خرید آپارتمان در ترکیه به‌صورت اقساطی: آیا خارجی‌ها می‌توانند؟ (۲۰۲۶)

خرید آپارتمان در ترکیه به‌صورت اقساطی: آیا خارجی‌ها می‌توانند؟ (۲۰۲۶)

بله، یک تبعهٔ خارجی می‌تواند خرید آپارتمان در ترکیه به‌صورت اقساطی را انجام دهد و قانون ترکیه راه‌های انجام آن را تنظیم کرده است. قانون شمارهٔ ۶۵۰۲ دربارهٔ حمایت از مصرف‌کننده (Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun) مصرف‌کننده را شخصی تعریف می‌کند که با اهداف غیرتجاری عمل می‌کند و در آن هیچ اشاره‌ای به تابعیت نشده است؛ بنابراین قواعد آن دربارهٔ فروش پیش‌پرداختی مسکن (ön ödemeli konut satışı)، فروش اقساطی و وام مسکن برای خریدار خارجی نیز دقیقاً همان گونه اعمال می‌شود که برای خریدار ترک. تا تاریخ ۱۷ اکتبر ۲۰۲۶ چهار راه برای خرید آپارتمان در ترکیه به‌صورت اقساطی وجود دارد: طرح پرداخت پیش‌فروش سازنده، خانهٔ آماده‌ای که با تأمین مالی فروشنده فروخته می‌شود، وام مسکن بانکی، و طرح سازنده در ترکیب با وام بانکی. قرارداد پیش‌فروش را تنها پس از صدور پروانهٔ ساخت می‌توان آغاز کرد، باید در قالب مقرر امضا شود و باید واحد را در مهلت تعهدشده تحویل دهد؛ این مهلت هرگز نمی‌تواند از ۴۸ ماه از تاریخ قرارداد بیشتر باشد. سند مالکیت آپارتمانی (kat mülkiyeti tapusu) برای واحد تنها پس از پایان ساختمان و صدور پروانهٔ بهره‌برداری صادر می‌شود؛ تا آن زمان خریدار یا یک وعدهٔ فروش محضری در دست دارد یا یک حق ارتفاق واحدی ثبت‌شده.

این راهنما توضیح می‌دهد که قانون و منابع رسمی ماده به ماده چه می‌گویند و هر مسیر از خریدار چه چیزی می‌خواهد. چهار مسیر، شرایطی که آیین‌نامه آن‌ها را در قرارداد اجباری کرده است، تضمین‌هایی که از پیش‌پرداخت‌ها حمایت می‌کنند، سقف‌های سازمان تنظیم و نظارت بانکی (BDDK) برای وام مسکن، قواعد ارزی برای قراردادها و انتقال سند، ارتباط با آستانه‌های شهروندی و اقامت، مالیات‌ها و هزینه‌ها، یک توالی گام‌به‌گام، یک چک‌لیست و پرسش‌هایی که خریداران بیش از همه می‌پرسند در این متن آمده است. هر رقم منبع و تاریخ خود را دارد. این متن مشاورهٔ حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست و قواعد همان گونه بیان شده‌اند که منابع بیان می‌کنند.

چهار راه برای خرید آپارتمان در ترکیه به‌صورت اقساطی

جدول زیر چهار مسیر را با هم مقایسه می‌کند. ستون آخر تنها حمایت‌هایی را فهرست می‌کند که یک متن قانونی فراهم کرده است؛ بخش‌های بعدی هر یک را توضیح می‌دهند.

مسیر ۱: طرح‌های پیش‌فروش سازنده

در فروش پیش‌فروشی، خریدار بخشی از قیمت یا همهٔ آن را پیش از تحویل خانه می‌پردازد. ماده ۴۰ قانون ۶۵۰۲ این را قرارداد فروش پیش‌پرداختی مسکن می‌نامد: مصرف‌کننده متعهد می‌شود قیمت را از پیش، نقداً یا به‌صورت اقساط بپردازد و فروشنده متعهد می‌شود پس از آنکه قیمت به‌طور کامل یا بخشی پرداخت شد، ملک را منتقل یا تحویل دهد. آیین‌نامهٔ فروش پیش‌پرداختی مسکن (Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik) که در روزنامهٔ رسمی (Resmî Gazete) مورخ ۲۷ نوامبر ۲۰۱۴ منتشر شد، رویهٔ کار را مشخص می‌کند. این آیین‌نامه با مقرراتی که در روزنامهٔ رسمی مورخ ۱۱ مارس ۲۰۱۷ و روزنامهٔ رسمی مورخ ۴ اوت ۲۰۲۲ منتشر شد اصلاح شده است.

آیین‌نامه می‌خواهد که طرح پرداخت، قیمت اقساطی، سود و تاریخ تحویل در قرارداد نوشته شود، و همین موضوع است که «vade farkı» (تفاوت قیمت میان پرداخت نقدی و پرداخت اقساطی) را آشکار می‌کند. ماده ۵ مقرر می‌کند فرم پیش‌اطلاع‌رسانی باید کل قیمت فروش را به لیر ترکیه و با احتساب همهٔ مالیات‌ها، هم برای پرداخت نقدی و هم برای اقساط، به‌همراه مبلغ سود و نرخ سالانه‌ای که سود بر پایهٔ آن محاسبه می‌شود نشان دهد. بنابراین طرحی که بدون بهره توصیف می‌شود نیز باید در همان سند یک قیمت نقدی و یک قیمت اقساطی را نشان دهد؛ خریدار می‌تواند این دو رقم را مستقیماً با هم مقایسه کند.

مسیر ۲: خانه‌های آماده با تأمین مالی فروشنده

فروشندهٔ یک آپارتمان تکمیل‌شده می‌تواند موافقت کند که قیمت را در چند بخش دریافت کند. ماده ۳ بند (h) قانون ۶۵۰۲ «کالا» را به گونه‌ای تعریف می‌کند که ملک مسکونی و تعطیلاتی را نیز دربر بگیرد، و ماده ۱۷ فروش اقساطی را فروشی می‌داند که در آن فروشنده متعهد می‌شود کالا را تحویل دهد و مصرف‌کننده قیمت را در چند بخش می‌پردازد. این حکم در جایی صدق می‌کند که فروشنده با اهداف تجاری یا حرفه‌ای عمل کند (ماده ۳ بند (i))؛ مالک خصوصی که آپارتمانی را می‌فروشد بر پایهٔ این تعریف «فروشنده» به‌شمار نمی‌آید و فروش در این حالت تابع قانون تعهدات ترکیه (Türk Borçlar Kanunu) است که فروش ملک غیرمنقول را تنها در صورتی معتبر می‌داند که قرارداد در قالب رسمی بسته شود (ماده ۲۳۷). برای فروشندهٔ تجاری، مواد ۱۸ تا ۲۰ سه حمایت فراهم می‌کنند. نخست، حق انصراف هفت‌روزه (مهلت تأمل). دوم، محدودیت در حال‌شدن کل بدهی: حال‌شدن کل بدهی پس از نکول تنها در صورتی ممکن است که فروشنده همهٔ تعهدات خود را انجام داده باشد، مصرف‌کننده دست‌کم دو قسط متوالی به ارزش دست‌کم یک‌دهم قیمت، یا یک قسط به ارزش دست‌کم یک‌چهارم آن را نپرداخته باشد، و فروشنده دست‌کم ۳۰ روز پیش اخطار داده باشد. سوم، حق پرداخت زودهنگام و دریافت کاهش متناسب در سود و کارمزد.

مسیر ۳: وام‌های مسکن بانکی

بانک‌ها بر پایهٔ قواعد محصول خود به خریداران خارجی وام می‌دهند. صفحهٔ تأمین مالی مسکن برای خارجی‌ها در Türkiye Finans می‌گوید این محصول برای اتباع خارجی است که می‌خواهند در ترکیه خانه بخرند، طرح پرداخت تا ۱۲۰ ماه را مجاز می‌داند، تأمین مالی تا ۷۵٪ ارزش ارزیابی‌شده را عرضه می‌کند، از ارزیابی شرکتی استفاده می‌کند که از هیئت بازار سرمایه (SPK) مجوز دارد، و اگر محل سکونت وام‌گیرنده در خارج از کشور ثبت شده باشد می‌تواند وام به لیر، ارز و ارز خارجی بدهد، در حالی که وام به کسانی که در ترکیه سکونت دارند تنها به لیر است. همان صفحه می‌گوید ملک‌هایی که یادداشت «فروش به خارجی‌ها ممکن نیست» دارند خارج از این محصول هستند و اسنادی که در خارج از کشور صادر شده‌اند به آپوستیل و ترجمهٔ رسمی ترکی نیاز دارند. صفحهٔ وام مسکن در İşbank یک وام مسکن ویژهٔ خارجی‌ها را برای اتباع خارجی ساکن ترکیه فهرست می‌کند و متقاضیان را به شعبه ارجاع می‌دهد تا طرح پرداخت تنظیم شود. صفحهٔ هر بانک تنها محصول خود آن بانک را توضیح می‌دهد.

مسیر ۴: سازنده و بانک با هم

هنگامی که وام بانکی برای تأمین مالی یک خانهٔ مشخص و بر پایهٔ توافقی میان خریدار، فروشنده و وام‌دهنده داده می‌شود، قانون آن را وام وابسته (bağlı kredi) می‌نامد: ماده ۳۵ قانون ۶۵۰۲ و ماده ۴ بند (a) آیین‌نامه آن را وام مسکنی تعریف می‌کنند که منحصراً برای تأمین مالی خرید یک خانهٔ مشخص داده می‌شود، به گونه‌ای که دو قرارداد یک واحد اقتصادی می‌سازند. اگر خانه هرگز تحویل نشود یا معیوب تحویل شود و مصرف‌کننده از یکی از راه‌حل‌های ماده ۱۱ استفاده کند، فروشنده و وام‌دهنده مسئولیت تضامنی دارند؛ مسئولیت وام‌دهنده به مبلغ وام محدود است و یک سال طول می‌کشد، که اگر خانه تحویل نشود از تاریخ تحویل نوشته‌شده در قرارداد و اگر تحویل شود از تاریخ واقعی تحویل شمرده می‌شود. وامی که در آن خریدار خانه‌ای را برمی‌گزیند و بانک بدون هیچ توافقی با فروشنده قیمت آن را می‌پردازد، وام وابسته نیست (ماده ۳۵ بند (۴)).

آنچه قرارداد اقساطی پیش‌فروش باید در بر داشته باشد

پیش از هر قرارداد، ماده ۴۰ بند (۲) قانون ۶۵۰۲ مقرر می‌کند فرم پیش‌اطلاع‌رسانی دست‌کم یک روز پیش از بستن قرارداد داده شود. ماده ۵ آیین‌نامه محتوای آن را با حروفی دست‌کم ۱۲ پوینتی تعیین می‌کند: نام، نشانی، تلفن و شمارهٔ ثبت تجاری فروشنده؛ قطعه (ada و parsel)، بلوک، طبقه و مساحت خالص و ناخالص واحد؛ کل قیمت به لیر با احتساب مالیات‌ها، نقد و اقساط؛ هرگونه سود و نرخ سالانهٔ آن؛ اطلاعات دربارهٔ حق مهلت تأمل و حق عدول؛ تاریخ تحویل؛ تضمین؛ تاریخ دریافت پروانهٔ ساخت؛ و سهم هزینه‌های مشترک. نقشهٔ واحد، نقشهٔ سایت، نقشهٔ طبقه و فهرست اتاق‌ها باید پیوست شود، و اگر تضمین بیمهٔ تکمیل ساختمان باشد، فرمی دربارهٔ آن بیمه نیز باید پیوست شود. بار اثبات اینکه اطلاعات داده شده است بر عهدهٔ فروشنده است.

خود قرارداد بر پایهٔ ماده ۷ آیین‌نامه باید شامل این موارد باشد: تاریخ قرارداد، قیمت به لیر با مالیات‌ها، قیمت اقساطی، مبلغ سود و نرخ سالانه، نرخ سود نکول که نباید بیش از سی درصد از نرخ سود قرارداد بالاتر باشد، پیامدهای حقوقی نکول، مبلغ پیش‌پرداخت، طرح پرداخت و حساب بانکی که پرداخت‌ها به آن می‌روند، شرایط مهلت تأمل و عدول، تضمین، تاریخ و شکل تحویل، تاریخ پروانهٔ ساخت، هزینه‌های مشترک، و بیانیه‌ای که می‌گوید اختلاف‌ها را می‌توان به دادگاه مصرف‌کننده یا هیئت داوری مصرف‌کننده برد. یک نسخه باید به خریدار داده شود. برای قراردادی که نقدی پرداخت می‌شود، موارد ویژهٔ اقساط لازم نیست (ماده ۷ بند (۲)).

شکل قرارداد اهمیت دارد. ماده ۶ آیین‌نامه می‌گوید فروش پیش‌پرداختی یا به‌صورت قرارداد کتبی همراه با ثبت انتقال حق ارتفاق واحدی (kat irtifakı) به نفع مصرف‌کننده انجام می‌شود، یا به‌صورت قرارداد وعدهٔ فروش ملک (gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi) که نزد سردفتر بسته می‌شود، و قراردادی که به شکل دیگری بسته شود باطل است. ماده ۴۱ بند (۱) قانون می‌افزاید که فروشنده بعداً نمی‌تواند این بطلان را علیه مصرف‌کننده مطرح کند، و ماده ۴۱ بند (۲) فروشنده را از درخواست هرگونه پرداخت یا هر سندی که بدهی ایجاد کند تا پیش از وجود یک قرارداد معتبر منع می‌کند. ماده ۴۰ بند (۳) قانون و ماده ۶ بند (۳) آیین‌نامه نیز بستن قرارداد پیش‌پرداختی مسکن را پیش از صدور پروانهٔ ساخت ممنوع کرده‌اند.

چارچوب حقوقی و حمایت از خریدار

جدول زیر حمایت‌های اصلی را با ارجاع قانونی آن‌ها فهرست می‌کند.

پروانهٔ ساخت، حق ارتفاق و پروانهٔ بهره‌برداری

سه سند در فروش‌های پیش‌فروشی پیاپی ظاهر می‌شوند و به ترتیبی ثابت می‌آیند. پروانهٔ ساخت (yapı ruhsatı) را شهرداری یا استانداری بر پایهٔ ماده ۲۱ قانون عمران (İmar Kanunu) شمارهٔ ۳۱۹۴ صادر می‌کند که برای سازه‌های مشمول آن پروانه را الزامی می‌کند. حق ارتفاق واحدی، kat irtifakı، حقی است که بر زمین برای واحدهای ساختمانی که در حال ساخت است یا ساخته خواهد شد ایجاد می‌شود؛ بر پایهٔ مواد ۱، ۲ و ۱۴ قانون مالکیت آپارتمانی (Kat Mülkiyeti Kanunu) شمارهٔ ۶۳۴ می‌توان آن را بر زمین بدون ساختمان یا با ساختمان ناتمام و بر مبنای پروژهٔ معماری تأییدشده و طرح مدیریت برقرار کرد، و با سند رسمی و ثبت در اداره ثبت املاک پدید می‌آید (ماده ۱۰). مالکیت آپارتمانی، kat mülkiyeti، مالکیت فردی بر یک واحد در ساختمان تکمیل‌شده است. ماده ۱۲ برای ایجاد آن پروژهٔ تأییدشده را به‌همراه پروانهٔ بهره‌برداری لازم می‌داند که پروانهٔ بهره‌برداری از ساختمان (yapı kullanma izin belgesi) نام دارد و در عمل iskân خوانده می‌شود. ماده ۳۰ قانون ۳۱۹۴ این پروانه را پس از پایان ساختمان یا بخش قابل استفادهٔ آن از مرجعی می‌خواهد که پروانهٔ ساخت را صادر کرده است. بنابراین آپارتمانی که پیش‌فروش خریداری شده نخست واحدی تحت kat irtifakı است و پس از پروانهٔ بهره‌برداری به سند kat mülkiyeti تبدیل می‌شود.

iskân پروانهٔ بهره‌برداری برای کل ساختمان است، نه سندی که به مالک منفرد داده شود، و یک ثبت در دفتر املاک می‌تواند در دوران ساخت وجود داشته باشد، زیرا kat irtifakı را می‌توان ثبت کرد و وعدهٔ فروش را می‌توان در دفتر ثبت یادداشت کرد. بر پایهٔ ماده ۱۰۰۹ قانون مدنی ترکیه (Türk Medeni Kanunu)، حقوق ناشی از قراردادهای وعدهٔ فروش و قراردادهای ساخت در برابر سهم از زمین را می‌توان در دفتر املاک یادداشت (şerh) کرد، و حق یادداشت‌شده را می‌توان در برابر هر کسی که بعداً بر ملک حقی به‌دست آورد مطرح کرد. ماده ۲۳۷ قانون تعهدات ترکیه مقرر می‌کند وعدهٔ فروش ملک غیرمنقول تنها در صورتی معتبر است که در قالب رسمی بسته شود. اداره کل ثبت املاک و کاداستر (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü، TKGM) مرجعی است که دفتر املاک را نگه می‌دارد.

تضمین‌ها برای پیش‌پرداخت‌ها

برای پروژه‌ای با ۳۰ خانه یا بیشتر، ماده ۱۲ آیین‌نامه از فروشنده می‌خواهد پیش از آغاز فروش بیمهٔ تکمیل ساختمان بگیرد یا دست‌کم یکی از سه جایگزین را فراهم کند. ضمانت‌نامهٔ بانکی (ماده ۱۴) نامه‌ای بی‌قید و شرط و بدون مدت است که در آن بانک متعهد می‌شود اگر فروشنده تعهدات تحویل خود را انجام ندهد، با نخستین مطالبه آنچه را مصرف‌کننده پرداخته است به او بپردازد. نظام پرداخت بر پایهٔ پیشرفت کار (ماده ۱۵) از خریدار می‌خواهد به یک حساب مسدود که به نام فروشنده در بانک معین‌شده در قرارداد باز شده است پرداخت کند؛ پول تنها در برابر پیشرفت ساخت آزاد می‌شود، بانک نمی‌تواند از خریدار کارمزد بگیرد، و اگر فروشنده تعهدات خود را انجام ندهد بانک بخشی را که هنوز به فروشنده آزاد نشده است بازپرداخت می‌کند. وام وابسته (ماده ۱۶) برای مبلغ وام‌شده تضمین به‌شمار می‌آید و فروشنده باید هر مبلغ باقی‌مانده را جداگانه تضمین کند. ماده ۱۲ بند (۲) روش دیگری را مجاز می‌کند که همهٔ پرداخت‌های مصرف‌کننده را تضمین کند، به شرط آنکه وزارت بازرگانی آن را بپذیرد. آستانهٔ ۳۰ خانه در آیین‌نامه همان رقمی است که در متن آن آمده است؛ ماده ۴۲ قانون اندازهٔ این آستانه را به وزارت واگذار می‌کند.

مهلت تأمل، عدول و نکول

مصرف‌کننده می‌تواند ظرف ۱۴ روز از تاریخ قرارداد بدون ذکر دلیل و بدون پرداخت جریمه انصراف دهد (قانون ماده ۴۳). آیین‌نامه می‌گوید اخطارهای مهلت تأمل و عدول را می‌توان از طریق دفتر اسناد رسمی فرستاد (مواد ۸ بند (۲) و ۹ بند (۲)). اگر بخشی از قیمت از وام وابسته تأمین شود، قرارداد وام در پایان مهلت تأمل نافذ می‌شود و وام‌دهنده نمی‌تواند در این مدت سود یا کارمزد بگیرد. پس از آن، حق عدول بر پایهٔ ماده ۴۵ قانون تا ۲۴ ماه از تاریخ قرارداد ادامه دارد و سقف‌های غرامت در جدول فهرست شده‌اند. فروشنده باید مبلغ را ظرف ۱۸۰ روز از دریافت اخطار بازپرداخت کند و مصرف‌کننده آنچه را دریافت کرده است ظرف ده روز پس از بازپرداخت برمی‌گرداند. ماده ۴۵ بند (۲) قانون می‌افزاید که از خریداری که پس از فوت یا پس از از‌دست‌رفتن دائمی توان کسب درآمد، که پرداخت‌ها را ناممکن می‌کند، عدول کند، هیچ چیزی نمی‌توان مطالبه کرد.

آیین‌نامه جریمهٔ تأخیر در پرداخت را نیز محدود می‌کند. ماده ۷ بند (۱) قسمت (f) می‌خواهد قرارداد نرخ سود نکولی را ذکر کند که بیش از سی درصد از نرخ سود قرارداد بالاتر نباشد، و ماده ۴ بند (۷) قانون سود مرکب را، از جمله در نکول، ممنوع می‌کند. هنگامی که خریدار در یک فروش اقساطی تجاری یک خانهٔ تکمیل‌شده نکول کند، ماده ۱۹ قانون حال‌شدن کل بدهی را تنها با شرایط توضیح‌داده‌شده در مسیر ۲ مجاز می‌داند.

وام مسکن بانکی برای خریداران خارجی

خریداری که می‌خواهد خرید آپارتمان در ترکیه به‌صورت اقساطی را از راه وام بانکی انجام دهد با وام‌دهندگانی سروکار دارد که باید از سقف‌های BDDK پیروی کنند؛ این سقف‌ها بر پایهٔ ماده ۱۲ آیین‌نامهٔ معاملات اعتباری بانک‌ها (Bankaların Kredi İşlemlerine İlişkin Yönetmelik) برای وام‌های مصرف‌کنندگان جهت تملک مسکن اعمال می‌شوند. ماده ۱۲ بند (۱) همچنین می‌خواهد ملکی که به‌عنوان وثیقه گرفته می‌شود را شرکتی ارزیابی کند که BDDK یا هیئت بازار سرمایه (SPK) به آن مجوز داده است، و همین ارزش برای سقف به‌کار می‌رود. مصوبهٔ شمارهٔ ۱۱۳۶۴ هیئت مورخ ۲۹ ژانویهٔ ۲۰۲۶ حداکثر وام را به‌صورت سهمی از ارزش خانه، بر پایهٔ طبقهٔ ارزشی و کلاس انرژی، تعیین می‌کند؛ متن یک‌صفحه‌ای مصوبه میان شهروندان و خارجی‌ها یا میان ساکنان و غیرساکنان تفاوتی قائل نمی‌شود.

این مصوبه مصوبهٔ پیشین شمارهٔ ۱۰۶۵۶ مورخ ۲۴ اوت ۲۰۲۳ را در اعتبار نگه می‌دارد که بر پایهٔ آن، هنگامی که وام‌گیرنده، همسر او یا فرزند زیر ۱۸ سال دست‌کم یک خانه در مالکیت داشته باشد، حداکثر نسبت پس از کاهش ۷۵ درصد اعمال می‌شود. مصوبهٔ شمارهٔ ۱۰۸۴۹ مورخ ۱۵ فوریهٔ ۲۰۲۴ مقرر می‌کند خانهٔ واحدی که به دلیل ساختمان پرخطر شناخته‌شدن بر پایهٔ قانون شمارهٔ ۶۳۰۶ تخریب شده یا مشمول حکم تخریب است به شمار نمی‌آید. گزارش ثبات مالی بانک مرکزی ترکیه (TCMB) مورخ ۲۲ مه ۲۰۲۶ کاهش ۷۵ درصدی برای خرید بیش از یک خانه در یک خانوار را، به‌همراه هزینه‌های تأمین مالی، دلیل پایین‌تر بودن سررسید وام‌های مسکن از میانگین بلندمدت آن‌ها نام می‌برد. این سقف‌ها محدودیت‌هایی برای بانک‌ها هستند؛ صفحهٔ خود بانک می‌گوید چه چیزی عرضه می‌کند، که برای محصول Türkiye Finans تا ۷۵٪ ارزش ارزیابی‌شده است.

هزینهٔ وام مسکن به لیر در سری هفتگی بانک مرکزی دیده می‌شود. میانگین موزون نرخ سود وام‌های مسکن جدید به لیر (Konut Kredisi، TL، جریان) در هفتهٔ مورخ ۹ اکتبر ۲۰۲۶ برابر ۴۱٫۶۶٪ بود، در برابر ۴۱٫۸۷٪ در ۲ اکتبر، ۴۱٫۸۲٪ در ۲۵ سپتامبر، ۴۱٫۹۶٪ در ۱۸ سپتامبر، ۴۱٫۹۳٪ در ۱۱ سپتامبر و ۴۱٫۹۴٪ در ۴ سپتامبر (TCMB، سری هفتگی نرخ وام در EVDS). این سری وام‌هایی را در بر می‌گیرد که در همان هفته گشوده شده‌اند و میانگینی میان بانک‌هاست، نه نرخی پیشنهادی برای هیچ خریدار.

قانون قواعدی را که بر قرارداد وام مسکن اعمال می‌شود تعیین می‌کند. قرارداد باید کتبی باشد یا از راه دور بسته شود، وام‌دهنده باید فرم اطلاعات پیش از قرارداد را زمانی معقول پیش از قرارداد بدهد (مواد ۳۲ و ۳۳)، و نرخ سود می‌تواند ثابت یا متغیر باشد و نرخ‌های متغیر به نرخ‌های مرجعی وابسته هستند که بانک مرکزی تعیین می‌کند (ماده ۳۶). حال‌شدن کل بدهی پس از نکول مستلزم آن است که وام‌دهنده همهٔ تعهدات خود را انجام داده باشد، مصرف‌کننده دست‌کم دو قسط متوالی را نپرداخته باشد، و اخطاری دست‌کم ۳۰ روزه داده شده باشد (ماده ۳۴). وام‌گیرنده می‌تواند به‌طور کامل یا جزئی زودتر بپردازد و وام‌دهنده باید سود و سایر هزینه‌ها را متناسب با آن کاهش دهد؛ در نرخ ثابت، قرارداد می‌تواند غرامت پرداخت زودهنگام را حداکثر ۱٪ از مبلغ پیش‌پرداخت‌شده، در صورتی که مدت باقی‌مانده ۳۶ ماه یا کمتر باشد، و حداکثر ۲٪ در صورتی که بیشتر باشد، پیش‌بینی کند، و در نرخ متغیر هیچ غرامتی نمی‌توان خواست (ماده ۳۷). ماده ۴ بند (۸) قانون می‌گوید همهٔ قواعد آن بانک‌های مشارکتی را نیز، با در نظر گرفتن سهم سود، دربر می‌گیرد.

بیمهٔ اجباری زلزله (DASK، Zorunlu Deprem Sigortası) نیز وارد این فرایند می‌شود. بر پایهٔ راهنمای TKGM برای خارجی‌ها، برای ساختمان‌های مسکونی در اداره ثبت املاک بیمه‌نامه لازم است. ابلاغیهٔ سازمان تنظیم و نظارت بیمه و بازنشستگی خصوصی که در روزنامهٔ رسمی مورخ ۲۱ اوت ۲۰۲۶ (شمارهٔ ۳۳۳۴۷) منتشر شد، شرط عمومی C.۴ بیمه‌نامه را تغییر داد که پانزده روز پس از انتشار لازم‌الاجرا است: هنگامی که ملکی فروخته شود، بیمه‌نامه در تاریخ ثبت در دفتر املاک پایان می‌یابد، حق بیمهٔ مصرف‌نشده بنا به درخواست بازگردانده می‌شود و اداره ثبت املاک بررسی می‌کند که مالک جدید بیمه‌نامه دارد یا نه.

قواعد ارزی و پرداخت برای اتباع خارجی

قواعد ترکیه قیمت‌گذاری به ارز خارجی را میان ساکنان محدود می‌کنند. پاسخ‌های منتشرشدهٔ وزارت خزانه‌داری و دارایی دربارهٔ ابلاغیهٔ شمارهٔ ۲۰۰۸-۳۲/۳۴، که مصوبهٔ شمارهٔ ۳۲ دربارهٔ حفاظت از ارزش پول ترکیه را اجرا می‌کند، قاعده را برای ملک چنین بیان می‌کنند: قراردادهای فروش و اجارهٔ ملک غیرمنقول میان اشخاص ساکن ترکیه، به‌طور کلی، نمی‌توانند قیمت را به ارز خارجی تعیین کنند یا آن را به ارز خارجی شاخص‌بندی کنند. این پاسخ‌ها استثناها و دامنه را با این عبارت‌ها می‌آورند. اشخاص ساکن خارج از کشور مشمول مقررات ابلاغیه نیستند. اشخاصی که تابعیت ترکیه ندارند اما اقامت قانونی در ترکیه دارند، و برخی شرکت‌هایی که ابلاغیه شرح داده است، می‌توانند قیمت و سایر تعهدات پرداخت فروش ملک را به ارز خارجی تعیین کنند یا آن را به ارز خارجی شاخص‌بندی کنند، و وزارت تأکید می‌کند که عبارت «می‌توانند» است: طرفین می‌توانند بر قیمتی به لیر یا به ارز خارجی توافق کنند. هنگامی که قراردادی که می‌توان قیمت آن را به ارز خارجی تعیین کرد به لیر پرداخت شود، پاسخ‌ها می‌گویند طرفین نرخ تبدیل را آزادانه برمی‌گزینند.

آیین‌نامهٔ فروش پیش‌پرداختی مسکن در فرم‌های خود از لیر استفاده می‌کند. مواد ۵ بند (۱) قسمت (c) و ۷ بند (۱) قسمت‌های (d) و (e) آیین‌نامه می‌خواهند فرم پیش‌اطلاع‌رسانی و قرارداد قیمت فروش و کل قیمت اقساطی را به لیر ترکیه و با همهٔ مالیات‌ها ذکر کنند. هر دو متن در اینجا همان گونه که نوشته شده‌اند خلاصه شده‌اند.

برای انتقال سند، اعلامیهٔ TKGM مورخ ۲۶ ژانویهٔ ۲۰۲۲ می‌گوید از ۲۴ ژانویهٔ ۲۰۲۲ اشخاص حقیقی خارجی که ملک می‌خرند باید نخست ارز خارجی خود را از طریق یک بانک به بانک مرکزی بفروشند و گواهی خرید ارز (döviz alım belgesi) را که بانک صادر کرده است به اداره ثبت املاک ارائه دهند. مبلغ تبدیل‌شده در سند رسمی به‌عنوان ارزشی که عوارض بر پایهٔ آن محاسبه می‌شود منعکس می‌شود. برای خریدهایی که به قصد شهروندی انجام می‌شوند، اعلامیه می‌افزاید که رسید بانکی انتقال از خریدار به فروشنده نیز لازم است. اعلامیه پرداخت‌هایی را که پیش از صدور بخشنامه انجام شده است، در اصل، از گواهی معاف می‌کند، در حالی که رسید بانکی همچنان خواسته می‌شود. راهنمای تملک ملک TKGM می‌افزاید که بانک گواهی را از طریق حساب پست الکترونیکی ثبت‌شده (KEP) به اداره ثبت املاک می‌فرستد و رسیدهای انتقال تأییدشده توسط بانک را می‌توان پیش از فروش یا پس از آن ارائه داد.

هر کسی که تصمیم می‌گیرد خرید آپارتمان در ترکیه به‌صورت اقساطی را انجام دهد، ماه‌ها یا سال‌ها پرداخت می‌کند، پس داده‌های نرخ ارز و قیمت بخشی از تصویر هستند. نرخ شاخص بانک مرکزی برای دلار آمریکا در ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶، آخرین روز کاری پیش از ۱۷ اکتبر، ۴۹٫۳۵۷۳ TL برای خرید و ۴۹٫۴۴۶۳ TL برای فروش بود؛ در ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳ این نرخ ۲۷٫۸۳۶۴ TL برای خرید و ۲۷٫۸۸۶۵ TL برای فروش بود (نرخ‌های شاخص TCMB). تورم سالانهٔ قیمت مصرف‌کننده در سپتامبر ۲۰۲۶ برابر ۲۹٫۷۳٪ بود، با افزایش ماهانهٔ ۱٫۸۴٪، بر پایهٔ گزارش تحولات قیمت سپتامبر بانک مرکزی مورخ ۶ اکتبر ۲۰۲۶ که بر داده‌های مؤسسهٔ آمار ترکیه استوار است. شاخص قیمت مسکن بانک مرکزی (۲۰۲۳=۱۰۰، تعدیل‌شده برای کیفیت) در سپتامبر ۲۰۲۶ برابر ۲۳۹٫۴ بود، یعنی ۲۲٫۳٪ بالاتر از یک سال پیش به قیمت اسمی و ۵٫۷٪ پایین‌تر به قیمت واقعی؛ رقم استانبول در شرایط اسمی ۲۶٫۸٪ بالاتر بود.

اطلاعیهٔ فروش مسکن مؤسسهٔ آمار ترکیه مورخ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶ اندازهٔ بازار را برای سپتامبر ۲۰۲۶ نشان می‌دهد: ۱۴۲٬۳۹۰ خانه فروخته شد که ۵۱٬۵۱۹ مورد دست اول و ۹۰٬۸۷۱ مورد دست دوم بود؛ ۲۳٬۳۹۷ فروش (۱۶٫۴٪) با وام مسکن همراه بود؛ ۲٬۱۶۷ خانه به خارجی‌ها فروخته شد (۱٫۵٪ از کل، ۹٫۹٪ بیشتر از سپتامبر ۲۰۲۵)، که در صدر آن شهروندان فدراسیون روسیه (۳۸۸)، عراق (۱۶۶) و آلمان (۱۶۲) بودند؛ و از ژانویه تا سپتامبر ۱۵٬۳۰۸ خانه به خارجی‌ها فروخته شد، یعنی ۴٫۳٪ کمتر از یک سال پیش.

شهروندی و اجازهٔ اقامت هنگام خرید آپارتمان در ترکیه به‌صورت اقساطی

دو آستانهٔ ملکی خرید یک آپارتمان را به یک وضعیت حقوقی پیوند می‌دهند و هر دو بر پایهٔ اسناد مالکیت تنظیم شده‌اند. مسیر شهروندی در ماده ۲۰ بند (۲) قسمت (b) آیین‌نامهٔ اجرایی قانون شهروندی ترکیه آمده است که در صفحهٔ دفتر پشتیبانی سرمایه‌گذاری قونیه نقل شده است. این مسیر خارجی‌ای را دربر می‌گیرد که ملکی به ارزش دست‌کم ۴۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا یا معادل آن به ارز خارجی خریده و یادداشتی در دفتر املاک مبنی بر اینکه تا سه سال فروخته نخواهد شد ثبت شده است، یا خارجی‌ای که برای ملکی با مالکیت آپارتمانی یا حق ارتفاق واحدی که از پیش برقرار شده است دست‌کم ۴۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا یا معادل آن را «پیشاپیش پرداخت شده» (peşin olarak yatırılan) دارد و قرارداد محضری وعدهٔ فروش بسته شده است و تعهد به عدم انتقال یا لغو به مدت سه سال در دفتر ثبت یادداشت شده است، و شایستگی را وزارت محیط زیست، شهرسازی و تغییرات اقلیمی تعیین می‌کند. کف ۴۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا از ۱۳ ژوئن ۲۰۲۲ اعمال می‌شود؛ پیش از آن تاریخ ۲۵۰٬۰۰۰ دلار آمریکا بود. عبارت مسیر وعدهٔ فروش مقرر می‌کند مبلغ پیشاپیش پرداخت شود، بنابراین اگر تحت اللفظی خوانده شود، برنامهٔ اقساطی که در تاریخ قرارداد بخشی از قیمت هنوز پرداخت‌نشده است با آن مطابقت ندارد.

راهنمای شهروندی Your Key Türkiye، که خدمتی از TKGM است، روند کار را می‌افزاید. ارزش محاسبه‌شده به سه شیوه بررسی می‌شود: قیمت اعلام‌شده در سند یا در قرارداد وعدهٔ فروش، و مجموع پرداخت‌ها، هر کدام باید در تاریخ تملک به آستانه برسند، و سند تعیین مبلغ (TTB، Tutar Tespit Belgesi) که بر ارزیابی شرکتی مجاز از سوی هیئت بازار سرمایه استوار است آن را تأیید می‌کند. اداره ثبت املاک گواهی خرید ارز، سند یا قرارداد وعدهٔ فروش و رسید را بررسی می‌کند، یادداشت سه‌ساله عدم فروش را ثبت می‌کند و به مراجع اطلاع می‌دهد. همان راهنما ثبت می‌کند که از ۱۲ دسامبر ۲۰۲۳ زمین بدون ساختمان و زمین کشاورزی مستثنا هستند. مرور شهروندی و مهاجرت در این سایت فرایند گسترده‌تر را پوشش می‌دهد.

مسیر اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت بر فهرست اسناد ریاست مدیریت مهاجرت برای متقاضیانی که ملک دارند استوار است. آن فهرست نسخهٔ رسمی سند مالکیت (tapu senedi) را می‌خواهد که ثابت کند محل سکونت متعلق به متقاضی است، می‌گوید ارزش محل سکونت در تاریخ تملک باید دست‌کم ۲۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا، معادل به لیر ترکیه، باشد، می‌خواهد ملک محل سکونتی باشد که خارجی آن را برای اقامت به‌کار می‌برد و نه برای اجاره یا درآمد مشابه، و از متقاضیان نخست گواهی شمارهٔ پلاک (numarataj belgesi) از شهرداری و از متقاضیان تمدید گواهی تداوم مالکیت (tapu devam belgesi) را می‌خواهد. فهرست سند مالکیت را می‌خواهد، پس قرارداد اقساطی یا یادداشت وعدهٔ فروش به تنهایی آنچه آن فهرست نام می‌برد نیست. قواعد اجارهٔ کوتاه‌مدت برای مالکانی که درآمد اجاره می‌خواهند در راهنمای قانون Airbnb ترکیه آمده است.

مالیات‌ها و هزینه‌ها هنگام خرید آپارتمان در ترکیه به‌صورت اقساطی

جدول زیر اقلام اصلی هزینه را گرد می‌آورد؛ ماشین‌حساب مالیات ملک در این سایت، ماشین‌حساب مالیات ملک در ترکیه، هزینه‌های خرید را با جزئیات بیشتری پوشش می‌دهد.

عوارض سند مالکیت در تعرفهٔ (۲) قانون عوارض (Harçlar Kanunu) شمارهٔ ۴۹۲ تعیین شده است. بند ۲۰(a) آن مقرر می‌کند برای انتقال با عوض، عوارض بر قیمت انتقال اعلام‌شده، که از ارزش مالیات ملک کمتر نباشد، به شخصی که منتقل می‌کند و شخصی که دریافت می‌کند جداگانه تعلق می‌گیرد؛ ستون اعمال‌شده ۲۰ در هزار را نشان می‌دهد، در حالی که رقم قانونی ۱۰ در هزار است و قانون به رئیس جمهور اجازه می‌دهد نرخ را در محدودیت‌هایی بالا یا پایین ببرد. اعلامیهٔ TKGM می‌گوید مبلغی که در بانک مرکزی به لیر تبدیل شده است ارزشی است که برای خریداران خارجی در سند نشان داده می‌شود.

مالیات بر ارزش افزوده به تاریخ پروانهٔ پروژه، اندازهٔ واحد و خریدار بستگی دارد. فهرست تلفیق‌شدهٔ نرخ‌های مالیات بر ارزش افزوده در سازمان درآمدهای دولتی (GİB) بر پایهٔ مصوبهٔ ۲۰۰۷/۱۳۰۳۳ نرخ عمومی ۲۰٪ و نرخ ۱۰٪ را برای اقلام فهرست (II) می‌دهد، که در آن بند ۳۵ بخشی از مساحت خالص خانه تا ۱۵۰ متر مربع را برای پروانه‌های ساختی که از ۱ آوریل ۲۰۲۲ به بعد صادر شده‌اند شامل می‌شود؛ برای خانه‌هایی که پروانهٔ آن‌ها پیش از این صادر شده است مقررات پیشین همچنان اعمال می‌شود. معافیت برای خارجی‌های غیرساکن در قانون ۳۰۶۵ ماده ۱۳ بند (۱) قسمت (i) است: این معافیت بر نخستین تحویل خانه‌ها و محل‌های کاری که به همین منظور ساخته شده‌اند اعمال می‌شود، مستلزم آن است که قیمت به ارز خارجی به ترکیه آورده شود، و بر اشخاص حقیقی خارجی که در ترکیه ساکن نیستند اعمال می‌شود؛ بر پایهٔ مواد ۴ و ۵ قانون مالیات بر درآمد ۱۹۳، مقیم کسانی‌اند که اقامتگاه خود را در ترکیه دارند یا در یک سال تقویمی بیش از شش ماه پیوسته در آن می‌مانند. ابلاغیهٔ اجرایی عمومی مالیات بر ارزش افزوده قاعدهٔ اقساط را در بخش ۱۲٫۲٫۱ بیان می‌کند: دست‌کم ۵۰٪ قیمت باید پیش از تاریخ فاکتور و بقیه ظرف یک سال، به ارز خارجی که به ترکیه آورده شده است، پرداخت شود. مثال آن خانهٔ تکمیل‌شده‌ای است که به ۵۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا فروخته شده، با پرداخت ۵۰٪ در ابتدا و بقیه در شش قسط مساوی، که برای آن مالیات بر ارزش افزوده محاسبه نمی‌شود، و می‌گوید بازپرداخت مالیات بر ارزش افزوده در چارچوب معافیت پس از آن انجام می‌شود که کل قیمت وارد و پرداخت شده باشد. خانه باید پروانهٔ ساخت داشته باشد، آمادهٔ استفاده تحویل شود و، در جایی که می‌توان حق ارتفاق واحدی برقرار کرد، آن برقرار شده باشد؛ اگر مالک ظرف سه سال خانه را واگذار کند، مالیات پرداخت‌نشده با بهرهٔ تأخیر باید پیش از معامله ثبتی پرداخت شود و یادداشتی در این باره در دفتر ثبت قرار می‌گیرد. خریدار به گواهی از اداره مالیات که غیرساکن بودن را نشان دهد و به نسخه‌ای از گذرنامه نیاز دارد.

گام‌به‌گام: مراحل خرید آپارتمان در ترکیه به‌صورت اقساطی

توالی زیر برای خریدار خارجی که تصمیم می‌گیرد خرید آپارتمان در ترکیه به‌صورت اقساطی را انجام دهد، اسناد حقوقی را به همان ترتیبی دنبال می‌کند که متن‌ها آن‌ها را لازم می‌دانند.

1. قواعد خریدار خارجی را نزد TKGM بررسی کنید. تنها اتباع کشورهایی که با مصوبهٔ ریاست جمهوری تعیین شده‌اند می‌توانند ملک تملک کنند؛ مجموع املاک یک شخص حقیقی خارجی به ۳۰ هکتار و به ۱۰٪ از مساحت متعلق به اشخاص خصوصی در یک شهرستان محدود است؛ ملک در مناطق ممنوعهٔ نظامی و امنیتی در دفتر ثبت یادداشت می‌شود و ملک در مناطق ویژهٔ امنیتی به مجوز استانداری نیاز دارد (TKGM، Your Key Türkiye، صفحهٔ اشخاص حقیقی خارجی).
2. فرم پیش‌اطلاع‌رسانی و پیوست‌های آن را دست‌کم یک روز پیش از امضا دریافت کنید، و قیمت نقدی و قیمت اقساطی، سود و نرخ سالانه، تاریخ تحویل، تضمین و تاریخ پروانهٔ ساخت را مقایسه کنید (قانون ماده ۴۰ بند (۲)؛ آیین‌نامه ماده ۵).
3. سوابق زمین و پروانه را بررسی کنید: مالک زمین در دفتر املاک، پروانهٔ ساخت و پروژهٔ تأییدشده نزد شهرداری، و اینکه آیا حق ارتفاق واحدی ثبت شده است (قانون ۳۱۹۴ ماده ۲۱؛ قانون ۶۳۴ مواد ۱۰ تا ۱۴).
4. نوع تضمین را برای پروژه‌ای با ۳۰ خانه یا بیشتر تأیید کنید: بیمهٔ تکمیل ساختمان، ضمانت‌نامه، حساب پرداخت بر پایهٔ پیشرفت کار یا وام وابسته (آیین‌نامه ماده ۱۲).
5. در قالب لازم امضا کنید: قرارداد وعدهٔ فروش محضری، یا قرارداد کتبی همراه با ثبت انتقال kat irtifakı، و وعده را در دفتر ثبت یادداشت کنید (آیین‌نامه ماده ۶؛ قانون مدنی ماده ۱۰۰۹).
6. تنها پس از قرارداد معتبر و به حساب بانکی که در قرارداد آمده است پرداخت کنید، رسیدهای بانکی را نگه دارید، و تنها سفته‌های اسمی را که یکی برای هر قسط صادر می‌شود بپذیرید (قانون مواد ۴ بند (۵) و ۴۱ بند (۲)؛ آیین‌نامه ماده ۷).
7. در صورت نیاز از مهلت تأمل ۱۴ روزه استفاده کنید؛ وام وابسته پس از پایان آن آغاز می‌شود (قانون ماده ۴۳).
8. در دوران ساخت، انتظار اطلاع کتبی دربارهٔ هر تغییر پروژه را با حق عدول یک‌ماهه داشته باشید و تاریخ تحویل را که نمی‌تواند از ۴۸ ماه از قرارداد بیشتر باشد پیگیری کنید (آیین‌نامه ماده ۱۱؛ قانون ماده ۴۴).
9. هنگام تکمیل، پروانهٔ بهره‌برداری (yapı kullanma izin belgesi)، تبدیل به مالکیت آپارتمانی و بیمه‌نامهٔ DASK را بررسی کنید.
10. برای سند، ارز خارجی را از طریق بانک تبدیل کنید، گواهی را از راه KEP به اداره ثبت املاک بفرستید، عوارض سند مالکیت را بپردازید و سند رسمی را امضا کنید (اعلامیهٔ TKGM مورخ ۲۶ ژانویهٔ ۲۰۲۲).

چک‌لیست و جدول ریسک‌ها

پیش از امضا برای خرید آپارتمان در ترکیه به‌صورت اقساطی، موارد چک‌لیست زیر مستقیماً از متن‌هایی گرفته شده‌اند که در بالا نقل شد.

• فرم پیش‌اطلاع‌رسانی را بخوانید و آن را خط به خط با قرارداد مقایسه کنید: قیمت به لیر، قیمت اقساطی، سود، نرخ نکول، تاریخ تحویل، تضمین و تاریخ پروانه.
• تأیید کنید که مالک زمین که در قرارداد نام برده شده همان مالک در دفتر املاک است و تاریخ پروانهٔ ساخت با فرم مطابقت دارد.
• به دنبال بندهای جریمه باشید: نرخ سود نکول نمی‌تواند بیش از سی درصد از نرخ قرارداد بالاتر باشد، سود مرکب ممنوع است و حال‌شدن کل بدهی را قانون محدود کرده است.
• بررسی کنید که اگر پروژه متوقف شود چه می‌شود: نوع تضمین، مهلت تحویل و حق عدول با سقف‌های غرامت آن.
• بررسی کنید که خانه به عنوان غیرقابل فروش به خارجی‌ها علامت نخورده باشد و خارج از مناطق نظامی و امنیتی باشد.
• هر رسید پرداخت و هر اخطار، از جمله اخطارهایی را که از طریق دفتر اسناد رسمی فرستاده می‌شوند، نگه دارید.

خریدارانی که به استانبول نگاه می‌کنند می‌توانند آپارتمان‌های فروشی در استانبول، صفحهٔ شهر استانبول و مقایسهٔ شهرهای ترکیه را بررسی کنند. هر صفحه منبعی جداگانه در این سایت است.

سوالات متداول

آیا یک خارجی می‌تواند برای خرید آپارتمان در ترکیه وام مسکن بگیرد؟

بانک‌ها محصولاتی برای خریداران خارجی عرضه می‌کنند. صفحهٔ Türkiye Finans برای خارجی‌ها تأمین مالی تا ۷۵٪ ارزش ارزیابی‌شده، طرح‌هایی تا ۱۲۰ ماه و وام به لیر، ارز یا ارز خارجی را برای وام‌گیرندگانی که محل سکونتشان در خارج ثبت شده است بیان می‌کند، و صفحهٔ İşbank یک وام مسکن برای اتباع خارجی ساکن ترکیه را فهرست می‌کند. مصوبهٔ ۱۱۳۶۴ مورخ ۲۹ ژانویهٔ ۲۰۲۶ BDDK بسته به طبقهٔ ارزشی و کلاس انرژی سقف‌هایی از ۲۰٪ تا ۹۰٪ ارزیابی تعیین می‌کند، با کاهش بیشتر به میزان ۷۵ درصد در جایی که وام‌گیرنده، همسر یا فرزند زیر ۱۸ سال از پیش یک خانه دارد.

حداقل پیش‌پرداخت چقدر است؟

برای وام بانکی، سقف‌های BDDK باقی‌مانده را به عنوان وجه شخصی خریدار می‌گذارند: برای خانه‌ای با ارزش تا ۵ میلیون TL و کلاس انرژی A-B سقف ۹۰٪ است، و محصول Türkiye Finans تا ۷۵٪ را بیان می‌کند. برای طرح سازنده، مواد ۴۰ تا ۴۶ قانون ۶۵۰۲ و آیین‌نامه درصدی تعیین نمی‌کنند؛ آن‌ها می‌خواهند مبلغ پیش‌پرداخت و طرح پرداخت در قرارداد نوشته شود (آیین‌نامه ماده ۷ بند (۱) قسمت‌های (ğ) و (h)).

آیا اقساط بدون بهره هستند؟

این به قرارداد بستگی دارد. آیین‌نامه می‌خواهد فرم پیش‌اطلاع‌رسانی و قرارداد قیمت نقدی، کل قیمت اقساطی و هرگونه سود را با نرخ سالانهٔ آن ذکر کنند، بنابراین طرحی بدون تفاوت قیمت قیمت نقدی و اقساطی برابر نشان می‌دهد، و طرحی با vade farkı تفاوت را نشان می‌دهد.

آیا می‌توانم به دلار آمریکا بپردازم؟

پاسخ‌های وزارت خزانه‌داری و دارایی دربارهٔ ابلاغیهٔ ۲۰۰۸-۳۲/۳۴ می‌گویند اشخاص ساکن خارج از کشور مشمول ممنوعیت قراردادهای ارز خارجی نیستند، و اینکه افراد بدون تابعیت ترکیه که قانوناً در ترکیه ساکن هستند می‌توانند قیمت ملک را به ارز خارجی یا به لیر توافق کنند. آیین‌نامهٔ فروش پیش‌پرداختی مسکن قیمت به لیر را در فرم و قرارداد می‌خواهد. در اداره ثبت املاک، یک شخص حقیقی خارجی باید گواهی خرید ارز را ارائه دهد که نشان می‌دهد ارز خارجی از طریق یک بانک به بانک مرکزی فروخته شده است.

سند مالکیت را چه زمانی می‌گیرم؟

خریدار تحت قرارداد پیش‌فروش نخست یک وعدهٔ فروش محضری یا یک حق kat irtifakı ثبت‌شده در دست دارد. سند مالکیت به شکل مالکیت آپارتمانی (kat mülkiyeti) پس از وجود پروانهٔ بهره‌برداری ایجاد می‌شود (قانون ۶۳۴ ماده ۱۲). ماده ۴۴ قانون ۶۵۰۲ خانه را هنگامی تحویل‌شده می‌داند که kat irtifakı به نام مصرف‌کننده ثبت شود و همراه با آن تصرف منتقل گردد.

آیا پروانهٔ بهره‌برداری (iskân) لازم است؟

بله برای تبدیل به مالکیت آپارتمانی: ماده ۱۲ قانون ۶۳۴ پروانهٔ بهره‌برداری را همراه با پروژهٔ تأییدشده می‌خواهد و ماده ۳۰ قانون ۳۱۹۴ این پروانه را پس از پایان ساختمان یا بخش قابل استفادهٔ آن می‌خواهد. این پروانه مجوزی برای ساختمان است، نه گواهی‌ای که شخصاً به مالک داده شود.

اگر سازنده تحویل ندهد چه می‌شود؟

مصرف‌کننده می‌تواند هنگامی که فروشنده تعهدات خود را انجام نمی‌دهد بدون پرداخت هیچ چیز عدول کند (قانون ماده ۴۵ بند (۲))، و بازپرداخت ظرف ۱۸۰ روز از اخطار سررسید می‌شود. در جایی که تضمینی وجود دارد، ضمانت‌نامه را می‌توان از بانک مطالبه کرد، حساب مسدود پرداخت بر پایهٔ پیشرفت کار مبلغ آزادنشده را برمی‌گرداند، و بیمهٔ تکمیل ساختمان طبق شرایط خود می‌پردازد و از طلبکاران فروشنده محافظت می‌شود (قانون ماده ۴۲ بند (۲)).

آیا اقساط برای شهروندی حساب می‌شوند؟

برای مسیر ۴۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا، عبارت وعدهٔ فروش در آیین‌نامه می‌خواهد مبلغ پیشاپیش پرداخت شده باشد، همراه با وعدهٔ محضری و یادداشت سه‌ساله عدم فروش، بنابراین خریدی که بخشی از قیمت آن هنوز پرداخت نشده است با متن مطابقت ندارد. راهنمای Your Key Türkiye بیان می‌کند که پرداخت‌ها و قیمت اعلام‌شده هر کدام باید در تاریخ تملک به آستانه برسند.

مالیات بر ارزش افزوده برای خانهٔ نو چگونه محاسبه می‌شود؟

برای پروژه‌ای که از ۱ آوریل ۲۰۲۲ پروانه گرفته است، ۱۵۰ متر مربع نخست مساحت خالص ۱۰٪ و بخش بالاتر ۲۰٪ است؛ نرخ ۱٪ برای ۱۵۰ متر مربع نخست در پروژه‌های تحول قانون ۶۳۰۶ اعمال می‌شود. خارجی‌های حقیقی غیرساکن می‌توانند مشمول معافیت قانون ۳۰۶۵ ماده ۱۳ بند (۱) قسمت (i) شوند که مستلزم آوردن ارز خارجی با پرداخت دست‌کم ۵۰٪ پیش از فاکتور و بقیه ظرف یک سال است.

آیا می‌توانم اقساط را زودتر تسویه کنم؟

در فروش اقساطی تجاری، ماده ۲۰ قانون ۶۵۰۲ به مصرف‌کننده اجازه می‌دهد کل بدهی یا یک یا چند قسط آینده را زودتر بپردازد و فروشنده باید سود و کارمزد را متناسب با آن کاهش دهد. برای وام‌های مسکن، ماده ۳۷ همین حق را با سقفی برای غرامت پرداخت زودهنگام به میزان ۱٪ یا ۲٪ برای وام‌های نرخ ثابت می‌دهد.

آخرین بررسی: 17 اکتبر 2026. منابع: قانون 6502؛ آیین‌نامهٔ فروش پیش‌پرداختی مسکن؛ مصوبهٔ 11364 BDDK؛ مصوبهٔ 10656 BDDK؛ قانون 634؛ قانون 3194؛ قانون 3065؛ قانون 492؛ قانون 488؛ ابلاغیهٔ اجرایی عمومی مالیات بر ارزش افزوده؛ فهرست نرخ‌های مالیات بر ارزش افزوده GİB؛ اعلامیهٔ TKGM؛ Your Key Türkiye، اشخاص حقیقی خارجی؛ فهرست اسناد ریاست مدیریت مهاجرت؛ نرخ‌های هفتگی وام در EVDS بانک مرکزی؛ قانون تعهدات ترکیه؛ قانون مدنی ترکیه.