończenia?

Strona pokazuje plakietkę „Renovation Included” obok cen i mówi, że apartamenty mają materiały dobrej jakości, meble i sprzęty. Nie wymienia marek, armatury ani tego, czy meble są dostarczone. Załącznik ze specyfikacją do umowy sprzedaży jest dokumentem, który określa wykończenie, i nabywca prosi o niego, wraz z powierzchnią netto i rysunkiem układu lokalu, przed podpisaniem.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 8 listopada 2026 r. Źródła:

• NEXT: strona projektu NEXT Coral
• NEXT: strona główna z kartami projektów
• NEXT: strona About i oś czasu firmy
• Nakheel: komunikat o master planie Dubai Islands, 22 sierpnia 2022 r.
• Departament Gruntów Dubaju: usługa Register Project
• Departament Gruntów Dubaju: rejestracja sprzedaży początkowej (off-plan)
• Departament Gruntów Dubaju: aktywacja rachunku escrow
• Departament Gruntów Dubaju: Project Status Enquiry
• Departament Gruntów Dubaju: wyrejestrowanie rejestracji początkowej
• Departament Gruntów Dubaju: często zadawane pytania
• Departament Gruntów Dubaju: komunikat o opłatach rejestracyjnych deweloperów, 31 maja 2021 r.
• Departament Gruntów Dubaju: kompendium Dubai Real Estate Legislation (ustawy 8/2007, 13/2008, 27/2007; uchwały 6/2010, 30/2013)
• Portal rządowy ZEA: kategorie Złotej wizy (Golden Visa)
• Federalny Urząd ds. Tożsamości, Obywatelstwa, Ceł i Bezpieczeństwa Portów
• Portal rządowy ZEA: opodatkowanie
• Federalny Urząd Podatkowy: poradnik o podatku od osób prawnych Real Estate Investment for Natural Persons
• Bank Centralny ZEA: kursy walut, wrzesień 2026 r.
• Narodowa Agencja Rejestru Publicznego Gruzji (porównanie organów rejestracji)

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.