Archi Alley Tbilisi: przewodnik po źródłach i cenach (2026)

Projekt Archi Alley Tbilisi to kompleks mieszkaniowy złożony z trzech bloków przy alei Dawida Agmaszenebelego w Didi Digomi; strony dewelopera podają dla niego liczniki lokali, postęp budowy i datowany dziennik robót, ale nie podają ani ceny, ani terminu odbioru.

Ten przewodnik po projekcie Archi Alley Tbilisi odczytuje archi.ge według stanu z 12 listopada 2026 r. i zestawia go z tym, co Korter i Avezor publikują o lokalach, statusie, odbiorze i cenie za metr kwadratowy; każda liczba występuje ze źródłem i datą. Przewodnik nie rozstrzyga między liczbami, które się różnią. Dodaje opatrzone źródłami uwagi o okolicy Digomi, o metrażach lokali obliczonych z własnej listy dewelopera oraz o zakupie, podatkach i pobycie w Gruzji.

Przegląd projektu Archi Alley Tbilisi

Deweloper Archi umieszcza kompleks na 14. kilometrze alei Agmashenebeli, w pobliżu basenu olimpijskiego i w sąsiedztwie ambasady USA, według swojej strony kompleksu. Kompleks ma trzy bloki, każdy z własną stroną i własnym statusem. Blok A ma cztery kondygnacje, a blok B 15; oba są oznaczone jako Completed (ukończony) w 100 procentach. Blok C jest oznaczony jako Ongoing (w budowie) w 0 procentach, a jego opis mówi, że będzie miał pięć kondygnacji, przy czym czwarta i piąta zaprojektowano jako apartamenty dwupoziomowe.

Strony bloków zawierają liczniki lokali sprzedanych i wolnych. Po zsumowaniu dają 651 sprzedanych i 131 wolnych, czyli 782 mieszkania według liczników dewelopera. Spośród 131 wolnych 63 są w bloku C, 67 w bloku B i 1 w bloku A. Dwa biura o powierzchni od 318,9 do 352 m² figurują także na liście lokali na sprzedaż w bloku B, poza licznikiem mieszkań.

To, czego strony nie podają, jest równie ważne. Strony dewelopera nie podają dla kompleksu ceny, terminu odbioru ani ukończenia, planu płatności, liczby sypialni ani specyfikacji wykończenia. Lista lokali, na której opierają się strony, zwraca dla każdego lokalu cenę zero, a własna flaga strony dotycząca pokazywania cen mieszkań jest wyłączona. Dlatego w sekcji 2 archi.ge zestawiono z dwiema stronami zewnętrznymi, które podają cenę za metr kwadratowy i kwartał odbioru.

Liczba oznaczona jako „według dewelopera” pochodzi z archi.ge z 12 listopada 2026 r. Liczba oznaczona jako „według Korter” lub „według Avezor” pochodzi z tej strony w podanym dniu i jest orientacyjną wartością serwisu ogłoszeniowego lub pośrednika, a nigdy ceną Archi.

Co każde źródło podaje o lokalach, statusie, cenie i odbiorze

Publiczne informacje pochodzą ze stron trzech rodzajów: strony samego dewelopera, agregatora ogłoszeń (Korter) i portfolio pośrednika (Avezor). Opisują te same trzy bloki, ale nie zawsze tymi samymi liczbami. Tabela zestawia każdą liczbę z jej źródłem i datą. Nie wybiera zwycięzcy i żadna komórka nie została zmieniona po to, by kolumny się zgadzały.

Przy porównywaniu stron najważniejsze są cztery różnice. Pierwsza to łączna liczba lokali: archi.ge daje w sumie 221 w bloku A i 367 w bloku B, a Korter podaje 228 i 345. Druga to dostępność: archi.ge liczy 63 mieszkania na sprzedaż w bloku C, a Korter 182.

Trzecia różnica to nazwa dzielnicy: na Korter jest to Saburtalo, na Avezor Vake-Saburtalo z Didi Digomi, a w widocznym tekście dewelopera jej brak. Czwarta to odbiór: archi.ge nie podaje go wcale, Korter podaje kwartał dla bloku C, a Avezor podaje 1. kwartał 2025 r. na stronie z 7 lipca 2026 r.

Strona Korter zawiera też różnice wewnętrzne, zapisane tutaj tak, jak je opublikowano: tabela układów daje w sumie 240 mieszkań, a lista bloków 242, wobec 169 ogłoszeń sprzedaży. Nie jest to ocena żadnej ze stron. Agregatory liczą to, co wystawiają pośrednicy, pośrednicy datują strony po swojemu, a liczniki dewelopera podążają za jego własnym systemem. Lokal, cenę i termin ustalają dokumenty transakcji, a nie te strony.

Bloki A, B i C: trzy etapy w jednym kompleksie

Liczba podana dla kompleksu może oznaczać jeden blok albo wszystkie trzy, dlatego bloki są tu odczytywane osobno. Tabela podaje liczniki dewelopera, z obliczonymi z nich sumami i udziałami, obok oznaczenia Korter dla tego samego bloku.

Blok A to budynek czterokondygnacyjny. Jego kanał na archi.ge zawiera 31 datowanych wpisów z lat 2022 do marca 2024, a ostatni, z marca 2024 r., wymienia rury przeciwpożarowe, oświetlenie wejścia i terenu parkingu, oznakowanie parkingu i krawężniki. Na sprzedaż pokazano jedno mieszkanie: 3-pokojowe, 110,2 m², na piętrze 1. Plan parkingu bloku rysuje 148 ponumerowanych miejsc na poziomie -1, z których 61 oznaczono jako sprzedane w samym oznaczeniu planu; plan bloku B rysuje 41 miejsc na poziomie -1, żadne nie jest oznaczone jako sprzedane.

Blok B to budynek 15-kondygnacyjny i ma najdłuższy dziennik: 50 wpisów od września 2023 r. do 13 października 2026 r. Tabela streszcza go okresami. Wpisy nazywają prace piętro po piętrze, więc pokazują kolejność budowy, a nie harmonogram, i archi.ge nie podaje daty żadnej z prac, które jeszcze zostały.

Dwa odczytania słowa „ukończony” stoją tu obok siebie. Deweloper oznacza blok B jako Completed w 100 procentach, a Korter określa go jako ukończony w 1. kwartale 2026 r., podczas gdy dziennik biegnie do października 2026 r. i obejmuje wentylację, malowanie i podest przed lokalami handlowymi. Strona nie mówi, do którego dokumentu odnosi się status, dlatego lista w sekcji 9 obejmuje dokument potwierdzający odbiór budynku do użytkowania.

Lista lokali, na której opiera się strona bloku B, dodaje drugi licznik. Zawiera 69 wierszy, czyli 67 mieszkań i 2 biura. Pole statusu na tej liście wskazuje Free dla 47 mieszkań i Sold dla 20, podczas gdy licznik strony podaje 67 na sprzedaż. Wszystkie 20 mieszkań ze statusem Sold znajduje się na piętrze 0 listy. Obie liczby pochodzą z systemów dewelopera, a przewodnik pokazuje obie, nie wybierając między nimi.

Blok C ma większość zasobu na sprzedaż: 63 z 131 mieszkań na archi.ge, przy 131 sprzedanych w bloku. Jego postęp jest pokazany jako 0 procent, a kanał jest pusty. Korter podaje 1. kwartał 2029 r. i liczy 182 mieszkania na sprzedaż.

Lista lokali bloku C obejmuje kondygnacje od 1 do 4, tekst strony mówi o pięciu kondygnacjach, a Korter o czterech; konfiguracja kondygnacji na stronie zawiera piętro 5 oznaczone jako w pełni sprzedane. Dwa 5-pokojowe mieszkania (155,7 i 178,4 m²) znajdują się na piętrze 4 listy, czyli na poziomie, który tekst przeznacza na apartamenty dwupoziomowe, choć strona nie mówi, które lokale nimi są.

Bloki dzielą dziedziniec i udogodnienia wymienione przez dewelopera: zagospodarowany dziedziniec o powierzchni 12 000 m², place zabaw dla dzieci, stadion, skwer, parking, agregat prądotwórczy i zbiornik na wodę. Lista materiałów wymienia bloczki Ytong, beton Heidelberg, szkło niskoemisyjne, panele HPL i farbę Caparol.

Strony powtarzają, że bloczek Ytong oszczędza energię o 40 procent, a wiadomość Archi z 27 września 2021 r. o jego fabryce Ytong dodaje, że bloczki mają sześć razy mniejszą przewodność cieplną niż zwykłe bloczki betonowe. Oba twierdzenia pochodzą od dewelopera, a na stronach nie przedstawiono żadnego raportu z badań.

Metraże i układy lokali według bloków

Poniższe dane o metrażach pochodzą z listy lokali na sprzedaż, którą ładują strony archi.ge, odczytanej 12 listopada 2026 r. Zawiera 133 wiersze: 131 mieszkań i 2 biura. Deweloper liczy „pokoje” po swojemu i nie podaje liczby sypialni, więc tabele zachowują jego liczbę pokoi i nie przeliczają jej na sypialnie. Korter i Avezor stosują inne konwencje, jak pokazuje trzecia tabela. Blok B obejmuje 20 mieszkań, których pole statusu wskazuje Sold.

Obliczone kolumny pokazują, czym różnią się oba zasoby. Blok C jest jedynym blokiem z mieszkaniami 1-pokojowymi (6 lokali, od 41,1 do 43,2 m²), a jego mieszkania 2-pokojowe zaczynają się od 55,7 m² i średnio mają 62,9 m². W bloku C najliczniejszą klasą są mieszkania 3-pokojowe: 30 z 63 mieszkań.

Zasób bloku B na sprzedaż zaczyna się od mieszkań 2-pokojowych o powierzchni od 53,8 do 78 m² i skłania się ku większym układom: 32 z jego 67 mieszkań liczy się jako 4-pokojowe, ze średnią 123,1 m², a jego mieszkania 3-pokojowe mają średnio 110,0 m² wobec 86,4 m² w bloku C.

Dane nazywają jedną wartość „powierzchnią letnią”, której strona nie definiuje. We wszystkich 131 wierszach mieszkań powierzchnia całkowita równa się powierzchni mieszkalnej plus powierzchni letniej, z dokładnością do zaokrągleń, więc ta etykieta dzieli całość na dwie części.

Ten udział jest najwyższy w mieszkaniach 4-pokojowych: 25,9 procent w bloku C i 27,3 procent w bloku B, wobec 15,8 do 22,4 procent w klasach od 1-pokojowej do 3-pokojowej i 20,7 procent w klasie 5-pokojowej. Jedyne mieszkanie bloku A odstaje: 46,0 z jego 110,2 m² przypada na tę pozycję.

Powierzchnia na jeden liczony pokój jest stabilniejsza niż powierzchnia całkowita: od 28,8 do 36,7 m² w każdej klasie z więcej niż jednym pokojem i 41,6 m² w klasie 1-pokojowej. Kupujący porównujący oferty powinien poprosić na piśmie o powierzchnię mieszkalną, letnią i całkowitą konkretnego lokalu, ponieważ strony nie mówią, której z trzech powierzchni dotyczy podany rozmiar.

Ten sam przedział metrażu występuje pod różnymi etykietami, dlatego kupujący powinien opierać się na numerze lokalu i rzucie, a nie na klasie pokoi. Różnią się też liczby: archi.ge wymienia 131 mieszkań na sprzedaż, a tabela układów Korter daje w sumie 240.

Lista bloku C koncentruje się na piętrze 4, gdzie jest 39 z jego 63 mieszkań, czyli na piętrze, które tekst przeznacza na apartamenty dwupoziomowe; na tym piętrze jest 25 mieszkań trzypokojowych, 11 dwupokojowych, 2 pięciopokojowe i 1 czteropokojowe. Lokale bloku B rozłożone są na piętrach od 0 do 15, z czego 22 na piętrze 0, i należy do nich 20 mieszkań, których pole statusu wskazuje Sold. Lista podaje numer piętra każdego lokalu, ale nie podaje orientacji ani widoku, a strony nie zawierają rzutów pięter.

Orientacyjne ceny według źródeł i dat oraz zakres, który obejmują

archi.ge nie podaje ceny kompleksu, więc każda poniższa liczba jest datowaną wartością orientacyjną serwisu ogłoszeniowego lub pośrednika i żadna nie jest ceną Archi. Korter i Avezor podają tę samą liczbę wyjściową, 1 070 USD za metr kwadratowy, i obie odnoszą ją do kompleksu, a nie do lokalu. Przeliczenia wykorzystują kurs Narodowego Banku Gruzji (National Bank of Georgia, NBG) z 12 listopada 2026 r.: 1 USD = 2,5933 GEL.

Wyjściowa cena za metr kwadratowy to dolna granica, a nie średnia. Korter podaje „price upon request” przy każdym układzie, a Avezor „Get current price”. Żadna ze stron nie mówi, który lokal ma 1 070 USD, w którym bloku, na którym piętrze ani w jakim wykończeniu. Obie opisują wykończenie jako stan deweloperski, czyli poziom, którego strony nie definiują, a tekst opisu Korter mówi dodatkowo, że mieszkania są oddawane w pełni wykończone i gotowe do zamieszkania. Pakiet wykończenia należy więc do pisemnej listy z sekcji 9.

Dla skali: raport Georgia Today z 26 października 2026 r. podaje medianę Geostat za trzeci kwartał dla nowo wybudowanych mieszkań w Saburtalo, 4 444 GEL za m², czyli 1 714 USD według kursu z 12 listopada. Te dwie liczby mierzą co innego. Uwaga Geostat do komunikatu o indeksie cen nieruchomości mieszkaniowych mówi, że ceny dzielnic to ceny ofertowe pozyskane przez web scraping, z obliczonymi medianami, podczas gdy Korter i Avezor podają najniższą wartość orientacyjną za m² dla jednego kompleksu. Obliczenie pokazuje obok siebie tylko te dwie liczby.

To arytmetyka na opublikowanych liczbach, a nie wycena. Zasada pobytowa opiera się na wartości rynkowej ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę, a nie na wartości orientacyjnej za m² ani na cenie z umowy, a „przekraczającej 150 000 USD” oznacza więcej niż ta kwota. Wiersze mają zastosowanie tylko wtedy, gdyby wartość lokalu równała się jego powierzchni razy ta liczba, czego żadne źródło nie podaje. Zasadę i jej źródła opisuje sekcja 8.

Lokalizacja projektu Archi Alley Tbilisi: Didi Digomi przy alei Dawida Agmaszenebelego

archi.ge podaje współrzędne 41,793538 N, 44,779836 E oraz adres na 14. kilometrze alei Agmashenebeli. Wikipedia wymienia Didi Digomi, Patara Digomi i wieś Digomi wśród osiedli dzielnicy Saburtalo, a dane o miejscach z OpenStreetMap również umieszczają kwartał Digomi w dzielnicy Saburtalo. Korter oznacza kompleks jako Saburtalo, Avezor pisze Vake-Saburtalo z Didi Digomi, a ten przewodnik używa nazwy Didi Digomi, Tbilisi.

Miasto wokół jest duże. Komunikat Geostat o liczbie ludności podaje dla Tbilisi 1 369,4 tys. osób na 1 stycznia 2026 r., przy czym ponad jedna trzecia ludności kraju mieszka w stolicy. Wikipedia podaje dla dzielnicy Saburtalo 139 000 mieszkańców w 2017 r., powołując się na dokument rządu Tbilisi, więc ta liczba dla dzielnicy jest starsza niż liczba Geostat.

Deweloper nazywa pobliskie miejsca bez podawania odległości. Tekst bloku C wymienia w bliskim sąsiedztwie basen olimpijski, ambasadę USA, Tbilisi Mall i kilka uczelni, a tekst o kompleksie wspomina Free University. Tabela podaje zmierzone wartości dla tych miejsc i dla dwóch punktów odniesienia w centrum. Odległości w linii prostej obliczono od współrzędnych z archi.ge do współrzędnych w OpenStreetMap lub, dla ambasady, w Wikipedii. Odległości drogowe i czasy dojazdu pochodzą z publicznego routera OSRM, który modeluje swobodny ruch.

Basen olimpijski to najbliższe z wymienionych miejsc, około 0,3 km w linii prostej. Następna jest ambasada, 0,6 km, choć droga do niej liczy 2,0 km. Tbilisi Mall i kampus uczelni są oddalone o 2,6 i 1,7 km w linii prostej, a oba leżą ponad 5 km drogą, więc odległości w linii prostej zaniżają trasę w tej części miasta.

Odległość drogowa do placu Wolności, 14,8 km, jest tego samego rzędu co 14. kilometr w adresie, choć żadna strona nie mówi, skąd ten odliczany jest kilometr.

Opis lokalizacji Korter to sformułowanie serwisu ogłoszeniowego, a nie dewelopera. Umieszcza sklepy spożywcze, hipermarket, centrum handlowe i sklep z elektroniką w odległości 7 minut pieszo, wymienia prywatne szkoły nr 221 i nr 186 oraz trzy uczelnie, a także basen olimpijski, dwa kompleksy sportowe i stadion. Podaje przystanki transportu publicznego w odległości 15 minut pieszo.

Korter podaje też 30 minut samochodem do centrum i około 40 do lotniska. Wyliczony czas do centrum, 18 minut, nie uwzględnia korków, a Korter nie mówi, czy jego 30 minut je obejmuje. Liczba dla lotniska zgadza się z wyliczeniem routera. Czasów przejścia pieszo nie sprawdzano.

Dwa inne kompleksy Archi leżą w pobliżu według współrzędnych samego archi.ge: Archi Dighomi 3, około 1,1 km na zachód-południowy zachód, i Archi Rivertown, około 2,8 km na północ-północny zachód, w pobliżu Tbilisi Mall. Sekcja 10 zestawia całą trójkę. Strona miasta Tbilisi wymienia pozostałe projekty w Tbilisi na tej stronie, a przewodnik po cenach nieruchomości w Tbilisi daje szersze tło cenowe.

Zakup w Gruzji: jeden kompleks, dwa rodzaje transakcji

Bloki ukończone i nieukończone stoją w tym samym kompleksie, więc kupujący ma do czynienia z dwoma rodzajami transakcji. Lokal w bloku A lub B to istniejące mieszkanie. Lokal w bloku C to umowa o budynek, który archi.ge pokazuje na poziomie 0 procent.

Prawo gruzińskie traktuje oba przypadki jednakowo w chwili przejścia tytułu: zgodnie z art. 183 Kodeksu cywilnego rzecz nieruchoma przechodzi na podstawie pisemnej czynności oraz wpisu prawa własności nabywcy do Rejestru Publicznego (Public Registry). Zapłata ani odebranie kluczy same w sobie nie czynią kupującego właścicielem.

Cudzoziemiec będący osobą fizyczną zawiera umowę na podstawie tych samych przepisów Kodeksu cywilnego co obywatel. Obywatelstwo ogranicza własność gruntów rolnych, jak pokazuje art. 4 Ustawy organicznej o własności gruntów rolnych, a mieszkanie w miejskim bloku nie jest gruntem rolnym. Tło omawiają dwa przewodniki na tej stronie: czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji oraz jak kupić nieruchomość w Gruzji.

Opłaty rejestrowe wynikają z tabeli według czasu realizacji, niezależnie od ceny mieszkania. Według strony opłat NAPR rejestracja zmiany prawa kosztuje 150 GEL w 4 dni robocze, 270 GEL w 1 dzień roboczy i 350 GEL w dniu złożenia wniosku, co przy kursie 2,5933 GEL za USD daje około 57,8, 104,1 i 135,0 USD.

Ta sama strona podaje taką samą opłatę za rejestrację zobowiązania związanego z prawem własności. Umowa dotycząca lokalu w bloku C może zostać wpisana na podstawie tej pozycji, ale rozstrzygają umowa i rejestr.

Kupujący przebywający za granicą może skorzystać z pełnomocnictwa zalegalizowanego dla Gruzji lub z usługi smart-contract rejestru, w której prawa do nieruchomości rejestruje się online podczas umówionego spotkania wirtualnego. Według tabeli stanu Haskiej Konferencji przystąpienie Gruzji do Konwencji o apostille datuje się od 21 sierpnia 2006 r., a weszło w życie 14 maja 2007 r. W sprawie kredytowania zob. przewodnik po kredycie hipotecznym dla cudzoziemców.

Podatki, pobyt i finansowanie dla zagranicznego nabywcy

Pobyt jest na pierwszym miejscu, ponieważ próg zależy od wartości nieruchomości. Strona Agencji Rozwoju Usług Publicznych (Public Service Development Agency, SDA) wymienia krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca posiadającego tytuł do nieruchomości innej niż grunt rolny o wartości rynkowej przekraczającej równowartość 150 000 USD w lari, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę, oraz inwestycyjne zezwolenie na pobyt dla nieruchomości przekraczającej 300 000 USD. Art. 15 lit. j Ustawy o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców powtarza pierwszą zasadę. Proces opisuje przewodnik po zezwoleniu na pobyt.

W obu tekstach użyto słowa „przekraczającej”, więc wartość dokładnie 150 000 USD, czyli 388 995 GEL według kursu z 12 listopada, progu nie spełnia. Liczy się wycena rzeczoznawcy, a cena w umowie jej nie zastępuje. W kwestii finansowania strona PTI i LTV Narodowego Banku Gruzji ustala limit wskaźnika kredytu do wartości zabezpieczenia na 90 procent dla kredytów w lari i 70 procent dla kredytów w walucie obcej.

Limity wskaźnika raty do dochodu wynoszą 25 procent dla kredytów w lari i 20 procent dla kredytów w walucie obcej przy miesięcznym dochodzie netto poniżej 1 500 GEL, a od 1 500 GEL odpowiednio 50 i 30 procent. Korter podaje, że dostępny jest kredyt hipoteczny TBC Bank, a raty są możliwe, przy czym szczegóły ma deweloper. Warunki kredytowania nierezydentów ustala każdy bank osobno.

W sprawie podatku od nieruchomości: ustawa nr 1874 z 30 września 2026 r., odnotowana na liście zmian ujednoliconego Kodeksu podatkowego na matsne.gov.ge, zmieniła dwa przepisy dotyczące osób fizycznych. Art. 202 ust. 5 ustala stawkę dla nieruchomości podlegających opodatkowaniu innych niż grunt na poziomie od 0,8 do 1 procent jej wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku. Art. 206 ust. 1 lit. a zwalnia taką nieruchomość, gdy dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył 100 000 GEL.

Przegląd EY Georgia Tax and Law Brief za lipiec–wrzesień 2026 r. informuje o tej zmianie i podaje wcześniejszy próg 40 000 GEL. Teksty napisane przed tą datą pokazują stare przedziały i nie zgadzają się już z Kodeksem. Tam, gdzie zwolnienie nie ma zastosowania, każde 100 000 GEL wartości rynkowej oznaczałoby od 800 do 1 000 GEL rocznie; przyjęta wartość i test dochodowy są rozstrzygane w każdym przypadku osobno. Składanie zeznania omawia przewodnik po podatku od nieruchomości w Gruzji.

Strona podatku od nieruchomości Służby Przychodów podaje 1 listopada jako termin zeznania i 15 listopada jako termin zapłaty, z przesunięciem na następny dzień roboczy, jeśli ta data wypada w dzień wolny, a art. 205 Kodeksu zawiera termin 1 listopada. Art. 201 wymienia nieruchomość „including an unfinished construction” (wraz z niezakończoną budową) wśród majątku osoby fizycznej podlegającego opodatkowaniu. Kiedy kupujący na podstawie umowy przedwstępnej uchodzi za właściciela, rozstrzygają umowa i wpis w rejestrze.

Jeszcze dwa artykuły dotyczą kolejnych lat. Art. 81 opodatkowuje dochód osoby fizycznej z najmu lokalu mieszkalnego stawką 5 procent, jeśli nie dokonuje się odliczeń, przy stawce ogólnej 20 procent, i opodatkowuje nadwyżkę ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stawką 5 procent. Art. 82 ust. 1 lit. f.a zwalnia nadwyżkę ze sprzedaży mieszkania będącego własnością ponad dwa lata. VAT wynosi 18 procent na podstawie art. 166, więc podana cena wymaga zapisu, czy VAT w niej zawarto.

O co poprosić na piśmie przed rezerwacją

Strony dewelopera nie podają ceny, terminu ani wykończenia, a strony zewnętrzne różnią się co do liczników i statusu. Poniższa lista zamienia każdą lukę w dokument lub odpowiedź, o które warto poprosić. Każdą pozycję można zażądać przed jakąkolwiek płatnością, w formularzu rezerwacji lub w projekcie umowy sprzedaży.

1. Cennik z numerem lokalu, blokiem, piętrem, powierzchnią całkowitą, mieszkalną i letnią, pakietem wykończenia oraz datą wystawienia cennika.
2. Specyfikacja wykończenia w załączniku do umowy: co obejmuje stan deweloperski lub każdy inny poziom dla danego lokalu, pomieszczenie po pomieszczeniu.
3. Dla bloku C termin odbioru zapisany w umowie, co uznaje się za odbiór i co następuje, jeśli termin nie zostanie dotrzymany.
4. Podmiot podpisujący umowę, jego pełna nazwa prawna i dane rejestrowe oraz jego prawo do działki.
5. Kod katastralny, adres i wypis z Rejestru Publicznego dla działki, a dla bloków A i B także dla lokalu.
6. Pozwolenie na budowę i dokumentacja projektowa bloku, w tym ostateczna liczba kondygnacji bloku C (cztery czy pięć) i liczba mieszkań.
7. Dla bloków A i B dokument potwierdzający odbiór budynku do użytkowania oraz status rejestracji lokalu.
8. Datowane pisemne potwierdzenie, że wskazany lokal jest niesprzedany, ponieważ strony pokazują różne liczby dostępnych lokali (blok B 67 lub 47; blok C 63 lub 182).
9. Harmonogram płatności, rachunek, na który wpływa każda płatność, zasada zwrotu zadatku oraz informacja, czy warunki ratalne wspomniane przez Korter i Avezor mają zastosowanie do lokalu.
10. Czy miejsce parkingowe jest wliczone, czy sprzedawane osobno, z podaniem poziomu i numeru.
11. Harmonogram opłat eksploatacyjnych i sposób zarządzania dziedzińcem, stadionem, agregatem prądotwórczym i zbiornikiem na wodę.
12. Dokumenty dotyczące efektywności energetycznej, na których opiera się twierdzenie o 40 procentach, jeśli to twierdzenie ma wpływ na decyzję.
13. Czy podana cena zawiera VAT i jakie opłaty rejestrowe ponosi kupujący.
14. W przypadku podpisywania za granicą forma pełnomocnictwa lub umówione spotkanie w rejestrze oraz tłumaczenie umowy na język, który kupujący czyta.

Jak projekt Archi Alley Tbilisi wypada na tle innych projektów Archi w Tbilisi

Kompleks leży w tej samej okolicy Digomi co Archi Dighomi 3 i Archi Rivertown, a pozostałe kompleksy Archi poniżej znajdują się w Saburtalo. Tabela podaje status każdego projektu na archi.ge z 12 listopada 2026 r. oraz to, co Korter podaje o odbiorze i cenie, z datami. Nie ustawia projektów w rankingu: różnią się liczbą bloków, kondygnacji, wykończeniem i etapem, a wartość orientacyjna za m² nie jest między nimi porównywalna.

Archi występuje też jako współdeweloper Kobuleti Beach Resort, który ogłasza razem z NEXT wiadomość na archi.ge z 1 czerwca 2026 r.; oferta Kobuleti Beach Resort jest już na tej stronie. Dział Gruzja pokazuje wszystkie projekty serwisu według krajów.

Archi (deweloper)

Archi to tbiliski deweloper. Wikipedia i wiadomość firmy z okazji piętnastolecia podają rok założenia 2006; druga wymienia jako założycieli Ilię Culaję, Meniego Benisza i Irakliego Kapianidzego oraz mówi, że firma weszła do branży deweloperskiej w 2008 r. Na 12 listopada 2026 r. liczniki na stronie About archi.ge pokazują 55 ukończonych projektów, 31 projektów w toku, 20 lat doświadczenia, 1 568 653 m² ukończonej zabudowy i 1 238 468 m² zabudowy w toku.

Starszy tekst na tej samej stronie podaje 51 ukończonych i 30 w budowie.

Wiadomość Archi z 13 czerwca 2024 r. stwierdza, że firma podpisała umowę o audyt ze spółką Deloitte dotyczący skonsolidowanych sprawozdań finansowych według MSSF; wiadomość znajduje się na archi.ge. Jej wiadomość z 27 września 2021 r. stwierdza, że w Tbilisi otwarto fabrykę bloczków Ytong, zapoczątkowaną w 2015 r. wspólnie z Xella Group, Partnership Fund i TBC Bank, ze wspólną inwestycją 55 mln GEL; wiadomość znajduje się na archi.ge. Wszystko to są własne twierdzenia firmy, których przewodnik nie weryfikuje.

Często zadawane pytania

Czym jest Archi Alley Tbilisi?

Archi Alley Tbilisi to kompleks mieszkaniowy z trzech bloków dewelopera Archi przy alei Dawida Agmaszenebelego w Didi Digomi. Blok A ma cztery kondygnacje, blok B 15 kondygnacji, a blok C według swojej strony pięć. Bloki A i B są oznaczone jako Completed, a blok C jako Ongoing w 0 procentach. Liczniki dewelopera pokazują łącznie 782 mieszkania, z których 131 jest na sprzedaż, a Korter i Avezor podają inne liczby dla niektórych bloków.

W jakiej dzielnicy leży kompleks i co jest w pobliżu?

Pole adresu podaje 14. kilometr alei Agmashenebeli w Tbilisi, ze współrzędnymi 41,793538; 44,779836. Wikipedia wymienia Didi Digomi wśród osiedli dzielnicy Saburtalo. Korter oznacza kompleks jako Saburtalo, a Avezor pisze Vake-Saburtalo z Didi Digomi. Basen olimpijski jest około 0,3 km w linii prostej, ambasada USA około 0,6 km; do placu Wolności jest 14,8 km drogą.

Czy deweloper podaje cenę projektu Archi Alley Tbilisi?

Nie. archi.ge nie podaje ceny projektu Archi Alley Tbilisi; lista lokali, na której opierają się strony, zwraca zero dla każdego lokalu. Korter i Avezor podają cenę wyjściową 1 070 USD za metr kwadratowy, datowaną odpowiednio 26 października 2026 r. i 7 lipca 2026 r. To wartości orientacyjne serwisu ogłoszeniowego i pośrednika, a nie ceny Archi, i żadna ze stron nie mówi, którego lokalu lub bloku dotyczy ta liczba.

Kiedy nastąpi odbiór projektu Archi Alley Tbilisi?

archi.ge nie podaje terminu odbioru ani ukończenia dla żadnego bloku projektu Archi Alley Tbilisi. Korter określa blok A jako ukończony w 2024 r., blok B jako ukończony w 1. kwartale 2026 r., a blok C jako planowany na 1. kwartał 2029 r. Avezor podaje 1. kwartał 2025 r. na stronie z 7 lipca 2026 r. Dziennik postępu dewelopera dla bloku B biegnie do 13 października 2026 r. Termin odbioru lokalu należy zapisać w umowie.

Ile mieszkań ma kompleks?

Według liczników dewelopera bloki mają 221, 367 i 194 mieszkania, czyli 782, z których 651 pokazano jako sprzedane, a 131 jako wolne. Korter podaje 228 dla bloku A i 345 dla bloku B oraz liczy 182 mieszkania na sprzedaż w bloku C wobec 63 u dewelopera. Przewodnik pokazuje oba zestawy liczb i nie wybiera żadnego.

Jakie metraże są podane?

Lista lokali na sprzedaż na archi.ge zawiera mieszkania od 41,1 do 178,4 m²: 6 mieszkań jednopokojowych od 41,1 do 43,2 m², 34 dwupokojowe, 48 trzypokojowych, 40 czteropokojowych i 2 pięciopokojowe oraz jedno mieszkanie wydrukowane z 122 pokojami. Dwa biura o powierzchni od 318,9 do 352 m² są w bloku B. Liczby sypialni i rzuty pięter nie są podane na stronach.

Jakie wykończenie mają mieszkania?

archi.ge nie podaje wykończenia kompleksu. Korter i Avezor w swoich tabelach podają stan deweloperski, a tekst opisu Korter mówi dodatkowo, że mieszkania są oddawane w pełni wykończone i gotowe do zamieszkania. Ponieważ strony się różnią, pakiet wykończenia dla wskazanego lokalu, pomieszczenie po pomieszczeniu, należy zażądać na piśmie i dołączyć do umowy.

Czy cudzoziemiec może kupić w Archi Alley Tbilisi i uzyskać zezwolenie na pobyt?

Cudzoziemiec będący osobą fizyczną może kupić mieszkanie w Gruzji na podstawie Kodeksu cywilnego, przy czym własność powstaje z chwilą wpisu do Rejestru Publicznego. Agencja Rozwoju Usług Publicznych wymienia krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla nieruchomości innej niż grunt rolny o wartości rynkowej przekraczającej równowartość 150 000 USD w lari, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę. To, czy lokal spełnia ten próg, zależy od tej wyceny, a strony nie podają cen lokali.

Jak opodatkowane jest mieszkanie podatkiem od nieruchomości?

Od 30 września 2026 r. Kodeks podatkowy ustala stawkę dla majątku osoby fizycznej innego niż grunt na 0,8 do 1 procent wartości rynkowej i zwalnia go, jeśli dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył 100 000 GEL. Zeznanie przypada na 1 listopada, a zapłata na 15 listopada. Dochód z najmu i nadwyżka ze sprzedaży są opodatkowane stawką 5 procent na warunkach art. 81 i 82.

O co należy poprosić na piśmie przed rezerwacją?

Główne pozycje to cennik z numerami lokali, specyfikacja wykończenia, termin odbioru bloku C, nazwa i dane rejestrowe podmiotu zawierającego umowę, wypis z Rejestru Publicznego, dokumenty pozwoleń, datowane potwierdzenie, że lokal jest niesprzedany, harmonogram płatności i rachunek oraz warunki opłat eksploatacyjnych. Sekcja 9 podaje czternaście pozycji w całości.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 12 listopada 2026 r. Źródła:

• Archi: strona kompleksu Archi Alley
• Archi: strona bloku A Archi Alley i kanał postępu prac
• Archi: strona bloku B Archi Alley i kanał postępu prac
• Archi: strona bloku C Archi Alley
• Archi: strona kompleksu Archi Dighomi 3
• Archi: strona kompleksu Archi Rivertown
• Archi: strona kompleksu Archi Nutsubidze 2
• Archi: strona kompleksu Archi Lisi Sunrise
• Archi: strona King Tamar by Archi
• Archi: strona kompleksu Archi Universe
• Archi: strona About
• Archi: „Archi Turns 15!”, 4 lipca 2021 r.
• Archi: wiadomość o fabryce bloczków Ytong, 27 września 2021 r.
• Archi: wiadomość o umowie o audyt, 13 czerwca 2024 r.
• Archi: ogłoszenie o Kobuleti Beach Resort, 1 czerwca 2026 r.
• Korter: Archi Alley, dane z 26 października 2026 r.
• Korter: Archi Dighomi 3, dane z 25 października 2026 r.
• Korter: Archi Rivertown, dane z 25 października 2026 r.
• Korter: Archi Nutsubidze 2, dane z 25 października 2026 r.
• Korter: Archi Lisi Sunrise, dane z 26 października 2026 r.
• Korter: King Tamar, dane z 26 października 2026 r.
• Korter: Archi Universe, dane z 25 października 2026 r.
• Avezor: strona portfolio Archi Alley z 7 lipca 2026 r.
• Wikipedia: Archi Group
• Wikipedia: dzielnica Saburtalo
• Wikipedia: ambasada USA w Tbilisi
• Georgia Today: ceny mieszkań w Tbilisi, 26 października 2026 r.
• Geostat: indeks cen nieruchomości mieszkaniowych, III kwartał 2026 r.
• Geostat: liczba ludności na 1 stycznia 2026 r.
• OpenStreetMap: prawa autorskie i licencja danych (współrzędne punktów orientacyjnych)
• Project OSRM: usługa wyznaczania tras użyta do odległości drogowych
• Kodeks cywilny Gruzji, art. 183 (matsne.gov.ge)
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski (matsne.gov.ge)
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (matsne.gov.ge)
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych (matsne.gov.ge)
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart-contract
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA): zezwolenia na pobyt
• Służba Przychodów Gruzji: podatek od nieruchomości
• EY Georgia: Tax and Law Brief za lipiec–wrzesień 2026 r.
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy walut (1 USD = 2,5933 GEL na 12 listopada 2026 r.)
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela stanu Konwencji o apostille

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.