Эта страница представляет проект под названием Hayat Vision Istanbul; официальное название проекта у застройщика — Bu Hayat (пишется также Buhayat): комплекс из девяти малоэтажных блоков по адресу Reyhan Caddesi № 44, Yenişehir Mahallesi, Куртькёй (Kurtköy), в округе Пендик (Pendik) на азиатской стороне Стамбула. В этом руководстве изложено, что публикует собственный сайт застройщика, что сообщают только третьи стороны, какие цифры противоречат друг другу и что покупателю следует запросить в письменном виде. Правила и ставки приводятся по состоянию на 24 октября 2026 г.
Официальный сайт, buhayat.com.tr, описывает жилой комплекс из девяти блоков с квартирами типов от 2+1 до 5+1. В турецком тексте застройщика блоки названы малоэтажными («az katlı»), в центре между домами находится ландшафтный сад на естественном грунте, городской парк расположен в одной минуте от домов, а здания, как сказано, построены по новейшим сейсмическим нормам на прочном и широком основании.
В турецком тексте о строительстве говорится в прошедшем времени («inşa edilmiştir», то есть «построен»), но не названы ни число квартир, ни срок завершения, ни цена, ни номер разрешения. В нижнем колонтитуле стоит «© 2023», а фотогалереи подписаны «наружные виды» («Dış mekan») и «строительная площадка» («Şantiye»).
Каталог проектов указывает 306 квартир на участке 18 000 м², а страница агентства повторяет 306 квартир в 9 блоках. Карточка объекта на нашем сайте показывает цены в лирах от 5 920 000 TRY до 23 370 000 TRY (по нашей карточке объекта, по состоянию на 24 октября 2026 г.). Ни в одном документе, открытом для этого руководства, не сказано, что у комплекса есть разрешение на эксплуатацию или что он передан покупателям, поэтому статус проекта необходимо подтвердить письменно до любого платежа.
О названии: отметка на карте, встроенной в официальный сайт (40,94003 с. ш., 29,31411 в. д., расшифрована по ссылке Google Maps), находится примерно в 64 м от отметки на карточке объекта на нашем сайте (рассчитано по обеим координатам), и обе попадают в Yenişehir Mahallesi в Пендике. На этом основании объект на нашем сайте и Bu Hayat считаются одним проектом; уверенность в сопоставлении оценена как высокая. Далее название из каталога нашего сайта используется для этой страницы, а настоящее название — для заявлений застройщика.
См. также страницу Турции и страницу Стамбула.
| Ключевые факты о Hayat Vision Istanbul | В опубликованном виде | Источник и примечание |
|---|---|---|
| Название на нашем сайте и официальное название | Эта страница представляет проект под названием Hayat Vision Istanbul; официальное название проекта у застройщика — Bu Hayat (заголовок сайта «Buhayat | İstanbul») | Официальный сайт; сопоставление по адресу и отметке на карте, уверенность высокая |
| Застройщик | В тексте официальной страницы компания не названа; графика на странице озаглавлена «Ortak Yapı İnşaat öne çıkan projeler» | Официальный сайт; каталог называет Ortak Yapı Yatırım A.Ş.; страница агентства называет Nevita (см. раздел 8) |
| Расположение | Reyhan Cd. No:44, Yenişehir Mah., Kurtköy, 34912 Pendik, Стамбул | Адрес с официального сайта |
| Статус | Застройщиком не указан; галереи «Dış mekan» и «Şantiye» | Снимок каталога содержит «ön talep aşamasında» (стадия предварительного спроса); документ о разрешении на эксплуатацию не найден |
| Срок передачи | Застройщиком не опубликован | Каталог: март 2025 г.; заголовок отраслевого издания в результатах поиска называл декабрь 2024 г. (страница не читается, не использована) |
| Блоки | 9 малоэтажных блоков | Официальный сайт |
| Всего квартир | На официальном сайте нет; 306 по данным каталога и страницы агентства | Третьи стороны, не проверено |
| Участок | 18 000 м² (каталог и страница агентства) | Третьи стороны, не проверено |
| Типы квартир | 2+1, 3+1, 4+1, 5+1 | Официальный сайт (от 2+1 до 5+1) |
| Площади | Карточка 79–256 м²; каталог 75–257 м²; страница агентства 78,84–312,46 м² | Три источника, три диапазона (раздел 2) |
| Цена | 5 920 000 TRY (2+1, самая низкая) до 23 370 000 TRY (4+1, самая высокая), примерно от 119 225 до 470 657 USD по курсу 49,6540 | По нашей карточке объекта, по состоянию на 24 октября 2026 г.; не цена застройщика |
| Статус права собственности | Не опубликован | Запросите выписку о праве собственности и документы о разрешениях (раздел 4) |
| Контакты | Не приводятся | Контактные данные размещены на странице самого застройщика |
На странице застройщика есть лишь одно утверждение о составе квартир: девять блоков с квартирами «от 2+1 до 5+1». Планировки в тексте, площади и число квартир по типам там не опубликованы. Поэтому все площади и цены ниже взяты из карточки объекта на нашем сайте или со страниц третьих сторон, и каждый источник рисует свою картину.
Первая таблица представляет карточку, которая является данными брокерской ленты, а не прайс-листом застройщика; вторая сопоставляет заявленные в источниках площади.
| Типы квартир в Hayat Vision Istanbul (по нашей карточке объекта) | Диапазон площадей по карточке (м²) | Диапазон цен по карточке (TRY) | Минимальная цена в USD по курсу 49,6540 | Минимальная цена за м² (TRY / USD) |
|---|---|---|---|---|
| 2+1 | 79–183 | 5 920 000–9 280 000 | 119 225 | 74 937 / 1 509 |
| 3+1 | 122–171 | 8 790 000–18 170 000 | 177 025 | 72 049 / 1 451 |
| 4+1 | 176–256 | 13 800 000–23 370 000 | 277 923 | 78 409 / 1 579 |
| 5+1 | 220–226 | 21 320 000–21 910 000 | 429 371 | 96 909 / 1 952 |
Столбец в долларах рассчитан по курсу продажи валюты Центрального банка, 1 USD = 49,6540 TRY, из последнего бюллетеня № 2026/201 от 23 октября 2026 г. (ежедневные курсы Центрального банка Турции). В последнем столбце минимальная цена каждого типа делится на наименьшую площадь в той же строке. Это лишь вспомогательный показатель для сравнения: застройщик не обязан привязывать минимальную цену к самой маленькой квартире, а карточка не сообщает, указаны ли площади брутто или нетто.
По этим цифрам наименьшая цена за квадратный метр приходится на строку 3+1, а наибольшая — на строку 5+1, которая в 1,29 раза выше ставки для 2+1 (96 909 на 74 937).
| Источник | Дата или статус | Указанные площади | Указанные квартиры и участок |
|---|---|---|---|
| Сайт застройщика (buhayat.com.tr) | Колонтитул 2023 | Нет | 9 блоков; числа квартир нет |
| Карточка объекта на нашем сайте | 24 октября 2026 г. (карточка последний раз редактировалась 26 августа 2026 г.) | 79–256 м² в четырёх строках по типам | Нет |
| Каталог (guncelprojebilgileri.com) | Прайс-лист от 29 марта 2023 г.; страница без даты | 75–257 м² | 306 квартир; участок 18 000 м²; типы от 2+1 до 5+1 |
| Страница агентства (yenikonutemlak.com) | Обновлена 24 июля 2023 г. | 78,84–312,46 м² | Типы от 2+1 до 5+1; 9 блоков |
| Страница агентства (istanbulrealestate.net) | Без даты | 2+1 53–81, 3+1 83–118, 4+1 119–176, 5+1 150–152 м² | 306 квартир; 9 блоков; 18 000 м² |
Из этих цифр следуют три вывода, каждый получен расчётом по приведённым данным. Во-первых, наибольшая заявленная площадь различается на 56 м² между карточкой (256) и страницей агентства (312,46). Во-вторых, диапазоны по типам на последней странице агентства относят 2+1 к 53–81 м², а 5+1 к 150–152 м², и это невозможно согласовать со строкой карточки, где указана квартира 2+1 площадью до 183 м².
В-третьих, если на участке 18 000 м² стоят 306 квартир, то площадь участка на одну квартиру составляет 58,8 м², а в среднем на один блок приходится 34 квартиры (306, делённое на 9); оба показателя зависят от числа, которое застройщик не публикует.
Поскольку источники расходятся, только договор и утверждённый план фиксируют то, что получает покупатель. В списке ниже перечислено то, что следует запросить в письменном виде по любой квартире; это перечень вопросов, и он не утверждает, что какой-либо пункт отсутствует.
Пендик — округ на азиатской стороне Стамбула. Согласно турецкому изданию «Википедии», он граничит с Тузлой и Гебзе на востоке, с Карталом, Санджактепе и Султанбейли на западе, с Шиле и Чекмекёем на севере и с Мраморным морем на юге, а его площадь составляет 190 км². Численность его населения на 31 декабря 2022 г. составляла 750 435 человек по адресному реестру TÜİK, как это приведено в «Википедии».
В газетном материале от 21 апреля 2026 г. об итогах TÜİK за 2025 г. Пендик назван среди пяти самых населённых округов Стамбула, при этом население Стамбула составляет 15 754 053 человека (Karar); показатель только по Пендику за 2025 г. получить не удалось.
Адрес застройщика: «Kurtköy, Yenişehir Mahallesi, Reyhan Cd. No:44, 34912 Pendik». Куртькёй — это одновременно название местности («semt») и квартала, а официальный адрес относит проект к Yenişehir Mahallesi. Отметка на карточке (40,940053 с. ш., 29,314867 в. д.) при обратном геокодировании в OpenStreetMap попадает на Dedepaşa Bulvarı, Yenişehir. Факты масштаба округа важны меньше, чем коридор, к которому относится проект: это территория между Куртькёем и аэропортом Сабиха Гёкчен, где на карте близко друг к другу расположены другие жилые комплексы, технопарк и аутлет-центр.
Линия M4 стамбульского метро протяжённостью 33,5 км идёт от Кадыкёя до аэропорта Сабиха Гёкчен (собственный сайт аэропорта — sabihagokcen.aero). По данным «Википедии», продление на 7,4 км от Tavşantepe до аэропорта открылось 2 октября 2022 г. с четырьмя станциями: Fevzi Çakmak-Hastane, Yayalar-Şeyhli, Kurtköy и Sabiha Gökçen Airport. Оператор — Metro İstanbul, чей собственный сайт не удалось открыть из среды исследования, поэтому даты опираются на вторичный источник.
Станция Kurtköy находится в 3,7 км по прямой от отметки и в 6,1 км по дороге; терминал аэропорта — в 3,6 км и 6,2 км соответственно. Инфографика застройщика называет 5 км до «Kurtköy Metro» и 8 км до аэропорта. И то и другое расположено в нескольких километрах по дороге.
Та же инфографика указывает «Kurtköy Marmaray İstasyonu» на расстоянии 5 км. На пригородной линии Marmaray между Картал и Гебзе есть станции Yunus, Pendik, Kaynarca, Tersane, Güzelyalı, Aydıntepe, İçmeler, Tuzla и другие, но станции с названием Kurtköy нет (список станций Marmaray). Поэтому такое обозначение считается непроверенным; ближайший железнодорожный вариант, который стоит проверить, — станция Pendik или Kaynarca, а фактический маршрут покупателю следует уточнить у оператора.
На странице застройщика есть инфографика «Yakın Çevre» («ближайшее окружение») с расстояниями в километрах и метрах, без указания, пешком, на машине или по прямой они измерены. Чтобы проверить их, расстояния по прямой рассчитаны от отметки на карточке по формуле большого круга, а расстояния по дорогам — с помощью маршрутизатора OSRM на данных OpenStreetMap (Project OSRM; данные по лицензии ODbL). Дорожные цифры — это расстояния на автомобиле, округлённые до 0,1 км, а не время в пути, и фактический маршрут может отличаться от расчётного.
Сравнение показывает закономерность: большинство цифр застройщика близки к дорожным расстояниям (Lens — 3 км против 3,1; Teknopark — 5 против 5,1; Bahçeşehir College — 4 против 4,2; Pendik Medicalpark — 15 против 15,3), тогда как аэропорт (8 против 6,2), метро (5 против 6,1) и аутлет-центр (500 м против 1,9 км по дороге и 0,87 км по прямой) отличаются.
Зелёная зона на карте есть рядом: Dedepaşa Mesire Alanı, место для пикников, которым, согласно меткам OpenStreetMap, управляет муниципалитет Пендика, находится в 0,32 км по прямой и в 1,8 км по дороге. «Городской парк Куртькёй в одной минуте» («Kurtköy City Park») сопоставить с парком, названным в OpenStreetMap, не удалось, а страница агентства оценивает его площадь в 60 000 м²; поэтому утверждение об одной минуте остаётся непроверенным.
Лес Aydos, большой лесной массив к западу, находится примерно в 5,9 км от центральной точки его контура на карте, а до его края ближе.
Для университетов и больниц картина та же: школы и частные больницы, названные застройщиком, расположены примерно в 3–6 км по дороге, а названные учебная больница и университеты находятся дальше. Официальные перечни больниц и университетов ведут Главное управление здравоохранения Стамбула и YÖK; кампусы университета Сабанджи, университета Окан и университета Мармара — это те, что названы в таблице.
Для сопоставления цен по городам страны см. самые дешёвые и самые дорогие города Турции.
| Ближайшие места и расстояния для Hayat Vision Istanbul | Что это | Инфографика застройщика (способ не указан) | По прямой от отметки на карточке (км) | По дороге, OSRM (км) | Источник положения |
|---|---|---|---|---|---|
| Via/Port Asia Outlet | Торговый центр («Viaport AVM») | 500 м | 0,87 | 1,9 | OpenStreetMap way 155604980 |
| Lens İstanbul | Жилой и торговый комплекс («Lens Yaşam Merkezi»; совпадение выглядит вероятным) | 3 км | 1,45 | 3,1 | OpenStreetMap way 692983100 |
| Teknopark İstanbul | Технопарк | 5 км | 1,94 | 5,1 | OpenStreetMap, полигон парка около 40,92265 с. ш., 29,31358 в. д. |
| Uğur Okulları Kurtköy Campus | Школа | 2 км | 1,27 | 3,0 | OpenStreetMap way 690877268 |
| Bahçeşehir Koleji Kurtköy | Школа | 4 км | 1,99 | 4,2 | OpenStreetMap way 677820528 |
| Emsey Hospital | Частная больница | 4 км | 2,84 | 5,3 | OpenStreetMap way 197993628 |
| Lokman Hekim Hospital | Частная больница | 4 км | 2,58 | 5,2 | OpenStreetMap way 673444197 |
| Kurtköy Ersoy Hospital | Частная больница | 5 км | 3,57 | 6,1 | OpenStreetMap way 695774565 |
| Marmara University Pendik Training and Research Hospital | Больница (по-видимому, соответствует «Pendik Araştırma ve Eğitim Hastanesi») | 10 км | 7,37 | 10,5 | OpenStreetMap way 305826780 |
| VM Medical Park Pendik | Частная больница (по-видимому, соответствует «Pendik Medicalpark») | 15 км | 8,23 | 15,3 | OpenStreetMap way 684927956 |
| Станция метро Kurtköy (M4) | Станция метро | 5 км | 3,68 | 6,1 | OpenStreetMap node 6364525813 |
| Терминал аэропорта Sabiha Gökçen | Аэропорт | 8 км | 3,61 | 6,2 | OpenStreetMap way 595327339 |
| Университет Сабанджи (Sabancı University) | Университет, Тузла | 10 км | 7,51 | 9,4 | OpenStreetMap way 99141973 |
| Кампус университета Окан (Okan University) | Университет, Тузла | 7 км | 6,48 | 8,5 | OpenStreetMap way 246596928 |
| Торговый центр Plato | Торговый центр, Султанбейли | 8 км | 5,55 | 7,6 | OpenStreetMap node 5542887990 |
| Dedepaşa Mesire Alanı | Зона отдыха и пикников | не указано | 0,32 | 1,8 | OpenStreetMap way 677492469 |
Комплекс из девяти блоков такого размера — это проект среднего масштаба: застройщик может возводить и передавать блоки последовательно, может иметь разные разрешения на разные блоки и мог продавать квартиры в течение нескольких лет по разным прайс-листам. Здесь публичных сведений мало, поэтому досье покупателя приходится собирать из перечисленных ниже документов. Порядок чтения важен, потому что каждый документ отвечает на свой вопрос: что было разрешено, что построено, что зарегистрировано и что было сказано покупателю.
Согласно Закону о градостроительстве (Закон № 3194, mevzuat.gov.tr) для здания до начала строительства нужно разрешение на строительство (yapı ruhsatı), а до начала использования — разрешение на эксплуатацию (yapı kullanma izin belgesi); поэтажная собственность (kat mülkiyeti) обычно регистрируется на основании разрешения на эксплуатацию, как поясняет руководство по покупке на этом сайте со ссылкой на Закон о поэтажной собственности (Закон № 634). Надзор за строительством, который осуществляет лицензированная надзорная организация, регулируется Законом № 4708 (закон о надзоре за строительством).
Страница застройщика сообщает, что квартиры построены по новейшим сейсмическим нормам, а каталог называет среди особенностей строительства «yapı denetimi yapılmış» (надзор проведён), «zemin etüdü yapılmış» (изыскания грунта проведены), «radye temel» (плитный фундамент) и «tünel kalıp» (туннельная опалубка); ничего из этого на странице застройщика нет.
Какое сейсмическое правило применяется, зависит от даты разрешения. Строительный сейсмический кодекс Турции опубликован в Официальной газете (Resmi Gazete) № 30364 (повторной) 18 марта 2018 г. и вступил в силу 1 января 2019 г. вместе с новой картой опасности (Официальная газета; страница AFAD о кодексе; страница AFAD о карте опасности). Страница AFAD о кодексе перечисляет и более ранние редакции, включая 2007 г.
Заявление о том, что здание соответствует «новейшим нормам», не говорит, какой именно кодекс применялся, поэтому дата разрешения на строительство по каждому блоку — базовый запрос. Практический способ понять, что было применено, — запросить краткое изложение геологических изысканий и расчётные параметры, использованные для каждого блока.
| Документ | Что он показывает | Где его взять | Почему это важно для данного проекта |
|---|---|---|---|
| Разрешение на строительство (yapı ruhsatı) и его изменения | Разрешённые блоки, этажи, площади и дата разрешения | Застройщик; муниципальные записи | У девяти блоков даты могут различаться; дата определяет, какой сейсмический кодекс применялся |
| Утверждённый архитектурный план и генеральный план | Планировки квартир, площади брутто, общие зоны, парковки | Застройщик; муниципалитет | Площади у третьих сторон для тех же типов колеблются от 53 до 312,46 м² |
| Запись о поэтажном сервитуте или поэтажной собственности (kat irtifakı или kat mülkiyeti) | Зарегистрирована ли квартира, её доля в земле и пометки | Отделение Земельного реестра (tapu) | Показывает, построен и зарегистрирован ли блок или только запланирован |
| Разрешение на эксплуатацию (yapı kullanma izin belgesi) | Что готовый блок прошёл проверку и может использоваться | Муниципалитет; застройщик | Ни в одном документе, найденном для этого руководства, не сказано, что оно существует |
| Досье строительного надзора | Название надзорной организации и её отчёты | Застройщик; надзорная организация | Каталог указывает надзор как проведённый; страница застройщика — нет |
| Договор продажи и форма предварительной информации | Цена, валюта, рассрочка, срок передачи, средства правовой защиты | Застройщик | Цены в карточке указаны в лирах, а маркетинговые условия различаются по источникам |
| План управления (yönetim planı) | Правила сервисного сбора и общие объекты | Застройщик; совет собственников | Общий сад, а также возможные бассейн и спортзал упоминаются только третьими сторонами |
| Протокол передачи | Состояние квартиры и дефекты, отмеченные при передаче | Подписывается обеими сторонами | Фиксирует перечень дефектов |
Застройщик не публикует срок передачи. Каталог называет март 2025 г., заголовок отраслевого издания без даты в результатах поиска называл декабрь 2024 г., а прайс-лист каталога датирован 29 марта 2023 г., так что все публичные даты уже прошли, а уведомления о передаче, которое можно было бы открыть, нет. Поэтому покупателю стоит спросить, какие блоки переданы, какие строятся и какой договорный срок по каждому.
Если квартира на момент подписания договора ещё строится, применяются правила о продаже жилья с предоплатой по Закону № 6502, ст. 40–45: сначала разрешение на строительство, затем зарегистрированная продажа, право отказаться в течение 14 дней, передача в срок, указанный в договоре, но не позднее 48 месяцев, и право на выход из сделки в течение 24 месяцев с ограниченной компенсацией (Закон № 6502, как кратко изложено в руководстве по покупке недвижимости в Турции).
Цены в карточке указаны в лирах. За двенадцать месяцев до 23 октября 2026 г. курс доллара вырос с 41,9797 до 49,6540 TRY (рост на 18,3%, или снижение стоимости лиры в долларах на 15,5%), поэтому прайс-лист в лирах, который выглядит неизменным, в долларовом выражении может резко меняться.
Мобильный баннер застройщика на официальной странице (имя файла «2024_mobil_2») рекламирует процентную ставку «от 0,99» и срок «до 36 месяцев»; текст каталога за 2023 г. говорит о первом взносе 20% и 120 месяцах, а ссылка на отраслевое издание в результатах поиска упоминает «120 ay vade» (120 месяцев). Это маркетинговые утверждения, за которыми не стоят условия договора; действует график платежей в подписанном договоре, а руководство по покупке квартиры в рассрочку объясняет законодательный минимум.
Фиксация дефектов (snagging) означает запись недостатков до того, как квартира принята. Для комплекса с малоэтажными блоками и общими садами на естественном грунте общие зоны так же важны, как сама квартира, потому что их состояние переходит к объединению собственников. Приведённый ниже список расположен в том порядке, в каком эти работы обычно выполняются в день передачи.
Ни один из этих шагов не доказывает, что на данном проекте есть какой-либо дефект; это проверки, которые источники советуют для любого нового комплекса, чья публичная документация ограничена маркетинговыми страницами и каталогами.
Покупка в Hayat Vision Istanbul проходит по общенациональной процедуре, но порядок вопросов меняется, когда статус не подтверждён, а цены в карточке указаны в лирах. Полные правила изложены в руководстве по покупке недвижимости в Турции; ниже приведены пункты, которые решают судьбу именно этого проекта.
По состоянию на 24 октября 2026 г. иностранные физические лица тех гражданств, которые допущены решением Президента, могут покупать недвижимость по ст. 35 Закона о Земельном реестре № 2644 (Закон № 2644) в пределах 30 гектаров на человека и 10% площади округа, которая может находиться в частной собственности, за пределами военных и особых зон и без вида на жительство (руководство TKGM).
Этот проект отличают две особенности. Цены в карточке указаны в лирах, поэтому иностранному покупателю, который платит из-за рубежа, нужно конвертировать деньги в лиры через турецкий банк и сохранить документ о конвертации, который отделения Земельного реестра просят предъявить иностранным физическим лицам; руководство по покупке описывает этот документ.
А поскольку ни одна страница не называет статус, разумная последовательность такова: сначала документы, потом деньги; при продаже до завершения строительства закон не допускает требования платежа до заключения действительного договора (Закон № 6502, ст. 41), а квитанция о бронировании не переносит право собственности, потому что его переносит только зарегистрированный документ (руководство TKGM).
| Шаг | Действие по этому проекту | Основание (по состоянию на 24 октября 2026 г.) |
|---|---|---|
| 1. Выяснить статус | Спросить письменно, передан ли блок, строится или ещё не начат, с датой разрешения | Закон № 3194; Закон № 6502, ст. 40–45 — для недостроенных квартир |
| 2. Установить продавца | Сопоставить договаривающуюся компанию с владельцем в записи о праве собственности и в торговом реестре | Trade Registry Gazette и MERSIS; Закон № 634 |
| 3. Зафиксировать цену и валюту | Согласовать цену в лирах, включён ли НДС и даты платежей в рассрочку | Закон № 3065 о НДС; Решения 5359 и 7346 |
| 4. Договор | Получить форму предварительной информации не позднее чем за один день до подписания; продажа с предоплатой регистрируется, а предварительный договор нотариальный | Закон № 6502, ст. 40–41 |
| 5. Оценка и валютные документы | Для иностранных физических лиц запрашивается оценочный отчёт, а отделения Земельного реестра просят подтверждение продажи иностранной валюты за лиры | Циркуляры и практика TKGM, как в руководстве по покупке |
| 6. Страхование и справка о стоимости | Оформить полис DASK; получить муниципальную справку об оценочной стоимости недвижимости | Тариф DASK; руководство TKGM |
| 7. Документ о праве собственности | Подписать в Земельном реестре; доверенность из-за рубежа требует апостиля или консульской легализации и перевода | Закон № 2644; руководство TKGM |
| 8. После оформления | Зарегистрировать воду, электричество и газ, оплатить сервисный сбор и внести в график платежи по налогу на недвижимость | Закон № 634, ст. 20; Закон № 1319, ст. 30 |
Расходы по состоянию на 24 октября 2026 г.: пошлина за регистрацию права собственности составляет 2% для покупателя и 2% для продавца от заявленной цены, которая не может быть ниже муниципальной налоговой стоимости, а штраф за занижение с принятием Закона № 7566 составляет 100% (Закон № 492). При самой низкой цене 2+1 по карточке, 5 920 000 TRY, 2% покупателя составляют 118 400 TRY (около 2 385 USD); при самой низкой цене 5+1, 21 320 000 TRY, — 426 400 TRY (около 8 587 USD).
Новые квартиры от застройщика облагаются НДС по ставке 10% на первые 150 м² нетто и 20% сверх этого для разрешений, выданных после 1 апреля 2022 г., а частная перепродажа НДС не облагается; приходится ли дата разрешения на конкретный блок на ту или иную сторону этой границы, не опубликовано. Страховая премия DASK определяется по тарифу на dask.gov.tr. Калькулятор налога на недвижимость в Турции переводит годовые ставки налога на недвижимость в оценку суммы.
Комиссия агента, если он привлекается, ограничена 4% от цены без НДС по Положению о торговле недвижимостью и делится поровну, если не согласовано иное, поэтому в письменном предложении должно быть сказано, кто её оплачивает.
Риски здесь — это риски комплекса, чья публичная документация сводится к маркетинговой странице, двум каталогам и брокерской карточке. Первая группа касается личности застройщика и статуса: на странице застройщика не названа компания, статус не указан, а цифры в источниках расходятся. Вторая касается договора: цены в лирах, условия рассрочки, которые приводят третьи стороны и которых нет на странице застройщика, и сроки передачи, которые уже прошли. Третья касается права собственности и качества строительства, что могут решить только документы.
Таблица сопоставляет каждый риск с документом и ведомством, которые могут на него ответить. Сервисным сборам стоит уделить отдельную строку: по Закону о поэтажной собственности этот сбор — законная обязанность каждого собственника пропорционально его доле в земле, а общий сад, на котором настаивает застройщик, — это регулярная статья расходов, которую должен оценить план управления.
| Что запросить | Выдающее ведомство | Почему это важно | Источник |
|---|---|---|---|
| Выписка о праве собственности (tapu kaydı) на квартиру | Отделение Земельного реестра (tapu) | Показывает владельца, ипотеки, залоги и пометки; покупатель принимает квартиру с зарегистрированными обременениями | Руководство TKGM, раздел 5 |
| Разрешение на эксплуатацию и запись о поэтажной собственности | Муниципалитет; Земельный реестр | Отличает переданный блок от запланированного | Закон № 3194; Закон № 634 |
| Разрешение на строительство с датой по каждому блоку | Муниципалитет; застройщик | Определяет применявшийся сейсмический кодекс и режим НДС | Официальная газета № 30364; Решения 5359, 7346 |
| Данные компании-продавца и полномочия на подписание | Торговый реестр; MERSIS | Договаривающаяся сторона должна быть зарегистрированным владельцем или его уполномоченным продавцом | mersis.ticaret.gov.tr |
| Форма предварительной информации и нотариальный договор продажи | Застройщик; нотариус | Цену, валюту и срок передачи фиксирует договор, а не реклама | Закон № 6502, ст. 40–41 |
| Учёт сервисного сбора и план управления | Застройщик; управление зданием | Неоплаченные сборы могут стать законной ипотекой на квартиру | Закон № 634, ст. 20 и 22 |
| Полис страхования от землетрясений и страховая сумма | DASK | Обязателен; страховая сумма ограничена на уровне, намного ниже большинства цен в карточке | тариф DASK |
| Оценочный отчёт | Лицензированный оценщик через системы TKGM | Проверка стоимости для пути к гражданству использует отчёт, а не счёт | Циркуляры TKGM; Положение, ст. 20(2)(b) |
Гражданство и вид на жительство требуют отдельной осторожности.
По состоянию на 24 октября 2026 г. положение о гражданстве в редакции Решения 5554 (Официальная газета от 13 мая 2022 г., № 31834, текст) и Решения 7938 (12 декабря 2023 г., № 32397, текст) устанавливает стоимость 400 000 USD для квартиры с правом поэтажной собственности или поэтажного сервитута либо участка со зданием, с пометкой о запрете продажи на три года, на основании ст. 12 Закона о гражданстве № 5901 (Закон № 5901); более поздних изменений при поиске 24 октября 2026 г. не найдено, но Официальную газету следует перечитать перед принятием решения.
Засчитывается ли квартира, зависит от оценочного отчёта, цены покупки и способа оплаты, а также от одобрения властей. Страница о гражданстве и иммиграции в Турции кратко излагает эту программу.
При самых низких ценах в карточке и курсе 49,6540 строка 5+1 равна 429 371 USD, а строки 2+1, 3+1 и 4+1 равны 119 225 USD, 177 025 USD и 277 923 USD; самые высокие цены в карточке равны 186 893 USD, 365 932 USD, 470 657 USD и 441 253 USD для четырёх строк. Это арифметика по брокерской карточке, а не вывод о соответствии какой-либо квартиры требованиям.
Вид на жительство для собственников опирается на ст. 31(1)(b) Закона № 6458 (Закон № 6458), где министерство определяет характер и стоимость недвижимости, и решается миграционным ведомством (goc.gov.tr).
В таблице перечислены все одиннадцать стамбульских объектов на этом сайте. Официальные названия проектов приводятся там, где объект указан под другим именем; цены даны по нашей карточке объекта, по состоянию на 24 октября 2026 г., и это данные брокерской ленты, а не прайс-листы застройщиков. Срок передачи и статус приведены так, как их публикуют застройщики или официальные отчёты.
| Проект (название на сайте) | Официальное название проекта | Район | Статус или срок передачи в опубликованном виде | Типы квартир | Цена по карточке от |
|---|---|---|---|---|---|
| Referans Beşiktaş | Referans Beşiktaş | Бешикташ (Аббасага) | Строится по отчёту группы застройщика от 30 сентября 2026 г.; срока передачи нет | От 2+1 до 6,5+1 в разрешениях | 600 000 USD |
| Referans Göktürk | Referans Göktürk | Эюпсултан (Гёктюрк) | Стадия подготовки по тому же отчёту; срока передачи нет | Симплекс, дуплекс на крыше и с садом (официальный сайт) | 495 000 USD |
| JW Marriott Residences Tarabya | JW Marriott Residences Tarabya | Сарыер (Тарабья) | Статус и срок передачи на официальном сайте не опубликованы | Примерные планировки от 2+1 до 4+1; офисы и магазины | 355 000 USD |
| City Residences | Bomonti Residences by Rotana | Шишли (Бомонти) | Управляется Rotana по данным её страницы; срок передачи не опубликован | От 1+1 до 4,5+1 (карточка) | 684 000 USD |
| Hayat Vision Istanbul (эта страница) | Bu Hayat | Пендик (Куртькёй) | Статус не указан; срока передачи нет | От 2+1 до 5+1 | 5 920 000 TRY |
| Modasehir Residences | Ataşehir Modern | Аташехир | Первые собственники заселились в апреле 2025 г. по данным агентства Anadolu | От 1+1 до 5+1 | 590 000 USD |
| Marina Residences | Yaşam Marina | Бейликдюзю | На официальном сайте не указано | Планировки от 2+1 до 4+1; в тексте до 5+2 | 260 000 USD |
| Evler Residences | Avrupa Residence Yamanevler | Умрание | На официальном сайте не указано | От 1+1 до 3+1 (официальный сайт) | 370 000 USD |
| Maslak Vision | Maslak Dream | Сарыер (Маслак–Аязага) | На официальном сайте нет | 1+1 и 2+1 | 394 000 USD |
| Benlexa | Benesta Benleo Acıbadem | Ускюдар (Аджибадем) | Статус не опубликован | От 1+1 до 3+1 (карточка) | 447 000 USD |
| Beneglow | Benesta Center Bahçelievler | Бахчелиевлер | Не указан; официальный сайт описывает проект в настоящем времени | От 1+1 до 4+1 (карточка) | 313 000 USD |
При сопоставлении таблица показывает два отличия, важные для этого проекта. Это единственный объект, чья карточка выражена в лирах; у остальных десяти цены в долларах, а его самая низкая цена 2+1 равна примерно 119 225 USD против 260 000–684 000 USD для самых низких долларовых позиций. И только у двух объектов Referans есть отчёт о деятельности компании, в котором указан статус строительства, тогда как большинство остальных, как и этот, такого отчёта не публикуют.
См. также страницу квартиры на продажу в Стамбуле с более широким предложением.
В тексте страницы застройщика компания не названа. Единственное корпоративное содержание — изображение под заголовком «Ortak Yapı İnşaat öne çıkan projeler» («избранные проекты Ortak Yapı İnşaat»), где перечислены шесть работ с годами: Buyaka AVM (2008, торговый центр), Buyaka Rezidans (2008, жильё), Incity Kozyatağı (2007, жильё), 4B Plaza (2012, офис), головной офис Unilever (2008, офис) и стоматологический факультет университета Ускюдар (2012). Это собственные заявления страницы, и они не сверялись с другими источниками.
Каталог проектов, guncelprojebilgileri.com, указывает строителя как Ortak Yapı Yatırım A.Ş. и приводит 306 квартир, участок 18 000 м², типы от 2+1 до 5+1 и срок передачи март 2025 г., а также прайс-лист от 29 марта 2023 г. и строку статуса «ön talep aşamasında». Англоязычная страница агентства, istanbulrealestate.net, сообщает, что проект разрабатывает компания Nevita, и описывает Nevita как специализирующуюся на маркетинге и продажах.
Ни одна страница, открытая для этого руководства, не сообщает о связи между «Ortak Yapı İnşaat» на графике застройщика, «Ortak Yapı Yatırım A.Ş.» в каталоге и Nevita.
Покупателю важны компания, которая подписывает договор продажи, и компания, которой принадлежит земля. Их можно проверить в Trade Registry Gazette (ticaretsicil.gov.tr) и в MERSIS (mersis.ticaret.gov.tr), а также в записи о праве собственности на участок; руководство не делает вывода о том, кто является продавцом.
Это название, под которым этот сайт представляет проект Bu Hayat, комплекс из девяти блоков по адресу Reyhan Caddesi № 44, Yenişehir Mahallesi, Куртькёй, Пендик. Сопоставление опирается на адрес и на отметки на карте, расположенные примерно в 64 м друг от друга (рассчитано по координатам на сайте застройщика и на карточке объекта). Собственные страницы застройщика используют названия Bu Hayat и Buhayat, и ни одна страница, открытая для этого руководства, не использует название из нашего каталога.
Адрес застройщика: Reyhan Cd. No:44, Yenişehir Mahallesi, Куртькёй, 34912 Пендик, азиатская сторона Стамбула. По измеренному расстоянию станция метро Kurtköy находится в 3,7 км по прямой и в 6,1 км по дороге, а терминал аэропорта Sabiha Gökçen — в 3,6 км и 6,2 км. Аутлет-центр Via/Port Asia расположен в 0,87 км по прямой. Расстояния рассчитаны от отметки на карточке 24 октября 2026 г.
Это не установлено. Страница застройщика не указывает ни статус, ни дату и показывает галереи наружных видов и строительной площадки с колонтитулом 2023 г. В каталоге по-прежнему значится «ön talep aşamasında», а срок передачи указан как март 2025 г. Документ о разрешении на эксплуатацию или о передаче не найден. Покупателю следует письменно запросить по каждому блоку дату разрешения, разрешение на эксплуатацию и запись о поэтажной собственности, прежде чем что-либо платить.
Страница застройщика называет девять блоков и не указывает число квартир. Каталог и страница агентства называют 306 квартир на 18 000 м². Деление даёт в среднем 34 квартиры на блок и 58,8 м² участка на квартиру, но оба показателя зависят от цифры, которую застройщик не публикует. Число и блок любой квартиры фиксирует график платежей в договоре или утверждённый план.
Карточка объекта показывает от 79 до 256 м² и от 5 920 000 до 23 370 000 TRY в четырёх строках по типам (по нашей карточке объекта, по состоянию на 24 октября 2026 г.). Каталог называет от 75 до 257 м², а страница агентства — от 78,84 до 312,46 м². Прайс-лист каталога от 29 марта 2023 г. начинался с 3 400 000 TRY за 2+1. Ни одно из этих значений не является действующим прайс-листом застройщика, поэтому необходимо письменное предложение по конкретной квартире.
По карточке соответствие требованиям вывести нельзя. По состоянию на 24 октября 2026 г. положение о гражданстве устанавливает 400 000 USD для квартиры с правом поэтажной собственности или поэтажного сервитута, с пометкой о запрете продажи на три года, а стоимость берётся из оценочного отчёта. Одобрение зависит от властей. Только в строке 5+1 по карточке самая низкая цена выше этой границы по арифметике (429 371 USD по курсу 49,6540). Вид на жительство для собственников регулируется ст. 31 Закона № 6458.
Страница застройщика в тексте не публикует никаких. Мобильный баннер на официальной странице упоминает процентную ставку «от 0,99» и срок «до 36 месяцев»; текст каталога упоминает первый взнос 20% и 120 месяцев; ссылка на отраслевое издание в результатах поиска упоминает «120 ay vade» (120 месяцев). Эти данные различаются и не содержат условий договора. Обязывает стороны подписанный договор, включая валюту и дату каждого платежа, а Закон № 6502 устанавливает ограничения при продаже квартиры до завершения строительства.
Страница застройщика не называет компанию, но содержит графику под заголовком «Ortak Yapı İnşaat öne çıkan projeler». Каталог называет Ortak Yapı Yatırım A.Ş., а страница агентства — Nevita. Связь между этими названиями не указана ни на одной открытой странице. Продавца по договору и владельца в записи о праве собственности можно проверить в Trade Registry Gazette, MERSIS и Земельном реестре.
Разрешение на строительство с датой по блоку, утверждённый план, выписку о праве собственности или запись о поэтажном сервитуте, разрешение на эксплуатацию, если блок готов, досье надзора, форму предварительной информации и проект договора. По состоянию на 24 октября 2026 г. продажа с предоплатой должна быть зарегистрирована, а предварительный договор должен быть нотариальным, и никакой платёж нельзя требовать до заключения действительного договора (Закон № 6502, ст. 41). Таблица в разделе 4 перечисляет каждый документ и то, где его взять.
Полис DASK обязателен и требуется до оформления документа о праве собственности; он отделён от качества строительства проекта. Застройщик заявляет, что здания соответствуют новейшим сейсмическим нормам, не называя кодекс. Строительный сейсмический кодекс, действующий с 1 января 2019 г. (Официальная газета № 30364 повторная, 18 марта 2018 г.), применяется в зависимости от даты разрешения, поэтому дату разрешения на строительство по каждому блоку следует запросить. Страховая сумма DASK ограничена на уровне, намного ниже цен в карточке.
Дата проверки: 24 октября 2026 г. Источники:
Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.
"*"обозначает обязательные поля
