Caesar Bay Tatlisu: راهنمای ۵۰ واحد (۲۰۲۶)

پروژهٔ Caesar Bay Tatlisu مجموعه‌ای شامل ۵۰ ویلا، ویلای نیمه‌مجزا و آپارتمان باغ‌دار است که شرکت Afik Construction LTD («Afik Group») آن را در تاتلیسو (Tatlısu)، در ساحل شمالی قبرس شمالی فهرست کرده است. این راهنما آنچه را سازنده دربارهٔ Caesar Bay Tatlisu منتشر کرده است، که بسیار اندک است، گردآوری می‌کند و به آن واقعیت‌های منطقه‌ای با منبع، قواعد خرید در جریان تا ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ و یک فهرست کنترل مکتوب می‌افزاید.

قیمت، متراژ واحدها، تاریخ تحویل و نشانی خیابان منتشر نشده است؛ بنابراین راهنما بر پایهٔ راستی‌آزمایی تنظیم شده است.

مرور پروژهٔ Caesar Bay Tatlisu

شرکت Afik Construction LTD پروژهٔ Caesar Bay را در صفحهٔ پروژه‌های خود به صورت یک کارت برای ۵۰ واحد در تاتلیسو (Tatlısu) نشان می‌دهد: ویلا، ویلای نیمه‌مجزا و آپارتمان‌های باغ‌دار که به گفتهٔ سازنده هماهنگ با منظرهٔ طبیعی ساخته شده‌اند. این کارت یک سطر موقعیت، تعداد واحدها و دو سطر شرایط پرداخت دارد و بیش از این چیزی ندارد.

در آن نه نشانی خیابان، نه قیمت، نه متراژ، نه تاریخ تحویل، نه نقشهٔ طبقات، نه فهرست امکانات و نه تور مجازی دیده می‌شود و وب‌سایت یا گالری جداگانه‌ای هم برای این مجموعه پیدا نشد. سرایند (header) سرور تاریخ نسخهٔ انگلیسی صفحه را ۱۳ مارس ۲۰۲۵ نشان می‌دهد و پاورقی صفحه همچنان سال ۲۰۲۱ را ذکر می‌کند.

کارت هیچ سطر وضعیتی مانند «در حال ساخت» یا «فروخته‌شده» ندارد. فعل‌های آن در زمان گذشته است که به ساختمان‌های موجود اشاره دارد، اما هیچ گواهی پایان کار یا تاریخ تحویلی همراه آن نیست. خریدار باید مرحلهٔ ساخت را کتباً بپرسد؛ این راهنما مجموعه را نه تمام‌شده می‌نامد و نه نیمه‌کاره.

سطر موقعیت «Tatlisu, Kyrenia» (تاتلیسو، کرینیا) است، در حالی که وبلاگ سازنده این مجموعه را همراه Caesar Breeze زیر عنوان «Tatlisu, Famagusta» (تاتلیسو، فاماگوستا) گروه‌بندی می‌کند. منابع رسمی تاتلیسو (Tatlısu) را در ناحیهٔ گازی‌ماغوسا (فاماگوستا) قرار می‌دهند؛ بخش ۳ توضیح می‌دهد که چرا این تفاوت اهمیت دارد.

فهرست پروژه‌های سازنده این مجموعه را کوچک‌مقیاس و دارای امکانات متمرکز بر حریم خصوصی می‌نامد و هیچ امکاناتی را نام نمی‌برد. قیمت: تا ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ در هیچ صفحهٔ سازنده منتشر نشده است. جدول زیر همهٔ واقعیت‌های منتشرشده را گرد آورده است؛ اطلاعات تماس عمداً بازتولید نمی‌شود.

انواع واحد و متراژ در Caesar Bay Tatlisu: چه چیزی منتشر شده و چه چیزی نه

جدول اول هر آنچه سازنده دربارهٔ سه نوع واحد منتشر کرده است را بازمی‌نویسد. تعداد اتاق خواب و سرویس بهداشتی، زیربنا، متراژ قطعه، متراژ باغ و تعداد خانه در هر نوع همگی غایب‌اند؛ بنابراین مقایسهٔ معمول متراژ را نمی‌توان از داده‌های سازنده ساخت.

آنچه می‌توان محاسبه کرد، مقیاس مجموعه است. جدول دوم عدد ۵۰ واحد را با تعداد واحدهایی که سازنده در همان صفحه برای هفت پروژهٔ دیگرش نشان می‌دهد مقایسه می‌کند. نسبت‌ها از ارقام خود سازنده محاسبه شده‌اند. مجموع ۱۰٬۳۴۵ به بیانیهٔ خود سازنده در وبلاگ، یعنی بیش از ۱۰٬۰۰۰ واحد، نزدیک است، هرچند ممکن است ۹۸ ویلای ذکرشده در کنار ۱٬۶۰۰ واحد Caesar Blue دو بار شمرده شده باشند یا نشده باشند.

طبق این ارقام، این مجموعه با فاصلهٔ زیاد کوچک‌ترین پروژه از میان هشت پروژه است. Blue Line Villas، که پس از آن کوچک‌ترین است، ۱٫۵ برابر بزرگ‌تر است (۷۴ ÷ ۵۰) و همسایهٔ تاتلیسو (Tatlısu)ی آن، Caesar Breeze، ۵٫۴ برابر بزرگ‌تر است (۲۶۹ ÷ ۵۰). اندازه پیامدهای عملی دارد: مالکان کمی برای تقسیم هزینه‌های جاری، واحدهای قابل‌مقایسهٔ کمی برای ارزیابی و فهرست کوتاهی از مدیران ممکن.

چون هیچ متراژی منتشر نشده است، هر قیمت برای هر متر مربع، متراژ برای هر اتاق خواب یا نسبت تراس به فضای نشیمن ساختگی خواهد بود. خریدار به چهار عدد جداگانه نیاز دارد: زیربنای بسته (نشیمن)، تراس‌های سرپوشیده و باز، باغ برای آپارتمان‌های باغ‌دار و قطعهٔ زمین برای ویلاها. قرارداد ممکن است هر یک از آن‌ها را «متراژ» بنامد و فاصلهٔ میان آن‌ها می‌تواند زیاد باشد.

یک آستانهٔ دارای منبع نشان می‌دهد چرا. آیین‌نامهٔ مالیات بر ارزش افزوده (VAT) مورخ ۷ اکتبر ۲۰۲۶ اداره مالیات مسکن تا ۳۰۰ متر مربع زیربنای بسته را در جدول ۵٪ و مسکن با ۳۰۰ متر مربع یا بیشتر را در جدول ۱۰٪ قرار می‌دهد. ویلایی نزدیک این خط، رفتار مالیاتی را تغییر می‌دهد و آیین‌نامه نمی‌گوید فروش‌های مجدد چگونه تلقی می‌شوند؛ بنابراین قیمت ذکرشده باید روشن کند که VAT در آن گنجانده شده است یا نه.

جدول سوم این خلأها را به فهرست درخواست، نوع به نوع، تبدیل می‌کند. پاسخ هر مورد باید در قرارداد یا در ضمیمهٔ امضاشده بیاید، نه در بروشور یا پیام چت.

موقعیت Caesar Bay Tatlisu: تاتلیسو (Tatlısu) در ساحل ناحیهٔ گازی‌ماغوسا

تاتلیسو (Tatlısu) نام ترکی آکانتو (Akanthou) است و روستا این نام را در سال ۱۹۷۵ گرفت. این روستا به ناحیهٔ گازی‌ماغوسا (Gazimağusa) تعلق دارد: جدول محله‌های سرشماری ۲۰۱۱ شهرداری آن را زیر زیرناحیهٔ گچیت‌کاله (Geçitkale) ثبت کرده است و شهرداری خود را شمال‌غربی‌ترین سکونتگاه ناحیه و در حدود ۴۰ کیلومتر شرق کرینیا معرفی می‌کند. بنابراین «Kyrenia» (کرینیا) در کارت Caesar Bay و «Girne» در نسخهٔ ترکی آن نزدیکی را می‌رسانند، نه ناحیه را. وبلاگ سازنده فاماگوستا را می‌نویسد که با ثبت‌ها سازگار است.

ناحیه تعیین می‌کند که کارهای اداری را کدام اداره انجام می‌دهد. اطلاعیهٔ اداره ثبت املاک مورخ ۱۵ ژوئیه ۲۰۲۵ می‌گوید انتقال‌ها، رهن‌ها و مدارک پژوهش (research documents) فعلاً فقط در اداره‌ای پردازش می‌شوند که ملک در ناحیهٔ آن ثبت شده است. برای تاتلیسو (Tatlısu) این به اداره گازی‌ماغوسا اشاره دارد، هرچند اطلاعیه هیچ اداره‌ای را نام نمی‌برد و این گام یک استنباط است. راهنمای ملکی دولت بریتانیا می‌افزاید که هر ناحیه کانون وکلای خود را دارد؛ از این رو وکیل، اداره ثبت و شهرداری صادرکنندهٔ مجوز باید همگی به ناحیهٔ پارسل تعلق داشته باشند.

برای این مجموعه مختصات، خیابان، کد پستی یا پیوند نقشه وجود ندارد. کارت Breeze عبارت «Karpaz – Girne Anayolu, Tatlisu ۹۹۶۴» را چاپ می‌کند و کارت Bay اصلاً جاده‌ای نمی‌نویسد؛ قرار گرفتن دو پروژه زیر یک عنوان در یک وبلاگ نشان نمی‌دهد که دو زمین مجاور هم باشند.

از این رو جدول فاصله‌ها را از مرکز روستای تاتلیسو (Tatlısu) می‌سنجد، با خط مستقیم و برآوردهای جاده‌ای OSRM بر پایهٔ داده‌های OpenStreetMap، بدون ترافیک یا صف مرز. شهرداری حدود ۶۶ کیلومتر مربع را در بر می‌گیرد، بنابراین قطعه‌ای در جایی دیگر از آن فرق خواهد داشت.

ساحل نخستین ادعایی است که باید آزموده شود. شهرداری ۲۲ کیلومتر خط ساحلی خود را عموماً صخره‌ای، با ساحل‌ها و خلیج‌های کوچک توصیف می‌کند و این تنها توصیف دارای منبع است. کارت انگلیسی هرگز از دریا نام نمی‌برد. کارت عبری از ویلاهای خصوصی در خط ساحل سخن می‌گوید؛ کارت روسی از ویلاها و آپارتمان‌هایی در ساحل مدیترانه میان کوه‌ها و باغ‌های زیتون. هر عبارت فقط در یک زبان وجود دارد؛ بنابراین نقشهٔ قطعه و نقشه‌برداری باید روشن کنند خانه‌ها کجا قرار دارند.

اگر قطعه به آب برسد، قواعد سواحل تخم‌گذاری اهمیت پیدا می‌کند. یادداشت پایش لاک‌پشت‌های اداره حفاظت از محیط‌زیست برای ماه‌های مه تا اکتبر قواعد فصل تخم‌گذاری وضع می‌کند: چترها باید ۳۵ متر از دریا فاصله داشته باشند و چراغ‌ها باید پوشیده شوند. منابع به‌کاررفته در اینجا نمی‌گویند ساحل تاتلیسو (Tatlısu) محل تخم‌گذاری لاک‌پشت هست یا نه؛ برای تخت‌های آفتاب‌گیر یا روشنایی باید از شهرداری پرسید.

اینکه چه کسانی در اینجا زندگی می‌کنند نیز نامطمئن است. سرشماری ۲۰۱۱ جمعیت را در سه محله ۱٬۴۵۹ نفر می‌دهد: آکتونچ (Aktunç) ۶۷۱، کوچوک‌ارنکوی (Küçükerenköy) ۳۳۹ و یالی (Yalı) ۴۴۹. یک برگهٔ اطلاعات بدون تاریخ شهرداری ۲٬۷۰۰ می‌گوید که حدود ۱٬۲۰۰ نفر آن غیرشهروند هستند؛ Cittaslow ۲٬۰۰۰ می‌گوید؛ از شهردار در ژانویهٔ ۲۰۲۶ نقل شد که جمعیت تابستان را بیش از ۸٬۰۰۰ می‌داند. در مقایسه با سرشماری، ۵۰ خانه برابر با ۳٫۴ به‌ازای هر ۱۰۰ ساکن است (۵۰ ÷ ۱٬۴۵۹ × ۱۰۰).

مرکز بهداشت تاتلیسو (Tatlısu) به گزارش یک رسانهٔ محلی در ژانویهٔ ۲۰۲۶ پس از ۱۲ سال بدون پزشک، یک پزشک گرفت. تخت بیمارستانی یعنی بیمارستان دولتی گازی‌ماغوسا (Gazimağusa) که از راه جاده ۴۵٫۰ کیلومتر فاصله دارد. وزارت بهداشت شش بیمارستان دولتی را فهرست می‌کند که یکی در کرینیا است و فاصلهٔ آن تا تاتلیسو (Tatlısu) اندازه‌گیری نشد.

رسیدن به تاتلیسو (Tatlısu) از فرودگاه کند است. به گفتهٔ ویکی‌پدیا، ارجان (Ercan) فقط به ترکیه خدمات می‌دهد و مسیر لارناکا (Larnaca) به گذرگاهی بستگی دارد که استفاده می‌شود؛ گزارش سازمان ملل مورخ ۵ ژانویهٔ ۲۰۲۶ تأخیرهای طولانی در گذرگاه اصلی نیکوزیا را ثبت کرده است. ارقام خط مستقیم و جاده به شدت از هم فاصله دارند: ایسکله (İskele) به خط مستقیم ۱۶٫۳ کیلومتر است اما از راه جاده ۳۶٫۶ کیلومتر؛ بنابراین هر سفر به سمت شرق از آنچه نقشه نشان می‌دهد طولانی‌تر است.

برای گذران اوقات فراغت، صفحهٔ چیفتلیک‌دوزو (Çiftlikdüzü) شهرداری یک محوطهٔ سکونتگاه نوسنگی را توصیف می‌کند و روستا در سال ۲۰۱۹ به شبکهٔ Cittaslow پیوست. دربارهٔ آب‌وهوا، نزدیک‌ترین سری فهرست‌شده در WMO ایستگاهی در جمهوری قبرس در پارالیمنی (Paralimni) است: بیشینه‌های ژوئیه و اوت ۳۲٫۹ و ۳۳٫۳ درجهٔ سانتی‌گراد، کمینهٔ ژانویه ۸٫۱ درجه، ۳۳۱٫۱ میلی‌متر بارش در سال (۲۰۰۲–۲۰۱۱). هیچ قاعدهٔ ارتفاع یا عقب‌نشینی ساحلی برای تاتلیسو (Tatlısu) در فهرست قوانین دیده نمی‌شود؛ فاصله‌های قانون ساحلی ترکیه قواعد جمهوری ترک قبرس شمالی (TRNC) نیستند.

پیشینهٔ منطقه‌ای در صفحهٔ کشور قبرس شمالی و، برای مرکز ناحیه، در صفحهٔ شهر فاماگوستا آمده است؛ دو فهرست دیگر در همین روستا Natulux Tatlisu و Hillside Tatlisu هستند.

درون یک مجموعهٔ ۵۰ خانه‌ای: مدیریت، قطعه‌ها، عبارت وام مسکن و فروش مجدد

مجموعه‌ای با ۵۰ خانه آن‌قدر کوچک است که هر سند غایب اهمیت دارد و هر مالک به حساب می‌آید. کارت چهار چیز را باز می‌گذارد: چه کسی بخش‌های مشترک را مدیریت می‌کند، قطعه یا باغ در سند چه معنایی دارد، «mortgages up to ۵ years» (وام مسکن تا پنج سال) به چه چیزی اشاره دارد و فروش مجدد یک واحد چقدر آسان است. هر یک به نوبت بررسی می‌شود.

مدیریت یک مجموعهٔ مختلط کوچک

آپارتمان‌های باغ‌دار واحدهای آپارتمانی (کاندومینیوم) هستند. قانون ۵۲/۲۰۰۸ (ماده ۸(۲)) پیش از آنکه خریدار خارجی برای مجوز خرید درخواست دهد، سند مالکیت آپارتمانی یا حق ارتفاق ساختمانی (kat mülkiyeti یا kat irtifakı، قانون ۳۵/۲۰۱۰) را الزامی می‌کند. فرمان‌قانون (Decree-Law) ۸۹/۲۰۲۶ اجازه می‌دهد درخواست، به مدت دو سال، به پروانهٔ ساخت یا تأییدیهٔ طرح (Planning Approval) تکیه کند، در مواردی که چنین سندی قابل صدور نبوده است.

ویلاها بر یک قطعه یا سهمی از آن استوارند. مجموعه‌ای که این دو را ترکیب می‌کند، برای جاده‌های مشترک، دروازه‌ها، پمپ‌ها، روشنایی و هر باغ یا استخری که برای همه نگه داشته می‌شود به قاعدهٔ مکتوب نیاز دارد. هیچ‌یک از منابع به‌کاررفته در اینجا سطح شارژ خدمات، قاعدهٔ انجمن مالکان یا وظیفهٔ شرکت مدیریت را برای جمهوری ترک قبرس شمالی (TRNC) بیان نمی‌کند؛ بنابراین هیچ‌کدام نقل نمی‌شود.

خریدار می‌تواند پیش‌نویس قرارداد مدیریت، بودجهٔ سالانه، نام مدیر، حسابی که پول مالکان در آن نگهداری می‌شود و وزن رأی واحدهایی که هنوز در مالکیت سازنده است را درخواست کند.

تنها هزینهٔ تکرارشوندهٔ دارای منبع، مالیات سالانهٔ ملک است. آخرین جدولی که یافت شد آیین‌نامهٔ مؤثر از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۵ است: برای مسکن بتن‌آرمه ۶٫۶۰ TL به‌ازای هر متر مربع تا ۱۲۰ متر مربع و ۷٫۱۵ TL بالاتر از آن، اضافه‌بارهای ۱۰ تا ۶۰٪، ۱۵٪ کاهش برای ساختمان‌های سال ۲۰۰۰ یا قدیمی‌تر و ۳۵٫۶۰ TL به‌ازای هر متر مربع استخر.

برای یک خانهٔ فرضی ۱۵۰ متر مربعی، چون هیچ متراژی منتشر نشده است، پایه برابر است با ۱۲۰ × ۶٫۶۰ + ۳۰ × ۷٫۱۵ = ۱٬۰۰۶٫۵۰ TL. جدول سال ۲۰۲۶ پیدا نشد.

قطعه‌ها، باغ‌ها و محدودیت‌ها برای خریداران خارجی

محدودیت‌هایی که در ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ اعمال می‌شوند همان‌هایی هستند که فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶ در روزنامهٔ رسمی (Official Gazette) شمارهٔ ۱۴۷ مورخ ۷ اوت ۲۰۲۶ چاپ کرده است و فقط تا زمانی که این فرمان در جریان باشد برقرارند. یک شخص حقیقی خارجی چهار گزینه دارد: زمین دارای پروانهٔ ساخت تا ۱٬۳۳۸ متر مربع با یک خانه؛ حداکثر ۳ آپارتمان؛ یک خانهٔ مجزا بر زمینی تا ۳٬۳۰۰ متر مربع بدون واحد مسکونی دوم؛ یا، درون یک پروژهٔ مسکونی انبوه یا «site»، ۲ ویلای مجزای دوطبقه.

متن تلفیقی قدیمی‌تر قانون ۵۲/۲۰۰۸ فقط یک آپارتمان را مجاز می‌داند. اینکه آیا این مجموعه برای قاعدهٔ ویلا یک «site» است یا نه، پرسشی برای وکیل خریدار است.

«mortgages up to ۵ years» (وام مسکن تا پنج سال) ممکن است به چه معنا باشد

از هشت کارت Afik در صفحهٔ انگلیسی پروژه‌ها، فقط همین یکی سطر وام مسکن دارد، آن هم به‌صورت یک عبارت تبلیغاتی بدون شرایط. سازنده نمی‌گوید چه کسی وام می‌دهد، به چه ارزی، با چه بهره‌ای، برای چه سهمی از قیمت، یا آیا خانه پیش از بازپرداخت به نام خریدار ثبت می‌شود.

قانون ۵۲/۲۰۰۸ (ماده ۱۰) به خارجی‌ها اجازه می‌دهد پس از پرداخت هزینه‌های اداره ثبت املاک ملک را رهن بگذارند و RG 197 هزینهٔ ثبت را ۱٪ بدهی تضمین‌شده و حذف آن را ۱۴۹ TL تعیین می‌کند. برای بدهی فرضی ۱۰۰٬۰۰۰ پوند این هزینه ۱٬۰۰۰ پوند است.

صفحه‌های آژانس‌ها دربارهٔ وام بانکی اختلاف دارند. Tekce می‌گوید بانک‌ها اغلب تا ۷۵٪ را برای حداکثر ۱۲۰ ماه تأمین می‌کنند؛ ncyprus.com.tr سقف معمول را نزدیک‌تر به ۵۰٪ و با ۶ تا ۱۰٪ در سال می‌داند. مدت ۵ سال نیمی از ۱۲۰ ماهی است که یک آژانس ذکر می‌کند (۶۰ ÷ ۱۲۰)، که می‌تواند ترتیب اقساط سازنده را نشان دهد. این یک استنباط است، نه یک بیانیه.

از جمله مشکلات عمومی که راهنمای بریتانیا برای قبرس برمی‌شمارد، طرح‌های پرداختی است که از قرارداد حذف شده‌اند و رهن‌های سازنده بر زمین است؛ بنابراین طرح پرداخت و هر آزادسازی زمین از رهن سازنده باید در قرارداد بیاید.

فروش مجدد در یک مجموعهٔ ۵۰ واحدی

جمع خریداران فروش مجدد به همان اندازه که با اندازه شکل می‌گیرد با قواعد هم شکل می‌گیرد. جدول قواعد بیان‌شده را بر ۵۰ واحد اعمال می‌کند؛ هر نتیجه محاسبه‌شده است و فرض می‌کند قاعده کل مجموعه را پوشش می‌دهد، که سازنده نشان نداده است.

هیچ شاخص رسمی قیمت مسکن، آمار فروش یا آمار فروش به خارجی‌ها یافت نشد؛ بنابراین سرعت فروش یک واحد را نمی‌توان سنجید. قراردادهای بسته‌شده پیش از اصلاحیهٔ ۲۰۲۴ ممکن است مشمول قواعد گذار فرمان باشند (۲۴ ماه برای انتقال، ۳۶ برای خانه‌های تکمیل‌شده و تحویل‌شده)؛ خریدار فروش مجدد باید بپرسد آیا قراردادی در مجموعه تحت تأثیر است.

پیش از پرداخت هر مبلغ، موارد زیر را کتباً دریافت کنید:

1. شمارهٔ پارسل یا شماره‌های آن، نقشهٔ قطعه و نام اداره ثبت املاک ناحیه‌ای که آن‌ها را نگه می‌دارد.
2. مرحلهٔ ساخت، پروانهٔ ساخت و، برای واحدهای تمام‌شده، گواهی تأیید نهایی.
3. زیربنای بسته، تراس‌ها، باغ و قطعه برای هر نوع واحد، و تعداد خانه‌های هر نوع.
4. وضعیت سند مالکیت آپارتمانی یا حق ارتفاق برای هر واحد و اینکه خارجی‌ها تاکنون چند واحد خریده‌اند.
5. پیش‌نویس قرارداد مدیریت، بودجهٔ سالانه، مدیر و قواعد رأی.
6. طرح پرداخت به‌عنوان ضمیمهٔ قرارداد، و وام‌دهنده، نرخ و مدت پشت هر «mortgage» (وام مسکن).
7. جست‌وجوی اداره ثبت املاک که هر رهن یا بار حقوقی دیگر بر زمین را نشان دهد، همراه با برنامهٔ مکتوب آزادسازی.
8. اینکه چه کسی و چه زمانی هزینهٔ اتصال آب و برق را می‌پردازد؛ اتصال تا زمان پرداخت همهٔ مالیات‌ها و هزینه‌ها مسدود است.
9. مختصات یا نقشه‌برداری که فاصله تا دریا را تثبیت کند، اگر دریا بخشی از پیام فروش باشد.
10. یک وکیل مستقل که فقط برای خریدار عمل کند، نه برای سازنده.

خرید در قبرس شمالی: مراحل به ترتیب حرکت پول

خریدهای خارجی در حال حاضر بر پایهٔ فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶ (روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۴۷، ۷ اوت ۲۰۲۶) انجام می‌شود. مجلس در تعطیلی بود که فرمان پیشین، ۶۳/۲۰۲۶، به پایان ۹۰ روز خود نزدیک می‌شد؛ بنابراین دولت آن را دوباره صادر کرد. تا ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶، ۹۰ روز متن جدید حدود ۵ نوامبر ۲۰۲۶ پایان می‌یابد مگر آنکه مجلس آن را تصویب کند. متن تلفیقی قانون ۵۲/۲۰۰۸ همچنان عبارت‌پردازی سخت‌گیرانه‌تری دارد؛ از این رو هر جا دو نسخه تفاوت دارند، هر دو آورده می‌شوند.

هزینه‌های اداره ثبت املاک، که طبق جدول RG 197 (۷ اکتبر ۲۰۲۶) تعیین شده و فقط تا ۵ ژانویهٔ ۲۰۲۷ (با احتساب خود آن روز) معتبر است، با تعداد املاکی که در مالکیت است بالا می‌رود: ۴٪ ارزش برای ملک اول، ۵٫۵٪ برای دوم، ۶٪ برای سوم.

اتباع کشورهایی که جمهوری ترک قبرس شمالی (TRNC) را به رسمیت می‌شناسند برای ملک اول و دوم ۴٪، برای سوم و چهارم ۵٫۵٪ و برای پنجم و ششم ۶٪ می‌پردازند. بر ۱۰۰٬۰۰۰ پوند فرضی این رقم‌ها ۴٬۰۰۰، ۵٬۵۰۰ یا ۶٬۰۰۰ پوند می‌شود.

ارقام ۶٪، ۹٪ و ۱۲٪ آژانس‌ها با هیچ جدول رسمی مطابقت ندارد.

طبق قانون مالیات تمبر قرارداد فروش به نیم درصد مبلغ ذکرشده در آن تمبر می‌خورد (۵۰۰ پوند بر ۱۰۰٬۰۰۰ پوند) و خریدار می‌پردازد مگر آنکه طرفین طور دیگری توافق کنند. هزینهٔ درخواست مجوز نصف حداقل دستمزد ناخالص ماهانه است: ۷۰٬۸۹۳ TL ÷ ۲ = ۳۵٬۴۴۶٫۵۰ TL، با استفاده از دستمزد ۱ ژوئیهٔ ۲۰۲۶. هیچ قانونی مهلتی برای تصمیم هیئت وزیران (Council of Ministers) تعیین نکرده و هیچ زمان پردازش رسمی وجود ندارد.

فهرست مدارک وزارت کشور از یک دادخواست و فرم اطلاعات آغاز می‌شود و از طریق گذرنامه، رونوشت سند و نقشهٔ علامت‌گذاری‌شدهٔ موقعیت به سابقهٔ پلیس و قرارداد فروش می‌رسد. وکیل یا نمایندهٔ قانونی می‌تواند درخواست را ثبت کند و یک درگاه برخط وجود دارد.

مهلت‌ها از امضا آغاز می‌شود. ظرف یک ماه قرارداد تمبرخورده باید در اداره ثبت املاک ناحیه ثبت شود و برای مجوز درخواست داده شود، وگرنه قرارداد خودبه‌خود باطل می‌شود. پس از انتشار مجوز، فرمان یک سال برای انتقال (در متن ۳۹/۲۰۲۴ شش ماه) و ۷۵ روز کاری برای هزینه‌ها (در آن متن ۶۰) در نظر می‌گیرد.

برای سناریوهای کامل‌تر هزینه، مقالهٔ هزینهٔ خرید، ساخت و اجارهٔ ملک و، برای دسته‌های سند، راهنمای سند مالکیت را ببینید.

ریسک‌ها، سند مالکیت و بررسی دقیق

ریسک اصلی در اینجا یک خلأ اطلاعاتی است، نه یک عیب شناخته‌شده. سازنده نه دستهٔ سند مالکیت، نه متراژ، نه قیمت، نه تاریخ تکمیل و نه پارسل را بیان می‌کند. هر یک از این‌ها معمولاً در پروندهٔ قرارداد قرار دارد و پیش از جابه‌جایی پول باید دیده شود.

بسیاری از سندهای شمال محل اختلاف‌اند. راهنمای دولت بریتانیا هزاران دعوی از سوی کسانی که در ۱۹۷۴ آواره شدند را شرح می‌دهد و دربارهٔ ریسک استرداد در زمین‌های معاوضه‌ای یا هبه‌ای هشدار می‌دهد. تصمیم Demopoulos دادگاه اروپایی حقوق بشر (ECHR) مورخ ۱ مارس ۲۰۱۰ مدعیان را نخست به کمیسیون املاک غیرمنقول (Immovable Property Commission) می‌فرستد که تا ۲۱ دسامبر ۲۰۲۷ درخواست می‌پذیرد (قانون ۶۷/۲۰۰۵). رأی Orams دادگاه اتحادیه اروپا مورخ ۲۸ آوریل ۲۰۰۹ اجازه می‌دهد احکام دادگاه‌های جمهوری قبرس دربارهٔ زمین‌های شمال در جاهای دیگر اتحادیه اروپا اجرا شود.

دربارهٔ تاتلیسو (Tatlısu)، ویکی‌پدیا حدود ۱٬۳۰۰ قبرسی یونانی آواره‌شده در ۱۹۷۴ را ذکر می‌کند، تاریخچه‌ای که شهرداری آن را به گونه‌ای دیگر روایت می‌کند. هیچ تصمیم کمیسیونی که نام این روستا را ببرد یافت نشد؛ بنابراین وضعیت سند به پارسل مشخص مربوط است نه به منطقه.

همان راهنما دربارهٔ وکلایی که هم‌زمان برای فروشنده و سازنده عمل می‌کنند، خانه‌های ساخته‌شده بدون مجوزهای لازم و تأخیر در گرفتن گواهی‌های پایان کار و سندهای مالکیت هشدار می‌دهد. خود ساختمان بررسی جداگانه می‌خواهد: یکی از مسئولان اتاق مهندسان و معماران در ۲۰۲۳ گفت که تأیید پروژه انطباق لرزه‌ای را می‌آزماید و نظارت لازم است (گزارش مطبوعاتی).

کوچکی یک بررسی دیگر هم می‌افزاید. اگر رهن یا پیمانکار پرداخت‌نشده بر پارسل مادر اثر بگذارد، می‌تواند هر ۵۰ خریدار را هم‌زمان درگیر کند؛ از این رو جست‌وجوی اداره ثبت املاک باید کمی پیش از هر پرداخت و دوباره پیش از انتقال تکرار شود. همچنین بپرسید آیا برای هر فروش رضایت وام‌دهنده لازم است و اگر چنین است، در کجا ثبت می‌شود.

راهنمای بریتانیا همچنین از اصلاحیهٔ قانون کیفری جمهوری قبرس خبر می‌دهد که از ۲۰ اکتبر ۲۰۰۶ اجرا می‌شود و معامله بر ملک بدون اجازهٔ مالک ثبت‌شده را جرمی تا ۷ سال حبس می‌داند. از وکیلی استفاده کنید که فقط برای خریدار عمل می‌کند.

مقایسهٔ Caesar Bay Tatlisu با دیگر پروژه‌های Afik در این سایت

هشت فهرست Afik در این سایت وجود دارد و جدول آن‌ها را با عبارت‌پردازی خود سازنده از صفحهٔ پروژه‌های ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ کنار هم می‌گذارد. وضعیت‌ها برچسب‌های خود سازنده‌اند، آنجا که آن را می‌دهد؛ «منتشر نشده» یعنی در صفحه‌های خوانده‌شده هیچ رقمی دیده نمی‌شود.

با نگاهی بی‌طرفانه، جدول سه چیز را نشان می‌دهد. Caesar Bay کوچک‌ترین مجموعه است و، همراه با Caesar Breeze، یکی از دو مجموعه‌ای است که سازنده در تاتلیسو (Tatlısu) قرار می‌دهد؛ شش پروژهٔ دیگر در ایسکله (İskele)، بوغاز (Boğaz) یا اسنته‌په (Esentepe) قرار دارند. همچنین تنها کارتی در صفحهٔ انگلیسی است که سطر وام مسکن دارد.

دو مجموعهٔ تاتلیسو (Tatlısu) در میزان آنچه سازنده منتشر می‌کند با هم تفاوت دارند: Breeze یک تور مجازی و فاصلهٔ ساحلی اعلام‌شدهٔ ۲۰۰ متر دارد، در حالی که Bay فقط یک تصویر دارد. هیچ رتبه‌بندی‌ای مفهوم نیست. قیمت‌ها فقط به‌صورت یک رقم آرشیوشدهٔ ۲۰۲۴ برای پنت‌هاوس Caesar Blue و یک رقم شروع در صفحهٔ فارسی برای Caesar Resort وجود دارند؛ برای شش پروژهٔ دیگر، از جمله Caesar Bay، هر عدد باید کتباً از سازنده گرفته شود.

Afik Group / Afik Construction LTD

این شرکت در صفحهٔ دربارهٔ ما خود را شرکت بین‌المللی توسعه و ساخت‌وساز فعال در ترکیه و قبرس معرفی می‌کند. قابل‌اعتماد بودن و کیفیت ساخت را نشانهٔ خود می‌نامد، می‌گوید استانداردهای ساخت بالا را در هر دو کشور به کار گرفته و سابقهٔ اثبات‌شده‌ای در تکمیل پروژه‌ها ادعا می‌کند. این‌ها بیانیه‌های خود شرکت‌اند؛ هیچ‌کدام در اینجا ممیزی نشده است. صفحه سال تأسیس، شمار پروژه‌ها یا فهرستی از مجموعه‌های تمام‌شدهٔ قابل‌کنترل نمی‌دهد.

صفحهٔ تیم یک مدیر ارشد اجرایی را با عنوان آقای Afik Yaacov، به‌عنوان مدیرعامل (CEO) و مدیر پروژه‌های Afik Group از ۲۰۰۶ تا امروز نام می‌برد. پاورقی‌های سازنده سال ۲۰۲۱ را دارند و خود صفحهٔ پروژه‌ها به مارس ۲۰۲۵ برمی‌گردد.

دو نکته به خریدار در خواندن مدارک کمک می‌کند. فروش‌های صفحهٔ پروژه‌ها را Afik Construction LTD انجام می‌دهد، در حالی که وب‌سایت اجارهٔ تعطیلات و رزرو caesar-projects.com نام شرکت خود را Afik Rentals LTD می‌دهد و در صفحه‌های ذخیره‌شده برای این راهنما از Caesar Bay نامی نمی‌برد.

طرف قرارداد، سازندهٔ ثبت‌شده و مالک زمین ممکن است سه طرف متفاوت باشند و قرارداد باید هر یک را نام ببرد. بپرسید سند زمین به نام چه کسی است و آیا بانکی بر آن رهن دارد.

سوالات متداول

Caesar Bay Tatlisu کجاست؟

سازنده آن را در تاتلیسو (Tatlısu) فهرست می‌کند و هیچ خیابان، قطعه یا مختصاتی نمی‌دهد. صفحهٔ پروژه‌هایش «Tatlisu, Kyrenia» می‌نویسد، وبلاگش «Tatlisu, Famagusta» می‌نویسد و منابع رسمی تاتلیسو (Tatlısu) را در ناحیهٔ گازی‌ماغوسا، حدود ۴۰ کیلومتر شرق کرینیا، قرار می‌دهند. فاصله‌ها در این راهنما از مرکز روستا اندازه‌گیری شده‌اند. خریدار پیش از تکیه بر هر ادعای موقعیت باید شمارهٔ پارسل را بگیرد و در اداره ثبت املاک ناحیه بررسی کند.

مجموعه چند خانه دارد و از چه نوع؟

سازنده ۵۰ واحد می‌گوید: ویلا، ویلای نیمه‌مجزا و آپارتمان باغ‌دار. نمی‌گوید چند واحد به هر نوع تعلق دارد، چقدر بزرگ‌اند، چند اتاق خواب دارند یا آیا ویلاها استخر دارند. این جزئیات در هیچ صفحهٔ سازنده‌ای که در ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ خوانده شد نیست؛ بنابراین باید همراه با نقشه‌ها و فهرست واحدها به تفکیک نوع کتباً درخواست شوند.

Caesar Bay Tatlisu چقدر قیمت دارد؟

قیمتی منتشر نشده است. صفحهٔ پروژه‌ها برای این مجموعه قیمتی نشان نمی‌دهد و وبلاگ سازنده هم رقمی نمی‌دهد. هر عددی که جای دیگری شنیده شود باید در یک پیشنهاد کتبی بیاید که ارز، واحد، متراژ، VAT و برنامهٔ پرداخت را بیان کند. فقط برای نمونه، هزینهٔ ۴٪ اداره ثبت املاک بر ۱۰۰٬۰۰۰ پوند فرضی طبق جدولی که تا ۵ ژانویهٔ ۲۰۲۷ اعتبار دارد ۴٬۰۰۰ پوند است.

آیا Caesar Bay Tatlisu تمام شده است؟

سازنده نمی‌گوید. کارت آن زمان گذشته را به کار می‌برد که نشان می‌دهد ساختمان‌ها وجود دارند، اما سطر وضعیت، تاریخ تکمیل یا گواهی نشان نمی‌دهد و نه ادعای فروش کامل می‌کند و نه ادعای تکمیل. خریدار باید مرحلهٔ ساخت، پروانهٔ ساخت و، آنجا که واحدی تمام شده است، گواهی تأیید نهایی و وضعیت اداره ثبت املاک را بپرسد.

آیا «mortgages up to ۵ years» (وام مسکن تا پنج سال) یعنی وام بانکی؟

لزوماً نه. سازنده این عبارت را بدون وام‌دهنده، نرخ، ارز یا سهمی از قیمت بیان می‌کند و در کارت انگلیسی آمده اما در کارت روسی نه. طبق قانون، خارجی‌ها پس از پرداخت هزینه‌های اداره ثبت املاک می‌توانند ملک را رهن بگذارند و ثبت آن ۱٪ بدهی هزینه دارد. اینکه پیشنهاد وام بانکی است یا طرح اقساط سازنده، باید از قرارداد روشن شود.

آیا یک خارجی می‌تواند در Caesar Bay Tatlisu بخرد؟

بله، با مجوز خرید هیئت وزیران و در چارچوب محدودیت‌ها. در ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ فرمان در جریان، یعنی فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶، به یک شخص حقیقی خارجی اجازه می‌دهد تا ۳ آپارتمان، یا یک خانه بر زمین مجاز تا ۱٬۳۳۸ متر مربع، یا یک خانهٔ مجزا بر حداکثر ۳٬۳۰۰ متر مربع، یا ۲ ویلای دوطبقه در یک پروژهٔ مسکونی انبوه داشته باشد. متن تلفیقی قدیمی‌تر قانون ۵۲/۲۰۰۸ فقط یک آپارتمان را مجاز می‌داند. همهٔ این‌ها به ادامهٔ جریان بودن فرمان بستگی دارد.

کدام مالیات‌ها و هزینه‌ها اعمال می‌شود؟

جدول اداره ثبت املاک که تا ۵ ژانویهٔ ۲۰۲۷ معتبر است، ۴٪ برای ملک اول و سپس ۵٫۵٪ و ۶٪ برای ملک دوم و سوم دریافت می‌کند. قرارداد فروش ۰٫۵٪ تمبر بر مبلغ ذکرشدهٔ آن دارد. مسکن تا ۳۰۰ متر مربع زیربنای بسته در جدول ۵٪ VAT و مسکن بزرگ‌تر در جدول ۱۰٪ قرار دارد. عایدی فروشنده با نرخ مؤثر ۲٫۸٪ ارزش کسر می‌شود. ارقام ۹ یا ۱۲٪ آژانس‌ها با هیچ جدول رسمی مطابقت ندارد.

آیا خرید اقامت یا شهروندی می‌دهد؟

هیچ‌کدام را خودکار نمی‌دهد. اجازهٔ اقامت مبتنی بر ملک وجود دارد: با سند به نام خریدار و ارزش ۳۰۰٬۰۰۰ GBP یا بیشتر، ده سال؛ کمتر از آن، پنج سال. اقامت دائم به مسکنی به ارزش ۱۲۵٬۰۰۰ EUR و شش سال اقامت نیاز دارد (سه سال در ۶۰ سالگی یا بیشتر). هیچ مقرره‌ای خرید خانه را راهی برای شهروندی نمی‌کند و جمهوری قبرس اجازه‌های شمال را به رسمیت نمی‌شناسد. برای مطالعهٔ بیشتر: مقالهٔ اقامت و مقالهٔ شهروندی.

آیا می‌توان خانه را به مهمانان تعطیلات اجاره داد؟

اجارهٔ تا ۶۰ روز در واحدی که به‌عنوان مسکن ساخته شده است طبق قانون خانه‌های تعطیلات (Holiday Houses Law) خانهٔ تعطیلات به شمار می‌آید؛ بنابراین مالک باید نخست در اداره برنامه‌ریزی گردشگری ثبت‌نام کند و مجوز بهره‌برداری بگیرد. اجاره با ۱۰٪ مالیات کسرشده از منبع برای افراد مشمول مالیات می‌شود و اجارهٔ ملک غیرمنقول ۰٪ VAT دارد. سازنده هیچ طرح اجاره‌ای برای این پروژه منتشر نکرده است. مقالهٔ رعایت قوانین دربارهٔ اجارهٔ کوتاه‌مدت جزئیات بیشتری می‌دهد.

نزدیک‌ترین بیمارستان و فرودگاه چقدر دورند؟

مرکز بهداشت تاتلیسو (Tatlısu) از ژانویهٔ ۲۰۲۶ پزشک دارد، اما تخت بیمارستانی یعنی بیمارستان دولتی گازی‌ماغوسا (Gazimağusa)، ۴۵٫۰ کیلومتر از راه جاده از مرکز روستا، حدود ۴۵ دقیقه بدون ترافیک. فرودگاه ارجان (Ercan) ۵۷٫۰ کیلومتر از راه جاده است (حدود ۶۱ دقیقه) و طبق ویکی‌پدیا فقط به ترکیه پرواز می‌کند. لارناکا (Larnaca) پیش از صف‌های مرزی ۷۸٫۲ کیلومتر است. این‌ها برآورد از مرکز روستا هستند، نه از خود محل پروژه.

منابع و آخرین بررسی

آخرین بررسی: ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶. منابع:

• Afik Construction LTD: صفحهٔ پروژه‌ها (کارت Caesar Bay)
• Afik Group: وبلاگ دربارهٔ پروژهٔ Caesar Resort (گروه‌بندی پرتفوی)
• Afik Group: وبلاگ «Why Choose Afik Group» (فهرست پروژه‌ها)
• آیین‌نامهٔ نرخ‌های مالیات بر ارزش افزوده (VAT)، به‌روزشده ۷ اکتبر ۲۰۲۶ (اداره مالیات)
• مؤسسهٔ آمار جمهوری ترک قبرس شمالی (TRNC): سرشماری ۲۰۱۱، جدول ۳ (محله‌ها)
• شهرداری تاتلیسو (Tatlisu): صفحهٔ تاریخچه و واقعیت‌ها
• اطلاعیهٔ اداره ثبت املاک (Tapu) مورخ ۱۵ ژوئیهٔ ۲۰۲۵
• دولت بریتانیا: قبرس، خرید ملک (راهنما)
• برآورد مسیر OSRM: تاتلیسو (Tatlisu) تا قلعهٔ کرینیا
• اداره حفاظت از محیط‌زیست: یادداشت پایش لاک‌پشت‌های دریایی ۲۰۲۴
• Cittaslow International: نمایهٔ تاتلیسو (Tatlisu)
• Kibris Postasi: مرکز بهداشت تاتلیسو (Tatlisu) پزشک گرفت، ۲۱ ژانویهٔ ۲۰۲۶
• وزارت بهداشت: فهرست بیمارستان‌های دولتی
• ویکی‌پدیا: فرودگاه بین‌المللی ارجان (Ercan)
• گزارش دبیرکل سازمان ملل S/۲۰۲۶/۸، ۵ ژانویهٔ ۲۰۲۶
• شهرداری تاتلیسو (Tatlisu): صفحهٔ منطقهٔ سکونتگاه چیفتلیک‌دوزو (Ciftlikduzu)
• سرویس اطلاعات جهانی هواشناسی WMO: اقلیم‌شناسی پارالیمنی (Paralimni)
• دفتر مرکزی قوانین: فهرست قوانین
• قانون ۵۲/۲۰۰۸ جمهوری ترک قبرس شمالی (TRNC) دربارهٔ تملک ملک غیرمنقول توسط خارجی‌ها، تلفیقی با ۳۹/۲۰۲۴ (mevzuat.gov.ct.tr)
• روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۴۷ مورخ ۷ اوت ۲۰۲۶، حاوی فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶
• جدول مالیات ملک غیرمنقول مؤثر از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۵ (اداره مالیات)
• روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۹۷ مورخ ۷ اکتبر ۲۰۲۶، جدول هزینه‌های اداره ثبت املاک
• Tekce (آژانس): گزینه‌های تأمین مالی ملک برای خارجی‌ها
• ncyprus.com.tr (آژانس): وام مسکن و تأمین مالی سازنده ۲۰۲۶
• قانون مالیات بر درآمد، تلفیقی ۲۵ مه ۲۰۲۶ (اداره مالیات)
• قانون مالیات تمبر ۱۹/۱۹۶۳، تلفیقی (اداره مالیات)
• اداره مالیات: حداقل دستمزد از ۱ ژوئیهٔ ۲۰۲۶
• وزارت کشور: مدارک لازم برای مجوز خرید
• ECHR: Demopoulos and Others v. Turkey، تصمیم ۱ مارس ۲۰۱۰
• قانون ۶۷/۲۰۰۵ جمهوری ترک قبرس شمالی (TRNC) دربارهٔ کمیسیون املاک غیرمنقول، تلفیقی (mevzuat.gov.ct.tr)
• دادگاه اتحادیه اروپا: Apostolides v Orams، اطلاعیهٔ مطبوعاتی ۳۹/۰۹
• ویکی‌پدیا: آکانتو (Akanthou) (تاتلیسو (Tatlisu))
• Yeniduzen: رئیس KTMMOB دربارهٔ مقررات زلزله و تأیید پروژه، ۱۴ فوریهٔ ۲۰۲۳
• Tekce (آژانس): بررسی دقیق سندهای مالکیت قبرس شمالی
• مؤسسهٔ آمار جمهوری ترک قبرس شمالی (TRNC): آمار ساخت‌وساز و پارسل ۲۰۲۵
• Afik Construction LTD: صفحهٔ دربارهٔ ما
• Afik Construction LTD: صفحهٔ تیم

این متن مشاورهٔ حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.