Domus Trees Tbilisi: mieszkania przy alei Czawczawadze (2026)

Domus Trees Tbilisi to budynek mieszkalny przy alei Czawczawadze 31 (Chavchavadze Avenue) w dzielnicy Vake, który Domus Group umieszcza wśród swoich bieżących projektów; selektor mieszkań z 12 listopada 2026 r. pokazuje cztery układy od 163 m², podaje przedział cen od 3 200 do 4 000 USD za m², raty na 20 miesięcy i nie podaje terminu odbioru.

Niniejszy przewodnik po projekcie Domus Trees Tbilisi odczytuje strony dewelopera w stanie z 12 listopada 2026 r. i zestawia je z tym, co publikują Korter, Avezor i prasa. Nie rozstrzyga między źródłami. Dodaje opatrzone źródłami tło dotyczące dzielnicy oraz zakupu, podatków i pobytu w Gruzji, a także listę rzeczy, o które kupujący może poprosić na piśmie.

Przegląd projektu Domus Trees Tbilisi

Na stronie projektu deweloper opisuje budynek mieszkalny przy alei Czawczawadze 31, którego architekturę, jak podaje, zainspirował krajobraz publicznego skweru i duże wieloletnie drzewa, które już rosły na działce. Strona wymienia trzy budynki o różnym odcieniu i wysokości, ogrody i szklarnie na każdym piętrze oraz przestrzeń do pracy i wydarzeń o nazwie Davitiani. Wszystko, co zostało przedstawione poniżej, odczytano na tych stronach 12 listopada 2026 r.

Dla kupującego użyteczne fakty są znacznie węższe niż tekst koncepcji i trzeba je oddzielić od opisu zamysłu. Strona podaje cenę za m² jako przedział, w lari i w dolarach, liczbę 20 miesięcy rat oraz przedział wielkości mieszkań, a jej selektor mieszkań pokazuje cztery układy. Nie podaje terminu odbioru w formie tekstu, łącznej liczby lokali, ceny pojedynczego mieszkania ani listy mieszkań wolnych. Te luki, jeśli w ogóle, wypełniają serwisy z ogłoszeniami, a każda ich liczba jest tu pokazana ze źródłem i datą.

Przewodnik nadal nie rozstrzyga między źródłami. Sekcja 2 pokazuje, gdzie się one rozchodzą, sekcja 4 zestawia podany przedział cen z wielkościami układów, a sekcja 9 zamienia każdą otwartą kwestię w dokument, o który kupujący może poprosić na piśmie. Jeden układ, dwupoziomowy penthouse, ma w selektorze etykietę „Sold out” (wyprzedane); pozostałe trzy takiej etykiety nie mają.

Co podaje każde ze źródeł: status, odbiór, liczba mieszkań, piętra i powierzchnie

Kilka liczb dotyczących tego samego budynku różni się między poszczególnymi stronami, a część różnic wynika z daty strony. Każdy wiersz tabeli zawiera własne sformułowanie źródła i jego datę. Liczba ze starszej strony jest pokazana wyłącznie po to, by czytelnik mógł zobaczyć, jak aktualizowano opublikowane informacje; nie jest używana jako fakt bieżący.

Odbiór to punkt, w którym strony różnią się najbardziej. Strona dewelopera nie podaje terminu ukończenia jako czytelnego tekstu. W jej kodzie znajduje się odliczanie z nagłówkiem „Time left” (pozostały czas), ustawione na 1 stycznia 2027 r., północ, oraz dwa wskaźniki, których wartości wstawia skrypt: wartość statusu projektu 95,76 i wartość rat 95,53 z jednym pozostałym miesiącem. Strona nie wyjaśnia, co mierzą odliczanie i wskaźniki, dlatego są tu odnotowane, a nie interpretowane.

Termin 3 kw. 2027 r. podany przez Korter jest najnowszą datowaną liczbą dotyczącą odbioru, w której pada kwartał, i jest wskazaniem serwisu ogłoszeniowego, a nie oświadczeniem dewelopera. Termin 3 kw. 2026 r. podany przez Avezor jest starszy o cztery miesiące. Czytelnik może mieć w pamięci oba i zapytać dewelopera, jaka data znajdzie się w umowie sprzedaży.

Pozostałe pola układają się w ten sam, powtarzalny wzór. Strona dewelopera i selektor podają powierzchnie i piętra; Korter i Avezor dodają sumy, wysokość pomieszczeń i wykończenie; kolumna z 2022 r. w Home is, rubryce prezentowanej przez bank, zawierała tabelę projektu z powierzchnią działki i liczbą lokali. Tam, gdzie dwie liczby dla jednego pola się różnią, w tabeli zostają obie.

Dwie z tych pozycji warto przeczytać uważnie. Minimum 175 m² w nagłówku i układ 163 m² w selektorze znajdują się na tej samej stronie, więc kupujący powinien zapytać, która liczba jest aktualna. Z kolei strona samego Korter podaje wykończenie zarazem jako „green frame” (zielony stan) i „white frame” (biały stan), podczas gdy tekst Avezor i jego pole charakterystyki rozchodzą się w przeciwną stronę. Dlatego wykończenie znalazło się na liście pytań na piśmie w sekcji 9.

Układy i wykazy pomieszczeń w selektorze mieszkań dewelopera

Selektor wymienia cztery układy, a każdy otwiera stronę z ponumerowanym planem i wykazem pomieszczeń w metrach kwadratowych. Nie ma tabeli mieszkanie po mieszkaniu: układ może powtarzać się na kilku piętrach, a selektor podaje zakres pięter, nie liczbę ani cenę. Trzy układy poza penthouse nie mają na 12 listopada 2026 r. etykiety sprzedaży; penthouse ją ma.

Z etykietami pokoi trzeba obchodzić się ostrożnie. Selektor nazywa układ 163 m² „2 Rooms” (dwa pokoje), choć jego wykaz pokazuje hol, salon, kuchnię, jedną sypialnię i garderobę, więc w liczbie mieści się także salon. Korter używa tych samych oznaczeń, 2-pokojowe, 3-pokojowe i 4-pokojowe, dla tych samych trzech powierzchni. Avezor podaje wiersz „3 rooms” (trzy pokoje), który powtarza 163 m² i cenę dwupokojowego, co wygląda na zdublowany wiersz w tym serwisie.

Wykazy pomieszczeń pokazują też, jaka część podanej powierzchni przypada na wnętrze, a jaka na przestrzeń ogrodową. Każdy plan zawiera „Green Veranda” (zieloną werandę), a plany 204 m² i 238 m² dodają „Orangery” (oranżerię). Poniższa tabela sumuje wymienione pomieszczenia i wymienione werandy; sumy są wyliczone z wykazów pomieszczeń dewelopera i deweloper ich nie podaje.

Wymienione pomieszczenia stanowią od 49,7 do 63,5 procent powierzchni podanej, a pomieszczenia razem z werandami mieszczą się od niej w odległości od 1,9 do 5,7 m². Różnica jest na tyle mała, że może wynikać z grubości ścian lub zaokrągleń, lecz deweloper tego nie mówi, więc jest to obserwacja, a nie ustalenie. Dalszy wniosek jest bardziej praktyczny: kupujący porównujący tutejsze mieszkanie z mieszkaniem wycenianym gdzie indziej za m² powierzchni mieszkalnej musi wiedzieć, przez którą powierzchnię mnoży się liczbę za m².

Korter podaje w tabeli charakterystyki „Apartments area” (powierzchnia mieszkań) 98-177 m², a dolna granica jest bliska 97,7 m² pomieszczeń w układzie 163 m². Ta zbieżność jest odnotowana bez wyciągania z niej wniosku. Kolumna z 2022 r. w Home is, pisana, gdy budynek był na wcześniejszym etapie, podawała powierzchnię mieszkalną od 102 do 168 m², a balkony i tarasy od 51 do 92,45 m², co pokazuje, że także wcześniejsze strony rozdzielały te dwa rodzaje powierzchni.

Przedział ceny za m² a wielkości układów w Domus Trees Tbilisi

Deweloper podaje jedną parę cen, a nie cennik. Są to 8650 – 10 810 ze znakiem lari oraz, w dymku, 3 200 – 4 000 w dolarach, pod nagłówkiem „Price From” (cena od). Strona nie pisze „za m²”, ale liczby w dolarach odpowiadają stawce za m², którą podaje Korter (od 3 200 USD).

Nagłówek ustawia tę parę obok przedziału wielkości mieszkań, więc przedział czyta się jako stawkę za metr kwadratowy. Takie odczytanie jest interpretacją, a jednostka należy do spraw, które trzeba potwierdzić na piśmie.

Stawka od 3 200 do 4 000 USD zastosowana do podanych powierzchni daje poniższą siatkę. Ceny „od” w Korter to dokładnie 3 200 USD razy powierzchnia: 163 razy 3 200 to 521 600, 204 razy 3 200 to 652 800, a 238 razy 3 200 to 761 600. Kolumna górna to ta sama arytmetyka przy 4 000 USD. Żadna z nich nie jest ceną mieszkania; obie są wyliczone ze stawki i powierzchni, które zostały podane, a własne strony dewelopera nie podają cen jednostkowych.

Górna granica przedziału jest o 25 procent wyższa od dolnej (4 000 podzielone przez 3 200 to 1,25). Strona nie podaje reguły, która umieszcza mieszkanie na jednym lub drugim końcu. Piętro, widok, ekspozycja i układ to zwykłe przyczyny rozstępu, lecz deweloper nie mówi, które z nich tu obowiązują, więc kupujący czytający ofertę powinien zapytać, jaką stawkę ma mieszkanie i dlaczego.

Liczby w lari zgłaszają jeszcze jedną, osobną kwestię. Liczby 8650 i 10 810 na stronie to 2.703 i 2,7025 raza więcej niż liczby w dolarach. Oficjalny kurs Narodowego Banku Gruzji (NBG) z 12 listopada 2026 r. wynosił 1 USD = 2,5933 GEL; przy nim 3 200 USD to 8 299 GEL, a 4 000 USD to 10 373 GEL, czyli około 4 procent poniżej liczb dewelopera w lari. Liczba Avezor w lari, 8 288 za 3 200 USD, oznacza kurs około 2,59.

Umowa może ustalić cenę w jednej z walut lub przeliczać ją po kursie z określonego dnia, dlatego waluta umowy to kolejne pytanie na piśmie.

Źródła inne niż deweloper podają tę samą stawkę, co pokazuje, jak długo jest ona publikowana.

Na tle dzielnicy: indeks cen nieruchomości mieszkalnych Geostat za trzeci kwartał 2026 r., jak podała Georgia Today 26 października 2026 r., wycenił mieszkania w Vake na 6 046 GEL za m², co daje drugie miejsce po Mtacmindzie z 7 004 GEL. Po kursie z 12 listopada to około 2 331 USD. Przedział dewelopera w lari jest 1,43 do 1,79 razy wyższy od tej liczby dla dzielnicy (8650 i 10 810 podzielone przez 6 046).

To porównanie jest tylko przybliżone i należy czytać je ostrożnie. Liczba dla dzielnicy obejmuje rynek nowych budynków w całym Vake w jednym kwartale, a ten projekt ma duże powierzchnie, przestrzeń ogrodową i określone wykończenie. Pokazuje jednak, gdzie podany przedział leży względem opublikowanego poziomu dla dzielnicy. Przewodnik po cenach nieruchomości w Tbilisi opisuje tę serię jako ceny ofertowe Geostat, a strona statystyki cen samego Geostat wymienia ten indeks.

Raty, kredyt hipoteczny i warunki płatności

Sekcja płatności dewelopera zawiera jedno zdanie: „Interest-free loan, flexible terms and individual schedule of payment” (nieoprocentowana pożyczka, elastyczne warunki i indywidualny harmonogram płatności). Nagłówek dodaje „Installment (month) 20” (raty, liczba miesięcy). Nie podano wkładu własnego, kwoty miesięcznej ani tabeli. Strona nie podaje też warunków zakupu za gotówkę. Kupujący musi poprosić o harmonogram dotyczący konkretnego mieszkania.

Serwisy ogłoszeniowe podają znacznie więcej i różnią się zarówno między sobą, jak i od liczby miesięcy dewelopera. Poniżej pokazano je jako wskazania. Kolumnę Home is z listopada 2022 r. dołączono wyłącznie po to, by pokazać, że warunki od tamtej pory aktualizowano.

20 miesięcy w Korter odpowiada 20 miesiącom dewelopera; 24 miesiące w Avezor to cztery miesiące więcej i znajdują się w ofercie starszej o około cztery miesiące. Wskaźnik rat na stronie pokazuje w kodzie jeden pozostały miesiąc, a strona nie mówi, co on liczy, więc kupujący rezerwujący dziś powinien zapytać o liczbę miesięcy, którą faktycznie będzie miała umowa, oraz o to, czy te 30 procent jest płatnością na etapie rezerwacji.

Aby zobaczyć, co podane miesiące oznaczają w dolarach, następna tabela stosuje wkład własny 30 procent z Korter do ceny „od” z Korter i rozkłada resztę na równe płatności miesięczne. To wyłącznie arytmetyka, a nie harmonogram płatności: deweloper nie podaje wartości procentowych, nazywa pożyczkę nieoprocentowaną, a rzeczywisty harmonogram może być nierówny lub powiązany z etapami budowy.

Jeśli chodzi o kredyt hipoteczny, nie znaleziono strony banku wymieniającej ten budynek, a stawki TBC Bank znajdują się tylko w kalkulatorze Korter. Strona Narodowego Banku Gruzji o PTI i LTV ustala limity obowiązujące w każdym gruzińskim banku: limit stosunku kredytu do wartości zabezpieczenia 90 procent dla kredytów w lari i 70 procent dla kredytów w walucie obcej oraz limity stosunku raty do dochodu 25 procent (lari) lub 20 procent (waluta obca) przy miesięcznym dochodzie netto poniżej 1 500 GEL, rosnące do 50 i 30 procent od 1 500 GEL.

Limit 70 procent dla kredytu w walucie obcej oznacza, że co najmniej 30 procent wyceny banku musi pochodzić od kupującego. Wycena jest wyceną samego banku i może różnić się od ceny w umowie. Warunki dla nierezydentów ustala każdy bank; przewodnik po kredycie hipotecznym w Gruzji dla cudzoziemców omawia to, z czym zwykle spotykają się zagraniczni kupujący.

Lokalizacja Domus Trees Tbilisi: aleja Czawczawadze w Vake

Adres to aleja Czawczawadze 31. Według Wikipedii aleja jest jedną z głównych arterii Tbilisi, ma 2,5 km długości, leży na prawym brzegu Kury (Mtkwari) w dzielnicy Vake i jest przedłużeniem alei Melikiszwilego i Rustaweli. Od 1935 do 1957 r. nosiła nazwę ulicy Nika Marra. Wikipedia podaje dla alei współrzędne 41,7102 N, 44,7643 E, w odległości około 100 m od znacznika dewelopera dla budynku (41,710631 N, 44,765060 E).

Vake Wikipedia opisuje jako dzielnicę administracyjną Tbilisi obejmującą osiedla Vake, Bagebi, Górne Saburtalo, Płaskowyż Nucubidze, Cknety, Tchinwali, Agaraki, Achaldaba, Betania i Kveseti. Korter umieszcza budynek w Vake, trzy kilometry od centrum stolicy. Okruszki nawigacyjne Avezor również podają Vake, ale tekst opisu mówi o dzielnicy Lisi; deweloper podaje tylko adres ulicy.

Budynek stoi w pobliżu pomnika, który deweloper wykorzystuje jako punkt orientacyjny. Tekst dewelopera mówi, że przestrzeń do pracy nazwano Davitiani od pomnika Dawita Guramiszwilego przed budynkiem. Wikipedia opisuje Guramiszwilego (1705-1792) jako gruzińskiego poety znanego z napisania Davitiani, autobiograficznego tomu poezji. Pomnik jest punktem odniesienia, który deweloper wybiera dla określenia lokalizacji.

Mapa dewelopera pokazuje obok budynku dziewięć znaczników: ambasady Turcji i Republiki Czeskiej, park Mziuri, Mrgvali Baghi, park Gegeshidze, Carrefour, AgroHub, korty tenisowe Mziuri oraz znacznik opisany jako Oktopus. Deweloper na swoich stronach nie podaje odległości. Tabela zawiera odległości w linii prostej, wyliczone ze współrzędnych znaczników w danych mapy samej strony; nie są to odległości piesze i nie podaje ich Domus.

Korter dodaje opis okolicy: park Mziuri w sąsiedztwie, klinika chorób serca i naczyń, szpital, apteki, sklepy, dwa kina, salon piękności, kawiarnie, restauracje i bary. To tekst portalu i nie jest tu samodzielnie weryfikowany. Dużym parkiem publicznym w dzielnicy jest Park Vake, który według Wikipedii otwarto w 1946 r., zajmuje 200 hektarów i leży przy zachodnim końcu alei Czawczawadze; jest tam pokazany jako częściowo zamknięty z powodu renowacji.

Dla reszty miasta poniższa tabela wykorzystuje znacznik budynku i współrzędne ze stron Wikipedii dla poszczególnych miejsc. Odległości w linii prostej są wyliczone; odległości drogowe pochodzą z publicznego demonstracyjnego routera OSRM i opisują najkrótszą trasę samochodem bez ruchu, więc rzeczywisty czas przejazdu w godzinach szczytu będzie dłuższy. Deweloper nie podaje żadnej stacji metra. Z trzech zmierzonych stacji najbliżej leży Delisi.

Dane routingu pochodzą z Project OSRM z 12 listopada 2026 r. Odległość w linii prostej do placu Wolności, 3,6 km, jest bliska trzem kilometrom do centrum podanym przez Korter, a odległość drogowa jest większa z powodu układu ulic. Kupujący, dla którego ważny jest codzienny dojazd, powinien sprawdzić trasę o odpowiedniej porze; tabele dają orientację, a nie czasy przejazdu.

Koncepcja, udogodnienia i wykończenie w opisach źródeł

Tekst dewelopera dotyczy raczej projektu architektonicznego i zamysłu niż specyfikacji technicznej. Mówi, że pomysł wyszedł od drzew na działce, że trzy budynki o różnym odcieniu i wysokości tworzą kompozycję podobną do grup drzew, że na każdym piętrze planowane są ogrody, szklarnie i plantacje, że we wnętrzach dominują pionowe elementy drewniane i naturalne faktury, a duże witrażowe okna łączą hole windowe i korytarze z otoczeniem.

Obrazy Irakliego Gamrekelego (Irakli Gamrekeli) mają zawisnąć w częściach wspólnych w ramach współpracy dewelopera z artystami. Davitiani, wielofunkcyjna przestrzeń do pracy i rozrywki, jest opisana jako miejsce wieczorów muzycznych, wystaw i seminariów, a mieszkańcy mogą codziennie korzystać z jej przestrzeni coworkingowej. Wizualizacje w galerii na stronie pokazują parking podziemny, taras coworkingowy z miejscami siedzącymi i przeszkloną fasadę parteru; wizualizacje pokazują zamiar i nie są specyfikacją.

Szczegóły techniczne pochodzą z serwisów ogłoszeniowych i z kolumny z 2022 r. w Home is. Różnią się datą, a tam, gdzie się różnią, pokazano obie wersje. Tabela grupuje je według źródeł, aby czytelnik widział, które twierdzenia pochodzą od dewelopera, a które nie.

Basen pojawia się tylko w Avezor i nie ma go na stronie dewelopera, więc nie jest tu traktowany jako część projektu. Marki wind również się różnią: Otis w Korter w 2026 r. i Kone w kolumnie z 2022 r.; obie pokazano bez wyroku, a dostawca wind to drobny punkt, który rozstrzygnie specyfikacja techniczna w umowie sprzedaży.

Co do wykończenia, spotykają się aż trzy opisy. Korter i Avezor podają „green frame” (zielony stan). Kolumna z 2022 r. definiuje stan przy odbiorze jako prace doprowadzone do etapu przed remontem kosmetycznym, z pełnym systemem ogrzewania i klimatyzacji, instalacją wodno-kanalizacyjną, elektryką, drzwiami wejściowymi i w pełni wykończoną werandą. Tekst Avezor natomiast mówi o mieszkaniach pod klucz z remontem, meblami i sprzętem. Własna strona dewelopera nie podaje wykończenia, więc definicja musi pochodzić z umowy.

Wysokość pomieszczeń daje ten sam obraz: 3,0 m w Korter w 2026 r. i 3,5 m w kolumnie z 2022 r. Ponieważ wysokość wpływa zarówno na odczucie mieszkania, jak i na kubaturę do ogrzewania i chłodzenia, wysokość sprzedawanego mieszkania znajduje się na liście do sekcji 9. Kolumna z 2022 r. wymienia też Dephani jako firmę architektoniczną i Domus Service jako zarządcę gotowego projektu.

Zakup w Gruzji: rejestracja, podatki, pobyt i finansowanie

Kodeks cywilny ustala podstawową zasadę w art. 183: aby nabyć rzecz nieruchomą, transakcja musi mieć formę pisemną, a prawo własności nabywcy musi zostać zarejestrowane w Rejestrze Publicznym. Mieszkanie w miejskim kwartale nie jest gruntem rolnym, czyli kategorią, którą ustawa organiczna o własności gruntów rolnych w art. 4 zastrzega dla państwa, gmin, obywateli i niektórych gruzińskich podmiotów. Ogólny stan prawny opisują przewodniki o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji, i o tym, jak kupić nieruchomość w Gruzji.

W przypadku budynku w budowie rejestracja w rejestrze i umowa przebiegają równolegle względem siebie. Strona opłat Narodowej Agencji Rejestru Publicznego (NAPR) podaje te same trzy taryfy dla rejestracji zmiany prawa i dla rejestracji zobowiązania związanego z prawem własności: 150 GEL w cztery dni robocze, 270 GEL w jeden dzień roboczy i 350 GEL w dniu złożenia wniosku. Po przeliczeniu według kursu Narodowego Banku 2,5933 GEL za USD trzy opłaty wynoszą około 58, 104 i 135 USD i żadna z nich nie zależy od ceny mieszkania.

Wyciąg z rejestru dla działki kosztuje 20 GEL w jeden dzień roboczy, 13 GEL online, plus 26 GEL za wersję angielską, według strony rejestru o opłatach za usługi informacyjne. Kupujący za granicą ma dwie drogi: pełnomocnictwo zalegalizowane dla Gruzji, dla którego tabela stanu Haskiej Konferencji pokazuje Konwencję apostilową obowiązującą od 14 maja 2007 r., albo usługę smart-contract rejestru, która rejestruje prawa online przez zarezerwowane spotkanie wirtualne. To, którą drogę przyjmuje Domus, jest pytaniem na piśmie.

Zmiana podatku od nieruchomości dla osób fizycznych weszła w życie 30 września 2026 r.: ustawa nr 1874 z tego dnia figuruje w uwagach o zmianach w angielskim tekście Kodeksu podatkowego na matsne.gov.ge. Zgodnie z art. 202(5) podlegający opodatkowaniu majątek osoby fizycznej inny niż grunty podlega podatkowi w wysokości co najmniej 0,8 i co najwyżej 1 procenta jego wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku.

Art. 206(1)(a) znosi podatek, gdy dochód rodziny w tym poprzednim roku wynosił 100 000 GEL lub mniej.

Zestawienie EY Georgia za lipiec–wrzesień 2026 r. podaje, że wcześniejszy próg wynosił 40 000 GEL, a stawkę ustala się w przedziale od 0,8 do 1 procenta według położenia nieruchomości.

Jedynie jako arytmetyka: od 0,8 do 1 procenta z 521 600 USD to od 4 173 do 5 216 USD rocznie; podstawą jest wartość rynkowa, a nie cena w umowie, więc jest to ilustracja skali, a nie prognoza. Zeznania składa się do 1 listopada, a płatność do 15 listopada (art. 205), a strona Służby Dochodów (Revenue Service) oferuje kalkulator. Przewodniki napisane przed wrześniem 2026 r. zawierają stare przedziały; przewodnik po podatku od nieruchomości w Gruzji wyjaśnia kroki składania zeznań.

Inne podatki są uregulowane w tym samym Kodeksie. Art. 81 opodatkowuje przychód z najmu lokalu mieszkalnego otrzymywany przez osobę fizyczną, bez odliczeń, stawką 5 procent, a ogólna stawka osobista wynosi 20 procent; nadwyżka przy sprzedaży mieszkania jest opodatkowana stawką 5 procent, a art. 82(1)(f.a) zwalnia ją, gdy mieszkanie było własnością dłużej niż dwa lata. VAT wynosi 18 procent (art. 166), a to, czy podana cena go zawiera, jest warunkiem umowy.

Co do pobytu, Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA) opisuje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca, który ma tytuł prawny do nieruchomości innej niż grunt rolny o wartości rynkowej przekraczającej równowartość 150 000 USD w lari, ustalonej przez akredytowanego rzeczoznawcę, oraz inwestycyjne zezwolenie na pobyt dla nieruchomości przekraczającej 300 000 USD. Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców określa pierwszy test w art. 15(j) w tych samych słowach. Liczy się wycena rzeczoznawcy, a nie cena w umowie.

Ceny „od” w Korter dla wszystkich trzech otwartych układów, 521 600 USD i więcej, są wyższe od obu progów. Kroki składania wniosku opisuje przewodnik o tym, jak uzyskać zezwolenie na pobyt w Gruzji.

O co poprosić na piśmie przed rezerwacją

Strona dewelopera pozostawia kilka kwestii otwartych, a każdą z nich można zamienić w dokument lub pisemną odpowiedź dołączaną do rezerwacji. Lista to zwykły zestaw badania należytej staranności przy zakupie w fazie budowy i nic nie sugeruje o projekcie; jej celem jest umożliwienie kupującemu porównania tego budynku z innymi na równych zasadach.

1. Cennik z numerami lokali, piętrami, powierzchniami i datą wydania oraz dokładne wykończenie, które obejmuje każda cena.
2. Czy cena za m² mnoży się przez powierzchnię podaną, czy tylko przez pomieszczenia wewnętrzne, i jak wycenia się werandy, oranżerie i tarasy.
3. Waluta umowy, kurs, jeśli cena jest przeliczana, oraz data, w której kurs jest ustalany.
4. Data odbioru wpisana do umowy, co uznaje się za odbiór i co mierzy odliczanie na stronie projektu.
5. Pełna nazwa prawna i dane rejestrowe podmiotu podpisującego umowę oraz właściciela działki, ponieważ domusi.com pokazuje LTD „Domus Group”, a serwisy ogłoszeniowe używają „Domus Development”.
6. Kod katastralny działki i wyciąg z Rejestru Publicznego pokazujący właściciela, obciążenia i zarejestrowane zobowiązania.
7. Pozwolenie na budowę i dokumentacja projektowa, w tym ostateczna liczba pięter i piętro mieszkania.
8. Harmonogram płatności, liczba miesięcy rat oferowana kupującemu rezerwującemu teraz, wkład własny oraz rachunek, na który wpływa każda płatność.
9. Efektywny koszt rat w porównaniu z zakupem za gotówkę, w tym ewentualna różnica w cenie.
10. Specyfikacja wykończenia: ogrzewanie i klimatyzacja, instalacja wodno-kanalizacyjna, elektryka, drzwi wejściowe, weranda i wysokość pomieszczeń mieszkania.
11. Korzyść z Domus Card opisana na stronie, na piśmie: kto trzyma saldo, jak jest ono wykorzystywane i czy dotyczy tego zakupu.
12. Banki kredytujące, jeśli są, z którymi współpracuje deweloper, oraz dokument, którego bank potrzebuje od dewelopera.
13. Zasady parkowania: czy miejsce jest wliczone, jego cena i poziom, oraz harmonogram opłat eksploatacyjnych z zarządcą.
14. Zasady korzystania z przestrzeni Davitiani i powierzchni komercyjnych: kto może z nich korzystać, kiedy i na czyj koszt.
15. Status sprzedaży dokładnie tego mieszkania, ponieważ selektor pokazuje układy, a nie pojedyncze mieszkania.
16. W razie podpisywania z zagranicy: pełnomocnictwo lub zarezerwowane spotkanie w rejestrze, które akceptuje deweloper.

Pisemna odpowiedź na każdy punkt, dołączona do rezerwacji, służy także jako udokumentowany zapis na czas sporządzania umowy sprzedaży. Pytania 1, 2, 4 i 5 mają tu największe znaczenie, ponieważ strona pozostawia je otwarte.

Jak Domus Trees Tbilisi wypada na tle innych ofert Domus i Tbilisi

Domus wymienia na domusi.com pięć bieżących projektów i jeden przyszły. Cztery pozostałe, które razem z tym znajdują się w portfelu gruzińskim, są wymienione poniżej, każdy z tym, co podaje jego własna strona na 12 listopada 2026 r. Daty odliczania to daty ustawione w kodzie każdej strony; żadna nie jest na stronie opisana jako odbiór. Tabela niczego nie szereguje: ceny za m² zależą od dzielnicy, powierzchni piętra i wykończenia.

Spośród tych pięciu ten projekt i Domus Sera podają dwa najwyższe przedziały za m², a Domus Trees ma najkrótszą liczbę miesięcy rat, równą Gazapkhuli, czyli 20 miesięcy. Żaden z tych faktów nic nie mówi o jakości ani wartości. Przedziały są podane tak, jak podaje je strona każdego projektu, w lari i dolarach, i są tu odczytywane jako stawki za m².

Dla kontekstu w tym samym mieście poniżej wymieniono oferty z tej strony. Żadna nie leży w Vake, więc nie są to porównania jeden do jednego ani zestawienie obiektów o równych warunkach. Każdą liczbę podaje wymienione źródło, a źródła się różnią: niektóre to listy deweloperów, inne to wskazania portali.

Wymienione wyżej oferty leżą w większości w innych dzielnicach i na innych poziomach cen, co jest sensem tabeli: liczba za m² porównuje to, co porównywalne, tylko wtedy, gdy zgadzają się dzielnica, wielkość i wykończenie. Szerszy kontekst rynku mają przewodnik po cenach nieruchomości w Tbilisi oraz strony Tbilisi i Gruzji.

Domus Group (deweloper)

Stopka domusi.com nazywa firmę LTD „Domus Group”. Jej strona „O nas” podaje, że firma powstała w 2006 r., jako stałe wartości wymienia jakość, nowość i zieloną architekturę oraz dodaje, że z wyprzedzeniem myśli o usługach, jakich właściciel będzie potrzebował po wprowadzeniu się. Korter określa dewelopera jako „Domus Development” i pokazuje „Buduje od 2006 r.”; obie nazwy występują w źródłach, a umowa wskaże, który podmiot ją podpisuje.

Listy projektów dewelopera, odczytane 12 listopada 2026 r., pokazują pięć bieżących projektów na liście bieżących, jeden przyszły projekt na liście przyszłych i 13 ukończonych projektów na liście ukończonych. Pięć bieżących to Domus Avlabari, Domus Gazapkhuli, Domus Nea, Domus Sera i Domus Trees; strona dewelopera w Korter, która pokazuje 10 ukończonych projektów, liczy inaczej, a obie listy nie są tu uzgadniane.

Nagłówek strony opisuje Domus Card, na której gromadzi się 5 procent kwoty zapłaconej przy zakupie mieszkania w projektach Domus, do wykorzystania na własne cele posiadacza lub w innych projektach Domus. Strona nie podaje warunków, więc jest to zapisane jako opis dewelopera, a nie jako korzyść; sama korzyść znajduje się na liście pytań na piśmie w sekcji 9.

Kolumna z 2022 r. w Home is wymienia Domus Service jako zarządcę po ukończeniu. Nic na angielskich stronach dewelopera nie mówi, kto będzie zarządzał tym budynkiem ani jakie będą opłaty eksploatacyjne. Danych kontaktowych tu celowo nie powtarzamy; umowa będzie zawierała adres i dane rejestrowe podmiotu, dlatego nazwa prawna stoi na pierwszym miejscu listy pytań na piśmie.

Często zadawane pytania

Czym jest Domus Trees?

To budynek mieszkalny przy alei Czawczawadze 31 firmy Domus Group, wymieniony na domusi.com wśród bieżących projektów. Deweloper opisuje trzy budynki o różnym odcieniu i wysokości, ogrody i szklarnie na każdym piętrze oraz przestrzeń do pracy o nazwie Davitiani. Selektor pokazuje cztery układy: 163, 204, 238 i 496 + 181 m². Ceny, dostępność według mieszkań i termin odbioru nie są opublikowane na stronie dewelopera, a układ penthouse jest oznaczony jako wyprzedany.

Ile kosztuje Domus Trees Tbilisi?

Deweloper podaje stawkę 8650 – 10 810 ze znakiem lari, z 3 200 – 4 000 w dolarach w dymku, i nie podaje cen mieszkań. Korter podaje od 3 200 USD za m² oraz od 521 600, 652 800 i 761 600 USD dla układów 163, 204 i 238 m² (ceny na 2 listopada 2026 r.). Pomnożenie 3 200–4 000 USD przez podane powierzchnie daje od 521 600 do 952 000 USD, co jest wyliczeniem, a nie cennikiem.

Kiedy nastąpi odbiór Domus Trees Tbilisi?

Strona dewelopera nie podaje daty jako tekstu; jej odliczanie „Time left” (pozostały czas) jest ustawione na 1 stycznia 2027 r. i nieopisane. Korter podaje 3 kw. 2027 r. (ceny na 2 listopada 2026 r.), a Avezor podawał 3 kw. 2026 r. w ofercie z 6 lipca 2026 r. Kupujący powinien dopilnować, by data odbioru i jej definicja zostały wpisane do umowy sprzedaży.

Jakie warunki rat podaje deweloper?

Strona podaje „Installment (month) 20” (raty, liczba miesięcy) i „Interest-free loan, flexible terms and individual schedule of payment” (nieoprocentowana pożyczka, elastyczne warunki i indywidualny harmonogram płatności), bez wartości procentowych. Korter podaje wkład własny 30 procent i okres do 1 roku 8 miesięcy, czyli te same 20 miesięcy. Avezor w lipcu 2026 r. podawał okres do 24 miesięcy. Rzeczywisty harmonogram to ten z umowy, dlatego liczbę miesięcy i wkład własny należy uzyskać na piśmie.

Czy wykończenie jest wliczone w cenę?

Strona dewelopera tego nie mówi. Korter i Avezor podają wykończenie „green frame” (zielony stan), a kolumna z 2022 r. zdefiniowała je jako prace przed remontem kosmetycznym, z ogrzewaniem i klimatyzacją, instalacją wodno-kanalizacyjną, elektryką, drzwiami wejściowymi i wykończoną werandą. Tekst Avezor opisuje mieszkania umeblowane, co różni się od jego własnego pola. Specyfikacja wykończenia dla konkretnego mieszkania powinna znaleźć się w umowie.

Jak duże są mieszkania i czym jest weranda?

Powierzchnie podane to 163, 204 i 238 m². Według wyliczeń z wykazów pomieszczeń dewelopera wymienione pomieszczenia mają 97,7, 101,3 i 151,1 m², a zielone werandy i oranżerie dodają 63,4, 97,7 i 81,2 m². Deweloper nie mówi, jak stawka za m² traktuje powierzchnie ogrodowe, dlatego podstawa wyceny jest pytaniem na piśmie.

Gdzie leży Domus Trees Tbilisi i co jest w pobliżu?

Leży przy alei Czawczawadze w Vake, naprzeciw pomnika Dawita Guramiszwilego według dewelopera. Korter umieszcza go trzy kilometry od centrum. Mapa dewelopera zaznacza ambasady Turcji i Republiki Czeskiej, park Mziuri, Carrefour i korty tenisowe Mziuri, z których najbliższy jest oddalony o około 220 m w linii prostej według wyliczenia. Stacja metra Delisi leży około 2,3 km w linii prostej.

Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Domus Trees Tbilisi?

Prawo gruzińskie zastrzega grunty rolne dla państwa, gmin, obywateli i niektórych gruzińskich podmiotów, a mieszkanie nie jest gruntem rolnym. Własność przechodzi na podstawie umowy pisemnej i rejestracji w Rejestrze Publicznym (Kodeks cywilny, art. 183). Kupujący za granicą może podpisać przez pełnomocnictwo z apostille lub przez zarezerwowane spotkanie online w rejestrze, a o to, które z nich akceptuje deweloper, należy zapytać.

Czy zakup tutaj daje prawo do zezwolenia na pobyt?

Agencja Rozwoju Usług Publicznych opisuje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla nieruchomości innej niż grunt rolny o wartości rynkowej przekraczającej 150 000 USD, ustalonej przez akredytowanego rzeczoznawcę, oraz zezwolenie inwestycyjne powyżej 300 000 USD. Ceny „od” w Korter dla trzech otwartych układów są powyżej obu kwot, ale decyduje wycena rzeczoznawcy i warunki agencji, a nie cena w umowie.

Jakie podatki dotyczą właściciela mieszkania?

Od 30 września 2026 r. Kodeks podatkowy zwalnia majątek osoby fizycznej inny niż grunty z podatku od nieruchomości, jeśli dochód rodziny w poprzednim roku nie przekraczał 100 000 GEL; powyżej tego stawka wynosi od 0,8 do 1 procenta wartości rynkowej na koniec roku. Przychód osoby fizycznej z najmu bez odliczeń jest opodatkowany stawką 5 procent, nadwyżka przy sprzedaży stawką 5 procent, chyba że mieszkanie było własnością ponad dwa lata, a VAT wynosi 18 procent.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 12 listopada 2026 r. Źródła:

• Domus Group: strona projektu Domus Trees (odczytano 12 listopada 2026 r.)
• Domus Group: selektor mieszkań Domus Trees (odczytano 12 listopada 2026 r.)
• Domus Group: strona układu 163 m²
• Domus Group: strona układu 204 m²
• Domus Group: strona układu 238 m²
• Domus Group: strona układu penthouse
• Domus Group: strona „O nas”
• Domus Group: lista bieżących projektów
• Domus Group: lista ukończonych projektów
• Domus Group: lista przyszłych projektów
• Korter: Domus Trees w Tbilisi, ceny i dostępność na 2 listopada 2026 r.
• Korter: strona dewelopera Domus Development (odczytano 12 listopada 2026 r.)
• Avezor: oferta Domus Trees PR764935 z 6 lipca 2026 r.
• geoln.com: projekty Domus Development, oferta Domus Trees z 30 sierpnia 2024 r.
• Home is: kolumna „#rashendeba” o Domus Trees, listopad 2022 r. (rubryka sponsorowana)
• Georgia Today: ceny mieszkań w Tbilisi wzrosły o 5,9% rok do roku w trzecim kwartale, 26 października 2026 r. (dane Geostat)
• Geostat: statystyka cen, indeks cen nieruchomości mieszkalnych
• Wikipedia: aleja Ilii Czawczawadze
• Wikipedia: Park Vake
• Wikipedia: dzielnica Vake
• Wikipedia: Dawit Guramiszwili
• Wikipedia: Delisi (metro w Tbilisi)
• Wikipedia: Waża-Psawela (metro w Tbilisi)
• Wikipedia: Station Square (metro w Tbilisi)
• Wikipedia: plac Wolności w Tbilisi
• Wikipedia: Międzynarodowy port lotniczy Tbilisi
• Project OSRM: usługa wyznaczania tras użyta do odległości drogowych
• Kodeks cywilny Gruzji, art. 183 (matsne.gov.ge)
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych (matsne.gov.ge)
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski (matsne.gov.ge)
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (matsne.gov.ge)
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart-contract
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: zezwolenia na pobyt
• EY Georgia: zestawienie podatkowe i prawne, lipiec–wrzesień 2026 r.
• Służba Dochodów Gruzji: strona podatku od nieruchomości i kalkulator
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy walut (1 USD = 2,5933 GEL na 12 listopada 2026 r.)
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela stanu Konwencji apostilowej

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.