Avenue by Orbi Batumi: poradnik źródeł i cen (2026)

Avenue by Orbi Batumi to 32-piętrowy wieżowiec mieszkalny, który deweloper Orbi Group lokalizuje przy Alei Bohaterów w Batumi, z apartamentami o powierzchni od 26 do 73 m² na piętrach od 5 do 32, które strona dewelopera opisuje jako w pełni wykończone, umeblowane i wyposażone.

Niniejszy przewodnik po Avenue by Orbi Batumi odczytuje stronę projektu dewelopera w stanie z 9 listopada 2026 r. obok dwóch stron podmiotów trzecich, które podają liczby dotyczące projektu, czyli Korter i Realting, i zestawia to, co każde ze źródeł podaje, bez rozstrzygania między nimi.

Dodaje on opisane źródłowo tło dotyczące lokalizacji, zakupu, podatków i pobytu w Gruzji oraz innych projektów Orbi. Strona dewelopera nie podaje ceny, liczby lokali ani terminu odbioru, a przewodnik mówi o tym wprost tam, gdzie ma to znaczenie.

Przegląd Avenue by Orbi Batumi

Angielska strona projektu dewelopera opisuje Avenue by Orbi Batumi jako nowoczesny kompleks mieszkalny z panoramicznym widokiem na morze, góry i centrum Batumi. Według niej projekt łączy apartamenty rodzinne z udogodnieniami do wypoczynku, sportu i biznesu, a budynek stoi kilka minut spacerem od morza w dzielnicy Bagrationi, przy Alei Bohaterów. Strona podaje wysokość wieżowca jako 32 piętra i umieszcza apartamenty na piętrach od 5 do 32.

Podane metraże wahają się od 26 do 73 m², a strona dewelopera twierdzi, że każdy lokal jest wykończony, umeblowany i wyposażony. Wymienione udogodnienia to restauracje i kawiarnie, place zabaw, centrum handlowe, centrum fitness, parking, otwarte tarasy, lounge bary i tereny zielone, a następnie uwaga o całodobowej obsłudze i ochronie. Osobny blok opisuje firmę zarządzającą.

Kilku pozycji, które nabywca zwykle bierze pod uwagę przy ocenie projektu, strona dewelopera nie podaje: ceny, liczby lokali, podziału lokali według typu, planów kondygnacji, terminu odbioru, stanu budowy, numeru ulicy i planu płatności. Tam, gdzie któraś z nich pojawia się u strony trzeciej, przewodnik pokazuje ją ze wskazaniem źródła i daty w tabeli w sekcji 2.

Rosyjskojęzyczna strona dewelopera różni się w dwóch miejscach. Nazywa parking wielopoziomowym, a jedno zdanie w bloku promocyjnym używa słowa hotel, którego nie ma na stronie angielskiej. Realting również wymienia projekt jako aparthotel. Przewodnik nie powtarza tego bloku. To, czy budynek jest zarejestrowany jako mieszkalny, czy jako aparthotel, rozstrzyga wyciąg z rejestru i dokumenty sprzedaży.

Porównanie źródeł: co podają Orbi, Korter i Realting

Trzy strony podają liczby dotyczące projektu i nie zawsze są one zgodne. Poniższa tabela umieszcza każde ze źródeł w jego własnej, osobnej kolumnie. Strony dewelopera to wersje angielska i rosyjska na orbi.ge, obie odczytane 9 listopada 2026 r.

Korter to portal nieruchomości, którego stronę pobrano tego samego dnia i który wskazuje Orbi Group jako dewelopera. Realting to ogłoszenie na portalu, umieszczone przez agencję wymienioną na stronie; strona pokazuje ostatnią aktualizację 03/11/2025, a kolejność dnia i miesiąca nie jest określona.

Z tabeli widać trzy rodzaje różnic. Część to po prostu zwykłe luki: deweloper nie podaje ceny ani daty, a Realting nie podaje metrażu. Część to różne liczby dla tej samej pozycji: 32 piętra wobec 34 oraz odległość do morza kilka minut spacerem wobec 1 200 m. Część to różne nazwy tego samego miejsca, które omawia sekcja 4.

Daty mają tu znaczenie. Liczby Korter pochodzą z dnia weryfikacji tego przewodnika, cena z Realting nosi datę, która może oznaczać listopad 2025 r. albo marzec 2025 r., a strony dewelopera nie mają żadnej daty. Nabywca porównujący otrzymaną ofertę z którąkolwiek z tych liczb powinien poprosić o aktualny cennik z numerami lokali, ponieważ żadne z trzech źródeł nie jest cennikiem.

Przewodnik nie usuwa tych rozbieżności i nie ustawia źródeł w żadnej kolejności ważności. Tam, gdzie wyciąga wniosek z jakiejś liczby, wskazuje jej źródło oraz datę, a sekcja o pytaniach na piśmie zamienia każdą lukę w prośbę, na którą deweloper może odpowiedzieć jednym zdaniem.

Metraże, piętra i co wynika z podanych cen

Dwie rzeczy są podane na tyle spójnie, że można na nich pracować: liczba pięter i przedział metraży. Tabela pokazuje rachunek, na który pozwalają. Każda liczba oznaczona jako obliczenie to własny rachunek tego przewodnika na podstawie podanych liczb.

Lista udogodnień dewelopera obejmuje centrum handlowe, parking i centrum fitness, więc piętra od 1 do 4 mogą mieścić część z nich, ale strona tego nie mówi. Dla nabywcy ma to znaczenie z tego powodu, że pierwsze piętro z apartamentami, piętro dachu podium i poziom otwartych tarasów decydują o tym, na co wychodzi lokal na niższej kondygnacji. Odpowiedź daje plan kondygnacji lub przekrój budynku, a strona nie podaje żadnego z nich.

Korter dodaje klasyfikację widoków. Wymienia trzy poziomy: Deluxe, z panoramicznym widokiem na morze i miasto; Panorama, z widokiem na miasto, morze i Aleję Bohaterów; oraz Standard, z widokiem na miasto i góry.

Według Korter lokale z widokiem na morze kosztują nieco więcej niż lokale z widokiem na góry, a większość układów to kawalerki, przy czym część lokali ma aneks kuchenny połączony z salonem oraz dwie lub trzy osobne sypialnie. Korter nie podaje ani liczby lokali w każdym z tych poziomów, ani przedziału metraży dla każdego układu.

Jeśli chodzi o cenę, są dwie liczby podmiotów trzecich i nie są to liczby tego samego rodzaju. Korter podaje stawkę za metr kwadratowy, a Realting sumę za najtańszy lokal. Kolejna tabela stosuje do obu prosty rachunek, aby pokazać, co każda z nich oznacza i gdzie nie mogą opisywać tego samego lokalu.

Przy stawce Korter lokal 26 m² kosztuje USD 46 800, a lokal 73 m² USD 131 400, ponieważ stawka jest podanym minimum, a strona nie mówi, do którego poziomu ani piętra się odnosi.

Cena Realting USD 30 000 dawałaby na najmniejszym podanym lokalu USD 1 154 za m², czyli 36% poniżej stawki Korter (obliczenie), a po stawce Korter kupiłaby 16,7 m², czyli mniej niż jakikolwiek podany lokal. Obie te liczby nie mogą więc opisywać tego samego lokalu w tym samym dniu.

Możliwe przyczyny to inna data, inne wykończenie lub inny produkt, na przykład udział w lokalu, a strony nie mówią, które z nich zachodzi. Przewodnik nie wyciąga poza to żadnego dalszego wniosku. Jako kontekst tego, jak ogólnie czyta się rynek w Batumi, poradnik o cenie za metr kwadratowy w Batumi pokazuje, jak cenę wyjściową przelicza się na stawkę za metr kwadratowy i dlaczego stawka obliczona z ceny wyjściowej ma charakter orientacyjny.

Jeszcze jedno porównanie przydaje się do celów planowania, a nie do celów wyceny. Stawka razy metraż to nie cennik, a wykończenie, piętro, widok i ekspozycja przesuwają realną cenę. Nabywca, któremu podano numer lokalu, powinien poprosić o cenę tego lokalu i o jego powierzchnię podaną jako powierzchnię wewnętrzną, z balkonem lub tarasem pokazanymi osobno, ponieważ strony nie mówią, jak mierzony jest przedział od 26 do 73 m².

Lokalizacja Avenue by Orbi Batumi: Aleja Bohaterów, Bagrationi i oznaczenia adresu

Strony Orbi, angielska i rosyjska, umieszczają wieżowiec w dzielnicy Bagrationi, przy Alei Bohaterów. Korter podaje adres uliczny, aleja Zhiuli Shartava 26, i kwalifikuje projekt do dzielnicy Javakhishvili oraz Downtown, podczas gdy jego tekst opisowy odwołuje się do Alei Bohaterów. Oznaczenia się różnią, różnią się też stojące za nimi mapy, więc tabela wymienia każde z nich ze źródłem.

Z tabeli wynikają trzy wnioski. Po pierwsze, współrzędne mapy, które Korter pokazuje dla projektu, i współrzędne budynku w OpenStreetMap zgadzają się do szóstego miejsca po przecinku, więc to jedna pozycja, a nie dwa niezależne potwierdzenia; żadna z nich nie jest pomiarem geodezyjnym.

Po drugie, OpenStreetMap oznacza własne przedmieście projektu jako Javakhishvili, a stadion i supermarket oddalone o kilkaset metrów jako Bagrationi II, więc obie nazwy dzielnic występują w bezpośrednim sąsiedztwie. Po trzecie, zmapowany ciąg pieszy zwany Aleją Bohaterów leży około kilometra od pinezki, co jest zgodne z długą aleją, ale nie dowodzi, że wieżowiec przy niej stoi.

Sama Aleja Bohaterów jest udokumentowana przez organ państwowy. Fundusz Rozwoju Gmin (Municipal Development Fund) przy Ministerstwie Rozwoju Regionalnego i Infrastruktury opublikował komunikat o rehabilitacji Alei Bohaterów Zhiuli Shartava, którą opisuje jako długą na 1 km i przylegającą do nowego głównego stadionu miasta.

Prace obejmowały wymianę podziemnych mediów, system nawadniania, nawierzchnię z betonu tłoczonego, fontanny, stojaki rowerowe, 2 118 lamp ozdobnych, około 12 000 roślin oraz trzy metalowe kładki piesze, które łączą odcinki alei i, według słów Funduszu, łączą bulwar z plażą. Komunikat podaje koszt do GEL 35 mln z budżetu państwa.

Stadion jest drugim punktem orientacyjnym. Artykuł Wikipedii o Batumi Arena, dawniej Adjarabet Arena, odnotowuje wmurowanie kamienia węgielnego 21 stycznia 2018 r., otwarcie 27 października 2020 r., pojemność 20 035 miejsc i Dinamo Batumi jako klub gospodarzy.

Tekst opisowy Korter o projekcie mówi o otwarciu stadionu w najbliższej przyszłości, co jest zdaniem w czasie przyszłym na stronie, której pozostałe pola zaktualizowano w 2026 r. Nabywca powinien czytać to zdanie jako starszy fragment tekstu, a w sprawie stadionu posługiwać się datami podanymi w Wikipedii.

Odległość do morza to druga sporna liczba. Deweloper mówi o kilku minutach spacerem. Charakterystyka Korter podaje 1 200 m, a jego tekst pięć minut od wybrzeża. Aby to sprawdzić, przewodnik zmierzył 9 listopada 2026 r. za pomocą usługi Overpass odległość od wspólnej pinezki do najbliższego wierzchołka linii brzegowej OpenStreetMap w promieniu 4 km.

Wynik to 1,44 km w linii prostej, do punktu na północny zachód od wieżowca (obliczenie). Przy przyjętej prędkości marszu 5 km/h to około 17 minut w linii prostej, a trasa piesza jest dłuższa. Prędkość jest założeniem tego przewodnika, nie liczbą ze źródła.

Nic z tego nie dowodzi tego, że któreś ze źródeł ma rację albo jej nie ma. Wierzchołek linii brzegowej nie jest punktem dostępu do plaży, pinezka jest przybliżona, a strona dewelopera może liczyć od innego punktu odniesienia, na przykład od bulwaru lub kładki nad aleją.

Pytanie, które należy zadać deweloperowi, jest proste: jaka jest trasa piesza w metrach od wejścia do budynku do najbliższego publicznego dostępu do plaży i który to dostęp. To samo pytanie o adres należy skierować do dewelopera na piśmie, ponieważ wyciąg z rejestru dla działki pokazuje adres katastralny, którego używają dokumenty sprzedaży.

Odległości, dojazd i miasto wokół wieżowca

Tabela podaje odległości do punktów orientacyjnych od pinezki, którą współdzielą Korter i OpenStreetMap. Zostały obliczone 9 listopada 2026 r.: linia prosta to odległość po ortodromie, a odległość drogowa i minuty pochodzą z publicznej usługi wyznaczania tras OSRM na danych OpenStreetMap, która zakłada swobodny ruch. Korter podaje kilka własnych odległości, pokazanych w ostatniej kolumnie dla porównania.

Liczby Korter dla lotniska i dworca są bliskie obliczonym tu odległościom w linii prostej, 3,27 km i 5,25 km, i wyraźnie niższe niż odległości drogowe 5,58 km i 7,27 km. Jego liczba dla portu, 2,6 km, jest mniejsza niż obliczone 3,43 km do wielokąta portu, który mapuje OpenStreetMap, co może wynikać z pomiaru do innego punktu portu. Wszystkie te liczby należy traktować wyłącznie jako orientacyjne. Oficjalne źródła dotyczące samych tych miejsc podano poniżej.

Bulwar Batumi jest opisany przez oficjalny przewodnik turystyczny Adżarii jako park nadmorski o długości 7 km w historycznej części miasta i pomnik narodowy sztuki ogrodowo-parkowej od 1987 r., którego budowę rozpoczęto w 1881 r. Ten sam przewodnik turystyczny umieszcza Plac Europejski przy alei Memed Abashidze, zwany także placem Era. Te wpisy potwierdzają istnienie miejsc z tabeli, ale nic nie mówią o samym wieżowcu.

Jeśli chodzi o podróże lotnicze, operator United Airports of Georgia podaje na swojej stronie lotniska w Batumi, że rozbudowa terminalu zakończona w 2021 r. pozwala obsłużyć do 1,2 mln pasażerów rocznie, a lotnisko obsłużyło 951 760 pasażerów w 2024 r., co dało mu trzecie miejsce w kraju pod względem ruchu. Strona nie podaje jednak czasu dojazdu z lotniska do miasta.

Szerszym tłem jest Adżaria. Publikacja Geostat (Narodowego Urzędu Statystycznego Gruzji) o ludności liczy 413,2 tys. mieszkańców regionu Adżaria na 1 stycznia 2026 r., z czego 279,9 tys. mieszka w osiedlach miejskich, na 3 941,1 tys. w całym kraju: 10,5% ogółu (obliczenie).

Jej publikacja o turystyce przyjazdowej podaje 6,9 mln wizyt zagranicznych gości w 2025 r. i mówi, że Tbilisi i Adżaria przyjęły z nich 3,8 mln i 2,7 mln. Publikacja opisuje wizyty w całym regionie i nic nie mówi o żadnym pojedynczym budynku.

Co do klimatu, notatka Visit Batumi o klimacie opisuje wilgotny klimat podzwrotnikowy, średnią roczną temperaturę 14,5 °C, 7,1 °C w styczniu, 23,2 °C w sierpniu i 2 560 mm opadów rocznie, ze śniegiem występującym rzadko. Obfity deszcz jest normalną częścią roku, dlatego nabywca, który ogląda lokal w suchych miesiącach, może zapytać dewelopera o odwodnienie otwartych tarasów.

Oficjalny indeks cen ma węższy zakres niż rynek w Batumi. Indeks cen nieruchomości mieszkalnych Geostat za trzeci kwartał 2026 r., datowany na 23 października 2026 r., obejmuje wyłącznie nowe nieruchomości mieszkalne w Tbilisi, więc nie daje oficjalnego indeksu dla Batumi. Lokalny kontekst cenowy dla wybrzeża znajduje się na stronie miasta Batumi oraz w poradniku o cenie za metr kwadratowy w Batumi.

Jeśli chodzi o transport publiczny, jedynym źródłem w danych jest Korter, który mówi, że linie autobusowe 7 i 16 kursują ulicami Bagrationi i Tbel-Abuseridze. Przewodnik nie mógł potwierdzić tych linii na stronie przewoźnika, więc przypisano je Korter i pozostawiono niezweryfikowane.

Udogodnienia, firma zarządzająca i lista kontrolna dla umeblowanego lokalu

Deweloper wymienia osiem udogodnień w jednym wierszu i nie podaje dla żadnego z nich powierzchni, operatora, terminu otwarcia ani opłaty. Korter wymienia natomiast nieco inny zestaw. Poniższa tabela pokazuje oba te zestawy obok siebie.

Basen i spa pojawiają się tylko w Korter, dlatego nie są liczone jako udogodnienia wymienione przez dewelopera w danych dla tej oferty. Jeśli basen ma dla nabywcy znaczenie, pytanie należy skierować do dewelopera na piśmie, a odpowiedź powinna znaleźć się w dokumentach sprzedaży.

Blok zarządzania na stronie dewelopera wymienia cztery usługi. Całodobowa obsługa obejmuje sprzątanie i konserwację apartamentów i części wspólnych, ochronę i bezpieczeństwo. Pozycja wsparcia prawnego obejmuje sprawy podatkowe, sprawozdawczość i zgodność z przepisami. Zarządzanie najemcami obejmuje pozyskiwanie najemców, zameldowanie i wymeldowanie oraz kontakt z gośćmi. Operacje sezonowe obejmują obsługę sezonowego popytu.

Strona nie podaje ani nazwy firmy, ani jej formy prawnej, ani opłaty, ani tego, czy właściciel musi z niej korzystać. Korter wspomina o zarządzaniu wynajmem dla właścicieli, którzy używają lokalu jako drugiego domu, a Realting mówi, że właściciel może wynajmować lokal prywatnie lub przez firmę zarządzającą.

To opisy usług, nie warunki. Dla nabywcy, który chciałby wynajmować lokal, zasady wynajmu na doby w Gruzji opisuje poradnik o wynajmie krótkoterminowym w Batumi, a sytuację podatkową omawia sekcja 8. Przewodnik nie podaje żadnej liczby dotyczącej czynszu ani obłożenia, ponieważ żadne źródło nie podaje opatrzonej datą i metodą liczby dla tego budynku.

Ponieważ deweloper twierdzi, że każdy lokal jest umeblowany i wyposażony, zawartość pakietu mebli jest częścią tego, co się kupuje. Korter mówi, że są też opcje black frame, więc wykończenie lokalu należy ustalić na piśmie. Poniższa lista kontrolna służy na dzień wyboru lokalu i ponownie przy odbiorze.

1. Poziom wykończenia danego lokalu z nazwy: black frame, umeblowany lub po remoncie ze sprzętem AGD, tak jak Korter wymienia opcje.
2. Wykaz wyposażenia pomieszczenie po pomieszczeniu, z marką, modelem i ilością mebli, zabudowy kuchennej, sprzętu AGD, oświetlenia, zasłon, klimatyzacji i armatury sanitarnej.
3. Czy cena obejmuje wyposażenie, czy wymienia je jako osobną pozycję, i jak ten podział wygląda w umowie i na fakturze.
4. Powierzchnia wewnętrzna oraz powierzchnia balkonu lub tarasu, podane osobno, dla konkretnego lokalu.
5. Specyfikacja okien i szyb, ponieważ Korter wspomina o szkle hartowanym z opcjami energooszczędnymi, oraz wyposażenie przeciwpożarowe lokalu, które Korter opisuje jako czujniki dymu i temperatury oraz tryskacze.
6. Kto zapewnia przyłącza prądu, wody i internetu przy odbiorze oraz od jakiej daty opłaty za media obciążają właściciela.
7. Okres gwarancji i procedura zgłaszania wad wykończenia i mebli oraz kontakt w tych sprawach.
8. Podpisany protokół odbioru z załączonym wykazem wyposażenia i dokumentacją fotograficzną z tego dnia, aby późniejsze spory o stan można było rozstrzygać na jej podstawie.

Zakup w Gruzji w skrócie: rejestr, rejestracja wstępna i opłaty

Deweloper nie podaje dla tego projektu żadnych kroków zakupu, więc poniższa kolejność wynika z prawa gruzińskiego i ze stron z opłatami rejestru, z zaznaczeniem punktów, w których szczegóły rozstrzygają dokumenty sprzedaży. Zgodnie z art. 183 Kodeksu cywilnego rzecz nieruchomą nabywa się przez czynność prawną w formie pisemnej, po której następuje rejestracja prawa własności nabywcy w Rejestrze Publicznym. Własność powstaje zatem z chwilą dokonania rejestracji, a nie z chwilą zapłaty.

Budynek, który nie jest jeszcze ukończony, rodzi kwestię terminu. Ustawa o Rejestrze Publicznym w art. 12 pozwala na rejestrację wstępną prawa do nieruchomości na podstawie umowy stron i stanowi, że rejestracja wstępna wyklucza rejestrację jakiegokolwiek innego prawa do tej nieruchomości, chyba że strony postanowią inaczej.

To, czy sprzedawca lokalu w tym wieżowcu korzysta z rejestracji wstępnej, jest warunkiem jego umowy sprzedaży i nie jest podane na żadnej z trzech stron.

Narodowa Agencja Rejestru Publicznego (NAPR) publikuje swoje opłaty na stronie z opłatami. Rejestracja zmiany prawa do nieruchomości kosztuje GEL 150 w ciągu czterech dni roboczych, GEL 270 w ciągu jednego dnia roboczego i GEL 350 w dniu złożenia wniosku.

Przy kursie NBG (Narodowego Banku Gruzji) 2,5949 lari za dolara to około USD 58, USD 104 i USD 135 (obliczenie). Wyciąg z rejestru kosztuje GEL 20 na jeden dzień roboczy, GEL 13 online, z dopłatą GEL 26 za wersję angielską, według strony z opłatami za usługi informacyjne.

Nabywca, który nie może stawić się osobiście, może skorzystać z usługi smart-contract agencji, która rejestruje prawa do nieruchomości online podczas wirtualnego spotkania umawianego z wyprzedzeniem, albo z pełnomocnictwa.

Dokumenty zagraniczne wymagają co do zasady apostille, a tabela statusu Haskiej Konferencji Prawa Prywatnego Międzynarodowego pokazuje Gruzję jako stronę Konwencji haskiej o apostille od 14 maja 2007 r. Poradniki o zakupie z zagranicy i o tym, jak kupić nieruchomość w Gruzji, podają kolejność formalności, a poradnik o off-plan w Batumi (projekty w budowie) wyjaśnia zakupy przed ukończeniem budynku.

Opłaty notarialne, koszty tłumaczeń i honoraria prawników leżą poza taryfą rejestru i zależą od konkretnego usługodawcy, więc nie podano tu dla nich żadnej liczby. Własność mieszkania jest też odrębna od jedynej kategorii gruntów, którą prawo ogranicza: Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych wymienia, kto może posiadać grunty rolne, a mieszkanie nie jest gruntem rolnym. Ogólną sytuację przedstawia opracowanie o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji.

Podatki, pobyt i finansowanie dla zagranicznego nabywcy

Poniższe zasady dotyczą osoby fizycznej, która jest właścicielem lokalu w tym wieżowcu. Pochodzą z angielskiego tekstu Kodeksu podatkowego Gruzji na matsne.gov.ge, odczytanego 9 listopada 2026 r., a własne okoliczności właściciela zmieniają wynik.

Podatek od nieruchomości zmienił się 30 września 2026 r. Ustawa nr 1874 z tej daty, odnotowana w tekście Kodeksu podatkowego, ustala stawkę dla majątku podlegającego opodatkowaniu osoby fizycznej innego niż grunt na nie mniej niż 0,8% i nie więcej niż 1% wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku (art. 202 ust. 5).

Art. 206 ust. 1 lit. a zwalnia ten majątek, jeśli dochód rodziny w roku poprzedzającym bieżący rok kalendarzowy nie przekroczył GEL 100 000. EY Georgia Tax and Law Brief za okres lipiec-wrzesień 2026 r. informuje o tej samej zmianie, mówi, że wcześniejszy próg zwolnienia wynosił GEL 40 000, i że zmiana weszła w życie z dniem publikacji. Starsze poradniki podają dawne przedziały stawek i dlatego są nieaktualne.

Zgodnie z art. 205 deklaracja jest należna do 1 listopada, a podatek do 15 listopada danego roku kalendarzowego, a Służba Dochodów Gruzji (Revenue Service) prowadzi dla osób fizycznych stronę o podatku od nieruchomości.

Wyłącznie jako ilustrację, przyjmując rachunek ze stawką Korter z sekcji 3 jako zastępnik wartości rynkowej, lokal 26 m² o wartości GEL 121 441 wiązałby się z kwotą od GEL 972 do GEL 1 214 rocznie powyżej progu dochodu, a lokal 73 m² o wartości GEL 340 970 z kwotą od GEL 2 728 do GEL 3 410 (obliczenie przy 0,8% i 1%). To nie są rzeczywiste rachunki podatkowe: użyta wartość rynkowa jest wartością ustalaną przez organ, a cena nie jest wartością rynkową. Poradnik o podatku od nieruchomości opisuje kroki składania deklaracji.

Najem i sprzedaż mają własne zasady. Art. 81 ust. 2 opodatkowuje czynsz z lokalu mieszkalnego osoby fizycznej, która nie dokonuje odliczeń, stawką 5%, a stawka ogólna w art. 81 ust. 1 wynosi 20%. Art. 81 ust. 3 opodatkowuje nadwyżkę z tytułu zbycia lokalu mieszkalnego stawką 5%, a art. 82 ust. 1 lit. f.a zwalnia nadwyżkę ze zbycia mieszkania wraz z gruntem będącego własnością dłużej niż dwa lata.

Art. 6 Kodeksu wymienia podatek dochodowy, podatek od zysku, VAT, akcyzę i cło przywozowe jako podatki krajowe, a podatek od nieruchomości nazywa podatkiem lokalnym, więc nie wskazuje odrębnego podatku od samej czynności zakupu; opłatą państwową przy zakupie jest opłata rejestracyjna z sekcji 7.

Co do pobytu, Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA) opisuje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca, który posiada tytuł własności do nieruchomości innej niż rolna o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w lari, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę, oraz inwestycyjne zezwolenie na pobyt dla nieruchomości przekraczającej USD 300 000.

Po zastosowaniu tego do liczb podmiotów trzecich największy lokal po stawce Korter, USD 131 400, oraz cena z Realting są poniżej USD 150 000 (obliczenie), a niższa cena sama w sobie nie osiąga tej kwoty. Decyduje wartość rynkowa ustalona przez rzeczoznawcę, nie cena z umowy, a proces opisuje poradnik o zezwoleniu na pobyt.

Jeśli chodzi o finansowanie, deweloper nie podaje żadnego rozwiązania kredytowego, natomiast Korter wspomina o ratach i kredycie hipotecznym TBC Bank bez warunków. Strona Narodowego Banku Gruzji o PTI i LTV ustala limit wskaźnika kredytu do wartości nieruchomości (LTV) na 90% dla kredytów w lari i 70% dla kredytów w walucie obcej oraz limity wskaźnika rat do dochodu (PTI), które zależą od miesięcznego dochodu netto. Kredytowanie nierezydenta jest polityką każdego banku, jak wyjaśnia poradnik o kredycie hipotecznym.

O co poprosić na piśmie przed rezerwacją lokalu

Ponieważ strona dewelopera nie podaje ceny, łącznej liczby lokali, terminu odbioru ani harmonogramu płatności, najbardziej pomocnym krokiem przed rezerwacją jest zamiana każdej luki w pisemną prośbę. Poniższa lista to zwykły zestaw pozycji, które warto uzgodnić, ułożony w kolejności, w jakiej przebiega zakup.

1. Cennik z numerami lokali, piętrami, powierzchniami wewnętrznymi, widokami i wykończeniem, opatrzony datą, aby stawkę Korter i liczbę z Realting można było porównać z realną ceną.
2. Termin odbioru wpisany do umowy jako data kalendarzowa oraz postanowienie umowy na wypadek, gdyby odbiór nie nastąpił w tym terminie.
3. Pełna nazwa prawna i dane rejestrowe podmiotu, który podpisuje umowę i przyjmuje płatności, oraz właściciel gruntu.
4. Pozwolenie na budowę i wyciąg z rejestru dla działki, aby adres i kod katastralny zgadzały się z dokumentami sprzedaży.
5. Harmonogram płatności z datami i kwotami oraz informacja, czy środki trafiają na rachunek powierniczy (escrow) lub rachunek płatniczy, na czyją nazwę, i co chroni raty wpłacone przed rejestracją.
6. Czy prawo jest wstępnie zarejestrowane w Rejestrze Publicznym na podstawie art. 12 Ustawy o Rejestrze Publicznym i kiedy.
7. Wykaz wykończenia, mebli i sprzętu AGD dla konkretnego lokalu oraz informacja, czy wchodzi on w cenę.
8. Co zawiera umowa o zarządzanie: nazwa firmy, usługi, opłata, okres obowiązywania, czy jest obowiązkowa i co właściciel może zrobić sam.
9. Harmonogram opłat eksploatacyjnych za części wspólne i udogodnienia oraz kto jest właścicielem i operatorem centrum handlowego, centrum fitness, tarasów i parkingu.
10. Uzgodnienie adresu i oznaczenia dzielnicy, liczby pięter (32 czy 34) oraz odległości do morza na podstawie własnych dokumentów dewelopera.
11. Czy budynek jest zarejestrowany jako apartamenty mieszkalne, czy jako aparthotel, ponieważ Realting używa drugiego opisu.
12. Jak sprzedaż jest dokumentowana dla nabywcy za granicą: podpis przez smart-contract lub pełnomocnictwo oraz język dokumentów.

Deweloper, który odpowiada na wszystkie te pozycje w jednej wiadomości, sprawił, że zakup jest łatwy do sprawdzenia. Tam, gdzie odpowiedzi brakuje, pozycja pozostaje otwarta, dopóki nie znajdzie się w umowie. Żadne z trzech źródeł nie podaje dziś tych odpowiedzi, a ten przewodnik ich nie dostarcza.

Jak Avenue by Orbi Batumi wypada na tle innych projektów Orbi

Poniższa tabela wymienia sześć projektów Orbi Group, które mają strony ofert w tym serwisie, wraz z tym, co podają źródła dla każdego z nich. Liczby pochodzą od dewelopera albo, tam gdzie to zaznaczono, od podmiotu trzeciego z jego datą. Avenue by Orbi Batumi jest jednym z nich. Projekty różnią się między sobą rodzajem, od dużego kompleksu w Batumi po wieżowiec w Tbilisi i podium handlowe, a tabela nie szereguje żadnego z nich.

Wiersze pokazują, jak bardzo różnie poszczególne źródła opisują poszczególne projekty. Własne strony dewelopera podają cenę tylko w jednym artykule, dla Orbi Millennium. Wszystkie pozostałe ceny pochodzą z Korter, geoln, od pośredników lub odsprzedawców, jak zaznaczono, a żadne źródło nie podaje ceny dla Orbi City Mall. Terminy odbioru podano tak, jak je drukuje każde źródło, a tam gdzie Orbi nie podaje żadnego, tabela to mówi. Strona kraju Gruzja wymienia wszystkie projekty w serwisie według miast i deweloperów.

Orbi Group (deweloper)

Deweloperem jest Orbi Group, która na swojej stronie O firmie przedstawia się jako deweloper nieruchomości w Gruzji i Europie specjalizujący się w nieruchomościach inwestycyjnych, mówi, że zrealizowała kilkadziesiąt projektów, i że współpracuje z uznanymi międzynarodowo markami przy zarządzaniu apartamentami i obsłudze kompleksów, nie wymieniając żadnej z nich.

Strona podaje też liczby lat, biur, pracowników i nagród, których przewodnik nie powtarza, ponieważ własne strony dewelopera podają dwie różne liczby dla powierzchni zabudowy i nie podają metody ani podmiotu stojącego za pozostałymi.

Podmioty trzecie datują firmę inaczej niż jej własny tekst. Strona dewelopera w Korter mówi, że Orbi buduje od 1998 r., a 9 listopada 2026 r. pokazuje 7 bieżących i 14 ukończonych projektów, podczas gdy inne portale podają inne lata założenia i liczby. Liczba lat ze strony O firmie jest zgodna z około 1998 r., a starsza strona w serwisie mówi o 26 latach doświadczenia.

Sekcja kontaktowa dewelopera wymienia biura w Tbilisi i Batumi w Gruzji oraz w Niemczech, Polsce, Kazachstanie, Turcji, Azerbejdżanie i Rosji. Żadna ze stron odczytanych na potrzeby tego przewodnika nie podaje założyciela ani właściciela, ani podmiotu prawnego, który podpisuje umowy sprzedaży dla Avenue By Orbi. Nazwa i dane rejestrowe tego podmiotu znajdują się na liście pozycji do zażądania w sekcji 9 i można je sprawdzić w gruzińskim rejestrze przedsiębiorców prowadzonym przez Narodową Agencję Rejestru Publicznego.

Często zadawane pytania

Czym jest Avenue by Orbi Batumi?

Avenue by Orbi Batumi to 32-piętrowy wieżowiec mieszkalny w Batumi, który deweloper Orbi Group lokalizuje przy Alei Bohaterów w dzielnicy Bagrationi. Jego strona umieszcza apartamenty na piętrach od 5 do 32, o metrażach od 26 do 73 m², wszystkie opisane jako wykończone, umeblowane i wyposażone. Wymienione udogodnienia to restauracje i kawiarnie, centrum handlowe, centrum fitness, parking, otwarte tarasy i lounge bary. Deweloper nie podaje dla projektu ceny, łącznej liczby lokali ani terminu odbioru.

Gdzie dokładnie znajduje się Avenue by Orbi Batumi?

Deweloper mówi: dzielnica Bagrationi, przy Alei Bohaterów, bez numeru ulicy. Korter podaje aleję Zhiuli Shartava 26 i kwalifikuje projekt do dzielnicy Javakhishvili. OpenStreetMap pokazuje pod tym adresem budynek w budowie i oznacza okoliczne przedmieścia jako Javakhishvili i Bagrationi II. Zmapowany ciąg Aleja Bohaterów leży około 1,07 km od wspólnej pinezki w linii prostej (obliczenie). Wyciąg z rejestru dla działki podaje adres używany w dokumentach sprzedaży.

Od jakiej ceny zaczyna się Avenue by Orbi Batumi?

Deweloper nie podaje żadnej. Korter podaje stawkę od USD 1 800 za m², co daje USD 46 800 dla najmniejszego podanego lokalu 26 m² i USD 131 400 dla największego 73 m² (obliczenie). Realting podaje cenę od USD 30 000 na stronie pokazującej 03/11/2025. Obie nie mogą opisywać tego samego lokalu w tym samym dniu, jak pokazuje rachunek w sekcji 3, więc punktem odniesienia jest pisemny cennik dla nazwanego lokalu.

Kiedy nastąpi odbiór Avenue by Orbi Batumi?

Strona dewelopera nie podaje terminu odbioru. Korter mówi, że jeden budynek jest w budowie, a najbliższe oddanie przypada na Q4 2026, i pokazuje zdjęcia z budowy zaktualizowane w październiku 2026 r. Realting podaje rok budowy 2024 bez statusu. Datę wiążącą dewelopera ustala wyłącznie umowa, więc datę kalendarzową i postanowienie na wypadek opóźnionego odbioru należy przeczytać przed jakąkolwiek płatnością.

Czy apartamenty są umeblowane?

Deweloper mówi, że każdy apartament jest wykończony, umeblowany i wyposażony. Korter wymienia opcje black frame i w pełni umeblowaną, a jego tekst wspomina o remoncie i sprzęcie AGD. Źródła różnią się więc co do tego, czy każdy lokal jest umeblowany. Nabywca powinien poprosić o poziom wykończenia konkretnego lokalu i o wykaz wyposażenia pomieszczenie po pomieszczeniu dołączony do umowy, a następnie sprawdzić go z protokołem odbioru.

Jak daleko jest do morza?

Deweloper mówi o kilku minutach spacerem. Charakterystyka Korter podaje 1 200 m, a opis pięć minut od wybrzeża. Obliczenie od wspólnej pinezki na mapie do najbliższego wierzchołka linii brzegowej OpenStreetMap daje 1,44 km w linii prostej, na północny zachód. Przy przyjętych 5 km/h to około 17 minut w linii prostej, a trasa jest dłuższa. Deweloper może podać trasę pieszą do najbliższego publicznego dostępu do plaży.

Czy w budynku jest basen?

Tylko Korter wymienia basen i spa. Lista dewelopera obejmuje restauracje i kawiarnie, place zabaw, centrum handlowe, centrum fitness, parking, otwarte tarasy, lounge bary i tereny zielone, bez basenu. Ponieważ źródła są sprzeczne, basen nie jest liczony w tej ofercie jako udogodnienie wymienione przez dewelopera. Nabywca, który go chce, powinien poprosić dewelopera o potwierdzenie na piśmie i w dokumentach sprzedaży.

Czy cudzoziemiec może kupić apartament w Batumi i go zarejestrować?

Gruzińskie prawo cywilne wymaga pisemnej czynności prawnej i rejestracji prawa własności nabywcy w Rejestrze Publicznym i nie rozróżnia w przypadku mieszkania według paszportu. Prawo gruntowe ogranicza grunty rolne, którymi mieszkanie nie jest. NAPR podaje GEL 150, 270 lub 350 za rejestrację w ciągu czterech dni roboczych, jednego dnia roboczego lub tego samego dnia. Opłaty notarialne i prawnicze są osobne.

Czy lokal w wieżowcu kwalifikowałby się do zezwolenia na pobyt?

Gruzińskie prawo przyznaje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt cudzoziemcowi, który posiada tytuł własności do nieruchomości innej niż rolna o wartości rynkowej według rzeczoznawcy przekraczającej równowartość USD 150 000. Przy stawce Korter największy podany lokal to USD 131 400 (obliczenie), poniżej tej kwoty, a cena z Realting jest jeszcze niższa. Wycena należy do rzeczoznawcy, nie jest ceną z umowy, więc punktem odniesienia są poradnik o zezwoleniu na pobyt i Agencja.

Jakie podatki mogą dotyczyć zagranicznego właściciela?

Od 30 września 2026 r. Kodeks podatkowy ustala podatek od nieruchomości od majątku podlegającego opodatkowaniu osoby fizycznej innego niż grunt na 0,8% do 1% wartości rynkowej, ze zwolnieniem, gdy dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000. Czynsz z lokalu mieszkalnego jest opodatkowany stawką 5% bez odliczeń, a w przeciwnym razie 20%. Nadwyżka ze sprzedaży jest opodatkowana stawką 5% i zwolniona dla mieszkania będącego własnością dłużej niż dwa lata.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 9 listopada 2026 r. Źródła:

• Orbi Group: strona projektu Avenue By Orbi, wersja angielska
• Orbi Group: strona projektu Avenue By Orbi, wersja rosyjska
• Orbi Group: strona O firmie
• Korter: Avenue by Orbi, Batumi
• Korter: strona dewelopera Orbi Group
• Realting: Aparthotel Avenue by Orbi
• Kodeks cywilny Gruzji, art. 183 (matsne.gov.ge)
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski (matsne.gov.ge)
• Ustawa Gruzji o Rejestrze Publicznym, art. 12 (matsne.gov.ge)
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (matsne.gov.ge)
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych (matsne.gov.ge)
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart-contract
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: zezwolenia na pobyt
• Służba Dochodów Gruzji: podatek od nieruchomości
• EY Georgia Tax and Law Brief, lipiec-wrzesień 2026 r.
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy walut (USD 1 = GEL 2,5949 w dniu 9 listopada 2026 r.)
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• Geostat: liczba ludności na 1 stycznia 2026 r.
• Geostat: statystyka turystyki przyjazdowej 2025
• Geostat: indeks cen nieruchomości mieszkalnych, III kwartał 2026 r.
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu Konwencji o apostille
• Visit Ajara: Bulwar Batumi
• Visit Ajara: fontanna na Placu Europejskim
• Visit Batumi: klimat i pogoda w Adżarii
• United Airports of Georgia: lotnisko w Batumi
• Wikipedia: Batumi Arena (Adjarabet Arena)
• Fundusz Rozwoju Gmin Gruzji: rehabilitacja Alei Bohaterów w Batumi
• OpenStreetMap Nominatim (współrzędne adresów i punktów orientacyjnych)
• OpenStreetMap: prawa autorskie i licencja danych (dane linii brzegowej przez Overpass)
• Project OSRM: usługa wyznaczania tras użyta do odległości drogowych

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.