Посуточная аренда в Батуми: налоги, расходы и данные (2026)

Посуточная аренда в Батуми: налоги, расходы и данные (2026)

Посуточная аренда в Батуми может облагаться налогом в Грузии по специальному варианту с фиксированной ставкой, который Налоговый кодекс Грузии допускает до 1 января 2028 года: GEL 10 за квадратный метр сдаваемой площади за каждый календарный месяц для физического лица, которое подаёт заявление в налоговый орган и соблюдает условия, указанные в Кодексе. Все правила, цены и статистические данные в этом гиде приведены по состоянию на 27 октября 2026 г. Они опираются на сводную редакцию Налогового кодекса, опубликованную в Законодательном вестнике Грузии (Legislative Herald) 15 октября 2026 г., на официальный курс Национального банка Грузии (НБГ) на 27 октября 2026 г., который составляет GEL 2,5966 за доллар США, и на таблицы по въездному туризму Geostat, национального статистического ведомства.

Гид описывает юридическую и практическую сторону посуточной аренды в Батуми в том порядке, в котором с ней сталкивается собственник. Он объясняет, как Кодекс определяет краткосрочную сдачу жилья, сколько стоит фиксированный налог и когда он уплачивается, чем отличаются ставки 5%, 20% и 1% и в каких случаях имеют значение НДС и налоговое резидентство. Далее разбираются комиссии и выплаты платформ, показывается, когда посетители приезжают в Аджарию, сравниваются данные о заполняемости и ночных тарифах двух названных поставщиков, описываются условия пула аренды, которые заявляют операторы или застройщики двух апарт-отелей, и в конце приводится расчёт чистого дохода, в котором каждое допущение подписано отдельно. Ничто здесь не является прогнозом или обещанием доходности, а цены показаны в долларах США с пересчётом в лари по курсу НБГ, указанному выше.

Посуточная аренда в Батуми: ключевые факты

Две особенности этой таблицы задают рамку для остальной части гида. Налоговая сторона изложена в одном законе, который доступен на английском языке, поэтому большинство юридических положений можно проверить по номерам статей. С рынком всё иначе: гид использует национальное статистическое ведомство для потоков посетителей и двух коммерческих поставщиков данных для показателей по отдельным объявлениям, и именно поэтому эти показатели расходятся. Именно поэтому посуточная аренда в Батуми рассматривается в этом гиде отдельно с юридической стороны и со стороны рыночных данных, а каждая цифра сопровождается названием источника и датой, на которую она приведена.

Как Налоговый кодекс относится к краткосрочной сдаче жилья

Налоговый кодекс не использует выражения «Airbnb» или «краткосрочная аренда». Вместо этого он ссылается на код деятельности 55.2 национальной товарной номенклатуры, который охватывает проживание на время отпуска и другое краткосрочное размещение, и на физическое лицо, которое сдаёт «принадлежащее ему жилое помещение на короткий срок». Эта формулировка находится в переходных положениях в конце Кодекса, в статье 309, и создаёт для таких физических лиц особый порядок. Обычные правила подоходного налога тот же Кодекс сохраняет в статье 81, где ставка составляет 20% налогооблагаемого дохода, если не применяется другое положение.

Для собственника, занимающегося посуточной арендой в Батуми, важны три детали этой формулировки. Во-первых, этот порядок предназначен для физического лица, которое является собственником помещения: Кодекс говорит о жилом помещении, принадлежащем лицу. Во-вторых, объектом налогообложения служит само жилое помещение, измеряемое в квадратных метрах, а не ночной доход. В-третьих, порядок зависит от заявления в налоговый орган, поэтому он не применяется автоматически к тому, кто просто выставил квартиру на платформе. Порядок перехода на фиксированный налог и порядок отчётности устанавливает министр финансов, как сказано в пункте 31 той же статьи.

Это положение продлевалось и раньше. Более ранняя сводная редакция Кодекса, опубликованная 13 декабря 2023 г., действовала по этому порядку до 1 января 2026 г., и PwC Tax Summaries, пересмотренные 2 сентября 2026 г., до сих пор описывают именно этот период. Редакция Кодекса, опубликованная 15 октября 2026 г., гласит «до 1 января 2028 г.». Поэтому собственник, читающий более старые руководства, может встретить дату окончания, которая с тех пор сдвинулась, и именно по этой причине в гиде рядом с каждым правилом указана дата редакции.

Поскольку этот порядок переходный и имеет дату окончания, даты стоит читать как часть самого правила. Доход, полученный до 1 января 2028 г., может облагаться по нему; в изученном здесь тексте Кодекса ничего не сказано о том, что будет применяться после этой даты, и последующие поправки могут это изменить. Дата окончания сместилась с 1 января 2026 г. на 1 января 2028 г. между двумя сравниваемыми здесь редакциями Кодекса, так что дата, на которую составлен гид, сама является частью информации.

Фиксированный подоходный налог на краткосрочную сдачу жилья: шаг за шагом

Пункты с 24 по 32 статьи 309 описывают фиксированный налог в последовательности, которую можно пройти по шагам. Приведённые ниже формулировки пересказывают Кодекс в сводной редакции от 15 октября 2026 г.

Шаг 1: проверьте условия

Кодекс называет два условия. Физическое лицо не должно быть добровольно зарегистрировано плательщиком НДС, а общая стоимость операций по этой деятельности за любые 12 непрерывных календарных месяцев не должна превышать GEL 100 000. В английском тексте эти условия соединены словом «или», тогда как описание того же правила в PwC Tax Summaries перечисляет их как условия, которые действуют одновременно. При любом прочтении собственник, годовой доход которого от аренды составляет несколько десятков тысяч лари, оказывается далеко внутри предела. По курсу НБГ GEL 2,5966 за доллар GEL 100 000 составляют около $38 512.

Шаг 2: подайте заявление в налоговый орган

Пункт 28 устанавливает, что переход на фиксированный налог происходит по заявлению налогоплательщика. Период взимания может составлять полный календарный год либо один или несколько календарных месяцев, причём месяцы не обязаны идти подряд. Поэтому собственник, который сдаёт жильё только в летние месяцы, может, судя по формулировке Кодекса, подать заявление только на эти месяцы. Как облагается доход, полученный в месяцы за пределами выбранного периода, определяют общие правила Кодекса, а изученный здесь текст не повторяет их в этой статье.

Шаг 3: рассчитайте сумму

Налог составляет GEL 10 за квадратный метр сдаваемой площади в каждый календарный месяц. Кодекс добавляет, что правительство Грузии может снизить или повысить эту ставку для определённой местности или сезона, если с соответствующим ходатайством обращается орган местного самоуправления. В изученном здесь тексте не видно изменения, специфичного для Батуми, поэтому в гиде используется базовая цифра. Для квартиры площадью 35 м² ежемесячный налог равен 35, умноженным на 10, то есть GEL 350, или около $134,79 по курсу НБГ. За полный год это 12, умноженные на GEL 350, то есть GEL 4 200, или около $1 617.

Кодекс также указывает, что начисленный фиксированный налог впоследствии не пересчитывается. Иначе говоря, сумма не растёт, если месяц оказался более загруженным, чем ожидалось, и не уменьшается, если квартира простаивает. Поэтому налог ведёт себя как постоянная годовая статья расходов за выбранные месяцы, не связанная с тем, сколько ночей фактически забронировано, и именно поэтому расчёт безубыточности далее в этом гиде рассматривает его как фиксированную строку.

Шаг 4: платите в четыре срока

Платёж привязан к календарному кварталу, в который попадают месяцы. В таблице ниже приведены сроки из статьи 309(27).

Эти суммы исходят из того, что заявлением охвачены все три месяца квартала, и рассчитаны по GEL 350 в месяц и курсу НБГ на 27 октября 2026 г. Срок за третий квартал, 5 октября, наступает раньше в месяце, чем три остальных, и эту деталь легко упустить, когда календарь составляют по общему ориентиру.

Шаг 5: учтите, что меняется, пока действует фиксированный налог

Пункты с 29 по 32 перечисляют последствия. Обычные налоговые льготы Кодекса на фиксированный подоходный налог не распространяются. Физическое лицо освобождается от обязанности использовать кассовый аппарат. Лицо, занятое по найму на этой сдаче жилья, освобождается от подоходного налога на эту оплату, а хозяин соответственно освобождается от обязанностей налогового агента. Сдача жилого помещения на короткий срок в период действия фиксированного налога не считается облагаемой НДС операцией. Арендатор, который пересдаёт то же помещение для той же деятельности в течение этого периода, освобождается от налога на прибыль или подоходного налога на доход от краткосрочного проживания, а также от обязанности использовать кассовый аппарат.

Другие варианты подоходного налога в сравнении с фиксированной ставкой

Фиксированный налог — одна из нескольких ставок Кодекса, с которыми может столкнуться собственник. То, какая из них применяется к конкретному случаю, зависит от таких фактов, как цель сдачи, заявляются ли вычеты и имеет ли физическое лицо особый статус. В таблице перечислены варианты и статьи Кодекса, которые их определяют, а арифметические столбцы применяют каждую ставку к валовой выручке первого сценария в расчёте ниже в этом гиде, то есть GEL 19 825.

Арифметика в последнем столбце показывает, как ставки соотносятся чисто механически; она не означает, что какой-либо вариант открыт для конкретного собственника. Что касается строки о 5%, статья 81(2) говорит о сдаче жилого помещения «для проживания» и о физическом лице, которое не применяет вычеты, а краткосрочную сдачу по коду 55.2 Кодекс регулирует отдельным положением. Что касается строки о малом бизнесе, статья 88 позволяет правительству по согласованию с Финансово-бюджетным комитетом парламента исключать некоторые виды деятельности из этого статуса и некоторые виды доходов из предела GEL 500 000, так что перечень допустимых видов деятельности содержится в решении правительства, а не в Кодексе. Что касается общей строки, Кодекс допускает вычеты, и цифра 20% в таблице исходит из того, что комиссия платформы, уборка, коммунальные услуги и сервисный сбор из расчёта ниже все подлежали вычету; это зависит от документов, которые есть у собственника.

У статуса малого бизнеса есть собственные обязанности. Его обладатель ведёт специальную книгу учёта и в соответствии со статьёй 93 подаёт декларацию и уплачивает налог до 15-го числа месяца, следующего за отчётным месяцем. Статус отзывается, если валовой доход превышает GEL 500 000 в каждом из двух календарных годов. Статус микробизнеса теряется при регистрации плательщиком НДС, согласно статье 85. Эти пункты важны главным образом для собственников, которые совмещают сдачу жилья с другой деятельностью, потому что статус закреплён за физическим лицом, а не за отдельной квартирой.

Страницы PwC Tax Summaries по Грузии, пересмотренные 2 сентября 2026 г., повторяют единый подоходный налог 20%, ставку 5% на аренду жилья, ставки малого бизнеса 1% и 3% и освобождение для микробизнеса. Они добавляют, что физические лица-резиденты освобождены от налога на доход, не имеющий грузинского источника, и аренда квартиры в Батуми в это освобождение не попадает, поскольку недвижимость находится в Грузии. Сопутствующий гид о налоге на недвижимость в Грузии охватывает ежегодный налог на недвижимость и продажу недвижимости, которые этот гид оставляет в стороне.

Посуточная аренда в Батуми: НДС, налоговое резидентство и подача отчётности

У НДС есть собственный порог. Статья 165 Кодекса требует, чтобы облагаемое лицо подало заявление на регистрацию плательщиком НДС в течение двух рабочих дней после того, как облагаемые операции за любые 12 последовательных календарных месяцев превысят GEL 100 000, а статья 166 устанавливает стандартную ставку 18%. Для одной квартиры порог намного выше типичного года сдачи: первый сценарий в расчёте ниже даёт валовую выручку GEL 19 825, то есть около одной пятой порога. Порог важнее для собственников нескольких объектов, для операторов, которые пересдают помещения, и для тех, кто добавляет услуги вокруг проживания. Пока к физическому лицу применяется фиксированный налог, сдача жилого помещения на короткий срок не является облагаемой НДС операцией согласно статье 309(32).

Налоговое резидентство определяется по подсчёту дней. Статья 34 считает физическое лицо резидентом Грузии на весь налоговый год, если оно фактически находилось в Грузии 183 дня или больше в течение любого непрерывного периода из 12 календарных месяцев, заканчивающегося в этом налоговом году. Время, проведённое за пределами Грузии ради лечения, отдыха, командировки или обучения, засчитывается как время в Грузии согласно пункту 3 той же статьи. Статья 79 делает плательщиками подоходного налога физических лиц-резидентов, а также физических лиц-нерезидентов в отношении дохода из грузинского источника. Статья 104 Кодекса относит к доходу из грузинского источника доход от недвижимого имущества, расположенного в Грузии и используемого в экономической деятельности, а также услуги, связанные с таким имуществом или оказываемые в Грузии в сфере туризма и отдыха. Поэтому для иностранного владельца квартиры в Батуми вопрос состоит главным образом в том, какой из механизмов Кодекса применяется.

Иностранный собственник может также спросить, облагает ли этот доход страна его проживания. Это зависит от страны и от возможного соглашения об избежании двойного налогообложения с Грузией и выходит за рамки Налогового кодекса Грузии, поэтому гид на этот вопрос не отвечает. Достаточно одного простого предложения: правила различаются от человека к человеку, а приведённые выше положения Грузии описывают только грузинскую сторону.

Сроки подачи отчётности по фиксированному налогу — это те же четыре срока платежа, которые уже показаны. У собственников на общем режиме 20% и у собственников на режиме малого бизнеса календари разные, и Кодекс называет датой месячной декларации малого бизнеса 15-е число следующего месяца. Гид о жизни в Грузии для иностранца собирает более широкую налоговую картину для резидентов, включая подоходный налог и пенсионные вопросы, которые касаются людей, работающих в Грузии.

Платформы, комиссии и выплаты

Оба поставщика данных, использованные в этом гиде, отслеживают объявления Airbnb, а справочный центр Airbnb описывает две структуры комиссий. При раздельной структуре большинство хозяев платят сервисный сбор в размере 3% от цены за ночь и сборов, назначаемых хозяином, а гости платят от 14,1% до 16,5% от промежуточной суммы бронирования. При единой структуре весь сбор платит хозяин, как правило 15,5%, а у большинства остальных он составляет от 14% до 16%. Страница справки сообщает, что раздельная структура постепенно сворачивается по мере перехода хозяев на единый сбор, и указывает, что показанные сборы включают НДС там, где он применяется. В расчёте ниже в качестве консервативного входного значения используется единый сбор 15,5%, потому что его оплачивает хозяин и он напрямую уменьшает выплату.

У выплат есть собственные правила. Страница выплат Airbnb перечисляет поддерживаемые способы: Fast Pay, выплату на карту, Payoneer, PayPal, Western Union, прямой банковский депозит ACH в США и Пуэрто-Рико, международный банковский перевод и банковский счёт. После того как выплата отправлена, страница указывает сроки обработки: от 3 до 5 рабочих дней для банковского счёта и от 3 до 7 рабочих дней для международного перевода. Там же сказано, что выплата может быть задержана для проверки и отложена на срок до 45 дней после заселения гостя. Страница не перечисляет страны, поэтому вопрос о том, какие способы может выбрать собственник в Грузии, решается в самом аккаунте на платформе.

Гости, приезжающие в Грузию, сталкиваются с правилом, которое хозяева часто упоминают в объявлениях. Национальная администрация туризма Грузии (Georgian National Tourism Administration) сообщает, что все туристы, въезжающие в Грузию с 1 января 2026 г., должны иметь медицинскую страховку и страховку от несчастных случаев с покрытием не менее GEL 30 000 от грузинского или иностранного страховщика, действующую на весь срок пребывания, включая дни приезда и отъезда. Страница перечисляет исключения для обладателей дипломатических или специальных виз и паспортов, аккредитованного дипломатического и международного персонала с семьями, лиц, на которых распространяются международные соглашения, и водителей международных грузовых и пассажирских перевозок. Это правило обязывает путешественника, и страница не возлагает на хозяина никаких обязанностей.

Из Налогового кодекса и страниц платформ следуют три практических вывода. Доход, полученный на платформе, остаётся доходом собственника, и к нему фиксированный налог или любой другой режим применяется так же, как к прямому бронированию. Собственная комиссия платформы является деловым расходом и в расчёте ниже показана как вычет из валовой выручки. А выплата в иностранной валюте, если собственник выбирает такой путь, поступает по курсу платящего учреждения, который отличается от официального курса НБГ, использованного в этом гиде для пересчётов. Официальный курс НБГ служит ориентиром только для арифметики. Иначе говоря, он нужен здесь лишь для того, чтобы все суммы в гиде можно было сравнивать между собой, и он не предсказывает, по какому курсу собственник получит деньги на самом деле.

Кто приезжает в Аджарию и когда

Обследование въездного туризма Geostat охватывает иностранных посетителей в возрасте от 15 лет и сообщает, какие регионы они посещают. Аджария, автономная республика, в которой находится Батуми, — один из регионов в таблицах, и обследование отмечает, что одна поездка может включать более одного региона, поэтому региональные строки в сумме дают больше, чем общее число по стране. Приведённые ниже цифры — это среднемесячные значения за каждый квартал в тысячах посещений, обновлённые 30 июля 2026 г. Исходные данные для национального подсчёта поступают от Министерства внутренних дел Грузии.

Из таблицы следуют три вывода. Во-первых, летний пик в Аджарии крутой: в третьем квартале 2025 года среднемесячное число посещений составило 424 800, то есть в 4,2 раза больше, чем 100 600 в первом квартале, тогда как третий квартал Тбилиси превышал его первый квартал в 2,0 раза. В 2024 году это отношение для Аджарии составляло 3,2. Во-вторых, третий квартал 2025 года в Аджарии оказался близок к показателю Тбилиси 435 400; это квартал, в котором побережье привлекает примерно столько же посещений, сколько столица. В-третьих, пока что цифры 2026 года близки к цифрам 2025 года: по числам самой таблицы, первый квартал выше на 1,4%, а второй квартал ниже на 1,4%, чем годом ранее. Это описания опубликованных подсчётов, а не прогноз на третий квартал 2026 года.

То же обследование даёт национальные профили. В 2025 году среднемесячное число посещений иностранными посетителями в возрасте от 15 лет составило 571 400. По цели поездки отдых и досуг дали 287 500 посещений (50,3%), посещение друзей и родственников — 136 800 (23,9%), транзит — 74 000 (12,9%), деловые поездки — 35 000 (6,1%) и покупки — 28 200 (4,9%). По гражданству Россия дала 131 600 (23,0%), Турция — 104 100 (18,2%), Армения — 79 000 (13,8%), Европейский союз как группа — 37 900 (6,6%), Израиль — 33 500 (5,9%) и Азербайджан — 24 300 (4,3%). Это национальные, а не батумские цифры, поэтому они описывают, кто пересекает границу, а не кто бронирует квартиру на побережье.

Geostat сообщает также о расходах посетителей. В 2025 году среднемесячные расходы иностранных посетителей на проживание составили GEL 317,0 млн, то есть 25,4% от общих среднемесячных расходов GEL 1 249,8 млн, и сопоставимы с GEL 400,7 млн на проживание в 2024 году. Средняя продолжительность пребывания в 2025 году составила 5,63 ночи против 5,54 в 2024 году, а в первом квартале 2026 года — 5,87 ночи. Таблицы не разбивают эти цифры по регионам или по типам жилья, поэтому они описывают национальный рынок мест размещения во всех формах, а не только сегмент частных квартир.

Заполняемость и ночные тарифы: что сообщают два поставщика данных

Таблицы Geostat выше считают посетителей, а не бронирования квартир, поэтому заполняемость и ночные тарифы в этом гиде взяты у двух коммерческих поставщиков. Оба получают свои цифры из данных объявлений и календарей платформ, а их определения и периоды различаются, поэтому числа следует читать рядом друг с другом, а не смешивать.

AirROI сообщает, что ведёт измерения в долларах США и пересчитывает их в лари на своей странице по курсу GEL 2,69 за доллар, который он называет типичным для периода и который отличается от курса НБГ на 27 октября 2026 г. Поэтому суммы в лари в этом гиде приведены так, как их показывает AirROI, а долларовые эквиваленты в таблице рассчитаны по курсу НБГ GEL 2,5966, чтобы каждый пересчёт в гиде опирался на один официальный ориентир. Airbtics приводит медианы и сообщает, что отслеживает еженедельные снимки календарей с забронированными, свободными и недоступными ночами; AirROI описывает данные о бронированиях и календарях на уровне объявлений, обновляемые ежемесячно.

Два поставщика расходятся в заполняемости на 18,5 процентного пункта. Это не обязательно ошибка. Медианная заполняемость по объявлениям и среднее значение по всем доступным ночам объявлений — разные показатели, а на рынке, где число объявлений за год выросло на 67,9%, как сообщает Airbtics, будет много объявлений, открытых лишь часть периода. Вывод для собственников таков: опубликованный диапазон годовой заполняемости в Батуми простирается примерно от трети до чуть более половины, а ночной тариф в тех же источниках составляет от $46 до примерно $59 в зависимости от поставщика. Для читателя, который оценивает рынок, это означает, что любую отдельную цифру стоит воспринимать как один из возможных ориентиров, а не как единственно верное значение.

Третий источник измеряет и вовсе другое. Обзор Galt & Taggart по жилой недвижимости Батуми (Batumi Residential Real Estate 2025 Review and 2026 Outlook), как о нём сообщил Investor.ge 20 апреля 2026 г., приводит доходность аренды 8,8% в 2024 году и 7,4% в 2025 году и средний дневной арендный тариф около $35,6 в 2025 году, описанный как в целом неизменный. Краткое изложение не уточняет, валовая это доходность или чистая, и к какому фонду относится дневной тариф, поэтому его нельзя построчно сопоставить с тарифами AirROI и Airbtics. Он приведён здесь потому, что это взгляд банковского сектора на рынок и потому, что снижение с 8,8% до 7,4% — это сообщённое изменение в названном источнике. Статья о ценах на квартиры в Батуми за квадратный метр сопоставляет тот же обзор с ценами из наших объявлений.

Посуточная аренда в Батуми: определения и ограничения данных

В данных платформ постоянно встречаются три термина, и читатель, который знает, как они устроены, может оценить приведённые выше цифры. Заполняемость — это доля доступных ночей, которые были забронированы. Средний дневной тариф, обычно сокращаемый до ADR, — это средняя цена, уплаченная за забронированную ночь, и он не учитывает ночи, которые не были забронированы. RevPAR, выручка на доступную ночь, равен заполняемости, умноженной на ADR, и поэтому измеряет выручку, распределённую на каждую доступную ночь. С собственными входными значениями AirROI произведение равно 0,355, умноженным на GEL 153, то есть около GEL 54, тогда как страница сообщает GEL 58; этот разрыв могут объяснить округление заполняемости и способ, которым поставщик усредняет данные по объявлениям.

Эти определения показывают, почему два внешне противоречащих числа могут быть верны одновременно. Объявление, которое весь год открыто для продажи на платформе, но заблокировано владельцем на четыре месяца, может показывать меньшую заполняемость, чем объявление, которое открывается только на сезон. Медиану не поднимают несколько дорогих объектов, а среднее значение они поднимают. Поставщик, который считает только объявления хотя бы с одним бронированием, покажет более высокий тариф, чем тот, кто включает все объявления. Утверждение Airbtics о том, что студии показывают самую высокую заполняемость, 56%, согласуется с этим: тип объекта меняет картину не меньше, чем расположение.

Сезонность накладывается поверх годовых цифр. В месячном ряду AirROI выручка на объявление в августе 2026 года составила GEL 3 304, а в январе 2026 года — GEL 1 204, то есть отношение равно 2,7. Данные Geostat о числе посещений в предыдущем разделе показывают для Аджарии в целом отношение 4,2 между третьим и первым кварталами. Эти два отношения измеряют разное, и меньшее отношение выручки соответствовало бы рынку, где зимой тарифы падают меньше, чем число посещений, но источники этого не устанавливают. Они показывают лишь закономерность, при которой третий квартал приходится на значительную долю годового спроса, а зимние месяцы заметно слабее; для собственника это означает, что доход распределяется по году неравномерно.

Ко всем данным применимо несколько ограничений. Объявления на платформах — это не весь рынок: бронирования через другие каналы, через прямые контакты и через операторов апарт-отелей в них не отражены. Заполняемость по календарям рассматривает ночь, которую владелец заблокировал, как недоступную, и данные такого рода не позволяют отличить блокировку для личного пользования от несостоявшейся продажи. И ни один из названных выше источников не является проверенной бухгалтерской записью по конкретной квартире. Любая отдельная квартира может оказаться значительно выше или ниже рыночных цифр в зависимости от этажа, вида, состояния, фотографий, отзывов и ценовой стратегии. Поэтому приведённые в гиде цифры уместно использовать как ориентиры для сравнения, а не как обещание результата для конкретного объекта, и каждый собственник может заменить их собственными данными.

Пулы аренды апарт-отелей и договоры управления

Некоторые проекты Батуми на нашем сайте продаются как апарт-отели, в которых собственник владеет правом на квартиру, а оператор отеля сдаёт её вместе с остальными помещениями. Условия различаются от проекта к проекту, поэтому этот раздел описывает только то, что заявляют два проекта из наших объявлений, причём каждое заявление отнесено к застройщику на странице объявления, и излагает пункты, которые охватывает любой такой договор.

Объявление Mardi Aquapark в Махинджаури, Батуми, называет Accor под брендом Mercure оператором и приводит заявленные застройщиком условия: каждая квартира входит в пул аренды отеля Accor по договору управления на 10 лет, выручка делится 60% владельцу и 40% Accor, а Accor покрывает эксплуатационные расходы. Владельцы также получают три бесплатные недели в год доступа к курорту. Объявление называет заявленную застройщиком дату завершения — четвёртый квартал 2028 года — и указывает, что данные о доходе, заполняемости или росте цены не публикуются, а определяющим является подписанный договор. Объявление Wyndham Grand Residences Batumi Gonio Aqua описывает иную структуру: местный застройщик строит и продаёт, а название и стандарты Wyndham предоставлены по лицензии. Это объявление не содержит условий программы аренды, а значит, одно название бренда не говорит читателю, что сказано в договоре; условия различаются между схемами.

Договор пула аренды или управления — это частное соглашение, которое Налоговый кодекс не регулирует, поэтому приведённый ниже контрольный список перечисляет пункты и вопросы, на которые отвечает каждый из них. Это пособие для чтения, а не юридическая консультация.

Контрольный список связан с юридической последовательностью покупки, которую описывают сопутствующие гиды о строящейся недвижимости в Батуми (off-plan) и о том, как купить недвижимость в Грузии: право собственности регистрируется в Национальном агентстве публичного реестра (NAPR), а договор пула аренды — отдельный документ от договора купли-продажи, и подписывать их стоит с отдельным вниманием к каждому. Статья с юридическими советами о том, что прочитать перед подписанием в Грузии, добавляет проверки документов, которые предшествуют любому арендному соглашению.

Пример чистого дохода: посуточная аренда в Батуми

Пример ниже применяет фиксированный налог, комиссию платформы и набор расходов к квартире площадью 35 м², используя по очереди заполняемость и тариф каждого поставщика данных. Одни входные значения — опубликованные цифры, а другие — условные значения, выбранные лишь для наглядности арифметики; они подписаны как таковые, и читатель может заменить их предложениями по реальному объекту. Ничто в примере не является прогнозом, ожидаемой доходностью или утверждением о каком-либо объявлении.

Расчёт идёт в четыре шага. Число забронированных ночей равно 365, умноженным на заполняемость: 129,6 ночи в сценарии A и 197,1 в сценарии B. Валовая выручка равна числу забронированных ночей, умноженному на тариф: 129,575, умноженные на GEL 153, дают GEL 19 825 в сценарии A, а 197,1, умноженные на GEL 119,44, дают GEL 23 542 в сценарии B. Комиссия платформы составляет 15,5% валовой выручки. Число заездов равно числу забронированных ночей, делённому на 8,4, что даёт 15,4 заезда в A и 23,5 в B, и каждое из них умножается на стоимость уборки.

Валовая выручка в сценарии A составляет около $7 635, а в сценарии B около $9 067 по курсу НБГ. Чистые цифры — это то, что остаётся после перечисленных расходов, а не норма доходности: пример намеренно не делит их на цену покупки, потому что входные значения условные, а цена покупки, финансирование и расходы на меблировку в арифметику не входят.

Структура расходов информативнее итогов. Фиксированные строки — это налог, коммунальные услуги и сервисный сбор, которые вместе составляют GEL 6 840 в год. Переменные строки — это комиссия платформы в размере 15,5% от тарифа и стоимость уборки за заезд, которая при входных значениях примера равна GEL 35, делённым на 8,4 ночи, то есть около GEL 4,17 за забронированную ночь. Поэтому при тарифе сценария A, равном GEL 153, каждая забронированная ночь вносит в покрытие фиксированных строк 153, умноженные на 0,845, то есть GEL 129,29, за вычетом GEL 4,17, то есть GEL 125,12. Деление GEL 6 840 на GEL 125,12 даёт 54,7 забронированной ночи, что соответствует заполняемости 15,0%. Ниже этого уровня пример показывает убыток, а выше него каждые дополнительные 10 процентных пунктов заполняемости, то есть 36,5 ночи, добавляют к чистому результату около GEL 4 567.

Из структуры следуют ещё два сравнения. Если бы объект находился в пуле апарт-отеля с разделением 60/40, которое заявляет объявление Mardi Aquapark, и если бы разделение применялось к валовой выручке, как в таблице контрольного списка, доля владельца в сценарии A составила бы 60% от GEL 19 825, то есть GEL 11 895, до налога на стороне владельца и сервисного сбора. Это иллюстрация того, как читается разделение, а не утверждение о результатах какого-либо пула. Во-вторых, фиксированный налог — самая крупная отдельная статья расходов в обоих сценариях: GEL 4 200, что составляет 21% валовой выручки в A и 18% в B; та же арифметика при ставке 5% дала бы GEL 991 и GEL 1 177, но, как объяснено выше, Кодекс регулирует краткосрочную сдачу жилья отдельным положением, поэтому сравнение показывает влияние выбора режима, а не доступность ставки 5%.

Объекты в стиле апарт-отелей на нашем сайте

В таблице ниже перечислены проекты Батуми на нашем сайте, которые продаются с гостиничным брендом или услугами гостиничного типа; цена, площадь и статус взяты со страниц объявлений на 27 октября 2026 г. Ориентиром для каждой записи служат страницы объявлений; цены — это запрашиваемые цены на наименьший или входной объект, а не оценочная стоимость, используемая для целей вида на жительство.

Эти записи показывают, почему в расчёте чистого дохода взят объект площадью 35 м²: наименьшие объекты в таблице имеют площадь от 28 до 41,75 м², а Airbtics сообщает о самой высокой заполняемости, 56%, для студий. При фиксированном налоге студия площадью 28 м² обходится в GEL 280 в месяц, а однокомнатная квартира площадью 57 м² — в GEL 570 в месяц, поскольку Кодекс связывает сумму с площадью. Страницы объявлений не содержат данных о доходе, на которые опирался бы этот гид, и в примере они не используются. Городская страница Батуми по адресу недвижимость в Батуми и страница Грузии перечисляют более широкий круг проектов, а сравнение того, что можно купить за $100 000 на шести рынках, сопоставляет цены объектов в Батуми с другими странами.

Посуточная аренда в Батуми: документы и порядок действий

Последовательность ниже превращает изложенные правила в шаги. Она перечисляет документы и ведомства и не утверждает, что какой-либо шаг обязателен сверх того, что сказано в Кодексе и на страницах платформ. Посуточная аренда в Батуми на практике начинается с документов на право собственности и выбора налогового режима, а платформа, выплаты и расчёт доходов идут уже после них.

1. Подтверждение права собственности. Право собственности на квартиру регистрируется в Национальном агентстве публичного реестра (NAPR), а Кодекс привязывает фиксированный налог к квадратным метрам сдаваемой площади.
2. Регистрация налогоплательщика в налоговом органе. Статья 309(31) и статья 81(5) Кодекса оставляют порядок применения фиксированного налога и порядок ведения реестра лиц, сдающих жилое помещение, на усмотрение министра финансов.
3. Выбор режима. Варианты в сравнительной таблице — это фиксированный налог, ставка 5%, статус малого бизнеса 1% и общая ставка 20%, у каждого свои условия и календарь.
4. Заявление на фиксированный налог, если выбран этот порядок, с указанием месяцев периода, поскольку Кодекс допускает полный год или любые месяцы.
5. Календарь платежей: 15 апреля, 15 июля, 5 октября и 15 января для фиксированного налога либо 15-е число каждого месяца для деклараций малого бизнеса.
6. Аккаунт на платформе, способ выплаты и структура комиссий, как описано в разделе о платформах.
7. Информация для гостей, включая правило о медицинской страховке и страховке от несчастных случаев для туристов, въезжающих с 1 января 2026 г.
8. Учёт: выписки платформ, чеки за уборку, счета за коммунальные услуги и счета по сервисному сбору — документы, на которых основан любой вычет по общему режиму.
9. Проверка договора для объекта в апарт-отеле с использованием таблицы пунктов выше.

Последовательность покупки самой квартиры, включая выписку из реестра и уплату сборов, описана в руководстве по покупке, а вопрос о том, кто и чем может владеть, — в материале могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии. Покупатели, находящиеся за границей, могут прочитать как купить недвижимость в Грузии из-за рубежа, чтобы узнать о доверенностях и банковских счетах. Цифры о ценах и рыночных показателях за пределами побережья содержат сопутствующие гиды: цены на недвижимость в Тбилиси, рынок недвижимости Грузии, недвижимость на черноморском побережье Грузии и ипотека в Грузии для иностранцев.

Часто задаваемые вопросы

Есть ли специальный налог для посуточной аренды в Батуми?

Да. Статья 309 Налогового кодекса позволяет физическому лицу, которое сдаёт жилое помещение на короткие периоды по коду деятельности 55.2, подать заявление на фиксированный подоходный налог в размере GEL 10 за квадратный метр за календарный месяц. Текст в сводной редакции от 15 октября 2026 г. применяет это до 1 января 2028 г. Режим зависит от заявления, от условий о регистрации плательщиком НДС и от предела GEL 100 000, описанных выше.

Сколько составляет фиксированный налог для квартиры площадью 35 м²?

GEL 350 в месяц, то есть GEL 4 200 за двенадцать месяцев, или около $1 617 по курсу НБГ GEL 2,5966 за доллар на 27 октября 2026 г. Кодекс допускает, что период может быть полным годом или любыми выбранными месяцами, и позволяет правительству корректировать ставку по местности или сезону по ходатайству муниципалитета.

Применяется ли ставка 5% к доходу от Airbnb?

Статья 81(2) устанавливает 5% для дохода от сдачи жилого помещения для проживания физическим лицом, которое не применяет вычеты. Кодекс регулирует краткосрочную сдачу по коду 55.2 отдельным положением, поэтому то, подходит ли строка о 5% для конкретной посуточной аренды в Батуми, зависит от фактов сдачи, а ориентиром служит текст Кодекса.

Когда собственник должен зарегистрироваться плательщиком НДС?

Статья 165 требует регистрации в течение двух рабочих дней после того, как облагаемые операции превысят GEL 100 000 за любые 12 последовательных календарных месяцев, это около $38 512. Стандартная ставка по статье 166 составляет 18%. Пока применяется фиксированный налог, сдача жилого помещения на короткий срок не является облагаемой НДС операцией согласно статье 309(32).

Платит ли иностранный собственник налог в Грузии с аренды в Батуми?

Статья 79 делает физических лиц-нерезидентов налогоплательщиками в отношении дохода из грузинского источника, а статья 104 включает в такой доход доход от недвижимого имущества в Грузии, используемого в экономической деятельности. Лицо, которое находится в стране 183 дня или больше в течение любого непрерывного периода из 12 месяцев, заканчивающегося в налоговом году, является резидентом по статье 34. Облагает ли этот доход ещё и другая страна, выходит за рамки грузинского Кодекса, и правила различаются от человека к человеку.

Какую заполняемость сообщают поставщики данных по Батуми?

AirROI сообщает о заполняемости 35,5% и тарифе GEL 153 за период с октября 2025 по сентябрь 2026 г. Airbtics сообщает о медианной заполняемости 54% и тарифе $46 за период с сентября 2025 по август 2026 г. Разрыв возникает из-за различий в методах, периодах и определениях, а показатели посуточной аренды в Батуми следует читать как диапазон.

Насколько рынок сезонен?

Обследование въездного туризма Geostat показывает для Аджарии среднемесячное число посещений 424 800 в третьем квартале 2025 года и 100 600 в первом квартале. Месячный ряд AirROI по Батуми показывает заполняемость 48,8% в августе 2026 года и 32,1% в январе 2026 года.

Что обычно указывается в договорах пула аренды апарт-отелей?

В них указываются срок, разделение выручки, то, кто несёт эксплуатационные расходы, ночи личного использования владельцем, сервисный сбор и сроки отчётности. Объявление Mardi Aquapark приводит заявленные застройщиком условия: договор на 10 лет с разделением 60% владельцу и 40% оператору. Для любой посуточной аренды в Батуми в рамках пула определяющим является подписанный договор.

Нужна ли гостям страховка для поездки в Грузию?

Национальная администрация туризма Грузии сообщает, что туристам, въезжающим с 1 января 2026 г., необходима медицинская страховка и страховка от несчастных случаев не менее GEL 30 000, покрывающая весь срок пребывания, с указанными исключениями для обладателей дипломатических документов и нескольких других групп. Страница относит это правило к путешественнику, а не к владельцу жилья, поэтому хозяину достаточно знать о нём, чтобы корректно ответить гостю на вопрос.

Влияет ли сдача квартиры на вид на жительство?

Агентство развития государственных услуг (Public Service Development Agency) описывает краткосрочный вид на жительство на основании недвижимости как требующий несельскохозяйственной недвижимости с рыночной стоимостью, превышающей эквивалент USD 150 000 в лари, определённой сертифицированным оценщиком. Наш гид по виду на жительство указывает тот же порог с 1 марта 2026 г. и не называет сдачу в аренду среди условий.

Дата проверки: 27 октября 2026 г. Источники: Налоговый кодекс Грузии, Законодательный вестник Грузии (Legislative Herald), редакция от 15 октября 2026 г.; официальный курс доллара США Национального банка Грузии на 27 октября 2026 г.; Geostat, въездной туризм; Geostat, посещения по регионам; Geostat, среднемесячное число посещений; Geostat, число ночей; Geostat, цель поездки; Geostat, гражданство; Geostat, расходы; Национальная администрация туризма Грузии (GNTA); Агентство развития государственных услуг; PwC Tax Summaries, определение дохода; PwC Tax Summaries, налоги на личный доход; AirROI, Батуми; Airbtics, Батуми; Investor.ge, обзор Батуми от Galt & Taggart; справка Airbnb, сервисные сборы; справка Airbnb, выплаты; страницы объявлений этого сайта по состоянию на 27 октября 2026 г.