Grand Avenue by Archi Tbilisi: źródła i ceny (2026)

Grand Avenue by Archi Tbilisi to dzielnica o powierzchni 21 hektarów przy ulicy Tsotne Dadiani, w pobliżu Dinamo Arena. Według stron dewelopera na dzień 12 listopada 2026 r. w sprzedaży znajduje się tam jeden budynek: Wyndham Residences by Archi, którego publiczny wykaz mieszkań obejmuje 591 mieszkań o powierzchni od 36,7 do 130,8 m².

Niniejszy przewodnik po Grand Avenue by Archi Tbilisi odczytuje strony Archi w stanie z 12 listopada 2026 r. i zestawia je z tym, co publikują Korter, prasa oraz biura projektowe. Strony blokowe dewelopera oznaczają Bloki A, B, E, F i G jako w całości sprzedane, jego wykaz nie pokazuje dla nich żadnych mieszkań, a strony nie podają ani ceny, ani terminu odbioru.

Każda liczba jest podana wraz ze źródłem i datą, a przewodnik nie rozstrzyga, które źródło ma rację. Dodaje on źródłowe tło dotyczące okolicy oraz zakupu nieruchomości, podatków i pobytu w Gruzji, a także listę rzeczy, o które kupujący może poprosić na piśmie.

Przegląd projektu Grand Avenue by Archi Tbilisi

Strona kompleksu dewelopera opisuje dzielnicę jako projekt przy ulicy Tsotne Dadiani, w pobliżu stadionu Dinamo i 150 metrów od stacji metra Nadzaladewi, zrealizowany na terenie dawnej fabryki w ramach koncepcji, którą Archi nazywa „miastem w mieście”. Na tej stronie wymieniono sześć budynków: Bloki A, B, E, F i G oraz Wyndham Residences by Archi. Jest to sformułowanie samego dewelopera, odczytane 12 listopada 2026 r.

Dla kupującego kluczowe jest to, który z tych sześciu budynków jest otwarty na sprzedaż. Na dzień 12 listopada 2026 r. strony blokowe A, B, E, F i G zawierają oznaczenie „wszystkie mieszkania sprzedane”, a publiczny wykaz mieszkań nie zwraca dla nich żadnych mieszkań. Wyndham Residences by Archi to budynek, którego wykaz zawiera mieszkania: jest ich 591, a ich powierzchnie całkowite wahają się od 36,7 do 130,8 m². Sekcja 3 przedstawia dowody strona po stronie.

Strony nie podają ceny, terminu odbioru, harmonogramu płatności, specyfikacji wyposażenia ani nazwy podmiotu, który podpisuje umowę. Dane stron trzecich istnieją, głównie na portalu Korter, i są pokazane w sekcjach 2 i 5 wraz z datami oraz opisane jako wskazania portalu ogłoszeniowego, a nie jako ceny Archi.

Co poszczególne źródła podają o blokach, lokalach, statusie, cenie i terminie odbioru

Publiczne informacje o dzielnicy pochodzą ze stron dewelopera, z materiałów prasowych wydanych przez Archi oraz z portali, a liczby nie zawsze się zgadzają. Poniższa tabela zestawia je obok siebie. Strony dewelopera są cytowane jako „według dewelopera” wraz z datą odczytu; każda inna liczba jest podana „według” wskazanego źródła w jego dniu, a przewodnik nie rozstrzyga, która jest właściwa.

Trzy z tych pozycji zmieniają to, na czym kupujący może polegać. Pierwszą jest liczba mieszkań. Strona kompleksu podaje liczniki mieszkań na sprzedaż dla każdego bloku, podczas gdy strony blokowe i publiczny wykaz pokazują dla A, B, E, F i G coś innego. Przewodnik nie zajmuje stanowiska co do tego, jak jedno ma się do drugiego; kupujący może zapytać, które dane są aktualne dla danego lokalu, i uzyskać odpowiedź na piśmie.

Drugą jest nazewnictwo bloków. Korter wymienia „Blok C” liczący 25 pięter i 541 apartamentów, a strony dewelopera nie zawierają bloku o takiej nazwie. Kupujący, który widzi na portalu lokal oznaczony literą, powinien dopasować go do strony bloku na archi.ge oraz do numeru piętra i lokalu, zanim zacznie na nim polegać.

Trzecią jest kwota inwestycji. Tekst z września 2025 r. i komunikat z października 2026 r. podają różne liczby w różnych walutach. Według kursu Narodowego Banku Gruzji (NBG) z 12 listopada 2026 r. (1 USD = 2,5933 GEL) 2 mld GEL to około 771 mln USD, co jest bliskie przeliczeniu podanemu w samym komunikacie. Wcześniejsza kwota nie ma daty przeliczenia.

Oznaczenia statusu sprzedaży i postęp budowy, blok po bloku

Każdy blok ma własną stronę na archi.ge, a każda strona zawiera oznaczenie statusu, procent zaawansowania budowy i, w przypadku niektórych bloków, datowany dziennik postępu. Poniższa tabela podaje dokładnie to, co strony i publiczny wykaz mieszkań pokazywały 12 listopada 2026 r. Te strony to: Blok A, Blok B, Blok E, Blok F, Blok G oraz Wyndham Residences.

Mówiąc wprost: według stron blokowych dewelopera, odczytanych 12 listopada 2026 r., Bloki A, B, E, F i G są oznaczone jako w całości sprzedane, a publiczny wykaz mieszkań nie zwraca dla żadnego z nich ani jednego mieszkania; Wyndham Residences nie jest oznaczony, a jego wykaz zawiera 591 mieszkań. Do żadnego z nich nie przypisano ceny. To całość sytuacji sprzedażowej, jaką pokazują strony dewelopera, i przewodnik nic do niej nie dodaje.

Postęp budowy jest pokazany jako procent na każdej stronie bloku. Wpisy w dzienniku mają tylko A i B, a ich treść jest krótka. Tabela podaje każdy wpis w kolejności dat.

Czytany łącznie, dziennik sytuuje dzielnicę na etapie wykopu i palowania w blokach, które wykazują jakikolwiek postęp. Deweloper nie podaje daty ukończenia żadnego bloku, więc procentów nie da się przeliczyć na szacunkowy termin odbioru, a przewodnik nawet nie próbuje tego robić.

Wyndham Residences by Archi: 591 mieszkań w publicznym wykazie

Strona bloku Wyndham Residences jest jedyną, za którą stoi wykaz mieszkań, więc to ta część dzielnicy, którą kupujący może dziś faktycznie sprawdzić. Wykaz zwrócony przez publiczny interfejs dewelopera 12 listopada 2026 r. zawiera 591 mieszkań, żadne nie jest oznaczone jako sprzedane lub zarezerwowane, żadne nie ma ceny. W ramach Grand Avenue by Archi Tbilisi jest to jedyny budynek z otwartym wykazem. Wszystko, co w tej sekcji nie jest cytatem, zostało policzone lub obliczone na podstawie tego wykazu, a obliczenia są pokazane.

Wykaz liczy pokoje w polu, które deweloper nazywa roomsCount. Przewodnik podaje je tak, jak je wydrukowano, ponieważ znaczenie tego licznika nie jest wyjaśnione na stronach: mieszkanie liczone jako 3-pokojowe może mieć zaledwie 49,8 m², podczas gdy mieszkanie liczone jako 1-pokojowe może osiągnąć 50,8 m². Wykaz dzieli też każdą powierzchnię całkowitą na powierzchnię mieszkalną i „summer area”, która zachowuje się jak udział balkonu lub tarasu; w przypadku wszystkich 591 mieszkań obie wartości sumują się do powierzchni całkowitej z dokładnością do 0,1 m².

Średnie to suma powierzchni całkowitych podzielona przez liczbę mieszkań w każdym wierszu: 11 414,3 m² na 286 mieszkań jednopokojowych, 9 857,2 m² na 180, 9 421,7 m² na 101 oraz 2 603,6 m² na 24, co razem daje 33 296,8 m² na 591 mieszkań. Wykaz zawiera 116 odrębnych rekordów układów, w tym 56 dla liczby jednego pokoju, 35 dla dwóch pokoi, 20 dla trzech i 5 dla czterech.

Wykaz obejmuje piętra od 4 do 27. Na piętrze 4 znajduje się 16 mieszkań, a na każdym z pięter od 5 do 27 po 25, co daje 16 plus 23 razy 25, czyli 591. Galeria dewelopera pokazuje też plany trójwymiarowe z powierzchniami pomieszczeń dla mieszkania jednopokojowego o powierzchni 40,9 m², dwupokojowego o powierzchni 56,3 m² i trzypokojowego o powierzchni 103,6 m².

Oznaczenia na portalach różnią się od wykazu. Korter (26 października 2026 r.) pokazuje kawalerki o powierzchni od 35,5 do 62,5 m², lokale dwupokojowe od 49,8 do 116,2 m², trzypokojowe od 63,1 do 142,7 m², czteropokojowe od 107,8 do 230,8 m² oraz jeden lokal sześciopokojowy o powierzchni 457,7 m². Zakresy portalu wykraczają poza wykaz Wyndham Residences na obu końcach, więc najwyraźniej obejmują więcej niż ten blok, a strona nie mówi, które.

To, co strona bloku mówi o budynku, jest krótkie i przypisane deweloperowi. Opisuje ona Wyndham Residences by Archi jako markowy, wielofunkcyjny projekt hotelowo-mieszkaniowy w obrębie dzielnicy, „rozwijany i zarządzany zgodnie ze ścisłymi międzynarodowymi standardami marki Wyndham”, z rezydencjami przeznaczonymi do użytku osobistego, pobytów wakacyjnych i celów inwestycyjnych oraz z profesjonalnym zarządzaniem nieruchomością, które ma ograniczyć codzienne zaangażowanie właścicieli.

Twierdzenie o marce opiera się na materiałach Archi. Cytat Davida Gesto, Director of Franchise Operations w Wyndham Hotels and Resorts, EMEA, pojawia się w komunikacie wydanym przez Archi 19 października 2026 r., przytoczonym przez MENAFN i TradeArabia; mówi on o tym, że Wyndham wnosi do projektu swoje doświadczenie. Na własnych witrynach Wyndham nie znaleziono 12 listopada 2026 r. żadnej strony ogłaszającej ten projekt. Projekty pod marką Wyndham w Gonio i Batumi, wymienione na tej witrynie, to inne budynki innych deweloperów.

Wskazania cenowe według źródła i daty

Deweloper nie podaje ceny Grand Avenue by Archi Tbilisi. Każde mieszkanie w publicznym wykazie ma pole ceny równe 0, a znacznik ceny na stronach kompleksu i bloków ma wartość „false”. Strona dla inwestorów mówi jedynie, że Archi zaoferuje indywidualny plan płatności. Jedyne informacje o cenach w obiegu pochodzą zatem z portali i są tu pokazane jako wskazania portalu ogłoszeniowego z dnia 26 października 2026 r.

Portal nie mówi, do którego budynku odnosi się dana cena początkowa; jego lista pokazuje cenę kawalerki w wierszu Bloku B oraz w nagłówku strony. Ponieważ strony blokowe dewelopera oznaczają Blok B jako w całości sprzedany, czytelnik nie jest w stanie ustalić na podstawie strony, czy cena z Korter dotyczy mieszkania, które jest obecnie dostępne u dewelopera, u wcześniejszego nabywcy czy u pośrednika. Podane kwoty są więc wskazaniami tego, co drukuje portal, a nie ofertami.

Korter osadza także kalkulator kredytu hipotecznego banku TBC Bank z oprocentowaniem nominalnym „od 7,4 procent” i efektywnym „od 8,3 procent”, powiązanym ze stawką Term SOFR i opisanym przez portal jako minimalne, przy czym ostateczne warunki ustala się w chwili przyznania kredytu. Jest to widżet portalu, a nie oferta Archi, i strony dewelopera nic nie mówią o współpracy z bankami. Limity kredytowe Narodowego Banku Gruzji omówiono w sekcji 8.

Jedno porównanie ma znaczenie dla zasad pobytu. Próg krótkoterminowego zezwolenia na pobyt na podstawie nieruchomości w Gruzji to wartość rynkowa przekraczająca 150 000 USD, ustalona przez akredytowanego rzeczoznawcę, co przy powyższym kursie wynosi 388 995 GEL. Obie podane przez Korter ceny początkowe leżą poniżej tego progu. Przy stałej cenie 1 609 USD za m² mieszkanie musiałoby mieć powierzchnię powyżej 93,2 m², aby przekroczyć 150 000 USD; to czysta arytmetyka, a nie cena żadnego rzeczywistego mieszkania.

Strona dla inwestorów dewelopera i materiały prasowe Archi zawierają też procenty zwrotu i wzrostu cen. Niniejszy przewodnik ich nie powtarza, ponieważ są to twierdzenia marketingowe, a nie warunki jakiegokolwiek dokumentu sprzedaży; to, co zakup zapewnia, określa umowa.

Lokalizacja Grand Avenue by Archi Tbilisi: ulica Dadianiego, metro Nadzaladewi i Dinamo Arena

Dzielnica leży przy ulicy Tsotne Dadiani 32 w Tbilisi, czyli przy ulicy, od której nazwę bierze także najbliższa stacja metra. Strony Archi umieszczają ją „near Dinamo Stadium, just 150 meters from Nadzaladevi Metro station”. Hasło Wikipedii o stacji Nadzaladewi podaje jej lokalizację jako ulicę Tsotne Dadiani i wskazuje, że stacja została otwarta 11 stycznia 1966 r. na Pierwszej Linii (Akhmeteli-Varketili), między stacjami Gotsiridze i Station Square.

Stadion to Boris Paichadze Dinamo Arena; Wikipedia podaje rok jej budowy jako 1976, a drużyny gospodarzy jako FC Dinamo Tbilisi oraz reprezentacje narodowe w piłce nożnej i rugby. Żadne źródło przeczytane na potrzeby tego przewodnika nie opisuje, jak imprezy na stadionie wpływają na ruch na ulicy, więc przewodnik także tego nie robi.

Geostat podaje, że liczba ludności Gruzji wynosiła 1 stycznia 2026 r. 3 941,1 tys., z czego 1 369,4 tys. mieszka w mieście, które według Geostat stanowi ponad jedną trzecią ogółu. Ten kontekst nic nie mówi o tym projekcie, ale pokazuje skalę miasta, do którego dzielnica miałaby dołączyć.

Nazewnictwo dzielnicy różni się w zależności od źródła. Strony Archi podają adres uliczny, a nie dzielnicę. Nagłówek Korter brzmi Nadzaladewi, a biuro projektowe Chapman Taylor, którego przedstawiciele uczestniczyli w przygotowaniu wstępnego planu zagospodarowania dla poprzednich właścicieli terenu, umieszcza teren w dzielnicy Nadzaladewi w Tbilisi. Kupujący, który potrzebuje dzielnicy do dokumentu, powinien wziąć ją z zapisu katastralnego, a nie z portalu.

Archi opisuje teren jako dawną fabrykę wagonów kolejowych i podaje, że tunel połączy dzielnicę z aleją Tsereteli. Strony dewelopera używają w odniesieniu do tunelu czasu przyszłego, a żadne przeczytane źródło nie podaje daty rozpoczęcia, trasy ani pozwolenia na niego. To samo dotyczy przebudowy fabryki, którą wiadomość z 9 października 2026 r. przypisuje biuru Benoy wraz z Alkaş i Han Spaces.

Tabela podaje odległości od współrzędnych terenu wydrukowanych na stronie dewelopera (41,7298894; 44,7940251). Wartości w linii prostej są obliczone ze współrzędnych; wartości drogowe pochodzą z opartej na OpenStreetMap usługi wyznaczania tras OSRM, bez uwzględnienia ruchu, więc są dolną granicą dla rzeczywistej podróży. Wartości z portali są własnymi wartościami portalu.

Współrzędne stacji, placu i lotniska pochodzą ze stron Wikipedii Station Square, Freedom Square i lotniska, a trasy zostały zamówione z usługi Project OSRM 12 listopada 2026 r. Korter podaje też przystanki autobusowe oddalone o 320 metrów oraz główną drogę w odległości około 150 metrów; przewodnik podaje je jako wartości portalu i nie sprawdził ich na miejscu.

Plan zagospodarowania, projektanci, Hilton i udogodnienia w wykazie dewelopera

Plan zagospodarowania jest na stronach dewelopera przypisany madryckiemu studiu Chapman Taylor, przy czym Wei Yap Ooi (Wei Yap Architecture) odpowiada za koncepcję architektoniczną, a Bob Earl z OCULUS za projekt krajobrazu. Wiadomość z 9 października 2026 r. dodaje londyńskie biuro Benoy, odpowiedzialne za przebudowę dawnej fabryki wagonów kolejowych, wspierane przez Alkaş i Han Spaces, oraz podaje, że Chapman Taylor projektuje również hotel Hilton.

Strona aktualności Chapman Taylor potwierdza rolę biura w planie zagospodarowania i wymienia Jana Dijkemę oraz Álvaro Alonso Martíneza jako jego przedstawicieli na prezentacji, która odbyła się 20 września 2025 r.

Lista obiektów na stronie kompleksu jest napisana w czasie przyszłym i obejmuje obszerny program: 75 procent zieleni i rekreacji, przestrzenie coworkingowe, baseny wewnętrzne i zewnętrzne oraz spa, centrum padla, muzeum, centrum fitness, gastro hub z kawiarniami i restauracjami, boiska do tenisa, koszykówki i piłki nożnej, ścieżki rowerowe, przestrzenie dla dzieci, szkołę, przedszkole, centrum rozrywki dla dzieci, klub bowlingowy oraz wielopoziomowy parking. Strona dla inwestorów dodaje siatkówkę, skatepark, miejski amfiteatr oraz pętlę biegową o długości 2,64 km.

Tam, gdzie własne strony dewelopera się różnią, pokazano obie wartości: centrum fitness ma 2 500 m² na stronie kompleksu i 3 200 m² w wiadomości oraz na stronie dla inwestorów. Madloba w cytowanym niżej reportażu wspomina o basenie o długości 31 metrów i centrum padla z dziewięcioma kortami; żadna z tych liczb nie występuje na stronach dewelopera, więc są one wyłącznie relacją redakcji.

W sprawie hotelu wiadomość z 9 października 2026 r. podaje, że kolejny etap wprowadza pięciogwiazdkowy hotel Hilton. Madloba, rosyjskojęzyczny serwis, informuje 1 listopada 2026 r., że według założyciela Archi, w relacji BMG z 24 września 2026 r., podpisano memorandum z Hilton w sprawie pierwszego pięciogwiazdkowego hotelu tej marki w Tbilisi, a ostateczna umowa była spodziewana wkrótce. Na dzień 12 listopada 2026 r. nie znaleziono żadnej strony Hilton o tym projekcie. Hotel nie należy do mieszkań na sprzedaż.

Dla kupującego praktyczny wniosek jest taki, że lista obiektów jest zapisana jako plan. Dziennik postępu pokazuje etap wykopu i palowania w pierwszych blokach, więc przewodnik traktuje każde udogodnienie jako planowane, dopóki strony dewelopera lub pozwolenie nie stwierdzą inaczej. To, które obiekty należą do właścicieli Wyndham Residences, a które są publiczne lub komercyjne, nie zostało podane i powinno znaleźć się na pisemnej liście w sekcji 9.

Zakup w Gruzji: rejestracja, podatki, pobyt i finansowanie

Prawo gruzińskie pozwala cudzoziemcowi posiadać mieszkanie na tych samych zasadach co obywatelowi, z wyłączeniem jednej kategorii. Artykuł 183 Kodeksu cywilnego wymaga pisemnej transakcji i rejestracji prawa własności nabywcy w Rejestrze Publicznym, zanim własność nieruchomości przejdzie.

Wyłączeniem jest ziemia rolna, którą Ustawa organiczna o własności ziemi rolnej zastrzega w artykule 4 dla państwa, gmin, obywateli i niektórych podmiotów gruzińskich. Mieszkanie w miejskim bloku nie jest ziemią rolną. Poradniki o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji oraz jak kupić nieruchomość w Gruzji, przedstawiają ogólną sytuację.

W przypadku budynku, który nie jest jeszcze ukończony, kolejność zdarzeń określają umowa i rejestr. Strona z opłatami rejestrowymi podaje rejestrację zmiany prawa oraz rejestrację zobowiązania związanego z prawem własności według tych samych trzech taryf: 150 GEL przy czterech dniach roboczych, 270 GEL przy jednym dniu roboczym i 350 GEL w dniu złożenia wniosku.

Przy kursie 2,5933 GEL za USD (Narodowy Bank Gruzji, 12 listopada 2026 r.) są to około 57,8 USD, 104,1 USD i 135,0 USD. Opłata zależy od wybranej szybkości, a nie od ceny.

Kupujący przebywający za granicą ma dwie typowe drogi. Pierwszą jest pełnomocnictwo zalegalizowane do użycia w Gruzji; tabela statusu Haskiej Konferencji pokazuje, że Konwencja apostille obowiązuje w Gruzji od 14 maja 2007 r. Drugą jest usługa smart contract rejestru, która rejestruje prawa online podczas zarezerwowanego spotkania wirtualnego. To, którą drogę akceptuje deweloper, jest kwestią do ustalenia na piśmie.

Podatek od nieruchomości osób fizycznych zmienił się 30 września 2026 r.: angielski tekst Kodeksu podatkowego na matsne.gov.ge przywołuje obecnie wśród swoich zmian ustawę nr 1874 z tego dnia. Artykuł 202(5) ustala stawkę dla opodatkowanego majątku osoby fizycznej innego niż grunty na 0,8 do 1 procent jego wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku.

Artykuł 206(1)(a) zwalnia ten majątek z podatku, jeżeli dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył 100 000 GEL. Zestawienie EY Georgia na lipiec–wrzesień 2026 podaje, że wcześniejszy próg zwolnienia wynosił 40 000 GEL, więc poradniki napisane przed tą datą zawierają starsze przedziały.

Artykuł 201(1)(c.a) obejmuje nieruchomości „including an unfinished construction” (w tym niedokończoną budowę), będące własnością osoby fizycznej; to, czy kupujący na podstawie umowy off-plan (projekt w budowie) jest uważany za właściciela, jest kwestią umowy i zapisu w rejestrze. Deklaracje należy złożyć do 1 listopada, a zapłatę uiścić do 15 listopada (artykuł 205), a strona Służby Przychodów (Revenue Service) oferuje kalkulator na 2026 r. dla osób fizycznych. Poradnik o podatku od nieruchomości w Gruzji omawia etapy składania deklaracji.

Jeśli chodzi o dochody i sprzedaż, artykuł 81 Kodeksu opodatkowuje czynsz z lokali mieszkalnych otrzymywany przez osobę fizyczną, bez odliczeń, stawką 5 procent, ogólną stawkę osobistą na poziomie 20 procent oraz nadwyżkę ze sprzedaży mieszkania stawką 5 procent; artykuł 82(1)(f.a) zwalnia tę nadwyżkę, jeżeli mieszkanie było w posiadaniu dłużej niż dwa lata. VAT wynosi 18 procent (artykuł 166), a to, czy podana cena go zawiera, jest warunkiem umowy.

W sprawie pobytu Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA) opisuje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca, który posiada tytuł do nieruchomości innej niż ziemia rolna o wartości rynkowej przekraczającej równowartość 150 000 USD w lari, ustalonej przez akredytowanego rzeczoznawcę.

Opisuje ona także inwestycyjne zezwolenie na pobyt dla nieruchomości przekraczającej 300 000 USD. Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców formułuje pierwszy test w artykule 15(j) w tych samych terminach. Liczy się wycena, a cena z umowy jej nie zastępuje. Zob. poradnik o uzyskaniu zezwolenia na pobyt w Gruzji.

Jeśli chodzi o finansowanie, strona PTI i LTV Narodowego Banku Gruzji ustala limit relacji kredytu do wartości nieruchomości na 90 procent dla kredytów w lari i 70 procent dla kredytów w walucie obcej oraz limity relacji spłat do dochodu na poziomie 25 procent (lari) lub 20 procent (waluta obca) dla miesięcznego dochodu netto poniżej 1 500 GEL, rosnące do 50 procent i 30 procent od 1 500 GEL. Każdy bank ustala własne warunki dla nierezydentów; zob. poradnik o kredytach hipotecznych dla cudzoziemców w Gruzji.

O co poprosić na piśmie przed rezerwacją

Strony dewelopera dotyczące Grand Avenue by Archi Tbilisi pozostawiają kilka kwestii otwartych, więc poniższa lista zamienia każdą lukę w dokument lub odpowiedź, o którą kupujący może poprosić przed dokonaniem płatności. Niektóre punkty należą do formularza rezerwacji, a pozostałe do umowy sprzedaży. Tam, gdzie punkt zależy od bloku, punktem odniesienia jest numer lokalu.

1. Cennik z numerami lokali, piętrami, powierzchniami i datą wydania oraz informacją, które z 591 mieszkań z wykazu obejmuje każda cena.
2. Termin odbioru wpisany do umowy, to, co uznaje się za odbiór, oraz to, co przewiduje umowa, jeśli termin nie zostanie dotrzymany.
3. Pełna nazwa prawna i dane rejestrowe podmiotu, który podpisuje umowę, oraz podmiotu, który jest właścicielem działki.
4. Kod katastralny działki i wypis z Rejestru Publicznego pokazujący właściciela, obciążenia i wszelkie zarejestrowane zobowiązania.
5. Pozwolenie na budowę i dokumentacja projektowa Wyndham Residences, w tym ostateczna liczba pięter i piętro samego lokalu.
6. Harmonogram płatności, rachunek powierniczy (escrow) lub inny rachunek, na który wpływa każda płatność, oraz zasada zwrotu zadatku rezerwacyjnego.
7. Specyfikacja wykończenia i umeblowania lokalu: co jest wliczone, w jakiej jakości i od kiedy.
8. Umowa licencyjna lub franczyzowa z Wyndham: który podmiot ją posiada, jej okres i co stanie się z marką, jeśli wygaśnie.
9. Nazwa operatora lub zarządcy nieruchomości, umowa o zarządzanie, jej opłata i okres oraz to, czy przystąpienie jest dobrowolne.
10. Harmonogram opłat eksploatacyjnych, udział właścicieli w częściach wspólnych oraz zasady korzystania z basenu, siłowni i parkingu.
11. Które obiekty dzielnicy należą do mieszkańców, które są publiczne lub komercyjne, oraz harmonogram ich otwarcia.
12. Na piśmie, aktualny status każdego lokalu w Blokach A, B, E, F lub G, jeśli któryś z tych bloków jest przedmiotem zainteresowania.
13. Czy cena obejmuje VAT, koszty rejestracji i opłatę za pełnomocnictwo.
14. W razie podpisywania z zagranicy: forma pełnomocnictwa lub zarezerwowane spotkanie w rejestrze, które deweloper akceptuje.

Lista jest standardowym zestawem weryfikacji dewelopera przy zakupie off-plan i niczego nie sugeruje na temat projektu. Pisemna odpowiedź na każdy punkt, dołączona do rezerwacji, pozwala kupującemu porównać ten projekt z innymi na równych zasadach.

Miejsce Grand Avenue by Archi Tbilisi wśród pozostałych projektów Archi w Tbilisi

Archi ma w Tbilisi kilka inwestycji, które są na tej witrynie. Tabela wymienia te z tego samego miasta wraz ze statusem i informacjami, które ich strony dewelopera podają na 12 listopada 2026 r. Żaden projekt nie jest oceniany względem innego, a każda strona zawiera własne źródła i rozbieżności. Podobnie jak Grand Avenue by Archi Tbilisi, żaden z nich nie pokazuje ceny na archi.ge; strony nie podają również terminu odbioru.

Poza Tbilisi, oferta Kobuleti Beach Resort na tej witrynie to wspólna inwestycja ogłoszona przez Archi i NEXT; zob. poradnik o Kobuleti Beach Resort. Jako punkt odniesienia dla projektu w Tbilisi innego dewelopera służy poradnik o Mira Verde Tbilisi, a poradnik o cenach nieruchomości w Tbilisi, strona miasta Tbilisi i strona kraju Gruzja dają kontekst rynkowy i ofertowy.

Archi (deweloper)

Archi to gruzińska grupa deweloperska. Jej strona About pokazuje na 12 listopada 2026 r. liczniki: 55 ukończonych projektów, 31 projektów w toku, 20 lat doświadczenia, 1 568 653 m² ukończonej zabudowy i 1 238 468 m² zabudowy w toku. Dłuższy tekst na tej samej stronie, który wygląda na starszy, mówi o 51 projektach, 30 w budowie i 1 058 723 m² ukończonych. Oba zestawienia to własne oświadczenia dewelopera i są pokazane tak, jak je wydrukowano.

Wiadomość Archi z 4 lipca 2021 r. podaje, że firma została założona w 2006 r. przez Ilię Tsulaię, Meniego Benisza i Irakliego Kapianidze, weszła do branży deweloperskiej w 2008 r., a w 2018 r. zyskała jako współwłaściciela koszykarza Zazę Pachulię. Wiadomość z 9 października 2026 r. cytuje Ilię Tsulaię jako Founder and Chairman. W przeczytanych źródłach publicznych nie znaleziono rejestru udziałowców.

W zakresie audytu wiadomość Archi z 13 czerwca 2024 r. podaje, że Deloitte został zaangażowany do badania skonsolidowanych sprawozdań finansowych grupy sporządzonych zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej. Strona About Archi opisuje także fabrykę bloczków zbudowaną z niemiecką firmą Xella, z inwestycją w wysokości 15 mln USD, a strony blokowe dzielnicy wymieniają bloczki Ytong wśród materiałów.

Archi ogłosiło także partnerstwa z innymi firmami. Jednym z nich jest wspólny projekt Swissotel Kobuleti Beach Resort z NEXT, opisany w wiadomości Archi z 1 czerwca 2026 r. Strony przeczytane na potrzeby tego przewodnika nie wskazują żadnego podmiotu zawierającego umowę dla Grand Avenue, dlatego pełna nazwa prawna sprzedawcy jest trzecią pozycją na pisemnej liście w sekcji 9.

Często zadawane pytania

Czy Grand Avenue by Archi Tbilisi jest otwarte na sprzedaż?

Częściowo. Na dzień 12 listopada 2026 r. strony blokowe dewelopera dla A, B, E, F i G zawierają oznaczenie „wszystkie mieszkania sprzedane”, a publiczny wykaz mieszkań nie zwraca dla nich żadnych mieszkań. Wyndham Residences by Archi nie jest oznaczony, a jego wykaz zawiera 591 mieszkań. Do żadnego z nich nie przypisano ceny. Kupujący zainteresowany konkretnym blokiem powinien poprosić dewelopera o pisemne potwierdzenie bieżącego statusu lokalu, ponieważ oferty na portalach mogą różnić się od stron dewelopera.

Który budynek ma mieszkania w wykazie?

Wyndham Residences by Archi, markowy budynek w obrębie dzielnicy, z 591 mieszkaniami na piętrach od 4 do 27. Według liczenia pokoi w samym wykazie jest 286 mieszkań jednopokojowych, 180 dwupokojowych, 101 trzypokojowych i 24 czteropokojowe, o powierzchniach całkowitych od 36,7 do 130,8 m². Wykaz nie podaje ceny, widoku ani terminu odbioru. Deweloper opisuje budynek jako projekt hotelowo-mieszkaniowy z profesjonalnym zarządzaniem nieruchomością; warunków nie ma na stronie.

Jaką cenę podaje Archi dla Grand Avenue by Archi Tbilisi?

Żadnej. Pole ceny wynosi 0 dla każdego mieszkania z wykazu, a znacznik ceny na stronach ma wartość „false”. Strona dla inwestorów podaje, że zostanie zaoferowany indywidualny plan płatności, i nie wskazuje warunków. Korter, portal ogłoszeniowy, podawał 26 października 2026 r. kawalerki od 65 647 USD oraz stawkę od 1 609 USD za m²; są to wskazania portalu z tego dnia, a nie ceny Archi, i portal nie mówi, do którego budynku się odnoszą.

Kiedy jest odbiór?

Strony dewelopera nie podają terminu odbioru dla żadnego bloku. Korter podaje dla Bloku A „start in Q4 2025” i nie podaje daty ukończenia. Dziennik postępu Archi z 13 października 2026 r. pokazuje Blok A na poziomie 1 procenta i Blok B na poziomie 4 procent, a pozostałe bloki na poziomie 0 procent. Kupujący potrzebowałby daty wpisanej do umowy wraz z określeniem, co uznaje się za odbiór, ponieważ strony nie dają podstaw do oszacowania.

Czy hotel Hilton należy do mieszkań na sprzedaż?

Nie. Wiadomość dewelopera z 9 października 2026 r. podaje, że kolejny etap wprowadza pięciogwiazdkowy hotel Hilton; jest to hotel w dzielnicy, a nie mieszkanie. Madloba poinformowała 1 listopada 2026 r., powołując się na założyciela Archi za pośrednictwem BMG z 24 września 2026 r., że podpisano memorandum z Hilton, a ostateczna umowa była spodziewana. Na dzień 12 listopada 2026 r. nie znaleziono żadnej strony Hilton o tym projekcie.

Kto prowadzi Wyndham Residences by Archi?

Strona bloku podaje, że budynek jest rozwijany i zarządzany według międzynarodowych standardów marki Wyndham oraz oferuje profesjonalne zarządzanie nieruchomością. Nie wskazuje operatora, opłaty ani okresu i nie mówi, czy właściciele muszą przystąpić do umowy o zarządzanie. Cytat przedstawiciela Wyndham pojawia się w komunikacie wydanym przez Archi, ale nie znaleziono żadnej strony na własnych witrynach Wyndham. Warunki operacyjne i licencyjne należą do pisemnej listy.

Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Gruzji?

Tak. Zgodnie z artykułem 183 Kodeksu cywilnego pisemna umowa i rejestracja w Rejestrze Publicznym przenoszą własność nieruchomości, a cudzoziemiec przechodzi te same etapy co obywatel. Wyjątkiem w prawie jest ziemia rolna, która nie ma znaczenia dla mieszkania w mieście. Opłaty rejestracyjne wynoszą 150, 270 lub 350 GEL w zależności od szybkości, a kupujący za granicą może skorzystać z zalegalizowanego pełnomocnictwa lub usługi online rejestru.

Czy zakup tutaj osiąga próg zezwolenia na pobyt?

Zasada brzmi: wartość rynkowa przekraczająca równowartość 150 000 USD w lari, ustalona przez akredytowanego rzeczoznawcę, dla krótkoterminowego zezwolenia na pobyt. Archi nie podaje ceny, więc przewodnik nie może przetestować żadnego mieszkania. Podane przez Korter ceny początkowe 65 647 USD dla kawalerek i 139 661 USD dla lokali trzypokojowych leżą poniżej 150 000 USD. Testem jest wycena rzeczoznawcy, niezależnie od tego, co mówi cena w umowie.

Jak daleko Grand Avenue by Archi Tbilisi leży od metra i lotniska?

Archi podaje, że teren leży 150 metrów od stacji metra Nadzaladewi. Obliczona ze współrzędnych linia prosta wynosi około 0,18 km. Międzynarodowy Port Lotniczy Tbilisi jest oddalony o około 15,0 km w linii prostej i około 21,8 km drogą, czyli mniej więcej 33 minuty bez ruchu według wyznaczania tras OSRM z 12 listopada 2026 r. Korter podaje około 5 minut pieszo do metra i około 30 minut samochodem na lotnisko.

O co powinien poprosić kupujący przed wpłaceniem rezerwacji?

Cennik z numerami lokali, termin odbioru w umowie, pełną nazwę podmiotu zawierającego umowę, wypis z Rejestru Publicznego dla działki, pozwolenie, harmonogram płatności i rachunek powierniczy lub inny, specyfikację wykończenia, warunki licencji i zarządzania dla Wyndham Residences oraz harmonogram opłat eksploatacyjnych. Sekcja 9 podaje pełną listę. Pisemne odpowiedzi pozwalają kupującemu porównać ten projekt z innymi.

Źródła i ostatnia weryfikacja

Ostatnia weryfikacja: 12 listopada 2026 r. Źródła:

• Archi: Grand Avenue by Archi, strona kompleksu (odczyt 12 listopada 2026 r.)
• Korter: Grand Avenue w Tbilisi, ceny i dostępność na 26 października 2026 r.
• Wiadomość Archi: Archi Grand Avenue Presented the Next Stage of Development, 9 października 2026 r.
• MENAFN: komunikat prasowy Archi z 19 października 2026 r.
• TradeArabia: Archi targets GCC buyers, 22 października 2026 r.
• Forbes Georgia (oznaczone jako Paid Placement): The New Downtown in Tbilisi, 11 września 2025 r.
• Chapman Taylor: attends official presentation of Grand Avenue in Tbilisi (wydarzenie z 20 września 2025 r.)
• Madloba (po rosyjsku): założyciel Archi o memorandum z Hilton, 1 listopada 2026 r.
• Archi: strona Bloku A Grand Avenue
• Archi: strona Bloku B Grand Avenue
• Archi: strona Bloku E Grand Avenue
• Archi: strona Bloku F Grand Avenue
• Archi: strona Bloku G Grand Avenue
• Archi: strona bloku Wyndham Residences by Archi
• Archi: publiczny wykaz mieszkań Wyndham Residences (api.archi.ge, odczyt 12 listopada 2026 r.)
• Strona Archi dla inwestorów Grand Avenue (invest.archi.ge)
• Wikipedia: Nadzaladevi (Tbilisi Metro)
• Wikipedia: Boris Paichadze Dinamo Arena
• Geostat: Number of population as of 1 January 2026
• Wikipedia: Station Square (Tbilisi Metro) (współrzędne)
• Wikipedia: Freedom Square, Tbilisi (współrzędne)
• Wikipedia: Tbilisi International Airport (współrzędne)
• Project OSRM: usługa wyznaczania tras użyta do odległości drogowych
• Kodeks cywilny Gruzji, artykuł 183 (matsne.gov.ge)
• Ustawa organiczna o własności ziemi rolnej (matsne.gov.ge)
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu Konwencji apostille
• NAPR: usługa rejestracji smart contract
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski (matsne.gov.ge)
• EY Georgia: Tax and Law Brief, lipiec–wrzesień 2026
• Służba Przychodów Gruzji (Revenue Service): kalkulator podatku od nieruchomości i strona
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA): zezwolenia na pobyt
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (matsne.gov.ge)
• Narodowy Bank Gruzji (NBG): wymogi PTI i LTV
• Narodowy Bank Gruzji (NBG): oficjalne kursy wymiany (1 USD = 2,5933 GEL na 12 listopada 2026 r.)
• Archi: strona About
• Wiadomość Archi: Archi turns 15, 4 lipca 2021 r.
• Wiadomość Archi: Archi and Deloitte signed an audit service agreement, 13 czerwca 2024 r.
• Wiadomość Archi: wspólny projekt z NEXT, 1 czerwca 2026 r.

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.