UH by Ellington JLT, Dubaj: fakty, koszty i stan przekazania lokali

UH by Ellington JLT to projekt mieszkaniowy obejmujący studia oraz apartamenty jedno-, dwu- i trzypokojowe w Jumeirah Lakes Towers (JLT) w Dubaju, realizowany przez dewelopera Ellington Properties wspólnie z Dubai Multi Commodities Centre (DMCC). Ellington opisuje go jako inwestycję z 37-metrowym basenem do pływania oraz studiem fitness ze ścianą wspinaczkową. Opis ten został sprawdzony 28 października 2026 r. na podstawie własnych stron projektowych, newsowych i stron z aktualizacjami budowy publikowanych przez Ellington, komunikatów DMCC, usług Departamentu Gruntów w Dubaju (Dubai Land Department, DLD) oraz zapisów sprzedaży ponownie publikowanych przez serwisy z danymi o nieruchomościach, mapy stacji Urzędu Dróg i Transportu (Roads and Transport Authority, RTA), OpenStreetMap, przepisów prawa Dubaju, zbioru przepisów Banku Centralnego ZEA oraz usług pobytowych DLD, Generalnej Dyrekcji ds. Pobytu i Cudzoziemców w Dubaju (General Directorate of Residency and Foreigners Affairs, GDRFA) i Federalnego Urzędu ds. Tożsamości, Obywatelstwa, Ceł i Bezpieczeństwa Portów (Federal Authority for Identity, Citizenship, Customs and Port Security, ICP). Ceny podano w dirhamach, a w nawiasach przy nich odpowiedniki w dolarach amerykańskich, przeliczone według stałego kursu 3,6725 dirhama za dolara.

Poniższe części opisują, co deweloper podaje o UH by Ellington JLT, dlaczego projekt figuruje w rejestrze DLD jako dwa budynki (UH East i UH West), co dane z kontroli DLD i zapisy sprzedaży mówią o postępie budowy i zarejestrowanych cenach, jak daleko od wież znajdują się metro, tramwaj i główne miejsca w Dubaju, co wskazuje pole ceny na naszej stronie oferty oraz w jaki sposób zakup jest rejestrowany i finansowany w Dubaju. Zawierają one przykładowe wyliczenie kosztów na wskazanej, hipotetycznej cenie, progi wartości nieruchomości, które urzędy publikują w związku z pobytem rezydenckim, a także kontrole, jakie kupujący wykonują w sprawie opłat serwisowych, rachunku powierniczego (escrow) i tytułu prawnego przed podpisaniem umowy.

UH by Ellington JLT w skrócie

Poniższa tabela zbiera fakty, które można powiązać z deweloperem, z danymi opartymi na rejestrze lub z polami na naszej własnej stronie oferty. Tam, gdzie liczba pochodzi z serwisu ponownie publikującego zapisy DLD, kolumna ze źródłem wyraźnie o tym informuje.

Pozostałe projekty tego samego dewelopera opisano w profilu dewelopera Ellington Properties. Dwa inne budynki Ellington mają w tym serwisie własne strony: The Crestmark by Ellington w Business Bay, który według danych z kontroli DLD również jest w budowie, oraz Ellington House w Dubai Hills Estate, czyli budynek tego samego dewelopera, który został już przekazany. Szerszą listę projektów w kraju zawiera strona kraju ZEA.

Co deweloper podaje o UH by Ellington JLT

Strona projektu Ellington opisuje UH by Ellington JLT jako centralnie położoną inwestycję o całościowej filozofii projektowej, która zapewnia mieszkańcom dostęp do bogatej oferty udogodnień oraz rozległe widoki na Jumeirah Islands, Marinę i panoramę JLT. Budynki mieszkalne obejmują lokale od studiów po apartamenty jedno-, dwu- i trzypokojowe. Strona opisuje JLT jako osiedle położone naprzeciw Dubai Marina, z punktami handlowymi, biurami, restauracjami, sklepami, ofertą rekreacyjną i rozrywkową oraz nadwodną promenadą. Sama strona projektu nie podaje liczby lokali, liczby kondygnacji, ceny, planu płatności ani terminu ukończenia, dlatego te pozycje pochodzą z komunikatów prasowych dewelopera, z danych opartych na rejestrze oraz z naszej własnej strony oferty, a przy każdej z nich poniżej wskazano jej źródło.

Ellington wymienia udogodnienia w dwóch miejscach na stronie projektu: w opisowym akapicie i w wypunktowanej liście. Komunikat z 13 czerwca 2023 r., wydany przy rozpoczęciu budowy, zawiera trzeci zestaw, sformułowany innymi słowami. Tabela zachowuje te listy osobno, aby każde udogodnienie można było przypisać do tekstu, który je wymienia.

Obie listy Ellington zgadzają się co do 37-metrowego basenu do pływania, ściany wspinaczkowej w obiektach fitness, studia jogi, kortu do padla, pokoju podcastów, salonu płyt, przestrzeni dla artystów i klubu mieszkańców. Sky spa, strefa zabaw dla zwierząt i strefa zabaw dla dzieci pojawiają się wyłącznie w komunikacie z 2023 r., natomiast sala kinowa, studio jogi powietrznej, ściana galerii i interaktywna sala fitness występują w liście wypunktowanej. Lista z broszury opisuje projekt, a nie to, co jest czynne w danym dniu, dlatego kupujący pyta podmiot zarządzający budynkiem, które udogodnienia faktycznie działają i według jakiego harmonogramu opłat. Udogodnienia stanowią części wspólne nieruchomości o współwłasności i są utrzymywane z rocznej opłaty serwisowej omówionej pod koniec tego opisu.

Dwie wieże, lokale i kondygnacje w UH by Ellington JLT

Rekordy projektów DLD ponownie publikowane przez fäm Properties i Propsearch wymieniają projekt jako dwa zarejestrowane projekty: UH West By Ellington z numerem projektu DLD 2684 oraz UH East By Ellington z numerem projektu DLD 2685, oba w obszarze DLD Al Thanyah Fifth. Strona budynku w serwisie Bayut opisuje tę samą parę jako UH East i UH West. OpenStreetMap pokazuje dwa osobne obrysy budynków oddalone od siebie o około 120 m, nazwane Upper House East i Upper House West, każdy oznaczony jako budynek mieszkalny w budowie. Ponieważ obie wieże są odrębnymi zarejestrowanymi projektami, kupujący sprawdza, do której wieży należy dany lokal, zanim zacznie odczytywać procenty z kontroli lub wpisy dotyczące opłat serwisowych, gdyż każda wieża ma własny rekord.

Opublikowane dane o wielkości projektu różnią się w zależności od daty i źródła, co pokazuje następna tabela. Wszystkie wartości w dirhamach przeliczono na dolary według kursu 3,6725.

Dwie wartości z DLD dają łącznie AED 591 500 000 ($161,1 mln). Liczby lokali w obu komunikatach różnią się dwukrotnie, a 754 to dwa razy 377; komunikaty nie wyjaśniają, czy późniejsza liczba obejmuje obie wieże, dlatego liczbę mieszkań w danej wieży odczytuje się z zarejestrowanej listy lokali, którą dołączają dokumenty sprzedażowe dewelopera. Komunikat Ellington z 13 czerwca 2023 r. nazywa projekt pierwszą inwestycją mieszkaniową dewelopera w JLT. Komunikat DMCC z 3 lutego 2023 r. wskazuje Brewer Smith Brewer Group jako projektanta i architekta wykonawczego, firmę, którą opisuje jako posiadającą biura w Dubaju, Londynie i Rijadzie. Propsearch, powołując się na dane DLD, wymienia Aroma International Building Contractors jako generalnego wykonawcę oraz Pinnacle International Piling Foundation jako wykonawcę fundamentów.

Kondygnacje, o ile pozwalają na to zapisy

OpenStreetMap podaje 26 kondygnacji i wysokość 78 m dla każdej wieży, co wpisał współtwórca, który sprawdził plac budowy 10 września 2026 r. Cytowane dalej zapisy sprzedaży DLD używają kodów pięter, a najwyższym kodem w 13 przejrzanych rekordach jest T27 dla lokalu w każdej z wież, przy czym wśród pozostałych występują P3 oraz T2 do T19. Wpis w OpenStreetMap opisuje budynek w stanie, w jakim znajdował się w trakcie budowy, a kody pięter w zapisie sprzedaży odpowiadają zarejestrowanemu planowi kondygnacji, dlatego ostateczna liczba kondygnacji jest tą, która wynika z zatwierdzonych planów dewelopera i dokumentów własności.

Stan budowy i przekazania lokali w UH by Ellington JLT

Na portalach nieruchomości nadal podaje się termin ukończenia Q1 2026. Data ta pochodzi z etapu sprzedaży: komunikat DMCC z 3 lutego 2023 r. mówił, że prace mają zakończyć się na początku 2026 r., komunikat Ellington z 13 czerwca 2023 r. mówił o początku 2026 r., a rejestr DLD podaje dla obu wież zarejestrowany termin ukończenia w marcu 2026 r. Zapisy późniejsze niż ten miesiąc pokazują inną sytuację, jak przedstawia to poniższy harmonogram.

Czytane łącznie, te wpisy opisują UH by Ellington JLT jako dwie wieże w budowie w podanych datach, z postępem według kontroli wynoszącym około 71% w wieży zachodniej i około 47% w wieży wschodniej w czerwcu 2026 r. Ellington opublikował zapowiedzi przekazania lokali dla innych projektów 21 maja 2026 r., kiedy to w komunikacie podał, że rozpoczął przekazanie lokali w Ellington House II w Dubai Hills Estate oraz w Arbor View w Arjan. Indeks aktualności dewelopera, którego najnowsze pozycje sięgają 20 października 2026 r., w momencie tej weryfikacji nie zawiera zapowiedzi przekazania lokali w UH by Ellington JLT. Kupujący, który chce poznać bieżący harmonogram, uzyskuje go z dokumentów sprzedażowych dewelopera oraz z rekordu projektu w DLD.

Status decyduje o ścieżce prawnej zakupu. Lokal w budynku, który nie jest ukończony, jest rejestrowany w tymczasowym rejestrze DLD za pośrednictwem systemu Oqood, a kupujący otrzymuje elektroniczne zaświadczenie o rejestracji tymczasowej; po ukończeniu budynku i przekazaniu lokalu wydawany jest akt własności (title deed). Strona DLD o pierwszej sprzedaży podaje, że deweloper rejestruje sprzedaż w portalu Oqood, że umowa kupna-sprzedaży (SPA) musi zostać podpisana przez dewelopera i nabywcę oraz zarejestrowana w rejestrze tymczasowym w ciągu 90 dni od podpisania, a także że płatności można dokonać przez potrącenie z rachunku powierniczego (escrow). Odsprzedaż takiego lokalu między dwiema osobami prywatnymi odbywa się w trybie procedury świadectwa braku sprzeciwu dewelopera: strona DLD dotycząca rejestracji sprzedaży wymienia elektroniczne świadectwo braku sprzeciwu (e-NOC) od dewelopera, uzyskiwane przez aplikację Dubai REST, wśród dokumentów wymaganych na obszarach freehold (własność bezterminowa).

Zarejestrowane w DLD transakcje sprzedaży w UH by Ellington JLT

Propsearch ponownie publikuje najnowsze transakcje DLD na podstawie rządowej dyrektywy o otwartych danych, po jednej liście dla każdej wieży. Rekordy zawierają datę, powierzchnię, cenę, rodzaj rejestracji, typ lokalu i piętro, a nie zawierają danych sprzedającego ani kupującego. Obecnych w momencie tej weryfikacji 13 zapisów sprzedaży na obu stronach obejmuje okres od 17 sierpnia do 26 października 2026 r. Wszystkie 13 opisano jako „Pre-registration Sale” z rodzajem rejestracji „Off-plan”, co odpowiada statusowi dwóch wież, które nie są ukończone. Czternasty zapis na stronie UH West, z datą 17 sierpnia 2026 r. i opisem „Mortgage Pre-registration” na kwotę AED 1 175 000, jest rejestracją hipoteki i pominięto go w statystykach cen. Tabela podsumowuje 13 sprzedaży według typu lokalu.

Poszczególne rekordy, na których opiera się to podsumowanie, wymieniono poniżej, od najnowszych w obrębie każdej wieży.

Mediana ceny za stopę kwadratową w 13 rekordach wynosi AED 1 898 ($517), a zakres to AED 1 669 do 2 260. Są to zarejestrowane ceny transakcyjne z okresu około dziesięciu tygodni, pochodzące ze strony podmiotu trzeciego, a nie ceny ofertowe, cennik ani prognoza; cena lokalu zależy od jego piętra, widoku, powierzchni i warunków płatności zawartych w umowie. Zakres powierzchni w rekordach, od 407,09 do 1 878,19 stóp kwadratowych, wykracza poza zakres od 401 do 1 823 stóp kwadratowych, który widnieje w polu powierzchni na naszej stronie oferty: największy zarejestrowany lokal w rekordach, trzypokojowy o powierzchni 1 878,19 stóp kwadratowych, czyli 174,5 metra kwadratowego, jest większy niż 1 823 stóp kwadratowych podane w tym polu.

Informacje o cenie UH by Ellington JLT

Według naszej strony oferty tej nieruchomości, według stanu na 28 października 2026 r., pole ceny brzmi „Od $440 000”. Przy kursie 3,6725 dirhama za dolara, czyli kursie z publikacji kursów wymiany Banku Centralnego ZEA z 1 lipca 2026 r., odpowiada to AED 1 615 900 ($440 000), co wylicza się jako 440 000 × 3,6725 = 1 615 900. Strona podaje cenę w dolarach, więc kwota w dirhamach jest przeliczeniem, a nie kwotą podaną przez sprzedającego w dirhamach. Strona projektu Ellington nie pokazuje ceny. Ceny z portali różnią się między stronami i nie są tu wykorzystywane.

Cena początkowa opisuje najtańszy typ lokalu w danym przedziale i nic nie mówi o apartamentach na górnym końcu zakresu powierzchni. W zestawieniu z rekordami DLD przedstawionymi wyżej kwota AED 1 615 900 mieści się w zarejestrowanym zakresie dla lokali jednopokojowych, od AED 1 421 828 do 1 725 000, leży powyżej zarejestrowanego zakresu dla studiów, od AED 836 400 do 950 000, i poniżej zarejestrowanego zakresu dla lokali dwupokojowych, od AED 2 422 828 do 3 315 828. Strona oferty nie pokazuje planu płatności, liczby łazienek ani opłaty serwisowej. Strona projektu Ellington również nie publikuje planu płatności, a planów podawanych na portalach tu nie powtarzamy, ponieważ wiążący dla kupującego jest plan zawarty w podpisanej umowie kupna-sprzedaży (SPA) i w zestawieniu rozliczeń dewelopera. Dla porównania w skali rynku przewodniki w tym serwisie o tym, ile kosztuje apartament w Dubaju, oraz o cenach apartamentów za metr kwadratowy według obszaru wyjaśniają, jak buduje się takie liczby.

Jumeirah Lakes Towers, DMCC i mapa wokół UH by Ellington JLT

Jumeirah Lakes Towers to dzielnica wielofunkcyjna zrealizowana przez DMCC, które samo opisuje się jako organ rządu Dubaju zajmujący się handlem towarami i przedsiębiorczością. Strony DMCC podają, że w JLT znajduje się 87 wież mieszkalnych i biurowych na terenie o powierzchni 2 mln metrów kwadratowych, że mieszka i pracuje tam ponad 100 000 osób, że dzielnica jest podzielona na klastry oznaczone kolejnymi literami alfabetu oraz że ma dwie stacje metra. Strona DMCC z portfolio nieruchomości wylicza ponad 600 punktów handlowych oraz gastronomicznych w całym JLT, a strona „o nas” DMCC wymienia ponad 26 000 zarejestrowanych firm członkowskich. Własna strona osiedla Ellington opisuje JLT jako wielofunkcyjne osiedle nadwodne w pobliżu Sheikh Zayed Road, z jeziorami, parkami, restauracjami i handlem, i wymienia UH by Ellington oraz Mercer House, drugi projekt Ellington zapowiedziany w tej okolicy, jako swoje nieruchomości w tym miejscu.

Odnośnie do sąsiedniej dzielnicy przewodnik w tym serwisie Downtown kontra Marina porównuje Dubai Marina z Downtown, a dwa inne projekty w JLT mają własne strony: Viewz by Danube w JLT i Diamondz by Danube w Jumeirah Lake Towers. Kupujący porównujący wieże wewnątrz JLT porównuje również klaster, stan przekazania lokali w danej wieży i jej wpis dotyczący opłat serwisowych, a nie tylko samą dzielnicę.

Odległości od UH by Ellington JLT do metra, tramwaju i głównych miejsc

Mapa stacji RTA wymienia stacje Czerwonej Linii: R34 Dubai Internet City, R36 Sobha Realty i R37 DMCC, a także przystanki Dubai Tram: 03 Jumeirah Lakes Towers i 04 Dubai Marina Mall. Aby zmierzyć odległości, tabela wykorzystuje położenie dwóch obrysów budynków w OpenStreetMap: UH East przy 25,06692 N, 55,14455 E oraz UH West przy 25,06609 N, 55,14375 E, oba oznaczone jako budynki mieszkalne w budowie. Dane o dojściu pieszo i dojeździe samochodem pochodzą z wyznaczania tras na danych OpenStreetMap za pomocą publicznej usługi routingu OSM. Dla pieszych użyto profilu pieszego przy zwykłej prędkości marszu, a dla samochodu profilu samochodowego przy prędkościach w swobodnym ruchu, więc w godzinach szczytu przejazd trwa dłużej. Odległości w linii prostej to odległości haversine liczone z tych samych współrzędnych. Tam, gdzie router pieszy zwraca objazdy o długości od 5,8 do 8,1 km dla miejsc oddalonych w linii prostej o 1 do 3 km (przystanki tramwajowe, Dubai Marina Mall, JBR i Dubai Harbour), czas dojścia pieszo pokazano jako nieobliczony, ponieważ wynik odzwierciedla zmapowaną sieć chodników, a nie spacer, jaki zaplanowałby mieszkaniec.

Najbliższa stacja Czerwonej Linii, DMCC, znajduje się 0,73 do 0,74 km w linii prostej i 1,1 km zmapowaną trasą pieszą, co oznacza spacer trwający około 15 minut, podczas gdy materiały marketingowe w innych miejscach podają krótsze czasy. Dojazd samochodem do tej samej stacji zajmuje około 10 minut na trasie samochodowej, ponieważ sieć drogowa JLT składa się z ulic jednokierunkowych między klastrami, więc 6,9-kilometrowa trasa samochodowa jest znacznie dłuższa niż linia prosta. Przystanek tramwajowy Jumeirah Lakes Towers znajduje się 0,85 km od każdej z wież w linii prostej. Dojazd do strefy plaży w JBR to 1,6 do 1,7 km w linii prostej i 5,6 do 6,5 km trasą samochodową. Odległości z materiałów marketingowych dewelopera mogą zakładać autobus dowożący, taksówkę lub inny punkt odniesienia wewnątrz kwartału; tabela jest powtarzalnym wyliczeniem z jednego podanego punktu i można ją powtórzyć dla wejścia do konkretnego apartamentu.

Koszty własności i rejestracji dla UH by Ellington JLT

Rządowy portal ZEA podaje, że w Dubaju własność cudzoziemców jest dozwolona na obszarach wyznaczonych jako freehold (własność bezterminowa), że cudzoziemcy i rezydenci niebędący obywatelami mogą nabywać prawa własności typu freehold bez ograniczeń, prawa użytkowania (usufruct) lub prawa typu leasehold (użytkowanie wieczyste/dzierżawa) na okres do 99 lat oraz że art. 3 Rozporządzenia Dubaju nr 3 z 2006 r. wskazuje działki gruntu wyznaczone jako freehold. Rozporządzenie z 2006 r. wymienia 23 obszary według działek, wśród nich Dubai Marina, Emirates Hills, Palm Jumeirah i Jebel Ali, a późniejsze uchwały władcy dodały kolejne tereny do wyznaczonych obszarów. Lista z 2006 r. nie wymienia Jumeirah Lakes Towers jako takiego, dlatego formę własności konkretnego lokalu odczytuje się z jego aktu własności (title deed) lub elektronicznego certyfikatu tytułu oraz z rejestru DLD, a nie z broszury czy nazwy obszaru. Nasza strona oferty określa apartamenty jako freehold. Przewodniki w tym serwisie o freehold i leasehold w Dubaju oraz o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować apartamenty w Dubaju, wyjaśniają obie formy własności i to, kto może kupować.

DLD publikuje opłaty swojej usługi rejestracji sprzedaży. Opłata transferowa wynosi 2% wartości sprzedaży płatne przez sprzedającego i 2% przez kupującego, co łącznie daje 4%, zwykle nazywane opłatą DLD. Strona wymienia też opłatę za wydanie aktu własności w wysokości AED 250 ($68), opłatę za wiedzę (knowledge fee) w wysokości AED 10 ($3), opłatę za innowacje (innovation fee) w wysokości AED 10 ($3), opłaty mapowe w wysokości AED 225 według jednolitej mapy Urzędu Miejskiego Dubaju (Dubai Municipality) lub AED 100 dla gruntów nienależących do Dubai Municipality, wpis w wysokości AED 250 dla willi i apartamentów oraz opłaty partnera usługowego (centrum powierniczego) w wysokości AED 4 000 plus podatek od wartości dodanej (VAT) dla wartości sprzedaży równej AED 500 000 ($136 147) lub wyższej oraz AED 2 000 plus VAT poniżej tej kwoty. Rządowy portal ZEA podaje, że podatek od wartości dodanej wynosi 5% przy zakupie towarów i usług, co daje opłatę partnera usługowego w wysokości AED 4 200 ($1 144) przy sprzedaży za AED 500 000 lub więcej. Sprzedający i kupujący potwierdzają tożsamość za pomocą Emirates ID, a w przypadku cudzoziemców niebędących rezydentami paszportem. Akceptowane metody płatności to ePay, Dubai Pay, Noqodi Wallet i czek bankowy.

Strony określają, kto ponosi poszczególne opłaty, wyłącznie w odniesieniu do podziału opłaty transferowej na 2% i 2%, więc podział w konkretnej transakcji jest sprawą umowy sprzedaży. Koszty spoza wykazu DLD, takie jak prowizja pośrednika, wycena i opłaty przygotowawcze banku, umeblowanie oraz opłata serwisowa za pierwszy rok, zależą od transakcji i zostały pominięte w poniższych obliczeniach. Przebieg zakupu w Dubaju omawia przewodnik kupującego po lokalach w budowie w tym serwisie, który porównuje także zakupy lokali ukończonych i lokali w budowie (off-plan).

Limity kredytu hipotecznego i przykładowe wyliczenie kosztów dla UH by Ellington JLT

Bank Centralny ZEA ustala maksymalne wskaźniki wartości kredytu do wartości nieruchomości (LTV) w swoich przepisach hipotecznych. Obecny tekst art. 3 w zbiorze przepisów Banku Centralnego, który Khaleej Times zacytował 22 lutego 2026 r. na podstawie Notice 226/2013, podaje poniższe pułapy dla cudzoziemców będących rezydentami. Są to wartości maksymalne, a nie uprawnienia.

Ten sam artykuł zbioru przepisów ustala wskaźnik obciążenia zadłużeniem (debt burden ratio) na nie więcej niż 50%, maksymalny okres kredytowania na 25 lat oraz, dla cudzoziemców będących rezydentami, maksymalną kwotę finansowania do siedmiokrotności rocznego dochodu. Objaśnienie Khaleej Times dotyczące kredytów hipotecznych dla cudzoziemców dodaje minimalny wiek wnioskodawcy wynoszący 21 lat oraz zwykłe minimalne wynagrodzenie wymagane przez banki w wysokości AED 15 000 miesięcznie; dwie ostatnie pozycje to praktyka banków, a nie przepisy Banku Centralnego. Ponieważ według danych z kontroli obie wieże były w budowie, pułap 50% dla lokali w budowie (off-plan) jest wartością dla kredytu hipotecznego na lokal, którego akt własności nie został jeszcze wydany, a pułapy 80%, 70% i 60% dotyczą nieruchomości ukończonych. Przewodnik tego serwisu po kredytach hipotecznych w Dubaju dla cudzoziemców opisuje wymagania kredytodawców dokładniej.

Przykładowe wyliczenie na hipotetycznej cenie

Poniższy przykład jest ilustracją na wskazanej, hipotetycznej cenie AED 2 400 000 ($653 506), czyli okrągłej kwocie bliskiej zarejestrowanej sprzedaży dwupokojowego lokalu w UH West za AED 2 422 828 z 27 sierpnia 2026 r. Nie jest to cena żadnego konkretnego lokalu. Przykład stosuje powyższe opłaty DLD i pułapy Banku Centralnego. Kolumna dla lokalu zarejestrowanego tymczasowo (Oqood) zakłada tę samą opłatę transferową 4% co dla lokalu ukończonego, co jest założeniem przyjętym na potrzeby ilustracji, oraz opłatę partnera usługowego DLD w wysokości AED 5 000 plus VAT za hipotekę przy sprzedaży zarejestrowanej tymczasowo.

Obliczenia opłat dla lokalu ukończonego: opłata transferowa 4% × 2 400 000 = 96 000; akt własności 250 + wiedza 10 + innowacje 10 = 270; opłata partnera usługowego 4 000 + 5% VAT, czyli 200 = 4 200; koszty rejestracji sprzedaży 96 000 + 270 + 4 200 = 100 470. Dla kredytu na 80%: kredyt 0,80 × 2 400 000 = 1 920 000; wkład własny 480 000; rejestracja hipoteki 0,25% × 1 920 000 = 4 800, plus 270 i 4 200, co daje 9 270. Dla kredytu na 60%: kredyt 1 440 000; wkład własny 960 000; rejestracja 3 600 + 270 + 4 200 = 8 070. Dla tymczasowego kredytu na 50%: kredyt 1 200 000; wkład własny 1 200 000; rejestracja 3 000 + wiedza i innowacje 20 + opłata partnera usługowego 5 000 + 5% VAT, czyli 250 = 8 270.

Z tabeli wynikają dwa wnioski. Koszty rejestracji sprzedaży stanowią 4,19% ceny (100 470 / 2 400 000), z czego 4,00 punktu procentowego to opłata transferowa. Jeżeli podział 2% i 2% z wykazu DLD obowiązuje tak, jak go zapisano, część opłaty transferowej przypadająca kupującemu wynosi 48 000, a pozostałe 48 000 przypada sprzedającemu, co obniża pozycję kosztów kupującego o 48 000 w każdej kolumnie. Opłata mapowa AED 225 i wpis AED 250 dla willi i apartamentów z wykazu DLD zwiększyłyby pozycję rejestracji sprzedaży o AED 475 ($129), jeżeli obie mają zastosowanie. Test dochodowy daje drugą kontrolę: kredyt AED 1 920 000 podzielony przez siedem wymaga rocznego dochodu brutto w wysokości AED 274 286 ($74 686), czyli AED 22 857 ($6 224) miesięcznie, więc kredytobiorca o niższym dochodzie jest ograniczony przez ten mnożnik, a nie przez pułap 80%.

Progi wartości nieruchomości dla pobytu rezydenckiego a UH by Ellington JLT

Zakup nieruchomości sam w sobie nie daje zezwolenia na pobyt. Poniższe zezwolenia wymagają osobnych wniosków, a każde z nich ma warunek wartości nieruchomości podany na jego oficjalnej stronie. Progi pochodzą ze stron usług DLD, GDRFA i ICP, a kwota AED 2 000 000 jest tą, którą podaje przewodnik po Złotej Wizie Dubaju w tym serwisie.

DLD podaje rządowy koszt 10-letniej Złotej Wizy w ramach swojej usługi na AED 9 884,75 ($2 692), na który składają się badanie lekarskie (AED 700), Emirates ID (AED 1 153), potwierdzenie zezwolenia na pobyt (AED 2 856,75), opłaty DLD (AED 4 020) i opłaty administracyjne (AED 1 155), przy czasie rozpatrzenia od 7 do 10 dni roboczych. Dwuletni pobyt inwestora jest wyceniony na AED 10 212,50 ($2 781). Strona DLD wymaga w dokumentach dla Złotej Wizy elektronicznego certyfikatu tytułu lub aktu własności (title deed) i stwierdza, że wnioskodawca musi przebywać na terytorium ZEA. Strona ICP dodaje, że posiadacz potrzebuje ważnego ubezpieczenia zdrowotnego przez cały okres pobytu.

Obliczenia w odniesieniu do pola ceny na naszej stronie oferty: przeliczona cena początkowa AED 1 615 900 jest o AED 384 100 ($104 588) niższa od progu AED 2 000 000, więc pojedynczy lokal w cenie początkowej sam go nie osiąga, natomiast hipotetyczna cena AED 2 400 000 z powyższego przykładu przekracza go o AED 400 000 ($108 918). Dla UH by Ellington JLT dwie zarejestrowane sprzedaże lokali jednopokojowych za AED 1 421 828 i AED 1 580 000 dałyby w sumie AED 3 001 828 w dwóch nieruchomościach, czyli taką łączną kwotę, jaką opisuje sformułowanie „jedna lub więcej nieruchomości”. Ponieważ DLD mierzy wartość w chwili zakupu, liczy się zarejestrowana cena zakupu, a zezwolenie przysługuje dopiero wtedy, gdy spełnione są także pozostałe warunki oficjalnych stron.

Opłaty serwisowe, rachunek powierniczy i kontrole przed zakupem UH by Ellington JLT

Zgodnie z Prawem Dubaju nr 6 z 2019 r. o nieruchomościach objętych współwłasnością każdy właściciel płaci część rocznej opłaty serwisowej obliczanej ze stosunku powierzchni lokalu do łącznej powierzchni nieruchomości objętej współwłasnością, a deweloper płaci część przypadającą na niesprzedane lokale (art. 25). Podmiot zarządzający nie może naliczać ani pobierać opłat serwisowych bez zatwierdzenia RERA, a RERA nie może zatwierdzić budżetu, dopóki nie zatwierdzi go uprzednio uznana przez RERA firma audytorska (art. 27). Podmiot zarządzający musi otworzyć rachunek opłat serwisowych dla każdej nieruchomości objętej współwłasnością w banku uznanym przez RERA, wpłacać pobrane opłaty w ciągu siedmiu dni roboczych, a środki na rachunku nie mogą być zajęte przez wierzycieli podmiotu (art. 30). Podmiot ten ma zastaw na lokalu z tytułu niezapłaconych opłat, a lokalu nie można nim rozporządzać do czasu ich zapłaty (art. 32).

Indeks Opłat Serwisowych DLD (Service Charge Index) pozwala właścicielowi lub potencjalnemu kupującemu sprawdzić zatwierdzone opłaty serwisowe projektu o współwłasności. Strona opisuje usługę dostępną na stronie internetowej Departamentu Gruntów, w systemie Mollak i w aplikacji Dubai REST: użytkownik loguje się, wybiera nazwę projektu, przeznaczenie i rok, a następnie wyświetla wynik. Sama strona nie podaje stawek. Dla UH by Ellington JLT wyszukiwanie wykonuje się dla wieży, UH East By Ellington lub UH West By Ellington, gdy tylko projekt ma wpis za dany rok.

Rachunek powierniczy (escrow) i rejestr tymczasowy

Prawo Dubaju nr 8 z 2007 r. o rachunkach powierniczych w deweloperce nieruchomości wymaga rachunku powierniczego (escrow) na nazwę projektu, przeznaczonego wyłącznie na budowę tego projektu, z osobnym rachunkiem dla każdego projektu i z depozytami chronionymi przed zajęciem przez wierzycieli dewelopera (art. 9). Agent rachunku powierniczego przekazuje DLD regularne zestawienia przychodów i wydatków (art. 11), a po uzyskaniu przez dewelopera świadectwa ukończenia zatrzymuje 5% łącznej wartości rachunku do upływu roku od zarejestrowania lokali na nazwiska kupujących (art. 14). Przewodnik w tym serwisie o tym, jak działa ochrona kupujących w Dubaju, wyjaśnia, jak te mechanizmy współgrają.

Lista kontrolna elementów do sprawdzenia

1. Wieża (UH East lub UH West), numer lokalu, zarejestrowana powierzchnia i piętro w umowie kupna-sprzedaży (SPA) lub w dokumencie własności, porównane z powierzchniami z zapisów sprzedaży DLD podanych wyżej.
2. Status lokalu w rekordzie DLD: rejestracja tymczasowa przez Oqood, dopóki wieża nie jest ukończona, akt własności po przekazaniu lokali.
3. E-NOC dewelopera przy odsprzedaży, który DLD wymienia wśród dokumentów wymaganych do rejestracji sprzedaży na obszarach freehold.
4. Zestawienie rozliczeń dewelopera pokazujące, które raty zostały zapłacone, a które pozostają, ponieważ plan płatności jest warunkiem indywidualnej umowy.
5. Najnowszy procent z kontroli DLD dla wieży oraz harmonogram przekazania lokali w dokumentach dewelopera i w miesięcznych aktualizacjach budowy Ellington.
6. Zatwierdzona opłata serwisowa dla projektu i roku w Indeksie Opłat Serwisowych DLD, gdy tylko zostanie tam wyświetlona.
7. Opłaty z wykazu DLD, potwierdzone w centrum powierniczym przed dokonaniem płatności.

Osoby porównujące inne projekty Ellington mogą przeczytać także stronę The Quayside by Ellington w Business Bay, która przedstawia te same kontrole rejestrowe dla drugiego budynku tego dewelopera.

Często zadawane pytania

Czym jest UH by Ellington JLT?

UH by Ellington JLT to projekt mieszkaniowy w Jumeirah Lakes Towers w Dubaju, realizowany przez dewelopera Ellington Properties wspólnie z DMCC. Ellington opisuje studia oraz apartamenty jedno-, dwu- i trzypokojowe, 37-metrowy basen do pływania i studio fitness ze ścianą wspinaczkową.

Czy UH by Ellington JLT jest ukończony?

W przypadku UH by Ellington JLT dane z kontroli DLD ponownie publikowane przez fäm Properties pokazują UH West ukończony w 71,29% i UH East w 46,8% w dniu 11 czerwca 2026 r., a Propsearch pokazuje status „Under development” w dniu 27 października 2026 r. Ukończenie na początku 2026 r., podane w komunikatach z 2023 r., było oczekiwaniem z etapu sprzedaży.

Ile budynków, lokali i kondygnacji ma UH by Ellington JLT?

DLD rejestruje dwa projekty: UH West (numer 2684) i UH East (numer 2685). Komunikaty z 2023 r. podają 377 lokali (DMCC, 3 lutego) i 754 lokale (Ellington, 13 czerwca), a OpenStreetMap podaje 26 kondygnacji i 78 m dla każdej wieży.

Ile kosztuje UH by Ellington JLT?

Według naszej strony oferty UH by Ellington JLT, według stanu na 28 października 2026 r., pole ceny brzmi „Od $440 000”, co po przeliczeniu według kursu 3,6725 daje AED 1 615 900. Zapisy sprzedaży DLD z okresu od sierpnia do października 2026 r. pokazują studia w cenach od AED 836 400 do 950 000 oraz lokale jednopokojowe w cenach od AED 1 421 828 do 1 725 000.

Za ile według DLD sprzedawano apartamenty w UH by Ellington JLT?

Przejrzanych 13 zapisów sprzedaży obejmuje okres od 17 sierpnia do 26 października 2026 r. i pokazuje medianę AED 1 898 za stopę kwadratową, przy zakresie od AED 1 669 do 2 260 za stopę kwadratową. Wszystkie to sprzedaże w ramach przedrejestracji off-plan, a zapisy nie zawierają danych sprzedającego ani kupującego.

Jak daleko UH by Ellington JLT znajduje się od metra?

Według położenia wież w OpenStreetMap UH by Ellington JLT leży 0,73 km (East) i 0,74 km (West) w linii prostej od stacji metra DMCC (R37). Zmapowana trasa piesza liczy około 1,1 km, czyli mniej więcej 15 minut, a dojazd samochodem to 6,9 km, około 10 minut przy swobodnym ruchu.

Jakie opłaty obowiązują przy zakupie lokalu w UH by Ellington JLT?

DLD podaje opłatę transferową w wysokości 2% płatną przez sprzedającego i 2% przez kupującego, opłatę za akt własności w wysokości AED 250, opłaty za wiedzę i innowacje po AED 10 oraz opłatę partnera usługowego w wysokości AED 4 000 plus VAT przy sprzedaży za AED 500 000 lub więcej. Przy hipotetycznym zakupie za AED 2 400 000 daje to AED 100 470, gdy liczy się pełne 4%.

Jakie limity kredytu hipotecznego dotyczą lokalu w UH by Ellington JLT?

Bank Centralny ogranicza kredyty do 80% wartości dla pierwszego domu cudzoziemca-rezydenta o wartości poniżej AED 5 mln, do 60% dla drugiej nieruchomości lub nieruchomości inwestycyjnej i do 50% dla nieruchomości kupowanej w budowie (off-plan). Dla hipotetycznego lokalu za AED 2 400 000 oznacza to minimalne wkłady własne wynoszące AED 480 000, AED 960 000 i AED 1 200 000.

Czy zakup w UH by Ellington JLT prowadzi do Złotej Wizy?

Zakup w UH by Ellington JLT nie jest wizą. DLD stwierdza, że wnioskodawca ubiegający się o Złotą Wizę dla inwestorów w nieruchomości musi w chwili zakupu posiadać jedną lub więcej nieruchomości o wartości co najmniej AED 2 000 000 ($544 588), a cena początkowa na naszej stronie oferty po przeliczeniu daje AED 1 615 900, czyli mniej niż ta kwota dla pojedynczego lokalu w tej cenie.

Jak sprawdzić opłatę serwisową w UH by Ellington JLT?

Należy użyć Indeksu Opłat Serwisowych DLD na stronie Departamentu Gruntów lub w aplikacji Dubai REST, wybrać nazwę projektu (UH East By Ellington lub UH West By Ellington), przeznaczenie i rok, a następnie odczytać zatwierdzoną opłatę. Zgodnie z Prawem Dubaju nr 6 z 2019 r. opłata jest rozdzielana według stosunku powierzchni lokalu do łącznej powierzchni i wymaga zatwierdzenia RERA.

Ostatnia weryfikacja: 28 października 2026 r. Źródła: Ellington Properties – strona projektu UH By Ellington; Ellington Properties – komunikat o rozpoczęciu budowy (13 czerwca 2023 r.); Ellington Properties – aktualizacje budowy UH By Ellington; Ellington Properties – strona osiedla Jumeirah Lakes Towers; Ellington Properties – aktualności i wydarzenia; Ellington Properties – informacja o przekazaniu lokali w Ellington House II i Arbor View (21 maja 2026 r.); DMCC – start Upper House by Ellington (3 lutego 2023 r.); DMCC – komunikat o marce JLT; DMCC – portfolio nieruchomości; DMCC – o nas; fäm Properties – UH West By Ellington (projekt DLD 2684); fäm Properties – UH East By Ellington (projekt DLD 2685); Propsearch – UH East (transakcje DLD); Propsearch – UH West (transakcje DLD); Bayut – strona budynku Upper House by Ellington; OpenStreetMap – Upper House East; OpenStreetMap – Upper House West; Usługa routingu OpenStreetMap (routing.openstreetmap.de); RTA – mapa stacji metra i tramwaju; Departament Gruntów w Dubaju – rejestracja sprzedaży nieruchomości; Departament Gruntów w Dubaju – rejestracja pierwszej sprzedaży (Oqood); Departament Gruntów w Dubaju – rejestracja hipoteki; Departament Gruntów w Dubaju – Indeks Opłat Serwisowych; Departament Gruntów w Dubaju – Złota Wiza (inwestor); Departament Gruntów w Dubaju – pobyt inwestora; GDRFA Dubaj – złota rezydencja dla inwestorów; ICP – Złota Rezydencja ZEA; Rządowy portal ZEA – zakup nieruchomości przez cudzoziemców; Rządowy portal ZEA – opodatkowanie; Rozporządzenie Dubaju nr 3 z 2006 r.; Prawo Dubaju nr 6 z 2019 r.; Prawo Dubaju nr 8 z 2007 r.; Bank Centralny ZEA – przepisy hipoteczne, art. 3; Khaleej Times – finansowanie i LTV (22 lutego 2026 r.); Khaleej Times – kredyty hipoteczne dla cudzoziemców; Bank Centralny ZEA – tabela kursów wymiany, 1 lipca 2026 r. (3,6725).