Рынок элитной недвижимости Кипра: данные и факторы 2026 года

Рынок элитной недвижимости Кипра: данные и факторы 2026 года

На этой странице рассматривается рынок элитной недвижимости Кипра по состоянию на 28 октября 2026 года. Обзор опирается на данные Департамента земельного кадастра и картографии (Department of Lands and Surveys, DLS; договоры купли-продажи, передачи права собственности), Центрального банка Кипра (Central Bank of Cyprus, CBC), Статистической службы Кипра (CYSTAT), RICS (Королевский институт дипломированных оценщиков) совместно с KPMG, а также на агентские наборы данных Landbank Analytics, Ask Wire и Sotheby’s International Realty Cyprus. Каждая цифра сопровождается источником, отчётным периодом и, если источник его указывает, методом. Охват страницы — Республика Кипр, то есть районы Никосия, Лимассол, Ларнака, Пафос и Фамагуста, находящиеся под контролем правительства Республики; Северный Кипр рассматривается в других наших руководствах, например на странице о ценах на недвижимость на Северном Кипре, и в использованную здесь статистику не входит.

Предыдущая версия этой статьи, написанная в феврале 2024 года, пересказывала глобальный опрос агентов Sotheby’s International Realty. Глобальный опрос не измеряет рынок элитной недвижимости Кипра, поэтому в этой версии он заменён данными именно по острову. Читатель узнает, как каждый источник определяет «элитную» или «премиальную» недвижимость, что зафиксировал Земельный кадастр (Land Registry) с января по сентябрь 2026 года, кто покупатели — из ЕС или из-за пределов ЕС, что показывают ценовые индексы, как выглядят верхние ценовые сегменты по данным агентств, какие факторы спроса и предложения называют источники, каковы правила получения вида на жительство и гражданства, какие налоги и расходы действуют в 2026 году (с расчётами), как устроено финансирование, на какие риски указывают источники, а также найдёт датированную таблицу выводов каждого отчёта.

Что означает рынок элитной недвижимости Кипра в каждом из источников

Официального статистического определения премиального жилья на Кипре не существует. Департамент земельного кадастра и картографии, Центральный банк Кипра и CYSTAT публикуют данные по всей жилой недвижимости или по всем типам объектов, и ни один из них не выделяет премиальный сегмент. Поэтому рынок элитной недвижимости Кипра описывается через косвенные показатели, и каждый из них делит рынок по-своему. В таблице показано, что именно измеряет каждый источник, чтобы цифры из разных источников не смешивались.

Из этого следуют два вывода. Во-первых, порог в €1 млн, который используют диапазоны Landbank, — это ценовая отсечка, и она ничего не говорит о площади, расположении или отделке. Во-вторых, ряд Ask Wire ранжирует сделки по размеру, а в его списках крупнейших сделок есть земля, поэтому он измеряет скорее крупные сделки, чем премиальные дома. Исполнительный директор Sotheby’s International Realty Cyprus Анастасия Янни, как цитирует её Welcome Magazine от 23 января 2026 года, сказала, что цены на вторичном рынке старых объектов начинаются примерно с €2 000 за квадратный метр, а новые девелоперские проекты высокого класса могут превышать €10 000 за квадратный метр; определения этого термина в статье нет.

Договоры купли-продажи и передачи права собственности: что зафиксировал Земельный кадастр

Самый прямой официальный показатель активности — число договоров купли-продажи, депонированных в Департаменте земельного кадастра и картографии. В таблицах от 5 октября 2026 года Департамент сообщает о 14 969 зарегистрированных договорах за январь–сентябрь 2026 года против 13 173 за те же месяцы 2025 года; рост составил 1 796 договоров, или 13,6% (Департамент округляет до 14%). Только в сентябре 2026 года зарегистрировано 1 681 договор против 1 484 годом ранее, а месячный пик пришёлся на июль — 2 040. Каждый месяц 2026 года был выше того же месяца 2025 года, а наименьший разрыв был в мае (1 723 против 1 644, или 5%).

Лимассол и Пафос вместе добавили (4 860 − 4 156) + (2 999 − 2 531) = 704 + 468 = 1 172 договора, то есть 65% общего прироста по острову в 1 796 договоров. Район Фамагуста, где находятся Айя-Напа и Протарас, за девять месяцев вырос на 5%, но с мая по сентябрь в каждом месяце оказывался ниже уровня 2025 года, причём в сентябре было 63 договора против 79. Эти данные охватывают все типы недвижимости, включая участки и коммерческие помещения, поэтому они описывают активность на всём рынке, а не в верхних ценовых сегментах.

Договоры и завершённые передачи права собственности

Договор депонируется при подписании соглашения о продаже, а право собственности переходит позже. Что касается объекта в стадии строительства, то в памятке для покупателей Департамент указывает, что такой объект нельзя зарегистрировать, пока не существуют сертификат о завершении строительства и сертификат Строительного управления, поэтому договоры по новым девелоперским проектам учитываются задолго до передачи права собственности. В таблицах передач, также от 5 октября 2026 года, показаны 14 764 завершённых дела о передаче в отношении 16 525 объектов с января по сентябрь 2026 года; заявленная сумма составила €3 461,5 млн, а принятая сумма (стоимость, от которой рассчитываются сборы за передачу права собственности) — €3 725,5 млн. Принятая сумма на 7,6% выше заявленной: 3 725,5 ÷ 3 461,5 = 1,076.

В последнем столбце принятая сумма делится на число объектов, а в него входят земля и коммерческие помещения. Это грубое среднее по всему рынку, а не цена дома. Столбец показывает разброс между районами: средний показатель Лимассола примерно в 2,1 раза выше, чем в Никосии (€336 800 против €160 200), а Пафос находится на уровне около €249 600. Деление — это арифметика на основе данных Департамента.

Кто покупает: происхождение покупателей по данным Земельного кадастра и Центрального банка

Департамент публикует отдельную таблицу по покупателям, не являющимся киприотами, с разбивкой на покупателей из ЕС и из-за пределов ЕС («иностранцы», aliens, в формулировке Департамента). За январь–сентябрь 2026 года зарегистрировано 6 267 объектов с договорами на иностранных покупателей: 2 094 — на покупателей из ЕС и 4 173 — на покупателей из-за пределов ЕС. В той же таблице насчитывается 7 744 иностранных покупателя по этим договорам, из них 2 301 из ЕС и 5 443 из-за его пределов. Если разделить число объектов на общее число договоров, 14 969, получится 41,9%, но эти две величины считают разное (объекты и договоры), поэтому доля является ориентировочной.

Пафос выделяется: на иностранных покупателей приходится 70,6% его договоров (2 117 из 2 999) против 37,3% в Лимассоле и 15,6% в Никосии. Покупателей из-за пределов ЕС в целом по острову примерно вдвое больше, чем покупателей из ЕС (4 173 ÷ 2 094 = 1,99). В таблицах передач доля иностранцев ниже — 20,8% переданных объектов (3 433 из 16 525), и разница между 41,9% договоров и 20,8% передач именно такая, какую предсказывает описанная выше структура: договоры на объекты, которые ещё строятся, до передачи права собственности пока не дошли. Анализ BuySell, опубликованный в Cyprus Mail 13 октября 2026 года, объясняет это так же — покупками строящихся объектов (off-plan).

Центральный банк Кипра даёт второй взгляд — за второй квартал 2026 года. Из 5 298 договоров 3 191 заключили местные покупатели, 735 — покупатели из ЕС и 1 372 — покупатели из-за пределов ЕС. По районам доля местных покупателей в договорах составила 84% в Никосии, 66% в Лимассоле и 57% в Ларнаке, в Фамагусте соотношение было близким к равному (48% местных), а иностранные покупатели составили 66% в Пафосе. Банк заявляет, что годовой рост числа договоров на 15,4% (5 298 против 4 592) отражал в основном иностранных покупателей и в меньшей степени местных: объекты, проданные иностранным покупателям, выросли на 22,7% (2 107 против 1 717), а объекты, проданные местным покупателям, — на 11,0% (3 191 против 2 875).

Источники, названные на этой странице, не публикуют договоры в разбивке по гражданству. Там, где названы национальности, они взяты из указанного источника, а не из Земельного кадастра: исполнительный директор Sotheby’s International Realty Cyprus сказала в январе 2026 года, что большинство покупателей — европейцы или выходцы из Великобритании, что другие приезжают из третьих стран, главным образом из бывших советских государств, а также с Ближнего Востока, из США, Канады и Австралии, и что агентство в том году обслужило покупателей из 25 стран. Это клиентская база одного агентства, а не общенациональный подсчёт.

Ценовые индексы: сравнение данных Центрального банка, CYSTAT и RICS

Три независимых индекса охватывают весь жилой рынок, и ни один из них не выделяет премиальный сегмент. Индекс цен на жилую недвижимость Центрального банка Кипра (RPPI) за второй квартал 2026 года, опубликованный 24 сентября 2026 года, составил 109,7 при базе «1-й квартал 2010 г. = 100». Это на 2,4% больше, чем в первом квартале, и на 8,5% больше, чем во втором квартале 2025 года, как показано в релизе Банка за 2 кв. 2026 г. Банк строит индекс на банковских оценках, предоставленных банками и компанией по управлению активами, по данным более чем 100 бюро по оценке недвижимости, и отмечает, что из-за сглаженных регрессионных коэффициентов индекс может немного отставать на поворотных точках.

Арифметика базы показывает, насколько различаются два типа недвижимости. Квартиры находятся на уровне 128,7, что на 28,7% выше их уровня в 1-м квартале 2010 года, а дома — на уровне 98,0, то есть на 2,0% ниже него. Для покупателя виллы ближайшим ориентиром служит индекс домов, и его годовой рост в 5,8% во втором квартале 2026 года был медленнее показателя по квартирам в 8,9% и медленнее общего показателя в 8,5%.

В Пафосе — районе, который чаще всего ассоциируется с виллами в наших собственных объявлениях, — индекс домов вырос на 3,1% в годовом выражении, а индекс квартир — на 18,5%; Банк отмечает, что Пафос был единственным районом, где годовой рост цен на дома замедлился. Фамагуста, в которую входят Айя-Напа и Протарас, показала самый высокий годовой рост для домов (10,5%) и для района в целом (10,0%): её индекс домов, равный 105,4, сопоставим с индексом Лимассола — 110,0.

Индекс цен на жильё CYSTAT

Индекс цен на жильё CYSTAT, опубликованный 30 сентября 2026 года с пометкой «предварительный», составил за второй квартал 2026 года 105,46, что на 2,4% больше, чем в первом квартале, и на 7,9% больше, чем годом ранее (сообщение Cyprus Mail). Индекс охватывает новое и существующее жильё, купленное домохозяйствами, включает компонент земли и строится по данным Земельного кадастра для территорий, находящихся под контролем правительства. Его субиндекс нового жилья составил 105,73, а субиндекс существующего жилья — 105,10. Публикация Eurostat от 1 октября 2026 года, доступная на её странице статистики цен на жильё, указывает годовой рост цен на жильё в 4,7% в ЕС и 4,0% в еврозоне за тот же квартал.

Индекс недвижимости Кипра RICS совместно с KPMG

Индекс RICS за второй квартал 2026 года измеряет условные здания в городских центрах Никосии, Лимассола, Ларнаки, Пафоса и Паралимни-Фамагусты; значения оценивают аккредитованные специалисты RICS по методу, разработанному Университетом Рединга, а охват ограничен территорией Республики, находящейся под контролем правительства. Годовые изменения рыночной стоимости составили 5,42% для квартир, 4,04% для домов, 4,22% для складов, 3,69% для офисов и 0,66% для торговых помещений; арендные ставки выросли на 7,36% для квартир и на 5,30% для домов. В отчёте сказано, что дома выросли в цене широко, причём Ларнака и Пафос впереди, Лимассол показал умеренный рост, а Никосия осталась без изменений. В сопровождающем пресс-релизе Христофорос Анайотос из KPMG охарактеризовал рынок как устойчивый и стабильный.

Наша собственная страница статистики рынка недвижимости Кипра, страница цен на аренду на Кипре по городам и страница о том, остаётся ли жильё на Кипре дешевле, чем в 2010 году, дают долгосрочный контекст по ценам и арендным ставкам для всего острова.

Верхние ценовые сегменты на рынке элитной недвижимости Кипра

Поскольку официальные ряды не выделяют премиальную недвижимость, имеющиеся данные о верхнем сегменте поступают из аналитики агентств, публикующих ценовые диапазоны. Анализ Landbank Analytics по продажам новостроек за первое полугодие 2026 года, о котором Cyprus Mail сообщила 31 июля 2026 года, насчитывает 3 594 продажи примерно на €1,149 млрд, из которых 2 977 пришлись на квартиры и 617 — на дома. Дома составили 17,2% продаж, но 29,4% стоимости, при средней цене €548 049 и медиане €365 000, тогда как средняя цена квартиры — €272 274, а медиана — €215 000.

По этому показателю продажи новостроек на €1 млн и выше составили 103 из 3 594, или 2,9%, а 83% продаж новостроек были ниже €400 000. Пафос имел самую высокую медиану среди районов (€360 000) и самую высокую медиану для домов (€570 000), хотя в статье отмечено, что одна продажа за €13 млн подняла среднюю цену домов в Пафосе; поэтому статья считает медиану более репрезентативным показателем. На уровне муниципалитетов в Пейе было 52 продажи с медианой €789 000, а в Гермасойе — 132 с медианой €472 500. Более ранний анализ Landbank за январь–октябрь 2025 года, о котором Cyprus Property News сообщила 12 февраля 2026 года, показал среднюю цену в районе Пафос €470 000, что выше €451 000 в Лимассоле, и среднюю цену выше €646 000 в муниципалитете Акамас, в который входит Пейя.

Вторичный рынок и крупнейшие сделки

Анализ вторичного рынка Landbank за первое полугодие 2026 года, о котором Cyprus Mail сообщила 23 сентября 2026 года, охватывает 3 202 жилые сделки на €727,2 млн, из которых 84% были на уровне €300 000 или ниже. Только 44 продажи были в диапазоне от €1 млн до €2 млн (всего €58,8 млн, медиана €1,24 млн) и лишь 26 — выше €2 млн (всего €125,7 млн, медиана €3,3 млн); эти 26 продаж составили 0,8% сделок и 17,3% стоимости. Медианные цены вторичного рынка за квадратный метр составили €2 686 для квартир в Лимассоле и €2 221 для домов в Лимассоле, €1 748 и €1 886 в Пафосе, €1 610 и €1 760 в Фамагусте; самым дорогим районом по квартирам был Агиос-Тихонас — €3 382, а медианная цена дома в Айя-Напе составила €455 000.

Анализ Ask Wire по крупнейшим продажам даёт иной ракурс. За первый квартал 2026 года, о котором Politis сообщила 15 мая 2026 года, 50 крупнейших завершённых продаж составили €197,7 млн: 29 в Лимассоле (€107,2 млн), 17 в Пафосе (€71,8 млн), две в Никосии, одна в Ларнаке и одна в Фамагусте. Крупнейшей была продажа земли со строением в Мони (Лимассол) за €19,7 млн, а шесть из десяти крупнейших касались земельных участков; в первую десятку вошли также вилла в Пейе за €6,3 млн и дом в Агиос-Теодоросе за €5,8 млн. Анализ за первое полугодие в Cyprus Mail от 28 июля 2026 года оценил 50 крупнейших продаж в €286,4 млн, а десять крупнейших — в €161,7 млн, причём семь из десяти касались полей или участков. Исполнительный директор Ask Wire сказал, что активность на рынке земли может указывать на подготовку рынка к новому циклу застройки.

В отчёте Insights за 2 кв. 2026 года Sotheby’s International Realty Cyprus, изложенном Cyprus Business News 27 августа 2026 года, насчитывается 4 622 жилые сделки на €1,38 млрд за квартал, что на 11,2% больше, чем во втором квартале 2025 года. По районам: Лимассол — 1 230, Пафос — 1 195, Ларнака — 1 081, Никосия — 930 и Фамагуста — 186. В отчёте сказано, что 71% сделок в Лимассоле пришёлся на средний и высокий сегменты, что 78% продаж в Лимассоле составили новостройки и переуступки прав и что на Пафос пришлось 61% проданных по всему Кипру домов среднего и высокого сегмента. Подсчёт агентства и 5 298 договоров в релизе CBC — разные показатели, а в рассмотренном материале не указано ни как агентство считает сделки, ни как оно определяет свои сегменты в евро.

В наших собственных объявлениях виллы Demetra Residences в Пафосе начинаются от €750 000 (по странице нашего объявления на 28 октября 2026 года), у Bellerophon Villas в Пафосе поле цены содержит значение от €585 000 до €3 650 000, внесённое в декабре 2023 года, Rozalea Villas указаны от €1 100 000 до €1 285 000 за 394,5–428,07 м², а Aquamare Villas заявлены от €695 000. Страница «Виллы на продажу на Кипре» показывает все объявления о виллах вместе, а страница Южного Кипра перечисляет все проекты в Республике Кипр.

Факторы спроса, которые называют источники

Центральный банк Кипра прямо говорит о спросе в релизе за второй квартал 2026 года: рост цен он объясняет сильным спросом на жильё, в основном со стороны иностранных покупателей и в меньшей степени местных, а также ростом строительных затрат. Банк добавляет, что объём новых жилищных кредитов вырос на 14,2% (€403,6 млн против €353,5 млн), а это указывает на финансирование части спроса за счёт местных займов. Это утверждения Банка; в таблице собраны факторы, которые называет каждый из указанных источников, чтобы происхождение каждого утверждения было видно.

Что касается туризма, данные CYSTAT, о которых Cyprus Mail сообщила 19 октября 2026 года, показывают, что число прибытий с января по сентябрь 2026 года было на 203 252 ниже, чем за тот же период 2025 года (3 401 538 против 3 604 790), после того как отставание в 10,1% на конец июня сократилось до 5,6%. В сентябре 2026 года Великобритания дала 184 345 прибытий (31,7%), а Израиль — 105 249 (18,1%, рост на 31,4%). Статья объясняет спад геополитической напряжённостью на Ближнем Востоке с марта 2026 года. Главный экономист RICS Саймон Рубинсон заявил в релизе KPMG, что опасения по поводу влияния на туризм не оправдались. Наша страница о тенденциях в туризме на Кипре содержит более длинный ряд данных по прибытиям.

Пути получения вида на жительство и конец гражданства за инвестиции

Два юридических факта определяют то, как рынок элитной недвижимости Кипра описывают иностранным покупателям, и оба иногда передают неверно. Первый: гражданства за покупку недвижимости не существует. Cyprus Mail сообщила 4 декабря 2025 года, что программа была закрыта в ноябре 2020 года и что 4 декабря 2025 года Палата представителей приняла закон, лишающий Совет министров полномочий предоставлять гражданство инвесторам. Это Закон 224(I)/2025, опубликованный в Официальном вестнике (выпуск 5066) 12 декабря 2025 года; он исключает пункт (2) статьи 111A Закона о гражданском реестре, а новый пункт 2A сохраняет прежние положения в силе только там, где суд предписывает пересмотреть прежнее решение по заявлению, поданному до 30 октября 2020 года включительно, как сказано в тексте Вестника. Европейская комиссия, начавшая процедуру в связи с нарушением 20 октября 2020 года, закрыла дело 11 марта 2026 года, по данным Cyprus Mail от 12 марта 2026 года.

Второй факт касается пути к постоянному виду на жительство. Департамент миграции публикует критерии, по которым гражданин третьей страны, инвестирующий в Кипр, может подать заявление на получение иммиграционного разрешения по ускоренной процедуре; страница с критериями, размещённая 29 декабря 2025 года, представляет собой четвёртую редакцию от мая 2023 года. Разрешение — это решение по заявлению, а не следствие подписания договора купли-продажи. Наша страница о виде на жительство на Кипре и страница о гражданстве и иммиграции на Южном Кипре подробнее описывают категории разрешений.

Критерии также предусматривают, что отчуждение инвестиции без замены её объектом равной или большей стоимости ведёт к аннулированию, а разрешение утрачивает силу после двух лет отсутствия. Резюме тех же критериев, подготовленное юридической фирмой Kinanis LLC и опубликованное на Legal 500 30 августа 2023 года, совпадает с этими данными.

24 сентября 2026 года Cyprus Mail сообщила, что заместитель министра миграции Николас Иоаннидис сказал комитету Палаты представителей по аудиту, что программа будет ужесточена до вступления в Шенген, что за последние два года выдано около 1 500 разрешений инвесторам, что около 12 000 разрешений, выданных с 2013 года, проверяются и что предложения, направленные другим министрам, ожидают решений; в качестве изучаемого варианта он упомянул направление инвестиций в образование, оборону и инновации. Статья не фиксирует ни нового порога, ни даты, поэтому критерии в таблице — те, что опубликованы на странице Департамента на 28 октября 2026 года. Cyprus Mail сообщила 10 октября 2026 года, что тот же министр ожидает полной интеграции в Шенген в течение 2027 года, для чего требуется единогласное решение Совета.

Покупателям, не являющимся гражданами ЕС или ЕЭЗ, также необходимо разрешение на приобретение недвижимости. Пункт 3(1) Закона о приобретении недвижимого имущества (иностранцами), Cap. 109, запрещает иностранцу приобретать недвижимое имущество без предварительного разрешения, пункт 3(3) предусматривает, что действительный договор не даёт иностранцу права на приобретение, пока разрешение не получено, а пункт 3(1A) добавляет условия на случай, когда площадь превышает необходимую для жилья и в любом случае два донума. На странице Министерства внутренних дел сказано, что разрешение запрашивается по форме COMM 145 в районной администрации, ничего не стоит, оформляется за две–три недели и охватывает участок до 4 000 м² для жилья, в котором будет жить сам владелец, и до двух объектов. Текст закона размещён на cylaw.org.

Предложение: разрешения, строительный задел, стоимость строительства и земля

Статистическая служба публикует данные о разрешениях на строительство ежемесячно. В её релизе от 16 сентября 2026 года сообщается о 735 разрешениях в мае 2026 года на 1 847 жилых единиц и о 3 650 разрешениях в январе–мае 2026 года против 2 764 годом ранее (+32,1%). Жилых разрешений было 2 684 против 2 044, а предусмотренные ими единицы выросли с 5 484 до 8 978, то есть на 63,7%. Релиз за июнь 2026 года от 5 октября 2026 года показывает 751 разрешение за месяц (+18,3%), а данные Cyprus Mail по нему приводят 11 100 жилых единиц за первое полугодие 2026 года против 6 616.

Состав имеет значение для тех, кто читает рынок как рынок вилл. Отдельные дома и здания на две единицы вместе составили 1 469 + 547 = 2 016 из 8 978 единиц в январе–мае 2026 года, или 22,5%, тогда как многоквартирные дома дали основную часть прироста: 6 667 + 295 = 6 962 единицы, или 77,5%. Центральный банк делает вывод, что предложение жилых единиц, как ожидается, будет постепенно расти в среднесрочной перспективе, и ссылается на положительное значение 5,6 индекса строительной активности Европейской комиссии (июнь 2026 года). Это утверждения Банка, а не прогноз данной страницы.

Стоимость строительства и рабочая сила

Индекс цен на строительные материалы CYSTAT за август 2026 года составил 123,09, что на 3,39% выше августа 2025 года (перечень релизов CYSTAT от 18 сентября 2026 года). По данным Центрального банка, за второй квартал 2026 года рост составил 2,4%, а высокие уровни он объясняет внешней геополитической напряжённостью, нарушающей цепочки поставок. Банк добавляет, что в деловых опросах Европейской комиссии строительные компании сообщают о нехватке рабочей силы, оказывающей повышательное давление на цены, что согласуется с повышенным ростом зарплат в отрасли.

Земля и районы

Земля составляет значительную часть сделок, зафиксированных в верхнем «хвосте» распределения. По данным Landbank о вторичном рынке за первое полугодие 2026 года, участки составили 753 сделки на €207,1 млн, а земля — 640 сделок на €155,5 млн, тогда как домов было 570 на €165,5 млн; медиана жилых участков составила €145 000. Для чтения по местам данные по районам, приведённые выше, относятся к Лимассолу и Пафосу (наши страницы Лимассола и Пафоса показывают проекты, которые мы там указываем), к Ларнаке и к району Фамагуста, где находятся Айя-Напа и Протарас. В RPPI индекс домов Фамагусты вырос на 10,5% в годовом выражении, а индекс квартир Пафоса — на 18,5%; Банк не связывает ни одно из этих движений с ценами на землю, поэтому такая связь здесь не проводится. Наша страница о гольф-курортах и недвижимости на Кипре охватывает гольф-курорты Республики Кипр.

Налоги и расходы при покупке на рынке элитной недвижимости Кипра

Расходы на покупку и содержание жилья в Республике Кипр изменились 1 января 2026 года. В таблице перечислены правила, действующие на 28 октября 2026 года, с документом, в котором изложено каждое из них. Закон 239(I)/2025, опубликованный в Официальном вестнике (выпуск 5070) 31 декабря 2025 года, отменяет законы о гербовом сборе 1963–2024 годов с 1 января 2026 года, а Департамент земельного кадастра и картографии теперь указывает, что договор нужно проштамповать только в том случае, если хотя бы одна из сторон подписала его до этой даты.

Расчётный пример: вилла за €1 500 000

В примере использована круглая сумма для иллюстрации, это не цена объявления. Для новой виллы, продаваемой застройщиком, зарегистрированным плательщиком НДС, за €1 500 000 без НДС таблица пониженной ставки недоступна, поскольку €1 500 000 − €475 000 = €1 025 000 превышает лимит, поэтому НДС по ставке 19% составляет 1 500 000 × 0,19 = €285 000. Сбор за передачу права собственности равен нулю, если взимается НДС, гербовый сбор с 2026 года равен нулю, а сбор за депонирование договора составляет €50. Обязательные статьи в сумме дают 285 000 + 50 = €285 050, или 19,0% цены без НДС, а общие затраты до юридических и прочих сборов составляют €1 785 050. Для виллы на вторичном рынке по той же цене без НДС сбор за передачу права собственности равен 85 000 × 3% + 85 000 × 5% + (1 500 000 − 170 000) × 8% = 2 550 + 4 250 + 106 400 = €113 200, а после скидки 50% — €56 600, что составляет 3,8% цены.

Департамент земельного кадастра и картографии указывает, что если заявленная цена не отражает рыночную стоимость, директор определяет стоимость, от которой взимаются сборы, а принятые суммы в приведённой выше таблице передач превышают заявленные в целом на 7,6%. Руководство Департамента для покупателей предлагает спросить у продавца, облагается ли сделка НДС и по какой ставке. Официальной шкалы юридических гонораров нет: правила о минимальных гонорарах за внесудебную работу были отменены Регламентирующим административным актом 172/2018, поэтому пример не оценивает их.

Расчёт налога с арендного дохода

Подоходный налог применяется к арендному доходу как к части налогооблагаемого дохода. Если взять диапазоны 2026 года из Закона 244(I)/2025 и валовую арендную плату €60 000 без другого дохода, без вычетов и без социальных взносов, налог составит 10 000 × 20% + 10 000 × 25% + 18 000 × 30% = 2 000 + 2 500 + 5 400 = €9 900, или 16,5% арендной платы. В расчёте применяется только таблица диапазонов. Закон 245(I)/2025 исключает определения, касающиеся аренды, из Закона о специальном взносе на оборону с 1 января 2026 года и заменяет статью 3 статьёй о дивидендном доходе, поэтому отдельного взноса с аренды, существовавшего до 2026 года, в изменённом тексте нет.

Финансирование и процентные ставки

Ключевые ставки Европейского центрального банка (ЕЦБ) по данным его страницы за период с 16 сентября 2026 года составляют 2,50% по депозитной ставке (deposit facility), 2,65% по основным операциям рефинансирования и 2,90% по ставке предельного кредитования; каждая выросла на 0,25 процентного пункта по сравнению с уровнями, установленными 17 июня 2026 года (2,25%, 2,40%, 2,65%). Центральный банк Кипра сообщает, что средневзвешенная ставка по жилищным кредитам со всеми периодами фиксации составила 3,23% в июне 2026 года против 3,26% в июне 2025 года. По новым кредитам данные Банка за август 2026 года, о которых Cyprus Mail сообщила 5 октября 2026 года, показывают среднюю ставку 4,16% по новым кредитам на покупку жилья против 3,78% в июле, и Банк предупреждает, что это средневзвешенный показатель по видам кредитов, включая основное жильё и дома для отдыха, поэтому он может меняться вместе с составом кредитов.

Опрос банков о кредитовании (Bank Lending Survey), проведённый Банком в июле 2026 года, показал, что чистый спрос на жилищные кредиты вырос во втором квартале, тогда как стандарты кредитования остались без изменений на жёстких уровнях, а банки ожидают роста спроса в третьем квартале. По тем же данным, доля кредитов с переменной ставкой среди новых кредитов на покупку жилья в 12,0% намного ниже почти 100%, зафиксированных в начале 2022 года, по данным Банка. Для дорогих покупок кипрские данные не разбивают кредитование по ценовым диапазонам, поэтому приведённые выше цифры описывают весь рынок жилищных кредитов.

Риски и моменты, на которые указывают источники

Несколько источников сопровождают собственные цифры явными оговорками, и таблица собирает их вместе с датами. Ничто из этого не является прогнозом данной страницы; каждая строка пересказывает то, что говорит названный источник.

По иностранным покупкам председатель комитета Аристос Дамианоу назвал этот вопрос серьёзным для национальной безопасности и экономики и хочет, чтобы правила охватывали как компании, так и физических лиц; Николетта Константину из партии Disy предостерегла от несоразмерных ограничений; Паникос Леонидоу из партии Diko призвал к немедленному регулированию. Сводные проекты, подготовленные в апреле, были прерваны парламентскими выборами в мае, и обсуждение должно возобновиться. Пока закон не принят, действующим остаётся описание разрешений по Cap. 109, данное выше Министерством внутренних дел. Исполнительный директор Ask Wire также сказал, что конфликт на Ближнем Востоке, по-видимому, повлиял на инвестиционные решения во втором квартале, и статья эту точку зрения не проверяет.

К каким выводам приходит каждый названный отчёт

В таблице каждый отчёт изложен один раз, с датой и методом, чтобы читатель мог увидеть, насколько согласуются источники. Различия между цифрами обычно возникают из-за разных баз: договоры против передач, оценки против зарегистрированных цен, новостройки против вторичного рынка.

При совместном чтении официальные и агентские источники согласны по направлению и расходятся по размеру, а ценовые индексы описывают весь жилой рынок. Глобальный прогноз Sotheby’s, о котором сообщается в её сентябрьской записи в блоге 2026 года, даёт общеевропейский показатель и Кипр не рассматривает, поэтому он указан только как контекст.

Часто задаваемые вопросы

Насколько велик рынок элитной недвижимости Кипра по официальным данным?

Департамент земельного кадастра и картографии, Центральный банк и CYSTAT отчитываются по всей недвижимости или по всему жилью и не выделяют премиальный сегмент. Департамент зафиксировал 14 969 зарегистрированных договоров купли-продажи всех типов с января по сентябрь 2026 года, а данные Landbank по диапазонам показывают 103 продажи новостроек на €1 млн и выше в первом полугодии 2026 года, или 2,9% из 3 594 продаж. Продаж на вторичном рынке выше €1 млн за то же полугодие было 70 (44 плюс 26) по данным Landbank.

Какие районы важнее всего для премиальной недвижимости?

Лимассол и Пафос. В Лимассоле с января по сентябрь 2026 года было 4 860 договоров и €1 440,2 млн принятых сумм передач, а в Пафосе — 2 999 договоров и €755,5 млн. Среди 50 крупнейших продаж Ask Wire за первый квартал было 29 продаж в Лимассоле и 17 в Пафосе. Именно в этих районах, по сообщениям агентств, совершаются более крупные сделки; данные не относят ни один район к рынку элитной недвижимости Кипра.

Какова доля иностранцев среди покупателей?

Объекты с зарегистрированными договорами на иностранных покупателей составили 6 267 из 14 969 договоров с января по сентябрь 2026 года, или 41,9%, из них 2 094 — на покупателей из ЕС и 4 173 — на покупателей из-за пределов ЕС. В завершённых передачах доля иностранцев составила 20,8%. В Пафосе она составила 70,6% договоров. Департамент считает объекты и договоры по-разному, поэтому процент ориентировочный.

Даёт ли покупка недвижимости гражданство или визу?

Нет. Гражданство за инвестиции было закрыто в ноябре 2020 года, а Закон 224(I)/2025 устранил оставшееся полномочие Совета министров 12 декабря 2025 года. Критерии Департамента миграции для инвесторов описывают разрешение на постоянное проживание, которое выдаётся по заявлению, при инвестициях не менее €300 000 плюс НДС в дом или квартиру при первой продаже и других условиях, таких как доход €50 000. Ужесточение изучается, опубликованных условий на 24 сентября 2026 года нет.

Какие налоги применяются при покупке в 2026 году?

Гербовый сбор отменён с 1 января 2026 года Законом 239(I)/2025. Новая вилла облагается НДС по ставке 19%, если не выполнены условия для ставки 5%, для которых нужна стоимость сделки не более €475 000. Департамент указывает сборы за передачу права собственности в 3%, 5% и 8% со скидкой 50% и отсутствие сбора там, где взимается НДС. На новую виллу за €1 500 000 НДС составляет €285 000. Налог на недвижимое имущество отменён в 2017 году.

Как меняются цены?

Официальные индексы охватывают всё жильё. Индекс CBC вырос на 8,5% в годовом выражении до 2 кв. 2026 г., дома — на 5,8%, квартиры — на 8,9%; CYSTAT сообщает о 7,9%. Для верхних диапазонов Landbank приводит медианы и количество сделок за 1-е полугодие 2026 года, поэтому приведённые здесь изменения индексов описывают всё жильё, а не только рынок элитной недвижимости Кипра.

Каковы ставки по ипотеке?

Ставка ЕЦБ по депозитам составляет 2,50% с 16 сентября 2026 года. Данные Центрального банка Кипра, о которых сообщено 5 октября 2026 года, показывают среднюю ставку 4,16% по новым кредитам на покупку жилья в августе 2026 года против 3,78% в июле, при этом 12,0% новых кредитов выданы по переменной ставке. Банк указывает, что показатель смешивает кредиты на основное жильё и на дома для отдыха.

Планируются ли ограничения для иностранных покупателей?

Проекты законов находятся в Комитете Палаты представителей по внутренним делам. 22 октября 2026 года комитет ожидал всеобъемлющего предложения правительства, а его председатель надеялся завершить работу к концу года. Никаких ограничений не принято. До этого покупателям из-за пределов ЕС требуется разрешение по Cap. 109 по форме COMM 145, которое, по описанию Министерства внутренних дел, бесплатно и занимает две–три недели.

Каков строительный задел на рынке элитной недвижимости Кипра?

CYSTAT зафиксировал разрешения на 8 978 жилых единиц в январе–мае 2026 года, на 63,7% больше, чем 5 484 годом ранее, при этом в отдельных домах было разрешено 1 469 единиц против 6 667 в многоквартирных домах. Центральный банк ожидает постепенного роста предложения единиц — это утверждение о всём жилом рынке, а не только о рынке элитной недвижимости Кипра. Цены на строительные материалы в августе 2026 года были на 3,39% выше, чем годом ранее.

Дата проверки: 28 октября 2026 г. Источники: Департамент земельного кадастра и картографии, договоры купли-продажи 2025-2026; DLS, иностранные покупатели 2026; DLS, передачи права собственности 2026; Центральный банк Кипра, RPPI 2 кв. 2026 г.; CYSTAT, ценовые индексы; CYSTAT, строительство; CYSTAT, разрешения на строительство, май 2026 г.; Индекс RICS/KPMG, 2 кв. 2026 г.; Пресс-релиз KPMG; Landbank, новостройки; Landbank, вторичный рынок; Landbank, 2025 г.; Ask Wire, 1 кв.; Ask Wire, 1-е полугодие; Sotheby’s Cyprus, Insights, 2 кв. 2026 г.; Welcome Magazine; Sotheby’s, глобальный прогноз; Eurostat; ЕЦБ; Cyprus Mail, ставки; Закон 224(I)/2025; Закон 239(I)/2025; Закон 244(I)/2025; Закон 245(I)/2025; Закон 42(I)/2023; Cap. 109; Министерство внутренних дел; Департамент миграции; Legal 500; DLS, сборы за передачу права собственности; Памятка DLS для покупателей; Налоговый департамент, налог на прирост капитала; Налоговый департамент, налог на недвижимое имущество; Cyprus Mail, 4 дек. 2025 г.; Cyprus Mail, 12 мар. 2026 г.; Cyprus Mail, 24 сен. 2026 г.; Cyprus Mail, 10 окт. 2026 г.; Cyprus Mail, 22 окт. 2026 г.; Cyprus Mail, 19 окт. 2026 г.; Cyprus Mail, 13 окт. 2026 г.; Cyprus Mail, 19 окт. 2026 г. (передачи); Cyprus Mail, 30 сен. 2026 г.; Cyprus Mail, 5 окт. 2026 г. (разрешения).