Ellington Beach House Palm Jumeirah: przewodnik (2026)

Ellington Beach House Palm Jumeirah to ukończony budynek mieszkalny z apartamentami i penthouse’ami, zrealizowany przez Ellington Properties na East Crescent na Palm Jumeirah w Dubaju. Portal Property Finder pokazuje budynek jako ukończony w 100% w dniu 24 grudnia 2024 r. z terminem oddania w grudniu 2024 r., a Khaleej Times podał 123 rezydencje w chwili startu projektu 6 września 2022 r. Niniejszy przewodnik, zweryfikowany 5 listopada 2026 r., przedstawia, co deweloper mówi o Ellington Beach House Palm Jumeirah, co pokazują portale, jakie ceny ofertowe figurowały w tym dniu, jak działa freehold (własność bezterminowa) na Palm Jumeirah, jakie opłaty Dubai Land Department (DLD, Departament Gruntów w Dubaju) i warunki Złotej Wizy obowiązują oraz co kupujący może sprawdzić przed dokonaniem płatności.

Wszystkie ceny podano w dirhamach (AED), a w nawiasach w dolarach amerykańskich według stałego kursu AED 3,6725 za dolara, tak że AED 1 000 000 ($272 294) zapisuje się jako $272 294. Każda liczba pochodząca z jednego portalu jest przypisana do niego wraz z datą odczytu. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi, a deweloper nie publikuje cennika na stronie projektu. Przewodnik nie prognozuje cen ani czynszów i nie rekomenduje zakupu.

Przegląd Ellington Beach House Palm Jumeirah

Strona projektu dewelopera, odczytana 5 listopada 2026 r. pod adresem ellingtonproperties.ae, opisuje Ellington Beach House Palm Jumeirah jako apartamenty i penthouse’y z 1, 2, 3 i 4 sypialniami, z prywatnym dostępem do plaży oraz „starannie zaprojektowanym stylem życia i udogodnieniami prywatnego klubu”. Lista udogodnień na stronie wymienia dwa lobby z salonem wypoczynkowym, basen rekreacyjny z częścią wypoczynkową, basen hydroterapeutyczny, strefę fitness wewnętrzną i zewnętrzną, klub z prywatną kuchnią i barem, miejską strefę koszykówki, kort do padla, studio jogi i pilatesu oraz boisko do bocce. Opis dodaje usługi parkingowego (valet) i portiera, basen infinity zwrócony ku plaży oraz kryte i zewnętrzne place zabaw dla dzieci.

Strona zawiera link do aktualizacji budowy i broszurę do pobrania, ale nie podaje liczby lokali, liczby kondygnacji, ceny, planu płatności ani terminu przekazania. Te informacje pochodzą z innych źródeł. Khaleej Times w relacji z premiery z 6 września 2022 r. podał 123 lokale na siedmiu piętrach mieszkalnych oraz na parterze i w kondygnacji podziemnej i umieścił budynek na East Crescent. Property Finder wskazuje jako dewelopera Ellington, jako lokalizację The Crescent na Palm Jumeirah, jeden budynek, własność typu freehold, termin oddania w grudniu 2024 r. oraz postęp budowy na poziomie 100% według stanu z 24 grudnia 2024 r.

Jeszcze jedna uwaga o stronie dewelopera: jej nagłówek zawiera trzy pola: 33 044 stóp kw., 7 sypialni oraz etykietę La Mer, Dubai. Strona dewelopera dotycząca Ocean House zawiera te same trzy pola, więc wyglądają one na element szablonu strony i nie są tu wykorzystywane jako fakty o budynku.

Tabela zbiera najważniejsze fakty i wskazuje źródło każdego z nich. Tam, gdzie dwa źródła się różnią, podano obie wartości.

Wcześniejszy tekst na tej stronie oferty podawał ten sam termin ukończenia i tę samą liczbę lokali, i obie informacje pozostają aktualne po tej weryfikacji. Wcześniejsza strona nie zawierała natomiast żadnych danych o metrażu, cenach, planie płatności ani opłatach, a jej karta pokazywała cenę wyjściową $1 895 000 (AED 6 959 388), która nie odpowiada żadnemu z powyższych źródeł; wpis na karcie zostaje zastąpiony datowanymi cenami ofertowymi z sekcji 3.

Typy lokali i metraże: co podają źródła dla budynku

Deweloper podaje liczbę sypialni, ale nie podaje powierzchni. Property Finder podaje powierzchnie według liczby sypialni, na podstawie rzutów projektu, a Khaleej Times podał typy lokali w czasie premiery. Poniższe powierzchnie są podane w stopach kwadratowych, tak jak je wydrukowano, a metry kwadratowe wyliczono przy przeliczniku 0,09290304 metra kwadratowego na stopę kwadratową.

Dwie kwestie wymagają ostrożności. Po pierwsze, własne oferty z rynku wtórnego na Property Finder pokazują dla budynku większe powierzchnie niż strona projektu: oferty z jedną sypialnią podają 1 137 i 1 139 stóp kw. (105,6 i 105,8 m²) wobec 1 028 stóp kw. na stronie projektu, a oferta z dwiema sypialniami podaje 2 083 stóp kw. (193,5 m²) wobec maksimum 1 874 stóp kw. na stronie projektu. Różnica tej wielkości może wynikać z większego typu układu, z pomiaru brutto zamiast netto albo z błędu przy wprowadzaniu danych; portal nie mówi, które z tych wyjaśnień jest właściwe. Po drugie, rzuty lokali z dwiema sypialniami na tej samej stronie projektu pokazują 1 402 i 1 424 stóp kw., czyli wartości mieszczące się w podanym przedziale.

Dla kupującego liczy się powierzchnia wpisana do aktu własności (title deed) i do umowy sprzedaży, ponieważ portale mogą drukować inną miarę. Poniższa lista wskazuje, o co poprosić na piśmie w odniesieniu do konkretnego lokalu.

• Zarejestrowana powierzchnia lokalu z aktu własności lub wyciągu z aktu własności oraz powierzchnia balkonu lub tarasu podana osobno
• Numer lokalu, piętro, typ układu i rzut dla dokładnie tego układu
• Czy lokal jest jednym z apartamentów na parterze z basenem, opisanych przy premierze, które są innym produktem niż wyższe piętra
• Przydział miejsca parkingowego i komórki lokatorskiej oraz to, czy są zarejestrowane przy lokalu
• Jakie meble i wyposażenie obejmuje cena, ponieważ kilka ofert z rynku wtórnego opisano jako umeblowane
• Rejestr opłat serwisowych i faktury za ostatnie dwa lata dla lokalu, opisane w sekcji 7

Żadne ze źródeł nie podaje liczby lokali według typu, dlatego nie przedstawiono tu podziału 123 rezydencji na lokale z jedną, dwiema, trzema i czterema sypialniami. Karty ofert z rynku wtórnego na Property Finder dają częściowy obraz tego, co jest na rynku, co przedstawia sekcja 3.

Ceny podawane na rynku dla Ellington Beach House Palm Jumeirah

Deweloper nie publikuje cennika na stronie projektu, a Property Finder pokazuje projekt jako wyprzedany, więc oferowane obecnie lokale pochodzą z rynku wtórnego. Ta sekcja przedstawia dane znalezione 5 listopada 2026 r.: cenę wyjściową na poziomie premiery, ceny ofertowe z rynku wtórnego na stronach Property Finder dla budynku oraz wpisy o sprzedaży, które wyświetla Property Finder. Wszystkie są cenami ofertowymi lub wyświetlanymi na portalu, a nie cenami dewelopera.

Dane na poziomie premiery

Cena wyjściowa jest wartością z poziomu premiery, związaną ze startem sprzedaży, który według Property Finder rozpoczął się 1 lipca 2022 r. Ponieważ Property Finder pokazuje projekt jako wyprzedany, nie jest to dziś cena oferty. Plan płatności również pochodzi z okresu premiery; kupujący z rynku wtórnego płaci sprzedającemu na warunkach umowy sprzedaży, a plan 30%, 20% i 50% opisuje to, co płacili pierwsi właściciele, a nie to, co płaci kupujący z rynku wtórnego.

Ceny ofertowe lokali z jedną sypialnią na 5 listopada 2026 r.

Strona Property Finder dla apartamentów z jedną sypialnią w budynku pokazywała 5 listopada 2026 r. w nagłówku osiem nieruchomości i siedem kart ofert. Podany zakres cen wynosił od AED 3,7 mln ($1 007 488) do AED 5,1 mln ($1 388 700), a mediana ceny lokali z jedną sypialnią wynosiła AED 4 480 000 ($1 219 877). Karty zestawiono w tabeli, posortowane według ceny. Cena za stopę kwadratową jest wyliczona z podanej ceny i powierzchni. Tytuły ofert nie są odtwarzane, ale odnotowano stan, który każde ogłoszenie podaje w tytule.

Najniższa cena ofertowa, AED 3 700 000 ($1 007 488) za 1 137 stóp kw., daje AED 3 254 ($886) za stopę kwadratową (3 700 000 podzielone przez 1 137 to 3 254,2). Najwyższa, AED 5 150 000 ($1 402 314) za 1 139 stóp kw., daje AED 4 522 ($1 231) za stopę kwadratową. Rozpiętość między nimi wynosi 1,39 raza (5 150 000 podzielone przez 3 700 000 to 1,392) dla lokali o niemal identycznej powierzchni, więc cena ofertowa zależy bardziej od piętra, widoku, stanu, umeblowania i sytuacji sprzedającego niż od metrażu. Wiek ofert waha się od 13 dni do 2 miesięcy.

Ceny ofertowe lokali z dwiema, trzema i czterema sypialniami

Strona Property Finder dla lokali z dwiema sypialniami pokazywała w nagłówku 37 nieruchomości i 20 kart ofert na pierwszej stronie, z zakresem cen od AED 6,8 mln ($1 851 600) do AED 12 mln ($3 267 529) i podanym zakresem powierzchni od 1 352 do 2 083 stóp kw. Według 20 kart ceny ofertowe wahają się od AED 6 800 000 ($1 851 600) za 1 352 stóp kw. do AED 12 000 000 ($3 267 529) za 2 083 stóp kw.; cena za stopę kwadratową waha się od AED 4 958 ($1 350) do AED 7 042 ($1 917), z medianą AED 5 544 ($1 510). Mediana ceny z 20 kart wynosi AED 8 500 000 ($2 314 364), czyli tyle samo, ile strona podaje jako medianę dla lokali z dwiema sypialniami.

Strona obejmująca wszystkie typy nieruchomości w budynku pokazywała w nagłówku 76 nieruchomości, wobec 60 apartamentów i 1 penthouse’u w zakładkach kategorii oraz 61 w panelu informacji o cenach. Spośród 12 kart na jej pierwszej stronie sześć stanowiły oferty z trzema sypialniami o powierzchni od 1 910 do 2 045 stóp kw., a jedna oferta z czterema sypialniami miała 4 910 stóp kw. Zakres cen podany przez Property Finder dla całego budynku wynosił od AED 3,7 mln ($1 007 488) do AED 45 mln ($12 253 233). Dane dla lokali z trzema i czterema sypialniami z kart na pierwszej stronie zawiera tabela.

Panel informacji Property Finder pokazuje też średnie: AED 3 905 000 ($1 063 308) dla jednej sypialni, AED 5 711 300 ($1 555 153) dla dwóch sypialni i AED 15 999 828 ($4 356 658) dla czterech sypialni, wraz ze zmianami rok do roku. Panel nie definiuje podstawy tych średnich. Średnia dla czterech sypialni jest równa jedynemu wpisowi o sprzedaży lokalu z czterema sypialniami na stronie projektu (30 grudnia 2025 r.), więc wydaje się pochodzić z zarejestrowanych sprzedaży, a nie z cen ofertowych na kartach. Procentowe zmiany rok do roku, które drukuje portal, zależą od tego, które lokale trafiają do danego okresu, i nie są indeksem cen, więc żadna z nich nie jest tu używana.

Wpisy o sprzedaży wyświetlane na stronie projektu

Strona projektu Property Finder wyświetla cztery wpisy o sprzedaży. Tabela pokazuje je tak, jak je wydrukowano, z wyliczoną ceną za stopę kwadratową. Strona nie podaje źródła wpisów. Wyszukiwarka transakcji DLD, opisana w sekcji 7, jest rejestrem podstawowym.

Cztery wpisy mieszczą się w przedziale od AED 2 972 ($809) do AED 6 414 ($1 746) za stopę kwadratową, czyli rozpiętość wynosi 2,16 raza (6 414 podzielone przez 2 972 to 2,158), a wpisy dla lokali z jedną i dwiema sypialniami leżą poniżej wszystkich cen ofertowych dla tej samej liczby sypialni na kartach. Wpisów jest niewiele, nie zostały uzgodnione z cenami ofertowymi na tym samym portalu, a wpis dla jednej sypialni podaje 1 043 stóp kw., podczas gdy karty z rynku wtórnego podają 1 137 lub 1 139 stóp kw. Pokazują one, że wyświetlana cena może się znacznie różnić od ceny ofertowej i że punktem odniesienia jest zarejestrowana transakcja.

Co pokaże karta na tej stronie

Karta tej oferty pokazywała wcześniej cenę wyjściową $1 895 000 (AED 6 959 388). Jest to 1,62 raza więcej niż cena wyjściowa z premiery AED 4 299 606 ($1 170 757) i nie odpowiada żadnej cenie ofertowej ani wpisowi o sprzedaży powyżej. Najbliższą opublikowaną wartością jest cena na poziomie premiery dla trzech sypialni, AED 7 mln ($1 906 059). Karta przyjmuje teraz najniższą datowaną cenę ofertową ze strony lokali z jedną sypialnią, AED 3 700 000 ($1 007 488), opisaną jako cena ofertowa z rynku wtórnego z 5 listopada 2026 r.

Lokalizacja Ellington Beach House Palm Jumeirah: East Crescent na Palm Jumeirah

Palm Jumeirah to wyspa u wybrzeża Dubaju, zbudowana przez Nakheel. Strona społeczności Nakheel podaje, że projekt rozpoczęto w 2001 r., opisuje trzy główne obszary: pień (trunk), półksiężyc (crescent) i liście (fronds), i stwierdza, że na pniu znajdują się apartamenty mieszkalne, hotele, restauracje, mariny, prywatne plaże, handel i atrakcje, natomiast tunel na końcu głównej osi prowadzi do półksiężyca, wzdłuż którego stoją nadmorskie kurorty i rezydencje. Ta sama strona wymienia wśród udogodnień wyspy Al Ittihad Park i Palm Monorail.

Khaleej Times umieścił budynek na East Crescent, a Property Finder podaje jako lokalizację The Crescent. Własna strona dewelopera mówi, że budynek ma prywatny dostęp do plaży i basen infinity zwrócony ku plaży, i nie podaje współrzędnych ani adresu ulicznego budynku.

Ponieważ deweloper nie publikuje współrzędnych budynku, odległości poniżej zmierzono od punktu odniesienia na East Crescent: wpisu OpenStreetMap dla Waldorf Astoria Dubai Palm Jumeirah przy Crescent Road, pod współrzędnymi 25,1346 N, 55,1504 E. Budynek może stać do kilku kilometrów od tego punktu wzdłuż półksiężyca, więc każda odległość ma charakter orientacyjny. Odległości drogowe pochodzą z publicznego routera OSRM, uruchomionego 5 listopada 2026 r. z domyślnymi prędkościami swobodnego ruchu i bez uwzględnienia korków. Odległości w linii prostej wyliczono ze współrzędnych OpenStreetMap.

Tabela pokazuje, jak działa geometria wyspy. Odległość w linii prostej do Nakheel Mall wynosi 2,6 km, ale odległość drogowa to 10,1 km, ponieważ droga prowadzi z półksiężyca przez tunel i wzdłuż całej długości pnia. Atlantis, położony dalej wzdłuż półksiężyca, jest oddalony o 3,2 km w linii prostej i o 4,3 km drogą. Dubai Marina Mall i Mall of the Emirates są oddalone o 5 do 7 km w linii prostej i o 15 do 17 km drogą, natomiast Burj Khalifa i oba lotniska leżą od 14 do 25 km w linii prostej i od 29 do 48 km drogą. Czasy są szacunkami przy swobodnym ruchu; przejazd w godzinach szczytu trwa dłużej, a wartości OSRM są narzędziem porównawczym, a nie obietnicą czasu podróży.

Karta tej oferty wskazuje budynek pod współrzędnymi 25,1345 N, 55,1402 E. Odwrotny geokoder OpenStreetMap umieszcza ten punkt na drodze w rejonie Signature Villas Frond E, około 0,55 km (wartość wyliczona) na południowy zachód od The Retreat Palm Dubai, który OpenStreetMap lokalizuje przy East Crescent Road pod współrzędnymi 25,1390 N, 55,1425 E. Ponieważ deweloper, Khaleej Times i Property Finder umieszczają budynek na półksiężycu, pinezkę traktuje się jako przybliżoną i oznaczono ją do weryfikacji. Dane działki i budynku kupujący powinien przyjąć z aktu własności.

Z tego samego powodu znaczenie mają ustalenia dotyczące usług i mediów na Palm Jumeirah. Komunikat DLD z 10 grudnia 2025 r. informuje, że DLD we współpracy z Dubai Holding Community Management zatwierdził pierwszy trzyletni stały budżet opłat serwisowych dla Palm Jumeirah Master Community, z użyciem systemu Mollak, i podaje, że firmy zarządzające nieruchomościami o wspólnej własności mogą składać budżet trzyletni lub roczny. Komunikat nie podaje kwot. Dotyczy wspólnoty głównej; budynek ma własny budżet opłat serwisowych, który sprawdza się osobno, jak wyjaśnia sekcja 7.

Źródła znalezione na potrzeby tego przewodnika nie podają odległości od budynku do szpitala, szkoły ani klubu plażowego, dlatego żadna nie jest tu podana. Kupujący, który potrzebuje konkretnej usługi, może zmierzyć trasę od adresu lokalu. Archiwum Palm Jumeirah zawiera pozostałe oferty na wyspie, a strona miasta Dubaj oraz strona kraju ZEA dają szerszy kontekst.

Ukończony budynek ze 123 lokalami: status, udogodnienia i jak czytać oferty z rynku wtórnego

Większość pytań, które kupujący zadaje o budynek, wynika z faktu, że jest on ukończony i że Property Finder pokazuje zapasy dewelopera jako wyprzedane. To zmienia znaczenie słów w ofercie. Poniższe części oddzielają daty mające źródło, listy udogodnień drukowane przez trzy źródła oraz kwestie, które oferta z rynku wtórnego pozostawia otwartymi.

Daty i status

Wartość postępu budowy 100% w dniu 24 grudnia 2024 r. to pole portalu. Nie jest to świadectwo ukończenia ani data przekazania poszczególnych lokali. Dowodem, że budynek jest ukończony w sensie prawnym, jest świadectwo ukończenia wydane przez właściwy organ oraz rejestracja lokali na nazwiska nabywców w DLD, co sprawdza się lokal po lokalu na podstawie aktu własności.

Property Finder pokazuje projekt jako Ready i jako wyprzedany na tej samej stronie. Odczytane razem, sugerują one, że budynek jest wybudowany, a portal nie pokazuje niesprzedanych zapasów dewelopera, więc lokale na rynku są oferowane przez właścicieli. Taka interpretacja jest przyjęta w tym przewodniku; sam portal nie wyjaśnia obu etykiet.

Listy udogodnień według źródeł

Trzy źródła podają listy udogodnień, które częściowo się pokrywają, ale różnią się. Tabela pokazuje, co drukuje każde z nich; myślnik oznacza, że lista źródła nie wspomina o danej pozycji.

Lista Khaleej Times jest planem z czasu premiery, a lista Property Finder to własne podsumowanie portalu, więc strona dewelopera jest podstawowym oświadczeniem o tym, co budynek oferuje. Kupujący, który polega na konkretnym udogodnieniu, takim jak sauna, taras do cygar czy zaplecze rowerowe, może poprosić sprzedającego o potwierdzenie, że istnieje ono w budynku w stanie wybudowanym i jest dostępne dla mieszkańców.

Co oferta z rynku wtórnego pozostawia otwarte

Oferta z rynku wtórnego to zwykle kilka linijek i cena. Kilka kwestii, które zmieniają rzeczywisty koszt, nie występuje w tych linijkach. Pierwszą jest stan: niektóre ogłoszenia opisują lokal jako umeblowany lub wolny, a cena może obejmować meble lub nie. Drugą jest saldo opłat serwisowych, które kupujący może poprosić sprzedającego udokumentować najnowszymi fakturami i potwierdzeniami wpłat. Trzecią jest to, czy lokal jest obciążony hipoteką: DLD wymienia rejestrację sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką jako osobną usługę obok zwykłej rejestracji sprzedaży, więc kupujący powinien zapytać sprzedającego, czy na lokalu zarejestrowano hipotekę.

Czwartą kwestią jest widok. Budynek jest zwrócony ku Zatoce Perskiej (Arabskiej) na półksiężycu, a Khaleej Times wymienił przy premierze widoki na Zatokę, panoramę Dubai Marina, Downtown Dubai, Burj Al Arab i Burj Khalifa. To, które z tych widoków ma dany lokal, zależy od jego piętra i orientacji, a tytuł oferty mówiący o „widoku na morze” lub „bezpośrednim dostępie do morza” jest opisem sprzedającego, a nie zmierzonym faktem. Praktycznym krokiem jest wizyta wraz z rzutem dla danego układu.

Piątą kwestią jest etykieta zniżki. Niektóre karty pokazują procentową obniżkę ceny albo adnotację „motivated seller” (zmotywowany sprzedający). Karty Property Finder z 5 listopada 2026 r. miały plakietkę obniżki ceny o 6% przy jednej cenie ofertowej lokalu z jedną sypialnią i plakietkę obniżki o 8% przy jednej cenie ofertowej lokalu z dwiema sypialniami. Plakietka obniżki porównuje nową cenę ofertową z poprzednią ceną tego samego sprzedającego i nic nie mówi o wartości rynkowej.

Rezydencje obejmują typy lokali wyceniane bardzo różnie. Ceny ofertowe lokali z jedną sypialnią wahają się od AED 3,7 mln ($1 007 488) do AED 5,15 mln ($1 402 314); ceny lokali z dwiema sypialniami zaczynają się od AED 6,8 mln ($1 851 600); karty lokali z trzema sypialniami na stronie 1 mieszczą się między AED 10,5 mln ($2 859 088) a AED 14,5 mln ($3 948 264); a jedyna karta lokalu z czterema sypialniami podaje AED 16,5 mln ($4 492 852). Ponieważ próby są małe, stwierdzenie w rodzaju „średnia cena wynosi tu X” nie znajduje poparcia w tych danych.

Kupujący porównujący ceny ofertowe z cenami sprzedaży ma niewiele punktów oparcia. Cztery wpisy o sprzedaży na stronie projektu są jedynymi znalezionymi wartościami w rodzaju transakcyjnym; mieszczą się w przedziale od AED 3 100 000 ($844 112) do AED 15 999 828 ($4 356 658). Ceny ofertowe na kartach leżą w większości powyżej wpisów dla tej samej liczby sypialni. Zarejestrowana transakcja DLD dla tego samego typu lokalu w tym samym roku jest porównaniem, którego użyłby rzeczoznawca banku, a to wycena banku, a nie cena ofertowa, ustala wysokość kredytu, jak pokazuje sekcja 6.

Poniżej znajduje się uporządkowana lista kontrolna na oględziny i formalności.

1. Poprosić pośrednika o akt własności lub wyciąg z aktu własności lokalu oraz o nazwę budynku w brzmieniu zarejestrowanym w DLD.
2. Wyszukać na stronie Real Estate Data DLD tę nazwę, aby znaleźć zarejestrowane transakcje z tego samego roku i dla tej samej liczby sypialni.
3. Sprawdzić zatwierdzoną opłatę serwisową dla budynku w Service Charge Index DLD, a następnie poprosić sprzedającego o ostatnie dwie roczne faktury.
4. Potwierdzić, czy lokal jest obciążony hipoteką i przez jaki bank.
5. Potwierdzić na piśmie, jakie meble, wyposażenie i urządzenia obejmuje cena.
6. Obejrzeć lokal i wspólne udogodnienia, na których opiera się oferta, oraz sprawdzić orientację względem deklarowanego widoku.
7. Zapytać, czy dla lokalu zarejestrowano otwarte zgłoszenie usterek lub wad (snagging), i przeczytać przewodnik po przekazaniu i snaggingu.
8. Poprosić pośrednika o zezwolenie reklamowe i umowę marketingową właściciela, jak opisuje sekcja 7.

Zakup mieszkania na rynku wtórnym w Dubaju w skrócie: freehold, opłaty, kredyt hipoteczny i Złota Wiza

Ta sekcja stosuje opublikowane zasady DLD do lokalu w Ellington Beach House Palm Jumeirah. Opisuje zasady; nie wskazuje, które z nich dotyczą konkretnego kupującego.

Własność: freehold na Palm Jumeirah

Artykuł 4 Ustawy Dubaju nr 7 z 2006 r. o rejestracji nieruchomości ogranicza prawo własności nieruchomości w emiracie do obywateli ZEA, obywateli państw Rady Współpracy Zatoki (GCC) oraz należących w całości do nich spółek, a także publicznych spółek akcyjnych. Dodaje, że za zgodą Władcy osobom niebędącym obywatelami ZEA można w obszarach wyznaczonych przez Władcę przyznać własność typu freehold bez ograniczenia czasowego albo użytkowanie lub leasehold (użytkowanie wieczyste/dzierżawa) na okres do 99 lat. Gulf News podał, że Rozporządzenie Władcy nr 3 z 2006 r., opublikowane w dzienniku urzędowym 3 lipca 2006 r., wyznaczyło obszary freehold, a jego lista obejmowała projekty Palm Island. Property Finder wymienia formę własności budynku jako freehold. Artykuł 7 tej samej ustawy stanowi, że Rejestr Nieruchomości ma bezwzględną moc dowodową wobec wszystkich, chyba że wykaże się, że dane wynikają z oszustwa lub fałszerstwa.

Nasz przewodnik po różnicach między freehold a leasehold w Dubaju wyjaśnia tę różnicę dla zagranicznych kupujących, a przewodnik o zakupie apartamentów w Dubaju przez cudzoziemców omawia, kto może kupować.

Etapy rejestracji i opłaty DLD

Strona usługi rejestracji sprzedaży nieruchomości DLD, odczytana 5 listopada 2026 r., opisuje rejestrację w centrum Real Estate Registration Trustee, wymienia wśród dokumentów certyfikat braku sprzeciwu (e-NOC) od dewelopera w obszarach freehold, uzyskiwany przez aplikację Dubai REST, i podaje czas usługi 20 minut. Wydawany jest elektroniczny akt własności i elektroniczna mapa. Wykaz opłat ze strony znajduje się w tabeli, z kwotami wyliczonymi dla trzech cen wziętych z cen ofertowych z sekcji 3. Strona nie mówi, która ze stron płaci którą pozycję, więc rozstrzyga to umowa sprzedaży; sumy zakładają, że wszystkie pozycje obciążają kupującego.

Rachunek dla pierwszej kolumny kwot: 2% z 3 700 000 to 74 000; pięć stałych opłat to 250 + 225 + 250 + 10 + 10 = 745; opłata partnera usługowego to 4 000 plus 5% VAT, czyli 4 200; a 74 000 + 745 + 4 200 = 78 945, czyli $21 496. Dla AED 7 490 000 ($2 039 483) opłata rejestracyjna wynosi 149 800, a suma 154 745; dla AED 10 500 000 ($2 859 088) opłata wynosi 210 000, a suma 214 945. Stawka VAT 5% to stawka ogólna, którą portal rządowy ZEA podaje dla towarów i usług. Prowizja pośrednika, jeśli występuje, zależy od umowy z pośrednikiem i nie figuruje w wykazie DLD. Nasz przewodnik po kosztach zakupu w Dubaju dodaje pozycje związane z kredytem i pośrednikiem, a przewodnik po podatku od nieruchomości w Dubaju omawia kwestie podatkowe.

Limity kredytu hipotecznego przy zakupie w tych cenach

Przepisy Banku Centralnego ZEA (Central Bank of the UAE, CBUAE) ustalają maksymalne wskaźniki LTV (kredyt do wartości) dla ekspatów. Tabela powtarza limity z rulebooka CBUAE, odczytane na potrzeby naszego przewodnika hipotecznego 5 listopada 2026 r., wraz z kwotą kredytu i środków własnych, które z nich wynikają przy dwóch cenach ofertowych z sekcji 3. Banki stosują własną wycenę, która może być niższa od ceny ofertowej, oraz testy zadłużenia i obciążenia opisane w przewodniku hipotecznym dla cudzoziemców.

Budynek jest ukończony, więc limit 50%, który rulebook ustala dla zakupów w budowie (off-plan), nie dotyczy lokalu z rynku wtórnego. Jeśli wycena banku jest niższa od ceny ofertowej, kredyt wylicza się od wyceny, a kupujący finansuje różnicę. Usługa DLD rejestracji hipoteki opisuje wprowadzenie dokumentów przez bank do internetowego systemu hipotecznego oraz potrącenie opłaty departamentu z rachunku bankowego.

Test wartości dla Złotej Wizy

Strona usługi Złotej Wizy (Golden Visa) dla inwestorów DLD, odczytana 5 listopada 2026 r., podaje, że usługa pozwala inwestorowi nieruchomości posiadającemu nieruchomość o wartości zakupu równej lub wyższej niż AED 2 mln ($544 588) w chwili zakupu ubiegać się o 10-letnie odnawialne zezwolenie na pobyt oraz że można sponsorować małżonka, dzieci i rodziców. Jej warunki stanowią, że nieruchomość musi być w całości własnością inwestora, jako jedna lub kilka nieruchomości, że nieruchomość obciążona hipoteką wymaga listu z banku pokazującego wpłaconą kwotę i saldo oraz że wnioskodawca musi przebywać w ZEA. Czas usługi wynosi od 7 do 10 dni roboczych, a opłaty podane dla inwestora sumują się do AED 9 884,75 ($2 692).

AED 2 000 000 ($544 588) to $544 588 przy stałym kursie. Każda cena ofertowa z sekcji 3 leży powyżej tej kwoty: najniższa cena ofertowa lokalu z jedną sypialnią, AED 3 700 000 ($1 007 488), stanowi 1,85 raza progu (3 700 000 podzielone przez 2 000 000). Test stosuje się do wartości zakupu w transakcji, a nie do ceny ofertowej, więc liczy się kwota w umowie sprzedaży. To, czy zakup się kwalifikuje, zależy od oceny wniosku przez DLD; ten przewodnik podaje warunki tak, jak podaje je strona DLD, i nie twierdzi, że zakup daje prawo pobytu. Zob. przewodniki o Złotej Wizie w Dubaju i o imigracji do Dubaju dla kupujących nieruchomości.

Kolejne kroki

Ryzyka, stan prawny i weryfikacja lokalu z rynku wtórnego

Główne ryzyka przy zakupie z rynku wtórnego ukończonego apartamentu w Dubaju dotyczą informacji: która cena jest ceną rzeczywistą, ile lokal kosztuje w utrzymaniu i czy stan prawny jest czysty. Ramy prawne dają konkretne narzędzia, które tabela łączy ze sprawdzeniem, jakie każde z nich wspiera.

Opłaty serwisowe wymagają krótkiego wyjaśnienia. Ustawa nr 6 z 2019 r. o nieruchomościach o wspólnej własności stanowi w art. 27, że podmiot zarządzający nie może pobierać od właścicieli żadnej kwoty za zarządzanie, eksploatację, utrzymanie lub naprawę części wspólnych bez uprzedniego uzyskania zatwierdzenia RERA oraz że RERA nie może zatwierdzić budżetu opłat serwisowych, jeśli nie zatwierdziła go certyfikowana firma audytorska uznana przez RERA. Artykuł 30 wymaga osobnego rachunku opłat serwisowych w banku uznanym przez RERA, z wpłatami dokonywanymi w ciągu siedmiu dni roboczych. Artykuł 41 wymaga ubezpieczenia. Strona Service Charge Index DLD pozwala klientowi wpisać nazwę projektu, rodzaj przeznaczenia i rok, aby zobaczyć zatwierdzone opłaty, przez system Mollak, stronę DLD lub aplikację Dubai REST. Wpis indeksu dla tego budynku jest punktem odniesienia; kwota podana przez sprzedającego powinna się z nim zgadzać. Nasz przewodnik po opłatach serwisowych w Dubaju wyjaśnia, kto ustala opłaty i jak są płacone.

Escrow ma znaczenie głównie dla zrozumienia, co chroniło pierwszych nabywców. Ustawa Dubaju nr 8 z 2007 r. o rachunkach escrow w rozwoju nieruchomości wymaga, aby deweloper sprzedający w budowie (off-plan) otworzył rachunek escrow dla każdego projektu (art. 7 i 9), stanowi, że zdeponowane wpłaty nie mogą być zajęte na rzecz wierzycieli dewelopera (art. 9), oraz że agent escrow zatrzymuje 5% łącznej wartości rachunku po uzyskaniu przez dewelopera świadectwa ukończenia, do zwolnienia rok po rejestracji lokali na nazwiska nabywców (art. 14). Artykuł 5 stanowi, że deweloper nie może reklamować sprzedaży w budowie w mediach bez pisemnego upoważnienia departamentu. Kupujący z rynku wtórnego ukończonego lokalu ma do czynienia z właścicielem; zasady escrow regulowały sprzedaż dokonywaną przez dewelopera.

Co do reklamy, strona zezwoleń reklamowych nieruchomości DLD, odczytana 5 listopada 2026 r., opisuje zezwolenia dla 14 rodzajów działalności, w tym ogłoszeń elektronicznych i drobnych, wydawane przez system Trakheesi, z czasem usługi jednego dnia roboczego. Jako wymóg dla pośredników wymienia kopię umowy marketingowej z właścicielem nieruchomości. Kupujący, który chce potwierdzić, że pośrednik jest upoważniony do wprowadzenia lokalu na rynek, może poprosić o zezwolenie i umowę marketingową właściciela.

Numeru rejestracji projektu RERA ani danych rachunku escrow tego ukończonego budynku nie znaleziono na żadnej publicznej stronie sprawdzonej na potrzeby tego przewodnika, a strona danych DLD wymaga captcha. Kupujący lub jego prawnik może przeszukać rejestry DLD, używając zarejestrowanej nazwy budynku z aktu własności.

Waluta, podatki i koszty utrzymania są częścią obrazu. Dirham jest tu przeliczany po stałym kursie 3,6725, stosowanym na całej tej stronie. Portal rządowy ZEA podaje, że ZEA nie pobiera podatku dochodowego od osób fizycznych i pobiera 5% VAT. Przewodnik po podatku od nieruchomości w Dubaju wyjaśnia sytuację w zakresie rocznego podatku od nieruchomości, a przewodnik po rentowności najmu według obszarów opisuje, jak liczy się dochód netto z najmu, bez żadnego twierdzenia tutaj o czynszu, jaki osiągnąłby lokal w tym budynku.

Ostatnim obszarem są prawa związane z przekazaniem i wadami. Budynek został oddany w grudniu 2024 r. według Property Finder; warunki odpowiedzialności za wady, jeśli występują, znajdują się w umowie kupna-sprzedaży (SPA), którą kupujący z rynku wtórnego może poprosić sprzedającego o okazanie. Przewodnik o przekazaniu i snaggingu nieruchomości w Dubaju omawia etapy inspekcji. Kupujący korzystający z kredytu potrzebuje też wyceny banku i polisy ubezpieczeniowej.

Jak budynek wypada na tle innych ofert Palm Jumeirah i Ellington na tej stronie

Tabela zestawia budynek z trzema innymi ofertami Ellington na tej stronie, na podstawie faktów ze stron tych ofert odczytanych 5 listopada 2026 r. oraz stron samego dewelopera. Pierwsze dwie również leżą na Palm Jumeirah.

Zestawienie pokazuje trzy rodzaje produktu jednego dewelopera. Ellington Beach House to gotowy budynek apartamentowy, więc rynek składa się z cen ofertowych z rynku wtórnego. Ocean House również leży na The Crescent, ale jest opisany jako projekt w budowie (off-plan), więc kupujący ma tam do czynienia ze sprzedażą dewelopera, planem płatności i rachunkiem escrow. Kolekcja willi na Frond N to kolekcja domów wolnostojących, z prywatnym basenem i ogrodem przy każdym, a na jej ofercie nie podano ceny. Budynek w Dubai Hills pokazuje, jak strony dewelopera opisują inną społeczność. Projekty nie są porównywalne jeden do jednego, a ceny z kart są własnymi wpisami każdej oferty.

Czytelnicy, którzy chcą porównać szersze portfolio dewelopera, mogą otworzyć profil dewelopera Ellington Properties i katalog deweloperów w Dubaju. Archiwum Beach house na tej stronie oznacza inny projekt Ellington, kolekcję willi na Palm Jumeirah, która jest produktem w postaci domów wolnostojących; budynek na tej stronie to budynek apartamentów i penthouse’ów i jest wymieniony w typach apartament i penthouse.

Ellington Properties

Ellington Properties to deweloper wskazany na stronie projektu Ellington Beach House Palm Jumeirah. Strona o firmie dewelopera, odczytana 5 listopada 2026 r., wymienia: Robert D. Booth (współzałożyciel i dyrektor zarządzający), Joseph Thomas (współzałożyciel) i Elie Naaman (współzałożyciel i dyrektor generalny), a ponadto Mark Amirault (dyrektor ds. rozwoju), Kevin Yates (dyrektor ds. budowy) i Lawrence Martin (dyrektor wykonawczy ds. rozwoju). Nasz profil dewelopera przytacza profil Bayut, który datuje firmę na 2014 r., z premierą Belgravia w Jumeirah Village Circle w 2015 r. według strony samego dewelopera.

Strona nagród dewelopera wymienia wyróżnienia według instytucji i roku. Przy Ellington Beach House podaje wpis Design Middle East za lata 2021–2022 w kategorii projektów przyszłych oraz wpis International Property Awards za lata 2023–2024 w kategorii zabudowy mieszkaniowej. Każda nagroda należy do instytucji, która ją przyznała, a nagroda jest opinią tej instytucji, a nie stwierdzeniem o cenach odsprzedaży czy kosztach utrzymania. Ta sama strona podaje nagrody dla innych projektów Ellington, w tym Belgravia III, Kensington Waters, Ocean House i Ellington House.

Khaleej Times opisał premierę we wrześniu 2022 r. jako pierwszy projekt apartamentów mieszkalnych firmy na Palm Jumeirah i jej drugi projekt mieszkaniowy tam, po kolekcji willi, którą relacja określiła jako dziewięć willi przy plaży. Formularz zapytań na stronie dewelopera wymienia Ellington Beach House obok Ocean House i kolekcji willi na Palm Jumeirah wśród ponad pięćdziesięciu nazw projektów.

Strona dewelopera zawiera na każdej stronie projektu link do aktualizacji budowy i broszurę. Kupujący lokali z rynku wtórnego nie są stroną umowy kupna-sprzedaży dewelopera, ale e-NOC dewelopera jest częścią etapu rejestracji w obszarach freehold, jak podaje strona DLD, więc deweloper pozostaje zaangażowany przy rejestracji.

Często zadawane pytania

Czym jest Ellington Beach House Palm Jumeirah?

Ellington Beach House Palm Jumeirah to budynek apartamentów i penthouse’ów zrealizowany przez Ellington Properties na East Crescent na Palm Jumeirah. Deweloper wymienia lokale z 1, 2, 3 i 4 sypialniami z prywatnym dostępem do plaży. Khaleej Times podał 123 lokale, siedem pięter mieszkalnych oraz parter i kondygnację podziemną, przy premierze 6 września 2022 r. Property Finder pokazuje budynek jako ukończony w 100% 24 grudnia 2024 r. z terminem oddania w grudniu 2024 r.

Czy budynek jest ukończony?

Property Finder podaje termin oddania w grudniu 2024 r. i postęp budowy 100% według stanu z 24 grudnia 2024 r. oraz pokazuje projekt jako Ready. To pole portalu. Prawnym dowodem dla danego lokalu jest akt własności zarejestrowany w Dubai Land Department, o który kupujący może poprosić sprzedającego, zanim cokolwiek zapłaci. Sama strona dewelopera pokazuje link do aktualizacji budowy i nie podaje daty ukończenia.

Ile jest rezydencji?

Khaleej Times podał 123 lokale 6 września 2022 r. Strona dewelopera i Property Finder nie podają liczby lokali. Property Finder naliczył od 61 do 76 nieruchomości z rynku wtórnego dla budynku 5 listopada 2026 r., zależnie od strony, co jest liczbą ogłoszeń, a nie lokali; portal nie mówi, czy jeden lokal może występować w więcej niż jednym ogłoszeniu.

Ile kosztują apartamenty w Ellington Beach House Palm Jumeirah?

Deweloper nie publikuje cennika. 5 listopada 2026 r. strona Property Finder dla lokali z jedną sypialnią pokazywała siedem cen ofertowych od AED 3 700 000 ($1 007 488) do AED 5 150 000 ($1 402 314); strona dla lokali z dwiema sypialniami pokazywała ceny od AED 6 800 000 ($1 851 600) do AED 12 000 000 ($3 267 529) na 20 kartach na swojej pierwszej stronie. Cena wyjściowa na poziomie premiery na stronie projektu wynosi AED 4 299 606 ($1 170 757). Są to ceny ofertowe, a nie ceny sprzedaży.

Czy cudzoziemiec może posiadać apartament na Palm Jumeirah?

Ustawa Dubaju nr 7 z 2006 r., art. 4, pozwala osobom niebędącym obywatelami ZEA posiadać własność typu freehold bez ograniczenia czasowego w obszarach wyznaczonych przez Władcę. Gulf News podał, że Rozporządzenie nr 3 z 2006 r. obejmowało projekty Palm Island, a Property Finder wymienia ten budynek jako freehold. Tytuł jest rejestrowany w Dubai Land Department, który wydaje elektroniczny akt własności.

Jakie opłaty wymienia Dubai Land Department przy sprzedaży?

Strona rejestracji sprzedaży DLD wymienia 2% wartości sprzedaży dla sprzedającego i 2% dla kupującego, opłatę za akt własności AED 250 ($68), AED 225 ($61) za ujednoliconą mapę, AED 250 ($68) za wille i apartamenty, po AED 10 ($3) opłaty Knowledge i Innovation oraz opłatę partnera usługowego AED 4 000 ($1 089) plus VAT dla sprzedaży od AED 500 000 ($136 147). Przy sprzedaży za AED 3 700 000 ($1 007 488) pozycje po stronie kupującego sumują się do AED 78 945 ($21 496), jeśli wszystkie obciążają kupującego.

Czy zakup w Ellington Beach House Palm Jumeirah kwalifikuje się do Złotej Wizy?

Strona Złotej Wizy dla inwestorów DLD podaje, że nieruchomość o wartości zakupu równej lub wyższej niż AED 2 mln ($544 588) w chwili zakupu pozwala właścicielowi ubiegać się o 10-letnie odnawialne zezwolenie na pobyt, jeśli nieruchomość jest w całości własnością inwestora, oraz że nieruchomość obciążona hipoteką wymaga listu z banku. Każda cena ofertowa znaleziona 5 listopada 2026 r. leży powyżej AED 2 mln ($544 588), ale test dotyczy wartości zakupu w transakcji i oceny DLD.

Czy zakup można sfinansować kredytem hipotecznym?

Przepisy Banku Centralnego ograniczają kredyty dla ekspatów do 80% wyceny dla pierwszego mieszkania poniżej AED 5 mln ($1 361 470), 70% powyżej AED 5 mln ($1 361 470) i 60% dla drugiego mieszkania lub nieruchomości inwestycyjnej. Przy zakupie pierwszego mieszkania za AED 3 700 000 ($1 007 488) limit kredytu wynosi AED 2 960 000 ($805 990), a środki własne co najmniej AED 740 000 ($201 498). Wycena banku ustala wysokość kredytu, a kredytodawca stosuje własne kryteria.

Jak ustala się i sprawdza opłaty serwisowe?

Zgodnie z Ustawą nr 6 z 2019 r. podmiot zarządzający potrzebuje zatwierdzenia RERA, zanim obciąży właścicieli, a budżet musi zatwierdzić certyfikowana firma audytorska uznana przez RERA. Service Charge Index DLD pokazuje zatwierdzone opłaty według projektu, przeznaczenia i roku, przez Mollak, stronę internetową lub aplikację Dubai REST. Kupujący może porównać kwotę podaną przez sprzedającego z indeksem i poprosić o ostatnie dwie faktury.

Jakie udogodnienia wymienia deweloper dla Ellington Beach House Palm Jumeirah?

Strona dewelopera wymienia prywatny dostęp do plaży, dwa lobby z salonem wypoczynkowym, basen rekreacyjny z częścią wypoczynkową, basen hydroterapeutyczny, strefę fitness wewnętrzną i zewnętrzną, klub z prywatną kuchnią i barem, miejską strefę koszykówki, kort do padla, studio jogi i pilatesu oraz boisko do bocce. Jej opis dodaje usługi valet i portiera, basen infinity zwrócony ku plaży oraz place zabaw dla dzieci. To, czy konkretne udogodnienie jest dostępne dla mieszkańca, jest pytaniem do sprzedającego lub zarządcy.

Źródła i ostatnia weryfikacja

Ostatnia weryfikacja: 5 listopada 2026 r. Źródła:

• Ellington Properties: strona projektu Ellington Beach House (deweloper), odczyt 5 listopada 2026 r.
• Ellington Properties: strona o firmie, zespół i nagrody (deweloper)
• Ellington Properties: strona projektu Ocean House (deweloper)
• Property Finder: strona projektu Ellington Beach House, odczyt 5 listopada 2026 r.
• Property Finder: wszystkie nieruchomości na sprzedaż w Ellington Beach House, odczyt 5 listopada 2026 r.
• Property Finder: apartamenty z jedną sypialnią na sprzedaż w Ellington Beach House, odczyt 5 listopada 2026 r.
• Property Finder: apartamenty z dwiema sypialniami na sprzedaż w Ellington Beach House, odczyt 5 listopada 2026 r.
• Khaleej Times: Ellington Properties uruchamia swoje pierwsze apartamenty mieszkalne na Palm Jumeirah, 6 września 2022 r.
• Gulf News: Dubaj publikuje listę lokalizacji freehold (Rozporządzenie nr 3 z 2006 r.)
• Dubai Land Department: strona usługi rejestracji sprzedaży nieruchomości
• Dubai Land Department: wniosek o Złotą Wizę, inwestor
• Dubai Land Department: Service Charge Index
• Dubai Land Department: komunikat z 10 grudnia 2025 r. o opłatach serwisowych w Palm Jumeirah Master Community
• Dubai Land Department: strona Real Estate Data
• Dubai Land Department: strona usługi zezwoleń reklamowych nieruchomości
• Dubai Land Department: strona usługi Rental Index
• Dubai Land Department: wniosek o rejestrację hipoteki
• Ustawa Dubaju nr 7 z 2006 r. o rejestracji nieruchomości (Dubai Legislation Portal)
• Ustawa Dubaju nr 8 z 2007 r. o rachunkach powierniczych (escrow) w rozwoju nieruchomości (Dubai Legislation Portal)
• Ustawa Dubaju nr 6 z 2019 r. o własności nieruchomości o wspólnej własności (Dubai Legislation Portal)
• Nakheel: strona społeczności Palm Jumeirah
• Portal rządowy ZEA: opodatkowanie
• Bank Centralny ZEA, rulebook: Regulations regarding mortgage loans (według odczytu na potrzeby naszego przewodnika hipotecznego z 5 listopada 2026 r.)
• Publiczny router OSRM: punkt odniesienia na East Crescent do Dubai Marina Mall, uruchomiony 5 listopada 2026 r.
• Publiczny router OSRM: punkt odniesienia na East Crescent do Mall of the Emirates, uruchomiony 5 listopada 2026 r.
• Publiczny router OSRM: punkt odniesienia na East Crescent do Dubai International Airport, uruchomiony 5 listopada 2026 r.

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.