Domus Nea Tbilisi: przewodnik po cenach i planach (2026)

Domus Nea Tbilisi to kompleks mieszkaniowo-biznesowy przy ulicy Kawtaradze (Kavtaradze Street) 22, w którym deweloper Domus publikuje 11 układów mieszkań o powierzchni od 70 do 377 m² oraz cenę od 2 000 do 2 650 USD za m², ale nie podaje cennika poszczególnych mieszkań, czyli ceny każdego z nich z osobna.

Ten przewodnik po Domus Nea Tbilisi czyta stronę dewelopera i portale, na których projekt jest przedstawiony, w stanie z 12 listopada 2026 r. Termin odbioru, liczba budynków, liczba pięter i powierzchnia dziedzińca różnią się w zależności od źródła, dlatego każda liczba jest podana razem ze źródłem i datą, a żadna z nich nie zostaje uznana za bardziej właściwą od pozostałych.

Znajdą w nim Państwo szczegółowe plany mieszkań z podziałem na poszczególne pomieszczenia, obliczenia oparte na opublikowanym przedziale cen, gruzińskie zasady zakupu, opodatkowania i pobytu oraz listę rzeczy, o które kupujący może poprosić na piśmie.

Przegląd projektu Domus Nea Tbilisi

Na stronie projektu w serwisie domusi.com deweloper opisuje Domus Nea jako kompleks wielofunkcyjny przy ulicy Kawtaradze 22, z dwoma budynkami mieszkalnymi, lokalami handlowymi i biurowymi, restauracją, dziedzińcem o powierzchni 5 000 metrów kwadratowych oraz dwukondygnacyjnym parkingiem podziemnym na 450 samochodów. W tekście otoczenie nazwano centrum miasta i nie wskazano dzielnicy. Wszystkie sformułowania pochodzą od samego dewelopera; strona została przez nas przeczytana 12 listopada 2026 r.

Strona wymienia jedenaście układów o powierzchni od 70 do 377 m² oraz cenę za m² od 2 000 do 2 650 USD. Nie podaje ceny żadnego pojedynczego mieszkania, liczby mieszkań na sprzedaż ani liczby mieszkań sprzedanych. Warto o tym pamiętać przez cały czas, czytając ten przewodnik: deweloper publikuje przedział ceny za metr kwadratowy i zestaw rzutów, a wszystko, co jest wyrażone w cenie za mieszkanie, pochodzi z serwisów ogłoszeniowych albo zostało obliczone z tego przedziału.

Ta sama strona podaje długość rat wynoszącą 32 miesiące oraz odliczanie do 15 czerwca 2028 r., które nie jest oznaczone jako data odbioru. Korter przedstawia projekt jako trzy budynki, podaje zakończenie w czwartym kwartale 2028 r. i pokazuje ceny z 2 listopada 2026 r. W kolejnych częściach liczby z każdego źródła są zestawione z liczbami pozostałych, z datą, i nie dokonuje się żadnego wyboru między nimi.

Przewodnik obejmuje także okolicę ulicy Kawtaradze, sposób, w jaki opublikowany przedział przekłada się na kwoty całkowite dla każdego układu, rachunek rat, gruzińskie zasady rejestracji, podatków, pobytu i finansowania oraz listę rzeczy, o które kupujący może poprosić na piśmie przed rezerwacją.

Co każde ze źródeł podaje o statusie, terminie odbioru, budynkach, piętrach i powierzchni

Sześć publicznych stron podaje jakieś informacje o tym, kiedy projekt zostanie ukończony, jak jest wysoki i ile ma budynków. Strony te nie są ze sobą zgodne, a przy tym kilka z nich to datowane lub niedatowane kopie starszego tekstu. Poniższe tabele pokazują tę liczbę, którą podaje każda z tych stron, wraz z datą, jaką ona nosi, albo z datą odczytu; żadna liczba nie zyskuje żadnego pierwszeństwa przed pozostałymi.

Na stronie dewelopera datowanym elementem jest licznik „Time left” („Pozostało czasu”), w którego kodzie HTML znajduje się data 15 czerwca 2028 r. Etykieta nie zawiera słów „odbiór” ani „ukończenie”, dlatego data ta jest tu pokazana wyłącznie jako data odliczania i nic więcej. Strona pokazuje też pasek rat z wartością 19 miesięcy pozostało; z rachunku od 12 listopada 2026 r. do połowy czerwca 2028 r. wychodzi około 19 miesięcy, ale strona nie stwierdza, że obie te rzeczy są ze sobą powiązane.

Dwa najstarsze wiersze to kopie z 2024 r. i z początku 2025 r. i opisują ówczesny stan projektu. Zostały w tabeli, ponieważ kupujący, który natrafi na nie na portalu, będzie chciał wiedzieć, skąd się wzięły, a nie dlatego, że opisują obecną sytuację.

Strukturę kompleksu opisuje się na trzy sposoby. Tekst dewelopera i własny artykuł firmy zarządzającej budową wymieniają dwa budynki mieszkalne oraz część handlową. Korter wymienia trzy budynki: Blok E z 30 piętrami, Blok N z 23 piętrami oraz Blok A, biznesowy, z 11 piętrami. Na stronie Korter E i N są oznaczone jako dostępne w sprzedaży, a A jako wkrótce. Nic z tego, co jest na stronie dewelopera, nie mówi, który z tych opisów odpowiada pozwoleniu na budowę.

Dwie kwestie wymagają jasnego i prostego odczytania. Po pierwsze, nazewnictwo pokoi na planach dewelopera wlicza salon: mieszkanie „2-pokojowe” ma tam jedną sypialnię oraz salon z kuchnią, dlatego liczba sypialni jest o jeden mniejsza od liczby pokoi. Po drugie, 96 400 m² na stronie CMC to powierzchnia z listy projektów CMC, liczba z marketingowego tekstu firmy zarządzającej budową; nie jest to liczba metrów powierzchni mieszkań przeznaczonych na sprzedaż.

Strona dewelopera „Bieżące projekty” wymienia Domus Nea jako pierwszy z pięciu bieżących projektów, podaje adres, a w zakładce przebiegu budowy znajduje się galeria zdjęć. Zdjęcia nie mają na stronie ani dat, ani żadnych wartości procentowych. Pasek „Stan projektu” na stronie projektu zawiera w kodzie HTML wartość 49,21 oraz animację licznika, ale strona nie mówi, co ten pasek mierzy, dlatego niniejszy przewodnik nie odczytuje go jako procentu ukończenia budowy.

Cena za m², jak podaje ją Domus, i co przedział oznacza dla każdego układu

Strona dewelopera podaje w polu „Price From” („Cena od”) wartość 5410 – 7160 ze znakiem lari oraz 2000 – 2650 ze znakiem dolara. Obok tej liczby nie ma jednak zapisu „za m²”. Przyjęte tu odczytanie, że liczby dotyczą metra kwadratowego, opiera się na rachunku: metraże mieszkań wynoszą od 70 do 377 m², a ceny „od” dla poszczególnych typów w Korter są równe najmniejszemu układowi w danym typie pomnożonemu przez 2 000 USD.

Na przykład 70 × 2 000 daje 140 000, 108 × 2 000 daje 216 000, 146 × 2 000 daje 292 000, 190 × 2 000 daje 380 000, a 377 × 2 000 daje 754 000.

Ta zgodność wyjaśnia, skąd biorą się ceny „od” na portalu, ale pozostaje to odczytaniem, a nie oświadczeniem samego dewelopera. Kupujący, który chce polegać na odczytaniu „za m²”, powinien zadbać o to, aby zostało ono wpisane do cennika, razem z numerem lokalu, powierzchnią, od której nalicza się cenę, i walutą umowy.

Główną cechą tego cennika jest sama szerokość przedziału cen. Górna granica jest o 32,5 procent wyższa od dolnej (2 650 podzielone przez 2 000 daje 1.325). Strona nie mówi o tym, co dokładnie przesuwa mieszkanie w obrębie przedziału. Piętro, ekspozycja, widok, układ i data zakupu są częstymi czynnikami w innych projektach, ale tu żaden nie jest wskazany, więc żaden nie jest zakładany.

Następna tabela przekłada opublikowany przedział na kwoty całkowite dla każdego układu. Każda liczba jest obliczona z liczb dewelopera: powierzchnia pomnożona przez niską i wysoką cenę za m². Jest to rachunek wykonany na opublikowanym przedziale, a nie cennik, i rzeczywista cena mieszkania może leżeć w dowolnym miejscu w tym pasie lub poza nim. Powierzchnia podstawowa to ta, którą podaje wyszukiwarka; strona nie mówi, czy obejmuje ona werandę.

Warto też zauważyć i omówić dwie kolumny walutowe na stronie. 5 410 podzielone przez 2 000 daje 2.705, a 7 160 podzielone przez 2 650 daje 2.702, więc opublikowane liczby w lari i w dolarach oznaczają około 2,70 lari za dolara. Oficjalny kurs Narodowego Banku Gruzji (NBG) z 12 listopada 2026 r. wynosi 2,5933 GEL za USD. Przy tym kursie 2 000–2 650 USD to około 5 187–6 872 GEL za m². Strona nie podaje daty przeliczenia, a walutę płatności ustala umowa, a nie strona projektu.

Ostatnia uwaga do tej tabeli dotyczy skali tych liczb. Najmniejsze mieszkanie na dole przedziału kosztuje 140 000 USD, a tylko trzy największe układy mają sumę z dolnej granicy przedziału powyżej 300 000 USD. Gdy sumę porównuje się z progiem prawnym, takim jak próg pobytu w części 8, liczy się wartość zarejestrowana lub oszacowana, a nie suma arytmetyczna z opublikowanego przedziału.

Układy mieszkań pomieszczenie po pomieszczeniu oraz części wspólne

Strona każdego mieszkania w serwisie dewelopera wylicza pomieszczenia wraz z powierzchniami. Są to najbardziej szczegółowe oficjalne dane o projekcie, jakie są publicznie dostępne, i pozwalają sprawdzić powierzchnię podstawową. Pierwsza tabela podaje wykaz pomieszczeń dla ośmiu układów mieszkań. Powierzchnie są w m² w opublikowanej postaci; w kolumnie „Sypialnie” każda sypialnia jest wymieniona osobno.

Trzy największe układy są opisane inaczej: w dwóch z nich kuchnie są oddzielne, a liczba łazienek jest większa. Ich pomieszczenia wymieniono poniżej.

Zsumowanie wymienionych pomieszczeń i werandy daje drugą liczbę, którą można zestawić z powierzchnią podstawową. Różnica wynosi od jednego do trzech metrów kwadratowych w mieszkaniach 2- i 3-pokojowych, sześć w mieszkaniu 4-pokojowym oraz od dziewięciu do trzynastu w penthouse’ach. Strona nie wyjaśnia tej różnicy, która może wynikać z grubości ścian, szachtów lub z zaokrągleń. Jest to obliczenie na podstawie wykazów pomieszczeń podanych przez dewelopera, a nie twierdzenie o ostatecznej zmierzonej powierzchni.

Udział werandy jest bardzo użytecznym odczytaniem rzutów mieszkań. Waha się od 16 procent powierzchni podstawowej w najmniejszym mieszkaniu do 36 procent w największym penthousie. Korter opisuje balkony jako otwarte i nieszklone. To, czy weranda jest wliczona do powierzchni, od której nalicza się cenę za m², jest kwestią do wyjaśnienia w umowie sprzedaży, ponieważ udział rzędu 16–36 procent wyraźnie zmienia cenę całkowitą przy stawce 2 000 USD lub wyższej za m².

Z tabeli układów wynika dodatkowa uwaga o funkcjach mieszanych kompleksu. Wyszukiwarka mieszkań dewelopera oferuje filtry dla powierzchni mieszkaniowej, biurowej i handlowej, ale 12 listopada 2026 r. wymienia wyłącznie układy mieszkalne. Korter pokazuje blok biznesowy jako budowany, ze sprzedażą oznaczoną jako wkrótce. Dlatego ten przewodnik traktuje Domus Nea Tbilisi jako ofertę mieszkaniową, a lokale handlowe i biurowe opisuje tylko tak, jak opisuje je deweloper, bez żadnego lokalu z ceną.

Części wspólne deweloper opisuje jako zagospodarowany taras na dachu pierwszej kondygnacji, przechodzący w dziedziniec o powierzchni 5 000 m², z placem zabaw, strefą wypoczynku, wielofunkcyjnym stadionem i ścieżką rowerową, oraz dwukondygnacyjny parking podziemny na 450 samochodów. Korter dodaje teren zamknięty, całodobową ochronę i monitoring wideo, konsjerża, coworking i sale spotkań, strefy lounge, kawiarnię i restaurację oraz wejścia bez stopni. Te dodatki z Korter pochodzą z własnego tekstu portalu, a strona dewelopera ich nie powtarza.

Orientacyjne ceny według źródeł i dat

Ponieważ deweloper nie podaje ceny żadnego mieszkania, każda cena na portalu jest tylko orientacyjna. Tabela zbiera liczby, które można przeczytać publicznie, z datą, jaką nosi każda strona. Starsze kopie są tu wymienione po to, aby czytelnik mógł zobaczyć, jak liczby były podawane w czasie. Zmiana między dwiema datowanymi liczbami jest jedynie faktem o dwóch stronach, a nie twierdzeniem o jakiejkolwiek decyzji dewelopera.

Ceny „od” z Korter w drugim wierszu są równe najmniejszemu układowi każdego typu pomnożonemu przez 2 000 USD, co pokazuje część 3. Jest to więc dolna granica opublikowanego przedziału, a nie cena mieszkania, o którym wiadomo, że jest dostępne.

Po zestawieniu obok siebie dolna granica przedziału dewelopera wzrosła z 1 800 USD (strony z 2024 r. i ze stycznia 2025 r.) do 2 000 USD (2026 r.), a górna z 2 400 do 2 650 USD. Są to dokładnie te liczby, które podają strony; strony nie opisują przyczyn, dat żadnej zmiany ani tego, czy chodziło o te same mieszkania.

Dla drugiego punktu odniesienia warto dodać, że inne projekty Domus w serwisie tego samego dewelopera podają własne przedziały z 12 listopada 2026 r.: 1 800–2 350 USD na Avlabari, 2 000–2 350 na Gazapkhuli, 3 200–4 000 w projekcie Trees i 4 000–4 700 w projekcie Sera. Część 10 zestawia je w tabeli. Różne dzielnice, standardy wykończenia i typy budynków osłabiają bezpośrednie porównanie liczb i żaden projekt nie jest opisany jako lepszy ani tańszy pod względem wartości.

Przewodnik po cenach nieruchomości w Tbilisi daje szerszy kontekst rynkowy. Starsze przewodniki po Gruzji zawierają liczby sprzed zmian podatków i progów opisanych w części 8, dlatego rozsądnie jest potwierdzić każdą liczbę w źródle pierwotnym, które tam wskazano.

Raty, wkład własny i warunki kredytu hipotecznego w opublikowanej postaci

W sprawie płatności strona dewelopera podaje jedną liczbę: „Installment (month)” („Raty (miesiące)”) 32. Obok sekcja płatności mówi: „Pożyczka bezodsetkowa, elastyczne warunki i indywidualny harmonogram płatności”. Gruzińska wersja strony mówi to samo. Strona nie podaje procentu wkładu własnego, kwoty miesięcznej, harmonogramu ani efektywnego kosztu rat, dlatego te pozycje są pierwszymi, o które należy poprosić w pisemnej ofercie dewelopera.

Okres 2 lat 8 miesięcy w Korter odpowiada 32 miesiącom dewelopera. Warunki z 2025 r. to noworoczna oferta specjalna, przekazana przez serwis informacyjny. Zostały tu wymienione dlatego, że pokazują inną strukturę warunków: pierwszą wpłatę 15 procent i możliwość pozostawienia 40 procent na koniec. Strona nie mówi, czy ta oferta nadal jeszcze obowiązuje, i nie należy tego po prostu zakładać.

Następna tabela pokazuje, co oznaczałaby liczba 30 procent, gdyby połączyć ją z opublikowanym przedziałem za m² i równymi ratami miesięcznymi. Jest to ilustracja rachunku opartego na założeniach, których deweloper nie potwierdził: wkład własny 30 procent, reszta w 32 równych kwotach miesięcznych, brak odsetek, jak podaje strona, oraz brak innych opłat i rabatów. Została obliczona z liczb dewelopera i Korter i nie jest harmonogramem płatności.

Kwoty miesięczne pokazują, jak bardzo opublikowany przedział zmienia przepływy pieniężne: dla tego samego mieszkania o powierzchni 70 m² kwota miesięczna różni się o około 1 000 USD między dwoma końcami przedziału. Rzeczywiste harmonogramy często skupiają płatności na etapach budowy, dlatego sformułowanie strony „indywidualny harmonogram” ma znaczenie i dlatego harmonogram należy dołączyć do umowy.

Finansowanie bankowe jest odrębną drogą, niezależną od rat dewelopera. Narodowy Bank Gruzji (NBG) ustala limit relacji kredytu do wartości na poziomie 90 procent dla kredytów w lari i 70 procent dla kredytów w walutach obcych oraz limity relacji raty do dochodu, zależne od dochodu i waluty. Liczby TBC w Korter są ilustracją kalkulatora dla minimalnej kwoty kredytu, a rzeczywiste oprocentowanie ustala się przy zatwierdzeniu; nie znaleziono strony TBC z nazwą Domus Nea, dlatego współpraca z bankiem nie jest tu stwierdzana. Przewodnik po kredycie hipotecznym dla cudzoziemców w Gruzji omawia warunki dostępu.

Strona dewelopera reklamuje też Domus Card, na której gromadzone jest 5 procent kwoty zapłaconej przy zakupie mieszkania w projekcie Domus, na własne cele kupującego lub na inne projekty Domus. Przeczytane strony nie podają jej warunków, terminu ważności ani wydawcy, dlatego jest wymieniona w części 9 jako pozycja do uzyskania na piśmie i nie jest liczona jako obniżka ceny.

Lokalizacja Domus Nea Tbilisi: ulica Kawtaradze, metro Vazha-Pshavela i pogranicze dzielnic Vake i Saburtalo

Deweloper podaje adres jako ulica Kawtaradze 22, Tbilisi, po angielsku i po gruzińsku, i zaznacza go na mapie przy szerokości 41,7214 i długości 44,7352. Otoczenie nazywa centrum miasta i nie wymienia żadnej dzielnicy. Korter podaje adres jako ulica Petre Kawtaradze 22b i zalicza projekt do dzielnicy Vake. Ogłoszenie w serwisie Realting podaje na tej samej ulicy numer domu 33. Ostatecznie adres rozstrzyga wypis z rejestru dla działki.

Dwa publiczne odniesienia pomagają umiejscowić ulicę. Hasło Wikipedii o stacji Vazha-Pshavela podaje, że została otwarta 3 kwietnia 2000 r. na linii Saburtalo i obsługuje kwartały Vazha-Pshavela oraz pobliskie ulice i górne osiedla Saburtalo. Następna stacja na linii, Delisi, leży na południowy wschód.

Wikipedia podaje Vake jako jedną z dzielnic Tbilisi ze współrzędnymi około 2,5 km na wschód-południowy wschód od projektu (dzielnica Vake). Projekt leży więc między dwiema nazwanymi dzielnicami, a kupujący powinien przy porównywaniu z innymi ofertami posługiwać się adresem ulicy, a nie etykietą dzielnicy.

Odległości w linii prostej można obliczyć ze współrzędnych. Od znacznika dewelopera do współrzędnych stacji Vazha-Pshavela z Wikipedii jest około 480 m, a do Delisi około 1 020 m. Mapa dewelopera ma własne znaczniki, a odległości w poniższej tabeli obliczono od współrzędnych dewelopera do tych znaczników. Są to odległości w linii prostej, a nie odległości piesze ani samochodowe.

Korter wymienia szkoły publiczne nr 126, 128 i 151 oraz Tbiliski Uniwersytet Państwowy w promieniu 2 km oraz 10–15 minut jazdy do hipermarketu Carrefour, parku Vake, szpitala nr 9, Szpitala Republikańskiego, jeziora Lisi i Hipodromu. Są to stwierdzenia serwisu ogłoszeniowego, a czas jazdy zależy od natężenia ruchu. Nazwy znaczników na mapie dewelopera sugerują ten sam układ: sklepy, klinika, park i szkoła w promieniu około 600 m oraz obiekty sportowe w odległości od 1,0 do 1,6 km.

Własny, inny projekt dewelopera, Domus Gazapkhuli, przy ulicy Gazapkhuli 8 leży około 1,0 km na północny wschód od tej działki według znacznika na mapie, więc oba projekty są bliskimi sąsiadami na liście dewelopera. Domus Trees przy alei Chavchavadze leży około 2,8 km na południowy wschód. Liczba ludności kraju wynosiła 3 941,1 tys. na 1 stycznia 2026 r. według Narodowego Urzędu Statystycznego Gruzji (Geostat). Przewodnik nie korzysta ze statystyk cen na poziomie dzielnic, ponieważ etykieta dzielnicy projektu różni się w zależności od źródła.

Korter podaje dla projektu dwa numery katastralne, 01.14.03.040.372 i 01.14.03.040.095. Nie zostały one sprawdzone w rejestrze i są pokazane tylko jako punkt wyjścia dla wypisu, który kupujący może zamówić, jak opisano w części 8. Tekst Korter mówi też, że w pobliżu nie ma stref przemysłowych, a ważna droga leży kilkaset metrów dalej; są to opisy portalu i nie podano ani odległości, ani nazwy drogi.

Zakup w Gruzji: własność, rejestracja, podatki, pobyt i finansowanie

Prawo gruzińskie pozwala cudzoziemcowi posiadać mieszkanie na takich samych zasadach jak obywatelowi; kategorią ograniczoną są grunty rolne, które art. 4 Ustawy organicznej o własności gruntów rolnych zastrzega dla państwa, gmin, obywateli i niektórych gruzińskich podmiotów, a miejski budynek mieszkalny do nich nie należy. Artykuł 183 Kodeksu cywilnego wymaga do przeniesienia rzeczy nieruchomej dwóch rzeczy: pisemnej czynności prawnej i wpisu prawa nabywcy do Rejestru Publicznego.

Materiały uzupełniające znajdują się w przewodnikach o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji, oraz o tym, jak kupić nieruchomość w Gruzji.

W budynku, który dopiero powstaje, ciężar prawny mają podpisana umowa i wpis do rejestru, a nie broszura reklamowa. Rejestr publikuje jedną wspólną tabelę opłat za rejestrację zmiany prawa i za rejestrację zobowiązania związanego z prawem własności: 150 GEL w cztery dni robocze, 270 GEL w jeden dzień roboczy i 350 GEL w dniu złożenia (opłaty Narodowej Agencji Rejestru Publicznego (NAPR)).

Przy kursie 2,5933 GEL za USD z 12 listopada 2026 r. opłaty te wynoszą około 57,8, 104,1 i 135,0 USD, a wybrane tempo ustala opłatę, a nie cenę mieszkania.

Kupujący, który nie przebywa w Tbilisi, ma dwie zwykłe możliwości. Pełnomocnictwo można zalegalizować do użytku w Gruzji, a tabela statusu Haskiej Konferencji odnotowuje, że Konwencja haska o apostille obowiązuje w Gruzji od 14 maja 2007 r. Można też skorzystać z internetowej usługi smart-kontraktu rejestru z umówionym spotkaniem wirtualnym. Którą z tych dróg woli deweloper, należy potwierdzić przed płatnością.

Przechodząc teraz do podatków: zasady dla osób fizycznych zmieniły się 30 września 2026 r. Angielski tekst Kodeksu podatkowego na matsne.gov.ge wymienia w historii zmian ustawę nr 1874 z tej daty. Zgodnie z art. 202(5) osoba fizyczna płaci od 0,8 do 1 procenta wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku od opodatkowanego mienia innego niż grunt. Artykuł 206(1)(a) znosi podatek całkowicie, gdy dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył 100 000 GEL.

Przegląd EY Georgia dotyczący podatków i prawa za lipiec–wrzesień 2026 r. podaje dawny limit zwolnienia jako 40 000 GEL, dlatego wcześniejsze przewodniki podają inne progi. Artykuł 201(1)(c.a) obejmuje nieruchomości, „w tym budowę niezakończoną”, będące w posiadaniu osoby fizycznej; to, czy nabywca off-plan (projekt w budowie) jest już posiadaczem, zależy od umowy i wpisu w rejestrze. Kodeks ustala dzień 1 listopada jako termin zeznania i 15 listopada jako termin zapłaty (art. 205). Strona Służby Dochodów Gruzji (rs.ge) ma kalkulator, a przewodnik po podatku od nieruchomości w Gruzji omawia składanie zeznania.

Najem i odsprzedaż są opodatkowane osobno. Artykuł 81 ustala stawkę 5 procent dla przychodów z najmu lokalu mieszkalnego otrzymywanych przez osobę fizyczną, która nie rozlicza odliczeń, oraz stawkę 5 procent dla nadwyżki ze zbycia mieszkania, przy ogólnej stawce dla osób fizycznych 20 procent. Artykuł 82(1)(f.a) wyłącza z dochodu nadwyżkę ze sprzedaży mieszkania posiadanego dłużej niż dwa lata. Artykuł 166 ustala VAT w wysokości 18 procent, dlatego umowa powinna wskazywać, czy podana cena już go zawiera.

Jeśli chodzi o pobyt, Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA) opisuje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca posiadającego tytuł do nieruchomości innej niż rolna, której wartość rynkowa, określona przez akredytowanego rzeczoznawcę, przekracza równowartość 150 000 USD w lari. Dla nieruchomości powyżej 300 000 USD opisuje inwestycyjne zezwolenie na pobyt.

Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców formułuje pierwszy test w odpowiadających mu słowach. Liczy się oszacowana wartość rynkowa, a cena z umowy jej nie zastępuje, więc mieszkanie wycenione dokładnie na 150 000 USD nie przekracza progu. Przewodnik o tym, jak uzyskać zezwolenie na pobyt w Gruzji, podaje kroki składania wniosku.

Zasady podano w brzmieniu opublikowanym w dniach odczytu poszczególnych źródeł. Nie zastępują one odczytania konkretnej umowy przez prawnika.

O co poprosić na piśmie przed rezerwacją

Strona dewelopera podaje przedział, 11 rzutów mieszkań i długość rat. Rezerwacja mieszkania w Domus Nea Tbilisi wymaga czegoś więcej, a każda poniższa pozycja jest zwykłą prośbą, z którą kupujący może wystąpić przed wpłatą zadatku. Ta lista wynika z luk wskazanych w tabelach powyżej.

1. Cennik z numerami lokali, piętrami, powierzchniami i dokładną ceną mieszkania w walucie umowy.
2. Podstawa, według której nalicza się cenę za m²: powierzchnia podstawowa, powierzchnia z werandą lub inna miara.
3. Termin odbioru wpisany do umowy, z definicją odbioru i skutkami jego niedotrzymania.
4. Pełna nazwa prawna i dane rejestrowe podmiotu podpisującego umowę oraz jego związek z właścicielem działki.
5. Pozwolenie na budowę i dopuszczalna liczba budynków i pięter, aby dwa opisy kompleksu można było zestawić z dokumentem.
6. Wypis z Rejestru Publicznego dla działki i numer katastralny lokalu, sprawdzone z dwoma numerami podanymi przez Korter.
7. Harmonogram płatności z wkładem własnym, każdą ratą i jej datą, informacją, czy plan na 32 miesiące jest w praktyce bezodsetkowy, oraz każdą opłatą lub dopłatą.
8. Sposób przechowywania wpłat: rachunek powierniczy (escrow) lub rachunek płatniczy albo wpłata bezpośrednio do dewelopera oraz potwierdzenie wydawane za każdą wpłatę.
9. Co obejmuje „green frame” w tym projekcie: ściany, okna, punkty przyłączy instalacji, przeszklenie balkonów i wylewkę podłogi, a co właściciel musi dokończyć.
10. Czy 11 rzutów to jedyne oferowane układy i czy plan lokalu pokazuje powierzchnię werandy osobno.
11. Warunki korzyści z Domus Card, jeśli jest oferowana przy zakupie: kto ją wydaje, kiedy obowiązuje, termin ważności i ewentualny związek z ceną.
12. Czy dla tego projektu dostępny jest kredyt hipoteczny we wskazanym banku i czego bank wymaga od nierezydenta.
13. Zasady opłat eksploatacyjnych za wspólny dziedziniec, ochronę, konsjerża i parking oraz to, czy miejsce parkingowe jest sprzedawane z mieszkaniem, czy osobno.
14. Sposób rejestracji własności po odbiorze i podział kosztów między kupującego a dewelopera.

Wszystkie odpowiedzi powinny znaleźć się w umowie lub w podpisanym do niej załączniku, ponieważ strona internetowa może się zmienić bez uprzedzenia. Formularz rezerwacji należy przeczytać pod kątem warunków zwrotu zadatku przed jego podpisaniem.

Miejsce tego projektu wśród innych projektów Domus i pobliskich ofert w Tbilisi

Bieżąca lista dewelopera obejmuje pięć projektów, wszystkie w Tbilisi. Tabela zestawia ten projekt z pozostałymi czterema, wykorzystując wyłącznie liczby podane na domusi.com 12 listopada 2026 r. Daty odliczania nie są na stronach opisane i są pokazane jako odliczanie. Kolumna rat podaje liczbę miesięcy podaną na każdej stronie.

Przedziały znacznie się różnią: Avlabari, Gazapkhuli i ten projekt podają przedziały zaczynające się między 1 800 a 2 000 USD, podczas gdy Trees i Sera podają przedziały między 3 200 a 4 700 USD. Strony nie podają jednostki dla tych liczb, a każdą z nich odczytuje się tu jako cenę za m² na tej samej podstawie co w części 3. Strona Domus Gazapkhuli jest najbliższa stronie Nea pod względem struktury liczb i odległości, około 1 km według znaczników na mapie.

Poniżej, jako kontekst, pokazano inne oferty w tej samej części miasta. Należą do innych deweloperów, źródłem liczb są ich własne strony, a każda ma własny przewodnik w tym serwisie. Ta tabela nie jest rankingiem i nie sugeruje, że jedna oferta jest lepsza od drugiej.

Szerszy obraz Tbilisi dają strona miasta Tbilisi, strona kraju Gruzja oraz przewodnik po cenach nieruchomości w Tbilisi. Pierwszym projektem w Tbilisi innego dewelopera jest Mira Verde w Tbilisi Hills.

Domus Group (deweloper)

Ta część korzysta wyłącznie z tego, co podają strony dewelopera i neutralne rejestry. Stopka domusi.com wymienia spółkę jako LTD „Domus Group” i podaje adres ulica Kavsadze 3, Tbilisi. Strona „O firmie” mówi, że spółka istnieje od 2006 r., a jakość, nowość i zieloną architekturę wymienia jako swoje deklarowane wartości. Są to własne oświadczenia samego dewelopera.

Sekcja projektów wymienia pięć bieżących projektów (Domus Nea, Domus Sera, Domus Avlabari, Domus Trees i Domus Gazapkhuli), jeden projekt przyszły (Domus Kvariati) oraz listę projektów ukończonych, na której są Domus Park Vake, Domus Chavchavadze 47a, trzy budynki Hippodrome, Domus Paliashvili 114, Domus Kavsadze, Domus Riga i Domus Chavchavadze 29. Strona nie podaje łącznej liczby oddanych mieszkań ani łącznej liczby metrów kwadratowych.

Artykuł Caucasus Business Week o projekcie Gazapkhuli przytacza oświadczenie Domus, że spółka została założona 15 września 2006 r. (cbw.ge). Strona uczestnika Global Compact ONZ (UN Global Compact) wymienia Domus jako prywatnego uczestnika w sektorze nieruchomości od 3 maja 2023 r.; członkostwo jest dobrowolnym zobowiązaniem i nie jest certyfikatem jakości.

Jeśli chodzi o Domus Nea, firma zarządzająca budową CMC oświadcza na własnej stronie, że zarządza projektem w zakresie obejmującym zarządzanie projektowaniem, zarządzanie przetargami, zarządzanie budową i kontrolę jakości (Property Georgia, 6 maja 2026 r.). Na stronie dewelopera nie wymieniono architekta. W przeczytanych przez nas publicznych źródłach nie znaleziono żadnych informacji o właścicielach. Serwis dewelopera pokazuje na stronie „O firmie” pasek logo dostawców, które nie są tu traktowane jako potwierdzone partnerstwa.

Często zadawane pytania

Gdzie jest Domus Nea Tbilisi i w której dzielnicy?

Według dewelopera znajduje się przy ulicy Kawtaradze 22 w Tbilisi, a deweloper nazywa otoczenie centrum miasta. Korter podaje ulicę Petre Kawtaradze 22b i zalicza projekt do dzielnicy Vake, podczas gdy najbliższa stacja metra wskazana na mapie dewelopera, Vazha-Pshavela, według Wikipedii obsługuje górne części Saburtalo. Stałym identyfikatorem jest adres ulicy, a potwierdza go wypis z rejestru.

Jaka jest cena mieszkania w Domus Nea Tbilisi?

Deweloper podaje przedział 2 000–2 650 USD za m² (5 410–7 160 GEL) i nie podaje ceny żadnego pojedynczego mieszkania. Korter pokazuje ceny „od” 140 000 USD za mieszkanie 2-pokojowe i 216 000 za 3-pokojowe na dzień 2 listopada 2026 r., które są równe najmniejszemu układowi pomnożonemu przez 2 000 USD. Cena konkretnego mieszkania wymaga pisemnego cennika z numerem lokalu.

Kiedy kompleks zostanie ukończony?

Strona dewelopera podaje odliczanie do 15 czerwca 2028 r., którego nie oznacza jako odbioru. Korter podaje czwarty kwartał 2028 r. Starsze strony z 2024 r. i ze stycznia 2025 r. podają grudzień 2027 r. lub koniec 2027 r. Datą wiążącą kupującego jest ta, którą wpisano do umowy.

Ile mieszkań jest w Domus Nea Tbilisi?

Deweloper nie podaje łącznej sumy mieszkań. Wymienia 11 układów, które Korter liczy jako 11 ofert, i nie jest to liczba mieszkań. Korter wymienia trzy budynki o 30, 23 i 11 piętrach, podczas gdy deweloper i CMC opisują dwa budynki mieszkalne oraz część handlową. Kupujący może poprosić dewelopera o pozwolenie na budowę i wykaz lokali.

Jakie wykończenie mają mieszkania?

Strona projektu nie podaje specyfikacji wykończenia. Korter mówi, że wszystkie lokale są oddawane w stanie green frame, a wiadomość z 2025 r. definiuje green frame jako pozostawienie tylko prac kosmetycznych. To, co obejmuje green frame, powinno być wymienione w umowie, łącznie z oknami, przeszkleniem balkonów, instalacjami i podłogami.

Jak działają raty na 32 miesiące?

Deweloper podaje 32 miesiące i nazywa to pożyczką bezodsetkową o elastycznych warunkach i indywidualnym harmonogramie. Korter mówi o wkładzie od 30 procent i okresie do 2 lat 8 miesięcy. Strona nie podaje procentu wkładu własnego ani kwoty miesięcznej, więc harmonogram, efektywny koszt i każdą dopłatę należy uzyskać na piśmie.

Czy cudzoziemiec może tam kupić mieszkanie i uzyskać zezwolenie na pobyt?

Cudzoziemiec może posiadać mieszkanie w Gruzji, z rejestracją w Rejestrze Publicznym. Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA) opisuje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla nieruchomości o oszacowanej wartości rynkowej przekraczającej równowartość 150 000 USD w lari. Liczy się wartość oszacowana, a nie cena z umowy, i wartość dokładnie 150 000 USD nie przekracza progu.

Jaki podatek od nieruchomości dotyczyłby mieszkania w Domus Nea Tbilisi?

Od 30 września 2026 r. Kodeks podatkowy zwalnia mienie osoby fizycznej inne niż grunt, jeśli dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył 100 000 GEL. Powyżej tej kwoty art. 202(5) ustala od 0,8 do 1 procenta wartości rynkowej na koniec roku. Zeznania są należne do 1 listopada, a zapłata do 15 listopada.

Czy dostępny jest kredyt hipoteczny?

Korter mówi, że kredyty hipoteczne przez TBC Bank są dostępne, i pokazuje kalkulator z oprocentowaniem od 7,4 procent nominalnie. Jest to ilustracja portalu i nie znaleziono strony banku z nazwą projektu. Narodowy Bank Gruzji (NBG) ustala limity relacji kredytu do wartości na 90 procent w lari i 70 procent w walutach obcych. Każdy bank decyduje o wnioskach nierezydentów samodzielnie i we własnym zakresie.

Gdzie można zobaczyć plany Domus Nea Tbilisi?

Wyszukiwarka mieszkań dewelopera pokazuje każdy układ z powierzchniami pomieszczeń, od mieszkania 2-pokojowego o powierzchni 70 m² do penthouse’u o powierzchni 377 m² na piętrze 30. Ten przewodnik odtwarza wszystkie wykazy pomieszczeń w części 4 i dodaje do nich werandę oraz sumę pomieszczeń.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 12 listopada 2026 r. Źródła:

• Domus: strona projektu Domus Nea, odczytana 12 listopada 2026 r.
• Korter: Domus Nea w Tbilisi, ceny i dostępność z 2 listopada 2026 r.
• Property Georgia: noworoczne oferty specjalne Domus Company, 9 stycznia 2025 r.
• Geoln: ogłoszenie Domus Nea 27385, opublikowane 30 sierpnia 2024 r.
• Realting: ogłoszenie Domus Nea 21081, ostatnia aktualizacja 26 sierpnia 2024 r.
• Property Georgia: artykuł o projektach CMC z 6 maja 2026 r.
• Domus: strona „Bieżące projekty”
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy walut (1 USD = 2,5933 GEL w dniu 12 listopada 2026 r.)
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• Wikipedia: Vazha-Pshavela (Tbilisi Metro)
• Wikipedia: Delisi (Tbilisi Metro)
• Wikipedia: Vake District
• Geostat: ludność na dzień 1 stycznia 2026 r.
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych, matsne.gov.ge
• Kodeks cywilny Gruzji, art. 183, matsne.gov.ge
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu Konwencji haskiej o apostille
• NAPR: usługa rejestracji smart-kontraktu
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski, matsne.gov.ge
• EY Georgia: przegląd podatków i prawa, lipiec–wrzesień 2026 r.
• Służba Dochodów Gruzji: strona podatku od nieruchomości i kalkulator
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: zezwolenia na pobyt
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców, matsne.gov.ge
• Domus: strona „O firmie”
• Caucasus Business Week: New, Sunny, and Bright Residential Complex at Gazapkhuli Street
• UN Global Compact: strona uczestnika Domus

Odległości w linii prostej, sumy całkowite mieszkań, ilustracje rat i sumy pomieszczeń są obliczone z liczb wymienionych w tekście i nie są opublikowanymi cenami. To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.