Archi Nutsubidze 2 Tbilisi: обзор источников и цен (2026)

Проект Archi Nutsubidze 2 Tbilisi — это 21-этажный жилой корпус, который Archi строит на улице Константине Капанели, на плато Нуцубидзе в Тбилиси; на странице здания на archi.ge застройщик показывает готовность строительства на уровне 91 процента, 94 квартиры в продаже и 265 квартир, отмеченных как проданные.

Этот обзор проекта Archi Nutsubidze 2 Tbilisi читает archi.ge в том виде, в каком сайт выглядел 12 ноября 2026 г., и ставит рядом с ним каждую стороннюю цифру по квартирам, этажам, передаче объекта, отделке и цене, с указанием источника и даты. На страницах застройщика нет ни цены, ни даты передачи, поэтому обзор показывает источники бок о бок и не выбирает между ними. К этому добавлены датированный журнал строительства, вопрос о том, к какому району относится улица, и справочный материал с источниками о покупке, налогах и проживании в Грузии.

Обзор проекта Archi Nutsubidze 2 Tbilisi

Страница комплекса на сайте застройщика представляет проект как новый жилой комплекс на IV плато в Сабуртало, на улице Капанели, примерно в десяти минутах ходьбы от озера Лиси. В нём указан один корпус, корпус A, с 21 этажом, фасадом из вентилируемых панелей HPL и кирпича и зелёным двором с детской площадкой и спортивной площадкой. Значки удобств добавляют коммерческие помещения, парковку, генератор и резервуар для воды.

Статус проекта указан на странице корпуса A. Там строительство отмечено как идущее, на уровне 91 процента, приведён журнал из 30 датированных записей о ходе работ с 26 июня 2024 г. по 13 октября 2026 г., счётчик из 265 проданных и 94 непроданных квартир и карта парковки на 74 места на двух уровнях. В списке материалов названы блок Ytong, бетон Heidelberg, стекло с низким излучением, панели HPL и декоративный кирпич. Это описания самого застройщика, и здесь они не проверялись.

То, чего на страницах нет, для покупателя важно не меньше. Цена не указана: у всех 94 непроданных квартир в данных страницы стоит цена 0, а собственный флаг сайта, отвечающий за цены на квартиры, имеет значение false.

На страницах также нет даты передачи объекта, нет плана платежей на актуальной странице, нет описания отделки (поле «форма сдачи» пусто у всех 94 квартир), нет числа спален, архитектора и подрядной организации. Единственный датированный ценовой ориентир приходит от третьей стороны: Korter публикует ставку в заголовке и «цену по запросу» для каждой планировки по состоянию на 25 октября 2026 г.

Что каждый источник публикует о квартирах, этажах, отделке и цене

Общедоступные сведения о проекте поступают от застройщика, от порталов и от брокеров, и цифры не всегда совпадают. В таблице они поставлены рядом. Страница застройщика цитируется как «по данным застройщика»; каждая остальная цифра приводится «по данным» названного сайта на указанную дату, и обзор не решает, какая из них верна. Данные страницы Korter датированы 25 октября 2026 г. и были прочитаны 12 ноября 2026 г. На странице Geoproperty стоит строка об авторских правах за 2025 год, а даты обновления нет.

Четыре строки таблицы меняют то, на что покупатель может опираться. Первая — число корпусов. На странице комплекса у застройщика указан один корпус, тогда как Korter и Geoproperty описывают второй 21-этажный корпус. Второй корпус повлиял бы на общий двор, парковку и сервисный сбор, поэтому в договоре должно быть сказано, к какому корпусу и к какому подъезду относится квартира.

Вторая — отделка. Три источника приводят три разных определения: «Premium frame» (Korter), white frame (Geoproperty) и «Black walls» (geoln.com, объявление опубликовано 11 сентября 2023 г.). На странице застройщика нет ни одного из них. Geostat, национальная статистическая служба, делит предложения новостроек в своём релизе о ценах на white, green и black frame, что показывает: у рынка не один словарь. Описание того, что именно установлено в каждой квартире, внесённое в договор, заменяет собой такой ярлык.

Третья — дата каждой публикации. Объявление на geoln.com опубликовано в 2023 году, на Realting — в июле 2024 года, на Geoproperty стоит 2025 год, а данные Korter датированы октябрём 2026 года. Более старые публикации показывают лишь то, что продавец говорил в то время, и могут описывать этап, который с тех пор сменился.

Четвёртая — список удобств. Дополнительные позиции Geoproperty не указаны на страницах застройщика, поэтому бассейн или фитнес-центр следует считать неподтверждёнными, пока их не назовут договор или проектная документация.

Итоговые цифры 359, 345 и 301 и 94 квартиры в продаже

Для проекта в обращении три разных итоговых числа. Каждое верно для того, что считает источник, а источники не сообщают, считают ли они одно и то же. В таблице приведены все найденные цифры по квартирам с источником, датой и тем, что именно считается.

Арифметика показывает, насколько цифры расходятся. Сумма 359 по archi.ge на 14 больше, чем 345 на Korter и Geoproperty, а 345 на 44 больше, чем 301 на Korter. Если бы итогом было 345, а продано 265, осталось бы 80 квартир, тогда как archi.ge перечисляет 94. Ни один из этих разрывов нельзя закрыть по общедоступным страницам. Число фиксирует лишь график квартир, прилагаемый к договору, с номерами квартир.

В следующей таблице описаны 94 непроданные квартиры в том виде, в каком их перечисляет archi.ge. Столбец «комнаты» — это поле в напечатанном виде, а столбец балкона — поле, которое сайт называет «Balcony». В каждой строке общая площадь равна жилой площади плюс площадь балкона с точностью до 0,1 м².

Бросаются в глаза два наблюдения. Поле комнат нельзя читать как класс размера, потому что у квартир одной площади стоят разные числа: 73,1–73,6 м² значатся как 3 комнаты, а 73,4 м² — как 4 комнаты, и одна строка в 56,8 м² напечатана как 3 комнаты рядом со строками в 56,7 м², напечатанными как 2.

В двух строках стоит значение 21, которое похоже на ошибку ввода и записано в том виде, в каком напечатано. Балкон занимает от 20,9 до 26,9 процента общей площади в перечисленных строках, медиана составляет 22,9 процента, поэтому при сравнении цены за квадратный метр нужно указывать, какая площадь имеется в виду: общая или жилая.

По 94 строкам медианная общая площадь составляет 73,6 м², а среднее значение — 75,5 м². Разброс по этажам и площадям показан ниже.

Половина непроданного запаса, 47 квартир, приходится на этажи со 2-го по 7-й, а на этажи со 2-го по 4-й приходится 31. На верхних этажах непроданных квартир меньше: 17 на этажах с 15-го по 21-й. Эта картина описывает то, что оставалось непроданным 12 ноября 2026 г., и не описывает планировку здания, поскольку проданные квартиры в списке не показаны.

Источники также по-разному считают комнаты, и это важно, когда брокер называет «однокомнатной» или «двухкомнатной» одну и ту же квартиру.

При сопоставлении площади «1 Bedroom» в 59,3 м² и «3 Bedroom» в 118,3 м² на Geoproperty близки к строкам archi.ge в 59,3 м², напечатанным как 2 комнаты, и в 118,2 м², напечатанным как 5 комнат. Застройщик своё правило счёта не называет, поэтому ориентиром служит план квартиры, прилагаемый к договору.

Журнал строительства корпуса A: 91 процент, 30 записей и датированные сроки передачи

Самая подробная общедоступная запись о проекте — журнал хода работ застройщика. На странице корпуса 30 записей, примерно по одной в месяц, с 26 июня 2024 г. по 13 октября 2026 г., и к каждой приложены фотография и список работ. Процент на странице — единая цифра, и страница не объясняет, как он рассчитывается. В таблице приведена выборка из журнала по датам; записи хранятся в формате UTC, поэтому некоторые приходятся на день раньше или позже местной даты.

Наиболее полно задокументирован этап возведения конструкций. Между записью от 27 января 2025 г., когда плита перекрытия над 3-м этажом была отмечена как забетонированная, и записью от 31 октября 2025 г., когда была завершена плита потолка 20-го этажа, журнал фиксирует 17 этажей за 277 дней, то есть около 1,9 этажа в месяц. Это арифметика по двум датам журнала, и она описывает только этап возведения конструкций. После ноября 2025 года записи переходят к перегородкам, штукатурке, инженерным системам, лифтам и фасаду.

Запись от 13 октября 2026 г. — текущий статус. В ней отмечено 25 завершённых позиций и 14 выполняемых или начинаемых. Сгруппированные по темам, они выглядят так.

Журнал перечисляет, что сделано и что выполняется. Дат для остающихся позиций он не даёт и не описывает ни ввод в эксплуатацию, ни приёмку здания, ни шаги между последними работами и выдачей ключей. Раздел Korter о ходе строительства подтверждает ту же картину тремя сериями фотографий с фиксированных точек: 16 фотографий с августа 2025 г. по ноябрь 2026 г., 20 с апреля 2025 г. по ноябрь 2026 г. и 8 с января 2025 г. по сентябрь 2025 г.

Застройщик не публикует дату передачи объекта, поэтому датированные цифры исходят от третьих сторон. Они перечислены с датой каждой публикации и не ранжируются.

От первой записи журнала (26 июня 2024 г.) до последней (13 октября 2026 г.) прошло 839 дней, около 27,6 месяца. Три даты от третьих сторон приходятся на вторую половину 2026 года, а журнал показывает, что фасад, плитка и квартирный учёт в октябре всё ещё не завершены. Покупателю стоит считать решающей дату в договоре и спросить, что договор говорит о завершении строительства здания и о нарушении срока.

Ценовые ориентиры по источникам и датам

Застройщик цену не публикует. Каждая приведённая ниже цифра — ориентир сайта объявлений или брокера, а не цена Archi. Они даны с источником, датой и единицей, к которой относятся, чтобы читатель видел, как мало между ними общего.

Цифры geoln.com сходятся: 75 600 USD, делённые на 56 м², которые то же объявление называет наименьшей площадью, дают 1 350 USD за м². Цифры Realting и Geoproperty в 1 350 USD совпадают с этой ставкой, и ни одна из страниц не говорит, откуда эта цифра взята. Ставка Korter в 1 415 USD на 65 USD за м² (4,8 процента) выше, но она датирована тремя годами позже объявления geoln.com и описывает иное определение отделки, поэтому эти два значения не описывают одно и то же предложение.

По официальному курсу Национального банка Грузии (NBG) 2,5933 GEL за доллар США (USD) на 12 ноября 2026 г. 1 415 USD составляют 3 670 GEL за м², а 1 350 USD — 3 501 GEL за м². Для контекста: релиз Geostat за третий квартал 2026 г. охватывает предложения новостроек в Тбилиси, а материал Georgia Today о нём приводит медианы по районам для квартир. Это цены предложений, собранные с рекламных сайтов, и они охватывают все предложения новостроек, а не ставку «от» одного проекта.

Эти две строки приведены потому, что название района для улицы в разных источниках различается (раздел 6). Релиз Geostat не сообщает, какое название используют собранные предложения для плато Нуцубидзе. Обзор цен на недвижимость в Тбилиси ставит медианы Geostat по районам рядом со вторым набором данных, средним значением Galt and Taggart в 1 628 USD за м² для Сабуртало в январе 2026 г. (там оно приведено для квартир с white frame, продаваемых застройщиками).

Чтобы показать, как работает ставка, в следующей таблице заголовочная ставка Korter умножена на площади с archi.ge. Это иллюстрация арифметики, потому что Korter не публикует цен на отдельные квартиры, а страница не говорит, что ставка относится к каждой квартире.

Что касается условий оплаты, датированные заявления расходятся. В новости Archi о запуске от 18 июля 2023 г. были названы рассрочка до 12 лет, отсутствие первоначального взноса и скидка при единовременной оплате как маркетинговые условия на момент запуска проекта. На актуальной странице проекта условий нет, Geoproperty указывает 30 месяцев с первоначальным взносом от 10 до 30 процентов, а Korter сообщает, что рассрочка доступна, подробности — у застройщика. Действует тот график, который указан в договоре.

Расположение проекта Archi Nutsubidze 2 Tbilisi: улица Капанели, IV плато и ярлык «Сабуртало» или «Ваке»

Тбилиси — столица Грузии и её крупнейший город. Релиз Geostat о численности населения оценивает население города в 1 369,4 тыс. человек на 1 января 2026 г., из которых 1 309,0 тыс. живут в городских поселениях, что составляет 34,7 процента от 3 941,1 тыс. по стране (расчётная цифра). На странице комплекса застройщик указывает координаты участка — 41,73421 с. ш., 44,73154 в. д., и расстояния ниже измерены от этой точки.

Застройщик помещает проект в Сабуртало, на IV плато, в зелёной и тихой местности примерно в десяти минутах ходьбы от озера Лиси; в новости о запуске в 2023 году говорилось о пяти минутах. Wikipedia указывает для озера площадь поверхности 0,47 км² и максимальную глубину 4 м и описывает многофункциональную застройку на берегу, первая очередь которой открылась в 2011 году. Озеро — это территория, поэтому расстояние зависит от того, какой берег имеется в виду.

Название района не единообразно. Таблица перечисляет, что печатает каждый источник, и не решает вопрос об административной границе. Покупателю, которому район нужен для статистики, для школьного округа или для поиска в реестре, следует спросить Публичный реестр или муниципалитет, указав кадастровый код.

Korter также перечисляет более раннее здание Archi на том же плато — Archi Nutsubidze на ул. Авто Варази, 28a, с 9 этажами и «1 домом, сданным в 2022 году», и тоже помечает это здание как Ваке. В текстовой заметке застройщика Archi Nutsubidze 2 новый проект назван третьим строительным комплексом в районе; это утверждение обзор не проверяет.

Сведения о транспорте и услугах взяты с порталов, и обзор это отмечает. Korter сообщает, что остановка автобуса находится в 50 м на улице Капанели, её обслуживают автобусы 332, 388 и 398 с интервалом 16 минут, а ближайшая крупная дорога — в 550 м. По метро порталы расходятся: Korter помещает станции Важа-Пшавела и Делиси в пределах 30 минут ходьбы, geoln.com указывает 8 минут до Важа-Пшавела, 17 до Делиси и 18 до Государственного университета, не называя способ передвижения, а Realting указывает около 1 000 м до Важа-Пшавела.

Застройщик не приводит расстояний, поэтому в таблице ниже они рассчитаны от координат застройщика до мест, нанесённых на карту OpenStreetMap 12 ноября 2026 г. Дорожные цифры получены с помощью общедоступной маршрутной службы OSRM для автомобиля при свободном движении. Время пешком не вычислялось, а пешеходная дорожка может быть короче автомобильного маршрута, как, возможно, в случае озера.

Картина такова: плато, где клиники находятся в пределах полутора километров по дороге, озеро с парком — примерно в километре по прямой, а главные транспортные узлы — в семи–девяти километрах на автомобиле.

Собственные цифры Korter, 7 км до Дидубе и 40 минут на автомобиле до аэропорта, близки к маршрутам выше (7,88 км и 36 минут), а его список «в пределах 15 минут на автомобиле» для городских рынков и стадиона согласуется с 13 минутами до Dinamo Arena. Более широкий контекст дают страница города Тбилиси и страница страны Грузия.

Покупка в Грузии: от бронирования до зарегистрированного права

На страницах застройщика шаги покупки не описаны, поэтому приведённый ниже порядок следует грузинскому закону и опубликованным тарифам Публичного реестра. Статья 183 Гражданского кодекса требует письменной формы сделки и регистрации права собственности приобретателя в Публичном реестре. Статья 185 считает лицо, зарегистрированное как собственник, собственником по отношению к приобретателю, который не знал об ином, поэтому выписку читают до того, как деньги перейдут из рук в руки.

Иностранный покупатель подписывает договор на тех же условиях, что и гражданин. Ограничения по гражданству возникают для сельскохозяйственных земель, которые статья 4 Органического закона о собственности на сельскохозяйственную землю оставляет за гражданами и отдельными организациями, а квартира в жилом доме сельскохозяйственной землёй не является. Тему раскрывают два обзора на этом сайте: могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии и как купить недвижимость в Грузии.

Сборы реестра зависят от срока услуги, а не от цены. На странице тарифов Национального агентства публичного реестра (NAPR) указано: 150 GEL за регистрацию изменения права в течение 4 рабочих дней, 270 GEL в течение 1 рабочего дня и 350 GEL в день подачи, то есть примерно 57,8 USD, 104,1 USD и 135,0 USD по курсу 2,5933 GEL. Те же три сбора применяются к регистрации обязательства, связанного с правом собственности, — категории, под которую может подпадать договор покупателя до завершения строительства; какая из них применима к конкретному договору, подтверждает реестр.

Цена выписки из реестра указана на странице информационных услуг: 20 GEL в течение 1 рабочего дня, 13 GEL при онлайн-запросе, 75 GEL в день подачи и 52 GEL в день подачи онлайн, плюс 26 GEL за выписку на английском языке. Покупатель за рубежом может воспользоваться доверенностью, легализованной для Грузии, или сервисом смарт-контрактов реестра, который регистрирует права онлайн через заранее забронированную виртуальную встречу. В таблице статусов Гаагской конференции по международному частному праву указано, что Гаагская конвенция об апостиле (Apostille Convention) действует для Грузии с 14 мая 2007 г.

О финансировании см. обзор ипотеки для иностранцев в Грузии. Собственные страницы реестра не описывают особого порядка для квартир в доме, который ещё строится, поэтому покупателю стоит спросить реестр, как здание и отдельные квартиры будут отражены в реестре после завершения строительства.

Налоги, вид на жительство и финансирование для иностранного покупателя

Налог на имущество физического лица изменился 30 сентября 2026 г. Английский текст Налогового кодекса на matsne.gov.ge называет среди своих поправок Закон № 1874 от 30 сентября 2026 г. Пункт 5 статьи 202 теперь устанавливает налог на облагаемое имущество физического лица, кроме земли, в размере не менее 0,8 процента и не более 1 процента рыночной стоимости на конец предыдущего года. Подпункт «а» пункта 1 статьи 206 освобождает такое имущество, если доход семьи за предыдущий год не превысил 100 000 GEL.

Обзор EY Georgia Tax and Law Brief за июль—сентябрь 2026 г. сообщает об этом изменении, называет прежний порог освобождения в 40 000 GEL и указывает, что поправка вступила в силу в день публикации. В руководствах, написанных до этой даты, приведены прежние цифры. Статья 205 устанавливает для физического лица срок подачи декларации — 1 ноября, а срок оплаты — 15 ноября, а Служба доходов Грузии (Revenue Service) предлагает калькулятор на грузинском языке для налога за 2026 год.

Только как арифметика: квартира площадью 73,6 м², то есть медианного размера из перечисленных, по заголовочной ставке Korter стоила бы около 270 077 GEL, а диапазон кодекса от 0,8 до 1 процента дал бы около 2 161–2 701 GEL в год, если бы налог применялся.

Рыночная стоимость для расчёта и проверка дохода семьи определяются в каждом случае отдельно, а недостроенное здание охвачено статьёй 201 как недвижимость, «включая незавершённое строительство», поэтому вопрос о том, с какого момента покупатель по договору становится плательщиком, — вопрос к договору и к записи в реестре. Порядок подачи описывает обзор налога на имущество в Грузии.

Что касается дохода, кодекс облагает налогом арендную плату за жилое помещение, сдаваемое организации или лицу для проживания, по ставке 5 процентов без вычетов (статья 81(2)), при общей ставке 20 процентов (статья 81(1)).

При продаже излишек облагается налогом по ставке 5 процентов (статья 81(3)), однако излишек от продажи жилой квартиры, находившейся в собственности более двух лет, освобождается (статья 82(1)(f.a)). Ставка НДС составляет 18 процентов (статья 166), а вопрос о том, включает ли указанная цена НДС, — условие договора.

Что касается проживания, Агентство развития государственных услуг (SDA) указывает краткосрочный вид на жительство для иностранца, имеющего право собственности на недвижимость, кроме сельскохозяйственной земли, с рыночной стоимостью свыше эквивалента 150 000 USD в лари, установленной сертифицированным оценщиком, и инвестиционный вид на жительство при имуществе стоимостью свыше 300 000 USD. Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства говорит то же самое в статье 15(j). Значение имеет оценка оценщика, а не цена, указанная в договоре. Процесс описывает обзор по виду на жительство.

Поскольку застройщик не публикует цены, ни одну квартиру нельзя сопоставить с порогом по данным застройщика. Если для иллюстрации взять ставку Korter, 150 000 USD соответствуют 106 м² (388 995 GEL). Из 94 непроданных квартир у 8 общая площадь составляет 118,2 м² или более, а остальные меньше. Это утверждение о напечатанных площадях и о ставке третьей стороны, а не прогноз оценки оценщика.

Что касается финансирования, правила Национального банка ограничивают отношение кредита к стоимости 90 процентами для кредитов в лари и 70 процентами для кредитов в иностранной валюте, а отношение платежа к доходу — 25 процентами (лари) или 20 процентами (иностранная валюта) при чистом месячном доходе менее 1 500 GEL, повышаясь до 50 и 30 процентов начиная с 1 500 GEL. Текст Korter сообщает, что квартиры можно купить за наличные или с ипотекой через банки-партнёры; страницы застройщика не называют ни одного банка, а каждый банк сам устанавливает условия для нерезидентов.

Что запросить в письменном виде до бронирования

Поскольку общедоступные страницы оставляют открытыми несколько базовых вопросов, список превращает каждый пробел в документ или ответ, которые покупатель может запросить до оплаты. Часть пунктов относится к форме бронирования, остальные — к договору купли-продажи.

1. Прайс-лист с номерами квартир, этажами, общей, жилой площадью и площадью балкона и с датой, когда он выпущен.
2. Срок завершения, записанный в договоре, что считается передачей объекта (акт приёмки, ключи или регистрация) и последствия нарушения срока.
3. Юридическое наименование и регистрационные данные организации, заключающей договор, вместе с участком, на котором она строит.
4. Кадастровый код (Korter указывает 01.14.16.009.304) и выписка Публичного реестра по участку, сверенная с кодом.
5. Разрешение на строительство и проектная документация, включая число корпусов, число этажей и график квартир.
6. График платежей, счёт или эскроу-механизм, на который поступает каждый платёж, и правило возврата залога.
7. Письменное описание отделки по комнатам вместо ярлыка вроде white frame или «Premium frame».
8. Корпус и подъезд квартиры, а также планируется ли второй корпус, и как это скажется на дворе и парковке.
9. Что договор говорит о парковке: продаётся ли место отдельно (карта парковки показывает 43 из 74 мест как проданные) и по какой цене.
10. График сервисного сбора, порядок управления зданием и правила для коммерческих помещений на первых этажах.
11. Входят ли в проект бассейн, фитнес-центр или консьерж-сервис, которые указывает Geoproperty.
12. Для покупателя, подписывающего договор из-за рубежа: легализованная доверенность или заранее забронированная встреча в реестре.

Как этот проект соотносится с другими проектами Archi в Тбилиси

Страницы Archi на archi.ge по Тбилиси не указывают цен ни для одного из перечисленных ниже проектов, а статусы — это статусы самого застройщика, прочитанные 12 ноября 2026 г. В таблице приведены проект из этого обзора и другие проекты Archi в городе с адресом в том виде, в каком он напечатан, и статусом, показанным на archi.ge. Позиции не ранжируются, а шесть из них, у которых на этом сайте есть страницы объектов, снабжены ссылками.

Проекты находятся на очень разных стадиях. Проценты, которые печатает archi.ge, идут от 0 процентов для новейших корпусов до завершённых корпусов, а этот проект находится на уровне 91 процента. Цифры хода работ принадлежат застройщику, и страницы их не определяют. За пределами Тбилиси новость Archi от 2 июня 2026 г. объявила о совместном проекте с NEXT в Кобулети, а страница объекта Kobuleti Beach Resort есть на этом сайте для контекста. Об уровне цен в городе см. обзор цен на недвижимость в Тбилиси.

Archi (застройщик)

На своей странице «О компании» Archi описывает себя как компанию, история которой началась в 2006 году и основными видами деятельности которой являются строительство и девелопмент. Счётчики на странице, прочитанные 12 ноября 2026 г., показывают 55 завершённых проектов, 31 строящийся проект, 20 лет опыта, 1 568 653 м² завершённого строительства и 1 238 468 м² строящегося. Обзор принимает эти данные застройщика как заявленные и не проверяет их. Страница также упоминает завод блоков Ytong, построенный с немецкой компанией Xella.

В новости Archi от 28 сентября 2021 г. говорится, что завод открыт в партнёрстве с Xella Group, Фондом партнёрства и TBC Bank при совместных инвестициях в 55 млн GEL. 13 июня 2024 г. в объявлении Archi сообщалось, что Deloitte проведёт аудит консолидированной финансовой отчётности Archi и её дочерних компаний по Международным стандартам финансовой отчётности (МСФО).

Новость застройщика о запуске этого проекта датирована 18 июля 2023 г. Обзор не повторяет превосходные степени, утверждения о доле рынка и описания инвестиций, которые встречаются в новостях застройщика и в пресс-релизах, потому что ни одно из них не сопровождается методикой. Сторона по договору на квартиру названа в документах о продаже.

Часто задаваемые вопросы

Что такое Archi Nutsubidze 2 Tbilisi?

Это жилой комплекс застройщика Archi на улице Константине Капанели, на плато Нуцубидзе в Тбилиси. На archi.ge указан один корпус, корпус A, с 21 этажом, готовностью строительства 91 процент на 12 ноября 2026 г. и 265 проданными и 94 непроданными квартирами. В списке удобств названы двор с детской и спортивной площадками, коммерческие помещения, парковка, генератор и резервуар для воды. Другие сайты описывают второй корпус, которого на archi.ge нет.

Находится ли улица в Сабуртало или в Ваке?

Источники расходятся. archi.ge, Geoproperty и Realting помещают проект в Сабуртало, на IV плато. Korter указывает Ваке под адресом, хотя в его тексте сказано Сабуртало, а OpenStreetMap и статья Wikipedia о районе Ваке помещают плато Нуцубидзе в Ваке. Обзор не решает вопрос о границе. Кадастровый код и выписка из Публичного реестра показывают, как участок записан, а медианы Geostat по районам различаются, поэтому название района важно для статистики.

Сколько стоит квартира в Archi Nutsubidze 2 Tbilisi?

Застройщик цену не публикует: у каждой непроданной квартиры в данных страницы стоит 0. Korter публикует заголовочную ставку 1 415 USD за м² на 25 октября 2026 г., а цены планировок — «по запросу». geoln.com, Geoproperty и Realting указывают 1 350 USD в объявлениях, датированных 2023–2025 годами. Это ориентиры сайтов объявлений и брокеров, а не цены Archi. Единственной основой для цифры служит прайс-лист с номерами квартир, этажами и площадями, выданный в письменном виде.

Когда корпус A будет передан?

Застройщик не публикует дату передачи объекта, а поле даты окончания проекта у него пусто. Korter указывает завершение корпуса A в 4-м квартале 2026 г. (данные страницы от 25 октября 2026 г.), Geoproperty — 3-й квартал 2026 г. (без даты, авторские права 2025 г.), а geoln.com — декабрь 2026 г. (опубликовано 11 сентября 2023 г.). Последняя запись журнала от 13 октября 2026 г. показывает, что фасад, плитка и квартирный учёт ещё выполняются. Значение имеет та дата, что указана в договоре, вместе с последствиями нарушения срока.

Сколько квартир в Archi Nutsubidze 2 Tbilisi?

Ни один источник не приводит единого общего числа. archi.ge насчитывает 265 проданных и 94 в продаже, что в сумме даёт 359. Korter указывает 345 для корпуса A и 301 как число в продаже, а Geoproperty указывает 345 на два здания. Возможно, источники считают разное, а различия составляют 14, 44 и 58 квартир. Число для конкретной покупки фиксирует график квартир в договоре с номерами квартир.

Какие площади в продаже и как считаются комнаты?

94 непроданные квартиры на archi.ge имеют общую площадь от 56,7 до 119 м², медиана составляет 73,6 м². Сайт показывает 25 квартир, напечатанных как 2 комнаты, 53 как 3, 6 как 4, 8 как 5 и 2 со значением 21. Korter группирует тот же запас как 1-комнатные, 2-комнатные и 3-комнатные, а Geoproperty использует спальни. Системы счёта различаются, поэтому покупателю стоит сравнивать площади и планы, а не обозначения комнат.

Как далеко продвинулось строительство?

archi.ge показывает корпус A на уровне 91 процента. Его журнал фиксирует каркас до 21-го этажа к концу 2025 года, а 13 октября 2026 г. — 25 завершённых позиций и 14 выполняемых, среди них фасадные окна и двери, облицовка балконов, ограждения, плитка и квартирный учёт. Страница не объясняет процент и не даёт дат для открытых позиций. Серии фотографий Korter идут до ноября 2026 г.

Может ли иностранный покупатель зарегистрировать квартиру и подать на вид на жительство?

Иностранный покупатель может приобрести квартиру по тому же правилу Гражданского кодекса, что и гражданин: письменный договор и регистрация в Публичном реестре. Краткосрочный вид на жительство доступен собственнику недвижимости, когда оценщик оценивает её дороже 150 000 USD в эквиваленте в лари, а цена по договору критерием не является. Официальные источники — Агентство развития государственных услуг и Закон об иностранцах.

Какие налоги и сборы платит собственник?

Регистрация стоит 150, 270 или 350 GEL в зависимости от скорости, а выписка — от 13 до 75 GEL. Налог на имущество физического лица не взимается, если доход семьи за предыдущий год составлял 100 000 GEL или меньше, а в остальных случаях составляет от 0,8 до 1 процента рыночной стоимости по правилам, действующим с 30 сентября 2026 г. Излишек от продажи квартиры, находившейся в собственности более двух лет, освобождается от налога; арендная плата облагается по ставке 5 процентов без вычетов.

Какие пункты должен содержать договор до первого платежа?

В договоре должны быть названы юридическое лицо, участок и кадастровый код, номер квартиры, этаж, общая, жилая площадь и площадь балкона, письменное описание отделки, срок завершения и средство защиты при нарушении срока, график платежей и принимающий счёт, а также условия сервисного сбора. В нём также следует указать корпус и порядок парковки. Раздел выше приводит эти пункты в виде контрольного списка.

Источники и дата последней проверки

Дата проверки: 12 ноября 2026 г. Источники:

• Archi: страница комплекса Archi Nutsubidze 2
• Archi: страница корпуса A с журналом хода работ и картой парковки
• Новости Archi: новый современный проект Archi Nutsubidze 2, 18 июля 2023 г.
• Archi: страница «О компании»
• Новости Archi: совместный проект с NEXT в Кобулети, 2 июня 2026 г.
• Новости Archi: открыт завод Ytong, 28 сентября 2021 г.
• Новости Archi: договор об аудите с Deloitte, 13 июня 2024 г.
• Korter: Archi Nutsubidze 2, цены и наличие на 25 октября 2026 г.
• Korter: Archi Nutsubidze (ул. Авто Варази, 28a)
• Geoproperty: Archi Nutsubidze (2025, без даты)
• geoln.com: Archi Nutsubidze 2, опубликовано 11 сентября 2023 г.
• Realting: Archi Nutsubidze 2, обновлено 29 июля 2024 г.
• Wikipedia: озеро Лиси
• Wikipedia: район Сабуртало
• Wikipedia: район Ваке
• Georgia Today: цены на жильё в Тбилиси, 26 октября 2026 г.
• Geostat: индекс цен на жилую недвижимость, третий квартал 2026 г.
• Geostat: численность населения на 1 января 2026 г.
• Гражданский кодекс Грузии, статья 183 (matsne.gov.ge)
• Налоговый кодекс Грузии, английский текст (matsne.gov.ge)
• Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства (matsne.gov.ge)
• Органический закон о собственности на сельскохозяйственную землю (matsne.gov.ge)
• NAPR: сборы и сроки регистрации недвижимого имущества
• NAPR: сборы за информационные услуги
• NAPR: служба регистрации смарт-контрактов
• Агентство развития государственных услуг (SDA): виды на жительство
• Служба доходов Грузии (rs.ge): калькулятор налога на имущество
• EY Georgia: обзор налогов и права, июль—сентябрь 2026 г.
• Национальный банк Грузии (NBG): официальные курсы валют (1 USD = 2,5933 GEL на 12 ноября 2026 г.)
• Национальный банк Грузии (NBG): требования PTI и LTV
• Гаагская конференция по международному частному праву: таблица статусов Конвенции об апостиле
• OpenStreetMap: авторские права и лицензия на данные (координаты ориентиров, поиск адреса)
• Project OSRM: служба маршрутизации, использованная для дорожных расстояний

Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.