Zwrot z inwestycji w nieruchomości w Turcji: dane za 2026 rok i podatki

Zwrot z inwestycji w nieruchomości w Turcji: dane za 2026 rok i podatki

Niniejszy przewodnik jest aktualny na dzień 11 listopada 2026 r. Przedstawia, co mówią oficjalne statystyki o cenach mieszkań i czynszach w Turcji, jak dochód z najmu jest opodatkowany w 2026 roku na podstawie ustawy o podatku dochodowym (ustawa nr 193) oraz jak te dane wpisują się w przejrzysty sposób obliczania, jak kształtuje się zwrot z inwestycji w nieruchomości w Turcji. Każda liczba ma wskazane źródło i datę, a rachunki pokazano krok po kroku, aby czytelnik mógł je powtórzyć z innymi danymi wejściowymi. Przewodnik opiera się wyłącznie na dokumentach źródłowych wymienionych na końcu strony i nie dodaje do nich własnych ustaleń.

Czytelnik dowie się, co mierzą indeksy cen mieszkań i czynszów Banku Centralnego Republiki Turcji (TCMB), czym różnią się zmiany nominalne od zmian urealnionych o inflację, jaki jest ustawowy limit podwyżek czynszu, jak działają zwolnienie czynszu z mieszkań w wysokości 58 000 TRY oraz taryfa podatkowa na 2026 rok i jak traktowani są właściciele niebędący rezydentami. Przewodnik nie prognozuje cen, nie podaje stopy zwrotu i nie sugeruje żadnego zakupu; tam, gdzie pojawia się wskaźnik, jest to rachunek na opublikowanych średnich, a nie oczekiwany wynik dla jakiejkolwiek nieruchomości.

Z czego składa się zwrot z inwestycji w nieruchomości w Turcji

Żaden organ urzędowy nie publikuje wielkości zwanej zwrotem z tureckiej nieruchomości. Istnieją natomiast osobne statystyki: indeks cen mieszkań, indeks czynszów dla nowych najemców, inflacja cen konsumpcyjnych, przepisy podatkowe dotyczące dochodu z najmu oraz przepisy o umowach najmu lokali mieszkalnych. Aby obliczyć zwrot z inwestycji w nieruchomości w Turcji, trzeba je połączyć, a pomaga w tym rozdzielenie poszczególnych części, zanim zostaną dodane.

Pierwszą częścią jest czynsz faktycznie otrzymany. Czynsz ofertowy w ogłoszeniu nie jest dochodem; dochodem jest czynsz otrzymany w ciągu roku, po odliczeniu miesięcy pustostanu i okresów niezapłaconych. Drugą częścią jest zmiana wartości rynkowej mieszkania między zakupem a sprzedażą, która ujawnia się dopiero przy sprzedaży i którą oficjalne indeksy mierzą dla średnich, a nie dla pojedynczego mieszkania. Trzecią częścią są koszty: jednorazowe koszty zakupu (omówione w naszym przewodniku po kosztach i podatkach przy zakupie), bieżące koszty posiadania oraz podatek dochodowy od czynszu. Czwartą częścią jest finansowanie, jeśli zaciągnięto kredyt. Piątą jest waluta, w której mierzy się wynik, ponieważ poniższe indeksy są wyrażone w lirach tureckich.

W większości obliczeń pojawiają się trzy proste wskaźniki. Wskaźnik czynszu brutto to roczny czynsz podzielony przez cenę zakupu. Wskaźnik dochodu netto to otrzymany czynsz, pomniejszony o koszty bieżące i podatek dochodowy, podzielony przez całkowitą zapłaconą kwotę, wraz z kosztami zakupu. Zwrot całkowity dodaje do dochodu netto zmianę wartości, pomniejszoną o koszty sprzedaży i ewentualny podatek od zysków, a sumę dzieli przez ten sam kapitał. Każdy wskaźnik wykorzystuje inne dane wejściowe, dlatego dwie podane liczby opatrzone tym samym określeniem często nie są porównywalne. Dalsza część przewodnika dostarcza oficjalnych danych wejściowych dla każdego z tych wskaźników. Dzięki temu łatwiej zauważyć, które elementy pochodzą z oficjalnych statystyk, które z przepisów prawa, a które wymagałyby założeń przyjętych przez samego czytelnika.

Skąd pochodzą oficjalne dane o cenach mieszkań i czynszach

Głównym publicznym szeregiem danych jest Konut Fiyat Endeksi (indeks cen mieszkań, KFE) banku TCMB. Zgodnie z opublikowanymi przez bank metadanymi wartość mieszkania w każdej obserwacji pochodzi z raportów wyceny, które licencjonowane firmy wyceniające sporządzają, gdy ktoś ubiega się w banku o kredyt mieszkaniowy. Sprzedaż nie musi dojść do skutku, a kredyt nie musi zostać udzielony; uwzględniane jest każde wycenione mieszkanie. Wartości są zatem ocenami rzeczoznawców, a nie zarejestrowanymi cenami transakcyjnymi. Oznacza to, że indeks odzwierciedla oceny wartości wykonane na potrzeby kredytowania, a nie ceny, po których mieszkania faktycznie zmieniły właściciela.

Metadane TCMB opisują metodę jako regresję hedoniczną typu „cena cechy”, z modelem logarytmiczno-liniowym szacowanym osobno dla każdego okresu i każdej warstwy, tak aby indeks śledził zmiany cen mieszkań o stałych cechach, a nie zmieniający się z miesiąca na miesiąc skład wycenianych domów. Warstwami są regiony statystyczne: poziom NUTS 2 w regionach od TR1 do TR6 (Stambuł, Marmara Zachodnia, region Egejski, Marmara Wschodnia, Anatolia Zachodnia i region Śródziemnomorski) oraz poziom NUTS 1 w pozostałej części kraju. Warstwy łączy się, używając jako wag liczby gospodarstw domowych z tureckiego urzędu statystycznego (TÜİK) oraz średnich wartości mieszkań. Skrajne ceny jednostkowe usuwa się za pomocą reguły zawiasów Tukeya, nie stosuje się wyrównania sezonowego, podstawą jest rok 2023 = 100, a wcześniejsze wartości mogą być korygowane, gdy banki przesyłają spóźnione lub poprawione raporty. Metadane podają, że szereg jest dostępny od 2010 roku.

Ta sama publikacja zawiera indeks dla mieszkań nowo wybudowanych (YKFE, zbudowanych w bieżącym lub poprzednim roku) oraz indeks dla mieszkań starszych (YOKFE), a bank publikuje kwartalne mediany cen jednostkowych i czynszów jednostkowych za metr kwadratowy dla prowincji o wystarczającej liczbie obserwacji. Czynsze obejmuje Yeni Kiracı Kira Endeksi (indeks czynszów dla nowych najemców, YKKE). Wpis na blogu badawczym TCMB wyjaśnia, że indeks ten wykorzystuje wartości czynszów zapisane w tych samych raportach wyceny, stosuje regresję hedoniczną w 19 warstwach (13 na poziomie NUTS 2 i 6 na poziomie NUTS 1) i waży je liczbą gospodarstw domowych oraz średnimi wartościami mieszkań z poprzedniego roku. Ten sam wpis podaje, że comiesięczna publikacja rozpoczęła się 17 lutego 2026 r. Dane za wrzesień opublikowano w połowie października, około dwóch tygodni po miesiącu referencyjnym.

Liczby transakcji pochodzą z innego źródła: TÜİK publikuje miesięczne statystyki sprzedaży oparte na rejestrach katastralnych. Liczby te omawiamy w naszym przewodniku po statystykach rynku, a szerszy obraz cen w 2026 roku podsumowano w notatce rynkowej z listopada 2026 r. Niniejszy artykuł koncentruje się na indeksach cen i czynszów wyłącznie jako danych wejściowych do obliczenia zwrotu.

Dane TCMB o cenach mieszkań i czynszach za wrzesień 2026 r.

Najnowszą publikacją na dzień sporządzenia przewodnika jest biuletyn TCMB za wrzesień 2026 r. Wynika z niego, że indeks cen mieszkań (2023 = 100) wzrósł o 1,2 proc. w porównaniu z poprzednim miesiącem do poziomu 239,4 oraz że był o 22,3 proc. wyższy w ujęciu nominalnym niż we wrześniu 2025 r. Indeks czynszów dla nowych najemców wyniósł 342,9, co oznacza wzrost o 2,1 proc. miesiąc do miesiąca i o 26,6 proc. rok do roku. W tabeli zestawiono główne dane dla kraju i trzech największych miast.

Źródło: TCMB, biuletyn Indeksu cen mieszkań i Indeksu czynszów dla nowych najemców, wrzesień 2026 r. Poziomów indeksów nie można porównywać między miastami jako poziomów cen, ponieważ indeks każdego miasta ma własną podstawę 100 w 2023 roku; pokazują one zmianę od 2023 roku, a nie to, które miasto jest droższe.

Szczegóły regionalne w tym samym biuletynie pokazują, jak duże jest zróżnicowanie. W przypadku cen najwyższy roczny wzrost wśród regionów statystycznych wyniósł 26,8 proc. w regionie Stambułu, a najniższy 15,3 proc. w regionie Edirne, Kırklareli i Tekirdağ. W przypadku czynszów najwyższy wzrost ponownie odnotowano w Stambule, 35,5 proc., a najniższy wyniósł 18,8 proc. w tym samym regionie Edirne, Kırklareli i Tekirdağ. Średnia krajowa nie opisuje więc żadnej konkretnej ulicy, a różnica między regionami o najwyższym i najniższym wzroście wyniosła 11,5 punktu procentowego dla cen i 16,7 punktu dla czynszów. Innymi słowy, dane regionalne i dane krajowe opisują różne poziomy szczegółowości, a im węższy obszar, tym większe może być odchylenie od średniej.

Nominalnie a realnie: arytmetyka stojąca za danymi indeksów

Nominalny wzrost o 22,3 proc. brzmi znacząco, ale biuletyn TCMB podaje także, że w tym samym roku ceny spadły realnie o 5,7 proc., to znaczy po urealnieniu wskaźnikiem cen konsumpcyjnych. Oba stwierdzenia są spójne. W podsumowaniu październikowego posiedzenia Komitetu Polityki Pieniężnej TCMB z 2026 r. roczna inflacja cen konsumpcyjnych za wrzesień 2026 r. wynosi 29,73 proc. Zmiana realna to (1 + zmiana nominalna) podzielone przez (1 + inflacja), minus jeden. Dla cen w skali kraju: 1,223 ÷ 1,2973 = 0,9427, czyli zmiana realna wynosi -5,7 proc. Dla czynszów w skali kraju: 1,266 ÷ 1,2973 = 0,9759, czyli zmiana realna wynosi -2,4 proc., co zgadza się z wartością czynszów w biuletynie.

Te same obliczenia można zastosować do danych dla miast. Biuletyn nie publikuje zmian realnych według miast, więc liczby w poniższej tabeli są rachunkiem autora z użyciem inflacji krajowej, a nie danymi TCMB. Lokalna stopa inflacji dałaby nieco inne wyniki.

Z arytmetyki wynikają dwie rzeczy. Po pierwsze, znak zmiany realnej zależy od przyjętej stopy inflacji, a indeksy opisują wycenione mieszkania ogółem, a nie pojedynczy zakup. Po drugie, czynsze i ceny zmieniały się w różnym tempie. W roku do września 2026 r. krajowy indeks czynszów rósł o 4,3 punktu procentowego szybciej niż indeks cen (26,6 wobec 22,3), a w Stambule o 8,7 punktu szybciej (35,5 wobec 26,8). W okresie, w którym czynsze rosną szybciej niż ceny, stosunek czynszu do ceny przesuwa się w górę, przy pozostałych czynnikach niezmienionych; w okresie, w którym zmieniają się razem, nie przesuwa się. Różnica wynika wyłącznie z podanych wyżej liczb i nie jest prognozą dalszego przebiegu.

Aby zestawić zmiany indeksów z innymi opublikowanymi stopami, poniższa tabela wymienia dane referencyjne dostępne na dzień 11 listopada 2026 r. Zestawia je obok siebie i nie wyciąga z nich wniosków, ponieważ mierzą różne rzeczy: stopę polityki pieniężnej, stopę kredytową, stopę inflacji i zmiany indeksów.

Dane ankietowe w ostatnim wierszu to oczekiwania respondentów ankiety, cytowane przez TCMB, a nie prognozy sporządzone w tym przewodniku. W podsumowaniu TCMB zapisano również, że jej komitet utrzyma restrykcyjne nastawienie polityki do czasu osiągnięcia stabilności cen.

Trzy mierniki czynszów i to, co mierzy każdy z nich

W dyskusjach o czynszach w Turcji często myli się trzy różne liczby, a różnica ma znaczenie przy szacowaniu dochodu z najmu. Pierwszą jest indeks czynszów dla nowych najemców TCMB, który śledzi czynsz, z jakim zetknąłby się nowy najemca według raportów wyceny. Drugą jest pozycja czynszu w indeksie cen konsumpcyjnych publikowanym przez TÜİK, która według wpisu na blogu TCMB o nowym indeksie śledzi czynsz tego samego mieszkania w czasie. Ponieważ najemcy rzadko się przeprowadzają, pozycja TÜİK odzwierciedla poziomy nowych umów z opóźnieniem. Trzecią jest ustawowy limit podwyżek przy przedłużeniu umowy, który zależy od 12-miesięcznej średniej cen konsumpcyjnych.

Ostatni wiersz to szeroka grupa, a nie indeks czynszów, a jej roczny wzrost obejmuje składniki energetyczne. Nie należy go odczytywać jako zmiany czynszu. W październikowym podsumowaniu TCMB z 2026 r. czytamy, że inflacja czynszów nadal zwalnia, a wyrównany sezonowo trzymiesięczny wzrost czynszów w ujęciu rocznym spadł mniej więcej do poziomu rocznej inflacji ogółem, bez podania miesięcznej wartości czynszu. Dla wynajmującego praktyczne znaczenie jest takie, że czynsz obecnego najemcy jest ograniczony limitem, a nowy najem podąża za rynkiem, i oba mogą się rozchodzić. Innymi słowy, istnieją dwa różne zjawiska: poziom czynszów w nowych umowach oraz poziom czynszów w umowach już trwających.

Średni czynsz a średnia cena: wskaźnik, a nie zwrot

TCMB publikuje kwartalne ceny jednostkowe i czynsze jednostkowe z tych samych raportów wyceny. Doniesienia o publikacji za drugi kwartał 2026 r., przytaczające dane TCMB, podawały średnią cenę i miesięczny czynsz mieszkania o powierzchni 100 metrów kwadratowych dla kraju i trzech miast. Na ich podstawie można obliczyć stosunek dwunastu miesięcy czynszu do ceny. Jest to stosunek dwóch średnich i nie jest to rentowność żadnej konkretnej nieruchomości: średnie pochodzą z różnych zbiorów wycenionych mieszkań, czynsz jest czynszem szacowanym, a nie pobranym, i nie odliczono żadnych kosztów ani podatków.

Źródło: dane wyceny TCMB za drugi kwartał 2026 r. według doniesień CNBC-e z 17 lipca 2026 r. Cena w Stambule w tym samym raporcie wynosiła 8 730 100 TRY za 100 metrów kwadratowych, ale różne doniesienia podawały nieco odmienne czynsze w Stambule, więc nie przedstawiono tu wskaźnika dla Stambułu. Rachunek dla pierwszego wiersza: 25 863 × 12 = 310 356; dzieląc przez 5 188 590, otrzymujemy 0,0598, czyli 5,98 proc.

Tabela pokazuje wielkość wskaźnika brutto w opublikowanych średnich: około sześciu procent w trzech wymienionych obszarach. Nie pokazuje, ile zarobi kupujący. Kupujący płaci koszty zakupu ponad cenę, może zostawić mieszkanie puste między najemcami, ponosi koszty bieżące i podatek dochodowy, a czynsz otrzymuje w walucie, której siła nabywcza jest mierzona wobec rocznej inflacji bliskiej 30 proc. Kolejne sekcje dostarczają danych prawnych i podatkowych potrzebnych do przejścia od tego wskaźnika brutto do wskaźnika netto. Dlatego sam wskaźnik brutto, choć łatwy do obliczenia, nie odpowiada na pytanie o wynik netto. Miasta bardzo różnią się poziomem cen, co rozwijamy w naszym porównaniu tureckich miast według cen.

Przepisy ograniczające podwyżki czynszu w umowach najmu lokali mieszkalnych

Umowy najmu lokali mieszkalnych w Turcji reguluje Kodeks zobowiązań (ustawa nr 6098). Artykuł 344 ustanawia zasadę, która ma największe znaczenie dla dochodu: umowa o czynszu na odnowiony okres najmu jest ważna tylko do wysokości zmiany 12-miesięcznej średniej indeksu cen konsumpcyjnych w poprzednim roku najmu. Zasada dotyczy także umów zawartych na okres dłuższy niż rok. Jeżeli strony nie uzgodniły kwoty, sędzia ustala czynsz w sposób słuszny, ponownie w granicach tego limitu i z uwzględnieniem stanu nieruchomości. W przypadku umów zawartych na okres dłuższy niż pięć lat lub odnowionych po pięciu latach, a także po upływie każdych kolejnych pięciu lat, sędzia ustala czynsz, biorąc pod uwagę zmianę 12-miesięcznej średniej cen konsumpcyjnych, stan nieruchomości i porównywalne czynsze.

Tekst Kodeksu dotyczy także czynszu ustalonego w walucie obcej: o ile nie naruszono tureckich przepisów o ochronie waluty, czynszu nie można zmienić przez pięć lat, z zastrzeżeniem przepisu o nadmiernych trudnościach w wykonaniu zobowiązania w art. 138. Ministerstwo Skarbu i Finansów opublikowało wytyczne dotyczące Decyzji nr 32 w sprawie ochrony wartości tureckiej waluty oraz jej komunikatu. Dokument ministerstwa w formie pytań i odpowiedzi z listopada 2018 r. wyjaśnia, że co do zasady umowy sprzedaży i najmu nieruchomości nie mają być ustalane w walucie obcej, z wyjątkiem cudzoziemców będących rezydentami Turcji i innych osób wymienionych w komunikacie, a osoby mieszkające za granicą pozostają poza zakresem komunikatu. Ponieważ zasada zależy od statusu obu stron, umowa podpisana z najemcą niebędącym rezydentem i umowa podpisana z najemcą będącym rezydentem mogą być traktowane odmiennie.

Jako przykład obliczenia limitu weźmy umowę z miesięcznym czynszem 30 000 TRY, która odnawia się w listopadzie 2026 r. Średnia 12-miesięczna inflacja opublikowana 3 listopada 2026 r. wynosi 31,23 proc., więc najwyższy uzgodniony czynsz na nowy rok to 30 000 × 1,3123 = 39 369 TRY miesięcznie. Indeks czynszów dla nowych najemców wzrósł o 26,6 proc. w roku do września, więc najem rynkowy podążający za indeksem mógłby kształtować się poniżej limitu, natomiast odnowienie na poziomie limitu byłoby powyżej indeksu. Limit jest pułapem, a nie uprawnieniem do podniesienia czynszu o tę kwotę. Przykład pokazuje wyłącznie działanie reguły, a nie czynsz obowiązujący na jakimkolwiek konkretnym rynku.

Podatki obniżające zwrot z inwestycji w nieruchomości w Turcji: dochód z najmu

Dochód z wynajmu mieszkania nazywa się gayrimenkul sermaye iradı (dochód kapitałowy z nieruchomości) na podstawie art. 70 ustawy o podatku dochodowym. Organ podatkowy (Gelir İdaresi Başkanlığı, GİB) wyjaśnia zasady w swoich przewodnikach z lutego 2026 r.: publikacja nr 593 dla rezydentów i nr 594 dla nierezydentów. Czynsz jest opodatkowany w momencie jego pobrania, a nie wymagalności, a czynsz pobrany z góry za późniejsze lata liczy się w roku, którego dotyczy. W przypadku czynszu otrzymanego w walucie obcej przewodnik wskazuje, że wartość w lirach ustala się według kursu kupna TCMB z dnia otrzymania.

Dwie cechy obniżają podatek wielu prywatnym wynajmującym. Pierwszą jest zwolnienie czynszu z mieszkań na podstawie art. 21: w 2026 r. zwolnione jest 58 000 TRY czynszu z mieszkań (do dochodów za 2025 r. stosowano 47 000 TRY). Osoba, której czynsz z mieszkań w danym roku nie przekracza tej kwoty, nie składa zeznania, a przewodnik GİB zaznacza, że może ona powiadomić urząd skarbowy o przyczynie w drodze pisma. Powyżej tej kwoty zwolnienie jest odliczane od zadeklarowanego czynszu. Zwolnienie przysługuje raz na podatnika, a nie na mieszkanie, a każdy współwłaściciel może z niego korzystać osobno. Nie dotyczy czynszu z lokali użytkowych. Drugą cechą jest wybór kosztów: metoda rzeczywistych kosztów albo ryczałtowe odliczenie 15 proc. (götürü gider).

Zwolnienie traci się w dwóch przypadkach opisanych w przewodniku: gdy podatnik musi zadeklarować dochód handlowy, rolniczy lub z wolnego zawodu, oraz gdy łączna kwota brutto wynagrodzenia, dochodów kapitałowych, czynszu i innych dochodów przekracza kwotę wskazaną w trzecim przedziale taryfy dla wynagrodzeń (1 200 000 TRY dla dochodów za 2025 r.). Jeżeli czynsz nie zostanie zadeklarowany w terminie lub zostanie zadeklarowany niepełnie, zwolnienie nie przysługuje, choć można z niego nadal skorzystać, jeśli pominięty czynsz zostanie zadeklarowany z opóźnieniem, zanim wykryje go organ. Progi, które zmieniły się między 2025 a 2026 rokiem, podano w tabeli.

Źródła: publikacja GİB nr 593 (luty 2026 r.) dla zwolnienia i limitów deklaracji za 2025 i 2026 r.; komunikat ogólny do ustawy o podatku dochodowym (seria nr 332), Dziennik Urzędowy z 31 grudnia 2025 r., dla kwot na 2026 r.; kwota przedziału dla wynagrodzeń na 2026 r. pochodzi z taryfy w tym samym komunikacie. Kwoty są ustalane na nowo co roku w komunikacie podatku dochodowego, który opiera się na współczynniku przeszacowania (25,49 proc. na 2026 r.). Kupujący porównujący okres przeszły z przyszłym powinien zatem stosować kwoty za rok, w którym czynsz jest pobierany. Inne podatki, takie jak roczny podatek od nieruchomości i podatek od zysku przy sprzedaży mieszkania, są odrębne od podatku od dochodu z najmu i opisano je w naszym przewodniku po kalkulatorze oraz w przewodniku po podatku od przyrostu wartości.

Obliczanie podatku: koszty, taryfa na 2026 rok i przykłady

W metodzie rzeczywistych kosztów wynajmujący odlicza pozycje wymienione w art. 74 ustawy o podatku dochodowym i przechowuje dokumenty przez pięć lat. Wymienia je przewodnik GİB: koszty oświetlenia, ogrzewania, wody i windy opłacane przez wynajmującego; koszty zarządzania proporcjonalnie do znaczenia nieruchomości; ubezpieczenie; podatek od nieruchomości i podobne należności; amortyzację i niektóre prace energooszczędne; naprawy i konserwację; czynsz płacony przez wynajmującego za inne mieszkanie w niektórych przypadkach; odszkodowania wypłacone na podstawie umowy najmu; oraz, dla jednego mieszkania wynajmowanego jako lokal mieszkalny, 5 proc. kosztu nabycia przez pięć lat od roku nabycia (tylko dla mieszkań nabytych od 2021 r.). Od ustawy nr 7566 odsetki od kredytów wykorzystanych na wynajmowaną nieruchomość są odliczalne w okresach rozpoczynających się 1 stycznia 2025 r. lub później, ale nie w przypadku mieszkań. Gdy zwolnienie dla mieszkań stosuje się wraz z metodą rzeczywistych kosztów, odliczalna jest tylko ta część kosztów, która odpowiada czynszowi podlegającemu opodatkowaniu: koszty pomnożone przez (czynsz minus zwolnienie) podzielone przez czynsz.

W metodzie ryczałtowej zamiast rzeczywistych kosztów odlicza się 15 proc. czynszu, liczone po zwolnieniu. Metodę trzeba wybrać dla wszystkich nieruchomości łącznie, a podatnik, który wybierze metodę ryczałtową, nie może wrócić do rzeczywistych kosztów przez dwa lata. Z metody ryczałtowej nie mogą korzystać prawa takie jak znaki towarowe.

Podatek oblicza się od kwoty netto według progresywnej taryfy z ustawy o podatku dochodowym (art. 103). Taryfę na 2026 r., ustaloną komunikatem serii nr 332 i opublikowaną w Dzienniku Urzędowym 31 grudnia 2025 r., przedstawiono poniżej.

Dla dochodów z wynagrodzenia trzeci przedział sięga 1 500 000 TRY, i dlatego ta kwota jest limitem dla zwolnienia. Czynsz dolicza się do pozostałego dochodu podlegającego opodatkowaniu podatnika, więc osoba pobierająca wynagrodzenie płaci stawkę przedziału, do którego dochodzi dochód łączny. Poniższe przykłady zakładają, że czynsz jest jedynym dochodem i że obowiązują kwoty na 2026 r. Są to ilustracje arytmetyczne na okrągłych liczbach, a nie dane rynkowe.

W kolumnie C przyjęto, że najemcą jest przedsiębiorstwo, które zatrzymuje 20 proc. czynszu brutto, czyli 120 000 TRY. Ponieważ limit deklaracji dla zatrzymanego czynszu z lokali użytkowych na 2026 r. wynosi 400 000 TRY, wymagane jest zeznanie; zatrzymany podatek zalicza się na poczet obliczonych 100 200 TRY, co daje nadwyżkę 19 800 TRY, którą według przewodnika GİB można odzyskać na wniosek. W kolumnie A podatek wynosi 11,6 proc. czynszu brutto, a w kolumnie B 9,9 proc., ponieważ wybrane rzeczywiste koszty okazały się wyższe od kwoty ryczałtu 15 proc. (75 500 wobec 45 300). Wybór między metodami zależy od udokumentowanych kosztów każdego wynajmującego, dlatego przewodnik wymaga jednego wyboru dla wszystkich nieruchomości. Przykład pokazuje, że ten sam czynsz może prowadzić do różnych kwot podatku, zależnie od metody i od rodzaju najmu.

Zatrzymanie podatku u źródła, płatność przez bank i terminy składania zeznań

Zgodnie z art. 94 ustawy o podatku dochodowym przedsiębiorstwa i podmioty publiczne tam wymienione muszą zatrzymać podatek dochodowy (tevkifat) w wysokości 20 proc. czynszu brutto, gdy wynajmują nieruchomość od osoby. Przewodnik GİB stwierdza, że zatrzymanie dotyczy całego czynszu, gdy nieruchomość jest używana częściowo jako mieszkanie, a częściowo jako lokal użytkowy, oraz że najemca opodatkowany w trybie uproszczonym nie zatrzymuje podatku. Zatrzymany podatek zalicza się na poczet podatku rocznego. Osoba prywatna, która nie należy do osób wymienionych w art. 94, nie zatrzymuje podatku, więc czynsz od najemcy tego rodzaju wynajmujący deklaruje w zeznaniu rocznym, jeśli przekracza on zwolnienie.

Czynsz za mieszkania i lokale użytkowe musi być pobierany i płacony za pośrednictwem banków lub operatora pocztowego, tak aby powstał dokument bankowy. Wynika to z komunikatu ogólnego nr 328. Wymóg obejmuje także tygodniowe i dzienne najmy mieszkań, ale nie dotyczy płatności dokonywanych przez sądy lub urzędy egzekucyjne ani płatności w naturze. Przewodnik GİB stwierdza, że niedopełnienie tego wymogu prowadzi do specjalnej kary za nieprawidłowość w wysokości 10 proc. kwoty każdej transakcji (5 proc. przed 2 sierpnia 2024 r.), z minimami za transakcję wynoszącymi 35 000, 17 000 lub 8 700 TRY w zależności od rodzaju podatnika, oraz rocznym pułapem 35 mln TRY. Płatnik, który zgłosi naruszenie w ciągu pięciu dni roboczych od płatności, unika kary.

Gdy czynsz nie jest pobierany lub jest niższy od rynkowego, przewodnik opisuje zasadę imputowanego „czynszu porównywalnego”: jeśli nie istnieje urzędowe ustalenie czynszu, czynsz porównywalny dla budynku wynosi 5 proc. jego wartości podatkowej do celów podatku od nieruchomości. Przewodnik podaje przykład mieszkania o wartości podatkowej 7 500 000 TRY, użyczonego bezpłatnie znajomemu, co daje zadeklarowany dochód 375 000 TRY rocznie. Zasada nie dotyczy najmu bliskim krewnym (rodzicom, dzieciom, rodzeństwu) w ograniczonych przypadkach wymienionych w przewodniku, krewnemu mieszkającemu z właścicielem ani niektórym najmom ze strony podmiotów publicznych.

Ta sama struktura kalendarza, czyli składanie zeznania w marcu i dwie równe raty w marcu i lipcu, obowiązuje w kolejnych latach na podstawie ustawy o podatku dochodowym. Członkowie rodziny składają zeznania każdy za swoją nieruchomość, a współwłaściciele deklarują tylko własny udział w czynszu. Wynajmujący, który opuszcza kraj w trakcie roku, musi złożyć zeznanie w ciągu 15 dni przed wyjazdem.

Dochód z najmu właścicieli niebędących rezydentami

Nierezydenci są nazywani dar mükellef (podatnikami o ograniczonym obowiązku podatkowym). Przewodnik GİB dla nierezydentów definiuje ich jako osoby fizyczne, które nie mają miejsca zamieszkania w Turcji i nie przebywają w kraju nieprzerwanie dłużej niż sześć miesięcy w roku kalendarzowym. Są opodatkowani tylko od dochodów powstałych w Turcji. Obywatel Turcji, który mieszkał za granicą dłużej niż sześć miesięcy na podstawie pozwolenia na pracę lub pobyt, jest również traktowany jako nierezydent w odniesieniu do dochodów ze źródeł tureckich, z wyjątkami dla pracowników sektora publicznego oraz pracowników tureckich spółek prywatnych delegowanych za granicę.

W przypadku czynszu z tureckiego mieszkania zasady przewodnika są zbliżone do zasad dla rezydentów: to samo zwolnienie, te same możliwości wyboru kosztów i ta sama taryfa. Kilka punktów się różni. Czynsz w pełni opodatkowany przez zatrzymanie u źródła w Turcji nie jest deklarowany przez nierezydenta. Nierezydent, który nie ma tureckiego numeru identyfikacyjnego, wpisu w rejestrze ludności ani rejestracji podatkowej dochodu z najmu, musi najpierw dokonać rejestracji w urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca zamieszkania jego przedstawiciela podatkowego w Turcji lub, jeśli nie ma przedstawiciela, w urzędzie właściwym dla miejsca położenia nieruchomości, zanim skorzysta z systemu internetowego. System przyjmuje do logowania zagraniczny numer identyfikacyjny. Przewodnik stwierdza także, że czynszu płaconego za granicą przez właściciela za inny dom nie można odliczyć od czynszu tureckiego.

W kwestii umów o unikaniu podwójnego opodatkowania przewodnik GİB stwierdza, że na podstawie art. 6 umów Turcja, jako państwo położenia nieruchomości, ma prawo opodatkować czynsz z niej zgodnie z prawem krajowym, a umowy nie ograniczają przepisów krajowych; państwo zamieszkania osoby zalicza następnie podatek lub zwalnia dochód zgodnie z własnymi przepisami. Przewodnik posługuje się przykładem właściciela mieszkającego w Niemczech, który wynajmuje dom w Bodrum: dochód jest opodatkowany w Turcji według przepisów tureckich. Liczby w następnej tabeli pochodzą z pierwszego przykładu obliczeniowego przewodnika dla dochodów za 2025 r. i wykorzystują taryfę z 2025 r., dlatego kwoty różnią się od taryfy na 2026 r. podanej wyżej.

Kurs 45 TRY w przewodniku to założenie przyjęte na potrzeby przykładu, a nie rzeczywisty kurs. Podatek w przykładzie stanowi 16,8 proc. wartości czynszu w lirach (113 126 ÷ 675 000). Ponieważ czynsz w euro przelicza się po kursie kupna z każdego dnia otrzymania, kwota w lirach zależy od kursu wymiany w tych dniach, a nie od kursu w dniu składania zeznania. Kwoty w lirach odzwierciedlają więc kurs, po którym przeliczono wpływy. Ten sam przewodnik podaje inne przykłady, w tym lokal użytkowy wynajęty w Bodrum, w którym zatrzymanie u źródła jest ostateczne i nie składa się zeznania.

Koszty i ryzyka: czym czynsz brutto różni się od tego, co daje zwrot z inwestycji w nieruchomości w Turcji

Wskaźnik brutto z wcześniejszej tabeli pomija koszty. Aby pokazać kolejność, w jakiej się pojawiają, poniższa tabela wykorzystuje hipotetyczne mieszkanie o cenie 5 000 000 TRY i miesięcznym czynszu 25 000 TRY, z jednym pustym miesiącem oraz 18 000 TRY rocznych kosztów napraw i ubezpieczenia. Są to wymyślone okrągłe liczby dobrane na potrzeby rachunku, a nie dane rynkowe, a koszty zakupu pominięto, aby kroki były krótkie.

Przy metodzie rzeczywistych kosztów odliczalna część 18 000 TRY wyniosłaby 18 000 × 217 000 ÷ 275 000 = 14 203,64, kwota podlegająca opodatkowaniu wyniosłaby 202 796,36, a podatek 28 500 + 20% × 12 796,36 = 31 059,27, czyli więcej niż 27 667,50 przy metodzie ryczałtowej w tym przykładzie. Przykład przechodzi więc od wskaźnika brutto wynoszącego sześć procent do wskaźnika gotówkowego wynoszącego 4,6 proc. przed kosztami zakupu, przed jakąkolwiek zmianą wartości i przed inflacją. Zmiana wartości mieszkania jest osobną pozycją. Sprzedaż może przynieść zysk opodatkowany według zasad opisanych w przewodniku po podatku od przyrostu wartości, a powyższe indeksy cen są jedynym oficjalnym odniesieniem dla średnich.

Kilka ryzyk leży poza arytmetyką. Jednym z nich jest pustostan: przykład dopuszcza miesiąc, a dłuższa przerwa obniża każdy wskaźnik. Innym jest niewypłacalność najemcy i czas potrzebny na odzyskanie lokalu, a przedstawione wyżej zasady najmu ograniczają to, czego wynajmujący może żądać jako kaucji lub kary umownej. Ubezpieczenie budynku i ochronę od trzęsień ziemi omawia nasz przewodnik po ubezpieczeniu nieruchomości. Najmy wakacyjne podlegają odrębnym przepisom, które opisuje przewodnik po prawie Airbnb; omawiane tu zwolnienie i ryczałtowa metoda kosztów należą do ogólnych zasad dochodu z najmu. Starszy przegląd w artykule o podatku od najmu obejmuje kroki składania zeznania z perspektywy wynajmującego.

Finansowanie zmienia obraz jeszcze bardziej. TCMB podał oprocentowanie kredytów hipotecznych w wysokości 41,5 proc. w tygodniu zakończonym 16 października 2026 r. Odsetki od kredytu wykorzystanego na mieszkanie nie są według przewodnika GİB kosztem odliczanym od czynszu (odsetki od kredytu są odliczalne tylko dla wynajmowanych nieruchomości innych niż mieszkania). Kupujący, który zaciąga kredyt, porównuje więc oprocentowanie ze wskaźnikiem dochodu netto i ze zmianą wartości, a te trzy wielkości nie mają stałego związku. Innymi słowy, koszt finansowania i dochód z najmu opisują dwie różne wielkości.

Jak czytać podawany zwrot z inwestycji w nieruchomości w Turcji

Liczbę podawaną jako zwrot z inwestycji w nieruchomości w Turcji w broszurze, w doniesieniu prasowym lub w ogłoszeniu można sprawdzić za pomocą kilku pytań. Odpowiedzi rozstrzygają, czy liczbę można porównać z powyższymi danymi oficjalnymi.

• Czy to wartość brutto, czy netto? Wartość brutto to czynsz podzielony przez cenę, który pomija pustostan, koszty i podatek. Wartość netto w powyższym przykładzie wyniosła 4,59 proc. przy wartości brutto 6,00 proc.
• Czy czynsz jest faktyczny, czy szacowany? Dane TCMB opierają się na raportach wyceny, które są ocenami. Czynsz ofertowy w ogłoszeniu to trzecia rzecz.
• Przepisy którego roku? Zwolnienia i przedziały zmieniają się co roku: 47 000 TRY dla dochodów za 2025 r. i 58 000 TRY dla dochodów za 2026 r.
• W jakiej walucie? Wartość w lirach i wartość w walucie obcej dla tej samej nieruchomości różnią się ścieżką kursu wymiany, a podatek turecki oblicza się w lirach według kursu TCMB z dnia otrzymania.
• Nominalnie czy realnie? Wzrost cen o 22,3 proc. do września 2026 r. to -5,7 proc. po uwzględnieniu cen konsumpcyjnych.
• Średnia czy konkretny przypadek? Zmiany indeksów to średnie dla mieszkań i regionów; zakres regionalny dla cen we wrześniu 2026 r. wynosił od 15,3 do 26,8 proc.
• Czy uwzględnia koszty zakupu, finansowanie i podatek od późniejszej sprzedaży? Jeśli nie, obejmuje tylko część rachunku.
• Czy czynsz jest zgodny z zasadami najmu? Zakładany czynsz rosnący szybciej niż limit 12-miesięcznej średniej inflacji przy przedłużeniach zakłada albo nowego najemcę, albo inną podstawę umowną.
• Czy opisywany jest obiecany czynsz lub rentowność? Obietnica jest warunkiem umownym sprzedawcy, a nie statystyką; dowodem jest brzmienie umowy, a nie nagłówek.

Projekty na sprzedaż są wymienione na naszych stronach poświęconych mieszkaniom w Turcji oraz mieszkaniom w Stambule; ceny tam podane są cenami zakupu z materiałów deweloperów i nie są danymi o czynszu ani rentowności.

Często zadawane pytania

Jaki jest średni zwrot z inwestycji w nieruchomości w Turcji?

Nie istnieje oficjalna statystyka o takiej nazwie. TCMB publikuje indeksy cen i czynszów oraz kwartalne ceny i czynsze jednostkowe. Podawane średnie za drugi kwartał 2026 r. dają stosunek rocznego czynszu do ceny wynoszący około 6 proc. dla Turcji, Ankary i Izmiru, ale jest to wskaźnik brutto ze średnich. Zwrot z inwestycji w nieruchomości w Turcji w przypadku konkretnej nieruchomości zależy od faktycznego czynszu, pustostanu, kosztów, podatku, finansowania i ewentualnej zmiany wartości.

O ile wzrosły ceny mieszkań w roku do września 2026 r.?

Według biuletynu TCMB indeks cen mieszkań (2023 = 100) wyniósł 239,4, co oznacza wzrost o 22,3 proc. nominalnie rok do roku i spadek o 5,7 proc. realnie. Stambuł wykazał 26,8 proc., Ankara 22,0 proc., a Izmir 21,0 proc. Najniższy wzrost regionalny wyniósł 15,3 proc. w regionie Edirne, Kırklareli i Tekirdağ. Dane te odnoszą się do średnich, a nie do poszczególnych mieszkań.

Jak szybko rosną czynsze?

Indeks czynszów dla nowych najemców TCMB wzrósł o 26,6 proc. w skali kraju w roku do września 2026 r. (zmiana realna -2,4 proc.), przy czym w Stambule wyniósł 35,5 proc. Dla obecnych najemców ustawowy pułap przedłużeń w listopadzie 2026 r. wynosi 31,23 proc., czyli 12-miesięczną średnią inflacji cen konsumpcyjnych do października. Obie wielkości mierzą różne rzeczy, jak wyjaśniono wyżej, i nie powinny być ze sobą mieszane.

Czy dochód z najmu podlega opodatkowaniu w Turcji?

Tak. Czynsz z nieruchomości jest dochodem kapitałowym z nieruchomości na podstawie art. 70 ustawy o podatku dochodowym. W 2026 r. zwolnione jest 58 000 TRY czynszu z mieszkań na podstawie art. 21, z zastrzeżeniem warunków z przewodnika GİB. Czynsz z lokali użytkowych nie ma zwolnienia. Zapłacony podatek zależy od pozostałych dochodów osoby, ponieważ czynsz się do nich dolicza, i dotyczy to każdego przypadku, w którym zwrot z inwestycji w nieruchomości w Turcji pochodzi z wynajmu.

Jakie są stawki podatku dochodowego od czynszu w 2026 r.?

Taryfa wynosi 15 proc. do 190 000 TRY, 20 proc. do 400 000 TRY, 27 proc. do 1 000 000 TRY, 35 proc. do 5 300 000 TRY i 40 proc. powyżej tej kwoty. W przykładzie A powyżej czynsz 360 000 TRY dał podatek 41 840 TRY, czyli 11,6 proc. czynszu brutto; są to liczby arytmetyczne, a wynik każdej osoby zależy od wybranych kosztów i pozostałych dochodów.

Czy nierezydenci płacą podatek od czynszu z tureckiej nieruchomości?

Nierezydenci są opodatkowani od dochodów ze źródeł tureckich, w tym czynszu z tureckiego mieszkania, według przepisów krajowych; przewodnik GİB stwierdza, że umowy nie ograniczają prawa Turcji do opodatkowania takiego czynszu. W pełni zatrzymany u źródła czynsz z lokali użytkowych nie jest deklarowany. Czynsz z mieszkania powyżej zwolnienia deklaruje się w zeznaniu, a zagraniczne wpływy z czynszu przelicza się po kursie kupna TCMB z dnia pobrania. Wpływa to na zwrot z inwestycji w nieruchomości w Turcji w ujęciu netto dla zagranicznych właścicieli.

Czy wynajmujący może podnieść czynsz o dowolną kwotę?

Nie. Zgodnie z art. 344 Kodeksu zobowiązań uzgodniony czynsz na okres odnowienia nie może przekraczać zmiany 12-miesięcznej średniej indeksu cen konsumpcyjnych w poprzednim roku najmu, a dłuższa umowa tego nie zmienia. Po pięciu latach sędzia może ustalić czynsz, uwzględniając zmianę CPI, stan nieruchomości i porównywalne czynsze.

Czy czynsz trzeba płacić przez bank?

Tak. Zgodnie z komunikatem ogólnym nr 328 w opisie przewodnika GİB czynsz za mieszkania i lokale użytkowe musi być pobierany i płacony za pośrednictwem banków lub operatora pocztowego. Jeśli tego nie zrobiono, stosuje się specjalną karę za nieprawidłowość w wysokości 10 proc. kwoty transakcji, z minimami. Płatność dokonana poza kanałem bankowym naraża na tę karę, co wpływa na wartość netto w każdym przypadku, w którym obliczany jest zwrot z inwestycji w nieruchomości w Turcji.

Kiedy składa się zeznania o dochodzie z najmu i płaci podatek?

Przewodnik GİB stwierdza, że dla dochodów za 2025 r. zeznania należało złożyć od 1 do 31 marca 2026 r., a podatek zapłacić w dwóch równych ratach 31 marca i 31 lipca 2026 r. Ten sam schemat obowiązuje w kolejnych latach. Zeznanie nie jest potrzebne, jeśli czynsz z mieszkań nie przekracza zwolnienia, a podatnik nie ma innego powodu do składania deklaracji.

Czy indeks TCMB pokazuje, ile zarobiłaby moja nieruchomość?

Nie. Indeks śledzi skorygowane o jakość zmiany wartości z raportów wyceny dla mieszkań ogółem, z ważeniem regionalnym. Nie jest miarą zarobków jednej nieruchomości, a szereg jest korygowany, gdy banki przesyłają poprawione raporty. Wynik dla jednej nieruchomości może więc różnić się od średniej.

Ostatnia weryfikacja: 11 listopada 2026 r. Źródła: TCMB, Indeks cen mieszkań i Indeks czynszów dla nowych najemców, wrzesień 2026 r.; TCMB, metadane Indeksu cen mieszkań; blog TCMB, Indeks czynszów dla nowych najemców; komunikat prasowy TCMB 2026-45, 22 października 2026 r.; podsumowanie posiedzenia Komitetu Polityki Pieniężnej TCMB 2026-47; TÜİK, Indeks cen konsumpcyjnych, październik 2026 r.; Euronews Türkçe, raport o inflacji za październik 2026 r.; CNBC-e, raport TCMB o cenach jednostkowych i czynszach za drugi kwartał 2026 r.; GİB, Przewodnik podatkowy dla osób osiągających dochód z najmu, publikacja nr 593; GİB, Przewodnik o dochodzie z najmu dla nierezydentów, publikacja nr 594; Dziennik Urzędowy, 31 grudnia 2025 r., 5. wydanie powtórzone (komunikat ogólny do ustawy o podatku dochodowym, seria nr 332); KPMG Türkiye, przedziały podatku dochodowego i niektóre kwoty na 2026 r.; Turecki Kodeks zobowiązań, ustawa nr 6098; Ministerstwo Skarbu i Finansów, FAQ do zmiany komunikatu do Decyzji nr 32 (2018).