m2 Highlight Tbilisi: drabina cen dwóch wież (2026)

Projekt m2 Highlight Tbilisi to zespół dwóch wież o 36 i 26 kondygnacjach przy alei Marshal Gelovani (Marshal Gelovani Avenue), realizowany przez m²; deweloper podaje termin ukończenia w 2027 roku, a na 12 listopada 2026 r. oferuje do sprzedaży 69 mieszkań z dwiema sypialniami w cenach ofertowych od 193 141 USD.

Niniejszy przewodnik po m2 Highlight Tbilisi odczytuje strony dewelopera w stanie z tego dnia i zestawia je z tym, co publikują Korter, Avezor i prasa. Tam, gdzie źródła różnią się co do adresu, łącznej liczby lokali lub metrażu mniejszych mieszkań, każda wartość jest podana wraz ze źródłem i datą, a przewodnik dodaje informacje o dzielnicy i dojeździe, tabele cen według pięter oraz gruzińskie zasady zakupu, opodatkowania i pobytu.

Przegląd projektu m2 Highlight Tbilisi

Na 12 listopada 2026 r. strona dewelopera wymienia 422 mieszkania w dwóch wieżach m2 Highlight Tbilisi, z których 353 są oznaczone jako sprzedane, a 69 jako dostępne w sprzedaży. Wszystkie 69 to mieszkania z dwiema sypialniami o powierzchni od 116,35 do 141,62 m², w cenach ofertowych od 193 141 USD do 260 580,8 USD. Taki obraz wynika ze strony m2.ge i jej strony z mieszkaniami, odczytanych w tym dniu.

Projekt jest pierwszym wysokościowcem m²: Blok 11 i Blok 12 przy alei Marshal Gelovani, opisane przez dewelopera jako dwie szklane wieże o 36 i 26 kondygnacjach obok jego dzielnicy m³ Saburtalo. Deweloper podaje ukończenie obu budynków w 2027 roku, wykończenie „white frame +” (stan deweloperski plus) oraz trzy sposoby płatności: jednorazową wpłatę, kredyt hipoteczny lub własny plan ratalny dewelopera.

Kilka szczegółów różni się między źródłami. Serwisy ogłoszeniowe podają inny adres ulicy i inny podział 422 mieszkań, a także publikują mniejsze mieszkania, których nie ma w tabeli cen samego dewelopera. Przewodnik podaje każdą wartość w tabelach ze źródłem i datą, nie rozstrzyga między nimi i dodaje udokumentowane informacje o dzielnicy oraz o zakupie, podatkach i pobycie w Gruzji.

Podane poniżej ceny to ceny ofertowe opublikowane przez dewelopera i zmieniają się bez uprzedzenia. Dane z Korter i Avezor są oznaczone jako wskazania serwisów ogłoszeniowych. Nic tutaj nie jest cennikiem, ofertą ani obietnicą jakiegokolwiek rezultatu.

Co każde źródło podaje o adresie, lokalach, wieżach i terminie ukończenia

Cztery rodzaje faktów różnią się między deweloperem a serwisami ogłoszeniowymi: gdzie leży projekt, ile ma mieszkań, kiedy zostanie ukończony i jakie są mniejsze typy mieszkań. Tabele podają sformułowanie każdego źródła i jego datę. Przewodnik zachowuje wszystkie z nich i żadne nie jest uznawane za poprawne.

Najpierw adres. Angielska, rosyjska i gruzińska strona projektu dewelopera podają numer 23 przy alei Marshal Gelovani. Rekord adresowy tej samej witryny i jej strony z ofertami używają dla tego projektu i dla m³ Saburtalo zapisu „1, Marshal Gelovani Ave.”, natomiast wiadomość z 28 października 2025 r. o m³ Saburtalo podaje „Marshal Gelovani Avenue 23”. Numer różni się więc nawet na stronach samego dewelopera.

Etykieta dzielnicy ma udokumentowany powód, by się różnić. Według Wikipedii do dzielnicy Saburtalo należą m.in. osiedla Didi Digomi, Patara Digomi i wieś Digomi, natomiast Wikipedia o dzielnicy Didube podaje, że do dzielnicy Didube należą Didube i masyw Digomi. Nazwa w portalu nie jest adresem prawnym. Opis wpisany do rejestru zawierają wypis z Rejestru Publicznego i kod katastralny działki.

Teraz liczba lokali. Strona projektu dewelopera podaje liczbę łączną, liczbę sprzedanych i liczbę dostępnych w sprzedaży, zgodne z jego tabelą: osobno wymieniono 69 mieszkań, z czego 61 nie jest zarezerwowanych, a 8 oznaczono jako zarezerwowane. Dane strony dzielą te 61 na 34 w Bloku 11 i 27 w Bloku 12.

Wywiad jest dostępny na cbw.ge. Wartości 128 m i „do 500” to słowa dyrektora generalnego na początku sprzedaży, a przewodnik nie uznaje żadnej z nich za wartość zarejestrowaną ani dopuszczoną. Liczby mieszkań w poszczególnych blokach według Korter i łączna liczba z projektu dewelopera nie mogą jednocześnie opisywać tego samego podziału, dlatego w umowie liczy się wykaz lokali (sekcja 9).

Ukończenie jest podawane jako rok lub kwartał, zależnie od źródła, a strony z ofertami podają terminy płatności w 2027 roku, które są odrębne od jakiejkolwiek daty odbioru.

Z tabeli kupujący widzi, że deweloper podaje rok, a jeden z pośredników kwartał. Data wiążąca dewelopera to data z umowy sprzedaży, a to, co umowa uznaje za odbiór (klucze, protokół odbioru lub wpis do rejestru), należy uzgodnić na piśmie.

Typy mieszkań, powierzchnie z planów, white frame i części wspólne

Każde mieszkanie w tabeli cen dewelopera ma dwie sypialnie. Tabela pokazuje dwie rodziny planów: standardowe mieszkanie o powierzchni od 116,35 do 117,54 m² oraz większe, od 140,8 do 141,62 m². Trzy serwisy opisują te mieszkania trzema różnymi etykietami, dlatego przy porównywaniu stron należy dopasowywać powierzchnie, a nie nazwy.

Tekst Korter opisuje „1- i 2-sypialniowe apartamenty o powierzchni od 68,98 do 141,62 m²”, a Avezor wymienia lokal o powierzchni 70,21 m² od 107 421 USD. Tabela dewelopera, odczytana tego samego dnia, nie zawiera mieszkania poniżej 116,35 m². Przewodnik nie wymienia mniejszych metraży jako dostępnych. To, czy takie mieszkania istnieją wśród niesprzedanych lub zarezerwowanych, czy zostały sprzedane wcześniej, jest pytaniem do wykazu lokali dewelopera.

Plany mieszkań na m2.ge podają powierzchnie pomieszczeń. Na potrzeby przewodnika odczytano dwa plany: mieszkanie 355 (Blok 12, piętro 16, 116,95 m²) i mieszkanie 310 (Blok 12, piętro 10, 141,62 m²). Tabela odtwarza oznaczone pomieszczenia. Łączna wartość dla salonu z kuchnią w tabeli cen jest sumą dwóch osobnych powierzchni (24,82 plus 7,66 daje 32,48), dlatego tabela nie liczy ich dwa razy.

Nagłówki planów podają sumę: 89,87 + 4,62 + 3,91 + 8,87 + 9,68 = 116,95 dla mieszkania 355 oraz 119,5 + 2,59 + 16,94 + 2,59 = 141,62 dla mieszkania 310. Z tych wartości obliczono, że tarasy i balkony stanowią 23,2 procent powierzchni całkowitej mieszkania 355 i 15,6 procent mieszkania 310. Cena za m² w tabeli jest więc ceną za m² powierzchni całkowitej wraz z przestrzenią zewnętrzną.

Cena ofertowa mieszkania 355, wynosząca 197 645,5 USD, to 1 690 USD za całkowity m², a obliczona tylko na wewnętrznej powierzchni 89,87 m² – około 2 199 USD za m². Dla mieszkania 310, wycenionego na 260 580,8 USD i oznaczonego jako zarezerwowane, wartości wynoszą 1 840 USD za całkowity m² i około 2 181 USD za wewnętrzny m². To obliczenia na podstawie planu i tabeli dewelopera, a nie wartości podawane przez dewelopera.

Wykończenie to na stronie dewelopera „white frame +” (stan deweloperski plus) z listą specyfikacji w pięciu grupach. Korter również podaje white frame. Lista pokazuje, co jest wykonane w chwili odbioru. Nie wspomina o drzwiach wewnętrznych, kuchni, armaturze sanitarnej ani wykończeniu podłóg i ścian poza wylewką i tynkiem, dlatego to, co kupujący dokańcza sam, należy potwierdzić na piśmie.

Części wspólne, według tekstu dewelopera, to otwarte tarasy, wspólne przestrzenie coworkingowe, powierzchnie biurowe i handlowe, parking podziemny oraz profesjonalne zarządzanie kompleksem na miejscu. Tekst wymienia też zasady projektowe: dostępność dla wszystkich, efektywność energetyczną, zaawansowane systemy bezpieczeństwa i projektowanie uwzględniające płeć.

Korter dodaje dziedzińce na podium z placami zabaw i strefami sportowymi, użytkowy dach na przeszklonym podium oraz windy od poziomu parkingu na każde piętro mieszkalne. Te pozycje pochodzą z wygenerowanego opisu Korter i nie ma ich w tekście dewelopera, dlatego należą na listę spraw do zapytania, a nie na listę opublikowanych udogodnień.

Dwie wieże, jedna drabina cen: ceny ofertowe według pięter w Bloku 11 i Bloku 12

Tabela cen to najbardziej szczegółowe publiczne dane o tym projekcie, ponieważ każde z 69 mieszkań ma blok, piętro, numer mieszkania, powierzchnię i cenę w USD. Odczytane razem, wiersze pokazują jedną drabinę cen w każdej wieży. Ceny za m² rosną wraz z wysokością piętra, a stopnie nie są takie same w obu wieżach.

Pierwsza tabela podsumowuje tabelę cen według wieży i grupy lokali na 12 listopada 2026 r. „Zarezerwowane” to etykieta, którą podaje tabela. Wszystkie wartości pochodzą ze strony z mieszkaniami dewelopera; cena za m² to cena podzielona przez powierzchnię całkowitą, którą tabela również podaje.

Sama drabina widoczna jest po pogrupowaniu mieszkań według pięter. W Bloku 11 18 niezarezerwowanych standardowych mieszkań na piętrach od 3 do 14 kosztuje od 1 660 do 1 722 USD za m². 11 mieszkań na piętrach od 20 do 30 ma jednolitą cenę 1 840 USD. Dwa mieszkania na piętrach 31 i 32 kosztują 1 960 USD.

W Bloku 12 11 mieszkań na piętrach od 3 do 6 kosztuje od 1 660 do 1 690 USD, 10 na piętrach od 7 do 19 – od 1 690 do 1 700 USD, a 6 na piętrach od 20 do 25 – od 1 700 do 1 880 USD.

Z tych wierszy obliczono, że najtańsze i najdroższe niezarezerwowane mieszkanie standardowe w Bloku 11 kosztują 193 141 USD (piętro 3, 116,35 m²) i 229 496,4 USD (piętro 32, 117,09 m²), czyli różnica wynosi 36 355,4 USD, tj. 18,8 procent przy niemal identycznych powierzchniach. Stopień ceny za m² od piętra 14 (1 690 USD) do piętra 20 (1 840 USD) to 150 USD, czyli 8,9 procent. Stopień od piętra 30 do piętra 31 (od 1 840 do 1 960 USD) to 120 USD, czyli 6,5 procent.

Blok 12 rośnie na swojej wysokości słabiej: niezarezerwowane mieszkania standardowe kosztują od 1 660 do 1 880 USD za m², czyli o 13,3 procent, wobec 18,1 procent od 1 660 do 1 960 USD w Bloku 11.

Jego piętra od 7 do 19 mieszczą się w paśmie 10 USD za m², od piętra 20 cena skacze do 1 840 USD, a tabela podaje dwie ceny za tę samą powierzchnię na piętrze 21: mieszkanie 394 za 198 815 USD (1 700 USD za m²) i mieszkanie 393 za 215 188 USD (1 840 USD za m²), oba o powierzchni 116,95 m². Tabela nie mówi, co je różni, a żadne odczytane źródło nie podaje, czy powodem jest orientacja, widok czy układ tarasu.

Blok 11 ma ten sam wzór na niższych piętrach. Piętro 5 ma mieszkania po 1 680, 1 690 i 1 722 USD za m², a mieszkanie 11_5_18 za 202 076,7 USD jest tym, którego cena przewyższa sąsiednie. Kupujący porównujący dwa mieszkania powinien więc poprosić o plan i ekspozycję każdego, ponieważ sam numer piętra nie wyjaśnia tabeli.

Według kursu Narodowego Banku Gruzji (NBG) 1 USD = 2,5933 GEL na 12 listopada 2026 r. (oficjalne kursy NBG) najniższa cena z tabeli to około 500 873 GEL, a najwyższa około 675 764 GEL. Deweloper wycenia w USD, więc kupujący płacący w lari powinien zapytać, jaki kurs i jaka data obowiązują w umowie.

Tabela pokazuje tylko mieszkania nadal w sprzedaży, więc nic nie mówi o 353 sprzedanych mieszkaniach. Średnie z 58 niezarezerwowanych mieszkań standardowych wynoszą 203 415 USD za mieszkanie (mediana 198 220 USD), a nieważona średnia cena za m² to około 1 758 USD w Bloku 11 i 1 714 USD w Bloku 12. Są to średnie arytmetyczne z tego, co zostało w sprzedaży, a nie cena rynkowa budynku.

Wskazania cenowe według źródeł i dat

Ceny tego projektu podają trzy serwisy, a ich daty się różnią. Tabela dewelopera jest jedyną, która wycenia poszczególne mieszkania. Korter pokazuje „price upon request” (cena na zapytanie) dla mieszkań 3-room i ogólną wartość za m². Avezor, pośrednik, podaje ceny „od” według liczby pokoi. Tabela zestawia je obok siebie.

Minimalne wartości za m² w Korter i Avezor są niższe niż najniższa wartość z tabeli dewelopera, 1 660 USD. Strony nie wyjaśniają różnicy. Każda z trzech cen „od” w Avezor równa się 1 530 USD pomnożonym przez powierzchnię (178 015 dla 116,35 m², 107 421 dla 70,21 m², 178 535 dla 116,69 m²), co pokazuje jedną stawkę za m² zastosowaną do każdego metrażu, a nie ceny poszczególnych mieszkań. Przewodnik odnotowuje te wartości i ich nie uzgadnia.

Kontekst rynkowy pochodzi z GBC, który podaje dane Galt & Taggart za czerwiec 2026 r.: średnia cena na rynku pierwotnym w Tbilisi 1 417 USD za m², 4 503 mieszkania sprzedane w tym miesiącu według danych Rejestru Publicznego (w tym 2 279 na rynku pierwotnym, przy czym artykuł zaznacza, że dane rejestru dla rynku pierwotnego zależą od terminów rejestracji) oraz 22 799 transakcji o wartości 2,0 mld USD w pierwszym półroczu 2026 r. Artykuł nie rozbija średniej według dzielnic, wysokości ani wykończenia.

W porównaniu z tą średnią dla całego miasta zakres cen za m² z tabeli dewelopera, od 1 660 do 2 130 USD, leży powyżej 1 417 USD o 17–50 procent (obliczenie). Artykuł nie mówi, jakie poziomy wykończenia ani typy budynków obejmuje średnia, więc porównanie jest punktem odniesienia, a nie wyceną. Dalszy kontekst daje przewodnik o cenach w Tbilisi: ceny nieruchomości w Tbilisi.

Strona Korter wymienia też pobliskie i powiązane projekty z cenami „od” za m². Te, które mają stronę w tym serwisie, pokazano tak, jak je podano, z portalem jako jedynym źródłem.

Te wartości to minima portalu dla różnych typów lokali, wykończeń i terminów ukończenia, więc nie są porównywalne. Pokazują jedynie, gdzie leży wartość nagłówkowa każdego projektu w jednym portalu w jednym dniu.

Warunki płatności i oferty w zapisie m2.ge

Strona projektu dewelopera mówi, że mieszkanie można kupić jednorazową wpłatą, kredytem hipotecznym lub w ratach od dewelopera. Dla rat podaje cztery warunki: oprocentowanie roczne 0 procent, minimalna wpłata własna 10 procent, okres do końca budowy oraz zabezpieczenie w postaci kupowanego mieszkania. Dla kredytu hipotecznego pisze, że warunki „differ according to the bank’s current terms” (różnią się zależnie od aktualnych warunków banku) i nie wymienia żadnego banku.

Strona ofert podaje odrębne plany odbiegające od minimum 10 procent, a deweloper nazywa je niestandardowymi. Każda karta ma nagłówek „Before” i datę. Na 12 listopada 2026 r. wszystkie trzy daty dla tego projektu (30 lipca 2026 r., 15 czerwca 2026 r. i 30 sierpnia 2025 r.) są w przeszłości, a karty nadal są pokazywane. To, czy któryś z tych planów można jeszcze uzyskać, jest pytaniem do dewelopera.

Z tabeli wynikają dwie rzeczy. Po pierwsze, plany z 2026 roku przewidują zapłatę całej ceny do 30 czerwca 2027 r., a deweloper podaje ukończenie tylko jako „2027”. To, czy ostatnia płatność jest powiązana z protokołem odbioru, czy z datą kalendarzową, jest warunkiem umowy, który warto potwierdzić. Słowo „do” w jednym wierszu i „w dniu” w następnym również wymaga harmonogramu z dokładnymi datami.

Po drugie, rabat za płatność gotówką i rata 0 procent to dwie ceny tego samego mieszkania. Od najniższej ceny z tabeli, 193 141 USD, rabat 4 procent wyniósłby 7 725,64 USD, co daje 185 415,36 USD przy pełnej wpłacie z góry, jeśli obowiązuje oferta z czerwca 2026 r. Różnica między tą kwotą a ceną w ratach to rzeczywisty koszt późniejszej zapłaty, nawet przy oprocentowaniu 0 procent, a umowa powinna pokazywać obie liczby.

Kredyty hipoteczne podlegają warunkom banków. Narodowy Bank Gruzji ustala limit wskaźnika kredytu do wartości zabezpieczenia na 90 procent dla kredytów w lari i 70 procent dla kredytów w walucie obcej, a limity wskaźnika raty do dochodu zależą od dochodu; szczegóły są w sekcji 8. Kupujący planujący kredyt hipoteczny powinien zapytać, które banki zaakceptowały projekt i czy stan white frame mieszkania wpływa na wycenę banku.

Lokalizacja m2 Highlight Tbilisi: aleja Marshal Gelovani, Digomi i trasy do centrum

Tbilisi miało 1 369,4 tys. mieszkańców na 1 stycznia 2026 r. według Narodowego Urzędu Statystycznego Gruzji (Geostat), który podaje, że ponad jedna trzecia z 3 941,1 tys. mieszkańców Gruzji żyje w stolicy. Projekt stoi w miejscu o współrzędnych podanych przez dewelopera, 41,748251 szerokości północnej i 44,771002 długości wschodniej, około 6,6 km od placu Wolności w linii prostej (obliczenie).

Deweloper umieszcza go przy alei Marshal Gelovani, obok własnej dzielnicy m³ Saburtalo. Wiadomość na m2.ge z 28 października 2025 r. podaje, że Central Park w m³ Saburtalo otwarto 19 października z jeziorem, ścieżkami dla pieszych i rowerów, boiskiem i strefą dla zwierząt. Deweloper opisuje m³ Saburtalo jako sąsiednią dzielnicę; przewodnik nie ma źródła, które mierzy odległość.

Na mapie miasta etykiety z sekcji 2 wyjaśniają, dlaczego portal może podawać Saburtalo lub Digomi dla tego samego miejsca. Wikipedia zalicza Didi Digomi i Patara Digomi do dzielnicy Saburtalo, a masyw Digomi do dzielnicy Didube. Kto potrzebuje dzielnicy do dokumentu, powinien odczytać ją z wpisu w rejestrze, a nie z ogłoszenia.

Transport opisuje Korter, którego tekst wymienia przystanek komunikacji miejskiej w odległości około minuty pieszo, most Grigol Robakidze, centralny dworzec kolejowy i dworzec autobusowy Didube w odległości około czterech minut samochodem oraz lotnisko w odległości około 30 minut samochodem. Są to wartości wygenerowane przez portal.

Dla porównania tabela dodaje odległości obliczone na potrzeby tego przewodnika. Wartości w linii prostej wykorzystują współrzędne miejsca oraz współrzędne ze stron Wikipedii dla stacji Didube, stacji Station Square, placu Wolności i lotniska. Wartości drogowe pochodzą z Project OSRM, routera opartego na OpenStreetMap, bez uwzględnienia ruchu, z 12 listopada 2026 r.

Wyniki wyznaczania trasy oddają rejon centralnego dworca kolejowego w odległości około dziesięciu minut drogą bez ruchu, wobec czterech minut według portalu. Obie wartości mogą dotyczyć różnych punktów. Do stacji Didube w linii prostej jest 0,77 km, ale trasa zwrócona przez router to około 3,19 km, ponieważ biegnie aleją Marshal Gelovani i przekracza Mtkvari (Kurę) mostem Shalikashvili.

Wikipedia opisuje Didube jako jedną z dwóch naziemnych stacji metra w Tbilisi, na linii Akhmeteli–Varketili, otwartą 11 stycznia 1966 r. Kupujący, który polega na metrze, powinien przejść lub przejechać trasę w godzinach, w których będzie z niej korzystał, ponieważ wartości w linii prostej i drogowe się różnią.

Korter wymienia w okolicy szkoły (szkoły publiczne nr 147, nr 4 i nr 158 oraz Projector School), przychodnie (Medi Comfort Clinic Digomi, Evex Clinics, Central Republican Hospital), sklepy (Agrohub, Bricorama, Bellona, Madagoni) i miejsca rekreacji (Villa.Stage, kompleks sportowy 10a Korp). To nazwy z wygenerowanego tekstu portalu i nie zostały tu sprawdzone. Własna strona dewelopera nie wymienia żadnego sąsiedniego obiektu poza m³ Saburtalo.

Zakup w Gruzji: rejestracja, podatki, pobyt i finansowanie

Artykuł 183 Kodeksu cywilnego stanowi, że czynność nabycia rzeczy nieruchomej musi być dokonana na piśmie, a własność nabywcy musi być zarejestrowana w Rejestrze Publicznym. Ograniczenie własności cudzoziemców znalezione w źródłach odczytanych na potrzeby tego przewodnika dotyczy gruntów rolnych, które artykuł 4 ustawy organicznej o własności gruntów rolnych zastrzega dla państwa, gmin, obywateli i niektórych podmiotów gruzińskich. Mieszkanie w miejskiej wieży nie jest gruntem rolnym.

Podstawy omawiają przewodniki o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji i jak kupić nieruchomość w Gruzji.

W przypadku budynku nadal w budowie umowa i wpisy do rejestru pełnią funkcję, którą dla gotowego mieszkania pełni tytuł własności (title deed, odpowiednik koçan). Tabela podąża za zwykłą kolejnością i podaje opłaty ogłoszone przez Narodową Agencję Rejestru Publicznego (NAPR). Po kursie 2,5933 GEL za USD trzy opłaty rejestracyjne to około 57,8, 104,1 i 135,0 USD. Opłata zależy od wybranej szybkości, a nie od ceny.

Kupujący przebywający za granicą może skorzystać ze zalegalizowanego pełnomocnictwa. Tabela statusu Haskiej Konferencji Prawa Prywatnego Międzynarodowego wymienia Gruzję jako stronę Konwencji haskiej o apostille, obowiązującej od 14 maja 2007 r. Alternatywą jest internetowa usługa smart-kontraktu rejestru, w której strony rezerwują termin wirtualnego spotkania. To, który z tych dwóch sposobów akceptuje deweloper, należy potwierdzić.

Podatek od nieruchomości dla osób fizycznych zmienił się 30 września 2026 r. Angielski tekst Kodeksu podatkowego wymienia teraz wśród zmian ustawę nr 1874 z tej daty. Zgodnie z artykułem 202(5) stawka dla opodatkowanego majątku osoby fizycznej innego niż grunty wynosi od 0,8 do 1 procent jego wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku, a artykuł 206(1)(a) zwalnia taki majątek, jeśli dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył 100 000 GEL.

Zestawienie EY Georgia za lipiec–wrzesień 2026 r. podaje wcześniejszy próg jako 40 000 GEL, który starsze przewodniki nadal przytaczają.

Wyłącznie jako ilustrację zakresu stawek: od 0,8 do 1 procent z wartości 193 141 USD to od 1 545 do 1 931 USD rocznie, gdyby wartość rynkowa wynosiła tę kwotę, a dochód rodziny przekraczał próg. Kodeks przyjmuje wartość rynkową na koniec roku, ustaloną przez organ podatkowy, a nie cenę z umowy.

Artykuł 201(1)(c.a) obejmuje nieruchomości „including an unfinished construction” (w tym nieukończoną budowę) należące do osoby fizycznej, więc to, czy nabywca na etapie off-plan podlega opodatkowaniu przed rejestracją, zależy od umowy i wpisu w rejestrze.

Osoba fizyczna składa zeznanie do 1 listopada i płaci do 15 listopada (artykuł 205). Służba Dochodów Gruzji (rs.ge) udostępnia kalkulator podatku od nieruchomości na 2026 rok dla osób fizycznych. Przewodnik o podatku od nieruchomości w Gruzji opisuje etapy składania zeznania, a starsze wersje takich przewodników mogą podawać wcześniejsze przedziały.

Inne podatki w Kodeksie: osoba fizyczna płaci 5 procent od uzyskanego czynszu z najmu mieszkania bez odliczeń (artykuł 81(2)) oraz od nadwyżki ze sprzedaży mieszkania (artykuł 81(3)). Artykuł 82(1)(f.a) zwalnia tę nadwyżkę, gdy mieszkanie było w posiadaniu dłużej niż dwa lata. Stawka VAT to 18 procent (artykuł 166); umowa powinna określać, czy cena jest podana z VAT, czy bez.

Jeśli chodzi o pobyt, Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA) opisuje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca posiadającego tytuł do nieruchomości innej niż grunt rolny o wartości rynkowej przekraczającej równowartość 150 000 USD w lari. Ta sama strona opisuje odrębne inwestycyjne zezwolenie na pobyt dla nieruchomości o wartości przekraczającej 300 000 USD. Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców formułuje pierwszy test w artykule 15(j).

Test opiera się na wartości rynkowej ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę, a nie na cenie z umowy. W tabeli dewelopera każde mieszkanie ma cenę powyżej 150 000 USD (najniższa 193 141 USD) i poniżej 300 000 USD (najwyższa 260 580,8 USD). To porównanie cen ofertowych z progami, a nie ocena. Przewodnik o uzyskaniu zezwolenia na pobyt w Gruzji opisuje ścieżkę składania wniosku.

Jeśli chodzi o finansowanie, strona PTI i LTV Narodowego Banku Gruzji ustala limit wskaźnika kredytu do wartości zabezpieczenia (LTV) na 90 procent dla kredytów w lari i 70 procent dla kredytów w walucie obcej oraz limity wskaźnika raty do dochodu (PTI) 25 procent (lari) lub 20 procent (waluta obca) przy miesięcznym dochodzie netto poniżej 1 500 GEL, rosnące do 50 i 30 procent od 1 500 GEL. Warunki dla nierezydentów ustala każdy bank osobno. Zob. przewodnik o kredytach hipotecznych dla cudzoziemców w Gruzji.

O co prosić na piśmie przed rezerwacją

Strony dewelopera nie podają podmiotu umowy, pozwolenia, harmonogramu płatności dla konkretnego mieszkania ani tego, co oznacza każda pozycja listy white frame. Poniższa lista kontrolna wynika z tego, co źródła pozostawiają otwarte, oraz z rozbieżności z sekcji 2. Każdy punkt to prośba o dokument lub klauzulę, a nie krytyka.

1. Cennik z numerami lokali (blok, piętro, mieszkanie), powierzchnią i ceną każdego mieszkania, z datą, oraz plan mieszkania z powierzchniami wnętrz i tarasów składającymi się na powierzchnię całkowitą.
2. Dokładne wykończenie: specyfikacja white frame plus dołączona do umowy, z pozycjami dotyczącymi ścian, podłóg, sufitów, drzwi i okien nazwanymi tak jak na liście m2.ge.
3. Termin odbioru wpisany do umowy, to, co uznaje się za odbiór, oraz co dzieje się z harmonogramem, jeśli termin się przesunie.
4. Pełna nazwa prawna i dane rejestrowe podmiotu, który podpisuje umowę i przyjmuje pieniądze, oraz właściciel działki według wypisu z rejestru.
5. Pozwolenie na budowę Bloków 11 i 12 z dozwoloną wysokością i liczbą kondygnacji oraz kod katastralny działki (Korter podaje 01.10.10.025.115) zgodny z wypisem z rejestru.
6. Wykaz lokali pokazujący, ile mieszkań ma każdy blok, tak aby rozbieżność między 422 łącznie, liczbami Korter dla bloków i wartością „do 500” z wywiadu została rozstrzygnięta dokumentem.
7. Harmonogram płatności z dokładnymi datami, powód każdej daty „do” i „w dniu” oraz sposób przechowywania wpłat (rachunek lub escrow, jeśli występuje).
8. Czy któryś z planów z kart ofert jest otwarty w dniu podpisania, oraz warunki rat od dewelopera: stawka 0 procent, wpłata własna, sformułowanie zabezpieczenia i skutki opóźnienia płatności, a także wysokość rabatu za płatność gotówką i cena w umowie ratalnej, aby można było obliczyć koszt późniejszej zapłaty.
9. Banki kredytujące projekt, ich warunki dla mieszkania w stanie white frame oraz to, czy bank wycenia mieszkanie na podstawie powierzchni całkowitej wraz z tarasami.
10. Co obejmują opłaty eksploatacyjne, kto prowadzi zarządzanie na miejscu i jaka jest opłata za m² miesięcznie.
11. Co należy do właściciela mieszkania, a co jest wspólne na podium, tarasach, w przestrzeni coworkingowej i na parkingu, oraz czy miejsca parkingowe są sprzedawane osobno.
12. Czy powierzchnie biurowe i handlowe wchodzą w skład 422 lokali oraz jak w budynku rozdzielono użytkowanie handlowe i mieszkalne.
13. Jak umowa traktuje kurs wymiany, jeśli płatności są wnoszone w lari, a ceny podano w USD.

Prawnik uprawniony w Gruzji może zestawić projekt umowy, wypis z rejestru i pozwolenie z tą listą. Opłaty za wypis i rejestrację są w sekcji 8.

Jak m2 Highlight Tbilisi wypada na tle projektów m² i innych projektów w Tbilisi

Deweloper wymienia na swojej stronie trzy bieżące projekty, a m2 Highlight Tbilisi jest środkowym pod względem wielkości. Tabela podaje własne liczby lokali i pola ukończenia dewelopera odczytane 12 listopada 2026 r. dla projektów m² oraz status i ceny podane dla pobliskich ofert w Tbilisi w tym serwisie. Ceny projektów innych niż m² to dane portali lub deweloperów z podanym źródłem; żadna nie jest ofertą.

Porównanie ma charakter opisowy. Projekty różnią się układem lokali, wykończeniem, wysokością, terminem ukończenia i sposobem, w jaki każdy wydawca podaje ceny, więc żaden wiersz nie mówi, który jest lepszy. Projekty m² publikują liczby lokali oraz tabelę cen lub dostępność, a strony Archi nie publikują ani ceny, ani terminu odbioru, dlatego kolumna cen opiera się na jednym portalu.

Dla szerszego obrazu rynku strona Tbilisi i strona Gruzji w tym serwisie wymieniają wszystkie oferty według miast i krajów.

m² (deweloper)

Deweloperem jest JSC m2 Real Estate, działająca jako m² i mająca siedzibę w Tbilisi. Poniższy profil opiera się wyłącznie na stronach dewelopera i wskazanych dokumentach pierwotnych, a twierdzenia ze strony About na m2.ge (takie jak „market leader”) nie są powtarzane jako fakty.

Prospekt emisyjny obligacji z 2019 roku stwierdza, że spółka została założona we wrześniu 2006 roku przez JSC Bank of Georgia. Ten sam dokument podaje, że na 30 czerwca 2019 r. ukończyła dziesięć projektów mieszkaniowych liczących 2 855 mieszkań, z czego 99 procent sprzedano, a dwa projekty były w budowie, w tym m³ Saburtalo przy alei Marshal Gelovani.

Co do własności, Georgia Capital PLC ogłosiła 5 czerwca 2026 r. sprzedaż swojej działalności deweloperskiej mieszkaniowej, m2, lokalnym inwestorom; komunikat nie wymienia nabywcy ani ceny. Komunikat spółki powtórzony przez Georgia Today 9 czerwca 2026 r. podaje, że transakcję zakończono 5 czerwca 2026 r., a właścicielami zostali Lasha Kvachadze i Dimitri Adamia, przy czym Adamia jest dyrektorem generalnym. Korter i Avezor na odczytanych na potrzeby przewodnika stronach nadal używają sformułowania „subsidiary of Georgia Capital”.

Lista projektów dewelopera pokazuje na 12 listopada 2026 r. trzy projekty: m² at Mtatsminda Park (190 lokali, 118 sprzedanych), m² Highlight (422 lokale, 353 sprzedane) i m² at Mirtskhulava (2 179 lokali, 2 167 sprzedanych). Strony dwóch pozostałych pojawią się w tym serwisie jako m² at Mtatsminda Park i m² at Mirtskhulava. Wiadomość m2.ge z 28 grudnia 2022 r. ogłasza start sprzedaży tego projektu.

Często zadawane pytania

Gdzie znajduje się m2 Highlight Tbilisi?

Deweloper podaje aleję Marshal Gelovani 23, dzielnicę Saburtalo, współrzędne 41,748251; 44,771002. Korter i Avezor podają ulicę Akaki Bakradze 7 i umieszczają projekt w Digomi. Własne strony dewelopera używają też numeru 1 na stronach ofert. Wszystkie trzy zapisy są wymienione w sekcji 2 z datami, a opis wpisany do rejestru zawierają wypis z Rejestru Publicznego i kod katastralny działki.

Ile mieszkań jest na sprzedaż w m2 Highlight Tbilisi?

Na 12 listopada 2026 r. strona projektu dewelopera pokazywała 422 lokale, 353 sprzedane i 69 w sprzedaży. Strona z mieszkaniami wymienia te 69 mieszkań: 61 niezarezerwowanych i 8 oznaczonych jako zarezerwowane, z czego 41 w Bloku 11 i 28 w Bloku 12. Wszystkie mają dwie sypialnie. Korter podaje inny podział na bloki (254 i 422), a przewodnik pokazuje oba bez rozstrzygania.

Ile kosztują mieszkania w m2 Highlight Tbilisi?

Tabela dewelopera pokazywała 12 listopada 2026 r. ceny ofertowe od 193 141 do 260 580,8 USD, czyli od 1 660 do 2 130 USD za m² powierzchni całkowitej. Mieszkania standardowe o powierzchni około 117 m² kosztowały, gdy były niezarezerwowane, od 193 141 do 229 496,4 USD. Ceny rosną wraz z wysokością piętra. To ceny ofertowe, które się zmieniają; Korter i Avezor podają niższe minima za m².

Kiedy planowane jest ukończenie m2 Highlight Tbilisi?

Deweloper podaje ukończenie Budynków XI i XII w 2027 roku. Korter podaje oddanie w 2027 roku dla Bloku 11 i Bloku 12, a Avezor odbiór w pierwszym kwartale 2027 roku. Liczy się data z umowy sprzedaży wraz z definicją odbioru, dlatego kupujący powinien poprosić o oba elementy na piśmie.

Jakie wykończenie mają mieszkania?

Deweloper sprzedaje mieszkania w wykończeniu „white frame +”. Wymienione pozycje obejmują stalowe drzwi wejściowe, aluminiowe okna dwuszybowe ze szkłem niskoemisyjnym, otynkowane ścianki działowe z bloczków, podłogi z wylewką, sufity z płyt gipsowo-kartonowych poza łazienką, rury grzewcze do grzejników, instalacje, zewnętrzną jednostkę klimatyzacji podłączoną do salonu, liczniki mediów i balkony z płytkami. Lista nie wspomina o drzwiach wewnętrznych, kuchni ani armaturze sanitarnej, dlatego to, co kupujący dokańcza sam, należy potwierdzić na piśmie.

Jak ceny mają się do gruzińskich progów zezwoleń na pobyt?

Agencja Rozwoju Usług Publicznych opisuje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla nieruchomości innej niż grunt rolny o wartości rynkowej przekraczającej równowartość 150 000 USD w lari, ustalonej przez akredytowanego rzeczoznawcę. Wszystkie ceny z tabeli są powyżej tej kwoty i poniżej 300 000 USD, progu zezwolenia inwestycyjnego. Test opiera się na wartości oszacowanej, a nie cenie z umowy, więc liczy się raport rzeczoznawcy.

Jakie sposoby płatności oferuje deweloper?

Strona projektu wymienia jednorazową wpłatę, kredyt hipoteczny i raty od dewelopera z oprocentowaniem rocznym 0 procent, minimalną wpłatą własną 10 procent i okresem do końca budowy. Odrębne karty ofert z opisami „Before” i datami w 2025 i 2026 roku podają inne plany, w tym 0 procent wpłaty własnej z resztą 30 czerwca 2027 r.; te daty minęły do 12 listopada 2026 r.

Czy Blok 11 i Blok 12 różnią się cenami?

Tak. W Bloku 11 niezarezerwowane mieszkania standardowe kosztują od 1 660 USD za m² na piętrze 3 do 1 960 USD na piętrach 31 i 32, ze stopniami na piętrze 20 i 31. W Bloku 12 zakres to od 1 660 do 1 880 USD, płaski do piętra 19 i wyższy od piętra 20. Tabela pokazuje też dwie ceny za tę samą powierzchnię na piętrze 21 w Bloku 12.

Jakie podatki płaci zagraniczny właściciel gruzińskiego mieszkania?

Zgodnie z Kodeksem podatkowym w brzmieniu z 30 września 2026 r. majątek osoby fizycznej inny niż grunty jest zwolniony z podatku od nieruchomości, gdy dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył 100 000 GEL, a powyżej tej kwoty stawka wynosi od 0,8 do 1 procent wartości rynkowej. Czynsz jest opodatkowany stawką 5 procent bez odliczeń, a nadwyżka ze sprzedaży stawką 5 procent, chyba że mieszkanie było w posiadaniu dłużej niż dwa lata.

Kto jest właścicielem dewelopera m²?

Georgia Capital PLC ogłosiła 5 czerwca 2026 r. sprzedaż swojej działalności deweloperskiej mieszkaniowej, m2, niewymienionym lokalnym inwestorom. Komunikat spółki opublikowany przez Georgia Today 9 czerwca 2026 r. wymienia dwie osoby fizyczne jako właścicieli. Serwisy ogłoszeniowe, takie jak Korter i Avezor, nadal opisują m² jako spółkę zależną Georgia Capital. Umowa sprzedaży powinna wskazywać podmiot, który ją podpisuje i przyjmuje płatności.

Źródła i ostatnia weryfikacja

Ostatnia weryfikacja: 12 listopada 2026 r. Źródła:

• m² (m2.ge): strona projektu m² Highlight, odczytana 12 listopada 2026 r.
• m² (m2.ge): strona z mieszkaniami m² Highlight i tabela cen, odczytane 12 listopada 2026 r.
• m² (m2.ge): lista projektów z liczbą lokali, odczytana 12 listopada 2026 r.
• m² (m2.ge): strona ofert, odczytana 12 listopada 2026 r.
• m² (m2.ge): aktualności, w tym o starcie sprzedaży z 28 grudnia 2022 r. i o Central Park w m³ Saburtalo
• m² (m2.ge): strona About
• Korter: m² Highlight w Tbilisi, ceny na 21 października 2026 r., odczytano 12 listopada 2026 r.
• Avezor: ogłoszenie o m² Highlight z 7 lipca 2026 r.
• Caucasus Business Week: dyrektor generalny m2 o pierwszym wieżowcu w Tbilisi (bez daty)
• Georgia Capital PLC: sprzedaż działalności deweloperskiej mieszkaniowej, 5 czerwca 2026 r.
• Georgia Today: m² wchodzi w nowy etap rozwoju, 9 czerwca 2026 r.
• JSC m2 Real Estate: prospekt emisyjny obligacji, 2019 r. (gre.ge)
• GBC: sprzedaż nieruchomości w Tbilisi w czerwcu 2026 r., dane Galt & Taggart
• Wikipedia: dzielnica Saburtalo
• Wikipedia: dzielnica Didube
• Wikipedia: Didube (metro w Tbilisi)
• Wikipedia: Station Square (metro w Tbilisi) (współrzędne)
• Wikipedia: plac Wolności w Tbilisi (współrzędne)
• Wikipedia: Międzynarodowy Port Lotniczy Tbilisi (współrzędne)
• Project OSRM: usługa wyznaczania tras użyta do odległości drogowych i wyszukania najbliższej drogi
• Narodowy Urząd Statystyczny Gruzji (Geostat): liczba ludności na 1 stycznia 2026 r.
• Kodeks cywilny Gruzji, artykuł 183 (matsne.gov.ge)
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych (matsne.gov.ge)
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart-kontraktu
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu Konwencji o apostille
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski (matsne.gov.ge)
• EY Georgia: Tax and Law Brief, lipiec–wrzesień 2026 r.
• Służba Dochodów Gruzji: kalkulator podatku od nieruchomości i strona
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA): zezwolenia na pobyt
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (matsne.gov.ge)
• Narodowy Bank Gruzji (NBG): wymogi PTI i LTV
• Narodowy Bank Gruzji (NBG): oficjalne kursy walut (1 USD = 2,5933 GEL na 12 listopada 2026 r.)

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.