Central Park Towers Tbilisi: обзор источников и цен (2026)

Central Park Towers Tbilisi — это двухбашенный гостинично-жилой комплекс на проспекте Александра Казбеги в районе Сабуртало в Тбилиси, который Orbi Group описывает как многофункциональный гостиничный комплекс с семиэтажным подиумом и инфраструктурой, включающей зал для мероприятий, торговые площади, спа, бассейны и казино.

В этом обзоре проекта Central Park Towers Tbilisi разобраны страница проекта на сайте Orbi и каждый сторонний источник в том виде, в каком они были доступны 9 ноября 2026 г. Страница Orbi не указывает ни цену, ни срок передачи, ни статус строительства, поэтому в обзоре цифры каждого источника приведены рядом с его датой, а между расходящимися цифрами выбор не делается. Дополнительно приведены документально подтверждённые сведения о Сабуртало, о транспортной доступности, а также о покупке недвижимости, налогах и виде на жительство в Грузии, а завершает обзор перечень того, что стоит запросить в письменном виде.

Обзор проекта Central Park Towers Tbilisi

На странице проекта Orbi Group застройка названа многофункциональным гостиничным комплексом в деловом районе Тбилиси, в 200 метрах от Центрального парка, на улице, которую страница называет улицей Казбеги (Kazbegi Street); управлять комплексом будут международно признанные гостиничные бренды. Страница приводит пять показателей: 2 башни, 42 этажа, 1 150 единиц, общая площадь 140 000 м² и инвестиции USD 500 млн.

Страница сообщает, что две башни соединены семиэтажным подиумом, в котором размещена инфраструктура комплекса, включая концертный зал на 4 000 мест, площади для бизнеса и торговли, торговую зону, рестораны и кафе, спа- и оздоровительный центр, а также парковку на 400 автомобилей. В перечень объектов инфраструктуры дополнительно входят бассейны, конференц-пространства, офисы и казино. В качестве торговых и ресторанных брендов названы Harvey Nichols, Roberto’s, Angelina, Chotto Matte, Rumba и Beefbar.

В источниках встречаются два способа приобретения объекта. Korter, грузинский портал объявлений, показывает студии, одно- и двухкомнатные квартиры с отделкой black frame, white frame или с полным ремонтом, при этом наименьшая указанная ставка составляет USD 4 400 за м² (цены на 3 нояб. 2026 г.). Статья Orbi от 17 апреля 2026 г. и сайт проекта cpt.ge, напротив, описывают покупку гостиничного номера в брендированном отеле.

Страница Orbi не содержит перечня объектов, поэтажного плана, цены, плана платежей, срока передачи, разрешения, статуса строительства и юридического лица, выступающего стороной договора. Её утверждения о заполняемости и о моделях получения дохода не сопровождаются ни цифрами, ни условиями и здесь не пересказываются. На странице есть ссылка на презентацию проекта в формате PDF; обзор основан на тексте страницы и саму презентацию не воспроизводит.

Масштаб и конфигурация по данным каждого источника

Под похожими словами источники считают разные вещи. Orbi указывает единицы (units), Korter — квартиры, торговая пресса 2023 года — номера и сьюты, а релиз Planet Hollywood — номера. Таблица выстраивает эти цифры в один ряд. Каждая ячейка приведена так, как напечатана, с датой источника; ничего не усредняется и не исправляется.

Три расхождения важнее всего для читателя, который сравнивает объявления. Первое касается этажности: Orbi и торговая пресса указывают 42 этажа в каждой башне, тогда как в блоке характеристик Korter указано 36, а в его собственном тексте описания — 42. Число этажей влияет на число единиц, на класс высотности здания и на конструктивное решение, поэтому закрыть этот вопрос можно только по разрешительной документации.

Второе расхождение — количество единиц. 1 394 квартиры Korter на 244 больше, чем 1 150 единиц Orbi, то есть на 21,2% выше цифры Orbi (расчёт). Третья цифра, 1 200 номеров, встречается в релизе Planet Hollywood. Этот же релиз называет 500 и 600 номеров для двух отелей, что в сумме составляет 1 100 (расчёт); источники не объясняют, чем вызвана разница в 100.

Третье расхождение — что именно считать единицей. Источники не сообщают, входят ли гостиничные номера в 1 150 или в 1 394, учитываются ли пентхаусы и сьюты отдельно и учитываются ли офисные и торговые площади. Деление указанных 140 000 м² на 1 150 даёт 121,7 м² общей площади на единицу, а на 1 394 — 100,4 м² (оба значения рассчитаны). Это не площади объектов: в общую площадь входят подиум, зал для мероприятий, казино, торговые площади, парковка и места общего пользования.

Покупателю, которому нужен пригодный для работы подсчёт, следует запросить график единиц по башням и этажам с указанием типа использования каждой единицы (жилая квартира, гостиничный номер, коммерческое помещение) и её зарегистрированной площади. Тот же график покажет, сколько единиц приходится на каждый вариант отделки, которые Korter перечисляет как black frame, white frame и с полным ремонтом.

Типы объектов, площади и цена Korter за квадратный метр

Страница Orbi перечисляет сьюты, пентхаусы и резиденции без площадей. Korter приводит блок планировок с тремя типами объектов. Все приведённые ниже цифры принадлежат Korter, цены даны на 3 нояб. 2026 г. для квартир от застройщика; Korter показывает 27 объявлений о продаже и не указывает, к какой отделке относятся наименьшие цены.

Три наименьшие цены в точности равны наименьшей указанной площади, умноженной на USD 4 400: 34,2 м² дают USD 150 480, 32,4 м² дают USD 142 560, а 54,7 м² — USD 240 680 (все значения рассчитаны). Единая ставка для всех трёх типов означает, что в карточках не видно ценовой ступени за тип, этаж или вид, а страница не указывает, к какой из трёх отделок относится эта ставка.

Диапазоны площадей в Korter пересекаются между типами. Карточка студии охватывает диапазон от 34,2 м² до 64,6 м², то есть разброс составляет 30,4 м², и её верхняя площадь больше, чем у двухкомнатной карточки — от 54,7 до 56,6 м². Однокомнатная карточка с площадью 32,4 м² меньше самой маленькой студии и на USD 7 920 дешевле (расчёт). Между тем в тексте описания Korter сказано, что площади квартир составляют от 34 до 56 квадратных метров, то есть диапазон уже, чем в его блоке планировок.

Эти несоответствия — причина запрашивать планировки и зарегистрированную площадь конкретного объекта с раздельным указанием внутренней площади и площади балкона. Korter описывает открытые балконы с ограждениями из закалённого стекла и трёхметровые потолки, а высота потолков 3,0 м присутствует среди его атрибутов. Ничего из этого нет на странице Orbi, и ничто из этого не является спецификацией, пока договор не ссылается на эти сведения.

У цифры 4 400 есть и практическое прочтение. При такой ставке любой объект площадью более примерно 34,1 м² стоил бы выше USD 150 000 (расчёт: 150 000, делённые на 4 400), что важно для правила о виде на жительство в разделе 9. Расчёт использует только ставку Korter; предлагается ли конкретный объект по этой ставке, зависит от прайс-листа.

Что каждый источник сообщает о цене

Orbi не указывает цену нигде на своей странице. Существующие цифры принадлежат третьим сторонам, имеют разные даты, а некоторые не содержат ни валюты, ни типа объекта. Таблица разделяет их и подписывает каждую из них.

Две перекрёстные проверки используют только опубликованные цифры. Первая: ставка Korter при официальном курсе Национального банка Грузии (NBG) GEL 2,5949 за USD равна GEL 11 418 за м² (расчёт). Медианная цена предложения на новостройки в Сабуртало в третьем квартале 2026 г. по данным Национальной службы статистики Грузии (Geostat) составляет GEL 4 444 за м², около USD 1 713 (расчёт), а ставка Korter превышает эту цифру в 2,57 раза (расчёт).

Эти две цифры измеряют разные вещи, поэтому соотношение — это сравнение масштаба, а не вердикт. Цифра Korter — наименьшая указанная ставка одного проекта со смесью вариантов отделки. Цифра Geostat — районная медиана цен из объявлений на двух порталах по всем уровням отделки новых квартир, приведённая в Индексе цен на жилую недвижимость за третий квартал 2026 г. от 23 октября 2026 г. Индекс охватывает квартиры и отдельно стоящие дома, но не гостиничные номера.

Вторая проверка — ипотечный пример. Кредит USD 121 176 равен 85% цены однокомнатной квартиры USD 142 560 (расчёт). Ежемесячный платёж при сроке 12 месяцев и ставке 7,4% номинальных составляет USD 10 507 (расчёт), поэтому пример, по-видимому, рассчитан на срок 12 месяцев; срок и валюта кредита в тексте страницы не указаны. Лимиты Национального банка приведены в разделе 9, а реальное предложение банка нерезиденту по недостроенному объекту — это собственное решение банка.

Диапазон Commersant.ge от 6 600 до 10 000 воспроизведён так, как напечатан. Поскольку валюта нигде не указана, обзор не пересчитывает этот диапазон и не ставит его рядом со ставкой Korter. Цены на планируемые пентхаусы взяты из заявления 2023 года о здании, завершение которого тогда планировалось к концу 2024 года, и никакой недавний источник их не подтверждает.

Сроки передачи и открытия по данным каждого источника

Страница проекта Orbi не указывает ни срок передачи, ни дату открытия. Приведённые ниже датированные цифры взяты из статей и порталов. Они относятся к разным событиям: статья Orbi от апреля 2026 г. говорит о полномасштабном запуске проекта, Korter — о завершении строительства, а более старая пресса — об открытии или завершении. Ни одна из этих дат не является договорным сроком передачи объекта.

Две самые свежие цифры приходятся на один квартал: сентябрь 2027 года — последний месяц 3 кв. 2027 г. (расчёт). Korter также относит начало строительства к 1 кв. 2023 г. и показывает фотографии стройки с фиксированных точек, последнее обновление — в ноябре 2026 г.; эти фотографии принадлежат Korter, и обзор их не интерпретирует.

Покупателю нужна не дата статьи, а три даты в документах о продаже: дата, к которой застройщик обязан завершить здание, дата, к которой объект должен быть передан, и дата регистрации права покупателя. Для гостиничного номера важна и четвёртая дата — дата начала работы отеля, потому что условия по гостиничным номерам ссылаются на неё; источники её не указывают.

Эти даты следует привязать к разрешению на строительство. Срок действия разрешения и срок завершения строительства — документы, которые застройщик может показать, а выписка из Публичного реестра по земельному участку показывает, что на нём зарегистрировано. Контрольный перечень в разделе 9 запрашивает и то, и другое.

Гостиничные бренды, операторы и названные участники

Страница Orbi сообщает, что комплексом управляют международно признанные гостиничные бренды, но в этом предложении ни один из них не назван. Бренды, названные в других местах, взяты из статьи Orbi, из собственного релиза Planet Hollywood и из другой датированной прессы. Таблица фиксирует, кто что говорит; название бренда здесь — это утверждение источника, а справочным документом по любому условию использования бренда служат собственные соглашения владельцев брендов.

Если читать таблицу по строкам, источники 2023 года описывают хаб, где рядом с отелем Radisson Blu стоят несколько отелей с разными владельцами, а источники 2026 года описывают две башни с отелями Radisson Blu и Planet Hollywood. Описание 2026 года — то, которое разделяют собственная статья Orbi и релиз Planet Hollywood, и покупателю стоит спросить, какую структуру описывает договор купли-продажи.

Релиз называет Block Group наряду с Orbi Group лицензиатом, а материал Georgia Today 2024 года называет проект совместным проектом двух компаний. Собственная страница проекта Orbi называет только Orbi Group. Для покупателя практический вопрос состоит в том, какое юридическое лицо является продавцом по договору и какое лицо владеет землёй и держит разрешение; ни то, ни другое не указано на страницах, которые прочитал этот обзор.

Вариант с гостиничным номером описывает главным образом cpt.ge. Его FAQ сообщает, что предварительный договор купли-продажи можно подписать онлайн или лично, право собственности переходит при полной оплате, внутренний план требует первоначального взноса 35% с ежемесячными платежами в период строительства, а банковский кредит может быть оформлен на 60 месяцев. Там же сказано, что гостиничными номерами управляет Radisson Blu за вознаграждение за управление в размере 15% оборота, что инвесторы освобождены от коммунальных и постоянных эксплуатационных расходов и что номера передаются с мебелью.

Та же страница отводит башню B под Planet Hollywood и одновременно утверждает, что Radisson Blu управляет всеми гостиничными номерами комплекса, поэтому вопрос о том, какой оператор управляет какими номерами, нужно закрепить в договоре. Обзор не пересказывает утверждения сайта о перепродажной стоимости и о виде на жительство, поскольку на странице они не сопровождаются никакими условиями.

Расположение проекта Central Park Towers Tbilisi: Сабуртало, проспект Казбеги и транспортная доступность

Все три источника по проекту размещают комплекс на проспекте Казбеги в Сабуртало, хотя пишут название улицы по-разному: Orbi — Kazbegi Street, Korter — Alexander Kazbegi Avenue 22, а торговая пресса — Kazbegi Avenue. Координаты в данных страницы Korter — 41,72409 северной широты и 44,74923 восточной долготы. Эта точка приблизительная и не является геодезической съёмкой, а каждое приведённое ниже расстояние, отсчитываемое от неё, наследует то же ограничение.

Сабуртало — одна из десяти районных администраций, перечисленных на странице мэрии Тбилиси о руководителях районов. Wikipedia описывает его как административный район столицы, в который входят микрорайоны Нижнее Сабуртало, Ведзиси, Лиси, Вашлиджвари, Диди Дигоми и Патара Дигоми, и приводит численность населения 139 000 человек в 2017 году со ссылкой на правительство Тбилиси.

Публикация Geostat о численности населения оценивает население Тбилиси на 1 января 2026 г. в 1 369,4 тыс. человек, из которых 1 309 тыс. проживают в городских поселениях, при 3 941,1 тыс. человек в Грузии, то есть на столицу приходится 34,7% населения (расчёт). Публикация опирается на перепись 2024 года и на движение населения, зафиксированное в 2025 году.

Что касается гостиничной стороны проекта, статистика въездного туризма Geostat за 2025 год даёт 7,8 млн прибытий международных нерезидентов в Грузию, на 5,9% больше, чем в 2024 году, и сообщает, что большинство визитов пришлось на Тбилиси и Аджарию — 3,8 млн и 2,7 млн соответственно, по посещённому региону. Средняя продолжительность пребывания составила 5,6 ночи. Это национальная и региональная статистика, и она ничего не говорит о каком-либо отдельном здании.

Korter описывает Сабуртало как давно сложившийся район и перечисляет школы, клиники, магазины и парки, которые считает расположенными рядом, среди них Европейская школа, Тбилисский государственный медицинский университет, Центральная республиканская больница, магазины Spar и Nikora, парк Мицкевича и Этнографический музей, без указания расстояний. Материал GBC.ge 2023 года помещает проект рядом с продолжающимся развитием Центрального парка Тбилиси, а OpenStreetMap, запрошенный через Nominatim, показывает в районе Сабуртало площадку с названием Central Park, помеченную как строительная зона.

Главный транспортный вопрос — доступ к метро. Делиси и Медицинский университет — соседние станции Сабурталинской линии, и, как отмечает Wikipedia, обе открылись в 1979 году. Korter сообщает, что до обеих станций 10–15 минут пешком, а остановка автобуса в 180 метрах от комплекса обслуживается каждые 10 минут 11 автобусными маршрутами и 3 маршрутами маршрутных такси. Аэропорт, по его данным, находится примерно в 45 минутах езды на автомобиле.

В таблицу добавлены маршрутные цифры от точки Korter, рассчитанные по общедоступным картографическим данным на 9 ноября 2026 г. Дорожные цифры — оценки при свободном движении без пробок, поэтому в часы пик они являются нижней границей. Тбилисская транспортная компания (Tbilisi Transport Company), которая сообщает, что полностью принадлежит мэрии и управляет метро с 1966 года (страница «О компании»), указывает на своей странице стандартного тарифа от 3 июня 2019 г. стоимость GEL 1 за 90 минут неограниченных поездок, около USD 0,39 по курсу GEL 2,5949.

Время в пути пешком, указанное Korter (10–15 минут), больше расчётных примерно пяти минут до Делиси и меньше расчётных примерно 17 минут до Медицинского университета, а сама точка может не обозначать вход. Практический шаг — пройти маршрут от ворот участка, а не от точки на карте, и запросить у застройщика сведения о фронте участка по улице и о пешеходных переходах на проспекте Казбеги.

Тбилисский контекст представлен на странице города Тбилиси и странице страны Грузия, а обзор цен на недвижимость в Тбилиси приводит данные о ценах по районам от Geostat и из отчёта банковского сектора; в нём медианная цена предложения на новые квартиры в Сабуртало стоит на четвёртом месте среди десяти районов на диаграмме Geostat — GEL 4 444.

Покупка недвижимости в Грузии: кратко

Грузинское право фиксирует правовую рамку короткой нормой. Статья 183 Гражданского кодекса гласит, что для приобретения недвижимой вещи сделка должна быть заключена в письменной форме, а право собственности приобретателя должно быть зарегистрировано в Публичном реестре, который ведёт Национальное агентство публичного реестра (NAPR). Иностранец, покупающий квартиру, не подпадает под единственное ограничение, которое налагает земельное законодательство: статья 4 Органического закона о праве собственности на сельскохозяйственную землю перечисляет, кто может владеть сельскохозяйственной землёй, а квартира сельскохозяйственной землёй не является.

Для объекта, который ещё не построен, то, что подписывается и регистрируется на каждом этапе, зависит от договора. FAQ Orbi сообщает, что договор можно подписать дистанционно, а оплата возможна полностью, в ипотеку или по беспроцентному плану рассрочки от застройщика, и что в Грузии нет налога на приобретение недвижимости. FAQ cpt.ge сообщает, что предварительный договор купли-продажи можно подписать онлайн или лично и что право собственности переходит при полной оплате.

Покупателю, который подписывает документы за границей, обычно нужно, чтобы иностранные документы были признаны в Грузии. Таблица статуса Гаагской конференции по международному частному праву показывает, что Грузия является участницей Конвенции об апостиле, вступившей для неё в силу 14 мая 2007 г. NAPR предоставляет услугу смарт-контракта для онлайн-регистрации прав через виртуальную встречу по предварительной записи. Руководства по покупке из-за рубежа и по покупке недвижимости в Грузии описывают порядок шагов.

Отель с гостиничным управлением порождает ещё один правовой вопрос, на который Налоговый кодекс отвечает в общих чертах. Статья 26-1 Налогового кодекса определяет туристическое предприятие как юридическое лицо, которое строит отель, передаёт гостиничные активы или их часть другому лицу и по договору с покупателем обеспечивает использование этих активов как гостиничных номеров или апартаментов. Служба доходов Грузии (Revenue Service) присваивает этот статус для конкретного отеля.

Принадлежит ли какому-либо лицу такой статус для этого комплекса, на страницах, которые прочитал этот обзор, не опубликовано, а статья не говорит, что отель с брендированными номерами обязан его иметь. Это вопрос к продавцу в письменной форме, вместе с вопросом о классификации объекта в реестре, потому что он влияет на то, как объект описан в выписке, и может влиять на то, какое из приведённых ниже налоговых правил считается применимым.

Налоги, вид на жительство, финансирование и что запросить в письменном виде

Грузинские налоги на владельца — физическое лицо определяет Налоговый кодекс, английский текст которого размещён на matsne.gov.ge. Налог на имущество физического лица, кроме земли, был изменён Законом № 1874 от 30 сентября 2026 г.

Статья 202(5) теперь устанавливает налог в размере не менее 0,8% и не более 1% рыночной стоимости имущества на конец предыдущего года, а статья 206(1)(a) освобождает от него, если доход семьи за предыдущий год не превышал GEL 100 000. Налоговое оповещение в EY Georgia Tax and Law Brief за июль–сентябрь 2026 г. описывает поправку как вступившую в силу с момента публикации и сообщает, что прежний порог освобождения составлял GEL 40 000.

Статья 201(1)(c.a) включает незавершённое строительство в налогооблагаемое имущество физического лица. Только в качестве иллюстрации: если бы наименьшая цена студии USD 150 480 (GEL 390 481) была рыночной стоимостью, диапазон Кодекса составил бы от GEL 3 124 до GEL 3 905 в год, примерно от USD 1 204 до USD 1 505 (расчёт). Фактическое положение определяют используемая рыночная стоимость, доход семьи владельца и дата, с которой покупатель в рассрочку считается владельцем.

Служба доходов ведёт для плательщиков страницу налога на имущество, а статья 205 устанавливает для физического лица подачу декларации до 1 ноября и уплату до 15 ноября. Сдача в аренду и последующая продажа облагаются по отдельным статьям. Статья 81(2) облагает по ставке 5% доход физического лица от сдачи жилого помещения в аренду для проживания, если вычеты не производятся, а статья 82(1)(f.a) освобождает превышение от продажи жилой квартиры с земельным участком, если она находилась в собственности более двух лет. Обе статьи сформулированы для жилых помещений.

Как классифицируется гостиничный номер для этих правил — вопрос к Службе доходов и к записи в реестре, а статья 166 устанавливает НДС в размере 18%.

Что касается вида на жительство, Агентство развития государственных услуг описывает краткосрочный вид на жительство для иностранца, имеющего право собственности на недвижимость, кроме сельскохозяйственной земли, с рыночной стоимостью свыше эквивалента USD 150 000 в лари, определённой сертифицированным оценщиком, и инвестиционный вид на жительство при недвижимости стоимостью свыше USD 300 000.

При наименьших ценах Korter цифра студии USD 150 480 выше USD 150 000 на USD 480, цифра однокомнатной квартиры USD 142 560 ниже этого порога, а цифра двухкомнатной USD 240 680 выше него. Критерием служит рыночная стоимость по оценке оценщика, а не цена по договору.

Руководство по виду на жительство описывает процедуру; вид на жительство оформляется отдельным заявлением и отдельным решением и не является результатом покупки.

Что касается финансирования, Orbi не указывает ипотечных условий, а Korter показывает пример TBC Bank. Страница PTI и LTV Национального банка Грузии устанавливает предельное отношение кредита к стоимости залога 90% для кредитов в лари и 70% для кредитов в иностранной валюте, а предельное отношение платежа к доходу — 25% для дохода в лари и 20% для кредитов в иностранной валюте, когда доход получен в другой валюте, при чистом ежемесячном доходе ниже GEL 1 500, с повышением до 50% и 30% начиная с GEL 1 500.

Руководство по ипотеке и руководство по налогу на имущество описывают практические шаги, а руководство о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость, излагает общую позицию.

Что запросить в письменном виде до резервирования

Страница Orbi не содержит ни одного из перечисленных ниже пунктов, как это обычно бывает со страницей проекта, а в документах о продаже они есть. Список — это стандартный набор запросов при покупке строящегося объекта (off-plan), адаптированный к комплексу с гостиничным управлением.

1. Прайс-лист с номерами объектов, башней, этажом, внутренней площадью и площадью балкона и типом использования каждой единицы (жилая квартира, гостиничный номер или коммерческое помещение), чтобы итог по единицам можно было сопоставить с цифрами 1 150 и 1 394.
2. Срок передачи и срок завершения строительства в договоре, дата регистрации права собственности и договорные последствия нарушения каждого из этих сроков.
3. Полное юридическое наименование, регистрационный номер и юридический адрес лица, подписывающего договор, а также лица, которому принадлежит земля и которое держит разрешение на строительство.
4. Разрешение на строительство и срок его действия, проектная документация и выписка из Публичного реестра по земельному участку и, после регистрации, по объекту.
5. График платежей, валюту каждого платежа, счёт или эскроу-механизм, на который поступают деньги, и имя владельца счёта.
6. Спецификацию отделки, на которую ссылается договор (black frame, white frame или полный ремонт), включая высоту потолков, остекление и балкон.
7. Для гостиничного номера: договор управления, названного в нём оператора, основу расчёта вознаграждения, то, что оно покрывает и какие расходы ложатся на владельца, а также срок и условия выхода.
8. Имеет ли комплекс статус туристического предприятия по статье 26-1 Налогового кодекса, и классификацию объекта в реестре.
9. График сервисных сборов, правила ассоциации собственников или управляющей компании и распределение расходов между квартирами, гостиничными номерами и коммерческими площадями.
10. При подписании за границей: форму доверенности или иного иностранного документа с апостилем, которую примут нотариус и NAPR.

Сравнение проекта Central Park Towers Tbilisi с другими проектами Orbi

В таблице перечислены все шесть проектов Orbi Group, представленных на этом сайте, с информацией, которую публикуют источники по каждому проекту. Этот проект — единственный в Тбилиси; остальные пять находятся в Батуми. Ни одна из строк не поставлена выше другой, а опубликованная информация различается по характеру: у одних проектов есть срок передачи или цена от третьей стороны, а у других нет ни того, ни другого.

Отличает этот проект внутри группы сочетание схемы с гостиничным управлением и городского расположения: батумийские проекты стоят на побережье, а этот — на тбилисском проспекте рядом с линией метро. Батумийские руководства на этом сайте, например обзор цен на квартиры в Батуми, относятся к другому рынку и не являются сравнением цен. Руководство по off-plan охватывает поэтапные платежи по грузинскому праву, а страница страны Грузия перечисляет остальные проекты в стране.

Orbi Group (застройщик)

Этот раздел опирается на собственную страницу «О компании» Orbi Group и на датированные страницы третьих сторон, везде с указанием источника. Страница Orbi «О компании», просмотренная 9 ноября 2026 г., сообщает, что компания работает 28 лет и более, реализовала проекты общей площадью 4 млн квадратных метров и более, имеет 55 офисов по всему миру и более 12 000 сотрудников. В разделе контактов перечислены офисы в Тбилиси и Батуми, Франкфурте, Варшаве, Астане и Алматы, Стамбуле, Баку и Москве.

На странице застройщика Korter сказано, что Orbi Group строит с 1998 года, и перечислены 7 текущих и 14 завершённых проектов, из которых восемь, указанные как завершённые, были сданы в период с 2014 по 2016 год. Релиз Planet Hollywood описывает Orbi Group как компанию по девелопменту недвижимости с портфелем более 4 млн квадратных метров, более чем 30 завершёнными проектами и штатом свыше 12 000 человек и называет ORBI CITY Batumi её флагманом. Эти цифры различаются между источниками и датами, и ни одна из них здесь не проверена.

Страница Orbi не называет юридическое лицо, которое продаёт объекты в Central Park Towers, и не называет основателя или владельцев компании. Block Group, названная в релизе и в Georgia Today совместным застройщиком, на странице Orbi не описана. Обзор не повторяет награды, число посетителей и количество стран инвесторов, указанные на странице «О компании» Orbi, потому что страница не называет ни организацию, ни год, ни метод их определения.

Часто задаваемые вопросы

Что такое Central Park Towers Tbilisi?

Central Park Towers Tbilisi — это двухбашенный гостинично-жилой комплекс на проспекте Александра Казбеги в Сабуртало, который строит Orbi Group; на странице Orbi он указан с 2 башнями, 42 этажами, 1 150 единицами и общей площадью 140 000 м². Korter перечисляет студии, одно- и двухкомнатные квартиры, а статья Orbi описывает вариант покупки гостиничного номера. Страница Orbi не указывает ни цену, ни срок передачи, ни статус, поэтому эти сведения взяты от третьих сторон, как показывает обзор выше.

Где находится комплекс и в каком районе?

Korter указывает адрес как проспект Александра Казбеги, 22, район Сабуртало, а Orbi пишет, что участок находится в 200 метрах от Центрального парка на улице Казбеги (Kazbegi Street). Сабуртало — одна из десяти районных администраций Тбилиси. Korter сообщает, что станции метро Делиси и Медицинский университет находятся в 10–15 минутах ходьбы; по маршруту от приблизительной точки Korter путь пешком до Делиси составляет около 0,37 км, а до аэропорта — 24,5 км по дороге.

Сколько единиц в проекте?

Источники расходятся, и этот обзор не выбирает между ними. Страница Orbi указывает 1 150 единиц, Korter — 1 394 квартиры, материал торговой прессы 2023 года — 1 398 номеров и сьютов, сообщения 2023 года — 1 500 номеров, а релиз Planet Hollywood — 1 200 номеров. Источники не говорят, входят ли в эти итоги гостиничные номера и коммерческие помещения, поэтому ориентиром служит график единиц в договоре.

Какие цены опубликованы по проекту Central Park Towers Tbilisi?

Orbi не указывает цен. Korter указывает от USD 142 560 за однокомнатную квартиру площадью 32,4 м², USD 150 480 за студию площадью 34,2 м² и USD 240 680 за двухкомнатную квартиру площадью 54,7 м², все по ставке USD 4 400 за м², с ценами на 3 нояб. 2026 г. и без привязки к отделке. Commersant.ge в апреле 2026 г. напечатал диапазон от 6 600 до 10 000 за м² без указания валюты. Цена гостиничных номеров не опубликована.

Когда планируется передача проекта Central Park Towers Tbilisi?

Страница Orbi даты не указывает. Статья Orbi от 17 апреля 2026 г. сообщает, что полномасштабный запуск проекта запланирован на сентябрь 2027 года, а Korter указывает завершение в 3 кв. 2027 г. для обеих башен. Более ранняя пресса называла даты в период с мая 2024 года до конца 2025 года. Дата, которая связывает продавца, — это дата в договоре, и покупателю стоит запросить её вместе с последствиями её нарушения.

Какие гостиничные бренды названы?

Статья Orbi называет пятизвёздочный Radisson Blu в первой башне и Planet Hollywood во второй. Релиз Planet Hollywood описывает лицензионное соглашение с Orbi Group и Block Group в отношении 500-номерного Planet Hollywood Hotel & Casino и 600-номерного Radisson Blu. Страница Orbi называет торговые и ресторанные бренды, среди них Harvey Nichols и Beefbar. Условия использования брендов определяются соглашениями владельцев брендов, а не этим обзором.

Может ли иностранец владеть объектом в Тбилиси и где фиксируется право собственности?

Иностранец вправе купить квартиру в Грузии. Статья 183 Гражданского кодекса требует письменной формы сделки и регистрации права приобретателя в Публичном реестре, а категория, которую грузинское право ограничивает, — это сельскохозяйственная земля. Страница сборов реестра оценивает регистрацию в GEL 150 при сроке четыре рабочих дня, GEL 270 при сроке один рабочий день и GEL 350 в день подачи. Услуги нотариуса и другие профессиональные услуги оплачиваются отдельно.

Даёт ли объект право на вид на жительство?

Согласно странице Агентства развития государственных услуг, краткосрочный вид на жительство доступен владельцу несельскохозяйственной недвижимости с рыночной стоимостью свыше эквивалента USD 150 000, определённой сертифицированным оценщиком. При наименьших ценах Korter студия за USD 150 480 выше этого порога на USD 480, а однокомнатная за USD 142 560 ниже него. Критерием служит оценка оценщика, а не цена по договору.

С какими налогами может столкнуться владелец?

С 30 сентября 2026 г. Налоговый кодекс устанавливает налог на имущество физического лица в размере от 0,8% до 1% рыночной стоимости с освобождением, если доход семьи за предыдущий год не превышал GEL 100 000. Доход от аренды жилья облагается по ставке 5%, если вычеты не производятся, а превышение от продажи квартиры, находившейся в собственности более двух лет, освобождается от налога. Как классифицируется гостиничный номер для этих правил — вопрос к Службе доходов.

Что покупателю стоит запросить в письменном виде?

Прайс-лист с номерами объектов, срок передачи и его последствия в договоре, юридическое наименование лица, подписывающего договор, разрешение на строительство, график платежей с реквизитами эскроу или счёта и спецификацию отделки. Для гостиничного номера — договор управления, оператора, основу расчёта вознаграждения и условия выхода. Полный список приведён в конце раздела 9.

Источники и дата последней проверки

Дата проверки: 9 ноября 2026 г. Источники:

• Orbi Group: страница проекта Central Park Towers
• Orbi Group: Legendary Planet Hollywood is coming to Tbilisi (17 апреля 2026 г.)
• Orbi Group: часто задаваемые вопросы
• Orbi Group: страница «О компании»
• cpt.ge: сайт проекта (Planet Hollywood Tbilisi)
• Korter: Central Park Towers, Tbilisi (цены на 3 нояб. 2026 г.)
• Korter: страница застройщика Orbi Group
• Planet Hollywood Resorts International: релиз от 20 марта 2026 г.
• Travelling for Business: Planet Hollywood debuts in Tbilisi (23 марта 2026 г.)
• Commersant.ge: статья о Central Park Tower (15 апр. 2026 г.)
• Commersant.ge: соглашение с Radisson Blu подписано (16 мая 2023 г.)
• GBC.ge: презентация гостиничного хаба на 1 500 номеров (20 апр. 2023 г.)
• GBC.ge: министр экономики о гостиничном хабе (20 апр. 2023 г.)
• Georgia Today: Chotto Matte и Beefbar (17 апр. 2024 г.)
• The Caterer: Chotto Matte в Central Park Towers (9 окт. 2023 г., рекламная статья)
• Гражданский кодекс Грузии, статья 183 (matsne.gov.ge)
• Налоговый кодекс Грузии, английский текст (matsne.gov.ge)
• Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства (matsne.gov.ge)
• Органический закон о праве собственности на сельскохозяйственную землю (matsne.gov.ge)
• NAPR: сборы и сроки регистрации недвижимого имущества
• NAPR: сборы за информационные услуги
• NAPR: служба регистрации смарт-контрактов
• Агентство развития государственных услуг (SDA): виды на жительство
• Служба доходов Грузии (Revenue Service): налог на имущество
• EY Georgia Tax and Law Brief за июль–сентябрь 2026 г.
• Национальный банк Грузии (NBG): официальные обменные курсы (USD 1 = GEL 2,5949, действует с 7 ноября 2026 г.)
• Национальный банк Грузии (NBG): требования PTI и LTV
• Geostat: Индекс цен на жилую недвижимость, III квартал 2026 г.
• Geostat: численность населения на 1 января 2026 г.
• Geostat: статистика въездного туризма за 2025 год
• Мэрия Тбилиси: руководители районов и районные администрации
• Тбилисская транспортная компания: страница «О компании»
• Тбилисская транспортная компания: стандартный тариф
• Wikipedia: Saburtalo District
• Wikipedia: Delisi (Tbilisi Metro)
• Wikipedia: Medical University (Tbilisi Metro)
• Гаагская конференция по международному частному праву: таблица статуса Конвенции об апостиле
• OpenStreetMap Nominatim: поиск мест, использованный для координат ориентиров
• OpenStreetMap: авторские права и лицензия на данные
• Project OSRM: служба маршрутизации, использованная для расстояний по дорогам

Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.