NEXT Address Batumi: apartamenty przy Alley of Heroes (2026)

NEXT Address Batumi to wielofunkcyjny kompleks, który gruziński deweloper NEXT buduje przy Alley of Heroes (Aleja Bohaterów) w centrum Batumi: w ofercie są studia od 34,8 m², apartamenty z jedną i dwiema sypialniami, 33-miesięczny plan ratalny z oprocentowaniem 0% oraz odbiór, który deweloper podaje na grudzień 2028 r.

Niniejszy przewodnik omawia stronę projektu dewelopera w wersji widocznej 8 listopada 2026 r.: studio od USD 68 000 bez remontu, pierwszą wpłatę w wysokości 20%, listę udogodnień oraz listę elementów inżynieryjnych. Uzupełnia ją o udokumentowany kontekst dotyczący Batumi i zakupu nieruchomości w Gruzji, a także zaznacza każdy punkt, w którym deweloper nie publikuje żadnych danych. Chodzi o stronę projektu dewelopera.

Przegląd NEXT Address Batumi

Deweloper przedstawia projekt jako kompleks do mieszkania, prowadzenia działalności i wypoczynku, a strona projektu podaje jego lokalizację: centrum Batumi, Alley of Heroes, 700 metrów od Morza Czarnego. Strona „O nas” (About) dewelopera umieszcza start projektu w 2022 roku. Obrazy zamieszczone na stronie są wyłącznie wizualizacjami przygotowanymi przez dewelopera; strona nie podaje numeru ulicy, pinezki na mapie ani współrzędnych, dlatego dokładne położenie działki należy potwierdzić w dokumentach sprzedaży.

Wycenione są trzy typy apartamentów: studio, apartament z jedną sypialnią i apartament z dwiema sypialniami. Każdy typ występuje w dwóch zestawach cen, które strona oznacza jako z remontem i bez remontu, przy czym nie wyszczególnia, co obejmuje zestaw z remontem. Deweloper nie publikuje liczby lokali, liczby pięter ani liczby budynków.

Podaje natomiast wysokość pomieszczeń równą 3,1 metra we wszystkich apartamentach oraz listę udogodnień, w której znajdują się basen, centrum fitness, restauracja i powierzchnia komercyjna. Są to informacje, które deweloper podaje wprost na swojej stronie projektu.

Płatność opisano jako pierwszą wpłatę 20%, po której następuje 33 raty po 0%, miesięczne lub kwartalne. Panele cenowe na stronie podają odbiór w grudniu 2028 r., natomiast osobny blok mówi, że projekt zostanie w pełni ukończony w czerwcu 2029 r.; sekcja 4 zestawia obie daty z kalendarzem rat. Strona zawiera także prognozy stopy zwrotu z najmu i wzrostu cen. Są to prognozy dewelopera, a nie warunki sprzedaży, dlatego niniejszy przewodnik ich nie powtarza i nie traktuje ich jako elementu oferty.

Typy lokali, metraże i zakres dwóch zestawów cen

Sekcja układów na stronie projektu przedstawia trzy rzuty. Każda karta podaje najmniejszy metraż wraz z ceną wyjściową oraz metraż „do” z ceną najwyższą, a kwoty są wyrażone w dolarach (USD). Strona ma przełącznik opisany „Included / With renovation” oraz „Not Included / Without renovation”. Stanem domyślnym jest wariant bez remontu, a poniższa tabela odczytuje drugi zestaw cen jako zestaw z remontem, zgodnie z etykietami tego przełącznika.

Dla zestawu z remontem na stronie wydrukowano wyłącznie ceny wyjściowe, bez cen najwyższych.

Karty opisują otwarte układy z oknami od podłogi do sufitu i mówią, że apartamenty korzystają z widoków na morze i góry. Każdy rzut wymienia taras, sypialnię, kuchnię, część dzienną, garderobę, łazienkę i wejście główne. Strona nie podaje, na których piętrach i przy jakiej orientacji jest widok na morze, nie publikuje cennika piętro po piętrze ani tabeli dostępności, więc cena wyjściowa opisuje najmniejszy układ każdego typu, a nie każdy lokal.

Druga tabela wykorzystuje wyłącznie opublikowane kwoty. Każda stawka jest ceną podzieloną przez metraż, jest więc wynikiem obliczeń, a nie stawką drukowaną przez dewelopera; zakłada ponadto, że każda cena wyjściowa dotyczy najmniejszego metrażu na karcie, a każda cena najwyższa – największego.

W podstawowym zestawie cen stawka wyjściowa rośnie z USD 1 954 za m² dla studia do USD 2 475 za m² dla apartamentu z jedną sypialnią, a następnie spada do USD 2 101 za m² dla apartamentu z dwiema sypialniami. Stawka dla dwóch sypialni jest o 15,1% niższa od stawki dla jednej sypialni (2 101 podzielone przez 2 475).

Apartament z dwiema sypialniami o powierzchni 80,3 m² zaczyna się więc od USD 168 710, czyli o USD 43 723 więcej niż apartament z jedną sypialnią o powierzchni 50,5 m², przy powierzchni większej o 29,8 m²; dodatkowa powierzchnia kosztuje według cen wyjściowych USD 1 467 za m².

Ceny zmieniają się także w obrębie każdego typu. Karta studia obejmuje zakres od 34,8 m² za USD 68 000 do 37,3 m² za USD 89 035: metraż rośnie o 7,2%, a cena o 30,9%, więc stawka wzrasta z USD 1 954 do USD 2 387 za m². Karta apartamentu z jedną sypialnią lepiej oddaje zmianę metrażu (metraż większy o 59,8%, cena wyższa o 63,4%). Karta apartamentu z dwiema sypialniami przechodzi od 80,3 m² do 88,1 m² (wzrost o 9,7%), podczas gdy cena zmienia się z USD 168 710 do USD 210 294 (wzrost o 24,6%).

Strona nie podaje, co odróżnia najtańszy lokal od najdroższego w danym typie; zwykłymi powodami są piętro, widok i orientacja, ale deweloper ich nie wymienia.

Typy nakładają się również pod względem metrażu. Największy lokal z jedną sypialnią, 80,7 m², jest o 0,4 m² większy od najmniejszego lokalu z dwiema sypialniami, 80,3 m², a mimo to jego cena w zestawie podstawowym jest wyższa o USD 35 461 (USD 204 171 wobec USD 168 710, czyli różnica 21,0%). Osoba porównująca oba typy powinna więc poprosić o rzut i cenę konkretnego lokalu, zamiast opierać się na liczbie sypialni.

Drugą dużą zmienną jest zestaw z remontem. Dodaje on do studia USD 29 962 (44,1%), do apartamentu z jedną sypialnią USD 50 501 (40,4%), a do apartamentu z dwiema sypialniami USD 80 300 (47,6%). W przypadku lokali wyjściowych z jedną i dwiema sypialniami różnica odpowiada USD 1 000 za każdy metr kwadratowy metrażu wyjściowego (50 501 podzielone przez 50,5 oraz 80 300 podzielone przez 80,3); dla studia jest to USD 861 za m². Jest to obliczenie wykonane na wydrukowanych kwotach, a nie informacja podana przez dewelopera.

Strona opisuje zestaw z remontem wyłącznie jako opcję i nie podaje żadnej specyfikacji wykończenia, więc jego zawartość jest kwestią do ustalenia w umowie sprzedaży.

Dla kontekstu rynkowego przewodnik po cenach za metr kwadratowy w Batumi na tej stronie przytacza średnią cenę pod klucz w Batumi według Galt and Taggart, wynoszącą USD 1 865 za m² w 2025 r. Powyższe stawki wyjściowe dotyczą najmniejszych układów jednego projektu, a jedna z nich – podstawowego wykończenia, więc nie są porównywalne ze średnią dla całego miasta przyjętą na tej samej podstawie.

Lokalizacja NEXT Address Batumi: Alley of Heroes i centrum miasta

NEXT Address Batumi jest przez dewelopera umiejscowiony w centrum Batumi, przy Alley of Heroes. Strona projektu podaje, że działka znajduje się 700 metrów od Morza Czarnego, i nie precyzuje, czy jest to odległość w linii prostej, czy trasą pieszą. Otoczenie opisuje jako sklepy, restauracje i rozrywkę, z dostępem do bulwaru, centrów biznesowych i atrakcji kulturalnych, a żadnego z tych miejsc nie wymienia po nazwie.

Strona nie zawiera osadzonej mapy, dlatego poniższe sekcje opierają się na źródłach urzędowych w tym, co można powiedzieć o mieście, oraz na własnych słowach dewelopera w odniesieniu do działki. Tam, gdzie żadne z tych źródeł nic nie podaje, przewodnik wprost zaznacza brak danych.

Spośród cech otoczenia nadmorski bulwar jest tą, którą źródła urzędowe dokumentują najdokładniej. Oficjalny przewodnik turystyczny po Adżarii, prowadzony przez Agencję Rozwoju Produktu Turystycznego regionu, podaje, że Bulwar Batumi (Batumi Boulevard) ma 7 km długości, leży w historycznej części miasta wzdłuż morza i od 1987 r. jest narodowym zabytkiem gruzińskiej sztuki ogrodowo-parkowej.

Jego budowę rozpoczęto w 1881 r., a w 2009 r. teren powiększono według projektu hiszpańskiego architekta; obszar ten nazywa się Nowym Bulwarem. Przewodnik nie podaje odległości od Alley of Heroes, podobnie jak deweloper.

Kolejnym centralnym punktem orientacyjnym w tym samym przewodniku jest plac Europy (Europe Square), który przewodnik umieszcza przy alei Memeda Abaszidze w Batumi i który jest znany także jako plac Ery. Strona dewelopera go nie wymienia. Oba obiekty wskazano tutaj wyłącznie jako kontekst miejski, ponieważ strona projektu nie publikuje odległości do żadnego z nich, a poniższa tabela zachowuje przy każdej odległości wpis „nie podano”, zamiast szacować ją na podstawie mapy.

Batumi leży w Republice Autonomicznej Adżarii, którą Geostat (Narodowy Urząd Statystyczny Gruzji) wykazuje jako Adżaria A.R. Komunikat Geostat o ludności na 1 stycznia 2026 r. podaje dla Adżarii A.R. 413,2 tys. mieszkańców, z czego 279,9 tys. mieszka w osiedlach miejskich, wobec 3 941,1 tys. dla całej Gruzji. Podzielenie pierwszej liczby przez drugą pokazuje, że Adżaria skupia około 10,5% ludności kraju (obliczenie).

Komunikat nie podaje odrębnej liczby dla samego miasta Batumi, dlatego użyto tu liczby regionalnej; znajduje się ona w komunikacie Geostat o ludności.

Jeśli chodzi o odwiedzających, statystyka turystyki przyjazdowej Geostat za 2025 r. podaje 7,8 mln przyjazdów międzynarodowych podróżnych niebędących rezydentami, czyli o 5,9% więcej niż w 2024 r., oraz 6,9 mln wizyt międzynarodowych odwiedzających. Ten sam komunikat wskazuje, że większość wizyt odbyła się w Tbilisi i Adżarii A/R, odpowiednio 3,8 mln i 2,7 mln. Liczby te opisują cały region, a nie samo Batumi, i nie są prognozą obłożenia żadnego budynku; znajdują się w komunikacie Geostat o turystyce przyjazdowej.

Klimat jest praktyczną kwestią przy zakupie nad morzem. Notatka Visit Batumi o klimacie opisuje klimat Batumi jako wilgotny podzwrotnikowy, ze średnią roczną temperaturą 14,5 °C, średnią 7,1 °C w styczniu i 23,2 °C w sierpniu oraz opadami wynoszącymi 2 560 mm rocznie. Śnieg opisano jako rzadki. Strona dewelopera nie podaje danych klimatycznych; jej lista elementów inżynieryjnych wymienia centralne ogrzewanie, kanały wentylacyjne w oknach i szkło niskoemisyjne.

Czytelnicy, którzy chcą poznać szerszy obraz, mogą skorzystać ze strony kraju Gruzja, na której zebrano gruzińskie oferty z tej witryny, oraz ze strony miasta Batumi. Przewodnik po wybrzeżu Morza Czarnego obejmuje wybrzeże na południe od Batumi, które jest innym otoczeniem niż centralny adres, a przewodnik po zakupie w budowie (off-plan) wyjaśnia, jak w Gruzji dokumentuje się sprzedaż przed ukończeniem budynku.

Jak czytać 33-miesięczny harmonogram rat: od pierwszej wpłaty 20% do odbioru

Panel płatności na stronie projektu opiera się na czterech wydrukowanych liczbach: pierwszej wpłacie 20%, okresie 33 miesięcy, oprocentowaniu 0% i kwocie miesięcznej. Dla wyjściowego studia bez remontu panel pokazuje USD 68 000, pierwszą wpłatę USD 13 600 i miesięczną ratę od USD 1 648. Dla wyjściowego studia z remontem pokazuje USD 97 962, pierwszą wpłatę USD 19 600 i miesięczną ratę od USD 2 375.

Strona dodaje również, że raty mogą być płacone miesięcznie lub kwartalnie, a jej plany 0% trwają od 12 do 45 miesięcy, zależnie od projektu i terminu odbioru.

Arytmetyka jest prosta i wyjaśnia, co na tej stronie oznacza „0%”. Pozostałe 80% ceny podzielone przez 33 daje obie wydrukowane kwoty miesięczne: 54 400 podzielone przez 33 to USD 1 648,48, a 78 369,60 podzielone przez 33 to USD 2 374,84. Raty sumują się więc do ceny, a wydrukowane kwoty nie zawierają odrębnej opłaty finansowej.

Ta sama zasada zastosowana do pozostałych cen wyjściowych daje kwoty zawarte w poniższej tabeli, w której deweloper drukuje wyłącznie kwoty dla studia, a pozostałe są obliczone.

Strona nie podaje daty rozpoczęcia rat, dlatego poniższy kalendarz przyjmuje jedno założenie i je oznacza: pierwsza wpłata następuje w listopadzie 2026 r., a pierwsza rata staje się wymagalna miesiąc później. Wartości procentowe to udziały ceny zapłacone do danego punktu, a kolumna dolarowa stosuje je do wyjściowego studia bez remontu.

Przy tym założeniu odbiór w grudniu 2028 r. według paneli cenowych przypada na ratę 25, do której zapłacono 80,6% ceny (USD 54 812 w przypadku studia), a do zapłaty pozostaje osiem rat, czyli 19,4% ceny, tj. USD 13 188. Jeśli obowiązującą datą jest czerwiec 2029 r., do tego czasu zapłacono 95,2% i pozostają dwie raty. W obu przypadkach ostatnia zaplanowana płatność przypada po podanej dacie.

Rezerwacja w późniejszym miesiącu przesuwa cały kalendarz, a harmonogram kwartalny zmienia terminy płatności, ale nie ich sumę.

Równie istotna jak kalendarz jest kolejność przeniesienia własności. Strona mówi, że kupujący podpisuje wstępną umowę kupna, rejestruje przyszłą własność w Rejestrze Publicznym (Public Registry), wpłaca zaliczkę lub depozyt rezerwacyjny w wysokości od USD 1 000 do 3 000, który rezerwuje lokal na tydzień lub do miesiąca, i zostaje oficjalnym właścicielem w ciągu jednego dnia roboczego po zakończeniu budowy i dokonaniu pełnej płatności. Według własnego sformułowania strony ostateczna własność następuje więc po ostatniej płatności, a nie w miesiącu odbioru.

Nie podano, czy klucze są wydawane kupującemu przed ostatnią ratą i na jakich warunkach miałoby to nastąpić.

Gruzińskie przepisy stojące za „rejestracją przyszłej własności” znajdują się w Ustawie o Rejestrze Publicznym. Art. 12 dopuszcza wstępną rejestrację prawa na podstawie porozumienia stron, co wyklucza rejestrację jakiegokolwiek innego prawa do nieruchomości, chyba że porozumienie stanowi inaczej. Art. 156(10) pozwala zarejestrować na gruncie zobowiązanie do przeniesienia lokalu w budynku w budowie po wydaniu warunków wykorzystania gruntu pod budowę.

Przewodnik po zakupie w budowie opisuje te kroki dokładniej. Strona nie podaje, z którego z dwóch mechanizmów korzysta deweloper.

Strona pokazuje też okno pop-up zatytułowane „NEXT ADDRESS Special Offer”, z zaliczką od USD 3 000 i ratami miesięcznymi od USD 500. Strona nie wyjaśnia, jak ta oferta łączy się z pierwszą wpłatą 20% ani z 33-miesięcznym okresem. Po zaliczce w wysokości USD 3 000 saldo dla wyjściowego studia wynosi USD 65 000, a 33 płatności po USD 500 dają razem USD 16 500, czyli około 25% tej kwoty (obliczenie).

Strona nie podaje dalszych warunków, które dopełniałyby harmonogram, dlatego tę ofertę należy wpisać do harmonogramu dołączonego do umowy.

Poniższa lista kontrolna wskazuje, co kupujący może poprosić o określenie na piśmie w sprawie harmonogramu, zanim zapłaci pierwszą ratę, aby uniknąć nieporozumień na dalszym etapie.

1. Data rozpoczęcia rat oraz dzień miesiąca, w którym każda rata staje się wymagalna.
2. Czy plan jest miesięczny, czy kwartalny, oraz kwota każdej płatności w takim przypadku.
3. Waluta, w której wystawiana jest każda rata, oraz użyty kurs wymiany, jeśli nie jest to dolar.
4. Termin odbioru konkretnego lokalu, grudzień 2028 lub inny, oraz data pełnego ukończenia projektu.
5. Co dzieje się z harmonogramem i z wpłaconymi środkami, jeśli odbiór się opóźni.
6. Czy lokal jest przekazywany z remontem, czy bez remontu, oraz pisemna specyfikacja wykończenia w każdym z tych przypadków.
7. Jak oferta specjalna odnosi się do pierwszej wpłaty 20% i do 33 rat.
8. Data, w której własność zostaje zarejestrowana na kupującego, oraz kto pokrywa opłatę rejestracyjną.

Udogodnienia i elementy inżynieryjne ze strony wymieniono poniżej tak, jak podaje je deweloper. Strona nie podaje dat otwarcia udogodnień, a wizualizacje nie stanowią specyfikacji umownej. Twierdzenia o jakości, które strona dołącza do niektórych pozycji, takie jak procenty oszczędności energii, pochodzą od dewelopera i nie są tu powtarzane.

Strona wymienia te pozycje jako udogodnienia budynku lub kompleksu. Nie podaje, które z nich wchodzą w skład opłaty serwisowej (service charge), które są dostępne dla osób z zewnątrz i które prowadzą podmioty trzecie, a także nie wskazuje operatora restauracji, apteki ani lokali komercyjnych. Harmonogram opłaty serwisowej należy do dokumentów, o które warto poprosić.

Rejestracja zakupu w Gruzji: rejestr, opłaty i kolejność kroków

Nieruchomości w Gruzji zmieniają właściciela za pośrednictwem Rejestru Publicznego.

Kodeks cywilny stanowi w art. 183, że nabycie rzeczy nieruchomej następuje w formie pisemnej czynności, a prawo własności nabywcy jest rejestrowane w Rejestrze Publicznym. Art. 311-1 dodaje, że pisemna czynność jest składana w rejestrze, że czynność lub podpisy stron są poświadczane w sposób przewidziany prawem oraz że odrębne poświadczenie nie jest potrzebne, gdy strony podpisują dokument przed upoważnioną osobą w organie rejestracyjnym.

Rejestr prowadzi Narodowa Agencja Rejestru Publicznego (NAPR), która publikuje swoje opłaty w internecie.

Cennik NAPR podaje rejestrację zmiany prawa do nieruchomości za GEL 150 przy usłudze w cztery dni robocze, GEL 270 w jeden dzień roboczy i GEL 350 w dniu złożenia wniosku; po kursie Narodowego Banku USD 1 = GEL 2,5949 z 8 listopada 2026 r. opłaty te wynoszą około USD 58, USD 104 i USD 135.

Ta sama strona podaje rejestrację zobowiązania związanego z prawem własności na tych samych trzech poziomach terminu i opłaty oraz poświadczenie podpisów stron za GEL 7 od ręki.

Strona z opłatami za usługi informacyjne podaje wypis z rejestru za GEL 20 w jeden dzień roboczy, GEL 13 przy zamówieniu online, z dopłatą GEL 26, gdy wypis jest zamawiany w języku angielskim. NAPR prowadzi także usługę smart-contract, za pośrednictwem której prawa do nieruchomości można rejestrować online po umówieniu spotkania wirtualnego.

Kupujący podpisujący dokumenty z zagranicy zwykle potrzebuje uznania dokumentów zagranicznych w Gruzji. Gruzja przystąpiła do Konwencji haskiej o apostille, która weszła dla niej w życie 14 maja 2007 r. według tabeli statusu HCCH. Przewodniki o zakupie z zagranicy oraz o tym, jak kupić nieruchomość w Gruzji opisują kolejność kroków dla nierezydenta.

W kwestii własności cudzoziemców Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych ogranicza obrót gruntami rolnymi, a apartament nie jest gruntem rolnym. Przewodnik o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji, na tej stronie przedstawia ogólny stan prawny.

Deweloper opisuje własną kolejność w czterech etapach: umowa zabezpieczająca prawo własności, płatność z oświadczeniem potwierdzającym, rejestracja umowy w Ministerstwie Sprawiedliwości oraz kod nieruchomości w rejestrze państwowym. Sam rejestr prowadzi NAPR, czyli organ, którego opłaty wymieniono powyżej. Opłaty notarialne lub prawnicze, jeśli występują, są odrębne i nie są publikowane przez dewelopera.

Pobyt, podatki i finansowanie dla zagranicznego właściciela

Pobyt to kwestia, którą strona dewelopera podnosi bezpośrednio, zamieszczając stwierdzenie o zezwoleniu na pobyt w związku z zakupem nieruchomości. Urzędowa zasada znajduje się na stronie Agencji Rozwoju Usług Publicznych oraz w Ustawie o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców.

Krótkoterminowe zezwolenie na pobyt może zostać wydane cudzoziemcowi, który posiada tytuł własności nieruchomości w Gruzji, innej niż grunt rolny, o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w GEL, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę. Inwestycyjne zezwolenie na pobyt wiąże się z wartością rynkową przekraczającą równowartość USD 300 000.

W zestawieniu z opublikowanymi cenami ceny wyjściowe studia i apartamentu z jedną sypialnią są niższe niż USD 150 000, zarówno bez remontu, jak i z remontem (USD 68 000, USD 97 962 i USD 124 987), a cena wyjściowa apartamentu z jedną sypialnią z remontem, USD 175 488, jest od tej kwoty wyższa. Ceny wyjściowe apartamentów z dwiema sypialniami, USD 168 710 i USD 249 010, są wyższe niż USD 150 000 i niższe niż USD 300 000.

Karta cen podstawowych dla apartamentu z jedną sypialnią sięga USD 204 171, więc część lokali z jedną sypialnią w zestawie podstawowym ma cenę powyżej tej kwoty, a część poniżej niej.

Kryterium stanowi wartość rynkowa ustalona przez rzeczoznawcę, która może różnić się od ceny w umowie, a zezwolenie opiera się na dokumencie tytułu własności nieruchomości. To, jak agencja traktuje lokal będący jeszcze w budowie, jest pytaniem do agencji, a nie do dewelopera. Przewodnik po zezwoleniu na pobyt wyjaśnia ten proces, a nic na tej stronie nie jest obietnicą, że jakikolwiek lokal się kwalifikuje.

Podatki od właściciela będącego osobą fizyczną wynikają z Kodeksu podatkowego, którego angielski tekst znajduje się na matsne.gov.ge. Podatek od nieruchomości jest podatkiem lokalnym od nieruchomości będących własnością osoby fizycznej; art. 202(5) ustala stawkę nie niższą niż 0,8% i nie wyższą niż 1% wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku, a art. 206(1)(a) zwalnia z podatku nieruchomość osoby, której dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000, czyli około USD 38 537 przy kursie GEL 2,5949 za USD.

Art. 201 zalicza do nieruchomości osoby fizycznej także budowę niezakończoną, a art. 205 wymaga od osoby fizycznej złożenia zeznania do 1 listopada. Służba Dochodów (Revenue Service) publikuje stronę o podatku od nieruchomości. Przewodnik po podatku od nieruchomości na tej stronie przedstawia wyliczenia krok po kroku.

Najem i sprzedaż mają własne zasady. Art. 81 opodatkowuje czynsz z najmu lokali mieszkalnych otrzymywany przez osobę fizyczną, która nie dokonuje odliczeń, stawką 5%, a w pozostałych przypadkach ogólną stawką 20%; nadwyżka ze sprzedaży apartamentu mieszkalnego jest opodatkowana stawką 5%, a art. 82(1)(f.a) zwalnia nadwyżkę z apartamentu będącego własnością dłużej niż dwa lata. To, kiedy kupujący na raty jest uznawany za właściciela dla tych celów, zależy od umowy i wpisu w rejestrze.

Przewodnik po najmie krótkoterminowym wyjaśnia, jak traktowany jest najem krótkoterminowy.

W kwestii finansowania strona projektu nie publikuje żadnego ustalenia dotyczącego kredytu hipotecznego, a jej plan płatności jest planem samego dewelopera. Narodowy Bank Gruzji ustala na swojej stronie o PTI i LTV limity wskaźnika kredytu do wartości zabezpieczenia na poziomie 90% dla kredytów w lari i 70% dla kredytów w walucie obcej oraz limity wskaźnika raty do dochodu, zależne od dochodu i waluty. To, czy bank udzieli kredytu nierezydentowi na niewykończony lokal, jest decyzją tego banku; przewodnik po kredytach hipotecznych opisuje praktykę.

Co przygotować przy rezerwacji

Opis zakupu podany przez dewelopera oraz przepisy rejestrowe wskazują jeden zestaw dokumentów, który kupujący może zebrać i przygotować jeszcze przed pierwszą płatnością.

1. Formularz rezerwacyjny, kopia paszportu i dokumenty tożsamości, o które prosi deweloper.
2. Wstępna umowa kupna określająca lokal, jego powierzchnię, zestaw cen (podstawowy lub z remontem), termin odbioru oraz skutki opóźnienia.
3. Pełny harmonogram płatności z kwotami, terminami i walutą każdej raty, łącznie z warunkami ewentualnej oferty specjalnej.
4. Wypis z Rejestru Publicznego obejmujący działkę, a po rejestracji – sam lokal.
5. Dane rachunku płatniczego lub rachunku powierniczego (escrow) dla każdej raty, na piśmie.
6. Pełna nazwa prawna i dane rejestrowe podmiotu zawierającego umowę; strona dewelopera go nie wskazuje.
7. Harmonogram opłaty serwisowej oraz lista udogodnień, które w niej mieszczą.
8. Jeśli kupujący nie będzie w Gruzji w czasie podpisania, pełnomocnictwo lub inny dokument podpisany za granicą, opatrzony apostille.

Jak NEXT Address Batumi wypada na tle innych projektów NEXT

Ta strona wymienia trzynaście projektów NEXT: siedem w rejonie Batumi, w tym w Gonio, cztery w Tbilisi, jeden w Kobuleti i jeden w Dubaju. Tabela podaje dla każdego projektu miasto, status lub termin odbioru zgodnie ze stroną projektu, typy lokali oraz opublikowaną cenę wyjściową. Kolumny nie mają wspólnej podstawy: niektóre ceny dotyczą podstawowego studia, niektóre umeblowanego, niektóre obejmują remont, a strona każdego projektu podaje własny standard wykończenia.

Wiersz dotyczący omawianej w tym przewodniku strony projektu nie jest odnośnikiem.

Ponieważ strona każdego projektu podaje własną podstawę, liczby nie ustawiają projektów w żadnej kolejności. W grupie batumskiej ceny wyjściowe studiów wahają się od USD 49 000 do USD 161 460, a NEXT Address Batumi znajduje się w pobliżu dolnego krańca tego przedziału, z ceną USD 68 000 za podstawowe studio. Różnią się także plany: długość rat, pierwsze wpłaty, stany wykończenia i miesiące odbioru ustalane są projekt po projekcie, a na kilku stronach widnieją dwie daty, odbiór i późniejsze ukończenie.

Każdą stronę należy więc czytać osobno, pod kątem jej własnego harmonogramu i jej własnych warunków.

Wśród innych gruzińskich ofert na tej stronie Mira Verde Tbilisi jest projektem w Tbilisi innego dewelopera, a dwie oferty w Batumi dają kontekst dla cen wejściowych: Delux Horizon podaje cenę wyjściową USD 65 000, a Mardi Hills – USD 45 276, każda na podstawie podanej na jej własnej stronie. Przewodnik po cenach zestawia oferty i średnią dla całego miasta, a strona kraju Gruzja obejmuje gruzińskie wybrzeże.

NEXT (deweloper)

NEXT przedstawia się na swojej stronie „O nas” jako międzynarodowy deweloper z Gruzji i podaje, że został założony w Batumi przez Kakhę Devadze. Ta sama strona opisuje pierwszy projekt jako NEXT Orange i zamieszcza oś czasu, która zaczyna się w 2018 r. od NEXT Apartments, NEXT Green i NEXT White, obejmuje współpracę z marką hotelową i Villa Park w 2020 r., Radisson Blu Residences i NEXT Collection w 2021 r., a kończy się na NEXT Address, NEXT Coral i NEXT Gardens w 2022 r.

Na stronie głównej dewelopera czytamy, że firma ma około ośmiu lat doświadczenia w budownictwie deweloperskim, a jej strony kontaktowe wymieniają biura w Batumi, Tbilisi, Dubaju i Warszawie. Lista projektów obejmuje projekty gruzińskie, jeden projekt w Dubaju, projekt willowy w Hiszpanii i projekt apartamentowy w Kenii; strona „O nas” wspomina też Zanzibar jako kierunek ekspansji. Strony wymieniają kilka międzynarodowych nagród, ale podają o nich niewiele szczegółów, dlatego żadna z nich nie jest tu powtarzana.

Strona dewelopera nie publikuje zarejestrowanej nazwy firmy ani numeru rejestracyjnego, a markę opisuje jako NEXT, NEXT Group i NEXT Property. Miejscem, w którym wskazany jest podmiot zawierający umowy, są dokumenty sprzedaży. Niniejszy przewodnik nie odtwarza żadnych danych kontaktowych dewelopera, takich jak adresy biur czy numery telefonów.

Często zadawane pytania

Czym jest NEXT Address Batumi?

NEXT Address Batumi to kompleks, który deweloper NEXT opisuje jako przeznaczony do mieszkania, prowadzenia działalności i wypoczynku, położony przy Alley of Heroes w centrum Batumi. Strona wymienia studia oraz apartamenty z jedną i dwiema sypialniami w dwóch zestawach cen, z remontem i bez remontu, a także udogodnienia takie jak basen, centrum fitness, restauracja i powierzchnia komercyjna. Deweloper podaje odbiór w grudniu 2028 r., pierwszą wpłatę 20% i 33 raty po 0% oraz nie publikuje liczby lokali ani liczby pięter.

Gdzie leży NEXT Address Batumi i jak daleko jest do morza?

Deweloper umiejscawia projekt w centrum Batumi przy Alley of Heroes i podaje, że Morze Czarne jest oddalone o 700 metrów. Nie precyzuje, czy jest to linia prosta, czy trasa piesza, i nie podaje numeru domu, pinezki na mapie ani współrzędnych. Oficjalny przewodnik po Adżarii opisuje 7-kilometrowy Bulwar Batumi wzdłuż morza, ale ani on, ani deweloper nie podają odległości od projektu do bulwaru.

Jakie ceny publikuje deweloper dla NEXT Address Batumi?

Ceny wyjściowe w dolarach (USD): studio od USD 68 000 bez remontu i USD 97 962 z remontem, apartament z jedną sypialnią od USD 124 987 i USD 175 488 oraz apartament z dwiema sypialniami od USD 168 710 i USD 249 010. Karty pokazują też ceny najwyższe USD 89 035, USD 204 171 i USD 210 294 w zestawie podstawowym. Są to wartości wyjściowe dla najmniejszych układów każdego typu i mogą różnić się od ceny w umowie.

Jak działa 33-miesięczny plan ratalny?

Deweloper podaje pierwszą wpłatę 20% i 33 raty po 0%, miesięczne lub kwartalne. Dla wyjściowego studia bez remontu pierwsza wpłata wynosi USD 13 600, a pozostałe USD 54 400 dzieli się na 33 płatności po około USD 1 648, co odpowiada wydrukowanej kwocie. Strona nie podaje daty rozpoczęcia, więc kalendarz zależy od miesiąca rezerwacji. Umowa ustala terminy, walutę i skutki opóźnienia w płatności.

Kiedy jest odbiór i jaki jest termin ukończenia?

Panele cenowe podają jako odbiór grudzień 2028 r., a osobny blok mówi, że projekt zostanie w pełni ukończony w czerwcu 2029 r. Przy pierwszej wpłacie w listopadzie 2026 r. rata 25 przypada na grudzień 2028 r., a rata 31 na czerwiec 2029 r. Deweloper podaje, że własność jest rejestrowana w ciągu jednego dnia roboczego po ukończeniu i pełnej płatności, więc to umowa kupna-sprzedaży jest dokumentem ustalającym obie daty oraz skutki opóźnienia.

Co obejmuje zestaw cen z remontem?

Strona oferuje przełącznik między zestawem cen bez remontu i z remontem i nie wyszczególnia, co obejmuje drugi z nich. Różnica wynosi USD 29 962 dla wyjściowego studia, USD 50 501 dla wyjściowego apartamentu z jedną sypialnią i USD 80 300 dla wyjściowego apartamentu z dwiema sypialniami, według obliczeń na podstawie wydrukowanych cen. Pisemna specyfikacja wykończenia, pozycja po pozycji, powinna stanowić część umowy.

Czy cudzoziemcy mogą kupić apartament w Batumi?

Źródła przeczytane na potrzeby tego przewodnika wskazują, że tak. Zgodnie z Kodeksem cywilnym zakup wymaga pisemnej czynności i rejestracji prawa w Rejestrze Publicznym, natomiast Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych ogranicza wyłącznie grunty rolne, a apartament nie jest gruntem rolnym. Opłaty rejestracyjne publikuje NAPR. Przewodnik na tej stronie poświęcony własności cudzoziemców podaje więcej szczegółów, a umowa kupna-sprzedaży określa dokładne warunki tytułu dla danego lokalu.

Czy lokal w projekcie uprawnia do gruzińskiego zezwolenia na pobyt?

Prawo gruzińskie przyznaje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt posiadaczowi tytułu własności nieruchomości innej niż grunt rolny o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę. Ceny wyjściowe studia i podstawowego apartamentu z jedną sypialnią są niższe od tej kwoty, a ceny apartamentu z dwiema sypialniami są od niej wyższe. Kryterium stanowi wycena lokalu przez certyfikowanego rzeczoznawcę, a nie cena w umowie.

Jakie podatki mogą dotyczyć zagranicznego właściciela?

Kodeks podatkowy ustala podatek od nieruchomości na poziomie 0,8% do 1% wartości rynkowej, należny tylko wtedy, gdy dochód rodziny w poprzednim roku przekroczył GEL 100 000, oraz stawkę 5% od czynszu z najmu lokali mieszkalnych, gdy osoba fizyczna nie dokonuje odliczeń. Nadwyżka ze sprzedaży apartamentu jest opodatkowana stawką 5%, ze zwolnieniem, gdy apartament był własnością dłużej niż dwa lata. Są to zasady dotyczące wyłącznie osób fizycznych; sytuacja osobista i rezydencja podatkowa zmieniają wynik.

Jak rejestruje się zakup i jakie są opłaty?

Kupujący i deweloper podpisują pisemną umowę, podpisy są potwierdzane przez notariusza lub w NAPR, a rejestr zapisuje prawo. Według swojego cennika NAPR pobiera GEL 150 za rejestrację w cztery dni robocze, GEL 270 w jeden dzień roboczy i GEL 350 w dniu złożenia wniosku, z dopłatą GEL 7 za potwierdzenie podpisów. Po oficjalnym kursie GEL 2,5949 za USD z 8 listopada 2026 r. najniższa opłata wynosi blisko USD 58.

Opłaty notarialne lub opłaty innych specjalistów są odrębne od opłat rejestracyjnych NAPR.

Źródła i ostatnia weryfikacja

Ostatnia weryfikacja: 8 listopada 2026 r. Źródła:

• NEXT: strona projektu NEXT Address
• NEXT: strona „O nas”
• NEXT: strona główna
• Kodeks cywilny Gruzji, art. 183 i 311 (matsne.gov.ge)
• Ustawa Gruzji o Rejestrze Publicznym, art. 12 i 156 (matsne.gov.ge)
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski (matsne.gov.ge)
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (matsne.gov.ge)
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych (matsne.gov.ge)
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart-contract
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: zezwolenia na pobyt
• Służba Dochodów Gruzji: podatek od nieruchomości
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy walut (USD 1 = GEL 2,5949, 8 listopada 2026)
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• Geostat: liczba ludności na 1 stycznia 2026
• Geostat: statystyka turystyki przyjazdowej, 2025
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu Konwencji apostilowej
• Oficjalny przewodnik turystyczny po Adżarii: Bulwar Batumi
• Oficjalny przewodnik turystyczny po Adżarii: fontanna na placu Europy
• Visit Batumi: klimat i pogoda w Adżarii

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.