Archi Akhmeteli Tbilisi: źródła i ceny, przewodnik (2026)

Archi Akhmeteli Tbilisi to kompleks mieszkaniowy złożony z trzech budynków w dzielnicy Gldani w Tbilisi, przy skrzyżowaniu ulic Sheshelidze i Gobronidze, a strona dewelopera na archi.ge wymienia w nim 109 mieszkań na sprzedaż w dniu 12 listopada 2026 r.

Ten przewodnik po Archi Akhmeteli Tbilisi zestawia dane dewelopera z każdą znalezioną liczbą ze źródeł zewnętrznych dotyczącą budynków, lokali, pięter, ceny i terminu odbioru, każdą wraz ze źródłem i datą. Strona archi.ge nie podaje dla projektu ani ceny, ani terminu odbioru, dlatego przewodnik pokazuje, co publikują Korter i Realting, i nie rozstrzyga między nimi. Dodaje zmierzone odległości do stacji metra, centrum handlowego i centrum miasta oraz opisane źródłami zasady zakupu, opodatkowania i pobytu w Gruzji.

Przegląd Archi Akhmeteli Tbilisi

Strona projektu u dewelopera umiejscawia kompleks w centralnej części Gldani, pięć minut pieszo od stacji metra Achmeteli i centrum handlowego City Mall. Wymienia trzy budynki, A, B i C, powierzchnię komercyjną, parking, generator i zbiornik na wodę. Opisuje też w czasie przyszłym zielony dziedziniec o powierzchni 5 000 m², na którym place sportowe i dziecięce „będą zlokalizowane”, oraz podaje, że w budynkach mieszkalnych „zostaną zainstalowane” windy.

Strona podaje nazwy materiałów budowlanych (bloczki Ytong, beton Heidelberg, szkło niskoemisyjne, panele HPL i farba Caparol), ale nie wskazuje architekta, liczby kondygnacji ani łącznej liczby mieszkań. Dane o budowie są podane dla poszczególnych budynków: status, procent zaawansowania, liczba sprzedanych mieszkań i liczba mieszkań na sprzedaż, a także datowany dziennik prac na budowie.

Dla kupującego równie ważne jest to, czego strona nie podaje: ceny, terminu odbioru, planu płatności, układu typów lokali oraz podmiotu, który podpisuje umowę sprzedaży. Jedyne znalezione ceny pochodzą od osób trzecich. Korter pokazuje stawkę od USD 1 400 za m² (dane z 25 października 2026 r.), a ogłoszenie Realting ostatnio zaktualizowane 31 lipca 2024 r. pokazuje „from $1,100”, nie wskazując typu lokalu.

Co publikuje każde ze źródeł o budynkach, mieszkaniach, piętrach, adresie i terminie odbioru

Trzy źródła opisują kompleks na tyle szczegółowo, że można je porównać: strona dewelopera na archi.ge, ogłoszenie Korter i ogłoszenie Realting. Zgadzają się co do dzielnicy, stacji metra i struktury trzech budynków. Różnią się nazwą ulicy, liczbą pięter, liczbą mieszkań i terminami odbioru, a tabela poniżej zestawia liczby obok siebie, nie poprawiając żadnej z nich.

Największa rozbieżność dotyczy łącznej liczby lokali. Zsumowanie własnych liczników dewelopera dla każdego budynku daje następujące liczby, które obliczono na potrzeby tego przewodnika z liczb podanych na archi.ge.

Suma 1 055 jest o 795 wyższa od 260 mieszkań podanych przez Korter, czyli około czterokrotnie większa. Żadne ze źródeł nie mówi, czym jest lokal w jego liczeniu, a liczniki dewelopera nie wskazują, czy wliczono lokale komercyjne lub parkingi, dlatego w tym przewodniku nie używa się żadnej sumy łącznej. Rejestr Publiczny (Public Registry) odnotowuje zarejestrowane prawa, a wypis dla działki jest punktem wyjścia do sprawdzenia, co istnieje na papierze.

Drugą rozbieżnością jest termin odbioru. Strona archi.ge nie podaje daty, a Korter podaje trzy, po jednej dla każdego budynku, na stronie, która mówi też, że dwa domy zostały oddane. Rok budowy 2025 z Realting pochodzi z ogłoszenia ostatnio zaktualizowanego w lipcu 2024 r. Daty podano wyłącznie informacyjnie, a datę wiążącą sprzedawcę musi zawierać umowa.

Postęp budowy w poszczególnych budynkach na archi.ge

Strona każdego budynku na archi.ge zawiera status, wartość procentową i dziennik datowanych wpisów o postępie prac. Tekst dziennika jest po gruzińsku nawet na stronie angielskiej, a poniższe sformułowania to tłumaczenie wykonane na potrzeby tego przewodnika. Daty wpisów, liczby i numery pięter podano tak, jak je wydrukowano.

Budynki A i B mają ten sam procent, ale różną zawartość dziennika. Wpis z 13 października 2026 r. dla budynku A wymienia 33 ukończone pozycje, wśród nich słupy i kondygnacje podziemne, murowanie bloczków na piętrach od 1 do 26, tynkowanie mieszkań, wylewki podłóg, okna i drzwi elewacyjne, drzwi do mieszkań, elewację wentylowaną, sieci wodną, elektryczną, gazową i kanalizacyjną, montaż wind oraz attykę.

Osiem pozycji budynku A nadal oznaczonych jako w toku to płytki gresowe na pierwszym piętrze, ocieplenie dachu, wykończenie klatek schodowych i okładziny elewacyjne ścian ślepych na piętrach od 1 do 26, montaż systemu przeciwpożarowego w częściach wspólnych, okładziny balkonów i balustrady na pierwszym piętrze oraz malowanie na piętrach od 7 do 9. Budynek B ma 24 pozycje ukończone i 15 w toku.

Dla budynku B lista pozycji w toku obejmuje okna i drzwi elewacyjne, tynkowanie ścian, okładziny elewacyjne balkonów i balustrady na piętrach od 1 do 25, płytki na balkonach na wskazanych piętrach, tynkowanie mieszkań na 25. piętrze, wykończenie klatek schodowych, prace przy elewacji wentylowanej, montaż systemu przeciwpożarowego w częściach wspólnych i ocieplenie dachu. Odnotowano też, że rozpoczyna się układanie rur wodnych na 25. piętrze.

Budynek C jest na innym etapie. Wpisy z 8 września i 13 października 2026 r. odnotowują ukończenie budowy szybów windowych i iniekcji głowic pali, następnie obróbki gruntu z wykopu i palowania, przy czym płyta fundamentowa jest w toku. Pierwszy wpis, z 30 listopada 2025 r., odnotowuje palowanie w toku. 34 mieszkania na sprzedaż w budynku C znajdują się w publicznym wykazie na piętrach od 2 do 14.

Procent jest liczbą dewelopera, a strona nie mówi, jak go obliczono, więc nie da się go przeliczyć na datę. Dziennik można czytać pod kątem tego, co pokazuje: datowane prace na budowie i zakresy pięter. Statusy Korter pochodzą z jego własnych danych i różnią się sformułowaniem od statusów dewelopera: Korter podaje budynek A jako ukończony w Q2 2026, a budynek B w Q4 2026, podczas gdy archi.ge pokazuje oba budynki jako w budowie na 99 procent.

Dla kupującego praktyczne pytanie brzmi, który budynek i który wpis dotyczą wybranego mieszkania, ponieważ trzy budynki na trzech etapach mogą znajdować się w jednym cenniku. Liczniki sprzedanych są własnymi liczbami dewelopera. Budynek C pokazuje 295 sprzedanych, choć trwa płyta fundamentowa, a umowa sprzedaży i wypis z Rejestru Publicznego są dokumentami, które pokazują, co faktycznie uzgodniono i zarejestrowano.

Mieszkania na sprzedaż: struktura, metraże i tarasy

Publiczny wykaz mieszkań dewelopera zwrócił w dniu 12 listopada 2026 r. 109 mieszkań, wszystkie z ceną 0, żadne nieoznaczone jako sprzedane ani zarezerwowane, i wszystkie określone jako mieszkania (108 ma znacznik statusu „Free”, jedno nie ma żadnego znacznika). Typy liczone są w pokojach, a archi.ge nie mówi, czy liczba pokoi obejmuje salon, dlatego w tym przewodniku nie podaje się liczby sypialni. Poniższe liczby obliczono z wykazu.

Mieszkania trzypokojowe stanowią prawie dwie trzecie wykazu. Nie ma w nim typu 1-pokojowego, choć opis Korter wspomina mieszkania z jedną sypialnią od 41 m², a jego karty układów pokazują typy 2-pokojowe, 3-pokojowe i 4-pokojowe. Wykaz obejmuje łącznie 8 787,3 m², a mediana mieszkania to 76,1 m². Wartość „taras” to osobne pole powierzchni dla każdego układu, którego strona nie definiuje, i w całym wykazie wynosi średnio 33,2 procent powierzchni całkowitej.

Ten stosunek zależy od układu. Mieszkanie 4-pokojowe o powierzchni 126,6 m² ma w tym polu 53,2 m² (42,0 procent), pięć mieszkań 3-pokojowych o powierzchni od 75,0 do 75,4 m² w budynku C ma średnio 18,5 m² (24,6 procent), a mieszkania 2-pokojowe w budynku B mają średnio 13,7 m² (25,7 procent). Wśród 109 mieszkań występuje tylko 39 różnych kombinacji liczby pokoi i powierzchni, więc większość układów powtarza się na wielu piętrach.

Tabela budynków pokazuje, gdzie znajduje się każdy typ. Budynek A oferuje wyłącznie mieszkania 3-pokojowe, w większości między 18. a 26. piętrem (21 z 24 jest na piętrach od 18 wzwyż). Budynek B ma pełen zakres typów i jedyne mieszkania 4-pokojowe. Budynek C ma najmniejsze mieszkania, a jego mieszkania z wykazu znajdują się na piętrach od 2 do 14, w budynku, który jest na etapie fundamentów.

Zakresy Korter różnią się od zakresów dewelopera: 2-pokojowe od 48,4 do 110 m², 3-pokojowe od 76,7 do 114,8 m² i 4-pokojowe 97,1 m², wobec 45,8 do 75,1, 66,7 do 119,4 i 103,5 do 126,6 m² na archi.ge. Różnice są możliwe, ponieważ kategorie liczby pokoi nie są zdefiniowane na żadnej ze stron. Liczą się plan piętra i powierzchnia konkretnego numeru lokalu, a umowa sprzedaży powinna je wskazywać.

Wykończenie, materiały i części wspólne w opisach źródeł

Strona dewelopera wymienia materiały budowlane z nazwy, a części wspólne w postaci ikon z krótkim tekstem. Korter dodaje dłuższy opis architektury, dziedzińca i mieszkań. Tabela zestawia oba opisy obok siebie i zaznacza, gdzie wypowiada się tylko jedno źródło.

Procent oszczędności energii, który deweloper przypisuje bloczkom Ytong, został pominięty w przewodniku jako niezweryfikowane twierdzenie. Nazwy materiałów zachowano, ponieważ można o nie pytać według produktu w specyfikacji. Porównywanie opisów wykończenia między źródłami jest trudne, ponieważ „frame” nie ma jednego znaczenia.

Indeks cen Geostat, obejmujący nowe nieruchomości mieszkalne w Tbilisi, opiera swoje liczby na cenach ofertowych pobieranych z serwisów ogłoszeniowych i w komunikacie za trzeci kwartał 2026 r. rozdziela kategorie white, green i black frame. To rozdzielenie pokazuje, że stan wykończenia jest śledzony jako osobna kategoria. Dla tego kompleksu wykończenie należy uzyskać w postaci pisemnej listy dla konkretnego lokalu.

Niektóre cechy pojawiają się tylko w jednym źródle: wykończenie klatek schodowych i prace przy systemie przeciwpożarowym w dzienniku budowy, oświetlenie dziedzińca i alejki spacerowe w Korter, a komercyjne parterowe lokale w obu. Elementy zależne od późniejszych etapów projektu, takie jak dziedziniec i place zabaw, deweloper opisuje w czasie przyszłym, dlatego kupujący powinien zapytać o etap realizacji każdej części wspólnej i o podmiot, który ją utrzymuje.

Wskazania cenowe według źródeł i dat

Deweloper nie podaje ceny. Każde mieszkanie w jego publicznym wykazie ma cenę 0, a znacznik wyświetlania ceny jest wyłączony, więc każda poniższa liczba pochodzi z serwisu ogłoszeniowego. Są to wskazania osób trzecich, a nie ceny Archi, a ceną sprzedaży jest to, co mówi formularz rezerwacyjny lub umowa.

Dwie podane liczby różnią się o USD 300, więc liczba Korter jest o 27,3 procent wyższa od liczby Realting, ale daty dzieli 27 miesięcy, a podstawa Realting nie jest podana. Ta sama liczba i data aktualizacji widnieją w ogłoszeniu Realting dla Archi Guramishvili, innego projektu, więc liczby USD 1 100 nie można uznać za właściwej dla tego projektu.

Dla szerszego kontekstu przewodnik o cenach nieruchomości w Tbilisi przytacza Galt and Taggart: średnia rynku pierwotnego ze stycznia 2026 r. wynosi USD 1 050 za m² w Gldani, przy zaobserwowanym zakresie od USD 850 do 1 600. Stawka Korter jest o USD 350 wyższa od tej średniej, czyli o 33,3 procent. Średnia dla dzielnicy i stawka dla projektu opisują różne rzeczy, a przewodnik nie traktuje żadnej z nich jako ceny konkretnego mieszkania.

Ponieważ nie istnieje żadna cena lokalu, poniższa tabela mnoży podane stawki minimalne przez rzeczywiste metraże z publicznego wykazu. To wyłącznie arytmetyka. Korter podaje ceny lokali jako „upon request”, a żadne ze źródeł nie oferuje mieszkania po tych kwotach.

W lari Narodowy Bank Gruzji pokazywał w dniu 12 listopada 2026 r. USD 1 = GEL 2,5933, więc stawka Korter USD 1 400 za m² to około GEL 3 631 za m², a stawka Realting USD 1 100 to około GEL 2 853 za m². Warunki płatności również nie zostały opublikowane: pole warunków płatności na archi.ge jest puste, a Korter pisze, że dostępne są raty, przy czym wpłatę początkową i okres ustala deweloper. W swoim FAQ wspomina także o kredycie hipotecznym TBC Bank.

Lokalizacja Archi Akhmeteli Tbilisi: Gldani, metro Achmeteli i Radio City

Archi Akhmeteli Tbilisi stoi w Gldani, jednej z dziesięciu dzielnic administracyjnych Tbilisi. Wikipedia wymienia osiedla Muchiani i Gldani Massive wśród osiedli dzielnicy i podaje liczbę ludności 177 500 w 2017 r., powołując się na dokument ratusza Tbilisi. Komunikat Geostat z 24 kwietnia 2026 r. podaje, że miasto Tbilisi liczyło 1 369,4 tys. osób na dzień 1 stycznia 2026 r., a spis z 2024 r. wykazał 1 331 485.

Adres na archi.ge to skrzyżowanie ulic T. Sheshelidze i A. Gobronidze. Korter wpisuje projekt w dzielnicy Gldani i Muchiani, a Realting podaje ulicę Sandro Achmeteli; według Wikipedii teatr, od którego stacja metra wzięła nazwę, upamiętnia reżysera Sandro Achmeteli. Współrzędne na archi.ge są podstawą poniższych odległości, a strona miasta Tbilisi na tej stronie wymienia inne projekty w stolicy.

Odległości w tabeli to odległości w linii prostej między opublikowanymi współrzędnymi, obliczone na potrzeby tego przewodnika, a odległości drogowe pochodzą z publicznej usługi wyznaczania tras OSRM z profilem samochodowym. Czasy przejazdu są czasami przy swobodnym ruchu, bez korków, a tras pieszych nie mierzono. Współrzędne punktów orientacyjnych pochodzą od współtwórców OpenStreetMap, a w przypadku stacji metra z Wikipedii.

Odległość w linii prostej 370 m do stacji metra odpowiada krótkiemu spacerowi, choć trasa piesza może być dłuższa, a „5 minut” jest deklaracją dewelopera, a nie zmierzonym czasem. Czasy przejazdu podawane przez Korter to szacunki platformy ogłoszeniowej, której podstawa nie jest podana, a powyższe czasy OSRM dotyczą swobodnego ruchu, więc oba zestawy nie są bezpośrednio porównywalne. Czas uwzględniający korki w wybranej godzinie jest liczbą, której potrzebuje osoba dojeżdżająca codziennie.

Metro ma tu znaczenie, ponieważ linia Achmeteli–Warketili ma 19,6 km i 16 stacji według tabeli sieci w Wikipedii, a Akhmetelis Teatri jest jej północną stacją końcową. Cały system to dwie linie, 23 stacje i 27,3 km. Artykuł Wikipedii o stacji odnotowuje, że stacja ma jedno wejście obsługujące kilkaset tysięcy mieszkańców i że w ostatnich latach zgłaszano tam duży tłok.

Miejskie plany dotyczące stacji i linii to kolejny temat, który dotyka lokalizacji. Źródła przeczytane w tej weryfikacji pokazują plany, badania i zapowiedzi, a żadne z nich nie podaje rozpoczęcia budowy ani daty otwarcia dla żadnego z dwóch przedsięwzięć. Tabela wymienia je w kolejności dat.

Radio City, 1,2 km w linii prostej, jest powiązanym elementem okolicy. Investor.ge poinformował 10 lutego 2025 r., że Adjara Group kupiła 12-hektarowy teren dawnej fabryki radiowej na aukcji w 2019 r. za ponad GEL 23 mln, że łączna inwestycja wynosi GEL 90 mln, a pierwszy etap, około GEL 25 mln, ukończono pod koniec 2024 r. Artykuł wymienia restaurację, powierzchnie biurowe i korty do padla wśród obecnych sposobów użytkowania.

Inne obiekty w pobliżu kompleksu wymienia tylko Korter, który podaje szkoły, szpital miejski, sklepy, targ, restauracje i kompleks sportowy w odległości spaceru. Są to twierdzenia platformy ogłoszeniowej, których nie sprawdzano na miejscu, a strony ratusza są miejscem do weryfikacji rejonów szkolnych i planowanych prac.

Zakup w Gruzji: rejestracja, podatki, pobyt i finansowanie

Rejestracja w Rejestrze Publicznym

Artykuł 183 Kodeksu cywilnego stanowi, że aby nabyć rzecz nieruchomą, transakcja musi mieć formę pisemną, a prawo własności nabywcy musi zostać zarejestrowane w Rejestrze Publicznym. Własność wynika więc z rejestracji, a nie z zapłaty ani wydania kluczy. Ogólną sytuację omawia przewodnik o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji, a zwykłą kolejność kroków podaje przewodnik o zakupie nieruchomości w Gruzji.

Narodowa Agencja Rejestru Publicznego (NAPR) ustala opłaty według czasu rozpatrzenia, a nie według ceny: GEL 150 w 4 dni robocze, GEL 270 w 1 dzień roboczy i GEL 350 w dniu złożenia wniosku, za rejestrację prawa i za rejestrację zobowiązania związanego z prawem własności. Wypis kosztuje GEL 20 na jeden dzień roboczy lub GEL 13 przez internet, z dopłatą GEL 26 za wypis w języku angielskim.

Kupujący przebywający za granicą ma dwie praktyczne drogi: pełnomocnictwo zalegalizowane do użytku w Gruzji albo usługę smart-contract rejestru, która rejestruje prawa do nieruchomości online po zarezerwowanym spotkaniu wirtualnym. Tabela statusu Haskiej Konferencji podaje przystąpienie Gruzji do Konwencji o apostille 21 sierpnia 2006 r., z wejściem w życie 14 maja 2007 r. Kwoty w lari w tym przewodniku używają kursu Narodowego Banku GEL 2,5933 za USD, podanego na dzień 12 listopada 2026 r.

W przypadku lokalu w budynku, który jest jeszcze w budowie, umowa może zostać zarejestrowana jako zobowiązanie związane z prawem własności, co strona opłat NAPR wymienia z tymi samymi trzema opłatami. Którą kategorię zastosować, potwierdzają umowa i rejestr, a prawnik w Gruzji może powiedzieć, co pokazuje wypis dla konkretnej działki.

Podatek od posiadania, najmu i sprzedaży

Podatek od nieruchomości osoby fizycznej zmienił się 30 września 2026 r. Skonsolidowany Kodeks podatkowy na matsne.gov.ge wymienia Ustawę nr 1874 z tego dnia wśród swoich zmian. Zgodnie z art. 202 ust. 5 majątek podlegający opodatkowaniu osoby fizycznej inny niż grunt jest opodatkowany stawką od 0,8 do 1 procent wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku, a art. 206 ust. 1 lit. a zwalnia ten majątek, gdy rodzina zarobiła w poprzednim roku nie więcej niż GEL 100 000.

Przegląd podatkowy i prawny EY Georgia za lipiec–wrzesień 2026 r. informuje o tej zmianie i podaje wcześniejszy próg zwolnienia jako GEL 40 000. Przewodniki napisane przed 30 września 2026 r. mogą zawierać starsze stawki i już nie odpowiadać Kodeksowi. Jako pomoc w czytaniu: od 0,8 do 1 procent to od GEL 800 do GEL 1 000 rocznie od każdych GEL 100 000 wartości rynkowej, jeśli podatek ma zastosowanie; przyjętą wartość rynkową i test dochodu rodziny ustala się w każdym przypadku osobno. Przewodnik o podatku od nieruchomości opisuje kroki składania deklaracji.

Strona Służby Przychodów o podatku od nieruchomości omawia ten podatek, a art. 205 określa terminy dla osoby fizycznej: deklaracja do 1 listopada i zapłata do 15 listopada roku kalendarzowego. Art. 201 obejmuje nieruchomości „w tym niezakończoną budowę”, a kiedy kupujący na podstawie umowy na niewykończone mieszkanie jest uznawany za jego właściciela, to kwestia umowy i wpisu w rejestrze.

Zasada dotycząca zezwolenia na pobyt

Jeśli chodzi o pobyt, strona Agencji Rozwoju Usług Publicznych (SDA) wymienia krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca posiadającego tytuł do nieruchomości innej niż grunt rolny o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w lari, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę. Wymienia też inwestycyjne zezwolenie na pobyt dla nieruchomości o wartości przekraczającej USD 300 000. Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców podaje zasadę USD 150 000 w art. 15 lit. j.

Kryterium jest wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę, a cena z umowy nie jest tym, co się liczy. Przewodnik o zezwoleniu na pobyt opisuje obecny proces. Tabela przelicza progi na lari po kursie GEL 2,5933 za USD i pokazuje metraż mieszkania, przy którym podane stawki za m² osiągnęłyby te progi, co jest arytmetyką, a nie wyceną.

Finansowanie

Jeśli chodzi o finansowanie, strona Narodowego Banku Gruzji o PTI i LTV ustala limit wskaźnika kredytu do wartości na poziomie 90 procent dla kredytów w lari i 70 procent dla kredytów w walucie obcej. Ustala też limity wskaźnika raty do dochodu na poziomie 25 procent (lari) lub 20 procent (waluta obca, przy dochodzie w innej walucie) dla miesięcznego dochodu netto poniżej GEL 1 500, rosnące do 50 i 30 procent od GEL 1 500. Każdy bank ustala własne warunki dla nierezydentów, a proces opisuje przewodnik o kredycie hipotecznym dla cudzoziemców.

O co poprosić na piśmie przed rezerwacją

Ponieważ strona dewelopera pozostawia nieopublikowane cenę, termin odbioru i warunki umowy, każda luka staje się dokumentem lub odpowiedzią, o które kupujący może poprosić przed zapłatą. Formularz rezerwacyjny może zawierać część z nich, a umowa sprzedaży resztę.

1. Cennik z numerami lokali, piętrami, metrażami i wykończeniem oraz data wystawienia cennika.
2. Budynek, w którym znajduje się wybrane mieszkanie (A, B lub C), i termin odbioru zapisany w umowie dla tego budynku, wraz z konsekwencją jego niedotrzymania.
3. Podmiot podpisujący umowę: jego pełna nazwa prawna, dane rejestrowe i działka, na której stoi budynek.
4. Kod katastralny i wypis z Rejestru Publicznego dla działki, a po rejestracji także dla lokalu.
5. Pozwolenia na budowę i użytkowanie budynku oraz data, w której budynek ma zostać oddany do użytku.
6. Harmonogram płatności, rachunek lub escrow przyjmujący każdą ratę oraz to, co dzieje się z zadatkiem rezerwacyjnym, jeśli sprzedaż nie dojdzie do skutku.
7. Wykończenie mieszkania w postaci pisemnej listy: czy jest oddawane w stanie „frame”, czy w pełni wykończone, w tym okna, drzwi, przyłącze ogrzewania i media.
8. Ostateczna liczba pięter budynku oraz piętro i plan lokalu, z podziałem powierzchni na część mieszkalną i taras.
9. Etap i właściciel każdej części wspólnej: dziedziniec, place zabaw, boisko sportowe, windy, generator i zbiornik na wodę.
10. Parking i komórki lokatorskie: czy miejsce jest wliczone, na którym poziomie się znajduje i czy jest sprzedawane osobno.
11. Komercyjne parterowe lokale: kto je prowadzi i czy regulamin budynku zawiera zasady dotyczące hałasu lub godzin otwarcia.
12. Harmonogram opłat eksploatacyjnych, kto zarządza budynkiem i jak rozliczane są ogrzewanie i media wspólne.
13. Jak zdefiniowano liczniki sprzedanych na archi.ge oraz łączna liczba lokali w każdym budynku.
14. Przy podpisywaniu za granicą: forma pełnomocnictwa albo zarezerwowane spotkanie w rejestrze.

Jak kompleks wypada na tle innych projektów Archi w Tbilisi

Archi ma wiele projektów w Tbilisi, a sześć innych ofert Archi w mieście porównano tu z Archi Akhmeteli Tbilisi. Tabela podaje dzielnicę, status, jaki archi.ge pokazuje dla każdego budynku, i opublikowane liczby, a wskazania cenowe oznaczono jako dane Korter. Żaden projekt nie jest oceniany w rankingu, a luki się powtarzają: archi.ge nie podaje dla żadnego z nich ani ceny, ani terminu odbioru.

W tej grupie najbliższym sąsiadem jest Archi Lilacs: leży w Muchiani, po tej samej stronie Gldani, a archi.ge opisuje pięć minut jazdy samochodem od tej samej stacji metra. Archi Kikvidze Garden ma tę samą stawkę Korter USD 1 400 za m². Strony ogłoszeń każdego projektu zawierają jego własne źródła, a strona portfolio Gruzji wymienia inne rynki.

Poza Tbilisi wiadomość Archi z 1 czerwca 2026 r. ogłasza wspólną inwestycję z NEXT w Kobuleti, a ogłoszenie Kobuleti Beach Resort jest już na tej stronie. To projekt innego rodzaju, nadmorski kompleks wypoczynkowy, a nie porównanie dla miejskiego mieszkania. Strona Tbilisi daje kontekst miejski dla projektów we wszystkich dzielnicach.

Archi (deweloper)

Strona „O nas” dewelopera datuje historię firmy na rok 2006. W dniu 12 listopada 2026 r. jej liczniki wskazywały 55 ukończonych projektów, 31 projektów w toku, 20 lat doświadczenia, 1 568 653 m² ukończonej zabudowy i 1 238 468 m² zabudowy w toku. Te liczniki są tu używane jako liczby „według dewelopera”.

Wikipedia opisuje Archi jako firmę deweloperską z siedzibą w Tbilisi, założoną w 2006 r. przez Iliję Culaję, oraz jako działalność deweloperską holdingu, w skład którego wchodzi też ramię hotelarskie. Strona podaje Shio Checuriani jako dyrektora generalnego. W czerwcu 2024 r. deweloper poinformował, że podpisał z Deloitte umowę na audyt swoich skonsolidowanych sprawozdań finansowych według MSSF (wiadomość na archi.ge).

Strona „O nas” podaje również, że firma zbudowała fabrykę bloczków Ytong we współpracy z niemiecką firmą Xella, a inwestycję określa na USD 15 mln. Strona projektu tego kompleksu wymienia bloczki Ytong wśród materiałów. Na przeczytanych stronach nie znaleziono rejestru udziałowców, podmiotu zawierającego umowę ani numeru rejestracyjnego dla tego projektu, dlatego pełna nazwa prawna podmiotu sprzedającego należy do listy dokumentów, o które warto poprosić. Numery telefonów i adresy e-mail celowo nie są tu powielane.

Często zadawane pytania

Czym jest Archi Akhmeteli Tbilisi?

Kompleks ma trzy budynki, A, B i C, w dzielnicy Gldani w Tbilisi. Strona archi.ge pokazuje budynki A i B na 99 procent, a budynek C na 13 procent w dniu 12 listopada 2026 r., przy 109 mieszkaniach na sprzedaż o powierzchni od 45,8 do 126,6 m². Deweloper wymienia też powierzchnię komercyjną, parking, generator, zbiornik na wodę i planowany zielony dziedziniec o powierzchni 5 000 m². Nie publikuje ceny, terminu odbioru ani planu płatności.

Gdzie leży Archi Akhmeteli Tbilisi i jak daleko jest metro?

Kompleks leży przy skrzyżowaniu ulic T. Sheshelidze i A. Gobronidze w Gldani. Deweloper i Korter podają, że stacja metra Achmeteli jest pięć minut pieszo, Realting podaje około 300 m, a linia prosta między opublikowanymi współrzędnymi wynosi 0,37 km. Stacja jest północną stacją końcową linii Achmeteli–Warketili, a trasy pieszej na potrzeby tego przewodnika nie mierzono.

Czy archi.ge podaje cenę lub termin odbioru dla Archi Akhmeteli Tbilisi?

Nie. Każde mieszkanie w publicznym wykazie dewelopera ma cenę 0, wyświetlanie ceny jest wyłączone, a pole daty zakończenia jest puste dla wszystkich trzech budynków. Korter podaje stawkę od USD 1 400 za m² i kwartały odbioru dla poszczególnych budynków, a Realting podaje „from $1,100” w ogłoszeniu ostatnio zaktualizowanym 31 lipca 2024 r. To liczby osób trzecich, a wiążącą cenę i termin musi zawierać umowa.

Ile mieszkań ma kompleks?

Źródła się rozchodzą i nie używa się tu żadnej sumy. Korter podaje 260 mieszkań. Liczniki sprzedanych i na sprzedaż u dewelopera dają w sumie 1 055 (budynek A 338, budynek B 388, budynek C 329), ale strona nie definiuje, czym jest liczony lokal. Pisemne zapytanie o liczbę lokali w każdym budynku jest sposobem rozstrzygnięcia tej kwestii dla konkretnego zakupu.

Jakie typy i metraże mieszkań są na sprzedaż?

Wykaz dewelopera z 12 listopada 2026 r. zawiera 34 mieszkania dwupokojowe (45,8 do 75,1 m²), 70 trzypokojowych (66,7 do 119,4 m²) i 5 czteropokojowych (103,5 do 126,6 m²). Budynek A wymienia wyłącznie mieszkania trzypokojowe, budynek B ma wszystkie trzy typy, a budynek C wymienia mieszkania dwupokojowe i trzypokojowe na piętrach od 2 do 14. W wykazie nie ma typu jednopokojowego.

Co podają Korter i Realting o cenie?

Korter podaje stawkę od USD 1 400 za m² z cenami i dostępnością według stanu na 25 października 2026 r. i pokazuje ceny lokali jako „upon request”. Realting podaje „from $1,100”, nie wskazując lokalu, a data jego aktualizacji to 31 lipca 2024 r. Żadna z tych liczb nie jest ceną Archi. Ta sama liczba Realting i data widnieją w ogłoszeniu innego projektu Archi, więc liczbę należy czytać ostrożnie.

W jakim stanie są oddawane mieszkania?

Strona dewelopera nie wskazuje wykończenia. Korter nazywa je wykończeniem „frame” z przyłączami mediów, przyłączem centralnego ogrzewania, oknami i drzwiami wejściowymi, podczas gdy jego opis mówi też o w pełni wykończonych mieszkaniach. Ponieważ oba stwierdzenia się różnią, wykończenie należy uzyskać w postaci pisemnej listy dla konkretnego lokalu, wraz z tym, co jest wliczone, a co kupujący dokańcza samodzielnie.

Czy cudzoziemiec może tu kupić mieszkanie i je zarejestrować?

Kupujący cudzoziemiec podpisuje pisemną umowę i rejestruje prawo własności w Rejestrze Publicznym, jak wymaga art. 183 Kodeksu cywilnego dla rzeczy nieruchomych. NAPR pobiera GEL 150, 270 lub 350 za rejestrację w zależności od tego, czy trwa ona 4 dni robocze, 1 dzień roboczy, czy dzień złożenia wniosku. Kupujący za granicą może skorzystać z zalegalizowanego pełnomocnictwa lub usługi smart-contract rejestru.

Czy zakup tutaj osiągnąłby próg zezwolenia na pobyt?

Zasada krótkoterminowego zezwolenia na pobyt dotyczy nieruchomości o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w lari, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę, więc cena z umowy nie jest kryterium. Przy stawce Korter USD 1 400 za m² tę wartość osiąga się przy 107,1 m², a większe są 2 ze 109 mieszkań z wykazu. Ta liczba to arytmetyka, a nie wycena, a przewodnik o zezwoleniu na pobyt opisuje proces.

Jaki podatek dotyczy właściciela mieszkania w Gruzji?

Od 30 września 2026 r. majątek osoby fizycznej inny niż grunt jest zwolniony z podatku od nieruchomości, jeśli dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000, a powyżej tej kwoty Kodeks podatkowy ustala od 0,8 do 1 procent wartości rynkowej. Dochód z najmu lokali mieszkalnych bez odliczeń jest opodatkowany stawką 5 procent, a nadwyżka przy sprzedaży jest opodatkowana stawką 5 procent, chyba że mieszkanie posiadano dłużej niż dwa lata.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 12 listopada 2026 r. Źródła:

• Archi: strona projektu Archi Akhmeteli i strony budynków z publicznym wykazem mieszkań (archi.ge), sprawdzono 12 listopada 2026 r.
• Archi: strona „O nas” i liczniki firmy (archi.ge), 12 listopada 2026 r.
• Archi: wiadomość z 1 czerwca 2026 r. o wspólnej inwestycji z NEXT w Kobuleti (archi.ge)
• Archi: wiadomość z 13 czerwca 2024 r. o umowie na audyt z Deloitte (archi.ge)
• Korter: Archi Akhmeteli, ceny i dostępność według stanu na 25 października 2026 r.
• Realting: Archi Akhmeteli, ogłoszenie zaktualizowane 31 lipca 2024 r.
• Realting: ogłoszenie Archi Guramishvili, zaktualizowane 31 lipca 2024 r.
• Wikipedia: Akhmetelis Teatri (metro w Tbilisi)
• Wikipedia: metro w Tbilisi
• Wikipedia: dzielnica Gldani
• Wikipedia: Archi Group
• Investor.ge: Radio City, najnowsza innowacja Adjara Group na przedmieściach Tbilisi, 10 lutego 2025 r.
• Georgia Today: projekt ratusza Tbilisi za 16 mln USD poprawiający dostęp do stacji metra, ze wsparciem ADB, 9 grudnia 2022 r.
• Georgia Today: nowe wyjścia na stacjach Marjanishvili i Akhmeteli, 27 sierpnia 2025 r.
• Georgia Today: Tbilisi przedłuży linię metra o dwie nowe stacje, 24 września 2025 r.
• DFWatch: eksperci ostrzegają przed wyzwaniami ambitnego projektu metra w Tbilisi, 9 października 2025 r.
• Georgia Today: badanie rynku dotyczące przedłużenia Linii 1 metra, 12 stycznia 2026 r.
• Kodeks cywilny Gruzji, art. 183 (matsne.gov.ge)
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski (matsne.gov.ge)
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (matsne.gov.ge)
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji „smart-contract”
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: zezwolenia na pobyt
• Służba Przychodów Gruzji: podatek od nieruchomości
• EY Georgia: przegląd podatkowy i prawny za lipiec–wrzesień 2026 r.
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy walut (USD 1 = GEL 2,5933 w dniu 12 listopada 2026 r.)
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu Konwencji haskiej o apostille
• Geostat: liczba ludności według stanu na 1 stycznia 2026 r.
• Geostat: główne wyniki spisu ludności i rolnictwa 2024
• Geostat: indeks cen nieruchomości mieszkalnych, III kwartał 2026 r.
• OpenStreetMap: prawa autorskie i licencja danych (współrzędne punktów orientacyjnych)
• Project OSRM: usługa wyznaczania tras użyta do odległości drogowych

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.