NEXT Magnolia Batumi: studia od 49 000 USD, przewodnik (2026)

NEXT Magnolia Batumi to apartamentowiec z 15 kondygnacjami mieszkalnymi, który deweloper NEXT lokalizuje w pobliżu New Boulevard w Batumi; w ofercie są studia o powierzchni od 31,9 do 35,4 m² od 49 000 USD, układy z jedną i dwiema sypialniami oraz plan płatności: 20% wpłaty początkowej, a następnie 29 rat miesięcznych oprocentowanych na 0%.

Niniejszy przewodnik opiera się na stronie projektu dewelopera w wersji z 8 listopada 2026 r. Przedstawia powierzchnie i ceny lokali, przekłada je na tabele ceny za metr kwadratowy i kalendarza płatności, dodaje oparty na źródłach kontekst dotyczący Batumi i zakupu nieruchomości w Gruzji oraz zaznacza każdy punkt, w którym strona niczego nie publikuje, na przykład liczbę lokali, adres uliczny czy pinezkę na mapie.

Przegląd NEXT Magnolia Batumi

Konfiguracja budynku na stronie projektu dewelopera obejmuje lobby z częściami wspólnymi i lokalami komercyjnymi, parking, taras oraz 15 kondygnacji mieszkalnych. Strona wymienia trzy typy apartamentów: studio, apartament z jedną sypialnią (1+1) i apartament z dwiema sypialniami (2+1), a każdy z nich wycenia w dwóch stanach, bez remontu i z remontem.

Projekt jest w budowie. Kafelek odbioru pokazuje grudzień 2028 r., natomiast osobny blok tekstu na tej samej stronie mówi, że projekt zostanie w pełni ukończony pod klucz w kwietniu 2029 r. Obie daty pochodzą od dewelopera, a wiążącą datę ustala umowa sprzedaży. Strona nie podaje liczby lokali, adresu ulicznego ani pinezki na mapie. Umiejscawia budynek w pobliżu New Boulevard (Nowego Bulwaru) w Batumi, kilka minut jazdy od centrum miasta, a jeden z bloków tekstu nazywa projekt „Magnolia Batumi (Airport)”.

Ceny podano w dolarach amerykańskich. Cena wyjściowa wynosi 49 000 USD za studio o powierzchni 31,9 m² bez remontu, co jest najniższą opublikowaną ceną wyjściową wśród 13 ofert NEXT porównanych w sekcji 7. To samo studio z remontem zaczyna się od 57 420 USD. Plan płatności to 20% pierwszej wpłaty i 29 rat oprocentowanych na 0%, płatnych miesięcznie lub kwartalnie.

Strona zawiera też prognozy dochodów z wynajmu i wzrostu cen oraz stwierdzenia o podatkach dla właścicieli. Są to marketingowe twierdzenia dewelopera, nie podano ich podstaw, więc niniejszy przewodnik ich nie powtarza; oficjalne przepisy gruzińskie znajdują się w sekcjach 5 i 6.

Typy lokali, powierzchnie i ceny

Sekcja układów na stronie pokazuje trzy karty. Każda podaje powierzchnię i cenę „od” oraz powierzchnię i cenę „do”. Pierwsza tabela odtwarza te liczby dla domyślnego zestawu cen strony, czyli zestawu bez remontu, i dodaje cenę wyjściową zestawu z remontem. Dla tego drugiego zestawu strona podaje wyłącznie cenę wyjściową, bez wartości górnej.

Karty mają jedną wspólną legendę rysunków: taras, sypialnia, kuchnia, część wypoczynkowa, garderoba, łazienka i główne wejście. Tekst pod nimi opisuje otwarty układ z oknami od podłogi do sufitu. Strona nie wymienia typu z trzema sypialniami, penthouse’u ani domu szeregowego i nie pokazuje rzutów jako osobnych plików.

Druga tabela porównuje te liczby między sobą. Każda wartość w niej jest wyliczona z powyższych liczb i żadna nie jest podana przez dewelopera.

Z tabeli wynikają dwa wnioski. Po pierwsze, rozrzut cen w obrębie typu jest szerszy niż rozrzut powierzchni w przypadku apartamentów z jedną i dwiema sypialniami: największe 1+1 jest o 17,0% większe od najmniejszego i o 41,3% droższe, a największe 2+1 jest o 17,9% większe i o 42,5% droższe. W studiu kolejność jest odwrotna: o 11,0% większa powierzchnia kosztuje o 4,8% więcej. Strona nie mówi, czy rozrzut tłumaczą piętro, widok, orientacja czy układ, i nie publikuje cennika według lokali.

Po drugie, przejście od najmniejszego 1+1 do najmniejszego 2+1 jest takie samo pod względem powierzchni i ceny: w obu przypadkach 1,39 raza. Wynika to z tego, że obie ceny „od” odpowiadają tej samej stawce za metr kwadratowy, o czym mowa w sekcji 4. Przejście od najmniejszego studia do najmniejszego 1+1 nie jest proporcjonalne: powierzchnia rośnie o 65%, a cena o 29%.

Między przedziałami typów występują też luki. Największe studio, o powierzchni 35,4 m², jest o 17,1 m² mniejsze od najmniejszego 1+1, a największe 1+1, o powierzchni 61,4 m², jest o 11,8 m² mniejsze od najmniejszego 2+1. Nabywca, który szuka powierzchni pośredniej między tymi przedziałami, musiałby zapytać dewelopera, czy taki układ istnieje, ponieważ strona żadnego nie wymienia.

Lokalizacja NEXT Magnolia Batumi: okolice New Boulevard

Deklaracja dewelopera o lokalizacji jest krótka. Projekt znajduje się „w pobliżu New Boulevard w Batumi”, kilka minut jazdy od centrum miasta, w otoczeniu, które strona opisuje jako położone blisko morza i z dala od miejskiego hałasu. Nie podano odległości w kilometrach ani w minutach, a strona nie mówi, czy chodzi o dojazd samochodem, czy komunikacją publiczną.

Osobny blok tekstu nazywa projekt „Magnolia Batumi (Airport)” i odwołuje się do rejonu lotniska, więc strona wiąże działkę z dwoma punktami odniesienia, New Boulevard i dzielnicą lotniska, nie mówiąc, jak daleko od siebie leżą.

Portal Visit Adjara opisuje nadmorski bulwar w Batumi jako liczący 7 km długości i będący od 1987 r. pomnikiem narodowym gruzińskiej sztuki ogrodowo-parkowej. Dodaje, że w 2009 r. teren bulwaru został znacznie powiększony według projektu hiszpańskiego architekta i że ta powiększona część nazywa się New Boulevard. Liczba 7 km dotyczy bulwaru jako całości; portal nie podaje osobnej długości dla New Boulevard.

Międzynarodowy port lotniczy Batumi podaje na swojej stronie kontaktowej, że leży 2 km od centrum miasta na wybrzeżu Morza Czarnego, z bezpośrednim dojazdem z autostrady E70. Inne opublikowane odległości różnią się, ponieważ zaczynają się w różnych punktach: przewodnik o nieruchomościach na czarnomorskim wybrzeżu Gruzji podaje wyliczenie trasy wynoszące 9,7 km drogą od centralnego punktu Batumi do lotniska. Deweloper nie podaje odległości od projektu do lotniska.

Region wokół miasta ma w większości charakter miejski. Komunikat Geostat o liczbie ludności na 1 stycznia 2026 r. podaje dla Adżarskiej Republiki Autonomicznej 413,2 tys. osób, z czego 279,9 tys. mieszka w miejscowościach miejskich, czyli 67,7% (wyliczone), a dla Gruzji 3 941,1 tys., więc w Adżarii żyje 10,5% ludności kraju (wyliczone).

Raport spisowy opublikowany przez Geostat w czerwcu 2025 r. mówi, że wysoki odsetek ludności miejskiej w Adżarii, 66% w dniu spisu, wynika z liczby osób mieszkających w Batumi. Komunikaty przeczytane na potrzeby tego przewodnika nie podają liczby dla gminy Batumi, dlatego nie przytaczamy liczby mieszkańców miasta.

Jeśli chodzi o odwiedzających, statystyki turystyki przyjazdowej Geostat za 2025 r. wykazują 7,8 mln przyjazdów zagranicznych podróżnych niebędących rezydentami do Gruzji oraz 6,9 mln wizyt zagranicznych odwiedzających. Według regionów Tbilisi odnotowało 3,8 mln wizyt, a Adżarska Republika Autonomiczna 2,7 mln. Wypoczynek, czas wolny i rekreacja były głównym celem 3 450,1 tys. z 6 856,8 tys. wizyt, czyli 50,3%. Są to dane krajowe i regionalne; Geostat nie publikuje ich dla pojedynczego obszaru projektu, a własnych miejskich liczb strony projektu dotyczących turystów tu nie powtarzamy.

Jeśli chodzi o ceny, Indeks Cen Nieruchomości Mieszkalnych Geostat za trzeci kwartał 2026 r. obejmuje rynek nowych nieruchomości mieszkalnych w Tbilisi, więc żaden oficjalny indeks w przeczytanych źródłach nie obejmuje Batumi.

Liczby dla Batumi przytoczone w przewodniku o cenach apartamentów za metr kwadratowy w Batumi pochodzą z przeglądu rynku Galt & Taggart: średnio 1 865 USD za m² dla apartamentów pod klucz w 2025 r., przy czym w Starym Batumi powyżej 3 000 USD, a w strefach peryferyjnych poniżej 1 500 USD. Ten sam przewodnik podaje, że okolica New Boulevard odnotowała w 2025 r. ponad 6 800 transakcji, najwięcej wśród dzielnic wymienionych w przeglądzie. Są to dane analityków, odtworzone tak, jak podaje je ten przewodnik.

Jeśli chodzi o inny budynek w tej samej okolicy, oferta Horizon Elegance również umiejscawia się w rejonie New Boulevard; jest to odrębny projekt innego dewelopera, wymieniony tu wyłącznie dla kontekstu. Ponieważ strona nie podaje adresu, nabywca może ustalić położenie działki na podstawie kodu katastralnego, który widnieje w wypisie z Rejestru Publicznego, i poprosić dewelopera o plan zagospodarowania terenu.

Cena za metr kwadratowy w NEXT Magnolia Batumi i co obejmuje cena

Stawka kryjąca się za każdą ceną

Strona podaje ceny i powierzchnie, ale nie podaje stawki za metr kwadratowy. Podzielenie jednego przez drugie daje poniższą tabelę, w dolarach amerykańskich. Wszystkie stawki są wyliczone z liczb dewelopera, a stawki z remontem zakładają, że cena wyjściowa dotyczy tego samego najmniejszego układu co cena bez remontu.

Wzór jest regularny. Najmniejsze 1+1 i najmniejsze 2+1 są wycenione dokładnie na 1 200 USD za m², a największy lokal każdego typu dokładnie na 1 450 USD za m². Jedyną wartością odbiegającą od tego wzoru jest najmniejsze studio, po 1 536 USD za m². Strona nie wyjaśnia, co ustala stawkę leżącą między tymi dwiema liczbami. Z remontem oba większe typy kosztują po 2 000 USD za m², a studio 1 800 USD.

Dla kontekstu przewodnik o cenach apartamentów w Batumi przytacza 1 865 USD za m² jako średnią Galt & Taggart dla apartamentów pod klucz w 2025 r. Na tle tej liczby stawki bez remontu z tabeli są niższe o 17,6%, 35,7% i 22,3% (studio, najmniejsze 1+1 i największe lokale), a stawki z remontem są niższe o 3,5% dla studia i wyższe o 7,2% dla większych typów.

To porównanie ma charakter wyłącznie arytmetyczny: średnia opisuje ukończone apartamenty pod klucz w 2025 r., a tabela opisuje cennik dewelopera na 2026 r. dla nieukończonego budynku w dwóch stanach wykończenia.

Co obejmuje każdy stan cenowy

Strona oznacza stan z remontem jako „Included” (wliczony), a stan bez remontu jako „Not included” (niewliczony) i nie wyszczególnia żadnego z nich. Strona główna dewelopera mówi, że NEXT oferuje dwa pakiety remontowe: jeden od 650 USD za m², obejmujący wykończenie oraz instalacje wodno-kanalizacyjne i elektryczne, oraz pakiet pod klucz od 900 USD za m², obejmujący umeblowanie, sprzęt AGD i dekoracje.

Strona Magnolia nie mówi, do którego z tych dwóch pakietów odnosi się jej przełącznik. Różnica 800 USD za m² w dwóch większych typach mieści się między cenami tych dwóch pakietów, a strona nie łączy jednego z drugim.

W ujęciu względnym cena wyjściowa z remontem jest o 17,2% wyższa niż bez remontu w przypadku studia i o 66,7% wyższa w przypadku pozostałych dwóch typów (wyliczone). Cena wyjściowa 1+1 z remontem (105 000 USD) jest o 15 970 USD wyższa niż cena największego 1+1 bez remontu, a cena 2+1 z remontem (146 400 USD) jest o 21 265 USD wyższa niż cena największego 2+1 bez remontu, więc nabywca porównujący dwie wyceny musi porównać stan wykończenia, zanim porówna powierzchnię.

W rezultacie na stronie pozostają otwarte dwie sprawy: specyfikacja stanu bez remontu oraz to, czy wyposażenie kuchni i ogrzewanie są jego częścią. Lista kontrolna w następnym podrozdziale zamienia to w pytania do dokumentów sprzedaży.

Plan płatności w dolarach i w miesiącach

Kalkulator płatności na stronie pokazuje pierwszą wpłatę 20%, czyli 9 800 USD, dla studia za 49 000 USD, 29 miesięcy przy 0% i 1 352 USD miesięcznie. Arytmetyka się zgadza: 80% z 49 000 USD to 39 200 USD, a po podzieleniu przez 29 daje to 1 351,72 USD. Z remontem 20% z 57 420 USD to 11 484 USD, pozostałe 45 936 USD podzielone przez 29 daje 1 584 USD i właśnie tę kwotę podaje strona.

Strona pokazuje obliczenie tylko dla studia, więc tabela stosuje tę samą strukturę do każdej ceny wyjściowej. Te wiersze są wyliczone, a deweloper nie stwierdził, że struktura jest taka sama.

Depozyt rezerwacyjny w wysokości od 1 000 do 3 000 USD to od 10,2% do 30,6% pierwszej wpłaty 9 800 USD dla studia w cenie wyjściowej (wyliczone). Strona nie mówi, czy depozyt wlicza się do pierwszej wpłaty, co jest pytaniem do umowy przedwstępnej.

Strona nie podaje daty początkowej odliczania. Gdyby pierwsza wpłata nastąpiła w listopadzie 2026 r., a raty płacono co miesiąc od grudnia 2026 r., 25. rata przypadłaby na grudzień 2028 r., czyli miesiąc z kafelka odbioru, a 29. na kwiecień 2029 r., czyli miesiąc z tekstu o ukończeniu.

W przypadku studia bez remontu nabywca zapłaciłby wtedy do grudnia 2028 r. 88,97% ceny (9 800 USD plus 25 rat po 1 351,72 USD, czyli 43 593 USD), a ostatnie cztery raty, łącznie 5 407 USD, przypadłyby po dacie z kafelka odbioru. Ten odczyt zależy od miesiąca początkowego, którego strona nie podaje, więc jest sposobem na sprawdzenie harmonogramu, a nie ustaleniem dotyczącym umowy.

Lista kontrolna: jak czytać cennik NEXT Magnolia

1. Zapytać, do jakiego stanu wykończenia odnosi się podana cena, i zażądać pisemnej specyfikacji tego stanu.
2. Przyjąć dokładną powierzchnię lokalu z umowy sprzedaży i ponownie przeliczyć stawkę za metr kwadratowy.
3. Zapytać, do jakiego piętra i jakiej orientacji odnosi się podana cena, ponieważ strona nie publikuje cennika według lokali.
4. Potwierdzić walutę, w której fakturowana jest każda rata, oraz ewentualną zasadę kursu wymiany.
5. Zapytać o datę pierwszej raty i 29. raty oraz porównać ostatnią datę z datą odbioru w umowie.
6. Zapytać, czy parking i komórka lokatorska są odrębnymi zakupami i ile kosztują.
7. Zażądać harmonogramu opłat eksploatacyjnych za lobby, recepcję, centrum fitness i części komercyjne.

Zakup nieruchomości w Gruzji w skrócie

Strona dewelopera opisuje zakup na dwa sposoby. Jeden blok wymienia trzy kroki: podpisanie przedwstępnej umowy zakupu, dzięki której nabywca staje się przyszłym właścicielem, zarejestrowanie przyszłej własności w Rejestrze Publicznym oraz wpłacenie zaliczki lub depozytu rezerwacyjnego w wysokości od 1 000 do 3 000 USD, który rezerwuje lokal na tydzień lub do miesiąca.

Inny blok wymienia cztery: umowę, płatność z potwierdzeniem w formie wyciągu, rejestrację umowy „w Ministerstwie Sprawiedliwości” oraz kod nieruchomości w rejestrze państwowym. Strona dodaje, że nabywca zostaje oficjalnym właścicielem w ciągu 1 dnia roboczego po zakończeniu budowy i pełnej zapłacie.

Ramy prawne są krótkie. Artykuł 183 Kodeksu cywilnego stawia nabywcy nieruchomości dwa wymogi: transakcja ma formę pisemną, a prawo własności nabywcy zostaje wpisane do Rejestru Publicznego. Artykuł 311¹ stanowi, że transakcja lub podpisy stron są poświadczane w sposób określony w ustawie i że osobne poświadczenie nie jest potrzebne, gdy strony podpisują przed osobą upoważnioną w organie rejestrującym.

Zgodnie z art. 312 wpisy w rejestrze uważa się za prawidłowe, dopóki nie zostanie udowodnione, że są nieprawidłowe, dlatego wypis z rejestru jest dokumentem referencyjnym dla działki i lokalu.

Jeśli chodzi o opłaty, Narodowa Agencja Rejestru Publicznego (NAPR) podaje rejestrację zmiany prawa do nieruchomości za 150 GEL w cztery dni robocze, 270 GEL w jeden dzień roboczy i 350 GEL w dniu złożenia wniosku. Według kursu Narodowego Banku Gruzji 1 USD = 2,5949 GEL na dzień 8 listopada 2026 r. 150 GEL to około 58 USD. Wypis kosztuje 20 GEL w jeden dzień roboczy, z dopłatą 26 GEL za wersję angielską, a poświadczenie podpisów kosztuje 7 GEL.

Cudzoziemiec nie jest wykluczony z zakupu apartamentu. Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych ogranicza grunty rolne w swoim art. 4, a apartament nie jest gruntem rolnym. Nabywca podpisujący z zagranicy zwykle potrzebuje uznania zagranicznych dokumentów w Gruzji; Gruzja jest stroną Konwencji haskiej o apostille, która obowiązuje ją od 14 maja 2007 r. Przewodniki o nieruchomościach off-plan (projektach w budowie) w Batumi i o własności cudzoziemców w Gruzji omawiają te etapy dokładniej.

Pobyt, finansowanie i podatki dla zagranicznego nabywcy

Strona twierdzi, że gruzińskie zezwolenie na pobyt w związku z nieruchomością wymaga „minimalnej kwoty od 150 000 USD” od 1 marca 2026 r. Przepisy ujmują to nieco inaczej. Art. 15 lit. j ustawy o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców oraz Agencja Rozwoju Usług Publicznych przyznają krótkoterminowe zezwolenie na pobyt właścicielowi nieruchomości innej niż grunt rolny, o wartości rynkowej przekraczającej równowartość 150 000 USD w lari, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę.

Art. 16 pozwala przedłużać zezwolenie każdorazowo na rok i wygasza je, gdy własność ustaje.

Każda cena podana na stronie projektu jest niższa od tej granicy. Największa, 146 400 USD za apartament z dwiema sypialniami z remontem, jest o 3 600 USD poniżej niej, a cena wyjściowa studia, 49 000 USD, stanowi 32,7% tej kwoty. Test opiera się na wartości rynkowej ustalonej przez rzeczoznawcę, a nie na cenie z umowy, więc aktualny proces opisuje przewodnik o zezwoleniu na pobyt w Gruzji.

Jeśli chodzi o finansowanie, strona nie wspomina o żadnym kredycie hipotecznym; jej oferta finansowa to plan ratalny dewelopera. Narodowy Bank Gruzji ustala na swojej stronie o wymogach PTI i LTV limity wskaźnika kredytu do wartości zabezpieczenia na poziomie 90% dla kredytów w lari i 70% dla kredytów w walucie obcej oraz limity wskaźnika raty do dochodu od 20% do 50% w zależności od przedziału dochodów i waluty. To, czy bank udziela kredytu pod nieukończony lokal, zależy od polityki każdego banku, a praktykę omawia przewodnik o kredytach hipotecznych dla cudzoziemców.

Kodeks podatkowy, którego angielski tekst znajduje się na matsne.gov.ge, określa zasady dla właściciela będącego osobą fizyczną. Podsumowano je w tabeli, a przewodnik o podatku od nieruchomości w Gruzji wyjaśnia je wraz z datami. To, która zasada ma zastosowanie, zależy od indywidualnej sytuacji danej osoby.

Służba Przychodów Gruzji (Revenue Service) publikuje dla podatników stronę o podatku od nieruchomości. Art. 201 Kodeksu podatkowego wymienia budowę w toku wśród nieruchomości osoby fizycznej, które mogą podlegać opodatkowaniu, a od którego momentu nabywca na podstawie umowy ratalnej jest opodatkowanym właścicielem, zależy od umowy i wpisu w rejestrze. Kto wynajmuje apartament krótkoterminowo, może również przeczytać przewodnik o wynajmie krótkoterminowym w Batumi.

Co przygotować przy rezerwacji

Trzyetapowy proces dewelopera i przepisy rejestrowe wskazują jeden zestaw dokumentów, który nabywca może zebrać przed wpłatą depozytu rezerwacyjnego.

1. Kopia paszportu i dokumenty tożsamości, o które deweloper prosi w formularzu rezerwacji.
2. Przedwstępna umowa zakupu, wskazująca lokal, jego powierzchnię, stan cenowy, datę odbioru oraz skutki przesunięcia tej daty.
3. Harmonogram płatności z datą i kwotą każdej raty oraz walutą fakturowania.
4. Wypis z Rejestru Publicznego dla działki, a po zarejestrowaniu lokalu także dla lokalu.
5. Pisemne dane rachunku płatniczego lub rachunku powierniczego (escrow) dla każdej płatności.
6. Specyfikacja wykończenia, do której odnosi się cena, oraz harmonogram opłat eksploatacyjnych.
7. Pełna nazwa prawna i dane rejestrowe podmiotu zawierającego umowę, których strona dewelopera nie podaje.
8. Nabywca podpisujący z zagranicy potrzebuje też pełnomocnictwa lub dokumentu zagranicznego opatrzonego apostille w kraju wydania.

Jak NEXT Magnolia Batumi wypada na tle innych ofert NEXT

Tabela zestawia wszystkie 13 ofert NEXT na tej witrynie z liczbami, które publikują strony dewelopera. Kolumny nie mają wspólnej podstawy: ceny wyjściowe dotyczą różnych typów lokali i stanów wykończenia, a sformułowania dotyczące odbioru różnią się między kafelkiem odbioru, etapem płatności i blokiem tekstu o ukończeniu. Projekt w Dubaju jest wyceniony w dolarach, tak jak podaje go deweloper.

Czytane na ich własnych warunkach, liczby pokazują różne produkty, a nie ranking. Trzy najniższe opublikowane ceny wyjściowe w tabeli, dla NEXT Magnolia, NEXT Gardens i NEXT Address, dotyczą studiów, a każda z tych stron wycenia swoje najmniejsze studio w dwóch stanach wykończenia.

NEXT Gardens i NEXT Collection dodają zestawy cen z widokiem na morze i na góry, których NEXT Magnolia Batumi nie ma. Dwie przedsprzedaże w Tbilisi z odbiorem w grudniu 2029 r. to Cinema City i NEU Tbilisi, przedsprzedaż w Kobuleti trwa do grudnia 2031 r., a projekty w Gonio, Tbilisi DownTown i Dubaju zaczynają się od wyższych kwot, z odbiorami między grudniem 2026 r. a grudniem 2027 r. Projekty Radisson Blu i Wyndham noszą nazwy marek hotelowych, a strona NEXT Magnolia nie wymienia żadnego operatora ani marki poza NEXT.

Poza NEXT witryna zawiera projekty innych deweloperów w Gruzji. Mira Verde Tbilisi to projekt w Tbilisi wyceniony w dirhamach, a Mardi Hills to projekt w Batumi innego dewelopera; są wymienione dla kontekstu, a nie dla porównania. Szerszy obraz pokazują strona o Gruzji i strona miasta Batumi, które wymieniają projekty według miejsc.

NEXT (deweloper)

Wszystko w tej sekcji pochodzi ze stron samego dewelopera, a twierdzenia są twierdzeniami dewelopera. Na stronie „O nas” NEXT opisuje się jako międzynarodowego dewelopera z Gruzji, założonego przez Kakha Devadze w Batumi, którego pierwszym projektem był NEXT Orange. Jego strona główna podaje około 8 lat działalności w branży deweloperskiej i wymienia biura w Batumi, Tbilisi, Dubaju i Warszawie oraz kolejne biuro w Tatu City w Kenii.

Sekcja historii firmy na stronie „O nas” datuje początek NEXT Apartments, NEXT Green i NEXT White na rok 2018, a uruchomienie NEXT Hotels i partnerstwa Wyndham Residences na rok 2020. Dla roku 2021 wymienia Radisson Blu Residences i NEXT Collection, a dla 2022 NEXT Address, NEXT Coral i NEXT Gardens. Wpis na rok 2024 nosi podpis „NEXT Oriental, Villa Perla & Magnolia”. Partnerzy hotelowi wymienieni na stronie to Radisson Hotel Group oraz Wyndham Hotels & Resorts.

Portfolio na stronach projektów obejmuje Gruzję, Zjednoczone Emiraty Arabskie (ZEA), Hiszpanię i Kenię. Ukończone i wyprzedane projekty są pokazane na stronie głównej, a strony dewelopera nie podają liczby przekazanych lokali. Nie przytaczamy tu żadnych nagród, rankingów ani danych sprzedażowych. Marką jest NEXT, z aplikacją mobilną o nazwie NEXT Property, która według strony obsługuje zarządzanie rezerwacjami, płatnościami i finansami. Przewodnik pomija numery telefonów i adresy e-mail dewelopera.

Często zadawane pytania

Czym jest NEXT Magnolia Batumi?

NEXT Magnolia Batumi to apartamentowiec z 15 kondygnacjami mieszkalnymi, który deweloper NEXT lokalizuje w pobliżu New Boulevard w Batumi. Strona wymienia studia oraz apartamenty z jedną i dwiema sypialniami o powierzchni od 31,9 do 86,3 m², każdy wyceniony bez remontu i z remontem, a także lobby, recepcję, restauracje, sklepy, centrum fitness i parking. Projekt jest w budowie, a na kafelku odbioru widnieje grudzień 2028 r. Strona nie podaje liczby lokali ani adresu ulicznego.

Jakie ceny publikuje deweloper dla NEXT Magnolia Batumi?

Ceny wyjściowe bez remontu to 49 000 USD za studio o powierzchni 31,9 m², 63 000 USD za 1+1 o powierzchni 52,5 m² i 87 840 USD za 2+1 o powierzchni 73,2 m². Z remontem wynoszą one 57 420 USD, 105 000 USD i 146 400 USD. Ceny „do” bez remontu to 51 330 USD, 89 030 USD i 125 135 USD. Ceny są wartościami wyjściowymi ze strony z 8 listopada 2026 r. i mogą się różnić od ceny z umowy.

Kiedy odbiór NEXT Magnolia Batumi?

Kafelek odbioru pokazuje grudzień 2028 r. Blok tekstu na tej samej stronie mówi, że projekt zostanie w pełni ukończony pod klucz w kwietniu 2029 r. Obie informacje pochodzą od dewelopera i żadna nie jest datą umowną. 29 rat planu płatności, liczonych miesięcznie od grudnia 2026 r., zakończyłoby się w kwietniu 2029 r. Datę odbioru i skutki opóźnienia ustala umowa sprzedaży.

Jak działa plan płatności z 20% wpłaty początkowej i 29 miesiącami?

Nabywca płaci najpierw 20%, a pozostałe 80% w 29 ratach oprocentowanych na 0%, miesięcznych lub kwartalnych. Dla studia za 49 000 USD oznacza to 9 800 USD na początku i 1 352 USD miesięcznie; z remontem jest to 11 484 USD i 1 584 USD. Strona pokazuje obliczenie tylko dla studia. Nie podaje daty początkowej odliczania, dlatego o termin ostatniej raty należy zapytać na piśmie.

Jaka jest cena za metr kwadratowy?

Strona jej nie podaje, więc jest wyliczona. Bez remontu najmniejsze 1+1 i 2+1 kosztują 1 200 USD za m², a największe lokale 1 450 USD za m², natomiast najmniejsze studio 1 536 USD. Z remontem większe typy kosztują 2 000 USD za m², a studio 1 800 USD. Te stawki wynikają z podanych przez dewelopera cen i powierzchni, a ostateczną stawkę rozstrzyga powierzchnia z umowy.

Co obejmuje cena bez remontu?

Strona jej nie wyszczególnia. Oznacza stan z remontem jako „Included”, a drugi jako „Not included”, wymienia systemy na poziomie budynku, takie jak centralne ogrzewanie i szkło niskoemisyjne, i mówi, że apartamenty mają w pełni wyposażone kuchnie. Strona główna dewelopera wymienia pakiety remontowe od 650 USD za m² i pakiety pod klucz od 900 USD za m². Pisemna specyfikacja powinna być załączona do umowy sprzedaży.

Czy cudzoziemiec może posiadać tu apartament?

O ile wynika to z przeczytanych tu źródeł, tak. Kodeks cywilny wymaga pisemnej transakcji i wpisu prawa nabywcy do Rejestru Publicznego, a jedno ograniczenie własności spotykane przy zakupie apartamentu, ustawa o gruntach rolnych, nie obejmuje apartamentu. Strona dewelopera opisuje też zakup dla zagranicznych nabywców. Dokładne warunki tytułu prawnego do lokalu ustala przedwstępna umowa zakupu i pokazuje rejestr.

Czy NEXT Magnolia Batumi kwalifikuje się do zezwolenia na pobyt?

Prawo gruzińskie przyznaje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt właścicielowi nieruchomości innej niż grunt rolny, o wartości rynkowej przekraczającej równowartość 150 000 USD, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę. Każda cena podana dla projektu, do 146 400 USD, jest poniżej tej granicy. Testem jest wycena rzeczoznawcy, a nie cena z umowy, a o wniosku decyduje Agencja Rozwoju Usług Publicznych.

Jakie podatki mogą dotyczyć zagranicznego właściciela?

Kodeks podatkowy przewiduje podatek od nieruchomości w wysokości od 0,8% do 1% wartości rynkowej, ze zwolnieniem, gdy dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył 100 000 GEL, oraz 5% od czynszu z lokalu mieszkalnego, gdy osoba fizyczna nie dokonuje odliczeń. Nadwyżka ze sprzedaży jest opodatkowana stawką 5%, ale apartament mieszkalny posiadany dłużej niż dwa lata jest zwolniony. Sytuacja osobista i rezydencja podatkowa zmieniają wynik.

Jak przebiega rejestracja prawa nabywcy i jakie są opłaty?

Strony podpisują umowę pisemną, z podpisami poświadczonymi przez notariusza lub w Narodowej Agencji Rejestru Publicznego, a agencja rejestruje prawo. Podaje ona 150 GEL za rejestrację w cztery dni robocze, 270 GEL za jeden dzień roboczy i 350 GEL za ten sam dzień, plus 7 GEL za poświadczenie podpisów. Przy kursie 2,5949 GEL za dolara amerykańskiego 150 GEL to około 58 USD. Opłaty notarialne i inne opłaty zawodowe są odrębne.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 8 listopada 2026 r. Źródła:

• NEXT: strona projektu NEXT Magnolia
• NEXT: strona „O nas”
• NEXT: strona główna
• Kodeks cywilny Gruzji, art. 183, 311¹ i 312 (matsne.gov.ge)
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski (matsne.gov.ge)
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (matsne.gov.ge)
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych (matsne.gov.ge)
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart-contract
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: zezwolenia na pobyt
• Służba Przychodów Gruzji: podatek od nieruchomości
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy walut (1 USD = 2,5949 GEL, 8 listopada 2026 r.)
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• Geostat: liczba ludności na 1 stycznia 2026 r.
• Geostat: Spis Ludności i Rolnictwa 2024, wyniki wstępne
• Geostat: statystyki turystyki przyjazdowej, 2025
• Geostat: Indeks Cen Nieruchomości Mieszkalnych, III kwartał 2026
• Visit Adjara: Bulwar w Batumi
• Międzynarodowy port lotniczy Batumi: informacje kontaktowe
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu Konwencji o apostille

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.