Central Park Towers Tbilisi: źródła i ceny, przewodnik (2026)

Central Park Towers Tbilisi to dwuwieżowy kompleks hotelowo-mieszkalny przy alei Aleksandra Kazbegi w dzielnicy Saburtalo w Tbilisi, który Orbi Group opisuje jako wielofunkcyjny kompleks hotelowy z siedmiokondygnacyjnym podium oraz obiektami, do których należą sala widowiskowa, handel, spa, baseny i kasyno.

Niniejszy przewodnik po Central Park Towers Tbilisi omawia stronę projektu Orbi i każde ze źródeł zewnętrznych w stanie z 9 listopada 2026 r. Strona Orbi nie podaje ceny, terminu odbioru ani stanu budowy, dlatego przewodnik zestawia liczby z poszczególnych źródeł wraz z ich datami i nie rozstrzyga między liczbami, które się różnią. Dodaje źródłowe tło dotyczące Saburtalo, dojazdu i poruszania się po mieście oraz zakupu, podatków i pobytu w Gruzji, a kończy się listą rzeczy, o które należy prosić na piśmie.

Przegląd: Central Park Towers Tbilisi

Strona projektu Orbi Group nazywa inwestycję wielofunkcyjnym kompleksem hotelowym w dzielnicy biznesowej Tbilisi, położonym 200 metrów od Central Park przy ulicy, którą określa jako Kazbegi Street, zarządzanym przez uznane międzynarodowe marki hotelowe. Podaje pięć liczb: 2 wieże, 42 piętra, 1 150 lokali, 140 000 m² łącznej powierzchni i 500 mln USD zainwestowanych środków.

Według strony obie wieże łączy siedmiokondygnacyjne podium, w którym mieści się infrastruktura kompleksu, w tym sala koncertowa na 4 000 miejsc, przestrzeń dla biznesu i handlu, strefa sklepowa, restauracje i kawiarnie, centrum spa i wellness oraz parking na 400 samochodów. Lista obiektów dodaje baseny, przestrzenie konferencyjne, biura i kasyno. Jako marki handlowe i gastronomiczne strona wymienia Harvey Nichols, Roberto’s, Angelina, Chotto Matte, Rumba i Beefbar.

W źródłach pojawiają się dwa sposoby posiadania lokalu. Korter, gruziński portal z ogłoszeniami, pokazuje studia oraz apartamenty jedno- i dwupokojowe w stanie black frame (stan surowy), white frame (stan deweloperski) lub w pełni wykończone (pod klucz), z najniższą podaną stawką 4 400 USD za m² (ceny z 3 listopada 2026 r.). Artykuł Orbi z 17 kwietnia 2026 r. oraz strona projektu cpt.ge opisują natomiast zakup pokoju hotelowego w hotelu pod marką międzynarodową.

Strona Orbi nie podaje wykazu lokali, planu piętra, ceny, planu płatności, terminu odbioru, pozwolenia, stanu budowy ani podmiotu zawierającego umowę. Jej stwierdzenia o obłożeniu i modelach generujących dochód nie zawierają liczb ani warunków i nie są tu powtarzane. Ze strony odsyłacz prowadzi do prezentacji projektu w formacie PDF; niniejszy przewodnik opiera się na tekście strony i nie odtwarza treści prezentacji.

Skala i konfiguracja w ujęciu poszczególnych źródeł

Źródła pod podobnymi słowami liczą różne rzeczy. Orbi podaje lokale, Korter apartamenty, publikacja prasy branżowej z 2023 r. pokoje i suity, a komunikat Planet Hollywood pokoje. Tabela zestawia je obok siebie. Każda komórka zawiera dane tak, jak zostały wydrukowane, wraz z datą źródła; nic nie jest uśredniane ani korygowane.

Czytelnikowi porównującemu ogłoszenia najbardziej zależy na trzech różnicach. Pierwsza dotyczy pięter: Orbi i prasa branżowa podają po 42 na wieżę, podczas gdy blok charakterystyki w Korter podaje 36, a jego własny tekst opisu 42. Liczba pięter wpływa na liczbę lokali, na klasę wysokości budynku i na projekt konstrukcji, dlatego rozstrzygnąć ją mogą dokumenty pozwolenia.

Druga różnica to liczba lokali. 1 394 apartamenty z Korter to o 244 więcej niż 1 150 lokali według Orbi, czyli o 21,2% powyżej liczby Orbi (obliczenie własne). Trzecia liczba, 1 200 pokoi, pojawia się w komunikacie Planet Hollywood. Komunikat podaje też 500 i 600 pokoi dla dwóch hoteli, co daje razem 1 100 (obliczenie własne); źródła nie wyjaśniają, co obejmuje różnica 100.

Trzecia różnica dotyczy tego, czym jest lokal. Źródła nie mówią, czy pokoje hotelowe mieszczą się w 1 150 albo w 1 394, czy penthouse’y i suity są liczone osobno, ani czy liczy się też powierzchnię biurową i handlową. Podzielenie podanych 140 000 m² przez 1 150 daje 121,7 m² powierzchni brutto na lokal, a przez 1 394 daje 100,4 m² (obie wartości obliczone). To nie są metraże lokali: powierzchnia brutto obejmuje podium, salę widowiskową, kasyno, handel, parking i części wspólne.

Kupujący, który chce uzyskać użyteczną liczbę, prosi o wykaz lokali według wieży i piętra, z klasą użytkową każdego lokalu (apartament mieszkalny, pokój hotelowy, lokal komercyjny) i jego zarejestrowaną powierzchnią. Ten sam wykaz pokazuje, ile lokali przypada na każdą opcję wykończenia, którą Korter podaje jako black frame, white frame i pod klucz.

Typy lokali, metraże i cena za metr kwadratowy według Korter

Strona Orbi wymienia suity, penthouse’y i rezydencje bez metraży. Korter podaje blok układów z trzema typami lokali. Wszystkie poniższe liczby pochodzą z Korter, z cenami z 3 listopada 2026 r., dla apartamentów oferowanych przez dewelopera; Korter pokazuje 27 ogłoszeń sprzedaży i nie podaje, jakiego wykończenia dotyczą najniższe ceny.

Trzy najniższe ceny są dokładnie najmniejszym podanym metrażem pomnożonym przez 4 400 USD: 34,2 m² daje USD 150 480, 32,4 m² daje USD 142 560, a 54,7 m² daje USD 240 680 (wszystko obliczone). Jedna stawka dla wszystkich trzech typów oznacza, że karty ogłoszeń nie pokazują stopniowania ceny według typu, piętra ani widoku, a strona nie mówi, do którego z trzech stanów wykończenia stawka się odnosi.

Przedziały metraży w Korter nakładają się między typami. Karta studia obejmuje od 34,2 m² do 64,6 m², czyli rozpiętość 30,4 m², a jej górny metraż jest większy niż 54,7 do 56,6 m² na karcie apartamentu dwupokojowego. Apartament jednopokojowy, 32,4 m², jest mniejszy od najmniejszego studia i o USD 7 920 tańszy (obliczenie). Tekst opisu w Korter mówi tymczasem, że apartamenty mają od 34 do 56 metrów kwadratowych, czyli mniej niż wynika z jego bloku układów.

Te niespójności są powodem, dla którego należy prosić o plany pięter i o zarejestrowaną powierzchnię konkretnego lokalu, podaną osobno jako powierzchnia wewnętrzna i powierzchnia balkonu. Korter opisuje otwarte balkony z balustradami ze szkła hartowanego oraz trzymetrowe sufity, a wysokość pomieszczeń 3,0 m występuje w jego atrybutach. Nic z tego nie ma na stronie Orbi i nic z tego nie jest specyfikacją, dopóki umowa się do tego nie odwołuje.

Liczba 4 400 ma też praktyczne odczytanie. Przy tej stawce każdy lokal większy niż około 34,1 m² kosztowałby więcej niż USD 150 000 (obliczenie: 150 000 podzielone przez 4 400), co ma znaczenie dla zasady dotyczącej pobytu w sekcji 9. Obliczenie opiera się wyłącznie na stawce Korter; to, czy dany lokal jest oferowany po tej stawce, rozstrzyga cennik.

Co poszczególne źródła podają o cenie

Orbi nie podaje ceny nigdzie na swojej stronie. Istniejące liczby pochodzą ze źródeł zewnętrznych, mają różne daty, a niektóre nie wskazują waluty ani typu lokalu. Tabela rozdziela je i opisuje każdą z nich.

Dwa porównania krzyżowe wykorzystują wyłącznie opublikowane liczby. Po pierwsze, stawka Korter przeliczona na GEL daje 11 418 za m² przy oficjalnym kursie Narodowego Banku Gruzji (NBG) wynoszącym GEL 2,5949 za USD (obliczenie). Mediana cen ofertowych nowych mieszkań w Saburtalo według Narodowego Urzędu Statystycznego Gruzji (Geostat) w trzecim kwartale 2026 r. wynosi GEL 4 444 za m², czyli około USD 1 713 (obliczenie), a stawka Korter jest 2,57 razy od niej wyższa (obliczenie).

Obie liczby mierzą różne rzeczy, więc ten stosunek jest porównaniem wielkości, a nie werdyktem. Liczba z Korter to najniższa podana stawka jednego projektu z mieszanką wykończeń. Liczba Geostat to mediana dzielnicy z cen ofertowych z dwóch portali, obejmująca wszystkie poziomy wykończenia nowych mieszkań, z Indeksu cen nieruchomości mieszkaniowych za trzeci kwartał 2026 r. z datą 23 października 2026 r. Indeks obejmuje mieszkania i domy jednorodzinne, a nie pokoje hotelowe.

Po drugie, przykład kredytu hipotecznego. Kredyt w wysokości USD 121 176 odpowiada 85% ceny apartamentu jednopokojowego USD 142 560 (obliczenie). Rata miesięczna przy okresie 12 miesięcy i oprocentowaniu nominalnym 7,4% wynosi USD 10 507 (obliczenie), więc przykład najwyraźniej zakłada okres 12 miesięcy; okres ani waluta kredytu nie są podane w tekście strony. Limity Narodowego Banku znajdują się w sekcji 9, a rzeczywista oferta banku dla nierezydenta i dla lokalu niewykończonego jest decyzją samego banku.

Przedział od 6 600 do 10 000 z Commersant.ge jest odtworzony tak, jak został podany. Ponieważ nie wskazano waluty, przewodnik ani go nie przelicza, ani nie zestawia ze stawką Korter. Ceny planowanych penthouse’ów pochodzą z wypowiedzi z 2023 r. o budynku, którego ukończenie planowano wówczas na koniec 2024 r., a żadne nowsze źródło ich nie potwierdza.

Terminy odbioru i otwarcia w ujęciu poszczególnych źródeł

Strona projektu Orbi nie podaje terminu odbioru ani otwarcia. Daty poniżej pochodzą z artykułów i portali. Dotyczą one różnych zdarzeń: kwietniowy artykuł Orbi z 2026 r. mówi o pełnym uruchomieniu projektu, Korter o zakończeniu budowy, a starsza prasa o otwarciu lub ukończeniu. Żadna z nich nie jest umownym terminem odbioru lokalu.

Dwie najnowsze liczby przypadają na ten sam kwartał: wrzesień 2027 r. jest ostatnim miesiącem Q3 2027 (obliczenie). Korter datuje też początek budowy na Q1 2023 i pokazuje zdjęcia z budowy z ustalonych punktów, z ostatnią aktualizacją w listopadzie 2026 r.; zdjęcia pochodzą od Korter, a przewodnik ich nie interpretuje.

Kupującemu potrzebna jest nie data z artykułu, lecz trzy daty w dokumentach sprzedaży: termin, do którego deweloper musi ukończyć budynek, termin, do którego lokal musi zostać odebrany, oraz data rejestracji tytułu kupującego. W przypadku pokoju hotelowego znaczenie ma jeszcze czwarta data, od której działa hotel, ponieważ odnoszą się do niej warunki dotyczące pokoi hotelowych; żadne ze źródeł jej nie podaje.

Daty te powinny być powiązane z pozwoleniem na budowę. Ważność pozwolenia i okres ukończenia budowy to dokumenty, które deweloper może okazać, a wypis z Rejestru Publicznego dla gruntu pokazuje, co jest na nim zarejestrowane. Lista kontrolna w sekcji 9 prosi o jedno i drugie.

Marki hotelowe, operatorzy i kto jest wymieniony

Strona Orbi mówi, że kompleks jest zarządzany przez uznane międzynarodowe marki hotelowe, ale w tym zdaniu żadnej nie wymienia. Marki wymienione gdzie indziej pochodzą z artykułu Orbi, z własnego komunikatu Planet Hollywood i z innej prasy z datami. Tabela zapisuje, kto co mówi; nazwa marki jest tu stwierdzeniem źródła, a punktem odniesienia dla każdego warunku dotyczącego marki są umowy samych właścicieli marek.

Czytając wiersze po kolei, źródła z 2023 r. opisują centrum, w którym kilka hoteli o różnych właścicielach stoi obok hotelu Radisson Blu, a źródła z 2026 r. opisują dwie wieże z hotelem Radisson Blu i hotelem Planet Hollywood. Opis z 2026 r. jest tym, który łączy własny artykuł Orbi i komunikat Planet Hollywood, a kupujący powinien zapytać, którą strukturę opisuje umowa zakupu.

Komunikat wymienia Block Group obok Orbi Group jako licencjobiorcę, a tekst Georgia Today z 2024 r. nazywa projekt wspólnym przedsięwzięciem obu podmiotów. Własna strona projektu Orbi wymienia wyłącznie Orbi Group. Dla kupującego praktyczne pytanie brzmi: który podmiot prawny jest sprzedawcą w umowie i który jest właścicielem gruntu oraz posiada pozwolenie; żadnego z nich nie podano na stronach, które przeczytano na potrzeby tego przewodnika.

Ścieżkę zakupu pokoju hotelowego opisuje głównie cpt.ge. Jego FAQ mówi, że wstępną umowę kupna można podpisać online lub osobiście, prawa własności przechodzą po całkowitej zapłacie, plan wewnętrzny wymaga wpłaty początkowej 35% z ratami miesięcznymi w czasie budowy, a kredyt bankowy może być rozłożony na 60 miesięcy. Mówi też, że pokojami hotelowymi zarządza Radisson Blu za opłatę zarządczą w wysokości 15% obrotu, że inwestorzy są zwolnieni z kosztów mediów i stałych kosztów operacyjnych oraz że pokoje są sprzedawane umeblowane.

Ta sama strona wyznacza Wieżę B dla Planet Hollywood, jednocześnie mówiąc, że Radisson Blu zarządza wszystkimi pokojami hotelowymi w kompleksie, więc to, który operator prowadzi które pokoje, jest kwestią do ustalenia w umowie. Przewodnik nie powtarza stwierdzeń tej strony o wartości odsprzedaży ani o pobycie, ponieważ nie towarzyszą im na stronie żadne warunki.

Lokalizacja Central Park Towers Tbilisi: Saburtalo, aleja Kazbegi i poruszanie się po mieście

Wszystkie trzy źródła dotyczące projektu umieszczają kompleks przy alei Kazbegi w Saburtalo, choć zapisują nazwę ulicy różnie: Orbi pisze Kazbegi Street, Korter Alexander Kazbegi Avenue 22, a prasa branżowa Kazbegi Avenue. Współrzędne w danych strony Korter to 41,72409 szerokości północnej i 44,74923 długości wschodniej. Ten znacznik jest przybliżony i nie jest pomiarem geodezyjnym, a każda odległość poniżej, która od niego startuje, dziedziczy to samo ograniczenie.

Saburtalo jest jedną z dziesięciu administracji dzielnicowych wymienionych na stronie Urzędu Miasta Tbilisi o szefach dzielnic. Wikipedia opisuje ją jako dzielnicę administracyjną stolicy, do której osiedli należą Lower Saburtalo, Vedzisi, Lisi, Vashlijvari, Didi Dighomi i Patara Dighomi, i podaje jej liczbę ludności jako 139 000 w 2017 r., powołując się na rząd Tbilisi.

Komunikat o ludności urzędu Geostat podaje dla Tbilisi 1 369,4 tys. osób na 1 stycznia 2026 r., z czego 1 309 tys. mieszka w osiedlach miejskich, na 3 941,1 tys. w całej Gruzji, więc stolica skupia 34,7% ludności (obliczenie). Komunikat opiera się na spisie z 2024 r. i na ruchu naturalnym zarejestrowanym w 2025 r.

Dla hotelowej części projektu statystyka turystyki przyjazdowej Geostat za 2025 r. podaje 7,8 mln przyjazdów zagranicznych podróżnych niebędących rezydentami do Gruzji, o 5,9% więcej niż w 2024 r., i stwierdza, że większość wizyt odbyła się w Tbilisi i Adżarii, odpowiednio 3,8 mln i 2,7 mln, liczonych według odwiedzonego regionu. Średni pobyt trwał 5,6 nocy. To statystyki krajowe i regionalne, które nic nie mówią o żadnym pojedynczym budynku.

Korter opisuje Saburtalo jako dobrze ukształtowaną dzielnicę i wymienia szkoły, przychodnie, sklepy i parki, które uznaje za pobliskie, wśród nich European School, Państwowy Uniwersytet Medyczny w Tbilisi, Centralny Szpital Republikański, sklepy Spar i Nikora, Park Mickiewicza i Muzeum Etnograficzne, bez podawania odległości. Doniesienie GBC.ge z 2023 r. umieszcza projekt w pobliżu trwającej budowy Tbilisi Central Park, a OpenStreetMap, odpytywany przez Nominatim, mapuje w dzielnicy Saburtalo teren o nazwie Central Park oznaczony jako obszar budowy.

Główną kwestią transportową jest dostęp do metra. Delisi i Medical University to sąsiadujące stacje na linii Saburtalo, a Wikipedia podaje, że obie otwarto w 1979 r. Korter twierdzi, że obie są oddalone o 10 do 15 minut pieszo, a przystanek autobusowy 180 metrów od kompleksu obsługuje co 10 minut 11 linii autobusowych i 3 linie minibusowe. Lotnisko umieszcza około 45 minut jazdy samochodem.

Tabela dodaje odległości drogowe od znacznika Korter, obliczone na publicznych danych map z 9 listopada 2026 r. Wartości drogowe są szacunkami przy swobodnym ruchu, bez korków, więc w godzinach szczytu są dolnymi granicami. Tbilisi Transport Company, która o sobie mówi, że w całości należy do urzędu miasta i prowadzi metro od 1966 r. (strona About), podaje GEL 1 za 90 minut nieograniczonych przejazdów, około USD 0,39 przy GEL 2,5949, na stronie standardowej taryfy z datą 3 czerwca 2019 r.

Czas dojścia pieszo podany przez Korter, 10 do 15 minut, jest dłuższy niż obliczone około pięć minut do Delisi i krótszy niż obliczone około 17 minut do Medical University, a znacznik może nie wskazywać wejścia. Praktycznym krokiem jest przejście trasy od bramy terenu, a nie od znacznika, oraz zapytanie dewelopera o front od strony ulicy i o przejścia dla pieszych na alei Kazbegi.

Kontekst Tbilisi znajduje się na stronie miasta Tbilisi i na stronie kraju Gruzja, a przewodnik po cenach nieruchomości w Tbilisi przedstawia dzielnicowe dane o cenach z Geostat i z raportu sektora bankowego, w których mediana cen ofertowych nowych mieszkań w Saburtalo plasuje się na czwartym miejscu wśród dziesięciu dzielnic na wykresie Geostat, na poziomie GEL 4 444.

Zakup w Gruzji w skrócie

Gruzińskie prawo ustala ramy prawne krótką regułą. Artykuł 183 Kodeksu cywilnego stanowi, że nabycie rzeczy nieruchomej wymaga zawarcia transakcji na piśmie oraz zarejestrowania prawa własności nabywcy w Rejestrze Publicznym, który prowadzi Narodowa Agencja Rejestru Publicznego (NAPR). Cudzoziemiec kupujący apartament nie podlega jedynemu ograniczeniu, które nakłada prawo o ziemi: artykuł 4 Ustawy organicznej o własności gruntów rolnych wylicza, kto może być właścicielem gruntów rolnych, a apartament nie jest gruntem rolnym.

W przypadku lokalu, który jeszcze nie został zbudowany, to, co jest podpisywane i rejestrowane na każdym etapie, zależy od umowy. FAQ Orbi mówi, że umowę można podpisać zdalnie, a płatność może być jednorazowa, kredytem hipotecznym albo w bezodsetkowym planie ratalnym oferowanym przez dewelopera, oraz że w Gruzji nie ma podatku od zakupu nieruchomości. FAQ cpt.ge mówi, że wstępną umowę kupna można podpisać online lub osobiście i że prawa własności przechodzą po całkowitej zapłacie.

Kupujący podpisujący z zagranicy zwykle potrzebuje zagranicznych dokumentów uznanych w Gruzji. Tabela statusu Haskiej Konferencji pokazuje Gruzję jako stronę Konwencji apostille, obowiązującej od 14 maja 2007 r. NAPR prowadzi usługę smart-contract rejestrowania praw przez internet na podstawie wcześniej zarezerwowanego spotkania wirtualnego. Przewodniki o zakupie z zagranicy i o tym, jak kupić nieruchomość w Gruzji, podają kolejność kroków.

Lokal zarządzany przez hotel rodzi jeszcze jedno pytanie prawne, na które Kodeks podatkowy odpowiada ogólnymi słowami. Artykuł 26-1 Kodeksu podatkowego definiuje przedsiębiorstwo turystyczne jako osobę prawną, która buduje hotel, dostarcza innej osobie aktywa hotelowe lub ich część i na podstawie umowy z kupującym zapewnia, że te aktywa są wykorzystywane jako pokoje lub apartamenty hotelowe. Służba Dochodów (Revenue Service) przyznaje ten status dla konkretnego hotelu.

To, czy jakikolwiek podmiot ma taki status dla tego kompleksu, nie zostało opublikowane na stronach przeczytanych na potrzeby tego przewodnika, a artykuł nie mówi, że hotel z pokojami pod marką musi go mieć. Jest to pytanie do sprzedającego na piśmie, wraz z klasyfikacją lokalu w rejestrze, ponieważ wpływa na to, jak lokal jest opisany w wypisie, i może wpływać na to, który z poniższych przepisów podatkowych uznaje się za mający zastosowanie.

Podatki, pobyt, finansowanie i o co prosić na piśmie

Gruzińskie podatki od właściciela będącego osobą fizyczną wynikają z Kodeksu podatkowego, którego angielski tekst jest na matsne.gov.ge. Podatek od nieruchomości osoby fizycznej innej niż grunt został zmieniony ustawą nr 1874 z 30 września 2026 r.

Artykuł 202(5) ustala obecnie ten podatek na nie mniej niż 0,8% i nie więcej niż 1% wartości rynkowej nieruchomości na koniec poprzedniego roku, a artykuł 206(1)(a) zwalnia z niego, jeśli dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000. Komunikat podatkowy w EY Georgia Tax and Law Brief za lipiec–wrzesień 2026 r. opisuje zmianę jako obowiązującą od publikacji i mówi, że poprzedni próg zwolnienia wynosił GEL 40 000.

Artykuł 201(1)(c.a) zalicza do opodatkowanego majątku osoby fizycznej także niezakończoną budowę. Wyłącznie tytułem ilustracji: gdyby najniższa cena studia USD 150 480 (GEL 390 481) była wartością rynkową, przedział z Kodeksu wynosiłby od GEL 3 124 do GEL 3 905 rocznie, czyli około USD 1 204 do USD 1 505 (obliczenie). O rzeczywistej sytuacji decydują zastosowana wartość rynkowa, dochód rodziny właściciela oraz data, od której kupujący na raty jest uznawany za właściciela.

Służba Dochodów (Revenue Service) prowadzi stronę o podatku od nieruchomości dla składających zeznania, a artykuł 205 ustala dla osoby fizycznej złożenie deklaracji do 1 listopada i zapłatę do 15 listopada. Wynajem i późniejsza sprzedaż są opodatkowane na podstawie odrębnych artykułów. Artykuł 81(2) opodatkowuje stawką 5% dochód osoby fizycznej z wynajmu lokali mieszkalnych na cele mieszkalne, gdy nie dokonuje się odliczeń, a artykuł 82(1)(f.a) zwalnia nadwyżkę ze sprzedaży apartamentu mieszkalnego wraz z gruntem, gdy był on w posiadaniu dłużej niż dwa lata. Oba artykuły są sformułowane dla lokali mieszkalnych.

To, jak pokój hotelowy jest klasyfikowany dla tych przepisów, jest pytaniem do Służby Dochodów i do wpisu w rejestrze, a artykuł 166 ustala VAT na 18%.

Jeśli chodzi o pobyt, Agencja Rozwoju Usług Publicznych opisuje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca, który ma tytuł prawny do nieruchomości innej niż grunt rolny o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w lari, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę, oraz zezwolenie inwestycyjne dla nieruchomości przekraczającej USD 300 000.

Przy najniższych cenach z Korter kwota studia USD 150 480 jest wyższa od USD 150 000 o USD 480, kwota apartamentu jednopokojowego USD 142 560 jest niższa, a kwota apartamentu dwupokojowego USD 240 680 jest wyższa. Miarodajna jest wartość rynkowa ustalona przez rzeczoznawcę, a nie cena z umowy.

Przewodnik po zezwoleniu na pobyt opisuje procedurę, a zezwolenie jest odrębnym wnioskiem i odrębną decyzją, a nie skutkiem zakupu.

Co do finansowania, Orbi nie podaje żadnego uzgodnienia kredytowego, a Korter pokazuje przykład TBC Bank. Strona Narodowego Banku Gruzji o PTI i LTV ustala limit relacji kredytu do wartości zabezpieczenia na 90% dla kredytów w lari i 70% dla kredytów w walucie obcej oraz limity relacji raty do dochodu 25% dla dochodu w lari i 20% dla kredytów w walucie obcej, gdy dochód jest w innej walucie, poniżej GEL 1 500 miesięcznego dochodu netto, rosnące do 50% i 30% od GEL 1 500.

Przewodnik po kredycie hipotecznym i przewodnik po podatku od nieruchomości podają praktyczne kroki, a przewodnik o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości przedstawia ogólną sytuację.

O co prosić na piśmie przed rezerwacją

Strona Orbi nie podaje żadnej z poniższych pozycji, co jest typowe dla strony projektu, a znajdują się one w dokumentach sprzedaży. Lista to standardowy zestaw próśb przy zakupie typu off-plan (projekt w budowie), dostosowany do kompleksu zarządzanego przez hotel.

1. Cennik z numerami lokali, wieżą, piętrem, powierzchnią wewnętrzną i powierzchnią balkonu oraz klasą użytkową każdego lokalu (apartament mieszkalny, pokój hotelowy lub lokal komercyjny), tak aby sumę lokali można było porównać z liczbami 1 150 i 1 394.
2. Termin odbioru i termin ukończenia budowy w umowie, datę rejestracji tytułu oraz umowną konsekwencję niedotrzymania każdego z tych terminów.
3. Pełną nazwę prawną, numer rejestrowy i adres siedziby podmiotu, który podpisuje umowę, oraz podmiotu będącego właścicielem gruntu i posiadającego pozwolenie na budowę.
4. Pozwolenie na budowę i jego ważność, dokumentację projektową oraz wypis z Rejestru Publicznego dla gruntu, a po rejestracji także dla lokalu.
5. Harmonogram płatności, walutę każdej płatności, rachunek lub rachunek powierniczy (escrow), na który wpływają pieniądze, oraz nazwę posiadacza rachunku.
6. Specyfikację wykończenia, do której odwołuje się umowa (black frame, white frame lub pod klucz), w tym wysokość pomieszczeń, przeszklenie i balkon.
7. W przypadku pokoju hotelowego: umowę zarządzania, wskazanego w niej operatora, podstawę opłaty, to, co obejmuje opłata i jakie koszty obciążają właściciela, okres obowiązywania oraz warunki wyjścia.
8. Informację, czy obiekt ma status przedsiębiorstwa turystycznego na podstawie artykułu 26-1 Kodeksu podatkowego, oraz klasyfikację lokalu w rejestrze.
9. Harmonogram opłat eksploatacyjnych, zasady stowarzyszenia właścicieli lub spółki zarządzającej oraz podział kosztów między apartamenty, pokoje hotelowe i części komercyjne.
10. W razie podpisywania za granicą: formę pełnomocnictwa lub innego dokumentu zagranicznego, z apostille, które przyjmą notariusz i NAPR.

Jak Central Park Towers Tbilisi wypada na tle pozostałych projektów Orbi

Tabela wymienia wszystkie sześć projektów Orbi Group na tej stronie wraz z informacjami, które publikują źródła każdego z nich. Ten projekt jest jedynym w Tbilisi; pozostałe pięć znajduje się w Batumi. Żaden wiersz nie jest stawiany wyżej od innego, a opublikowane informacje różnią się rodzajem: niektóre projekty mają termin odbioru lub cenę ze źródła zewnętrznego, a niektóre nie mają ani jednego, ani drugiego.

To, co wyróżnia ten projekt w grupie, to połączenie schematu zarządzanego przez hotel z lokalizacją miejską: projekty w Batumi stoją na wybrzeżu, a ten stoi przy alei w Tbilisi w pobliżu linii metra. Przewodniki po Batumi na tej stronie, takie jak przewodnik po cenach apartamentów w Batumi, dotyczą innego rynku i nie są porównaniem cen. Przewodnik po zakupie off-plan omawia płatności etapowe według prawa gruzińskiego, a strona kraju Gruzja wymienia pozostałe projekty w kraju.

Orbi Group (deweloper)

Ta sekcja opiera się na własnej stronie About firmy Orbi Group oraz na stronach zewnętrznych z datami, wszystkie z przypisaniem źródła. Strona About Orbi, w stanie z 9 listopada 2026 r., podaje, że firma działa od co najmniej 28 lat, ma co najmniej 4 miliony metrów kwadratowych ukończonej powierzchni projektów, 55 biur na świecie i ponad 12 000 pracowników. Sekcja kontaktowa wymienia biura w Tbilisi i Batumi, we Frankfurcie, Warszawie, Astanie i Ałmaty, Stambule, Baku i Moskwie.

Strona dewelopera w Korter podaje, że Orbi Group buduje od 1998 r., i wymienia 7 bieżących projektów oraz 14 ukończonych, z których osiem wymienionych jako ukończone oddano w latach 2014–2016. Komunikat Planet Hollywood opisuje Orbi Group jako firmę deweloperską z portfolio liczącym ponad 4 miliony metrów kwadratowych, ponad 30 ukończonych projektów i załogą liczącą ponad 12 000 osób, a jako jej sztandarowy projekt wskazuje ORBI CITY Batumi. Liczby te różnią się między źródłami i datami, a żadna nie została tu zweryfikowana.

Strona Orbi nie wskazuje podmiotu prawnego, który sprzedaje lokale w Central Park Towers, ani nie wymienia założyciela ani właścicieli firmy. Block Group, wymieniona w komunikacie i w Georgia Today jako współdeweloper, nie jest opisana na stronie Orbi. Przewodnik nie powtarza nagród, liczb odwiedzających ani liczby krajów inwestorów podanych na stronie About Orbi, ponieważ strona nie wskazuje dla nich organu, roku ani metody.

Często zadawane pytania

Czym jest Central Park Towers Tbilisi?

Central Park Towers Tbilisi to dwuwieżowy kompleks hotelowo-mieszkalny przy alei Aleksandra Kazbegi w Saburtalo, realizowany przez Orbi Group i wskazany na stronie Orbi z 2 wieżami, 42 piętrami, 1 150 lokalami i 140 000 m² łącznej powierzchni. Korter wymienia studia oraz apartamenty jedno- i dwupokojowe, a artykuł Orbi opisuje możliwość zakupu pokoju hotelowego. Strona Orbi nie podaje ceny, terminu odbioru ani statusu, więc pochodzą one od stron trzecich, jak pokazuje przewodnik powyżej.

Gdzie znajduje się kompleks i w której jest dzielnicy?

Korter podaje adres: aleja Aleksandra Kazbegi 22 w dzielnicy Saburtalo, a Orbi pisze, że teren leży 200 metrów od Central Park przy Kazbegi Street. Saburtalo jest jedną z dziesięciu administracji dzielnicowych Tbilisi. Korter twierdzi, że stacje metra Delisi i Medical University są oddalone o 10 do 15 minut pieszo; w trasie wyznaczonej od przybliżonego znacznika Korter droga pieszo do Delisi wynosi około 0,37 km, a do lotniska jest 24,5 km drogą.

Ile lokali ma projekt?

Źródła się nie zgadzają, a przewodnik nie wybiera żadnej liczby. Strona Orbi podaje 1 150 lokali, Korter 1 394 apartamenty, publikacja prasy branżowej z 2023 r. podała 1 398 pokoi i suit, doniesienia z 2023 r. podały 1 500 pokoi, a komunikat Planet Hollywood podaje 1 200 pokoi. Źródła nie mówią, czy pokoje hotelowe i lokale komercyjne mieszczą się w tych sumach, więc punktem odniesienia jest wykaz lokali w umowie.

Jakie ceny opublikowano dla Central Park Towers Tbilisi?

Orbi nie podaje żadnych. Korter wskazuje od USD 142 560 za apartament jednopokojowy o powierzchni 32,4 m², USD 150 480 za studio o powierzchni 34,2 m² i USD 240 680 za apartament dwupokojowy o powierzchni 54,7 m², wszystko po USD 4 400 za m², z cenami z 3 listopada 2026 r. i bez przypisanego wykończenia. Commersant.ge podał w kwietniu 2026 r. przedział od 6 600 do 10 000 za m² bez waluty. Dla pokoi hotelowych nie podano ceny.

Kiedy Central Park Towers Tbilisi ma zostać odebrany?

Strona Orbi nie podaje daty. Artykuł Orbi z 17 kwietnia 2026 r. mówi, że pełne uruchomienie projektu zaplanowano na wrzesień 2027 r., a Korter podaje zakończenie budowy w Q3 2027 dla obu wież. Wcześniejsza prasa podawała daty od maja 2024 r. do końca 2025 r. Datą wiążącą sprzedającego jest ta z umowy, a kupujący powinien prosić o nią wraz z konsekwencją jej niedotrzymania.

Jakie marki hotelowe są wymienione?

Artykuł Orbi wymienia pięciogwiazdkowy Radisson Blu w pierwszej wieży i Planet Hollywood w drugiej. Komunikat Planet Hollywood opisuje umowę licencyjną z Orbi Group i Block Group dotyczącą 500-pokojowego Planet Hollywood Hotel & Casino oraz 600-pokojowego Radisson Blu. Strona Orbi wymienia marki handlowe i gastronomiczne, wśród nich Harvey Nichols i Beefbar. Warunki dotyczące marek należą do umów właścicieli marek, a nie do niniejszego przewodnika.

Czy cudzoziemiec może posiadać lokal w Tbilisi i gdzie rejestruje się tytuł?

Cudzoziemiec może kupić apartament w Gruzji. Artykuł 183 Kodeksu cywilnego wymaga transakcji na piśmie i rejestracji prawa nabywcy w Rejestrze Publicznym, a kategorią, którą prawo gruzińskie ogranicza, są grunty rolne. Strona z opłatami rejestru wycenia rejestrację na GEL 150 przy terminie czterech dni roboczych, GEL 270 przy jednym dniu roboczym i GEL 350 w dniu złożenia wniosku. Opłaty notarialne i inne opłaty zawodowe są odrębne.

Czy lokal kwalifikuje się do zezwolenia na pobyt?

Według strony Agencji Rozwoju Usług Publicznych krótkoterminowe zezwolenie na pobyt przysługuje właścicielowi nieruchomości innej niż rolna o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę. Przy najniższych cenach z Korter studio za USD 150 480 przekracza tę kwotę o USD 480, a apartament jednopokojowy za USD 142 560 jest poniżej niej. Miarodajna jest wycena rzeczoznawcy, a nie cena z umowy.

Z jakimi podatkami może zetknąć się właściciel?

Od 30 września 2026 r. Kodeks podatkowy ustala podatek od nieruchomości osoby fizycznej na 0,8% do 1% wartości rynkowej, ze zwolnieniem, gdy dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000. Czynsz z lokalu mieszkalnego jest opodatkowany stawką 5%, gdy nie dokonuje się odliczeń, a nadwyżka ze sprzedaży apartamentu będącego w posiadaniu dłużej niż dwa lata jest zwolniona. To, jak pokój hotelowy jest klasyfikowany dla tych przepisów, jest pytaniem do Służby Dochodów.

O co powinien prosić kupujący na piśmie?

O cennik z numerami lokali, termin odbioru i jego konsekwencję w umowie, pełną nazwę prawną podmiotu, który podpisuje umowę, pozwolenie na budowę, harmonogram płatności ze szczegółami rachunku powierniczego lub rachunku oraz specyfikację wykończenia. W przypadku pokoju hotelowego o umowę zarządzania, operatora, podstawę opłaty i warunki wyjścia. Pełna lista znajduje się na końcu sekcji 9.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 9 listopada 2026 r. Źródła:

• Orbi Group: strona projektu Central Park Towers
• Orbi Group: Legendary Planet Hollywood is coming to Tbilisi (17 kwietnia 2026 r.)
• Orbi Group: często zadawane pytania
• Orbi Group: strona About
• cpt.ge: strona internetowa projektu (Planet Hollywood Tbilisi)
• Korter: Central Park Towers, Tbilisi (ceny z 3 listopada 2026 r.)
• Korter: strona dewelopera Orbi Group
• Planet Hollywood Resorts International: komunikat z 20 marca 2026 r.
• Travelling for Business: Planet Hollywood debuts in Tbilisi (23 marca 2026 r.)
• Commersant.ge: artykuł o Central Park Tower (15 kwietnia 2026 r.)
• Commersant.ge: podpisano umowę z Radisson Blu (16 maja 2023 r.)
• GBC.ge: prezentacja centrum hotelowego na 1 500 pokoi (20 kwietnia 2023 r.)
• GBC.ge: minister gospodarki o centrum hotelowym (20 kwietnia 2023 r.)
• Georgia Today: Chotto Matte i Beefbar (17 kwietnia 2024 r.)
• The Caterer: Chotto Matte w Central Park Towers (9 października 2023 r., artykuł sponsorowany)
• Kodeks cywilny Gruzji, artykuł 183 (matsne.gov.ge)
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski (matsne.gov.ge)
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (matsne.gov.ge)
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych (matsne.gov.ge)
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart-contract
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: zezwolenia na pobyt
• Służba Dochodów Gruzji: podatek od nieruchomości
• EY Georgia Tax and Law Brief, lipiec–wrzesień 2026 r.
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy wymiany (USD 1 = GEL 2,5949, obowiązujący od 7 listopada 2026 r.)
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• Geostat: Indeks cen nieruchomości mieszkaniowych, III kwartał 2026 r.
• Geostat: Liczba ludności na 1 stycznia 2026 r.
• Geostat: Statystyka turystyki przyjazdowej 2025
• Urząd Miasta Tbilisi: szefowie dzielnic i administracje dzielnicowe
• Tbilisi Transport Company: strona About
• Tbilisi Transport Company: standardowa taryfa
• Wikipedia: Saburtalo District
• Wikipedia: Delisi (Tbilisi Metro)
• Wikipedia: Medical University (Tbilisi Metro)
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu Konwencji apostille
• OpenStreetMap Nominatim: wyszukiwarka miejsc użyta do współrzędnych punktów orientacyjnych
• OpenStreetMap: prawa autorskie i licencja danych
• Project OSRM: usługa wyznaczania tras użyta do odległości drogowych

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.