Domus Avlabari Tbilisi: 220 mieszkań, przedział cen (2026)

Projekt Domus Avlabari Tbilisi to zespół dwóch bloków przy ulicy Ialbuzi (Ialbuzi Street) 14 w starej dzielnicy Awlabari: na 12 listopada 2026 r. strona dewelopera pokazuje 23-kondygnacyjny blok mieszkalny z 220 mieszkaniami o powierzchni od 57 do 119 m², 10-kondygnacyjny blok biurowy i pozycję o ratach na 30 miesięcy, ale nie podaje ceny żadnego pojedynczego mieszkania.

Niniejszy przewodnik po Domus Avlabari Tbilisi odczytuje stronę firmy Domus Group w stanie z 12 listopada 2026 r.: widnieje na niej przedział od 1 800 do 2 350 USD bez podanej jednostki. Obok zestawiono to, co publikują portale ogłoszeniowe Korter i geoln oraz architekci z pracowni MUA. Ceny, terminy odbioru, liczba kondygnacji i stan wykończenia różnią się między tymi źródłami, dlatego każda wartość jest podana ze źródłem i datą, a przewodnik nie rozstrzyga, które z nich jest właściwe.

Omawia on również samą dzielnicę oraz dojazd do niej, gruzińskie zasady rejestracji zakupu, podatek od nieruchomości i pobyt właściciela oraz spisaną na piśmie listę tego, o co kupujący może poprosić przed rezerwacją mieszkania.

Przegląd projektu Domus Avlabari Tbilisi

Angielskojęzyczna strona projektu dewelopera opisuje Domus Avlabari Tbilisi jako nowoczesny projekt wielofunkcyjny w historycznej dzielnicy Tbilisi, przy ulicy Ialbuzi 14, który łączy powierzchnie mieszkaniowe, biurowe i handlowe. Wymienia dwa budynki. Blok A jest blokiem mieszkalnym, ma 23 kondygnacje i 220 mieszkań. Blok B jest biurowo-handlowy, ma 10 kondygnacji, w tym dziewięć pięter biurowych i food court na pierwszym piętrze. Tekst został odczytany 12 listopada 2026 r. i podany jest w tej formie.

Domus Group zalicza projekt do pięciu bieżących projektów, obok Domus Nea, Domus Sera, Domus Trees i Domus Gazapkhuli. Strona zawiera blok cenowy, selektor mieszkań z siedmioma kartami układów, sekcję płatności i mapę. Blok cenowy podaje przedział ceny za metr kwadratowy, przedział metraży mieszkań i długość rat. Nie podaje ceny żadnego konkretnego mieszkania ani informacji o tym, które mieszkania są jeszcze wolne, a które zostały już zarezerwowane.

Z tego powodu niniejszy przewodnik traktuje cenę jako przedział i pokazuje krok po kroku, jak przedział przekłada się na wyliczone kwoty dla poszczególnych układów. Kwoty te są wyłącznie arytmetyką opartą na podanym przedziale, a nie ofertami sprzedaży. Strona dewelopera zawiera także marketingowe sformułowania o widokach, atmosferze oraz przydatności do mieszkania, pracy i biznesu, których przewodnik nie przyjmuje jako stwierdzeń faktów ani nie powtarza jako własnych.

Co każde źródło podaje o statusie, odbiorze, kondygnacjach, wykończeniu i liczbie mieszkań

Projekt szczegółowo opisują cztery źródła: deweloper, Korter, geoln i MUA. Zgadzają się one co do 23-kondygnacyjnego bloku mieszkalnego oraz co do roku ukończenia, którym jest 2028. Różnią się w dacie ukończenia, stanie wykończenia i zakresie pięter mieszkań. Tabela zestawia wartości obok siebie, wraz z datą, w której odczytano każde ze źródeł.

Odbiór jest pozycją najważniejszą dla planowania zakupu, a trzy daty przypadają na ten sam kwartał. Licznik dewelopera kończy odliczanie o godz. 00:00 30 kwietnia 2028 r., a strona nie nazywa tej chwili ani odbiorem, ani ukończeniem, ani datą przekazania kluczy.

Korter podaje, że blok A ma być gotowy w drugim kwartale 2028 roku. Gruzińska strona geoln mówi, że plan dewelopera kończy się w czerwcu 2028 roku. Dwie pierwsze daty są ze sobą spójne, a trzecia jest późniejsza o około dwa miesiące, więc należy polegać wyłącznie na dacie z umowy.

Kondygnacje wymagają osobnej uwagi i osobnego wyjaśnienia. Tekst dewelopera mówi, że blok A ma 23 kondygnacje. Każda z siedmiu kart układów podaje, że mieszkanie jest dostępne na piętrach od 1 do 22. Strona nie wyjaśnia tej różnicy, która może wynikać z kondygnacji handlowej na parterze, piętra technicznego lub domyślnego ustawienia selektora. Kupujący, któremu zależy na konkretnym piętrze, prosi na piśmie o rzut piętra i numer lokalu.

Co do wykończenia, strona projektu dewelopera nie podaje stanu dla tego budynku. Witryna dewelopera zawiera ogólny panel zatytułowany „Green framework”, który wymienia parametry ścian, okien, podłóg, drzwi, armatury sanitarnej i izolacji, ale panel nie jest opisany per projekt. Korter nazywa wykończenie „green frame” i opisuje podłogi z wylewką, ściany przygotowane do wykończenia końcowego oraz ścianki działowe z instalacjami doprowadzonymi do punktów. geoln nazywa je „white frame”. Rozdział 9 prosi o dokładną specyfikację w umowie.

Siedem kart układów: powierzchnie i pokoje

Selektor mieszkań otwiera siedem kart układów. Każda podaje powierzchnię nagłówkową, liczbę pokoi, zakres pięter i listę pomieszczeń z powierzchniami. Strona liczy salon jako pokój, więc karta oznaczona „2 pokoje” ma jedną sypialnię oraz połączony salon z kuchnią, a karta „3 pokoje” ma dwie sypialnie. Liczba sypialni w tabeli jest policzona z list pomieszczeń i deweloper nie podaje jej jako takiej.

Listy pomieszczeń pozwalają przyjrzeć się bliżej. Poniższa tabela powtarza podane powierzchnie i dodaje dwie kolumny wyliczone: sumę podanych pomieszczeń oraz udział salonu z kuchnią w powierzchni deklarowanej. Powierzchnią zewnętrzną jest weranda na sześciu kartach i balkon na karcie 112.

Z liczb wynikają dwa wnioski. Po pierwsze, podane pomieszczenia sumują się do 97-99 procent powierzchni deklarowanej na każdej karcie, a różnica wynosi 0,5-3,0 m². Strona nie podaje, w jaki sposób mierzona jest powierzchnia deklarowana ani czy weranda lub balkon wchodzą w jej skład.

Ponieważ powierzchnia zewnętrzna wynosi od 6 do 21 m², a różnica to najwyżej 3,0 m², sumy sugerują, że powierzchnia zewnętrzna jest wliczona w wartość deklarowaną, ale strona tego nie stwierdza. To, czy cenę za metr kwadratowy stosuje się do powierzchni deklarowanej, czy tylko do wnętrza, jest pytaniem do umowy.

Po drugie, układy różnią się charakterem bardziej niż wielkością. Karty o powierzchni 57 m² oddają salonowi z kuchnią prawie połowę powierzchni, podczas gdy karta 116, o powierzchni 101 m², oddaje 37,3 procent i więcej przeznacza na dwie sypialnie i hol o powierzchni 9,8 m².

Karta 115, największa, ma największy salon z kuchnią, 52 m², i największą werandę, 21 m², czyli 17,6 procent jej powierzchni deklarowanej. Najmniejszy udział werandy, 9,3 procent, ma karta 116, a karty o powierzchni 57 m² mają 10,5 i 10,7 procent.

Lista kart nie zawiera kawalerek, penthouse’ów ani mieszkań dwupoziomowych. Znajduje się na niej pięć układów z jedną sypialnią o powierzchni od 57 do 84 m² oraz dwa układy z dwiema sypialniami o powierzchni 101 i 119 m². Dwie karty o powierzchni 57 m² różnią się w większości pomieszczeń jedynie dziesiątymi częściami metra kwadratowego (salon z kuchnią 27 wobec 27,2, sypialnia 12,7 wobec 13), a kupujący porównujący je pyta, za którą z nich podąża dany numer lokalu.

Przedział ceny za m² a metraże układów

Blok cenowy dewelopera to jedna linia. Jest opisana „Price From” i pokazuje 4870 – 6350 obok znaku lari (strona wyświetla ten znak czcionką ikon, więc w kopii tekstowej pojawia się jako litera A) oraz 1800 – 2350 obok znaku dolara. Nie ma tam zapisanej żadnej jednostki. Przedział odczytuje się jako cenę za metr kwadratowy, ponieważ tak samo robią dwa portale: Korter podaje „from $1 800 per m²”, a w polu ceny za m² w geoln widnieje „from 1800$”.

Zbieżność tych wartości idzie jeszcze dalej. „From $102 600” w Korter dla dwupokojowych mieszkań o powierzchni od 57 do 84 m² równa się 57 razy 1 800, a „from $181 800” dla trzypokojowych mieszkań o powierzchni od 101 do 119 m² równa się 101 razy 1 800. geoln również podaje „from 102600$”. Oba portale biorą więc za podstawę dolną granicę przedziału dewelopera dla najmniejszego mieszkania każdego typu. Górna granica, 2 350, pojawia się tylko na stronie dewelopera.

Ani deweloper, ani portale odczytane na potrzeby tego przewodnika nie publikują cennika mieszkanie po mieszkaniu. Poniższa tabela wylicza zatem, co podany przedział oznacza dla każdego układu. Kwoty to powierzchnia deklarowana pomnożona przez podaną wartość za metr kwadratowy i nie są cenami żadnego lokalu. Ostatnia kolumna pokazuje, o ile sam przedział zmienia sumę.

Górny koniec przedziału jest o 30,6 procent wyższy od dolnego (2 350 podzielone przez 1 800 daje 1.306). Przy najmniejszym mieszkaniu daje to różnicę USD 31 350, a przy największym USD 65 450. Strona nie podaje, co sprawia, że dane mieszkanie trafia na jeden lub drugi koniec tego przedziału.

Piętro, widok, układ, wykończenie, data umowy i sposób płatności to możliwe czynniki w innych projektach, ale tutaj żaden z nich nie został wskazany. Sprawę rozstrzyga dopiero pisemny cennik, o który prosi rozdział 9.

Wartości w lari można odczytać w ten sam sposób. Podzielenie 4 870 przez 1 800 daje 2.706, a podzielenie 6 350 przez 2 350 daje 2.702, więc linia w lari oznacza około 2,70 lari za dolara. Oficjalny kurs Narodowego Banku Gruzji (NBG) z 12 listopada 2026 r. wynosił 2,5933 lari za dolara amerykańskiego. Strona nie podaje ani kursu, ani daty dla swoich wartości w lari, więc kupujący, który zamierza płacić w lari, pyta, jaki kurs stosuje umowa i w jakim dniu jest on ustalany.

Jeszcze jedno proste obliczenie przyda się kupującym, którym zależy na zasadzie pobytu opisanej w rozdziale 8. Zasada ta jest powiązana z wartością rynkową przekraczającą USD 150 000, ustaloną przez akredytowanego rzeczoznawcę, a nie z ceną w umowie. Orientacyjnie 150 000 podzielone przez 1 800 to 83,3 m², a podzielone przez 2 350 to 63,8 m².

Układy o powierzchni 84, 101 i 119 m² przekraczają zatem USD 150 000 na obu końcach podanego przedziału, układy o powierzchni 70 i 75 m² robią to tylko na górnym końcu, a układy o powierzchni 57 m² nie przekraczają go na żadnym.

Ceny z portali pomagają osadzić przedział w kontekście. Korter wymienia inne nowe projekty w pobliżu budynku oraz cztery inne projekty Domus z ceną „od” za metr kwadratowy. Są to wskazania serwisów ogłoszeniowych dotyczące najniższej stawki w każdym projekcie, przy różnych stanach wykończenia, i nie stanowią porównania rzeczy porównywalnych.

Cztery ostatnie wiersze pokazują, jak bardzo ceny Domus różnią się od siebie w zależności od projektu: od USD 1 900 do USD 4 000 za metr kwadratowy według Korter. Szerszy obraz rynku lokalnego jako całości daje przewodnik po cenach nieruchomości w Tbilisi, a oficjalne serie danych publikują Służba Dochodów i Geostat.

Raty, kredyt hipoteczny i warunki płatności w zapisie źródeł

Deweloper podaje własne raty na 30 miesięcy i jedno zdanie: „Interest-free loan, flexible terms and individual schedule of payment” (pożyczka bez odsetek, elastyczne warunki i indywidualny harmonogram płatności). Strona nie podaje procentu wkładu własnego, kwoty miesięcznej ani tabeli harmonogramu. Korter stwierdza, że deweloper poinformował go o możliwości rat, i odsyła kupującego do dewelopera w sprawie pierwszej wpłaty i okresu. Pole rat w geoln jest puste.

Sekcja płatności zawiera też dwa wskaźniki. Jeden, zatytułowany „Project status”, ma w kodzie wartość 52,8 i wyświetla się jako około 53 procent. Drugi, pod nagłówkiem „Installment”, mówi „16 months left” i ma wartość kodu 53,9. Strona nie definiuje żadnego z tych wskaźników, a niniejszy przewodnik również ich nie interpretuje. Dla porównania: 16 miesięcy z 30 to 53,3 procent, co jest bliskie obu wartościom, ale strona nie podaje tego jako ich znaczenia.

Baner na każdej stronie domusi.com opisuje kartę Domus Card, na której gromadzi się 5 procent kwoty zapłaconej przy zakupie mieszkania w projekcie Domus, do wykorzystania przez kupującego lub w innych projektach Domus. Warunków tej karty nie podano na żadnej z odczytanych stron. Zapisano to tutaj wyłącznie jako opis programu przez samego dewelopera i nic więcej. Pisemna lista w rozdziale 9 prosi o warunki karty, w tym termin ważności, sposób naliczania oraz to, czy stanowi ona część ceny umownej.

W kwestii finansowania bankowego Korter pokazuje dla tego projektu kalkulator kredytu hipotecznego z TBC Bank jako przykładowym kredytodawcą. Na 2 listopada 2026 r. wyświetlał kredyt w wysokości USD 87 210, oprocentowanie nominalne 7,4 procent, efektywne 8,3 procent, miesięczną ratę około USD 7 562 plus ubezpieczenie na życie i nieruchomości oraz uwagę, że stawka jest powiązana z Term SOFR. Strona dewelopera nie wymienia żadnego banku hipotecznego, a sam Korter opisuje wartości jako przybliżone i jako minimalną kwotę kredytu.

Wartości te można rozłożyć na czynniki. USD 87 210 to dokładnie 85 procent z USD 102 600, ceny „od” w Korter, więc przykład zakłada wkład własny 15 procent. Rata USD 7 562 miesięcznie przy takim kredycie i 7,4 procent odpowiada okresowi około 12 miesięcy, jak pokazuje standardowy wzór annuitetowy, więc wyświetlona rata odzwierciedla dane wejściowe kalkulatora, a nie długi kredyt hipoteczny.

Ten sam kredyt przy tej samej stawce oprocentowania kosztowałby około USD 1 743 miesięcznie przez pięć lat, USD 1 031 przez dziesięć i USD 697 przez dwadzieścia, przed ubezpieczeniem i opłatami. Są to wartości wyliczone, a nie oferta banku.

Zasady bankowe stoją ponad każdym pojedynczym projektem. Strona Narodowego Banku Gruzji o PTI i LTV ustala limit stosunku kredytu do wartości zabezpieczenia (LTV) i limity stosunku raty do dochodu (PTI), które stosuje każdy kredytodawca, a to, czy i na jakich warunkach udzieli kredytu nierezydentowi, każdy bank rozstrzyga osobno. Przewodnik po kredycie hipotecznym w Gruzji dla cudzoziemców porównuje opublikowane warunki banków wraz z datami. Kupujący, który chce skorzystać z kredytu hipotecznego, pyta bank na piśmie, czy przyjmie ten projekt jako zabezpieczenie, zanim wpłaci zaliczkę.

Dwa bloki, parking i udogodnienia: co mówią deweloper i architekci

Projekt obejmuje dwa budynki o różnej wysokości na pochyłym terenie. Strona architektów opisuje program jako blok mieszkalny i blok biurowy, „differing in height and function yet conceived as a cohesive architectural dialogue” (różniące się wysokością i funkcją, lecz pomyślane jako spójny dialog architektoniczny), z łącznym programem 41 000 m² i konstrukcją żelbetową. Wymienia Capiteli i AI MEP jako konsultantów i wskazuje Domus Development jako zleceniodawcę. Ta sama strona umieszcza teren na lewym brzegu rzeki Mtkwari i określa jego ukształtowanie, czyli topografię, jako trudną.

Uwaga arytmetyczna pomaga osadzić 41 000 m². Gdyby wszystkie 220 mieszkań miało najmniejszy układ, ich powierzchnie deklarowane sumowałyby się do 12 540 m², a gdyby wszystkie miały największy, do 26 180 m². Wartość podana przez architektów jest opisana tylko jako program mieszkalny i biurowy i żadna ze stron nie mówi, czy obejmuje parking, części wspólne lub food court, więc na podstawie opublikowanych materiałów nie da się jej podzielić na mieszkania i biura.

Prawa kolumna to własny tekst Korter, czyli opis serwisu ogłoszeniowego. Niektórych jej pozycji, takich jak strefy sportowe i izolacja akustyczna, nie ma na stronie dewelopera, a pisemna specyfikacja z rozdziału 9 jest miejscem, w którym potwierdza się, które pozycje należą do umowy. Lista dewelopera nie wymienia basenu, sauny ani siłowni i żadna z tych pozycji nie jest wpisana w pola cech tego przewodnika.

Architekci opisują też, jak budynki odnoszą się do sąsiada. Według MUA bryły ustawiono tak, aby zachować osie widokowe na radziecki Pałac Ślubów (Wedding Palace) obok terenu, a dobór okładziny nawiązuje do jego kamiennej fasady. Strona nie podaje cofnięć kondygnacji ani dokładnych wysokości. Dla kupującego praktyczny wniosek jest zatem taki, że widoki i światło zależą od piętra i orientacji lokalu, których karty układów nie podają.

Lokalizacja Domus Avlabari Tbilisi: ulica Ialbuzi, Awlabari i metro

Adres to ulica Ialbuzi 14, w Awlabari. Wikipedia opisuje Awlabari jako dzielnicę Starego Tbilisi na lewym, wschodnim brzegu rzeki Mtkwari, wspominaną w kronikach z 11-13 wieku pod nazwą Isani i od dawna znaną jako ośrodek życia ormiańskiego w mieście. Dzielnica Isani (Isani District), region miejski, obejmuje osiedla Isani, Awlabari, Navtlughi, Metromsheni, Elia i Vazisubani.

Teren wyznaczają dwa punkty orientacyjne. Pałac Ślubów (Wedding Palace), zaprojektowany przez Victora Djorbenadze i Vazhę Orbeladze i zbudowany w 1984 roku, jest opisany przez architektów jako sąsiadujący z projektem. Według współrzędnych na jego stronie w Wikipedii leży około 0,14 km od znacznika na mapie dewelopera. Katedra Świętej Trójcy, znana jako Sameba, została zbudowana między 1995 a 2004 rokiem na wzgórzu Elia w Awlabari i znajduje się około 1,6 km w linii prostej.

Najbliższą stacją metra jest 300 Aragveli na linii Achmeteli–Warketili. Mapa dewelopera ją zaznacza, Korter podaje 390 m, a geoln dwie minuty pieszo. Stacja Awlabari została otwarta w listopadzie 1967 roku w ramach odcinka łączącego plac Wolności, wówczas plac Lenina, ze stacją 300 Aragveli. Stacja Isani jest węzłem dla dzielnic wschodnich i południowo-wschodnich, z liniami autobusowymi do Rustawi, na początku szosy Kachetyjskiej (Kakheti Highway).

Korter wymienia sześć linii autobusowych (305, 309, 325, 333, 337 i 393) oraz pięć linii minibusów (462, 472, 528, 534 i 540) kursujących w pobliżu zespołu i umieszcza najbliższy przystanek w odległości do 300 m. Podaje również, że nabrzeże rzeki Kury jest około trzech minut pieszo i że dojazd do szosy Kachetyjskiej i Lewego Brzegu (Left Embankment) jest wygodny. Są to twierdzenia samego portalu i na potrzeby tego przewodnika nie sprawdzano żadnego rozkładu jazdy.

Tekst Korter o codziennych potrzebach mówi, że sklepy i całodobowe (24-godzinne) sklepy convenience znajdują się w promieniu 2 km, placówki medyczne są oddalone o 10-15 minut jazdy samochodem, a w pobliżu są szkoły publiczne nr 87, 88 i 96, Tbiliski Uniwersytet Państwowy i Akademia Medyczna im. Petre Shotadze. Odległości do tych szkół nie są podane. Mapa dewelopera zawiera znaczniki „New Hospitals” i „Fitness Plaza” bez odległości.

Kontekst miejski jest oficjalny. Narodowy Urząd Statystyczny Gruzji (Geostat) podaje, że 1 stycznia 2026 r. ludność Gruzji wynosiła 3 941,1 tysiąca, z czego w Tbilisi mieszkało 1 369,4 tysiąca, czyli 34,7 procent według obliczeń. Urząd statystyczny opisuje tę wartość jako ponad jedną trzecią ludności całego kraju. Danych na poziomie poszczególnych dzielnic w tej publikacji nie ma.

Odległości w linii prostej w tabeli zostały wyliczone od znacznika na mapie dewelopera i ze współrzędnych na stronach Wikipedii. Odległości drogowe pochodzą z publicznego serwisu wyznaczania tras OSRM, opartego na danych OpenStreetMap, uruchomionego 12 listopada 2026 r. od tego samego znacznika. Są to szacunki przy swobodnym ruchu, które całkowicie pomijają korki na drogach. Tam, gdzie Korter lub geoln podają własną wartość, jest ona pokazana tak, jak ją podano, i nie jest uzgadniana z obliczeniem.

Rejestracja, podatki, pobyt i zasady bankowe dla kupującego w Gruzji

Prawo gruzińskie pozwala cudzoziemcowi nabyć mieszkanie na tych samych zasadach co obywatelowi. Artykuł 183 Kodeksu cywilnego stanowi, że nabycie rzeczy nieruchomej wymaga pisemnej transakcji i rejestracji prawa własności nabywcy w Rejestrze Publicznym. Wyjątek dotyczy ziemi rolnej: artykuł 4 ustawy organicznej o własności ziemi rolnej ogranicza ją do państwa, gmin, obywateli i niektórych podmiotów gruzińskich.

Mieszkanie w bloku mieszkalnym nie należy do tej kategorii. Ogólny obraz sytuacji dają przewodniki o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji, oraz jak kupić nieruchomość w Gruzji.

W przypadku budynku w budowie kolejność zdarzeń wynika z umowy i rejestru. Na stronie opłat rejestru (Narodowa Agencja Rejestru Publicznego, NAPR) rejestracja zmiany prawa oraz rejestracja zobowiązania związanego z prawem własności są wycenione w trzech trybach: GEL 150 w cztery dni robocze, GEL 270 w jeden dzień roboczy i GEL 350 w dniu złożenia wniosku.

Przy kursie GEL 2,5933 za jednego dolara są to około USD 57,8, USD 104,1 i USD 135,0. Cena mieszkania nie wpływa na opłatę; liczy się tylko wybrany tryb.

Kupujący za granicą ma dwie zwykłe drogi. Pierwszą jest pełnomocnictwo zalegalizowane do użytku w Gruzji, a tabela statusu Haskiej Konferencji wskazuje Konwencję haską o apostille jako obowiązującą wobec Gruzji od 14 maja 2007 roku. Drugą jest usługa smart-kontraktu rejestru, która rejestruje prawa do nieruchomości online poprzez zarezerwowane spotkanie wirtualne. Obie drogi omawia przewodnik po zakupie nieruchomości w Gruzji z zagranicy.

Ani artykuł 183, ani strona opłat rejestru nie ustalają terminu odbioru dla budynku, który nie jest jeszcze ukończony. Termin odbioru, skutek jego niedotrzymania i sposób zabezpieczenia rat są zatem sprawami umowy, dlatego rozdział 9 wpisuje je na pisemną listę.

Gruzja zmieniła podatek od nieruchomości dla osób fizycznych 30 września 2026 r. Angielski tekst Kodeksu podatkowego powołuje ustawę nr 1874 z tej daty, a artykuł 202(5) ustala stawkę od majątku podlegającego opodatkowaniu osoby fizycznej innego niż ziemia na 0,8 do 1 procent wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku.

Artykuł 206(1)(a) zwalnia taki majątek, jeżeli dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000. Zestawienie EY Georgia za lipiec-wrzesień 2026 r. podaje, że wcześniejszy próg wynosił GEL 40 000, więc przewodniki napisane przed tą datą zawierają starsze przedziały.

Zgodnie z artykułem 205 osoba fizyczna składa deklarację podatku od nieruchomości do 1 listopada i płaci do 15 listopada. Strona Służby Dochodów (rs.ge) o podatku od nieruchomości oferuje kalkulator. Artykuł 201 obejmuje nieruchomości „including an unfinished construction” (w tym budowę niezakończoną), więc kwestia, czy kupujący na podstawie umowy off-plan (projekt w budowie) jest właścicielem w rozumieniu podatku od nieruchomości, zależy od umowy i wpisu w rejestrze. Procedurę deklaracji omawia przewodnik po podatku od nieruchomości w Gruzji.

Jeśli chodzi o dochody i sprzedaż, artykuł 81 opodatkowuje czynsz z lokali mieszkalnych otrzymywany przez osobę fizyczną, bez odliczeń, stawką 5 procent, ogólna stawka osobista wynosi 20 procent, a nadwyżka z udostępnienia lokalu mieszkalnego podlega stawce 5 procent. Artykuł 82(1)(f.a) zwalnia nadwyżkę ze sprzedaży mieszkania wraz z gruntem, jeśli było ono własnością przez ponad dwa lata. Podatek VAT na mocy artykułu 166 wynosi 18 procent, a to, czy podana cena go zawiera, jest warunkiem umowy.

Co do pobytu, Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA) opisuje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca posiadającego tytuł do nieruchomości innej niż ziemia rolna o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w lari. Przy kursie 2,5933 próg ten to około GEL 388 995. Wartość ustala akredytowany rzeczoznawca, więc liczy się wycena, a nie cena w umowie. Zakup sam w sobie nie daje zezwolenia, które wymaga osobnego wniosku. Kroki wymienia przewodnik po uzyskaniu zezwolenia na pobyt w Gruzji.

Co potwierdzić na piśmie przed wpłatą opłaty rezerwacyjnej

Strona dewelopera pozostawia otwartych szereg kwestii, a portale w kilku z nich się różnią. Poniższa lista zamienia te luki w konkretne prośby do dewelopera. Jest to zwykła lista kontrolna przed rezerwacją, a nie ocena działań którejkolwiek ze stron. Kupujący przechowuje pisemne odpowiedzi razem z projektem umowy w jednym miejscu.

1. Cennik z numerami lokali, piętrami, powierzchniami deklarowanymi i cenami w walucie umowy, opatrzony datą, dla mieszkań, które deweloper faktycznie oferuje.
2. W którym miejscu podanego przedziału USD 1 800-2 350 za m² mieści się wybrany lokal i co decyduje o tym położeniu.
3. Termin odbioru, który ma zostać wpisany do umowy, oraz co mierzy licznik „Time left” do 30 kwietnia 2028 r.
4. Dokładne wykończenie: white frame czy green frame, ze specyfikacją ścian, podłóg, okien, drzwi, armatury sanitarnej i instalacji.
5. Pełna nazwa prawna i dane rejestrowe podmiotu zawierającego umowę oraz to, czy jest nim Domus Group, czy odrębna spółka projektowa.
6. Pozwolenie na budowę i wypis z Rejestru Publicznego dla działki z kodem katastralnym 01.17.13.043.023, jak podaje Korter.
7. Harmonogram płatności: pierwsza wpłata, kwoty i terminy rat, waluta, kurs użyty dla każdej wartości w lari i początek 30 miesięcy.
8. Rachunek, na który trafiają płatności, oraz wszelki rachunek powierniczy (escrow) lub inne zabezpieczenie pieniędzy z rat.
9. Podstawa powierzchni deklarowanej: czy weranda lub balkon w nią wchodzą i jaka powierzchnia jest wyceniana.
10. Warunki Domus Card na piśmie, w tym termin ważności, sposób naliczania i traktowanie podatkowe, oraz to, czy jest ona częścią umowy.
11. Które banki potwierdziły, że przyjmują ten projekt jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego, wraz z ich warunkami dla nierezydentów.
12. Warunki parkingu, komórki lokatorskiej i ładowarek pojazdów elektrycznych, opłaty eksploatacyjne oraz to, kto prowadzi concierge i części wspólne.

Każda odpowiedź powinna pochodzić od dewelopera w formie pisemnej lub w podpisanym dokumencie. Ogłoszenie na portalu, choćby najnowsze, jest opisem strony trzeciej, a same portale zastrzegają, że ostateczne wartości podaje deweloper i bank. Jak prawnik wpisuje się w ten proces, wyjaśnia przewodnik o tym, jak kupić nieruchomość w Gruzji.

Dwie pozycje zasługują na ponowne spojrzenie. Pierwszą są licznik odliczający i wskaźniki na stronie projektu: to elementy wizualne witryny, a sama strona nie opisuje żadnego z nich. Data lub procent w umowie mają znaczenie prawne, a data na stronie internetowej nie. Drugą jest podstawa powierzchni: ponieważ wartości „od” w Korter równają się dolnej stawce pomnożonej przez powierzchnię deklarowaną, wycenianą powierzchnię należy potwierdzić dla każdego lokalu osobno.

Jak Domus Avlabari Tbilisi wypada na tle projektów Domus i pobliskich ofert w Tbilisi

Domus Group wymienia na domusi.com pięć bieżących projektów. Wszystkie pięć jest w Tbilisi, a każda strona używa tego samego układu bloku cenowego: przedział za metr kwadratowy w lari i dolarach, długość rat i przedział metraży mieszkań. Tabela pokazuje, co podała każda strona 12 listopada 2026 r. Wymienione poniżej oferty Domus otrzymają własne strony w tej witrynie po opublikowaniu.

W tej grupie Domus Avlabari Tbilisi ma najniższą dolną stawkę i najmniejszy minimalny metraż mieszkania, 57 m² wobec 59-175 m² w pozostałych. Jego górna stawka USD 2 350 jest równa stawce Domus Gazapkhuli, a długość rat, 30 miesięcy, równa się długości w Domus Sera. Dat odliczania nie można porównywać jako dat odbioru, ponieważ żadna z nich nie jest tak opisana.

Kilka ofert w tej witrynie znajduje się w tej samej części lewego brzegu lub po drugiej stronie rzeki. Pokazano je z wartościami, które publikują ich własne strony i które różnią się między sobą rodzajem: niektóre podają cenę dewelopera, inne tylko wskazania portali.

Każda z tych stron podaje własne źródła i daty, a sama tabela ich nie szereguje ani nie ocenia. Dla kontekstu miasta i kraju służą strona miasta Tbilisi i strona kraju Gruzja, a w portfolio znajduje się też Mira Verde Tbilisi w Tbilisi Hills. Porównanie tych projektów musi więc uwzględniać różnice w tym, co jest wyceniane, jakie wykończenie jest oferowane i kiedy widziano wartości.

Domus Group (deweloper)

Domus Group jest tbiliskim deweloperem mieszkaniowym. Stopka strony brzmi: LTD „Domus Group”, a strona „O firmie” witryny datuje założenie firmy na 2006 rok i jako wartości wymienia jakość, nowatorstwo i zieloną architekturę. Artykuł Caucasus Business Week przytacza tekst Domus, który podaje datę założenia 15 września 2006 roku. Są to własne oświadczenia dewelopera o sobie samym.

Listy projektów dewelopera pokazują jego portfolio w stanie na domusi.com z 12 listopada 2026 r.: pięć bieżących projektów, jeden projekt przyszły (Domus Kvariati) i 13 projektów ukończonych, wśród nich Domus Park Vake, Domus Hippodrome, Domus Kavsadze, Domus Mtskheta, Domus Riga i Domus Chavchavadze 29. Witryna nie podaje łącznej liczby oddanych domów ani metrów kwadratowych.

UN Global Compact wymienia Domus (domusi.com) jako firmę gruzińską, prywatną, z branży holdingu i rozwoju nieruchomości, uczestniczącą od 3 maja 2023 roku. Wpis odnotowuje dobrowolne zobowiązanie firmy i nie jest certyfikatem jakości. Odczytane strony nie wskazują akcjonariuszy ani beneficjentów rzeczywistych, ani wyników finansowych, a podmiot zawierający umowę wskazują dokumenty sprzedaży.

Strona aktualności witryny zawiera jedną pozycję z 7 lipca 2022 roku o rozpoczęciu budowy Domus Gazapkhuli i nic o Awlabari. Strony dewelopera o tym projekcie nie podają banków partnerskich, wykonawców ani konsultantów poza architektami z MUA.

Często zadawane pytania

Czym jest Domus Avlabari Tbilisi?

Domus Avlabari Tbilisi to mieszany projekt mieszkalno-biurowy przy ulicy Ialbuzi 14 w Awlabari, budowany przez Domus Group. Strona dewelopera podaje blok A z 23 kondygnacjami i 220 mieszkaniami oraz blok B z 10 kondygnacjami biur i food courtem. Metraże mieszkań wynoszą od 57 do 119 m² w siedmiu układach. Projekt jest wymieniony wśród bieżących projektów dewelopera i według MUA oraz Korter jest w budowie.

Ile kosztuje Domus Avlabari Tbilisi?

Deweloper podaje przedział 1800 – 2350 w dolarach i 4870 – 6350 w lari, bez zapisanej jednostki, który portale odczytują jako cenę za metr kwadratowy. Nie podano ceny żadnego pojedynczego mieszkania. Według obliczeń z przedziału mieszkanie o powierzchni 57 m² wychodzi na USD 102 600-133 950, a mieszkanie o powierzchni 119 m² na USD 214 200-279 650. Najniższa wartość z Korter, USD 102 600, odpowiada dolnemu końcowi.

Jakie metraże mieszkań oferuje projekt?

Deweloper podaje siedem kart układów: 57 (dwie karty), 70, 75 i 84 m² z jedną sypialnią oraz 101 i 119 m² z dwiema sypialniami, według liczenia z list pomieszczeń. Każda karta podaje hol, połączony salon z kuchnią, sypialnie, łazienki i werandę lub balkon. Strona nie pokazuje kawalerek, penthouse’ów ani mieszkań dwupoziomowych. Korter podaje przedział 56,7-119 m².

Kiedy nastąpi odbiór Domus Avlabari Tbilisi?

Strona dewelopera odlicza czas do 30 kwietnia 2028 r., ale nie nazywa tej daty odbiorem. Korter podaje, że blok A ma być gotowy w drugim kwartale 2028 roku, a geoln podaje czerwiec 2028 roku. Wszystkie trzy daty mieszczą się w tym samym kwartale. Kupującego wiąże data wpisana do umowy, więc prosi o nią na piśmie i pyta, co się stanie w razie jej niedotrzymania.

Jak działają raty na 30 miesięcy?

Strona podaje „Installment (month) 30” i mówi „Interest-free loan, flexible terms and individual schedule of payment” (pożyczka bez odsetek, elastyczne warunki i indywidualny harmonogram płatności). Nie podaje pierwszej wpłaty, kwot miesięcznych ani terminów. Kupujący prosi więc na piśmie o harmonogram, w tym o początek 30 miesięcy, walutę i miejsce, gdzie wpłaca się pieniądze. Raty wiążą tylko wtedy, gdy są częścią podpisanej umowy.

Czy wykończenie to white frame, czy green frame?

Źródła się różnią. Strona projektu dewelopera nie podaje wykończenia tego budynku, choć witryna zawiera ogólny panel specyfikacji „Green framework”, który nie jest opisany per projekt. Korter nazywa wykończenie green frame i opisuje podłogi z wylewką, ściany przygotowane do wykończenia końcowego oraz ścianki działowe z instalacjami doprowadzonymi do punktów. geoln nazywa je white frame. Kupujący prosi o specyfikację wykończenia w umowie, ponieważ to ten dokument rozstrzyga, co zostanie przekazane.

Gdzie leży Domus Avlabari Tbilisi i jak daleko jest metro?

Projekt stoi przy ulicy Ialbuzi 14 w Awlabari, na lewym brzegu Mtkwari, obok Pałacu Ślubów według architektów. Stacja metra 300 Aragveli jest oddalona o 390 m według Korter i około 0,3 km w linii prostej według znacznika na mapie dewelopera. Plac Wolności jest 3,6 km drogą, a lotnisko w Tbilisi 14,8 km drogą, według trasy wyznaczonej 12 listopada 2026 r.

Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Gruzji i je zarejestrować?

Tak, w przypadku mieszkania. Artykuł 183 Kodeksu cywilnego wymaga pisemnej transakcji i rejestracji w Rejestrze Publicznym, a ziemia rolna jest kategorią zastrzeżoną ustawą organiczną o własności ziemi rolnej. Opłaty rejestracyjne wynoszą GEL 150, 270 lub 350 zależnie od trybu. Kupujący za granicą może użyć zalegalizowanego pełnomocnictwa lub internetowej usługi smart-kontraktu rejestru.

Czy zakup tutaj daje zezwolenie na pobyt?

Nie samo w sobie. Agencja Rozwoju Usług Publicznych opisuje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca posiadającego nieruchomość inną niż ziemia rolna o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w lari, ustalonej przez akredytowanego rzeczoznawcę. Zakup jest sprawą odrębną od wniosku o zezwolenie na pobyt. Wyliczone kwoty dla układów o powierzchni 84, 101 i 119 m² przekraczają tę wartość na obu końcach podanego przedziału.

Jaki podatek od nieruchomości płaci właściciel mieszkania?

Od 30 września 2026 r., na mocy ustawy nr 1874, majątek osoby fizycznej inny niż ziemia jest zwolniony, jeśli dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000. Powyżej tego Kodeks podatkowy ustala 0,8 do 1 procent wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku. Deklarację składa się do 1 listopada, a podatek płaci do 15 listopada. Podatki od czynszu i sprzedaży omawia rozdział o zakupie.

Źródła i ostatnia weryfikacja

Ostatnia weryfikacja: 12 listopada 2026 r. Źródła:

• Domus Group: strona projektu Domus Avlabari (domusi.com, odczyt 12 listopada 2026 r.)
• Domus Group: karta układu 114 (selektor mieszkań domusi.com, odczyt 12 listopada 2026 r.)
• Domus Group: karta układu 115 (selektor mieszkań domusi.com, odczyt 12 listopada 2026 r.)
• Domus Group: bieżące projekty (odczyt 12 listopada 2026 r.)
• Domus Group: projekty ukończone (odczyt 12 listopada 2026 r.)
• Domus Group: projekty przyszłe (odczyt 12 listopada 2026 r.)
• Domus Group: strona „O firmie” (odczyt 12 listopada 2026 r.)
• Korter: Domus Avlabari w Tbilisi, ceny i dostępność według stanu na 2 listopada 2026 r.
• MUA Architecture and Placemaking: strona projektu Domus Avlabari (odczyt 12 listopada 2026 r.)
• geoln.com: Domus Avlabari, strona gruzińska (ogłoszenie opublikowane 27 czerwca 2025 r.)
• geoln.com: Domus Avlabari, strona rosyjska (ogłoszenie opublikowane 27 czerwca 2025 r.)
• Caucasus Business Week: zespół mieszkalny przy ulicy Gazapkhuli (tekst Domus)
• UN Global Compact: strona uczestnika Domus
• Wikipedia: Avlabari
• Wikipedia: Isani District
• Wikipedia: Wedding Palace (Tbilisi)
• Wikipedia: Holy Trinity Cathedral of Tbilisi
• Wikipedia: 300 Aragveli (Tbilisi Metro)
• Wikipedia: Avlabari (Tbilisi Metro)
• Wikipedia: Isani (Tbilisi Metro)
• Wikipedia: Freedom Square, Tbilisi (współrzędne)
• Wikipedia: Station Square (Tbilisi Metro) (współrzędne)
• Wikipedia: Tbilisi International Airport (współrzędne)
• Project OSRM: serwis wyznaczania tras użyty do odległości drogowych (uruchomienie 12 listopada 2026 r.)
• Geostat: liczba ludności według stanu na 1 stycznia 2026 r.
• Kodeks cywilny Gruzji, artykuł 183 (matsne.gov.ge)
• Ustawa organiczna o własności ziemi rolnej (matsne.gov.ge)
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart-kontraktów
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu Konwencji haskiej o apostille
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski (matsne.gov.ge)
• EY Georgia: zestawienie zmian podatkowych i prawnych za lipiec-wrzesień 2026 r.
• Służba Dochodów Gruzji: podatek od nieruchomości
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: zezwolenia na pobyt
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (matsne.gov.ge)
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy walut (USD 1 = GEL 2,5933 na 12 listopada 2026 r.)

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.