Marina Residences Istanbul: гид по Бейликдюзю (2026)

На этой странице проект представлен под названием Marina Residences Istanbul; официальное название проекта у застройщика — Yaşam Marina. Это комплекс в Бейликдюзю (Beylikdüzü) на европейской стороне Стамбула, который, согласно собственному сайту, возводит компания Lionia Yapı and Partners. Идентификация основана на совпадении площадей планировок и входных цен с объявлением брокера и оценивается как высокая. В этом руководстве изложено, что публикует застройщик, что сообщают только агенты, какие цифры противоречат друг другу и что следует запросить в письменном виде. Все правила и ставки ниже приведены на дату 24 октября 2026 г.

Обзор проекта Marina Residences Istanbul

Страница истории проекта на сайте застройщика описывает комплекс рядом с морем в Бейликдюзю, рассчитанный на семьи: бассейны, зелёные зоны, теннисные и баскетбольные корты, детские площадки, рестораны и кафе, турецкая баня (хамам) и торговый центр под открытым небом, а также квартиры от 2+1 до 5+2. Там же упоминаются концепция «умного дома» и усиленный фундамент из бетона C30/C35. Это собственная формулировка застройщика, и здесь она независимо не подтверждена.

На страницах застройщика (главная, история проекта, концепция, планировки и контакты, прочитаны 24 октября 2026 г.) не опубликованы ни статус завершения, ни срок передачи, ни число помещений, ни площадь участка, ни цена, ни номер лицензии или разрешения, ни сведения о документе о праве собственности (tapu). На главной странице есть только слоган и меню.

Пробел заполняют страницы агентов, и они противоречат друг другу. В объявлении Skyline Holding указаны срок передачи 20 ноября 2024 г., пять блоков, 300 квартир плюс 40 коммерческих помещений и 40 000 м² земли, а проект помечен как готовый.

Объявление Emlak34 на port724.com отмечает его как «Hemen Teslim» (немедленная передача), в тексте насчитывает 320 квартир плюс 40 коммерческих помещений, а в списке характеристик — 300 квартир, и в заголовке указывает участок в 37 940 м², тогда как в основном тексте — 40 000 м². Это цифры агентов, а не заявления застройщика и не разрешения.

Карточка на этом сайте показывает входные цены USD 260 000 (2+1, 125 м²), USD 353 000 (3+1, 175 м²) и USD 496 000 (4+1, 225 м²) по карточке объекта на этом сайте на 24 октября 2026 г. Карточка — это брокерская лента, последний раз изменённая 26 августа 2026 г., а её цены отличаются от данных Skyline не более чем на 1% (USD 260 000, 351 000 и 495 000).

Более широкий контекст дают страница о Турции и страница о Стамбуле.

Типы и площади квартир в проекте Marina Residences Istanbul

На странице планировок застройщика перечислены четыре плана: 2+1 площадью 125 м², два плана 3+1 площадью 165 и 175 м² и 4+1 площадью 225 м². Там не сказано, брутто эти площади или нетто, и не указано число квартир каждого типа. Утверждённый архитектурный проект, поданный для оформления поэтажной собственности, указывает строительную площадь каждого помещения (Закон о кондоминиуме 634, статья 12), поэтому именно этот документ снимает вопрос.

Страница истории проекта расширяет диапазон до 2+1–5+2 и от 125 до 375 м², но плана для 5+2 или для любой квартиры больше 225 м² нет: верхняя граница заявленного диапазона в 1,67 раза больше самой большой планировки (375, делённое на 225).

Карточка повторяет три из четырёх планов и опускает 3+1 площадью 165 м². В снимке Skyline площади отличаются на 5-10 м² по каждому типу. В таблице три источника поставлены рядом, а входная цена за квадратный метр рассчитана по карточке при курсе USD 1 = TRY 49,6540 (валютный курс продажи Центрального банка Турции, бюллетень 2026/201 от 23 октября 2026 г.).

Из таблицы следуют три вывода, и каждый рассчитан по ней. Цены за квадратный метр по карточке различаются на 9,3% между самым дешёвым типом (3+1) и самым дорогим (4+1). Цифры Skyline дают от USD 1 950 до 2 167 за квадратный метр, так что два брокерских источника описывают не одинаковые площади. А разрыв в 5-10 м² на одном и том же типе достаточно велик, чтобы определение площади (брутто с долей балкона или нетто) пришлось зафиксировать письменно до любого сравнения цен.

О пороге для гражданства: текст положения по состоянию на 24 октября 2026 г. таков. Статья 20(2)(b) Положения о гражданстве устанавливает USD 400 000 после Решения 5554 (Resmî Gazete (Официальная газета) от 13 мая 2022 г., № 31834), а Решение 7938 (Resmî Gazete от 12 декабря 2023 г., № 32397) сузило тип недвижимости до помещений с поэтажной собственностью (kat mülkiyeti) или поэтажным сервитутом (kat irtifakı) и участков с расположенным на них зданием.

Три входные цены в карточке составляют 65,0%, 88,3% и 124,0% от USD 400 000. Это сравнение ставит цену брокера рядом с юридической цифрой и не показывает, что какое-либо помещение будет принято: учитывается стоимость из оценочного отчёта, проверяются покупная цена и способ оплаты, действует пометка о запрете продажи на три года, а решение принимают органы власти. Программу описывает страница о гражданстве и иммиграции.

Что запросить в письменном виде о типах квартир

• Площадь брутто и нетто каждого помещения с отдельным указанием площадей балконов и террас, как они показаны в утверждённом архитектурном проекте.
• Продаются ли обе планировки 3+1 площадью 165 и 175 м² и на каких этажах и в каких блоках находится каждая.
• Существует ли какая-либо квартира 5+2 или больше 225 м² и её план, поскольку страница истории проекта называет площади до 375 м².
• Этаж, блок, ориентацию и утверждение о виде на море для конкретного помещения с указанием участка перед ним на плане зонирования.
• Что входит в цену: парковочное место, кладовая, кухня и гардеробы, оборудование «умного дома», НДС.
• Площади и назначение 40 коммерческих помещений, о которых говорят агенты, и являются ли они отдельными самостоятельными разделами.

Расположение проекта Marina Residences Istanbul: Бейликдюзю, побережье Мраморного моря и марина

Бейликдюзю расположен на европейской стороне Стамбула, на северном берегу Мраморного моря. Закон 5747 (принят 6 марта 2008 г., Resmî Gazete от 22 марта 2008 г., № 26824, повторная публикация) создал район с десятью кварталами, три из которых имеют здесь значение: Marmara, Kavaklı и Adnan Kahveci. Википедия приводит для 2024 г. 415 290 жителей, а агрегатор называет 422 988 для 2025 г.; оба ссылаются на TÜİK, однако таблицу на портале данных TÜİK для этого руководства открыть не удалось.

Все три названия связаны с комплексом. Страница контактов застройщика помещает его офис в Marmara Mahallesi, port724 пишет «Yakuplu, Marmara Mah.», а Skyline указывает Adnan Kahveci. Метка карточки на карте (40,98189 с. ш., 28,66131 в. д.) попадает на дорогу, которую OpenStreetMap относит к Kavaklı Mahallesi, рядом с Marmara. Номер земельного участка не опубликован. Кадастровый квартал (ada) и участок (parsel) в земельном реестре определяют землю, а не название квартала, поэтому их следует получить до того, как полагаться на любое расстояние на этой странице.

Марина служит опорой для описания расположения у застройщика. Сайт West Istanbul Marina приводит координаты 40°57′46″ с. ш., 28°39′49″ в. д. и сообщает, что она может принять до 600 яхт; в её планировке перечислены пляжный клуб, рестораны и бары, здание фитнеса и спа, спортивные площадки, амфитеатр и вертодром.

Страница истории проекта застройщика помещает комплекс в 1,2 км от марины, а страница концепции говорит о 5 минутах без указания способа передвижения. От метки карточки до марины 2,1 км по прямой и 3,1 км по дороге. Нанесённая на карту точка на Kocatepe Caddesi, улице со страницы контактов, находится в 1,4 км от марины, так что 1,2 км, возможно, измерены от границы проекта; окончательно это определит участок.

Застройщик упоминает остановки метробуса, не называя их. Метробус дошёл до станции Beylikdüzü Sondurak 19 июля 2012 г. по данным Википедии, а линию обслуживает İETT (iett.istanbul). Остановка Beylikdüzü, нанесённая на карту OpenStreetMap, находится в 2,9 км от метки по прямой и в 4,2 км по дороге. Страница концепции также называет «15 минут пешком до подземной системы метро 2023», расположение «посередине между 3-м аэропортом и метро 2023» и Kanal Istanbul; ни одно из этих утверждений не сопровождается названием линии или датой.

Единственный найденный для района проект метро — линия Sefaköy-Beylikdüzü-TÜYAP (M20): около 18,5 км и 10 станций. Taşıma Dünyası сообщил 27 июня 2024 г., что министерство одобрило проект в июле 2022 г., а экологическая процедура завершилась в сентябре 2022 г., но включение в Программу государственных инвестиций всё ещё отсутствует (статья).

Английская Википедия называет плановую дату открытия 9 сентября 2027 г., а турецкая страница — 2030 г.; обе называют линию планируемой (английская страница). Покупателю, рассчитывающему на метро, следует запросить в письменном виде линию, станцию и дату начала работы.

Застройщик указывает автомагистраль E-5 (D-100) в 3,5 км и 10 минутах. От метки карточки до Аэропорта Стамбула 33 км по прямой и 53 км по дороге, а до Аэропорта Сабиха Гёкчен (Sabiha Gökçen) 56 км и 91 км (дорожные цифры от OSRM, при свободном движении).

Застройщик называет Birinci Hospital в 1 км, лицей Emin Yükseloğlu в 350 м и школы Bilim Vadisi в 650 м, без адресов. Справочные страницы перечисляют Emin Yükseloğlu Kız Anadolu İmam Hatip Lisesi (женский имам-хатибский лицей Anadolu) в Marmara Mahallesi; список Министерства национального образования не проверялся, и школу Bilim Vadisi сопоставить не удалось. OpenStreetMap показывает Birinci Göz Hastanesi, глазную больницу, в 3,6 км от метки, что не соответствует 1 км.

Государственная больница Бейликдюзю (Beylikdüzü State Hospital), находящаяся в ведении министерства, нанесена на карту в 4,7 км от метки; Управление здравоохранения провинции Стамбул подтверждает наличие услуг. Кампус университета Beykent находится в 5,0 км. Beylikdüzü Yaşam Vadisi, который застройщик помещает в 4,5 км, — длинный линейный парк, участки которого находятся в 1,1-2,1 км от метки, так что расстояние зависит от входа. Сайт муниципалитета — beylikduzu.istanbul.

Расстояния по прямой рассчитаны по координатам (точки OpenStreetMap и метка карточки) по формуле гаверсинусов; дорожные цифры получены с публичного демонстрационного сервера OSRM. Метка принадлежит карточке, а не является съёмкой участка, поэтому каждая цифра изменится, если участок находится в другом месте Бейликдюзю.

Побережье, шум и общие расходы в проекте Marina Residences Istanbul: что проверить в районе марины

Комплекс, описанный как расположенный рядом с морем и мариной, поднимает четыре вопроса, на которые страница с планировками ответить не может: где действуют правила для побережья, какой шум доходит до фасадов, каковы условия грунта и воды и кто оплачивает общие объекты. Застройщик не публикует ни разрешений, ни отчётов, ни плана управления, поэтому по каждому пункту нужно запрашивать документ.

Побережье и 100-метровая полоса

Закон о побережье 3621 (принят 4 апреля 1990 г., Resmî Gazete от 17 апреля 1990 г., № 20495) определяет береговую полосу (sahil şeridi) шириной не менее 100 метров вглубь суши от линии кромки берега (статья 4). Берег открыт для всех, и строить на нём ничего нельзя; яхтенные гавани допускаются там только по решению плана зонирования (статья 6).

В пределах полосы план устанавливает линию ограничения застройки, которая может находиться не далее 50 метров от линии кромки берега, а земля между ними предназначена для прогулок, отдыха и рекреации (статья 5).

Застройщик говорит, что комплекс находится в нескольких километрах от Мраморного моря и в 1,2 км от марины, что указывает на участок вне 100-метровой полосы, но полоса может быть шире, а расстояние до берега не приведено. Оба показателя видны на листе плана зонирования. Вид на море — это также положение, а не право: он зависит от ограничений по высоте на участках со стороны моря, которые устанавливаются в примечаниях к плану в соответствии с Законом о зонировании (Закон 3194).

Шум от дорог, марины и самой площадки

Положение о контроле шума окружающей среды (Resmî Gazete от 30 ноября 2022 г., № 32029) охватывает шум от промышленности, транспорта, строительства, трансляции музыки и рабочих мест. Оно определяет стратегическую карту шума как карту всей провинции с данными о затронутых людях и жилье, акустический отчёт — как документ, прогнозирующий уровни шума по сравнению с предельными значениями, а магистральную дорогу — как дорогу с потоком более трёх миллионов транспортных средств в год. Предприятиям, транслирующим музыку, необходимо разрешение на основании акустического отчёта.

Автомагистраль E-5 (D-100), по данным застройщика, находится в 3,5 км. В планировке марины перечислены амфитеатр, бары и вертодром. А собственные рестораны, кафе и торговый центр комплекса принесут на территорию транспорт доставки и вечернюю активность. Ни один источник не приводит измеренных уровней шума на участке, поэтому вопрос о том, какой блок обращён к какому источнику, решается по генплану площадки и, для конкретного фасада, по акустическому отчёту.

Грунт, вода и документы по землетрясениям

Застройщик сообщает, что проведено детальное изыскание грунта, а фундамент усилен бетоном C30/C35 на скальных, глинистых и известняковых грунтах. Соответствующий документ — геотехнический отчёт (zemin etüdü), включая уровень грунтовых вод. В отношении опасности официальными источниками служат карта сейсмической опасности AFAD и Строительные нормы сейсмостойкости зданий (Resmî Gazete от 18 марта 2018 г., № 30364, повторная публикация). Вопрос о риске наводнения или влияния водотока на участок адресуется муниципалитету и водоканалу; застройщик об этом молчит.

Обязательное страхование от землетрясений (DASK) рассчитывается по площади брутто. При стоимости единицы 12 039 TL за м² для железобетона (полисы с 1 октября 2026 г.) квартира площадью 125 м² имеет расчётную страховую сумму 1 504 875 TL и премию примерно от 1 099 TL (группа риска VII) до 4 244 TL (группа I). Максимальная страховая сумма составляет 2 552 268 TL, а для квартиры 225 м² расчёт даёт 2 708 775 TL, так что был бы применён предел (расчёт по странице тарифов DASK при допущении, что площади планировок указаны брутто).

Общие расходы в комплексе из нескольких блоков

По Закону о кондоминиуме 634 собственники оплачивают общие расходы пропорционально долям в земле, за исключением расходов на персонал, которые делятся поровну, если собственники не договорились об ином (статья 20). За просрочку платежа начисляется компенсация 5% в месяц, арендатор несёт солидарную ответственность в пределах причитающейся арендной платы, а неоплаченный долг может быть зарегистрирован как законная ипотека на помещение (статьи 20 и 22). Управляющий обязателен начиная с восьми самостоятельных разделов (статья 34).

Комплекс из нескольких блоков на одном генплане может быть «toplu yapı» (групповой застройкой) по статьям 66-74. Тогда у каждого блока собственное собрание, совет представителей управляет общими зданиями и объектами, один план управления обязателен для всех, а объекты, которыми пользуются только некоторые здания, оплачиваются этими зданиями (статья 72).

Закон 7579 от 7 мая 2026 г. снизил необходимое для изменения плана в статье 70 большинство с четырёх пятых до двух третей представленных помещений, и статья 37 теперь предусматривает, что эксплуатационный проект (işletme projesi) утверждает общее собрание собственников. Временное управление, записанное в плане, может действовать до года после завершения строительства и в любом случае заканчивается через десять лет после первого разрешения на строительство (статья 73).

Застройщик называет бассейны, корты, турецкую баню, рестораны и торговый центр; страницы агентов добавляют сауну, спа, фитнес-зал, крытый бассейн, систему генераторов, тёплые полы с центральными счётчиками тепла и трёхэтажную парковку на 350 автомобилей. При 340-360 квартирах и коммерческих помещениях это 0,97-1,03 места на помещение (расчёт по цифрам агентов). Стоимость и принадлежность этих объектов не опубликованы.

Последовательный список проверок перед подписанием

1. Получите номера кадастрового квартала (ada) и участка (parsel) и прочитайте выписку из реестра: владелец, ипотеки, пометки, поэтажный сервитут или собственность на помещение.
2. Запросите разрешение на ввод в эксплуатацию (yapı kullanma izin belgesi) и дату разрешения на строительство, которая определяет правило НДС.
3. Прочитайте лист плана зонирования и примечания к плану для участка и для участков между помещением и морем.
4. Спросите, находится ли какая-либо часть комплекса в береговой полосе или рядом с водотоком, и что геотехнический отчёт говорит о грунтовых водах.
5. Запросите акустическую оценку для фасада конкретного помещения и генплан с въездами в торговый центр и на парковку.
6. Прочитайте план управления: доли в земле, общие объекты, кому принадлежит торговый центр и кто им управляет, как делятся расходы на объекты.
7. Запросите текущий сервисный сбор за квадратный метр, отчётность за прошлый год и утверждённый эксплуатационный проект.
8. Подтвердите право на парковку и кладовую в выписке из реестра, а не только в договоре продажи, и сравните площади помещения в выписке, в плане и в договоре.

Покупка в Турции вкратце: порядок действий для проекта без опубликованного статуса

Порядок ниже начинается с вопроса, который этот комплекс оставляет открытым: закончено ли здание. Агенты говорят «готов», застройщик ничего не говорит. Ответ определяет, какие правила применяются, поэтому он идёт раньше цены. Общие рамки изложены в руководстве по покупке в Турции, а платёжная сторона — в руководстве по рассрочке.

Применительно к ценам в карточке 2%-й сбор покупателя за регистрацию права собственности составляет USD 5 200 с USD 260 000 (TRY 258 201 при курсе 49,6540), USD 7 060 с USD 353 000 и USD 9 920 с USD 496 000, если заявленная цена равна цене в карточке и не ниже муниципальной налоговой стоимости. Обязательные статьи расходов сведены в таблицу в руководстве по покупке в Турции.

НДС зависит от продавца. При первой продаже застройщиком ставка определяется датой разрешения на строительство и площадью нетто. Если площади планировок указаны нетто, средневзвешенная ставка составила бы 10,0% на 125 м², 11,4% на 175 м² и 13,3% на 225 м² (150 м² по ставке 10%, остальное по 20%), что в сумме даёт около USD 66 100 для самого большого типа, если цена в карточке не включает НДС.

Первая поставка иностранцу-нерезиденту может освобождаться от налога по статье 13(1)(i) Закона о НДС, если цена ввозится в иностранной валюте, при условии, что три года помещение не отчуждается; в счёте должен быть указан применённый режим.

Условия платежа застройщиком не опубликованы. Страница Skyline упоминает 50% первоначального взноса и рассрочку на 24 месяца, и это заявление агента. Если проект закончен, рассрочка — это частное кредитное соглашение с продавцом. Если он строится, статья 44 Закона 6502 ограничивает срок передачи 48 месяцами со дня договора, а статья 45 допускает отказ в течение 24 месяцев с градуированной компенсацией до 2%, 4%, 6% и 8% цены по периодам. В каждом платеже должна быть прописана валюта.

Покупатель за границей может действовать через поверенного с апостилированной доверенностью и переводом и не нуждается в виде на жительство для покупки (руководство TKGM). Собственность переходит по акту в земельном реестре, а не по договору. Все ставки приведены на 24 октября 2026 г.

Риски, право собственности и проверка документов

Пробелы в публичных данных определяют риски. Застройщик не публикует статус, поэтому первый риск — расхождение между тем, что агент называет готовым, и тем, чем здание является в правовом смысле. Без разрешения на ввод в эксплуатацию статья 31 Закона о зонировании запрещает подключать здание к электросети, водопроводу и канализации, за исключением самостоятельных разделов, получивших разрешение.

Второй риск — идентификация. Три названия квартала и два размера участка означают, что участок нужно установить по земельному реестру раньше, чем полагаться на что-либо ещё.

Третий риск — основа цены. Цены в карточке — это брокерская лента в долларах, тогда как договор может быть в лирах, долларах или евро, а лира потеряла 15,5% своей стоимости в долларах за двенадцать месяцев до 23 октября 2026 г. (49,6540 против 41,9797 на 23 октября 2025 г., Центральный банк Турции). В договоре должна быть прописана валюта каждого платежа.

Четвёртый риск — общие расходы. У комплекса из нескольких блоков с торговым центром и множеством объектов текущие расходы нигде не опубликованы, а Закон 634 делает неуплаченные взносы залогом на помещение.

Пятый касается утверждений, которые не являются документами. Skyline помечает проект как подходящий для турецкого гражданства, но решения по этому комплексу не опубликовано: положение проверяет оценочный отчёт и конкретное помещение. Показатель зелёных зон 79% приведён в списке характеристик одного объявления агента, а на страницах застройщика его нет.

«Строительную площадь» Skyline в 12 000 м² нельзя считать общей площадью этажей, так как 300 квартир не менее 120 м² требуют не менее 36 000 м² (расчёт по наименьшей площади на этой странице); этот показатель может означать что-то другое, например площадь пятна застройки.

Правила о виде на жительство тоже зависят от помещения и от лица: статья 31 Закона 6458 допускает краткосрочный вид на жительство для собственников, а после принятия Закона 7533 от 21 ноября 2024 г. министерство устанавливает характер и стоимость недвижимости; порог в USD 200 000 для актов с 16 октября 2023 г. был описан изданием Cumhuriyet, и это сообщение прессы об административной практике, а не текст из Официальной газеты.

Сравнение проекта Marina Residences Istanbul с другими стамбульскими проектами на этом сайте

В таблице представлены все одиннадцать стамбульских объектов. Если объект указан под названием, отличным от названия застройщика, добавлено официальное название проекта. Цены приведены по карточке объекта на этом сайте на 24 октября 2026 г. и взяты из брокерской ленты, а не из прайс-листов застройщиков; статус и срок передачи указаны так, как их публикуют застройщики или официальные отчёты.

Три отличия имеют значение для этого проекта. Это самый западный объект в списке, на побережье Мраморного моря; остальные десять находятся в Бешикташе, Эюпсултане, Сарыере (два), Шишли, Пендике, Аташехире, Юмрание, Ускюдаре и Бахчелиевлере. Его входная цена USD 260 000 — самая низкая среди цен в долларах, которые доходят до USD 684 000, то есть отношение составляет 2,6 (684 000, делённое на 260 000).

В его карточке три типа, от 2+1 до 4+1, против двух в карточке Maslak Vision и одиннадцати в карточке Referans Beşiktaş, хотя в тексте застройщика встречается и 5+2. Как и в большинстве строк таблицы, документа о статусе не опубликовано, поэтому пометка «готов» здесь опирается на страницы агентов.

См. также страницу квартир на продажу в Стамбуле с более широким перечнем объектов и сравнение городов для сопоставления уровней цен по провинциям. Краткосрочная аренда квартиры в многоквартирном здании требует разрешения и единогласного решения собственников по Закону 7464, что объяснено в руководстве по закону об Airbnb, а калькулятор налога на недвижимость превращает годовые ставки в оценку.

Застройщик: что страницы проекта сообщают о Lionia Yapı and Partners

Единственное описание компании — заключительный раздел страницы истории проекта на сайте застройщика. В нём сказано, что Lionia Yapı and Partners основана в 2010 г. в Стамбуле для участия в турецком строительном секторе и что она реализовала проекты в строительстве, драгоценных металлах, кино и туризме. Он называет жилую серию под брендом Lionia: Lionia Yaşam Konakları, Lionia Life, Lionia Select, Lionia Live и Lionia Casa. Свою работу компания описывает как средние и крупные жилые проекты и инфраструктурные проекты.

На странице нет ни зарегистрированного названия компании, ни номера в торговом реестре, ни налогового номера, ни размера капитала, ни списка проектов со сроками передачи, ни адреса других комплексов. Skyline называет «Lionia Yapı» строительной компанией, что совпадает. Заявление о целях на странице носит рекламный характер и здесь не повторяется.

Для покупателя проверяемые сведения находятся в публичных реестрах. MERSIS (mersis.ticaret.gov.tr) и Вестник торгового реестра показывают юридическое лицо, его капитал и представителей, а разрешение на строительство называет владельца разрешения и фирму строительного контроля.

Договор продажи должен называть то же юридическое лицо, которое является владельцем права на участок. Является ли им Lionia Yapı and Partners или проектная компания, не сказано ни в одном источнике, прочитанном для этого руководства, а продавец, указанный в счёте, — это сторона, отвечающая за передачу и НДС.

Часто задаваемые вопросы

Что такое проект Marina Residences Istanbul и каково его официальное название?

Marina Residences Istanbul — название, под которым этот сайт представляет проект. Собственное название застройщика — Yaşam Marina, компания Lionia Yapı and Partners, Бейликдюзю. Соответствие основано на площадях планировок 125, 175 и 225 м² и на входных ценах, которые совпадают в пределах 1% с объявлением брокера о Yaşam Marina. Источник по инфраструктуре и планировкам — страницы застройщика; источник долларовых цен — карточка объекта.

Где находится проект Marina Residences Istanbul?

В Бейликдюзю, на европейской стороне Стамбула, рядом с Мраморным морем. Источники называют три квартала: Marmara (офис застройщика и port724), Adnan Kahveci (Skyline) и Kavaklı (метка карточки). Застройщик не публикует номера кадастрового квартала и участка, поэтому точное расположение нужно брать из выписки из реестра. Расстояния на этой странице отсчитаны от метки карточки, 40,98189 с. ш., 28,66131 в. д., и изменятся, если участок находится в другом месте.

Закончен ли проект Marina Residences Istanbul и когда он был передан?

Застройщик этого не сообщает. Skyline указывает срок передачи 20 ноября 2024 г., а port724 помечает проект как «Hemen Teslim», то есть немедленная передача. Ни то ни другое не является разрешением на ввод в эксплуатацию. Покупателю следует запросить разрешение (yapı kullanma izin belgesi) и выписку из реестра на конкретное помещение. Если разрешения нет, продажа, вероятно, подпадает под правила продажи жилья по предоплате по Закону 6502, включая предельный срок передачи в 48 месяцев.

Какие типы и площади квартир предлагает проект Marina Residences Istanbul?

На странице планировок застройщика показаны 2+1 площадью 125 м², два плана 3+1 площадью 165 и 175 м² и 4+1 площадью 225 м². На странице истории проекта также названы квартиры 5+2 и диапазон до 375 м², но без плана. В карточке указаны 125, 175 и 225 м². У Skyline — 120, 180 и 235 м². Брутто или нетто эти площади, не указано, поэтому определение следует зафиксировать в договоре.

Что означают цены проекта Marina Residences Istanbul?

Это входные цены из карточки на этом сайте: USD 260 000 за 2+1, USD 353 000 за 3+1 и USD 496 000 за 4+1 по карточке объекта на этом сайте на 24 октября 2026 г. Они взяты из брокерской ленты и не являются ценами застройщика. При курсе USD 1 = TRY 49,6540 входная цена за 2+1 составляет TRY 12 910 040. НДС, парковка и сборы могут оплачиваться дополнительно, поэтому цену по договору нужно запрашивать в письменном виде.

Даёт ли покупка здесь турецкое гражданство или вид на жительство?

Ни одна покупка не даёт ни того ни другого автоматически. По состоянию на 24 октября 2026 г. положение о гражданстве проверяет недвижимость стоимостью не менее USD 400 000, помещение с поэтажной собственностью (kat mülkiyeti) или поэтажным сервитутом (kat irtifakı), пометку о запрете продажи на три года, оценочный отчёт и одобрение органов власти. Только входная цена за 4+1 в карточке (USD 496 000) выше этой цифры, а решает оценка, а не цена. Вид на жительство для собственников — это отдельное решение миграционного органа.

Как далеко море и как далеко марина?

Застройщик указывает 1,2 км до West Istanbul Marina на одной странице и 5 минут на другой и описывает комплекс как расположенный рядом с морем. От метки карточки до марины 2,1 км по прямой и 3,1 км по дороге. Расстояние до самого берега Мраморного моря застройщик не называет. По Закону 3621 береговая полоса имеет ширину не менее 100 метров, а её протяжённость для участка показана на плане зонирования.

Есть ли рядом с проектом метро?

Страница концепции застройщика упоминает метро 2023 в 15 минутах пешком без названия линии. Единственный найденный для Бейликдюзю проект метро — планируемая линия M20 Sefaköy-Beylikdüzü-TÜYAP протяжённостью около 18,5 км и с 10 станциями; источники, прочитанные в октябре 2026 г., описывают её как планируемую, с разными годами открытия. Метробус, скоростная автобусная линия, — это сегодня работающая услуга большой провозной способности; остановка находится примерно в 2,9 км от метки карточки по прямой.

Сколько стоит покупка квартиры, помимо цены?

Стандартные статьи — 2%-я доля покупателя в сборе за регистрацию права собственности, полис DASK от землетрясений, оценочный отчёт и, при первой продаже застройщиком, НДС 10% на первые 150 м² нетто и 20% сверх этого для разрешений на строительство после 1 апреля 2022 г. Для квартиры 125 м² премия DASK составляет примерно от 1 099 TL до 4 244 TL в зависимости от группы риска (расчёт по тарифу DASK от 1 октября 2026 г.). Сервисные сборы добавляются сверху.

Какие сервисные сборы действуют в комплексе из нескольких блоков?

Они зависят от плана управления, который застройщик не опубликовал. По статье 20 Закона 634 общие расходы следуют долям в земле, расходы на персонал делятся поровну, а просрочка платежа стоит 5% в месяц. В комплексе из нескольких зданий могут быть собрания блоков и совет представителей по статьям 66-74. Бассейны, корты, турецкая баня, рестораны и торговый центр, названные для комплекса, делают операционный бюджет первым вопросом для любого покупателя.

Источники и дата последней проверки

Дата проверки: 24 октября 2026 г. Источники:

• Сайт застройщика yasammarina.com (главная страница, прочитана 24 октября 2026 г.)
• Страница истории проекта застройщика (инфраструктура, расстояния, диапазон планировок, текст о компании)
• Страница концепции проекта застройщика (минуты до объектов, формулировка о метро)
• Страница планировок застройщика (2+1 125, 3+1 165 и 175, 4+1 225 м²)
• Страница контактов застройщика (только квартал офиса; контактные данные не воспроизводятся)
• Объявление Skyline Holding о Yasam Marina (срок передачи, блоки, помещения, цены, площади; страница агента)
• Объявление port724.com от Emlak34 (пометка о статусе, помещения, участок; страница агента)
• Сайт West Istanbul Marina: страница марины (координаты, вместимость, планировка)
• Сайт West Istanbul Marina: страница «О нас»
• Закон о побережье 3621 (mevzuat.gov.tr)
• Закон 5747 о районах в муниципалитетах крупных городов (mevzuat.gov.tr)
• Закон о кондоминиуме 634, текст с Законом 7579 от 7 мая 2026 г. (mevzuat.gov.tr)
• Закон о зонировании 3194 (mevzuat.gov.tr)
• Закон о защите прав потребителей 6502 (mevzuat.gov.tr)
• Закон о земельном реестре 2644, ст. 35 (mevzuat.gov.tr)
• Закон о пошлинах 492 (mevzuat.gov.tr)
• Закон о НДС 3065, ст. 13(1)(i) (mevzuat.gov.tr)
• Закон о гражданстве Турции 5901 (mevzuat.gov.tr)
• Закон 6458 об иностранцах и международной защите (mevzuat.gov.tr)
• Resmî Gazete от 13 мая 2022 г., № 31834: Решение 5554 (порог стоимости недвижимости для гражданства)
• Resmî Gazete от 12 декабря 2023 г., № 32397: Решение 7938 (тип недвижимости)
• Официальная газета от 30 ноября 2022 г., № 32029: Положение о контроле шума окружающей среды
• Официальная газета от 18 марта 2018 г., № 30364 (повторная публикация): Строительные нормы сейсмостойкости зданий Турции
• AFAD: страница Строительных норм сейсмостойкости зданий
• AFAD: страница карты сейсмической опасности Турции
• Тариф и премии DASK (значения на 1 октября и 1 ноября 2026 г.)
• Руководство TKGM для иностранцев (размещено в офисе поддержки инвестиций Коньи)
• Ежедневные валютные курсы Центрального банка Турции, бюллетень 2026/201 от 23 октября 2026 г.
• Президентство по управлению миграцией
• Портал данных TÜİK
• Управление здравоохранения провинции Стамбул
• İETT, оператор автобусов и метробуса Стамбула
• Реестр компаний MERSIS
• Вестник торгового реестра
• Муниципалитет Бейликдюзю
• Университет Beykent
• Википедия: M20 (Istanbul Metro), планируемая линия (вторичный источник)
• Википедия на турецком: M20 (İstanbul Metrosu), планируемая линия (вторичный источник)
• Taşıma Dünyası, 27 июня 2024 г.: состояние метро Sefaköy-Beylikdüzü-TÜYAP (пресса)
• Википедия: станция метробуса Beylikdüzü Sondurak (вторичный источник)
• nufusune.com: население Бейликдюзю в 2025 г. (агрегатор, ссылающийся на TÜİK)
• Cumhuriyet, 30 октября 2023 г.: порог для вида на жительство (сообщение прессы)
• İHA через TGRT Haber: оценочные отчёты через TADEBİS и Web Tapu
• Данные OpenStreetMap (ODbL) для координат мест
• Маршрутизатор Project OSRM для дорожных расстояний

Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.