Archi Rivertown Tbilisi: przewodnik po źródłach i cenach 2026

Archi Rivertown Tbilisi to kompleks mieszkaniowy złożony z sześciu wymienionych bloków przy alei Dawida Agmaszenebelego w rejonie Digomi 8, obok centrum handlowego Tbilisi Mall; na stronach dewelopera (archi.ge, sprawdzone 12 listopada 2026 r.) widać ukończony pięciopiętrowy blok A oraz pięć kolejnych bloków w budowie, a w publicznym wykazie mieszkań figuruje 536 mieszkań.

Niniejszy przewodnik po Archi Rivertown Tbilisi odczytuje te strony w takim stanie, w jakim były 12 listopada 2026 r., i zestawia z nimi to, co Korter oraz strona brokera OPR podają o cenie, liczbie lokali i odbiorze, każdorazowo ze wskazaniem źródła i daty. Strona archi.ge nie podaje dla projektu ani ceny, ani terminu odbioru, dlatego przewodnik pokazuje wszystkie liczby obok siebie i nie rozstrzyga między nimi. Dodaje także opatrzone źródłami tło dotyczące Digomi oraz zakupu nieruchomości, podatków i pobytu w Gruzji.

Przegląd Archi Rivertown Tbilisi

Na stronie kompleksu deweloper opisuje wielofunkcyjny kompleks budynków mieszkalnych przy alei Agmaszenebelego, obok rejonu Digomi 8 i centrum handlowego Tbilisi Mall. Wymienione udogodnienia to zagospodarowany dziedziniec, odkryty basen ze spa, centrum fitness, boiska sportowe, strefa dla dzieci, lobby z otwartym barem oraz parking otwarty i zadaszony. Tekst dla bloków B–G dodaje, że na terenie „będą” kawiarnia, supermarket i apteka.

Teren jest zabudowywany kolejnymi blokami, które były dodawane na stronę dewelopera do witryny w różnych momentach. Blok A ma pięć kondygnacji i jest pokazany jako ukończony. Bloki B i C także mają pięć kondygnacji, bloki E i F jedenaście, a blok G piętnaście.

Na renderze lotniczym oznaczono bloki od A do G, ale na archi.ge nie ma strony bloku D, a Korter pisze, że blok D jest „planowany”. Jako materiał budowlany deweloper wskazuje bloczki YTONG, które według niego oszczędzają do 40 procent energii; jest to oświadczenie dewelopera i nie zostało tu sprawdzone.

To, czego archi.ge nie podaje, jest dla nabywcy równie istotne jak to, co podaje: ceny, terminu odbioru, planu płatności dla bieżących bloków, łącznej liczby lokali, zakresu wykończenia i nazwy podmiotu zawierającego umowę. Publiczny wykaz mieszkań zwraca cenę 0 dla każdego lokalu. Ceny w sieci pochodzą z Kortera i ze strony brokera OPR; obie pokazano w sekcji 5 i żadna nie jest ceną Archi.

Co każde ze źródeł podaje o blokach, lokalach, cenie i odbiorze

Publiczne informacje o projekcie pochodzą od dewelopera, z portalu ogłoszeniowego i ze strony brokera, a liczby nie zawsze się zgadzają. Pierwsza tabela zestawia wartości obok siebie. Strony dewelopera są cytowane jako „według dewelopera”; każda inna liczba jest podana „według” wskazanej witryny na podaną datę, a przewodnik nie rozstrzyga, która jest właściwa.

Liczniki archi.ge znajdują się na stronie kompleksu i są podane dla poszczególnych bloków. Wykaz mieszkań, z którego korzysta sama witryna, zwraca jeden rekord na każde niesprzedane mieszkanie, a liczba rekordów zgadza się z licznikiem „na sprzedaż” w każdym bloku. Strony bloków pokazują własne pola „sprzedane” i „na sprzedaż” jako 0, dlatego poniższe liczby pochodzą ze strony kompleksu.

Z tej tabeli wynikają dwa porównania. Dla bloków A, B i C razem archi.ge wykazuje 102 mieszkania na sprzedaż (17 + 42 + 43), podczas gdy liczby według układów u Kortera sumują się do 125 (20 studiów, 3 mieszkania jednopokojowe, 67 dwupokojowych, 32 trzypokojowe, 1 czteropokojowe i 2 pięciopokojowe), co równa się 19 + 53 + 53; różnica 23 to rozbieżność między zliczeniem portalu a licznikiem dewelopera na różne daty. Bloki E, F i G występują na archi.ge, ale nie ma ich w zestawieniach Kortera.

Strona OPR mówi o 110 apartamentach w dwóch budynkach. Liczniki archi.ge dla bloków B i C sumują się do 110 (55 + 55), ale OPR nie precyzuje, o które budynki chodzi, więc zbieżność jest wyłącznie arytmetyczna. Kolumna „rekord utworzony” to data utworzenia rekordu każdego bloku w danych witryny. Pokazuje, kiedy strona bloku została dodana do archi.ge, i sama w sobie nic nie mówi o tym, kiedy ruszyła sprzedaż.

Oto, czego archi.ge dla tego projektu nie podaje: ceny żadnego lokalu; terminu odbioru ani ukończenia żadnego bloku; łącznej liczby lokali; warunków płatności dla bloków B–G; stanu wykończenia mieszkań oraz pełnej nazwy podmiotu, który podpisuje umowy sprzedaży. Lista ta jest opisem stron dewelopera na 12 listopada 2026 r. i nie zawiera krytyki. Te same pozycje znalazły się na liście rzeczy, o które warto poprosić, w sekcji 9.

Dziennik budowy bloku A: od października 2023 r. do stycznia 2026 r.

Blok A jest jedynym blokiem kompleksu z opublikowanym dziennikiem budowy. Na jego stronie deweloper zamieszcza 38 datowanych wpisów o postępie prac, każdy ze zdjęciem i krótkim tekstem: 5 wpisów z 2023 r., 23 z 2024 r., 9 z 2025 r. i 1 z 2026 r. W 2024 r. wpisy pojawiają się mniej więcej co dwa tygodnie; po listopadzie 2024 r. odstępy wahają się od dwóch tygodni do prawie czterech miesięcy. Poniższe daty są podane tak, jak zapisano je w danych strony (UTC).

Odczytany jako ciąg, dziennik pokazuje kolejność, w jakiej budowano i wyposażano jeden pięciopiętrowy blok: fundamenty, szkielet i słupy, ściany z bloczków i tynki, drzwi do mieszkań i fasady balkonowe, fasada wentylowana i lobby, a następnie sieci i nasadzenia. Między wpisem o fundamentach z 6 listopada 2023 r. a ostatnim wpisem o nasadzeniach z 8 stycznia 2026 r. upływa nieco ponad 26 miesięcy (obliczenie). Szkielet dotarł do słupów 5. piętra po około sześciu miesiącach, a drzwi wejściowe zamontowano po około jedenastu.

Te odstępy zostały tutaj obliczone na podstawie opublikowanych wpisów dotyczących jednego bloku. Nie stanowią one harmonogramu dla bloków B–G, które różnią się wysokością (E, F i G mają 11 i 15 kondygnacji) i nie publikują dziennika. Pole statusu bloku mówi „Completed” i 100 procent, ale na stronie nie ma daty ukończenia, daty odbioru ani pozwolenia na użytkowanie, więc dziennik oznacza koniec wymienionych w nim robót i nic poza tym.

Dwie datowane publikacje dewelopera wyznaczają granice dziennika. Komunikat o starcie bloku A, opublikowany 3 kwietnia 2023 r., poprzedzał pierwszy wpis dziennika o sześć miesięcy. Wiadomość z 25 marca 2024 r. relacjonuje prezentację kompleksu „currently under construction” i mówi o pięciu niskich budynkach, co różni się od sześciu stron bloków obecnie (sekcja 2).

Dla pozostałych bloków jedyne datowane terminy odbioru pochodzą od stron trzecich. Korter podaje 1. kwartał 2028 r. dla bloków B i C oraz „under construction” dla E, F i G; OPR podaje 2028 r.

Korter pokazuje też zdjęcia wykonane z trzech stałych punktów, z ostatnią aktualizacją w październiku 2026 r., dzięki czemu czytelnik może porównać stan placu budowy z własnym polem dewelopera, wskazującym 0 procent. Jedyną wiążącą datą jest dopiero data odbioru zapisana w umowie, a lista w sekcji 9 zamienia to w prośbę o dokument.

Metraże mieszkań, wykończenie i udogodnienia według stron

Wykaz mieszkań zasilający archi.ge to publiczny interfejs, który zwraca niesprzedane mieszkania każdego bloku, po jednym rekordzie na mieszkanie, z powierzchnią całkowitą, powierzchnią mieszkalną, zewnętrzną „powierzchnią letnią” (summer area) i kodem pokoi. Dla tego projektu 12 listopada 2026 r. zwrócił 536 rekordów (budynki 360, 394, 395, 406, 407 i 408).

Żaden rekord nie jest oznaczony jako sprzedany ani zarezerwowany, a każde pole ceny ma wartość 0. Każdy rekord ma typ „Flat”; nie występuje żadne biuro ani sklep, choć filtr samej witryny wskazuje, że biura istnieją jako typ.

We wszystkich blokach mieszkań z kodem 1 jest 168 (38,5–59,2 m², średnio 41,9 m²), z kodem 2 – 270 (39,3–86,5 m², średnio 59,0 m²), z kodem 3 – 87 (69,7–118,9 m², średnio 87,0 m²), z kodem 4 – jedno mieszkanie o powierzchni 106 m², a z kodem 5 – siedem mieszkań (128,9–195,1 m², średnio 157,2 m²); wszystkie średnie są obliczone.

Trzy rekordy mają kody 15 i 16, których nie da się odczytać jako liczby pokoi, i w przewodniku wymieniono je jako „inny kod”. Kod pokoi to własne pole API; sypialnie nie są publikowane.

We wszystkich 536 rekordach powierzchnia całkowita równa się powierzchni mieszkalnej plus „powierzchni letniej” (sprawdzone z dokładnością do 0,15 m²), więc podana powierzchnia całkowita obejmuje część zewnętrzną. Powierzchnia mieszkalna stanowi około 76 procent powierzchni całkowitej dla mieszkań z kodem 1 i 2 oraz około 68 procent dla kodu 3 (obliczenie).

Najmniejsza powierzchnia mieszkalna to 30,8 m², a największa 135,4 m². Definicja „powierzchni letniej” nie jest podana; prawdopodobnie chodzi o balkony i tarasy, a to, co się wlicza, rozstrzyga klauzula o powierzchni w umowie.

Numery pięter w wykazie pokazują, gdzie znajdują się mieszkania. Bloki E i F wykazują po 14 mieszkań na każdym z pięter od 3 do 11 (9 pięter, 126 mieszkań), a blok G po 14 mieszkań na każdym z pięter od 3 do 15 (13 pięter, 182 mieszkania).

W tych blokach na piętrach 1 i 2 nie wykazano żadnego mieszkania, a tekst dewelopera nie mówi, co się tam mieści; renderingi pokazują handel na parterze. Blok A wykazuje 7, 4, 2, 2 i 2 mieszkania na piętrach od 1 do 5, a bloki B i C po 8 lub 9 na każdym piętrze.

Korter i archi.ge oznaczają niektóre te same metraże w odmienny sposób, co ma znaczenie przy wyszukiwaniu według „pokoi”. Tabela zestawia rozmiary występujące w obu wykazach, w brzmieniu z publikacji, i nie próbuje ich uzgadniać.

OPR podaje 32,9–95 m² dla całego projektu, a charakterystyka projektu u Kortera podaje 61,5–194,7 m²; to dwa kolejne zakresy obok 38,5–195,1 m² z wykazu dewelopera.

Wykończenie opisują wyłącznie portale: opcja wykończenia u Kortera to „premium frame”, a OPR pisze, że lokale są oddawane w stanie „Green Frame” z aluminiowymi ramami okiennymi, wylewkami na podłogach i płytkami na balkonach. Strona archi.ge nie opisuje stanu mieszkań, więc to, co obejmuje odbiór w stanie „frame” (ściany, tynk, instalacja elektryczna, ogrzewanie, drzwi), jest sprawą wymagającą pisemnej odpowiedzi.

Wykaz infrastruktury podany przez dewelopera to jedynie zestaw ikon oraz zacytowane wyżej zdania; nie podaje wymiarów basenu, siłowni ani boisk, godzin otwarcia, informacji o tym, które udogodnienia są wspólne dla wszystkich bloków, ani terminu, do którego udogodnienia dla bloków B–G mają być gotowe.

Ponieważ powierzchnia dziedzińca zmienia się z 5 000 m² w tekście bloku A na 8 296,9 m² w późniejszych tekstach, to plan załączony do umowy jest dokumentem, który ustala, co zostanie zbudowane.

Orientacyjne ceny według źródeł i dat

Deweloper nie podaje ceny projektu, więc każda liczba poniżej jest orientacyjną wartością z portalu lub od brokera, opatrzoną źródłem. Korter i OPR nie są Archi, ich liczby nie są cenami Archi i żadna z nich nie jest ofertą.

Jedyne datowane oświadczenie o płatnościach od samej Archi to komunikat o starcie bloku A z 3 kwietnia 2023 r., który wymienia raty do 12 lat, brak wkładu własnego i rabat przy płatności jednorazowej; komunikat nie mówi, że te warunki obowiązują dla późniejszych bloków.

Strona OPR podaje też prognozowane zwroty z projektu. Są to oświadczenia brokera i przewodnik ich nie powtarza. Według jej własnej arytmetyki 22 raty po USD 2 691 dają razem USD 59 202 (obliczenie), co z dokładnością do zaokrąglenia równa się liczbie ze strony, USD 59 200; strona nie mówi, że oba te wielkości są powiązane. Jeśli ceny wyjściowe OPR dotyczą studia 32,9 m² wymienionego na stronie, odpowiadają one około USD 1 897 i USD 1 799 za m² (obliczenie przy tym założeniu).

Aby zobaczyć, co orientacyjna wartość za m² oznacza dla mieszkań faktycznie wykazanych, w tabeli zastosowano „od USD 1 870 za m²” według Kortera do sześciu powierzchni z wykazu dewelopera. Wartość „od” na portalu to dolna granica, a nie cena żadnego konkretnego mieszkania, więc wyniki są arytmetyką, a nie wyceną. Kwoty w lari przeliczono po oficjalnym kursie Narodowego Banku Gruzji (NBG) GEL 2,5933 za USD na 12 listopada 2026 r.

Przy USD 1 870 za m² powierzchnia, przy której mieszkanie osiągnęłoby USD 150 000, wynosi 80,2 m² (obliczenie); większych od niej jest 77 spośród 536 wykazanych mieszkań. Zasada dotycząca pobytu z sekcji 8 opiera się na wartości rynkowej ustalonej przez rzeczoznawcę, a nie na orientacyjnej wartości za m², więc kolumna pokazuje tylko, gdzie ta liczba leży względem zasady.

Lokalizacja Archi Rivertown Tbilisi: Digomi 8 i aleja Dawida Agmaszenebelego

Kompleks leży w północno-zachodniej części Tbilisi. Deweloper umieszcza go przy alei Agmaszenebelego obok rejonu Digomi 8 i centrum handlowego Tbilisi Mall, a dane kompleksu wskazują punkt 41,8184 N, 44,7725 E. Strony bloków używają drugiego punktu oddalonego o około 80 metrów (obliczenie).

Korter przypisuje adres do dzielnicy Saburtalo i pisze „217 David Agmashenebeli Alley, near the intersection with Ordzhonikidze Street”; OPR pisze „217 Davit Aghmashenebeli Avenue, Dighomi 8”. Nazwa ulicy jest w źródłach zapisywana na kilka sposobów.

Artykuł Wikipedii o dzielnicy Saburtalo wymienia wśród jej osiedli Didi Digomi, Patara Digomi i wieś Digomi, co zgadza się z oznaczeniem dzielnicy u Kortera. Nazwa Digomi jest stara: droga Digomi (Digomi Road) była według Wikipedii jedną z historycznie ważnych dróg wylotowych z Tbilisi, łączących miasto z innymi częściami Gruzji i z Kaukazem Północnym, a jej część stała się później Gruzińską Drogą Wojenną.

Artykuł nie mówi, że współczesna aleja Agmaszenebelego biegnie tą samą linią, więc droga jest tu podana wyłącznie jako lokalne tło.

Dla porównania skali podajemy, że komunikat o liczbie ludności na 1 stycznia 2026 r. Narodowego Urzędu Statystycznego Gruzji (Geostat) podaje dla Tbilisi 1 369,4 tys. osób, z czego 1 309 tys. mieszka w osiedlach miejskich, a 60,3 tys. w wiejskich, przy 3 941,1 tys. dla Gruzji (Tbilisi to 34,7 procent liczby krajowej, obliczenie). Komunikat nie podaje liczby dla Digomi ani Saburtalo. Zob. także stronę miasta Tbilisi i stronę kraju Gruzja w tym serwisie.

Deweloper nie podaje odległości. Poniższa tabela mierzy je od punktu kompleksu do miejsc, których współrzędne opublikowano w Wikipedii; odległości w linii prostej są obliczone, a odległości drogowe pochodzą z publicznego serwisu wyznaczania tras OSRM przy swobodnym ruchu, 12 listopada 2026 r. Do obliczeń wykorzystano dane drogowe OpenStreetMap. Liczby liczone są od zaznaczonego na mapie punktu, a nie od wejścia do budynku, i nie są czasami przejazdu w godzinach szczytu.

Ogólny obraz jest taki: skupisko kampusów uniwersyteckich w odległości do 2,5 km drogą, najbliższa z stacji metra mających współrzędne w Wikipedii leży w linii prostej 4,5 km stąd (mogą istnieć inne stacje), a centrum miasta i lotnisko są oddalone o 16 i 33 km drogą. Lista stacji metra nie jest wyczerpująca. Nabywca, który polega na transporcie publicznym, powinien sprawdzić rzeczywistą trasę, ponieważ czas przejazdu drogą przy swobodnym ruchu nic nie mówi o częstotliwości kursowania autobusów.

Portale dodają do tego stwierdzenia, które w niniejszym przewodniku nie zostały zweryfikowane. Korter twierdzi, że budynki są w niewielkiej odległości spacerem od Tbilisi Mall, wymienia wśród pobliskich miejsc Uniwersytet Rolniczy, przedszkole KIDS PLANET, szkoły nr 208 i nr 221, szpital Ennoia, Carrefour, Nikora i kino Cavea, umieszcza przystanek autobusowy pięć minut spacerem i podaje około 15 minut samochodem do centrum miasta oraz 40 minut do lotniska.

OPR pisze o 15–20 minutach do centrum i 25–30 minutach do lotniska. Liczby OSRM powyżej to 19 i 40 minut.

Korter podaje także numer katastralny 01.72.14.007.711 oraz „paszport obiektu” w dokumentach projektu. Numer przytoczono tu wyłącznie w brzmieniu z publikacji; dokumentem potwierdzającym, jaka działka i jaki lokal są kupowane, jest wypis z Rejestru Publicznego dla działki wskazanej w umowie.

Zakup w Gruzji: weryfikacja, umowa i rejestracja

Deweloper nie podaje kroków zakupu, więc poniższa kolejność wynika z prawa gruzińskiego i z opublikowanych opłat samego rejestru. Nabywca mieszkania w bloku, który jest jeszcze w budowie, jak bloki B–G, podlega tej samej regule prawnej co nabywca mieszkania gotowego: art. 183 Kodeksu cywilnego stanowi, że aby nabyć rzecz nieruchomą, czynność musi być dokonana na piśmie, a prawo własności nabywcy musi zostać zarejestrowane w Rejestrze Publicznym. Własność powstaje z chwilą rejestracji.

Obywatelstwo ma w Gruzji znaczenie głównie w odniesieniu do gruntów rolnych. Art. 4 ustawy organicznej o własności gruntów rolnych ogranicza krąg osób, które mogą być właścicielami takich gruntów, a mieszkanie nie jest gruntem rolnym. Przewodniki o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji, oraz o tym, jak kupić nieruchomość w Gruzji, w tym serwisie omawiają ogólną sytuację i zwykłą kolejność czynności.

Przed zapłatą nabywca może sprawdzić dokumentację. Ustawa Gruzji o licencjach i pozwoleniach mówi w art. 36, że każdy może zapoznać się z danymi w resortowym rejestrze licencji i pozwoleń, a z tego prawa nabywca może skorzystać, prosząc o dane pozwolenia dla bloku. Strona dewelopera nie podaje ani pozwolenia, ani organu, który je wydał. Wypis z rejestru pokazuje właściciela działki i wszelkie zarejestrowane obciążenia.

Opłaty rejestracyjne zależą od wybranego terminu, a nie od ceny. Według oficjalnego kursu GEL 2,5933 za USD wynoszą one około USD 57,8, USD 104,1 i USD 135,0 (obliczenie).

Ta sama strona NAPR wymienia też rejestrację zobowiązania związanego z prawem własności z tymi samymi trzema opłatami; jest to kategoria, pod którą może podpadać umowa dotycząca jeszcze niewybudowanego lokalu, a to, która ma zastosowanie, potwierdzają umowa i rejestr. Przystąpienie Gruzji do Konwencji o apostille jest w tabeli HCCH datowane na 21 sierpnia 2006 r., co jest podstawą legalizacji zagranicznego pełnomocnictwa.

W przypadku bloku A, który jest ukończony, weryfikacja nabywcy obejmuje stan rejestracji poszczególnego mieszkania, a nie tylko działki, a odpowiedź daje wypis. Finansowaniu dla nierezydentów poświęcony jest przewodnik o kredycie hipotecznym dla cudzoziemców.

Pobyt, podatki i finansowanie dla zagranicznego nabywcy

Zasada dotycząca pobytu to pierwsza liczba, jakiej w ogóle szuka nabywca z zagranicy. Na stronie o zezwoleniach na pobyt Agencji Rozwoju Usług Publicznych (SDA) wymieniono krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca posiadającego tytuł do nieruchomości innej niż grunt rolny o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w lari, przy czym wartość ustala certyfikowany rzeczoznawca.

Art. 15(j) ustawy o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców zawiera ten próg w tych samych słowach. Strona podaje opłaty GEL 300, 450 i 600 za decyzję w 30., 20. i 10. dniu kalendarzowym.

Miarodajna jest wycena rzeczoznawcy, a nie cena z umowy, a „przekraczającej” oznacza, że wartość równa dokładnie USD 150 000 nie kwalifikuje się. Według oficjalnego kursu GEL 2,5933 za USD na 12 listopada 2026 r. próg wynosi GEL 388 995. Inwestycyjne zezwolenie na pobyt na tej samej stronie dotyczy nieruchomości o wartości przekraczającej USD 300 000. Tabela w sekcji 5 pokazuje, gdzie podane wartości orientacyjne za m² leżą względem pierwszej kwoty; nie jest to prognoza żadnej wyceny.

Podatek od nieruchomości zmienił się 30 września 2026 r. Skonsolidowany Kodeks podatkowy Gruzji wymienia wśród swoich zmian ustawę nr 1874 z tej daty. Art. 202(5) ustala obecnie stawkę dla opodatkowanego mienia osoby fizycznej innego niż grunty na nie mniej niż 0,8 procent i nie więcej niż 1 procent wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku, a art. 206(1)(a) zwalnia z podatku, jeżeli dochód rodziny w tym roku nie przekroczył GEL 100 000.

Zmianę opisano w przeglądzie EY Georgia Tax and Law Brief za lipiec–wrzesień 2026 r., który podaje wcześniejszy próg jako GEL 40 000.

Teksty napisane przed tą datą zawierają starsze przedziały, z którymi Kodeks już się nie zgadza. Jako ilustracja wyłącznie arytmetyczna: przykład 60,3 m² z sekcji 5 (GEL 292 423 przy wartości orientacyjnej „od”) dałby od GEL 2 339 do GEL 2 924 rocznie przy 0,8–1 procencie, gdyby zwolnienie nie miało zastosowania; wartość rynkowa i test dochodowy są ustalane indywidualnie.

Osoba fizyczna składa deklarację do 1 listopada i płaci do 15 listopada (art. 205(12) i 205(14); strona o podatku od nieruchomości Służby Dochodów (Revenue Service) powtarza te terminy po gruzińsku). Przewodnik o podatku od nieruchomości opisuje kroki składania deklaracji.

Inne podatki z tego samego Kodeksu: dochód z najmu lokalu mieszkalnego uzyskany przez osobę fizyczną bez odliczeń jest opodatkowany stawką 5 procent (art. 81(2)), stawka ogólna wynosi 20 procent (art. 81(1)), nadwyżka dochodu ze sprzedaży mieszkania jest opodatkowana stawką 5 procent (art. 81(3)), a nadwyżka ze sprzedaży mieszkania będącego własnością dłużej niż dwa lata jest zwolniona (art. 82(1)(f.a)).

Stawka VAT wynosi 18 procent (art. 166); to, czy ma zastosowanie do danej dostawy i czy podana cena ją obejmuje, jest sprawą umowy.

Co do kredytu hipotecznego, strona o PTI i LTV Narodowego Banku Gruzji ogranicza kredyt do 90 procent wartości nieruchomości w lari i 70 procent w walucie obcej.

Limit stosunku raty do dochodu wynosi 25 procent (lari) lub 20 procent (waluta obca, o ile dochód nie jest w tej samej walucie) przy miesięcznym dochodzie netto poniżej GEL 1 500 oraz 50 lub 30 procent od GEL 1 500. Korter podaje, że kredyty hipoteczne i raty TBC Bank są dla projektu dostępne; każdy bank ustala własne warunki dla nierezydentów. Zob. także przewodnik o zezwoleniu na pobyt.

O co poprosić na piśmie przed rezerwacją

Ponieważ archi.ge pozostawia tak wiele niepublikowanych, każda luka poniżej zamienia się w dokument lub odpowiedź, o które nabywca może poprosić przed zapłatą, w formularzu rezerwacji albo w samej umowie sprzedaży.

1. Cennik z podaniem bloku, numeru mieszkania, piętra, powierzchni i daty sporządzenia cennika, wraz z informacją, czy cena zawiera VAT.
2. Termin odbioru zapisany w umowie dla konkretnego bloku, wyjaśnienie, co uznaje się za odbiór, oraz skutki niedotrzymania terminu.
3. Pełna nazwa prawna i dane rejestrowe podmiotu, który podpisuje umowę, oraz podmiotu, który włada działką.
4. Kod katastralny działki i lokalu oraz wypis z Rejestru Publicznego dla obu.
5. Pozwolenie na budowę bloku, jego numer i data oraz ostateczna liczba kondygnacji.
6. Harmonogram płatności, rachunek, na który wpływa każda płatność (powierniczy lub inny), oraz zasada zwrotu zadatku.
7. Co obejmuje wykończenie „frame”, w formie pisemnego wykazu pokój po pokoju, ponieważ archi.ge go nie opisuje, a portale używają dwóch różnych oznaczeń.
8. Jaka powierzchnia jest sprzedawana: całkowita, mieszkalna i zewnętrzna „powierzchnia letnia” oraz jak każda z nich jest mierzona.
9. Które udogodnienia (basen, spa, fitness, korty, kawiarnia, supermarket, apteka) obsługują które bloki, kto je prowadzi i kiedy każde zostanie oddane.
10. Harmonogram opłat eksploatacyjnych, udział właścicieli w częściach wspólnych oraz nazwa i okres działania zarządcy.
11. Dla bloku A: stan rejestracji poszczególnego mieszkania i dokumenty odbioru budynku.
12. Czy plan ratalny obowiązuje dla wybranego bloku, z harmonogramem wydrukowanym w umowie.
13. Dla nabywcy za granicą: akceptowana forma pełnomocnictwa albo umówione spotkanie wirtualne NAPR.

Jak Archi Rivertown Tbilisi wypada na tle innych projektów Archi w Tbilisi

Archi wymienia na archi.ge kilka projektów w Tbilisi, a tabela pokazuje sześć z nich obok tej strony. Każdy projekt ma w tym serwisie własny przewodnik. Liczby pochodzą z archi.ge na 12 listopada 2026 r., a orientacyjne wartości od stron trzecich są oznaczone. Tabela nie mówi nic o tym, który projekt komu odpowiada; zestawia jedynie opublikowane informacje w jednym miejscu.

Dwa z tych projektów, Archi Alley i Archi Dighomi 3, leżą w tym samym rejonie Didi Digomi co ten kompleks, pozostałe w Saburtalo, w Ortaczali, obok Dinamo Arena i w Gldani. Sformułowania statusu różnią się w zależności od projektu, ponieważ archi.ge podaje postęp dla poszczególnych bloków. Wspólna inwestycja Archi i NEXT Property Group, ogłoszona 1 czerwca 2026 r., jest wymieniona osobno jako oferta Kobuleti Beach Resort. Kontekst rynkowy przedstawia przewodnik o cenach nieruchomości w Tbilisi.

Archi (deweloper)

Archi opisuje siebie na stronie „O nas” licznikami: 55 ukończonych projektów, 31 projektów w toku, 20 lat doświadczenia, 1 568 653 m² ukończonej zabudowy i 1 238 468 m² zabudowy w toku, według stanu na 12 listopada 2026 r. Są to własne liczby dewelopera i przewodnik ich nie weryfikuje. Dłuższy tekst strony zawiera starsze sumy.

Wiadomość z okazji 15-lecia firmy z 4 lipca 2021 r. mówi, że Archi została założona w 2006 r. przez Ilię Culaję, Meniego Benisza i Irakliego Kapianidzego, weszła w działalność deweloperską w 2008 r., a Zaza Pachulia został współwłaścicielem w 2018 r. Wiadomość z 13 czerwca 2024 r. informuje o umowie o audyt z Deloitte dotyczącym skonsolidowanych sprawozdań finansowych sporządzonych według Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej. W kontekście Tbilisi deweloper wymienia na stronach kontaktowych biura przy alei Melikiszwilego i pod kilkoma innymi adresami.

Wiadomość o prezentacji Rivertown z 25 marca 2024 r. wymienia jako prelegentów dyrektora generalnego, założycieli i przedstawiciela TBC Bank. Przewodnik nie powtarza stwierdzeń o udziale w rynku, liczbie mieszkańców ani krajach inwestorów ze stron dewelopera, ponieważ żadne z nich nie jest opatrzone wskazaniem organu, roku i metody. Dokumenty sprzedaży to miejsce, w którym wskazana jest strona umowy dotyczącej lokalu.

Często zadawane pytania

Czym jest Archi Rivertown Tbilisi?

To kompleks mieszkaniowy przy alei Dawida Agmaszenebelego w rejonie Digomi 8 w Tbilisi, obok centrum handlowego Tbilisi Mall. Archi.ge pokazuje sześć bloków: pięciopiętrowy blok A jest ukończony, bloki B i C o pięciu kondygnacjach, E i F o jedenastu oraz G o piętnastu są w budowie. Publiczny wykaz mieszkań zawiera 536 niesprzedanych mieszkań o powierzchni od 38,5 do 195,1 m². Deweloper nie podaje ceny ani terminu odbioru.

Gdzie leży Archi Rivertown Tbilisi i jakiego adresu się używa?

Deweloper pisze „D. Aghmashenebeli Alley, Tbilisi” i umiejscawia kompleks przy rejonie Digomi 8 i Tbilisi Mall. Korter podaje 217 David Agmashenebeli Alley w dzielnicy Saburtalo, a OPR 217 Davit Aghmashenebeli Avenue, Dighomi 8. Nazwa ulicy jest zapisywana na kilka sposobów. Wypis z Rejestru Publicznego dla działki, porównany z kodem katastralnym z umowy, pokazuje, jak opisano działkę.

Ile mieszkań ma Archi Rivertown Tbilisi?

Łączna liczba dla projektu nie jest podana. Liczniki archi.ge pokazują 48 sprzedanych (bloki A, B, C) i 536 na sprzedaż w sześciu blokach, suma 584 obliczona z liczników. Korter podaje 40 apartamentów w bloku A i wykazuje 19, 53 i 53 na sprzedaż w blokach A, B i C. OPR wspomina o 110 apartamentach w dwóch budynkach. Przewodnik przedstawia liczby i nie rozstrzyga między nimi.

Czy archi.ge podaje cenę lub termin odbioru?

Nie. Pole ceny ma wartość 0 dla wszystkich 536 mieszkań w publicznym wykazie, witryna zaznacza, że ceny mieszkań nie są publikowane, a żaden blok nie ma terminu odbioru. Blok A jest pokazany jako ukończony w 100 procentach. Bloki B–G pokazują 0 procent. Cennik i termin odbioru pochodzą wyłącznie od dewelopera na piśmie, w formularzu rezerwacji lub w umowie sprzedaży.

Co Korter i OPR podają o cenie Archi Rivertown Tbilisi?

Korter (25 października 2026 r.) podaje „cena na zapytanie” dla każdego układu oraz wartość za m² „od $1 870”. OPR (bez daty) podaje „from USD 62 400” w nagłówku i USD 59 200 niżej, z 22-miesięcznym planem 0% od USD 2 691 miesięcznie. Są to orientacyjne wartości portalu i brokera, a nie ceny ani oferty Archi, i każda zależy od lokalu i daty.

Kiedy zostaną oddane bloki B i C?

Deweloper nie podaje terminu. Korter podaje ukończenie w 1. kwartale 2028 r. dla bloków B i C oraz „under construction” dla E, F i G; OPR podaje 2028 r. Dziennik samego bloku A biegnie od wpisu o fundamentach z 6 listopada 2023 r. do ostatniego wpisu o nasadzeniach z 8 stycznia 2026 r., czyli około 26 miesięcy dla jednego pięciopiętrowego bloku. Jest to punkt danych, a nie prognoza dla innego bloku.

Jakie metraże mieszkań wykazano w Archi Rivertown?

Wykaz mieszkań dewelopera podaje powierzchnie całkowite od 38,5 m² (blok G) do 195,1 m² (blok A). Bloki B i C wykazują 60,3–95 m²; bloki E, F i G 38,5–97,3 m². Korter wymienia studio 32,9 m², a OPR podaje 32,9–95 m². Kody pokoi różnią się między archi.ge a Korterem, a sypialnie nie są publikowane, więc dla wybranego lokalu potrzebny jest pisemny plan.

Co jest dostarczane wewnątrz mieszkania?

Archi.ge nie opisuje wykończenia. Korter podaje opcję wykończenia „premium frame”, a OPR pisze, że lokale są oddawane w stanie „Green Frame” z aluminiowymi ramami okiennymi, wylewkami na podłogach i płytkami na balkonach. Co obejmują te oznaczenia, nie jest zdefiniowane na żadnej ze stron. O wykaz pokój po pokoju tego, co jest dostarczane (ściany, tynk, instalacja elektryczna, ogrzewanie, drzwi, armatura sanitarna), należy poprosić na piśmie przed rezerwacją, razem z terminem, do którego wykończenie ma być gotowe.

Czy zagraniczny nabywca może zarejestrować mieszkanie w Gruzji?

Tak. Zgodnie z art. 183 Kodeksu cywilnego zakup wymaga pisemnej umowy i rejestracji prawa własności nabywcy w Rejestrze Publicznym, a cudzoziemiec podpisuje na tych samych zasadach co obywatel. Główne ograniczenie ze względu na obywatelstwo dotyczy gruntów rolnych na podstawie ustawy organicznej o własności gruntów rolnych, która nie obejmuje mieszkania. Opłaty rejestracyjne wynoszą GEL 150, 270 lub 350 w zależności od terminu.

Czy zakup daje zezwolenie na pobyt i jakie podatki z niego wynikają?

Krótkoterminowe zezwolenie na pobyt jest dostępne, gdy wartość rynkowa nieruchomości, ustalona przez certyfikowanego rzeczoznawcę, przekracza równowartość USD 150 000 w lari. Wartość równa dokładnie USD 150 000 nie kwalifikuje się. Podatek od nieruchomości osoby fizycznej wynosi 0,8–1 procent wartości rynkowej i jest zwolniony, jeśli dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000 (Kodeks podatkowy w brzmieniu z 30 września 2026 r.). Zasady dotyczące najmu i sprzedaży są w sekcji 8.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 12 listopada 2026 r. Źródła:

• Archi: strona kompleksu Archi Rivertown (archi.ge)
• Archi: strona bloku A Archi Rivertown z dziennikiem postępu prac (archi.ge)
• Archi: strona bloku B Archi Rivertown (archi.ge)
• Archi: strona bloku C Archi Rivertown (archi.ge)
• Archi: strona bloku E Archi Rivertown (archi.ge)
• Archi: strona bloku F Archi Rivertown (archi.ge)
• Archi: strona bloku G Archi Rivertown (archi.ge)
• Archi: publiczny wykaz mieszkań używany przez archi.ge (budynek 360; budynki 394, 395, 406, 407, 408 odczytywane tak samo), 12 listopada 2026 r.
• Wiadomości Archi: nowy projekt Archi Rivertown A, 3 kwietnia 2023 r.
• Wiadomości Archi: prezentacja Archi Rivertown, 25 marca 2024 r.
• Archi: strona „O nas”, liczniki widoczne 12 listopada 2026 r.
• Wiadomości Archi: Archi kończy 15 lat, 4 lipca 2021 r.
• Wiadomości Archi: umowa o audyt z Deloitte, 13 czerwca 2024 r.
• Korter: Archi Rivertown w Tbilisi, ceny i dostępność na 25 października 2026 r.
• OPR: Archi Rivertown, Tbilisi, Gruzja (strona brokera, bez daty, widziana 12 listopada 2026 r.)
• Wikipedia: dzielnica Saburtalo
• Wikipedia: droga Digomi
• Wikipedia: Gruziński Uniwersytet Rolniczy (współrzędne)
• Wikipedia: Wolny Uniwersytet w Tbilisi (współrzędne)
• Wikipedia: Międzynarodowy Uniwersytet Czarnomorski (współrzędne)
• Wikipedia: klasztor Dżwari (współrzędne)
• Wikipedia: stacja metra Sarajishvili (współrzędne)
• Wikipedia: stacja metra Guramishvili (współrzędne)
• Wikipedia: stacja metra Didube (współrzędne)
• Wikipedia: Morze Tbiliskie (współrzędne)
• Wikipedia: dworzec kolejowy Tbilisi (współrzędne)
• Wikipedia: plac Wolności w Tbilisi (współrzędne)
• Wikipedia: Międzynarodowy port lotniczy Tbilisi (współrzędne)
• OpenStreetMap: prawa autorskie i licencja na dane (dane drogowe)
• Project OSRM: usługa wyznaczania tras użyta do odległości drogowych
• Geostat: liczba ludności na 1 stycznia 2026 r.
• Kodeks cywilny Gruzji, art. 183 (matsne.gov.ge)
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski (matsne.gov.ge)
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (matsne.gov.ge)
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych (matsne.gov.ge)
• Ustawa Gruzji o licencjach i pozwoleniach, art. 36 (matsne.gov.ge)
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart kontraktów
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: zezwolenia na pobyt
• Służba Dochodów Gruzji: podatek od nieruchomości
• EY Georgia: Tax and Law Brief za lipiec–wrzesień 2026 r.
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy walut (USD 1 = GEL 2,5933 na 12 listopada 2026 r.)
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu Konwencji apostille

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.