Orbi Continental Batumi: przewodnik po źródłach i cenach 2026

Orbi Continental Batumi to dwuwieżowy kompleks hotelowo-apartamentowy, którego budowę Orbi Group rozpoczęła na nabrzeżu w Batumi 17 września 2025 r.; strona projektu opublikowana przez dewelopera wymienia 1 700 lokali o powierzchni od 25 do 60 m², wszystkie umeblowane, w wieżach liczących 55 i 37 pięter.

Ten przewodnik po projekcie Orbi Continental Batumi odczytuje tę stronę w stanie z 9 listopada 2026 r. i zestawia z nią wszystkie dane podane przez osoby trzecie dotyczące ceny, liczby pięter, liczby lokali i odbioru, każdą wraz ze źródłem i datą. Strona dewelopera nie podaje ceny, terminu odbioru ani planu płatności, a przewodnik przedstawia poszczególne źródła obok siebie i nie rozstrzyga między nimi. Dodaje także udokumentowane źródłami tło dotyczące okolicy Rustaweli i jeziora Nurigeli oraz zasad zakupu, podatków i pobytu w Gruzji.

Orbi Continental Batumi: przegląd

Strona projektu dewelopera nazywa inwestycję kompleksem hotelowym na wybrzeżu Morza Czarnego z apartamentami i penthouse’ami, zarządzanym przez „jedną z wiodących marek hotelowych na świecie”; żadna marka nie jest wymieniona z nazwy. Strona umieszcza teren w pobliżu alei Rustaweli, jeziora Nurigeli i Parku 6 Maja, na odcinku wybrzeża, który nazywa „Złotą Milą” i opisuje jako miejsce, w którym znajdują się wyłącznie hotele pięciogwiazdkowe. Ten opis pochodzi od dewelopera i nie jest tu weryfikowany.

U góry strony widnieją trzy główne liczby: dwie wieże, 55 i 37 pięter oraz 1 700 lokali. Wieże łączy wspólne podium, którego pierwsze siedem kondygnacji zajmuje infrastruktura; dwie najwyższe kondygnacje opisano jako penthouse’y, a znajdujące się między nimi apartamenty mają od 25 do 60 m². Strona wymienia restauracje i kawiarnie, sale konferencyjne i biura, parking, spa i baseny, salę na wydarzenia, centrum handlowe oraz kasyno.

To, czego strona nie podaje, jest dla kupującego równie ważne: ceny, terminu odbioru, planu płatności, adresu ulicy, struktury typów lokali, nazwy architekta, nazwy operatora hotelu ani żadnego pozwolenia. Akapit o całorocznym obłożeniu zawiera twierdzenie, którego podstawa nie została opublikowana, dlatego ten przewodnik go nie powtarza. Jedyny znaleziony cennik pochodzi od osoby trzeciej: Korter pokazuje ceny i dostępność na dzień 21 października 2026 r. i opisuje budynek jako będący w budowie.

Co poszczególne źródła podają o wieżach, lokalach, cenie i odbiorze

Publiczne informacje o projekcie pochodzą od dewelopera oraz z portali i od pośredników, a podawane liczby nie zawsze się zgadzają. Poniższa tabela zestawia je obok siebie. Każda komórka zawiera wartość, źródło i jego datę, a przewodnik nie rozstrzyga, która z nich jest prawidłowa. Strona dewelopera jest cytowana jako „według dewelopera”; każda inna liczba jest podawana „według” wskazanej witryny w podanym dniu.

Trzy z tych wierszy zmieniają to, na czym kupujący może polegać. Po pierwsze, liczba pięter: 37 pięter niższej wieży według dewelopera i 38 według Wikipedii różnią się o jedno, a podane przez Korter „od 37 do 55” łączy obie wieże w jeden budynek. Kupujący może poprosić o dokumenty pozwolenia, które określają liczbę pięter, a numer piętra samego lokalu powinien znaleźć się w umowie kupna-sprzedaży (SPA).

Po drugie, adres. Wyciąg z Rejestru Publicznego (Public Registry) wymaga kodu katastralnego lub opisu działki, a w obiegu są dwie nazwy ulic. Korter podaje też numer katastralny 05.23.02.020 jako cechę projektu; nie został on tu sprawdzony w Rejestrze Publicznym, a wyciąg jest sposobem, w jaki kupujący dopasowuje go do działki.

Po trzecie, wykończenie. Deweloper twierdzi, że apartamenty są wydawane umeblowane i wyposażone, natomiast jedno ogłoszenie pośrednika z maja 2025 r. opisuje stan „czarnych ścian”. Sformułowanie dewelopera wiąże tylko wtedy, gdy powtarza je umowa, dlatego umowa powinna zawierać wykaz zawartości pakietu wyposażenia.

Ceny według dat i to, czego dotyczą

Deweloper nie podaje ceny, więc wszystkie poniższe liczby pochodzą od osób trzecich. W odniesieniu do projektu zapisano trzy ceny wyjściowe, a każda ma datę i źródło. Nie opisują one tej samej oferty: pochodzą z trzech różnych witryn, a typ lokalu, który stoi za dwiema starszymi, nie jest podany.

W ujęciu arytmetycznym cena z października 2026 r. jest o 15 000 USD wyższa od ceny z maja 2025 r. (17,1%) i o 19 500 USD wyższa od ceny z listopada 2025 r. (23,5%). Kolejność dwóch starszych nie jest chronologiczna, ponieważ pozycja z listopada 2025 r. jest o 4 500 USD niższa od pozycji z maja 2025 r. Ponieważ sprzedawcy i typy lokali są różni, te trzy liczby pokazują, co zostało opublikowane w każdym z tych dni, i nie opisują ścieżki cenowej żadnego pojedynczego lokalu.

Tabela Korter rozbija ceny z października 2026 r. według typów. Każda cena „od” jest sparowana z przedziałem powierzchni, a ta sama stawka 4 100 USD za m² jest podana przy wszystkich trzech typach.

Tę tabelę można sprawdzić rachunkiem. Trzy ceny „od” są równe 4 100 USD pomnożonym przez najmniejszą powierzchnię w każdym przedziale: 25 m² daje 102 500 USD, 38 m² daje 155 800 USD, a 60 m² daje 246 000 USD. Przejście od studia do karty lokalu 2-pokojowego „od” dodaje 13 m² i 53 300 USD, a przejście do karty lokalu 3-pokojowego dodaje 22 m² i 90 200 USD; w obu przypadkach wychodzi dokładnie 4 100 USD za każdy dodany metr kwadratowy.

Starszy wpis z geoln.com ma taką samą strukturę: 3 500 USD za m² przy lokalu o powierzchni 25 m² daje 87 500 USD.

Rachunek pokazuje, że ceny „od” są zgodne z jedną stawką zastosowaną do najmniejszego lokalu każdego typu. Nie pokazuje, jak stawka odnosi się do innych lokali, a źródło nie mówi, czy się odnosi. Ani stawki, ani cennika poszczególnych lokali nie ma na stronie dewelopera, więc kupujący potrzebuje cennika z numerami lokali, piętrami i powierzchniami.

Estate-georgia.ge dodaje, że mediana cen dla dzielnicy Stare Batumi / nabrzeże wynosi 4 860 USD za m², wobec 4 100 USD za m² dla projektu, czyli o 15,6% mniej; strona nie mówi, czego mediana dotyczy. Dla szerszego kontekstu przewodnik o cenach mieszkań za metr kwadratowy w Batumi przedstawia opublikowane dane o cenach za metr kwadratowy dla miasta. Kwartalny indeks cen Geostat obejmuje nowe nieruchomości mieszkalne wyłącznie w Tbilisi, więc jego publikacja nie daje oficjalnego indeksu dla Batumi, z którym można by porównywać.

Rozpoczęcie budowy 17 września 2025 r. i dane o odbiorze

Najlepiej udokumentowanym faktem dotyczącym projektu jest jego początek. Artykuł dewelopera z 17 września 2025 r. mówi, że oficjalna prezentacja odbyła się w Batumi w obecności członków rządu Gruzji, że przemawiał premier, a uroczystość zakończyła się umieszczeniem w fundamentach symbolicznej kapsuły. Frontnews Georgia zrelacjonował tę samą uroczystość 17 września 2025 r. i datował ją na tę środę, a Trend.az opisał ją 18 września 2025 r., dodając, że uczestniczył w niej minister gospodarki i zrównoważonego rozwoju.

Wszystkie trzy źródła podają wartość inwestycji na 300 mln USD, a projekt określają jako dwa wieżowce. Liczby dotyczące zatrudnienia przypisano urzędnikom: około 1 500 osób w czasie budowy i około 2 000 po rozpoczęciu działalności kompleksu. Frontnews i artykuł dewelopera opisują te 2 000 jako stałe miejsca pracy, natomiast Trend podaje liczbę ministra jako miejsca pracy bezpośrednie i pośrednie. Są to wypowiedzi złożone podczas uroczystości, a nie dane z dokumentu dotyczącego zatrudnienia lub planowania.

Artykuł dewelopera opisuje wieże jako mieszczące „pięciogwiazdkowe hotele” oraz apartamenty i penthouse’y i mówi, że kompleks będzie zarządzany przez markę hotelową, której nie wymienia z nazwy. Nie podaje terminu ukończenia, podobnie jak strona projektu. Istniejące daty odbioru pochodzą od osób trzecich, a tabela przedstawia je wraz z datami publikacji.

Od rozpoczęcia budowy do grudnia 2028 r. mija 39 miesięcy, a od rozpoczęcia budowy do daty tej weryfikacji upłynęło nieco ponad 13 miesięcy. Są to odstępy między podanymi datami i nic nie mówią o tym, jak daleko zaawansowana jest budowa; Korter publikuje serię zdjęć z ustalonych miejsc, datowaną od maja 2025 r. do października 2026 r., która jest jedynym znalezionym zapisem postępu prac. Strona dewelopera nie podaje procentu ukończenia ani harmonogramu budowy.

Dla kupującego liczy się termin odbioru zapisany w umowie, wraz z konsekwencjami jego niedotrzymania oraz z tym, co „odbiór” oznacza w przypadku umeblowanego lokalu: klucze, podpisany protokół odbioru czy rejestrację. Przewodnik o nieruchomościach off-plan (projekt w budowie) w Batumi wyjaśnia, jak zazwyczaj zbudowane są etapowe zakupy od deweloperów na wybrzeżu.

Lokalizacja projektu Orbi Continental Batumi: Rustaweli, jezioro Nurigeli i nabrzeże Batumi

Batumi jest centrum administracyjnym Republiki Autonomicznej Adżarii i miastem portowym na południowo-wschodnim brzegu Morza Czarnego, oddalonym od stolicy o około 350 kilometrów, według strony Gruzińskiej Narodowej Administracji Turystyki poświęconej Batumi. Publikacja Geostat o liczbie ludności podaje, że 1 stycznia 2026 r. Adżaria liczyła 413,2 tys. mieszkańców, z czego 279,9 tys. mieszka w osiedlach miejskich; to 10,5% z 3 941,1 tys. mieszkańców Gruzji (obliczenie). Nie podaje liczby dla samego Batumi.

Deweloper umieszcza kompleks w pobliżu alei Rustaweli, jeziora Nurigeli i Parku 6 Maja. Przewodnik adżarskiego urzędu turystyki, Visit Ajara, opisuje park we wpisie o Parku Centralnym w Batumi (Parku 6 Maja): pierwszy ogród miejski w Batumi, założony w 1881 r. po południowo-wschodniej stronie jeziora, z delfinarium i zoo na swoim terenie oraz hotelami, restauracjami i kawiarniami wokół.

Jego wpis o jeziorze Nuri (nazwę jeziora zapisuje się też Nuri-Geli) podaje powierzchnię parku jako 165 000 m² obecnie i mówi, że jezioro leży blisko wybrzeża Morza Czarnego i było połączone z morzem kanałem.

Deweloper pisze o położeniu przy wybrzeżu, że teren leży „wzdłuż tak zwanej Złotej Mili”. Wpis przewodnika turystycznego o Bulwarze Batumi podaje długość bulwaru 7 km, w historycznej części miasta wzdłuż morza, i zaznacza, że od 1987 r. jest on pomnikiem narodowym gruzińskiej sztuki ogrodowo-parkowej. Strona dewelopera nie podaje, gdzie budynek stoi względem tego bulwaru, a dwa warianty adresu z sekcji 2 wskazują różne ulice.

Jeśli chodzi o transport, strona lotniska o transferach opisuje autobus miejski nr 10 kursujący stałą trasą z lotniska do centrum miasta oraz taksówki przed terminalem, przy czym dojazd do centrum zajmuje około 10 do 15 minut.

Opis budynku w serwisie Korter dodaje przystanek autobusowy w odległości 50 metrów i mówi, że autobusy 1, 10 i 10A kursują co 10 minut; portal wymienia też kolejkę linową Argo, port morski i stary dworzec autobusowy w promieniu 3 kilometrów. Są to stwierdzenia portalu i nie zostały tu zweryfikowane.

Strona dewelopera nie podaje odległości, dlatego poniższa tabela wymienia odległości do punktów orientacyjnych obliczone od położenia obiektu budowlanego „Orbi Continental” w OpenStreetMap na dzień 9 listopada 2026 r. Położenie to jest przybliżeniem naniesionym na mapę, a nie geodezyjnie wytyczoną działką, a odległości drogowe pochodzą z publicznej usługi wyznaczania tras OSRM przy swobodnym ruchu. Są mierzone od tego naniesionego punktu, więc rzeczywista odległość pieszo od danego wejścia będzie inna.

Z tabeli wynika następujący obraz: krótki spacer do jeziora i parku, centrum handlowe w odległości około kilometra oraz węzły transportowe w odległości od pięciu do siedmiu kilometrów drogą. Odległości drogowe są większe od odległości w linii prostej, ponieważ trasy biegną siecią ulic. Kontekst rynkowy znajdą Państwo na stronie miasta Batumi i na stronie Gruzji.

Wieże, podium i spółka zarządzająca w opisie dewelopera

Opis dewelopera ma trzy warstwy: podium, dwie wieże nad nim oraz spółkę zarządzającą. Podium mieści „wielkoskalową infrastrukturę” na pierwszych siedmiu kondygnacjach, a ikony udogodnień na stronie tworzą listę, w której nie podano, kto prowadzi poszczególne obiekty, jak duże one są ani czy mieszkańcy mają do nich dostęp na tych samych zasadach co publiczność.

Kasyno, sala na wydarzenia, centrum handlowe i przestrzenie konferencyjne to funkcje komercyjne, a strona nie mówi, czy należą do dewelopera, czy są wynajmowane podmiotom trzecim, czy też stanowią część hotelu.

Spółka zarządzająca jest opisana w czterech punktach. Usługa 24/7 obejmuje sprzątanie i konserwację apartamentów oraz części wspólnych, a także ochronę i bezpieczeństwo. Wsparcie prawne obejmuje sprawy podatkowe, sprawozdawczość i zgodność z lokalnymi przepisami. Zarządzanie najemcami obejmuje pozyskiwanie najemców, meldunki i wymeldowania oraz kontakt z gośćmi. Obsługa sezonowa obejmuje reagowanie na zmiany popytu w ciągu roku.

Strona nie podaje nazwy spółki, nie mówi, czy korzystanie z niej jest dla właściciela dobrowolne, czy obowiązkowe, ani nie określa jej wynagrodzenia, okresu umowy ani tego, co dzieje się z lokalem, który nie został do niej przypisany. Nie podaje też żadnej liczby dotyczącej obłożenia ani dochodu, a akapit tej strony o obłożeniu nie jest tu powtarzany. To, czy lokal może być wynajmowany na doby w budynku zarządzanym przez hotel, zależy od umowy i od przepisów gruzińskich, a przewodnik po wynajmie krótkoterminowym w Batumi streszcza zasady najmu w neutralnych słowach.

Dla kupującego te luki rodzą pytania o to, co obejmuje zakup. Umowa określa, jakie prawa do części wspólnych budynku przysługują wraz z lokalem i jak się nimi zarządza. Opłaty eksploatacyjne, udział w częściach wspólnych oraz sposób, w jaki hotel i wspólnota właścicieli dzielą koszty, nie są podane na stronie; znajdują się one w umowie kupna-sprzedaży i w regulaminie zarządzania budynkiem.

Zakup w Gruzji: rejestracja i kolejność kroków

Strona dewelopera nie podaje kroków zakupu, więc poniższa kolejność wynika z prawa gruzińskiego i z opublikowanych opłat rejestru. Artykuł 183 Kodeksu cywilnego stanowi, że aby nabyć rzecz nieruchomą, transakcja musi być zawarta na piśmie, a prawo własności nabywcy musi być zarejestrowane w Rejestrze Publicznym. Własność powstaje zatem z chwilą rejestracji, a nie przez zapłatę ani wydanie kluczy.

Cudzoziemiec zawiera umowę na podstawie tych samych przepisów Kodeksu cywilnego co obywatel. Jedyną kategorią, w której ma znaczenie obywatelstwo, są grunty rolne, które ustawa organiczna o własności gruntów rolnych ogranicza w swoim artykule 4, a apartament nie jest gruntem rolnym. Przewodnik o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji, omawia ogólną sytuację, a jak kupić nieruchomość w Gruzji przedstawia zwyczajową kolejność działań.

Opłaty rejestru zależą od wybranego terminu, a nie od ceny. Strona Narodowej Agencji Rejestru Publicznego (NAPR) z opłatami podaje 150 GEL za rejestrację zmiany prawa w ciągu 4 dni roboczych, 270 GEL w ciągu 1 dnia roboczego i 350 GEL w dniu złożenia wniosku. Przy oficjalnym kursie 2,5949 GEL za USD jest to około 57,8 USD, 104,1 USD i 134,9 USD.

Ta sama strona podaje rejestrację zobowiązania związanego z prawem własności w tych samych trzech wysokościach opłat, a do tej kategorii może należeć umowa dotycząca lokalu, który jeszcze nie został zbudowany; to, która z nich ma zastosowanie, potwierdzają umowa i rejestr.

Kupujący przebywający za granicą ma dwie praktyczne drogi: pełnomocnictwo zalegalizowane do użytku w Gruzji albo własna usługa smart-contract rejestru, która rejestruje prawa do nieruchomości online podczas zarezerwowanego spotkania wirtualnego. Gruzja przystąpiła do Konwencji apostilowej w 2006 r., a tabela statusu Haskiej Konferencji pokazuje wejście w życie 14 maja 2007 r. Przewodnik o kredytach hipotecznych dla cudzoziemców w Gruzji omawia stronę finansowania.

Podatki, pobyt i finansowanie dla cudzoziemca

Podatek od nieruchomości od osoby fizycznej zmienił się 30 września 2026 r. Ujednolicony Kodeks podatkowy na matsne.gov.ge wymienia wśród swoich zmian ustawę nr 1874 z tej daty, a jego tekst brzmi obecnie następująco. Artykuł 202 ust. 5 ustala stawkę dla opodatkowanego mienia osoby fizycznej innego niż grunty na nie mniej niż 0,8% i nie więcej niż 1% wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku. Artykuł 206 ust. 1 lit. a zwalnia je z podatku, jeśli dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył 100 000 GEL.

Tax and Law Brief EY Georgia za okres od lipca do września 2026 r. informuje o zmianie zwolnienia i podaje, że wcześniejszy próg wynosił 40 000 GEL. Przewodniki napisane przed 30 września 2026 r. zawierają dawne przedziały i nie zgadzają się już z Kodeksem.

Dla ilustracji: cena studia „od” w wysokości 102 500 USD to 265 977 GEL po oficjalnym kursie 2,5949 GEL za USD, a przedział z Kodeksu, od 0,8% do 1%, dałby od 2 128 GEL do 2 660 GEL rocznie, gdyby miał zastosowanie do tej wartości; przyjęta wartość rynkowa i test dochodu rodziny ustalane są w każdym przypadku indywidualnie.

Artykuł 201 obejmuje nieruchomości, „w tym niedokończoną budowę”, będące własnością osoby fizycznej, a to, kiedy nabywca w ramach umowy przed ukończeniem budowy jest uważany za właściciela, zależy od umowy i wpisu w rejestrze.

Strona Służby Dochodów Gruzji (Revenue Service, rs.ge) o podatku od nieruchomości wyznacza termin złożenia deklaracji na 1 listopada, a termin zapłaty na 15 listopada, z przeniesieniem na następny dzień roboczy, jeśli data przypada na dzień wolny; artykuł 205 Kodeksu mówi to samo.

Dochód osoby fizycznej z najmu lokalu mieszkalnego jest opodatkowany stawką 5%, jeśli nie dokonuje się odliczeń (art. 81 ust. 2), a stawka ogólna wynosi 20% (art. 81 ust. 1). Nadwyżka przychodu przy sprzedaży jest opodatkowana stawką 5% (art. 81 ust. 3), a nadwyżka przy sprzedaży apartamentu mieszkalnego posiadanego dłużej niż dwa lata jest zwolniona (art. 82 ust. 1 lit. f.a). Kroki składania deklaracji dla tego podatku opisano w przewodniku o podatku od nieruchomości w Gruzji.

Jeśli chodzi o pobyt, strona Agencji Rozwoju Usług Publicznych wymienia krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca posiadającego tytuł do nieruchomości innej niż grunty rolne o wartości rynkowej przekraczającej równowartość 150 000 USD w lari, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę, oraz inwestycyjne zezwolenie na pobyt dla nieruchomości przekraczającej 300 000 USD.

Próg ten jest określony w ustawie o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (art. 15 lit. j) w tych samych słowach. Liczy się wycena rzeczoznawcy, a nie cena z umowy. Przewodnik po zezwoleniu na pobyt opisuje obecną procedurę.

Tabela porównuje podane ceny z kwotą ustawową i nie przewiduje wyceny rzeczoznawcy. Jeśli chodzi o finansowanie, strona o PTI i LTV Narodowego Banku Gruzji (NBG) ustala limit stosunku kredytu do wartości (LTV) na 90% dla kredytów w lari i 70% dla kredytów w walucie obcej oraz limity stosunku raty do dochodu (PTI) wynoszące 25% (lari) lub 20% (waluta obca) przy miesięcznym dochodzie netto poniżej 1 500 GEL, rosnące do 50% i 30% od 1 500 GEL.

Kalkulator Korter na stronie projektu pokazuje kredyt hipoteczny TBC Bank z nominalnym oprocentowaniem „od 7,4%”, powiązanym z Term SOFR, jako wartość przybliżoną i minimalną. Deweloper nie podaje planu rat, a każdy bank sam ustala warunki dla nierezydentów.

O co poprosić na piśmie przed rezerwacją

Ponieważ strona dewelopera pozostawia tak wiele niepodanych informacji, poniższa lista zamienia każdą lukę dotyczącą projektu w dokument lub odpowiedź, o które kupujący może poprosić przed dokonaniem płatności. Część z nich znajdzie się w formularzu rezerwacyjnym, a pozostałe w umowie kupna-sprzedaży.

1. Cennik z numerami lokali, piętrami, powierzchniami i pakietem wykończenia oraz data wystawienia cennika.
2. Termin odbioru zapisany w umowie, to, co uznaje się za odbiór umeblowanego lokalu, oraz konsekwencje niedotrzymania terminu.
3. Podmiot, który podpisuje umowę, jego pełna nazwa prawna i dane rejestrowe oraz działka, na której buduje.
4. Kod katastralny i adres ulicy oraz wyciąg z Rejestru Publicznego dla działki.
5. Pozwolenie na budowę i dokumentacja projektowa, w tym ostateczna liczba pięter każdej wieży.
6. Harmonogram płatności, rachunek lub rachunek powierniczy (escrow), na który wpływa każda płatność, oraz zasada zwrotu zadatku.
7. Nazwa operatora hotelu, okres obowiązywania umowy operatorskiej i jej postanowienia dotyczące apartamentów.
8. Umowa o zarządzanie: kto jest spółką zarządzającą, jakie jest wynagrodzenie, okres, czy jest ona dobrowolna i co obejmuje.
9. Harmonogram opłat eksploatacyjnych, udział właścicieli w częściach wspólnych i zasady dotyczące obiektów w podium.
10. Wykaz wyposażenia dla każdego lokalu oraz pisemne oświadczenie, czy apartament jest przekazywany umeblowany, czy w innym stanie.
11. Czy w 1 700 lokali wchodzą pokoje hotelowe i ile jest penthouse’ów.
12. W razie podpisywania za granicą: forma pełnomocnictwa lub zarezerwowane spotkanie w rejestrze.

Orbi Continental Batumi na tle pozostałych projektów Orbi

Tabela wymienia sześć projektów Orbi Group w gruzińskim portfolio tej witryny, ze statusem i najważniejszymi opublikowanymi informacjami o każdym z nich. Strony projektów podają niewiele cen, a istniejące liczby pochodzą z artykułów, portali i od pośredników i mają własne daty. Pozycje nie są uszeregowane.

Projekty różnią się formą. Ten oraz Central Park Towers to dwuwieżowe kompleksy hotelowo-apartamentowe w budowie, Orbi City jest częściowo oddane, a dwa ostatnie wiersze to strony „wkrótce” z niewielką ilością opublikowanych szczegółów. W przypadku tego projektu zapis publiczny obejmuje datowaną uroczystość rozpoczęcia budowy, 17 września 2025 r. Szerszy rynek omawia strona Gruzji.

Orbi Group (deweloper)

Orbi Group opisuje siebie na stronie About jako dewelopera nieruchomości w Gruzji i Europie, specjalizującego się w nieruchomościach inwestycyjnych. Strona podaje 28 lub więcej lat działalności, 4 mln lub więcej metrów kwadratowych ukończonej powierzchni projektów, 55 biur na całym świecie i ponad 12 000 pracowników; są to liczby własne dewelopera, a przewodnik ich nie weryfikuje. Strona dewelopera w serwisie Korter mówi, że spółka buduje od 1998 r., i wymienia siedem bieżących oraz czternaście ukończonych projektów na dzień 9 listopada 2026 r.

Sekcja kontaktowa grupy wymienia biura w Gruzji (Tbilisi i Batumi), Niemczech, Polsce, Kazachstanie, Turcji, Azerbejdżanie i Rosji. Lista jej projektów obejmuje kompleksy w Batumi porównane w sekcji 10 oraz kompleks wieżowy w Tbilisi. W przypadku Orbi Continental deweloper ogłosił rozpoczęcie 17 września 2025 r. wraz z inwestycją w wysokości 300 mln USD.

Ten przewodnik nie powtarza informacji o nagrodach, liczbie odwiedzających, obłożeniu ani o krajach inwestorów, które znajdują się na stronach dewelopera, ponieważ żadnej z nich nie towarzyszy podanie instytucji, roku ani metody. Stronę umowy dotyczącej lokalu wskazują dokumenty sprzedaży, a strona dewelopera jest miejscem, w którym znajdują się dane kontaktowe.

Często zadawane pytania

Czym jest Orbi Continental Batumi?

To dwuwieżowy kompleks hotelowo-apartamentowy, który Orbi Group zainicjowała 17 września 2025 r. na nabrzeżu w Batumi, w pobliżu alei Rustaweli, jeziora Nurigeli i Parku 6 Maja. Strona dewelopera wymienia 1 700 lokali o powierzchni od 25 do 60 m², wszystkie umeblowane, w wieżach liczących 55 i 37 pięter na wspólnym podium, z penthouse’ami na dwóch najwyższych kondygnacjach. Nie podaje ceny, terminu odbioru ani planu płatności.

Gdzie znajduje się Orbi Continental Batumi i który adres jest prawidłowy?

Deweloper umieszcza projekt w pobliżu alei Rustaweli, jeziora Nurigeli i Parku 6 Maja i nie podaje adresu ulicy. Korter i estate-georgia.ge podają ul. Shota Rustaveli 40a, natomiast geoln.com i tekst opisu na stronie Korter podają ul. Egnate Ninoshvili 39. Wyciąg z Rejestru Publicznego dla działki, dopasowany do kodu katastralnego z umowy, pokazuje, który opis dotyczy kupowanego lokalu.

Ile kosztuje apartament?

Deweloper nie podaje ceny. Ceny podawane przez osoby trzecie to 87 500 USD (geoln.com, 2 maja 2025 r.), 83 000 USD (Realting, 3 listopada 2025 r.) oraz studia od 102 500 USD za 25 do 33 m² (Korter, 21 października 2026 r.), przy czym lokale 2-pokojowe zaczynają się od 155 800 USD, a 3-pokojowe od 246 000 USD. Korter podaje 4 100 USD za m² dla wszystkich trzech typów. Są to ceny wyjściowe podawane przez osoby trzecie, a nie oferty.

Kiedy wieże zostaną odebrane?

Deweloper nie podaje terminu odbioru. Serwis geoln.com podał grudzień 2028 r. dnia 2 maja 2025 r., estate-georgia.ge podaje 2028 bez daty, a Wikipedia pokazuje szacowany termin ukończenia jako „TBA” na dzień 8 listopada 2026 r. Termin, który wiąże dewelopera, to ten zapisany w umowie kupna-sprzedaży, wraz z podanymi konsekwencjami jego niedotrzymania i znaczeniem odbioru w przypadku umeblowanego lokalu.

Ile lokali i pięter ma Orbi Continental Batumi?

Deweloper podaje dwie wieże liczące 55 i 37 pięter oraz 1 700 lokali. Wikipedia wymienia niższą wieżę z 38 piętrami i 130 m, a wyższą z 55 piętrami i 180 m, natomiast Korter podaje jeden budynek liczący od 37 do 55 pięter. Strona nie mówi, czy w 1 700 mieszczą się pokoje hotelowe, więc umowa powinna określać liczbę apartamentów i penthouse’ów osobno.

Jaki operator hotelowy zarządza kompleksem?

Deweloper mówi, że kompleks będzie zarządzany przez markę hotelową, i nie podaje jej nazwy. Żadna z pobranych stron osób trzecich również jej nie wymienia. Kupujący, który chce poznać markę, okres licencji i prawa właścicieli, powinien przed rezerwacją poprosić o umowę operatorską lub jej pisemne streszczenie, ponieważ strona nie opisuje żadnego z tych warunków.

Czy właściciel lokalu może ubiegać się o gruzińskie zezwolenie na pobyt?

Prawo gruzińskie przewiduje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla właściciela nieruchomości innej niż rolna o wartości rynkowej przekraczającej równowartość 150 000 USD w lari, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę. W porównaniu z cenami Korter z października 2026 r. cena studia „od” w wysokości 102 500 USD jest poniżej tej kwoty, natomiast cena lokalu 2-pokojowego 155 800 USD i lokalu 3-pokojowego 246 000 USD ją przekraczają. Decyduje wycena rzeczoznawcy, a nie cena.

Jakie podatki i opłaty dotyczą zagranicznego właściciela?

Podatek od nieruchomości od osoby fizycznej wynosi od 0,8% do 1% wartości rynkowej, ze zwolnieniem, jeśli dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył 100 000 GEL. Czynsz z lokalu mieszkalnego jest opodatkowany stawką 5% bez odliczeń, a nadwyżka przy sprzedaży stawką 5%; nadwyżka przy sprzedaży apartamentu posiadanego dłużej niż dwa lata jest zwolniona. Rejestracja w NAPR kosztuje 150 GEL, 270 GEL lub 350 GEL, zależnie od tego, jak szybko jest przeprowadzana.

Czy deweloper publikuje plan płatności lub kredyt hipoteczny?

Nie. Strona dewelopera nie podaje ani planu rat, ani banku partnerskiego. Korter pokazuje kalkulator kredytu hipotecznego TBC Bank z nominalnym oprocentowaniem od 7,4%, jako wartość przybliżoną i minimalną. Narodowy Bank Gruzji ogranicza kredyty do 90% wartości w przypadku kredytów w lari i 70% w przypadku kredytów w walucie obcej, a każdy bank sam ustala warunki dla nierezydentów.

Co powinna zawierać umowa przed pierwszą płatnością?

Umowa powinna wskazywać podmiot zawierający umowę i działkę, podawać numer lokalu, piętro, powierzchnię i wykaz wyposażenia, określać termin odbioru oraz konsekwencje jego niedotrzymania, a także wskazywać harmonogram płatności z rachunkiem odbiorcy. Powinna też odsyłać do umów operatorskiej i o zarządzanie w hotelu. Lista w sekcji 9 podaje dwanaście pozycji, o które kupujący może poprosić na piśmie.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 9 listopada 2026 r. Źródła:

• Orbi Group: strona projektu ORBI Continental
• Orbi Group: artykuł „Orbi Group’s $300 Million Investment”, 17 września 2025 r.
• Orbi Group: strona projektów
• Orbi Group: strona kamer na żywo
• Orbi Group: strona About
• Korter: Orbi Continental, ceny na dzień 21 października 2026 r.
• Korter: strona dewelopera Orbi Group
• estate-georgia.ge: Orbi Continental (bez daty)
• geoln.com: ogłoszenie Orbi Continental, opublikowane 2 maja 2025 r.
• Realting: aparthotel Orbi Continental, aktualizacja z 3 listopada 2025 r.
• Wikipedia: lista najwyższych budynków w Gruzji, edycja z 8 listopada 2026 r.
• Frontnews Georgia: rozpoczęcie projektu w Batumi, 17 września 2025 r.
• Trend.az: Georgia breaks ground on $300M hotel in Batumi, 18 września 2025 r.
• Kodeks cywilny Gruzji, art. 183 (matsne.gov.ge)
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski (matsne.gov.ge)
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (matsne.gov.ge)
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych (matsne.gov.ge)
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart-contract
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: zezwolenia na pobyt
• Służba Dochodów Gruzji: podatek od nieruchomości
• EY Georgia: Tax and Law Brief, od lipca do września 2026 r.
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy wymiany (1 USD = 2,5949 GEL na dzień 9 listopada 2026 r.)
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu Konwencji apostilowej
• Geostat: liczba ludności na dzień 1 stycznia 2026 r.
• Geostat: indeks cen nieruchomości mieszkalnych, III kwartał 2026 r.
• Gruzińska Narodowa Administracja Turystyki: Batumi
• Visit Ajara: Park Centralny w Batumi (Park 6 Maja)
• Visit Ajara: jezioro Nuri
• Visit Ajara: Bulwar Batumi
• Lotnisko w Batumi: dojazd na lotnisko i z lotniska
• OpenStreetMap: prawa autorskie i licencja danych (współrzędne punktów orientacyjnych)
• Project OSRM: usługa wyznaczania tras użyta do odległości drogowych

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.