Уточните у нас до бронирования
На Северном Кипре надёжность вашей собственности определяет категория титула, а не сам дом. Категорию по этому проекту мы подтверждаем письменно до любого перевода денег.
Чем различаются четыре категории →Проект Royal Sun Residence Iskele — жилой комплекс из 959 домов на стороне Long Beach в Искеле, представленный Noyanlar Group: шесть типов объектов, от студии до спаренной виллы 3+1. В этом руководстве изложено, что заявляет застройщик о проекте Royal Sun Residence Iskele, какие поля скрыты или противоречат друг другу и что покупателю в комплексе такого размера следует проверить в письменном виде. Ни цена, ни пригодная для использования площадь, ни видимая дата передачи не опубликованы, и в этом руководстве ни одна из них не оценивается.
На странице проекта на сайте застройщика, прочитанной 18 октября 2026 г., комплекс значится под меткой «İskele Long Beach» и заголовком «У моря, в центре жизни». На странице указано 959 объектов в шести типах: студия, студия-пентхаус, 1+1, 2+1, спаренная вилла 2+1 и спаренная вилла 3+1.
Названы десять удобств: бассейн, тренажёрный зал, собственная парковка, супермаркет, кафе, детские площадки, парикмахерская унисекс, аптека, бар и охрана. Не сказано, кто управляет магазинами и могут ли ими пользоваться люди, не проживающие в комплексе.
Сведения о статусе указывают сразу в трёх направлениях. Проект находится на странице застройщика с категорией «готовые к заселению» (ready-to-move-in), его карточка несёт метку «Yakında» (скоро), а на самой странице написано «Ön Satışta» (предпродажа). Источники не говорят, какой из статусов актуален. На странице проекта нет даты передачи. В исходном коде страницы указан 2028 год, но это поле скрыто от посетителей, и поэтому оно не используется. Нигде на странице не сказано, что проект завершён или передан покупателям.
Описание также упоминает удовлетворённость пользователей, накопленную «за годы», что больше похоже на более раннюю фазу, чем на комплекс на стадии предпродажи, а ссылка на журнал хода работ на странице носит название, принадлежащее проекту Elite. Застройщик не объясняет ни того ни другого, поэтому покупателю следует письменно спросить, к какой фазе относится конкретный дом.
Цена не опубликована, пригодной для использования площади нет (раздел 2), а категория title deed (свидетельство о праве собственности, koçan) не указана. В разделах 3–6 приведены подкреплённые источниками сведения о районе, праве собственности на спаренные виллы, правилах покупки и проверке застройщика, а раздел 7 сопоставляет проект с другими объектами застройщика.
| Ключевые факты о Royal Sun Residence Iskele | Как опубликовано |
|---|---|
| Застройщик | Noyanlar Group (Noyanlar Şirketler Grubu) |
| Текст о расположении в публикации | İskele Long Beach |
| Страница категории и метка на карточке | Готовые к заселению (ready-to-move-in); метка «Yakında» (скоро); статус на странице «Ön Satışta» (предпродажа). Эти данные противоречат друг другу. |
| Передача | Не отображается на странице проекта застройщика |
| Всего объектов | 959 |
| Типы объектов | Студия; студия-пентхаус; 1+1; 2+1; спаренная вилла 2+1; спаренная вилла 3+1 |
| Площади | Пригодных данных нет; не опубликованы |
| Цена | Не опубликована |
| План платежей | Не воспроизводится (см. раздел 5) |
| Перечисленные удобства | 10, от бассейна до охраны |
| Категория title deed | Не указана |
| Контакт | Не воспроизводится |
Строка с типами — единственная информация на уровне отдельных объектов, которая есть на странице. Названия вроде «2+1» читаются здесь обычным образом: первая цифра означает спальни, а «+1» — гостиную; у студии отдельной спальни нет. В турецком оригинале застройщика обе виллы названы «İkiz Villa», что здесь переведено как спаренная вилла.
| Тип объекта в проекте Royal Sun Residence Iskele | Спальни (по названию) | Площадь | Домов этого типа | Цена от |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 0 | Не опубликована | Не опубликовано | Не опубликована |
| Студия-пентхаус | 0 | Не опубликована | Не опубликовано | Не опубликована |
| 1+1 | 1 | Не опубликована | Не опубликовано | Не опубликована |
| 2+1 | 2 | Не опубликована | Не опубликовано | Не опубликована |
| Спаренная вилла 2+1 | 2 | Не опубликована | Не опубликовано | Не опубликована |
| Спаренная вилла 3+1 | 3 | Не опубликована | Не опубликовано | Не опубликована |
Площадь не указана ни для одного типа. Раздел планов на странице проекта скрыт от посетителей, а в его исходном коде есть одно изображение генерального плана с названием «Model» и нет планировок отдельных объектов. На девяти других страницах проектов Noyanlar блоки планов показывают одни и те же 210 м² нетто и 285 м² брутто независимо от типа, включая магазин, что указывает на то, что такие цифры — заполнители. Количество домов и цены по типам тоже отсутствуют, поэтому привычные сравнения — площадь на спальню и цена за квадратный метр — сделать нельзя.
Вторая таблица сравнивает масштаб. Каждая цифра рассчитана по числу объектов, указанному застройщиком, или, где это оговорено, по данным Статистического института о завершённых объектах, и арифметика показана.
| Показатель масштаба | Значение | Расчёт и основание |
|---|---|---|
| Объектов в проекте | 959 | Показатель застройщика «Toplam Ünite» (всего объектов) |
| Перечисленных типов объектов | 6 | Четыре типа апартаментов и два типа спаренных вилл |
| Доля спаренных вилл среди перечисленных типов | 33,3% | 2 ÷ 6; доля типов, а не домов |
| Среднее число домов на один перечисленный тип | 159,8 | 959 ÷ 6; только среднее, поскольку количество по типам не опубликовано |
| Проекты Noyanlar с меткой Long Beach и указанным количеством | 12 | В заглавной метке или поле расположения указан Long Beach; для Sea Pearl Residence количество не указано |
| Суммарное указанное число объектов в этих 12 проектах | 6 328 | 48 + 52 + 108 + 184 + 228 + 281 + 440 + 528 + 820 + 959 + 1 120 + 1 560 |
| Доля Royal Sun в этом суммарном количестве | 15,2% | 959 ÷ 6 328 |
| Медиана 12 указанных количеств | 360,5 | Середина между 281 и 440 |
| Royal Sun как кратное медианы | 2,66 | 959 ÷ 360,5 |
| Место среди 12 по указанному числу объектов | 3-е | После проектов с 1 560 и 1 120 |
| Querencia (другой застройщик, метка Long Beach) | 705 | 959 − 705 = на 254 дома больше в Royal Sun; 959 ÷ 705 = 1,36 |
| Courtyard Platinum (другой застройщик, Богаз) | 952 | 959 − 952 = на 7 домов больше в Royal Sun |
| Жилые объекты в Искеле с окончательным утверждением в 2025 г. | 541 | 194 городских + 347 сельских; 959 ÷ 541 = 1,77 |
| Жилые объекты в Искеле с окончательным утверждением в 2021–2025 гг. | 2 053 | 264 + 391 + 468 + 389 + 541; 959 ÷ 2 053 = 46,7% |
Четыре из шести типов — апартаменты и два — спаренные виллы, поэтому доля вилл составляет 33,3% типов, но ничего не говорит о доле домов, потому что застройщик публикует 959 как единое общее число. Среднее значение 159,8 дома на тип — лишь среднее. Любое распределение 959 домов между шестью типами согласуется с опубликованными цифрами, поэтому покупателю, которому нужна спаренная вилла, следует спросить, сколько их существует и сколько осталось непроданными.
По масштабу проект — третий по величине из 21 проекта Noyanlar, для которых указано количество объектов, после проектов с 1 560 и 1 120 объектами, и в 2,66 раза превышает медиану двенадцати проектов с меткой Long Beach. Courtyard Platinum (952 объекта) и Querencia (705) — два других объекта в районе Искеле на этом сайте от другого застройщика.
Сравнение с районом приблизительное: в Искеле окончательное утверждение получили 541 жилой объект в 2025 г. по строкам жилых зданий (555 в основном тексте бюллетеня), так что 959 домов составляют примерно 1,77 от выпуска того года. Эта статистика учитывает завершённые здания, а не продажи или спрос, и ничего не говорит о том, как быстро будет построен этот комплекс (таблицы Статистического института, бюллетень 2025 г.).
Поскольку пробел в данных и есть главная находка, практические запросы конкретны. Покупатель может письменно запросить нетто- и брутто-площадь по каждому типу, причём в договоре купли-продажи (SPA) должны быть указаны обе.
Тот же запрос должен охватывать вопрос о том, входят ли в эти цифры балконы, террасы и террасы на крыше, площадь участка и сада, относящуюся к каждой спаренной вилле, количество домов каждого типа и число ещё непроданных, а также утверждённый комплект планов для выбранного типа. Единственный план на странице — генеральный, поэтому сегодня ничего из этого нельзя проверить по открытым материалам.
Застройщик относит Royal Sun Residence Iskele к «İskele Long Beach» и в заглавной метке, и в поле расположения, а в тексте говорится, что дома находятся в пешей доступности от моря. Улица, квартал (ward), номер участка и координаты не указаны, расстояние пешком не названо, поэтому ни одно из этих утверждений проверить нельзя. Все расстояния ниже отсчитаны от кольцевой развязки Long Beach — единственной фиксированной точки, которую используют подборки фактов, — а не от самого участка.
В панели расположения также перечислены шесть времён в пути, от Искеле до Кирении. Те же шесть значений встречаются на семи других страницах проектов Noyanlar, то есть это шаблон, а не измерение для данного объекта, и в этом руководстве они не используются.
«Long Beach» — неформальное название набережной Искеле, не имеющее установленной на местности границы. В OpenStreetMap это кольцевая развязка (Long Beach Çemberi, 35,24681 с. ш., 33,90092 в. д.) с общественным пляжем Makenzi Plajı, нанесённым на карту в 0,6 км от неё; ни один контур пляжа не носит этого названия. Единственная известная протяжённость — академическая: университетская диссертация 2024 г. (Восточно-Средиземноморский университет) изучала участок в 3 км, оценивает береговую линию района примерно в 25 км и называет эти 3 км рамками собственного исследования, а не официальным измерением.
Развязка попадает в контур Отюкена в OpenStreetMap — квартала (ward) муниципалитета Искеле; этот контур нарисовали волонтёры, и он не является кадастровой границей. Перепись 2011 г. насчитала 7 906 человек в муниципалитете (таблица 2) и 22 492 в районе (таблица 1); более позднего районного показателя нет, есть только общенациональный прогноз в 476 214 человек на конец 2023 г. Подразделения района приведены в таблице 3, а Википедия относит выделение района из Газимагусы к 1998 г.
В Искеле нет государственной больницы. В списке Министерства здравоохранения названы шесть, и ни одна из них не находится там, а Статистический ежегодник 2024 в том виде, как он прочитан в подборке фактов, указывает ноль стационарных коек в районе, государственных и частных, за каждый год с 2020 по 2024. Группа застройщика называет среди своих компаний больницу (раздел 8); источники не согласуют это с нулём, поэтому число коек — вопрос к оператору.
Ближайшее государственное учреждение для стационарной помощи — Государственная больница Газимагусы, в 10,7 км по дороге. Больница Karpaz строится, а пресс-сообщение министерства от 17 августа 2026 г. обещает завершение к концу 2026 г., без опубликованных места и мощности.
Отмеченных на карте служб в радиусе 6 км от развязки — 47 по запросу к OpenStreetMap, среди них 9 отделений банков, 8 аптек, 4 супермаркета, 7 школьных меток и пожарная станция; карта неполна и не является реестром. На главной странице Министерства образования сказано, что число учеников в İskele Evkaf Türk Maarif Koleji выросло с 326 до 685 после основания в 2021 г. Ни один университетский кампус в Искеле в источниках не упомянут; Восточно-Средиземноморский университет в Фамагусте находится в 12,0 км по дороге.
Дорога D950, нанесённая на карту как главная дорога Магуса — Искеле, показана как дорога с разделёнными проезжими частями, преимущественно с ограничением 90 км/ч, и проходит в 0,01 км от развязки.
Аэропорт Эрджан находится в 54,7 км по дороге, около 58 минут по оценке, которая не учитывает пробки и очереди на границе, и, по данным Википедии, обслуживает только рейсы в Турцию. Аэропорт Ларнаки — в 69,0 км, 73 минуты, через пункт пересечения Зелёной линии, который источники не определяют. KIBHAS не указывает маршрута шаттла до Искеле, а полевое исследование для диссертации в марте 2023 г. не нашло на набережной автовокзала, но обнаружило три парковочные зоны и велодорожки.
В Искеле нет официальной метеостанции. Станция в Газимагусе зарегистрировала среднюю температуру 30,0 °C в июле и 29,4 °C в августе 2024 г. и 364,6 мм осадков за год (Ежегодник 2024). Это один год, а не климатическая норма.
| Ближайшие места и расстояния (от кольцевой развязки Long Beach) | Что это | Расстояние | По прямой или по дороге | Источник |
|---|---|---|---|---|
| Makenzi Plajı | Общественный пляж | 0,6 км | По прямой | OpenStreetMap |
| Центр деревни Отюкен | Центр квартала (ward) | 2,9 км; 4,4 км (6 мин) | По прямой; по дороге | OSRM |
| Город Искеле | Центр муниципалитета и района | 4,4 км; 5,7 км (7 мин) | По прямой; по дороге | OSRM |
| Информационный щит Саламина | Древний город | 6,6 км; 8,1 км (9 мин) | По прямой; по дороге | OSRM |
| Государственная больница Газимагусы | Ближайшая государственная больница со стационаром | 10,2 км; 10,7 км (12 мин) | По прямой; по дороге | OSRM |
| Восточно-Средиземноморский университет | Государственный университет в Фамагусте | 11,3 км; 12,0 км (14 мин) | По прямой; по дороге | OSRM |
| Старый город Фамагусты | Исторический центр | 14,1 км; 16,0 км (19 мин) | По прямой; по дороге | OSRM |
| Бафра | Деревня на полуострове Карпас | 21,4 км; 23,2 км (24 мин) | По прямой; по дороге | OSRM |
| Аэропорт Эрджан | Только рейсы в Турцию | 37,6 км; 54,7 км (58 мин) | По прямой; по дороге | OSRM |
| Аэропорт Ларнаки | Республика Кипр; пересечение Зелёной линии | 49,1 км; 69,0 км (73 мин) | По прямой; по дороге | OSRM |
Статьи Википедии о Трикомо и Саламине дают справочные сведения о городе и древнем городе; раздел 6 касается истории района до 1974 г. Для ближайшего города на этом сайте есть отдельная страница Фамагусты, а страница Северного Кипра охватывает регион в целом.
Два из шести типов — спаренные виллы: 2+1 и 3+1. Спаренная вилла, как правило, — один из двух домов, построенных рядом с общей стеной. Страница застройщика не даёт определения, не указывает площадь участка и число этажей и ничего не говорит о частных бассейнах или садах, а перечень удобств относится к комплексу, а не к вилле.
Из этого вытекают три вопроса, которые источники могут сформулировать, хотя ответить на них способны только документы: как закон считает такой дом, как удерживается земля под ним и вокруг него и кто за что платит впоследствии.
По состоянию на 17 октября 2026 г. два текста расходятся в вопросе о том, сколько домов может купить иностранец. Decree-Law 89/2026 (указ-закон; Resmi Gazete 147, официальный вестник Турецкой Республики Северного Кипра (ТРСК), 7 августа 2026 г.) — это норма, применяемая сейчас, но она сохранит силу, только если парламент примет её до истечения 90 дней, около 5 ноября 2026 г. Сводный закон 52/2008 по-прежнему содержит более строгую формулировку.
Указ устанавливает потолок в три апартамента на одного иностранного покупателя или две двухэтажные отдельно стоящие виллы, если дом находится в проекте массового жилья или в «site». Для граждан государств, признающих ТРСК, цифры составляют шесть апартаментов или три такие виллы. Сводный текст говорит об одном апартаменте или о трёх для этих граждан.
В формулировке указа сказано «отдельно стоящая» (detached). Считается ли спаренная, то есть полуотдельная (semi-detached), вилла виллой, домом или апартаментом, источники не говорят. В перечне документов для заявления Министерства внутренних дел для апартамента, дома и земли используются отдельные приложения, поэтому на бумаге вопрос классификации решается на этапе получения разрешения (permit). Юрист ТРСК должен подтвердить её письменно, по обоим текстам, до внесения депозита.
Ещё два правила важны в крупном комплексе. Указ ограничивает продажи иностранцам 80% для жилых проектов в зонированных районах; для 959 домов это 767,2, то есть не более 767 целых домов (расчёт), если ограничение распространяется на этот проект, чего источники не устанавливают. Отдельное правило не позволяет иностранцам, которые являются близкими родственниками первой степени или имеют одно гражданство, совместно покупать более половины объектов на одном участке, а схема участков комплекса не опубликована.
Вопрос о земле — то место, где спаренные виллы и апартаменты на бумаге различаются сильнее всего. Иностранцы не могут приобретать долевые права на землю (hisse koçanlı), а для апартамента или отдельно стоящего дома долевое право могут совместно держать не более трёх иностранных физических лиц. Закон 35/2010 требует, чтобы до подачи заявления на разрешение объект имел кондоминиумное право собственности (kat mülkiyeti) или кондоминиумный сервитут (kat irtifakı), а продажа без него является правонарушением.
Указ добавляет двухлетнее исключение: если кондоминиумное право собственности установить не удалось, заявление может подкрепляться Planning Approval (разрешением на планировку) Управления градостроительного планирования или разрешением на строительство. Поэтому для проекта, показанного как предпродажа, покупателю следует спросить, на какой стадии находится регистрация, зарегистрирована ли каждая спаренная вилла как отдельный объект и какая доля общей земли и общих помещений к ней относится. В источниках не описано, как регистрируются спаренные виллы внутри комплексов.
Общая стена — это не только юридический, но и конструктивный факт. Палата инженеров и архитекторов (KTMMOB) изложила свою позицию через тогдашнего президента в феврале 2023 г.: каждое здание требует статических расчётов по сейсмическим нормам, утверждение проекта проверяет соответствие, муниципалитеты должны обеспечивать надзор за строительством со стороны авторов проектов, а в Искеле самые чувствительные грунты (Yenidüzen).
В ноябре 2025 г. президент палаты заявил, что сейсмические работы следует пересматривать через регулярные промежутки времени, напомнив, что строительные нормы для сейсмических зон датируются 2015 г. (Kıbrıs Gazetesi). Оба высказывания — это заявления, а не сертификат для данного комплекса; утверждённый комплект проекта и записи о надзоре — те документы, которые следует запросить.
Эксплуатационные расходы можно обрисовать, но нельзя оценить в деньгах. Новейший найденный годовой график налога на недвижимость — регламент 2025 г., графика на 2026 г. найти не удалось. Поскольку площади не опубликованы, никакую сумму рассчитать нельзя; по базовой ставке каждые дополнительные 10 м² облагаемой площади добавляют 66 TL (10 × 6,60).
В источниках нет ни правила, ни продукта, ни премии по страхованию жилья. Единственная ссылка из источников — Закон о налоге на финансовые операции 62/2026, действующий с 1 октября 2026 г., по которому финансовые учреждения взимают с клиентов 5% со страховых премий; его влияние на покупателя жилья не проверялось.
На странице услуг группы, в том виде, как она отображалась 18 октября 2026 г., названы компания по строительству и обслуживанию бассейнов (N.M. Pools, основана в 2012 г.) и компания по обслуживанию домов (Brief Maintenance), работающие в Йенибогазичи и Искеле. Не сказано, обслуживает ли какая-либо из них этот комплекс, какие у них расценки и обязательно ли пользоваться их услугами.
| Статья эксплуатационных расходов (по состоянию на 17 октября 2026 г.) | Основание в источниках | Найденная цифра | Пробел |
|---|---|---|---|
| Ежегодный налог на недвижимость | Регламент, действующий с 1 января 2025 г. | 6,60 TL за м² до 120 м², 7,15 TL выше; надбавки 10%, 25%, 40% или 60% по категориям; 35,60 TL за м² для бассейна | Нет графика на 2026 г.; нет облагаемых площадей; нет сведений о частном бассейне |
| Подключение воды и электричества | Decree-Law 89/2026 | В подключении отказывают, пока не уплачены все налоги и сборы | Нет официального тарифа на подключение |
| Страхование жилья | Закон о налоге на финансовые операции 62/2026 | 5% налога на премии, взимается с клиентов | Нет продукта, ставки или правила об обязательном страховании |
| Сервисные сборы и содержание общих территорий | Страница проекта застройщика | Ничего не опубликовано | Запросить у застройщика график сборов и договор управления |
| Обслуживание бассейна и дома | Страница услуг группы | Названы две компании группы | Нет расценок; связь с этим комплексом не указана |
| Валюта платежей | Статистический институт, сентябрь 2026 г. | Потребительские цены +35,02% за 12 месяцев | Валюту договора и способ перевода согласовать письменно |
Показатель потребительских цен взят из сентябрьского релиза 2026 г. Статистического института. Десять запросов ниже превращают изложенное выше в документы, которые покупатель может запросить письменно.
Расходы идут первыми, поскольку график сборов — самое недолговечное правило. По графику в Resmi Gazete 197 (опубликован 7 октября 2026 г., действует до 5 января 2027 г.) иностранцы платят сборы Земельного реестра в размере 4% за первый объект, 5,5% за второй и 6% за третий, по состоянию на 17 октября 2026 г. Котировки расходятся: агентства называют 9% или 12%, цифры, которым ни одна официальная таблица не соответствует (Haber Kıbrıs).
Договор купли-продажи облагается гербовым сбором (stamp duty) в размере 0,5% от указанной суммы (Закон о гербовом сборе), а НДС (VAT) на жильё составляет 5% до 300 м² закрытой площади и 10% начиная с 300 м² (график от 7 октября 2026 г.). Включает ли цена застройщика НДС, не опубликовано. Более широкий обзор расходов приведён в руководстве этого сайта по покупке, строительству и аренде недвижимости на Северном Кипре.
Панель плана платежей (35% первоначального взноса, 48 месяцев, платежи от £2 500 в месяц, 15% при передаче) присутствует на 21 странице проектов застройщика. Она скрыта от посетителей и одинакова на всех, включая один проект со скрытым годом передачи 2020 и схему на 20 вилл, поэтому в этом руководстве она рассматривается как непроверенный шаблон, а не как условия для данного проекта. Цена по ней не рассчитывается.
Далее идут количества, и они зависят от того, какой текст применяется. Действующий указ допускает до трёх апартаментов или варианты с виллами, описанные в разделе 4; сводный закон 52/2008 допускает один апартамент. Поскольку срок действия указа заканчивается около 5 ноября 2026 г., если парламент его не примет, в день подписания следует подтвердить, какой текст применяется.
Затем сроки. Договор с уплаченным гербовым сбором должен быть зарегистрирован в районном Земельном реестре, с подачей заявления на разрешение, в течение одного месяца со дня подписания; в противном случае, согласно указу, договор считается недействительным без каких-либо дополнительных действий. После публикации разрешения сборы за переход права (transfer fees) необходимо уплатить в течение 75 рабочих дней (60 по сводному тексту), а право собственности передать в течение одного года (шести месяцев по нему). Ни один установленный законом срок не связывает собственное решение Совета министров (Council of Ministers).
Если у продавца нет зарегистрированной ипотеки на дом, отсчёт срока переоформления начинается только после выплаты всей цены, указанной в поданном документе, что важно при покупке в рассрочку.
Правила проживания зависят от стоимости имущества. Разрешение на 10 лет выдаётся владельцу, у которого есть право собственности на имущество стоимостью 300 000 GBP или более, а на 5 лет — прочим владельцам; покупатель, у которого есть лишь одобренный договор с уплаченным гербовым сбором, получает 5 лет начиная с 300 000 GBP, а ниже этого порога действует проверка дохода (Положение о разрешениях на проживание и визах).
Справочные сведения приведены на страницах этого сайта о программе проживания и гражданстве и иммиграции; ни одно положение не делает покупку дома автоматическим путём к гражданству.
| Шаг (по состоянию на 17 октября 2026 г.) | Кто | Типичный срок | Источник |
|---|---|---|---|
| Назначить юриста, который не представляет одновременно застройщика | Покупатель | До любого депозита | Рекомендации правительства Великобритании |
| Получить справку-исследование Земельного реестра по участку | Юрист; районный Tapu Amirliği | Не указано | Уведомление Земельного реестра |
| Подтвердить кондоминиумное право собственности или сервитут либо двухлетнюю альтернативу по указу | Юрист; Земельный реестр | До подачи заявления на разрешение | Закон 52/2008 |
| Подписать договор и уплатить гербовый сбор | Покупатель; продавец; Налоговое управление | При подписании | Закон о гербовом сборе |
| Зарегистрировать договор и подать заявление на разрешение | Покупатель, юрист или доверенное лицо | В течение одного месяца | Resmi Gazete 147 |
| Дождаться публикации разрешения | Совет министров через Министерство внутренних дел | Установленного срока нет | Перечень Министерства внутренних дел |
| Уплатить сборы за переход права | Лицо, регистрирующее право собственности | 75 рабочих дней (60 по сводному тексту) | Resmi Gazete 147 |
| Подписать заявление о передаче права и получить право собственности | Покупатель; районный Земельный реестр | В течение одного года (шести месяцев по сводному тексту) | Закон 52/2008 |
Ни в одном материале застройщика не указана категория title deed, и здесь она не предполагается. В рекомендациях правительства Великобритании право собственности на многие объекты на севере названо спорным, с предупреждением о риске реституции там, где земля до 1974 г. принадлежала грекам-киприотам, а затем была отнесена к обменной или подаренной земле. Статья Википедии о Трикомо описывает население города до 1974 г. как почти полностью греков-киприотов. Подборки фактов не нашли данных, относящихся именно к Отюкену, городу Искеле или этому комплексу, поэтому право собственности необходимо устанавливать по каждому участку отдельно.
В деле Demopoulos (1 марта 2010 г.) Страсбургский суд назвал Комиссию по недвижимому имуществу (Immovable Property Commission) средством защиты, к которому следует обратиться в первую очередь. Согласно статистике Комиссии, на 2 октября 2026 г. подано 8 807 заявлений, а рассмотрено 3 757, и Закон 67/2005 принимает заявления до 21 декабря 2027 г.
Решение Суда Европейского союза по делу Orams от 28 апреля 2009 г. требует от судов в других странах ЕС исполнять решения Республики Кипр по земле на севере, а страница о Зелёной линии Европейской комиссии фиксирует, что действие права ЕС на севере приостановлено. В рекомендациях Великобритании для путешественников отмечено, что Республика Кипр не признаёт разрешения на проживание, выданные на севере (региональные риски).
Покупка строящегося объекта добавляет собственные риски. Перечень в рекомендациях Великобритании по покупкам на Кипре включает отсутствие разрешений на строительство и планов платежей в договорах, задержки с сертификатами завершения и title deed, ипотеку застройщика на землю и юристов, которые действуют одновременно в интересах продавца и строителя.
Здесь собственные поля статуса застройщика противоречат друг другу, поэтому именно в договоре необходимо закрепить срок передачи, площадь каждого дома и меры при задержке. Покупателю также следует попросить юриста сверить документы на право собственности с проектом, который действительно строится, поскольку ссылка на ход работ на странице называет другой проект. Подборки фактов добавляют, что подтверждённой цифры гонораров юристов на севере не существует, поэтому гонорар следует согласовать письменно с самого начала.
| Что запросить | Выдающий орган | Почему это важно | Где проверить |
|---|---|---|---|
| Справка-исследование Земельного реестра | Районный Tapu Amirliği | Показывает зарегистрированного владельца и любую ипотеку или ограничение на участок | Уведомление Земельного реестра |
| Копия title deed (koçan) и его категория | Застройщик; Земельный реестр | Категория и история до 1974 г. на странице проекта не указаны | Рекомендации правительства Великобритании |
| Кондоминиумное право собственности или сервитут на объект | Земельный реестр | Необходимо до подачи заявления на разрешение; продажа без него является правонарушением | Закон 52/2008 |
| Разрешение на строительство и статус окончательного утверждения | Муниципалитет (город) или районное управление (село) | Окончательное утверждение — это то, что учитывает официальная статистика завершения | Бюллетень Статистического института |
| Положение с ипотекой на землю | Земельный реестр | Ипотеки застройщиков названы проблемой при покупках на Кипре | Рекомендации правительства Великобритании |
| Налоговая и коммунальная справка об отсутствии задолженности | Налоговое управление; местные власти и электроснабжение | В подключении отказывают, пока не уплачены налоги и сборы | Resmi Gazete 147 |
| Перечень документов для разрешения | Подразделение по недвижимости Министерства внутренних дел | Определяет, что нужно для заявления, включая справку о судимости | Перечень Министерства внутренних дел |
О самих категориях title deed см. статью сайта о title deed на Северном Кипре.
Ниже представлены двадцать два проекта Noyanlar: четырнадцать новых объектов, среди которых и этот, и восемь, которые сайт уже содержит. Все данные взяты со страниц застройщика, прочитанных 18 октября 2026 г. В колонке «Показанный статус» указаны страница категории и метка на карточке, которые у ряда проектов расходятся. В колонке «Передача» стоит «Не отображается», когда год присутствует только в исходном коде страницы.
Для восьми более ранних объектов соответствие указано так, как его приводит сайт; там, где данные неполны, в таблице сказано, что проект, по-видимому, соответствует. Кто разработал серию Four Seasons Life, оспаривается между Noyanlar и другой группой, и это руководство не занимает никакой позиции.
| Проект (Royal Sun Residence Iskele и другие проекты Noyanlar) | Показанный статус | Передача | Район | Типы объектов | Объектов |
|---|---|---|---|---|---|
| Angel Towers | Готов к заселению; метка «Tamamlandı» (завершён) | Формулировка страницы «Teslim Edildi» (передан); год не отображается | Центр Фамагусты | 1+1; пентхаус 2+1 | 135 |
| Bellagio | Готов к заселению; метка «скоро» | Не отображается | Искеле Long Beach | Студия; 1+1; 2+1 | 281 |
| Neo Residence | Готов к заселению; метка «скоро» | Не отображается | Йенибогазичи | Студия-лофт; 1+1; 2+1; лофт 2+1 | 50 |
| Park Residence | Готов к заселению; без метки | Не отображается | Искеле Long Beach | Студия; 1+1; 2+1; 3+1; пентхаусы 1+1 и 2+1 | 528 |
| Riverside Life Residence | Готов к заселению; метка «завершён» | Не отображается | Искеле Long Beach | 1+1 и 2+1 в семи названных вариантах | 820 |
| Royal Life Residence | Готов к заселению; метка «завершён» | Не отображается | Long Beach, Искеле | Студия; студия-пентхаус; 1+1 | 440 |
| Royal Sun Residence Iskele (этот объект) | Готов к заселению; метка «скоро»; на странице указана предпродажа | Не отображается | Искеле Long Beach | Студия; студия-пентхаус; 1+1; 2+1; спаренные виллы 2+1 и 3+1 | 959 |
| Royalsun Elite Residence | Готов к заселению; метка «завершён» | Не отображается | Искеле Long Beach | Студия; 1+1; 2+1; пентхаусы 2+1 и 3+1; виллы semi-detached 2+1 и 3+1 | 1 120 |
| Sea Life Plus | Готов к заселению; метка «скоро» | Не отображается | Искеле Long Beach | Студия; пентхаус 1+1; 1+1; 2+1 | 108 |
| Sea Pearl Residence | Готов к заселению; без метки | Не отображается | Искеле Long Beach | 1+1; 2+1; 3+1; вилла 3+1 | Не опубликовано |
| Sky Diora | Строится; метка «скоро» | Не отображается | Йени-Эренкёй | Пентхаус 1+1; лофт 2+1 | 80 |
| Solmaris | Строится; метка «скоро» | Не отображается | Богаз, Искеле | Трёхэтажная вилла (triplex) 4+1 | 20 |
| Terra Life | Строится; метка «скоро» | Не отображается | Искеле | Студия; студия-лофт | 184 |
| The Blue Residence | Строится; метка «скоро» | На странице нет поля передачи | Центр Искеле | 1+1; 2+1; 3+1; пентхаус | 160 |
| Sea Breeze, на этом сайте указан под тем же названием | Строится; метка «скоро» | Не отображается | Искеле Long Beach | Студия; студия-пентхаус | 228 |
| Olea Residence, на этом сайте указан как Olea Grand | Строится; вместо метки статуса — слоган | Не отображается | Гечиткале, район Газимагуса | 1+1; 2+1; 3+1; пентхаус | 650 |
| Miracle Villa & Residence, который, по-видимому, соответствует Milagro Villa & Residence | Готов к заселению; метка «завершён» | Не отображается | Искеле | 1+1; 2+1; пентхаус 2+1; спаренные виллы 2+1 и 3+1 | 52 |
| Ocean Life Residence, на этом сайте указан как Seaside Oasis | Строится; метка «скоро» | Не отображается | Искеле Long Beach | Студия; 1+1; 2+1; пентхаус | 1 560 |
| La Palazzo, на этом сайте указан как Grande Palazzo | Строится; в метке нет слова о статусе | Не отображается | Богаз, Искеле | Пентхаус 1+1; 2+1; 3+1; трёхэтажная вилла semi-detached 3+1; отдельно стоящая вилла 4+1 с частным бассейном | 135 |
| Royal Point, на этом сайте указан как Grand Point | Готов к заселению; метка «завершён» | Не отображается | Long Beach, Искеле | 1+1; 2+1 | 48 |
| Four Seasons 3, который, по-видимому, соответствует Four Seasons Life III | Строится; метка «скоро» | Не отображается | Искеле / Богаз | Студия с террасой; лофт 1+1; 1+1; 2+1 | 750 |
| Four Seasons 2, который, по-видимому, соответствует Four Seasons Life II (низкая достоверность) | Готов к заселению; метка «завершён» | Не отображается | Богаз, Искеле | Студия; 1+1; 2+1; лофт 1+1 | 400 |
Royal Sun Residence Iskele — один из четырёх проектов, которые находятся на странице «готов к заселению», но несут метку «скоро»; остальные три — Bellagio, Neo Residence и Sea Life Plus. Среди 22 проектов метка «скоро» стоит у 11, «завершён» — у 7, и ни той ни другой нет у 4.
Названия его типов спаренных вилл совпадают с названиями у Miracle Villa & Residence, у которого указано 52 объекта против 959 здесь; источники не говорят, связаны ли они между собой. У Royalsun Elite Residence на 161 объект больше (1 120 − 959) и другое название вилл.
Ранжирование не подразумевается. Таблица фиксирует то, что публикует застройщик, и поскольку площади, цены и годы передачи скрыты или отсутствуют у каждого проекта, ни один из 22 нельзя ранжировать по размеру, цене или готовности по открытым страницам. Единственный сопоставимый показатель — указанное число объектов — говорит о том, насколько велик комплекс, а не о том, насколько хорошо он построен или управляется.
В этом разделе повторяется то, что говорят собственные страницы группы, как они отображались на noyanlar.com 18 октября 2026 г. Ничто из этого не проверено независимо, а собственные итоговые показатели группы опущены, поскольку их нельзя было проверить.
На странице «О нас» сказано, что группа начиналась в 1973 г. как архитектурно-инженерная компания, стала семейным бизнесом в 1991 г., в 1994 г. приняла название Noyanlar İnşaat Ltd., а в 1999 г. начала проекты комплексов вокруг Магусы и Искеле. Далее указано, что в 2008 г. вся деятельность перешла под вывеску Noyanlar Group of Companies, что в 2011 г. последовали две девелоперские компании, а Noyanlar Invest была основана в 2025 г. В хронологии Royal Sun Residence назван среди проектов, построенных, когда группа входила в туризм, но год рядом с ним не указан.
На той же странице перечислены компании группы в сфере туризма и краткосрочной аренды, больница, отель, фитнес-центр и ресторан-бар. На странице услуг группа предлагает разработку проектов, управление строительством, парцеллирование и работу с недвижимостью, архитектурное и инженерное проектирование, строительство и содержание бассейнов и обслуживание домов.
На странице завершённых проектов группы указано 15 проектов, и Royal Sun Residence среди них нет. В изученных источниках нет записей о передаче объектов покупателям и сертификатов завершения по отдельным проектам, поэтому покупателю, который полагается на послужной список, следует запросить сертификат завершения и подтверждение права собственности на конкретный дом, а не на группу в целом.
Проект представляет собой жилой комплекс из 959 объектов, который Noyanlar Group относит к «İskele Long Beach», с типами студия, студия-пентхаус, 1+1, 2+1 и двумя типами спаренных вилл. На странице застройщика названы десять удобств, включая бассейн и тренажёрный зал. Ни цена, ни пригодная для использования площадь, ни видимая дата передачи не опубликованы, а поля статуса расходятся: категория «готовые к заселению», метка «скоро» и пометка «предпродажа». Остальная часть этого руководства — это подкреплённые источниками сведения о районе и правовой контекст, а не данные застройщика.
Застройщик заявляет 959 объектов в шести типах: студия, студия-пентхаус, 1+1, 2+1, спаренная вилла 2+1 и спаренная вилла 3+1. Если читать названия обычным образом, получается от нуля до трёх спален. Число домов каждого типа не опубликовано, поэтому среднее значение 159,8 на тип (959 ÷ 6) — это только арифметика, и оно ничего не говорит о том, сколько спаренных вилл существует и сколько из них не продано.
Цена не опубликована, поэтому здесь она не приводится. Типовая панель плана платежей, скрытая от посетителей, повторяется на 21 странице проектов застройщика, и это руководство рассматривает её как непроверенный шаблон. В рекомендациях правительства Великобритании среди повторяющихся проблем названы планы платежей, отсутствующие в договорах, поэтому любой план должен быть записан в подписанном договоре. Сборы зависят от графика Земельного реестра, срок действия которого истекает после 5 января 2027 г. и который составляет от 4% до 6% в зависимости от числа объектов в собственности.
Страница проекта застройщика не отображает дату передачи. В исходном коде страницы есть год, но посетители его не видят, поэтому он не используется. Страница также называет проект предпродажным, находясь при этом на странице категории «готовые к заселению», а его описание говорит об удовлетворённости, накопленной за годы. Покупателю следует письменно запросить дату передачи, фазу, к которой относится дом, и меры при задержке передачи.
Пригодная для использования площадь не опубликована ни для одного типа. Раздел планов на странице скрыт от посетителей и содержит только изображение генерального плана, а на других страницах Noyanlar показаны одинаковые площади-заполнители независимо от типа. Без площадей такие сравнения, как площадь на спальню или цена за квадратный метр, сделать нельзя. В договоре купли-продажи должны быть указаны нетто- и брутто-площадь каждого дома и то, включены ли балконы и террасы.
Спаренная вилла, как правило, — один из двух домов, построенных рядом с общей стеной. По Decree-Law 89/2026 (Resmi Gazete 147), по состоянию на 17 октября 2026 г., иностранец может владеть тремя апартаментами или, в пределах комплекса, двумя двухэтажными отдельно стоящими виллами, тогда как сводный закон 52/2008 допускает один апартамент. Источники не говорят, считается ли вилла semi-detached виллой, домом или апартаментом, поэтому юрист ТРСК должен письменно подтвердить классификацию до внесения депозита.
Застройщик указывает «İskele Long Beach» и не называет улицу, квартал (ward) или координаты, поэтому точное расположение участка неизвестно. В OpenStreetMap кольцевая развязка Long Beach находится в квартале Отюкен муниципалитета Искеле. От этой развязки Старый город Фамагусты находится в 16,0 км по дороге, а город Искеле — в 5,7 км; это расстояния от опорной точки, а не от проекта. Покупателю следует получить номер участка и проверить его в Земельном реестре.
В Искеле нет государственной больницы: Министерство здравоохранения называет шесть, ни одной там, а Статистический ежегодник 2024 показывает ноль стационарных коек в районе. Центр здоровья в Искеле существует. Государственная больница Газимагусы, ближайшая государственная больница со стационаром, находится в 10,7 км от кольцевой развязки Long Beach по дороге, около 12 минут по маршрутной оценке. Больница Karpaz обещана к концу 2026 г., без опубликованных места и мощности.
Для любой покупки иностранцем требуется разрешение Совета министров, по состоянию на 17 октября 2026 г. Применяемый сейчас указ устанавливает потолок в три апартамента или шесть для граждан государств, признающих ТРСК, и ограничивает продажи иностранцам в зонированных жилых проектах 80%. Срок его действия заканчивается около 5 ноября 2026 г., если парламент его не примет, а сводный текст по-прежнему говорит об одном апартаменте, поэтому при подписании следует проверить, какой из них применяется.
Начните с независимого юриста, который не действует в интересах застройщика. Запросите справку-исследование Земельного реестра, подтверждение кондоминиумного права собственности или сервитута, классификацию дома в пределах ограничений на приобретение, нетто- и брутто-площадь в договоре, дату передачи и меры при задержке, условия управления и сервисных сборов, а также фазу, к которой относится дом. Раздел 4 излагает это в виде списка из десяти пунктов.
Дата проверки: 17 октября 2026 г. Источники:
Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.
"*"обозначает обязательные поля
