Аренда имущества турок-киприотов на Кипре: правила и цифры 2026 года
По состоянию на 8 ноября 2026 г. аренда имущества турок-киприотов на территории, находящейся под управлением Республики Кипр, регулируется законом 1991 года, пакетом поправок 2025 года и Регламентом, опубликованным в Официальном вестнике 25 июля 2025 г. По этому Регламенту арендатор, являющийся беженцем, платит 60% рыночной арендной платы, а арендатор, не являющийся беженцем, платит рыночную арендную плату полностью. Арендную плату собирает Служба управления имуществом турок-киприотов при Министерстве внутренних дел, а министр внутренних дел выступает в роли Опекуна (Guardian) этого имущества.
На этой странице изложены правовая основа, точное правило определения арендной платы и круг лиц, которые могут брать имущество в аренду; показано, как ставки пересматривались с февраля 2024 г. по октябрь 2026 г.; приведено, что обнаружили Счётная палата и проверки договоров аренды, а также годовые показатели Фонда имущества турок-киприотов. Кроме того, здесь описан порядок обжалования для арендаторов, положение владельцев-турок-киприотов и Комиссии по недвижимому имуществу (на нейтральных и подкреплённых источниками формулировках), а также то, с чем арендаторы и покупатели сталкиваются на практике. Каждая цифра сопровождается источником и датой, чтобы читатель мог сам проверить, откуда она взята и к какому моменту относится. Все суммы приведены в евро, если не указано иное.
Что означает аренда имущества турок-киприотов в Республике Кипр
Предмет регулирования определяет Закон 139/1991, который называется «Закон об имуществе турок-киприотов (управление и иные вопросы) (временные положения)». Согласно сводному тексту в базе данных CyLaw Кипрской коллегии адвокатов, имуществом турка-киприота считается движимое или недвижимое имущество, которое принадлежит турку-киприоту и находится в районах, контролируемых Республикой, включая имущество вакф. Турком-киприотом в смысле закона признаётся турок-киприот, не имеющий обычного места жительства в контролируемых районах; этот термин охватывает также компании и иные юридические лица, которые находятся под контролем турок-киприотов, и Евкаф. Преамбула закона связывает всю эту систему с перемещением турок-киприотов после 1974 года и с ограничениями на пересечение линии, из-за которых имущество оказалось брошенным.
Статья 3 назначает министра внутренних дел Опекуном. Опекун управляет имуществом, пока сохраняется ситуация, описанная в законе, и до окончательного урегулирования вопроса. Статья 5 наделяет Опекуна теми правами и обязанностями, которые имел бы владелец-турок-киприот, а статья 6 перечисляет полномочия: взыскание причитающихся сумм, ремонт, заключение и прекращение договоров, а также сдача имущества в аренду. Поэтому арендной платой считается сумма, которую арендатор должен Службе по договору аренды, и именно так её определяет Регламент 2025 года.
Масштаб велик. Специальный доклад Счётной палаты (Audit Office), о котором сообщила Cyprus Mail 24 мая 2023 г., насчитал 120 243 участка имущества турок-киприотов по данным, которые Служба предоставила 16 ноября 2022 г. Министр внутренних дел Константинос Иоану заявил, как сообщалось 26 января 2026 г., что земля, принадлежащая турок-киприотам, составляет 10,14% от всей земли Республики. Politis сообщила 10 апреля 2026 г., что Служба управляет имуществом стоимостью более €7,5 млрд. Дискуссия об аренде сосредоточена на более узкой группе домов, магазинов, мастерских и открытых площадок, которыми пользуются беженцы, то есть именно на тех объектах, за которые арендаторы платят Службе и по которым ставки пересматривались.
Правовая основа: закон, поправки и регламент
Система, на которой держится аренда имущества турок-киприотов, состоит из трёх уровней. Базовый закон датируется 1991 годом и многократно менялся; в перечне CyLaw указаны поправки начиная с 99(I)/1992 и вплоть до 136(I)/2025. Поправки 2024 и 2025 годов изменили порядок объявления имущества, круг тех, кто может его арендовать, и проверки, которые предшествуют заключению договора. Регламент, изданный Советом министров и одобренный Палатой представителей, закрепил процент арендной платы, сроки аренды и системы баллов. Ежегодный закон о бюджете утверждает расходы Фонда. Иначе говоря, закон задаёт основные понятия и полномочия, Регламент превращает их в конкретные проценты и процедуры, а бюджетный закон показывает, сколько денег проходит через Фонд за год.
| Акт | Опубликован или вступил в силу | Что регулирует |
|---|---|---|
| Закон 139/1991 | Действует с 1 июля 1991 г. (статья 17) | Опекун, Фонд, договоры аренды, обжалование, правонарушения |
| Закон 136(I)/2024 | Вестник № 5016, 29 ноября 2024 г. | Визуальный осмотр инженером-строителем, зарегистрированным в Научно-технической палате Кипра (ETEK), до предоставления имущества для проживания или профессионального использования |
| Закон 61(I)/2025 | Вестник № 5036, 25 апреля 2025 г. | Процедура торгов, аренда лицам, не являющимся беженцами, в двух определённых случаях, наследование и уступка договоров аренды жилья |
| Закон 136(I)/2025 | Вестник № 5049, 22 июля 2025 г. | Ежеквартальные списки доступного имущества с рассчитанной арендной платой, которые размещаются не менее 45 дней |
| Регламент 230/2025 | Вестник № 5960, 25 июля 2025 г. | Определение рыночной арендной платы, правило 60%, зоны особого управления, срок аренды, условия допуска и баллы |
| Закон о бюджете Фонда 68(II)/2025 | Вестник № 4542, 19 декабря 2025 г. | Выплаты из Фонда на 2026 год в размере до €19 856 444 |
Статья 14 базового закона устанавливает, что Закон о контроле арендной платы не распространяется на имущество турок-киприотов. Поэтому арендную плату определяют Регламент и Опекун, а не общие правила найма жилья, и арендатор не может сослаться на защиту, которую даёт обычным квартиросъёмщикам этот закон. Статья 17 сохраняет закон в силе, то есть он действует до тех пор, пока Совет министров не объявит о его прекращении уведомлением в Вестнике, а в самом названии закона стоят слова «временные положения». Статья 16(3) допускает, что Регламент может иметь обратную силу полностью или частично. Для более широкого рыночного контекста страницы нашего сайта о недвижимости на Кипре и об арендных ценах на Кипре по городам рассказывают об обычном частном найме, который подчиняется другим правилам.
Опекун, Служба, Фонд и другие органы
В системе аренды участвуют несколько органов. Закон определяет роль каждого из них, и таблица ниже следует сводному тексту закона и закону о бюджете на 2026 год, указывая для каждого органа его функцию и правовое основание.
| Орган | Роль | Правовое основание |
|---|---|---|
| Опекун (министр внутренних дел) | Управляет имуществом, заключает договоры аренды, контролирует доходы и расходы Фонда | Статьи 3, 5, 6; статья 5 закона о бюджете |
| Служба управления имуществом турок-киприотов | Повседневное администрирование через окружные отделения (закон о бюджете называет Никосию, Ларнаку, Лимасол и Пафос); публикует списки имущества; собирает арендную плату | Определение в статье 2; Регламент 2025 года |
| Консультативный комитет | Даёт Опекуну заключение перед решениями об управлении; срок полномочий три года, заседает раз в два месяца, кворум — девять человек | Статья 4 |
| Специальные окружные комитеты | Рассматривают переданные им вопросы; мотивированные решения направляются Опекуну на утверждение | Статья 4A |
| Апелляционный комитет министров | Рассматривает жалобы арендаторов; в него входят министры финансов, юстиции и сельского хозяйства | Статья 10 |
| Генеральный аудитор | Ежегодно проверяет счета Фонда; отчёт Опекуну до 30 июня | Статья 12 |
| Палата представителей | Утверждает бюджет Фонда и получает ежегодный отчёт Опекуна; Комитет по делам беженцев следит за вопросами арендной платы и распределения | Статьи 11 и 13 |
Фонд — это специальный фонд под управлением Опекуна, отдельный от обычного государственного бюджета. Статья 11 предусматривает, что все поступления направляются в него, а все выплаты производятся из него, что у него есть собственный годовой бюджет, который утверждают Совет министров и Палата, и что финансовый год длится с 1 января по 31 декабря. Статья 9 приостанавливает выплату владельцу сумм, связанных с имуществом, пока ситуация сохраняется, поэтому арендная плата, собранная Службой, остаётся в Фонде и идёт на ремонт, персонал и проекты, как показывают бюджетные статьи ниже.
Как устроена аренда имущества турок-киприотов по Регламенту 2025 года
Пункт 4(3) Регламента в редакции 2025 года устанавливает арендную плату или плату за пользование в размере 60% рыночной арендной платы, если арендатор или лицензиат является беженцем, и в размере 100% рыночной арендной платы, если арендатор беженцем не является. Регламент определяет рыночную арендную плату как расчётную сумму, за которую имущество могло бы быть сдано в аренду на дату оценки между желающим арендатором и желающим арендодателем, на оговорённых условиях аренды, в рыночных условиях, после надлежащего маркетинга, при том что обе стороны действуют осведомлённо, благоразумно и без принуждения. Статус беженца в этом смысле означает наличие удостоверения беженца, выданного компетентным органом, согласно статье 2 закона.
| Ситуация | Основа арендной платы | Источник |
|---|---|---|
| Арендатор-беженец, обычная аренда | 60% рыночной арендной платы | Регламент, п. 4(3) |
| Арендатор, не являющийся беженцем | 100% рыночной арендной платы | Регламент, п. 4(3) |
| Зона особого управления или аренда, предоставленная по результатам торгов | Устанавливается условиями торгов; аренда до 7 лет с однократным продлением ещё на 7 | Регламент, п. 4(3) и 4(6) |
| Жилищные нужды, сельскохозяйственная земля по Приложению, перемещённые муниципалитеты, общины и объединения беженцев, государство и коммунальные службы для общественных работ | Опекун может установить номинальную арендную плату | Регламент, п. 4(4) |
| Договоры аренды жилья в государственных посёлках, зарегистрированных по части IV Закона о недвижимом имуществе | Предусмотренная арендная плата не взимается и не считается причитающейся | Статья 6(a)(i) закона |
Правило о действующих арендаторах важнее всего для сообщений о больших пересмотрах, потому что именно оно объясняет, почему ставки по давним договорам меняются, хотя сами договоры были заключены задолго до принятия Регламента. Первое условие пункта 4(3) Регламента требует, чтобы Опекун до истечения действующего договора аренды скорректировал уплачиваемую сумму так, чтобы она равнялась 60% рыночной арендной платы для арендатора-беженца или полной рыночной арендной плате для арендатора, не являющегося беженцем, в срок, который Опекун может определить. Politis сообщила 10 апреля 2026 г., что повышение вводится в течение семи лет, как правило в два или три этапа, чтобы арендаторы могли приспособиться.
Пример расчёта по правилу 60%
Если по оценке рыночная арендная плата магазина составляет €1 000 в месяц, арендатор-беженец платит 0,60 × €1 000 = €600, а арендатор, не являющийся беженцем, — €1 000. Cyprus Mail сообщила 22 февраля 2026 г. о примере здания стоимостью €4 млн с рыночной арендной платой €6 000 в месяц, которое сдавалось за €30 в месяц. Соотношение составляет €30 ÷ €6 000 = 0,5% рыночной арендной платы. При уровне 60% та же аренда составила бы 0,60 × €6 000 = €3 600 в месяц. Обе суммы — арифметика на основе опубликованных цифр, приведённая только для наглядности, и они не описывают конкретный действующий договор.
В более ранних публикациях назывались другие проценты. Cyprus Mail сообщила 26 июня 2025 г., что, пока Регламент ещё находился в Палате, один из депутатов заявил, что арендная плата для пользователей-греков-киприотов составляла 80% рыночной ставки, что в проекте предлагалось 75% и что в итоге остановились на 60%. 26 октября 2026 г. та же газета процитировала председателя Комитета Палаты по делам беженцев, сказавшего, что арендная плата за такое имущество установлена в пределах от 25% до 60% рыночной.
Кто может арендовать жильё: критерии и баллы
Приложение к Регламенту 2025 года устанавливает критерии для жилья в части A. Как минимум один член семьи должен быть беженцем. Заявитель, его супруг(а) и иждивенцы не должны владеть жильём, не должны иметь в контролируемых районах имущество стоимостью более €250 000 по последней общей оценке Департамента земельных ресурсов и кадастра и не должны быть обеспечены жильём по другой государственной жилищной программе. Заявитель также не должен был отчуждать имущество в районах, не находящихся под контролем Республики, хотя передача родственнику не дальше второй степени родства отчуждением не считается. Валовой годовой доход семьи за год, предшествующий заявке, должен не превышать указанные ниже пределы, которые Приложение увязывает с критериями дохода жилищных программ министерства для перемещённых лиц.
| Состав семьи | Максимальный валовой годовой доход семьи |
|---|---|
| Один человек | €30 000 |
| Пара или семья с одним родителем | €50 000 |
| Семья из трёх человек | €55 000 |
| Семья из четырёх человек | €60 000 |
| Семья из пяти и более человек | €70 000 |
Размер жилья должен соответствовать составу домохозяйства, то есть число спален подбирается под число членов семьи. Жильё с одной спальней предоставляется одинокому заявителю или паре без детей, с двумя спальнями — семье из трёх или четырёх человек, с тремя спальнями — более крупной семье в соответствии с таблицей 2 Приложения, а с четырьмя спальнями — семье из пяти и более человек. Заявки, не отвечающие таблице, всё же могут быть приняты, если жильё покрывает потребности семьи и ни один подходящий заявитель не подал заявку. Заявки, прошедшие критерии, затем оцениваются в баллах; перечень факторов и баллов приведён в таблице ниже.
| Фактор оценки (жильё) | Баллы |
|---|---|
| Оба супруга — беженцы | +8 |
| Другое имущество в контролируемых районах стоимостью до €50 000 / €100 000 / €150 000 / €200 000 / €250 000 | −2 / −4 / −6 / −8 / −10 |
| Семья с одним родителем и иждивенцами-детьми | +8 |
| Каждый ребёнок-иждивенец | +5 |
| Дети-иждивенцы разного пола | +2 |
| Член семьи с инвалидностью | +5 |
| Группа дохода — от самой высокой к самой низкой (один человек: от €27 001–€30 000 до €0–€15 500) | 0 / +4 / +8 / +12 |
| Имущество в районах, не находящихся под контролем Республики | +5 |
| Прежняя помощь в виде имущества турок-киприотов для профессионального или сельскохозяйственного использования | −10 |
Если у двух заявителей набралось одинаковое число баллов, специальный комитет отдаёт жильё тому, чей доход ниже. Cyprus Mail сообщила 26 января 2026 г., что теперь распределение идёт по фиксированным критериям и по системе баллов, а дискреционные полномочия министра отменены, а 29 января 2026 г. — что первый раунд распределения собрал более 500 заявок на 21 жилую единицу. 13 января 2026 г. Комитет Палаты по делам беженцев попросил Службу представить каталог баллов, показывающий, как баллы начислялись, а заявители получат порядковые номера начиная со следующей публикации, чтобы результаты можно было опубликовать.
Коммерческие помещения, открытые площадки и зоны особого управления
Для профессиональных помещений и открытых площадок за пределами зон особого управления часть C Приложения требует, чтобы заявитель был беженцем, что включает юридическое лицо, как допускает статья 8 закона. К заявке должен прилагаться бизнес-план, то есть документ, подтверждающий финансовую возможность покрыть расходы на деятельность на этом имуществе, с графиком начала работ. Право пользования юридического лица прекращается по статье 8(2), если контроль или капитал перестают принадлежать беженцам.
| Фактор оценки (коммерческое имущество) | Баллы |
|---|---|
| Имущество в районах, не находящихся под контролем Республики | +5 |
| Каждый ребёнок-иждивенец; супруг(а) также беженец | +5 за каждого; +5 |
| Заявитель уже владеет профессиональными помещениями | −30 |
| Имеет другое имущество турок-киприотов для профессионального или сельскохозяйственного использования | −50 |
| Физическое лицо или компания, капитал которой принадлежит беженцу, получающему из неё основную часть дохода | +30 |
| Намерение участвовать в государственной или софинансируемой программе поддержки бизнеса | +20 |
| Профильное образование или обучение | +10 |
| Профильный опыт работы | +10 |
Пункт 4A Регламента возлагает на арендатора профессиональных помещений обязанности на весь срок аренды. Арендатор проводит техническое обслуживание и оплачивает весь ремонт, платит налоги, сборы и платежи, связанные с имуществом, возмещает Опекуну ущерб по требованиям, вытекающим из действий арендатора, выполняет указания органов власти и использует имущество только так, как это разрешено. В зонах особого управления Опекун требует гарантию исполнения или платёжеспособного стороннего поручителя.
Арендатор, который эксплуатировал имущество за пределами особых зон не менее десяти лет и с одобрения Опекуна произвёл улучшения, повысившие его расчётную стоимость, может просить Опекуна одобрить временную передачу права пользования или передачу аренды другому беженцу, если болезнь или иная личная причина мешает продолжать. Общий срок после такой передачи не может превышать пяти лет или срока действующего договора, смотря что наступит раньше, после чего имущество возвращается Опекуну, и арендатору не выплачивается никакой компенсации за помещения. Cyprus Mail сообщила 29 января 2026 г., что деловые объединения также указали, что положения о наследовании исключают из передачи наследникам коммерческие помещения и дома для отдыха, тогда как статья 7(2) закона допускает переход договора аренды жилья к родственнику-беженцу не дальше третьей степени родства.
Зоны особого управления появились в 2025 году. По статье 6C(2) в действующей редакции и пункту 4(5) Регламента Опекун определяет их исходя из градостроительных, экономических, коммерческих или иных признаков, с одобрения Совета министров, решением, опубликованным в Вестнике. Имущество в этих зонах передаётся беженцам по результатам торгов на срок до семи лет с однократным продлением на второй срок в семь лет. Если действительного предложения от беженца не поступило, Опекун обязан повторить торги в течение 45 дней. Если и второй раунд не привёл к передаче имущества беженцу, имущество может быть сдано лицу, не являющемуся беженцем.
Аренда имущества турок-киприотов: пересмотры ставок с 2024 по 2026 год
Пересмотры последовали за результатами аудита, описанными в следующем разделе, и шли параллельно с принятием поправок и Регламента. В таблице перечислены датированные события, о которых сообщали официальные органы и пресса, с указанием источника в каждой строке.
| Дата | Событие | Источник |
|---|---|---|
| 6 февраля 2024 г. | Комитет Палаты по делам беженцев выслушивает жалобы на арендную плату за коммерческие помещения в Лимасоле; Служба обещает новые критерии аренды; комитет просит заморозить пересмотр | Cyprus Mail |
| 20 марта 2024 г. | Счётная палата вновь призывает выселить арендаторов и субарендаторов, уличённых в нарушениях; министр внутренних дел говорит, что проверено 3 211 договоров и выявлено 416 нарушений | Cyprus Mail |
| 29 ноября 2024 г. | Закон 136(I)/2024 вводит визуальный осмотр перед предоставлением имущества в пользование | Официальный вестник |
| 25 апреля 2025 г. | Опубликован Закон 61(I)/2025 | Официальный вестник |
| 22 и 25 июля 2025 г. | Опубликованы Закон 136(I)/2025 и Регламент 230/2025 | Официальный вестник |
| 26 января 2026 г. | Опубликованы результаты аудита; расторгнуто более 300 договоров | Cyprus Mail со ссылкой на Politis |
| 28 и 29 января 2026 г. | Комитет перемещённых владельцев бизнеса и ассоциация мелких торговцев Povek возражают против пересмотров и добиваются пересмотра принципов расчёта | Sigmalive; Cyprus Mail |
| 24 марта 2026 г. | Комитет Палаты по делам беженцев просит министерство приостановить уведомления о повышении арендной платы для ремесленников в парке художников в Ларнаке | Cyprus Mail |
| 26 октября 2026 г. | Комитет, рассматривая следующий бюджет Службы, говорит, что арендная плата растёт там, где иностранные покупатели приобрели соседние объекты | Cyprus Mail |
В публикациях февраля 2024 года приводились коммерческие помещения в Лимасоле, арендная плата за которые выросла с €150 до €2 800 в месяц и с €30 до €999 в месяц. Председатель комитета тогда заявил, что комитет девять лет просил рационализировать арендную плату и не будет защищать ставки в €20–€50 в месяц, но жалобы множатся в городе и районе Лимасол. Он также сказал, что Служба использовала покупки квартир в этом районе в качестве рыночных данных, то есть опиралась на цены сделок поблизости при оценке рыночной арендной платы.
| Зафиксированный случай | Прежняя арендная плата | Новая арендная плата | Кратность | Источник и дата |
|---|---|---|---|---|
| Коммерческие помещения в Лимасоле | €150 | €2 800 | 18,7× | Cyprus Mail, 6 февр. 2024 г. |
| Коммерческие помещения в Лимасоле | €30 | €999 | 33,3× | Cyprus Mail, 6 февр. 2024 г. |
| Промышленные помещения | €20 | €1 700 | 85× | Cyprus Mail, 29 янв. 2026 г. |
| Офис в Лимасоле | €18 | €147 | 8,2× | Politis, 10 апр. 2026 г. |
| Помещения бетонной компании | €7 | €1 181 | 168,7× | Politis, 10 апр. 2026 г. |
| Киоск в Ларнаке | €17 | €510 | 30× | Politis, 10 апр. 2026 г. |
| Гончарная мастерская в Ларнаке | €5 | €360 | 72× | Politis, 10 апр. 2026 г. |
Кратность показывает, во сколько раз выросла ставка: это новая арендная плата, делённая на прежнюю, например €2 800 ÷ €150 = 18,7. Эти случаи показывают, что опубликованные суммы колеблются от нескольких сотен до нескольких тысяч евро в месяц и что речь не идёт об одинаковом шаге. Cyprus Mail сообщила 29 января 2026 г., что руководитель Службы сказал, что пересмотры нацелены на приведение арендной платы в соответствие с рыночной стоимостью, и предположил, что «справедливая» ставка в некоторых районах может достигать €10 000 в месяц. Предприниматели, процитированные в том же материале, заявили, что потратили до €400 000 на реконструкцию в Лимасоле, а им назначили арендную плату от €800 до €1 000 в месяц, и пострадавшая сторона доказывала, что арендная плата не должна учитывать здания, за которые заплатили сами арендаторы.
26 октября 2026 г. Cyprus Mail сообщила, что Комитет Палаты по делам беженцев выявил искажения, рассмотрев следующий годовой бюджет Службы. Председатель привёл пример магазина, который платит €200 в месяц и расположен рядом с помещениями, проданными гражданину третьей страны и сданными в аренду за €1 000; по его словам, Служба затем возьмёт за основу арендной платы арендатора-беженца цифру €1 000. Он назвал случаи рядом с мариной Лимасола, замком Пафоса и центром Ларнаки. У Службы запросили письменные ответы до того, как комитет определит свою позицию перед пленарным голосованием по бюджету, а депутат от DIKO назвал повышения неприемлемыми. Депутат в том же материале сказал, что новые правила ожидаются в начале 2027 года, а председатель попросил график подготовки правил для домов отдыха и сельскохозяйственных участков.
Выводы Счётной палаты и проверки договоров аренды
Доклад Счётной палаты, предшествовавший реформе, был кратко изложен в Cyprus Mail 24 мая 2023 г. Он охватывал профессиональные помещения и открытые площадки — всего 8 880 по состоянию на 31 декабря 2021 г. — и фиксировал, кто ими владеет.
| Держатель профессиональных помещений и открытых площадок (31 дек. 2021 г.) | Количество | Доля |
|---|---|---|
| Беженцы | 5 746 | 65% |
| Местные власти, не являющиеся перемещёнными | 2 521 | 28% |
| Лица, не являющиеся беженцами | 536 | 6% |
| Перемещённые местные власти | 77 | 1% |
| Всего | 8 880 | 100% |
В том же докладе говорилось, что некоторые ставки основывались на неактуализированных оценках и не менялись более 25 лет. Один объект в Ларнаке сдавался за €8,54 в месяц, без изменений с 1985 года, а участок площадью 3 152 квадратных метра в Никосии сдавался за €417 в месяц, без изменений с 1976 года, при расчётной стоимости €1,4 млн. В докладе также сообщалось о более чем €8 млн неполученных или запоздавших доходов от аренды и говорилось, что свободные помещения не всегда публично объявлялись. Эти выводы объясняют, почему поправки 2025 года добавили ежеквартальную публикацию списков с рассчитанной арендной платой: так свободное имущество становится известным всем потенциальным заявителям.
20 марта 2024 г. Cyprus Mail сообщила, что Счётная палата повторила призыв выселить арендаторов и субарендаторов, признанных виновными в незаконном использовании или нарушениях, а министр внутренних дел выступил против этого призыва, заявив, что с предпринимателями, которые получили от беженцев имущество для субаренды, будут подписаны новые договоры. Программа проверок затем дала следующие результаты, о которых Politis сообщила 10 апреля 2026 г.
| Категория договоров | Проверено | С нарушениями | Результат |
|---|---|---|---|
| Коммерческие помещения и открытые площадки | 4 032 | 512 | 280 расторгнуто; возвращено 79 помещений |
| Муниципалитеты | 275 | 31 серьёзное | 5 расторгнуто; 13 предупредительных писем |
| Общинные советы | 589 | 47 серьёзных | 3 расторгнуто; 32 предупредительных письма |
| Жилая недвижимость | 91 | 31 | возвращено 6 домов; ещё по 3 принимаются меры |
Politis подвела итог: более 600 договоров с серьёзными нарушениями и 300 расторгнутых. Cyprus Mail сообщила 26 января 2026 г., что министр внутренних дел назвал переход к критериям и баллам решающим шагом, что министерское усмотрение при распределении отменено и что в шести случаях начато производство о выселении. 19 октября 2026 г. Cyprus Mail сообщила, что Служба запустила онлайн-форму для сообщений о незаконном использовании имущества турок-киприотов и что жалобы, поданные с указанием имени заявителя, рассматриваются компетентными сотрудниками.
Фонд имущества турок-киприотов: доходы, расходы и государственный грант
Размер Фонда, где учитывается аренда имущества турок-киприотов, отвечает на вопрос из исходного заголовка об аренде: что пересмотры означают для государственного бюджета. Бюджет на 2024 год, утверждённый после заседаний Комитета Палаты по делам беженцев 31 октября и 14 ноября 2023 г., предусматривал доходы в €16 564 542 при расходах в €17 710 548. В докладе комитета говорилось, что разницу в €1 146 006 покроет накопленный резерв Фонда, который на 31 декабря 2022 г. составлял €5 083 518.
| Бюджет на 2024 год (доклад комитета, ноябрь 2023 г.) | Сумма |
|---|---|
| Государственный грант Опекуну | €7 000 000 |
| Арендная плата за имущество турок-киприотов | €5 597 750 |
| Внутренние работы технических бригад (учётная запись, уравновешенная расходами) | €3 966 792 |
| Почасово оплачиваемый персонал ремонтных бригад | €4 243 701 |
| Ремонт и улучшение домов, где живут беженцы | €6 100 000 |
| Сборы за канализацию | €1 407 910 |
| Компенсация персоналу за услуги Фонду | €2 350 000 |
| Содержание коммерческих зданий и зданий, охраняемых как памятники | €1 342 157 |
| Древние памятники, мечети и кладбища | €389 950 |
Сводные таблицы закона о бюджете на 2026 год, опубликованного 19 декабря 2025 г., показывают более поздние годы. Колонка 2024 года — фактический результат, 2025 и 2026 годы — ассигнования, а 2027 и 2028 годы — прогнозы.
| Евро | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 |
|---|---|---|---|---|---|
| Доходы | 16 326 056 | 17 577 795 | 17 642 828 | 17 683 653 | 17 731 595 |
| Расходы | 16 048 292 | 20 293 488 | 19 856 444 | 19 463 770 | 19 680 003 |
| Профицит или дефицит | 277 764 | −2 715 693 | −2 213 616 | −1 780 117 | −1 948 408 |
| Остаток на конец года | 5 847 951 | 3 132 259 | 918 643 | −861 474 | −2 809 882 |
Доходы делятся на операционные, куда входят арендная плата, продажа воды и внутренние рабочие заказы, и прочие, которые в основном составляет государственный грант. В 2024 году операционные доходы составили €9 304 225, а прочие — €7 021 831, что в сумме даёт общий итог €16 326 056. Строка штаб-квартиры, в которой отражён государственный грант и которая служит основной статьёй доходов помимо самой аренды, показывает €7 000 000 в 2023 году, €7 005 291 в 2024 году (включая €5 291 прочих поступлений), €7 000 000 на 2025 год и €6 500 000 на 2026 год. В долях от доходов строка 2024 года в €7 005 291 составила 43% от €16 326 056, а грант 2026 года в €6 500 000 составляет 37% от €17 642 828. Остаток снижается с €5 847 951 в конце 2024 года до €918 643 в конце 2026 года, что вытекает из запланированных дефицитов: €5 847 951 − €2 715 693 − €2 213 616 = €918 642 с учётом округления в самой таблице закона.
Доход от аренды учитывается в таблице доходов каждого окружного отделения, поэтому его можно проследить по отдельным районам. Суммирование строки аренды и роялти в четырёх окружных отделениях даёт следующий результат.
| Строка аренды и роялти (евро) | 2023, факт | 2024, факт | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|
| Никосия | 783 584 | 658 376 | 680 010 | 705 010 |
| Ларнака | 1 644 912 | 2 013 977 | 2 580 010 | 2 970 010 |
| Лимасол | 1 604 753 | 1 715 726 | 1 600 010 | 1 700 010 |
| Пафос | 1 405 731 | 1 316 350 | 1 705 010 | 1 880 010 |
| Сумма по четырём | 5 438 980 | 5 704 429 | 6 565 040 | 7 255 040 |
Сумма за 2025 год, €6 565 040, равна примерно €6,56 млн, которые упомянул министр внутренних дел в связи с ожидаемым доходом от аренды, как сообщалось 26 января 2026 г. С 2024 по 2026 год общая сумма по четырём отделениям вырастает на €7 255 040 − €5 704 429 = €1 550 611, или на 27%, и на отделение в Ларнаке приходится €956 033 этого роста. 26 октября 2026 г. Cyprus Mail сообщила описание следующего бюджета, данное одним из депутатов: общая сумма около €16 млн, включая около €6 млн от государства, около €8,7 млн ожидаемых от аренды, €750 000, отложенных на ремонт домов турок-киприотов, пострадавших от летних пожаров близ Малии, и дефицит, который снижается с €2,2 млн в 2026 году до €800 000. Дефицит 2026 года по закону о бюджете, €2 213 616, соответствует упомянутым €2,2 млн.
Раунды распределения с июня 2025 года
С июня 2025 года Служба публикует списки имущества на своём сайте каждые три месяца. Politis сообщила 10 апреля 2026 г. о четырёх раундах — в июне 2025 г., октябре 2025 г., январе 2026 г. и апреле 2026 г. — с 285 предложенными объектами в сумме.
| Тип имущества | Предложено в четырёх раундах | Заявок в первых трёх раундах |
|---|---|---|
| Дома после ремонта | 37 | 834 |
| Коммерческие помещения | 35 | 260 |
| Открытые площадки | 36 | 173 |
| Сельскохозяйственные участки | 177 | 39 |
| Всего | 285 | 1 306 |
Раунд, начавшийся 2 апреля 2026 г., предлагал 173 объекта: 5 домов, 2 открытые площадки или животноводческих объекта и 166 сельскохозяйственных участков. Эти цифры показывают, что спрос сосредоточен на домах, а не на земле: 834 заявки на 37 домов, то есть около 22,5 заявки на дом (834 ÷ 37). На сельскохозяйственные участки поступило 39 заявок на 177 участков. Cyprus Mail сообщила 26 октября 2026 г., что уход сотрудников задерживает рассмотрение заявок, поэтому сроки объявления результатов зависят от кадровой ситуации в Службе.
Обжалование, правонарушения и правовое положение арендаторов
Статья 10 даёт любому арендатору или лицензиату, не согласному с решением Опекуна по закону или Регламенту, право подать письменную жалобу с изложением причин в течение тридцати дней с момента уведомления. Жалоба направляется в комитет министров финансов, юстиции и сельского хозяйства, который рассматривает её без неоправданной задержки, выслушивает заявителя или предоставляет ему возможность быть выслушанным и уведомляет о своём решении. По статье 10(4) поданная жалоба приостанавливает исполнение решения Опекуна до тех пор, пока комитет не примет решение. Комитет может поручить должностным лицам министерства изучить отдельные части жалобы, чтобы подготовить решение.
Статья 15 определяет правонарушения: отказ без разумной причины предоставить информацию, которую запрашивает Опекун; выплата долга, причитающегося турку-киприоту, другому лицу вместо Опекуна; и получение во владение или пользование имущества турка-киприота иначе, чем предусматривает закон. Наказание по сводному тексту — лишение свободы на срок до трёх месяцев, штраф до 1 000 кипрских фунтов или то и другое, а суд может также распорядиться о выселении. Лицо, не имеющее документа о концессии на своё имя, считается незаконно владеющим имуществом, и Опекун может вернуть владение при содействии полиции после письменного уведомления за 30 дней. Статья 15(3A) позволяет Опекуну продлить аренду, когда арендатор меняет место жительства, но продолжает пользоваться имуществом, или когда арендатор выходит на пенсию, но остаётся активным.
Статья 7 в редакции 2024 года добавляет этап проверки конструкций. Прежде чем имущество будет предоставлено получателю для жилья или профессионального использования, Опекун должен организовать визуальный осмотр инженером-строителем, зарегистрированным в ETEK. Сертификат осмотра фиксирует видимые повреждения и уязвимости и указывает, нужны ли дополнительные проверки или меры по ремонту. Закон оговаривает, что этот осмотр не оценивает сейсмическую достаточность здания, для чего требуется отдельное исследование по Еврокодам, то есть по европейским строительным нормам.
Права владельцев-турок-киприотов и Комиссия по недвижимому имуществу
Базовый закон содержит три положения, касающихся владельцев. По статье 3 министр может по мотивированному решению снять управление конкретным имуществом или его частью. Закон перечисляет факторы, говорящие в пользу снятия управления, в том числе что у владельца было обычное место жительства за рубежом, когда имущество перешло под управление Опекуна, и он продолжает там жить либо вернулся или намерен вернуться в контролируемые районы, что владелец позднее постоянно поселился в контролируемых районах или что имущество — это дом, в котором владелец жил до 1974 года и в котором намерен поселиться. Министр должен также учесть, владеют ли владелец или наследники имуществом греков-киприотов в районах, не находящихся под контролем Республики.
Статья 6A позволяет лицу, которое утверждает, что применение закона нарушило право, гарантированное Европейской конвенцией о защите прав человека, и чей запрос министру был отклонён, подать иск против Республики и Опекуна в окружной суд. Суд применяет факторы, которые Европейский суд по правам человека считает существенными. Средства защиты включают возмещение материального и нематериального вреда, судебные издержки и декларативное решение. Если суд распорядится вернуть имущество, Опекун и законный владелец могут предъявить встречные требования о возмещении расходов на ремонт и улучшения, произведённые с разрешения Опекуна. Дополнительное условие статьи 6 гласит, что отчуждение имущества турка-киприота ради выдачи титула (title deed) любому лицу не считается выгодным для владельца или необходимым для общественных интересов.
Комиссия по недвижимому имуществу (Immovable Property Commission, IPC) — отдельный орган, созданный на севере Кипра по Закону 67/2005 для рассмотрения требований об имуществе, оставленном в этом районе; она рассматривает заявления о реституции, компенсации и обмене. По данным сайта Комиссии, Европейский суд по правам человека 1 марта 2010 г. в решении о приемлемости по делу «Демополос и другие против Турции» (Demopoulos and Others v. Turkey) постановил, что Закон 67/2005 обеспечивает эффективное средство правовой защиты. Сайт приводит следующую статистику по состоянию на 30 октября 2026 г. Существуют и другие позиции в отношении Комиссии, и эта страница не сравнивает две системы между собой; статьи нашего сайта о правовом статусе земли на севере Кипра и о различиях между недвижимостью севера и юга Кипра описывают источники с каждой стороны.
| Показатель IPC (по состоянию на 30 октября 2026 г.) | Значение |
|---|---|
| Поданных заявлений | 8 828 |
| Рассмотренных заявлений | 3 795 |
| Присуждённая компенсация | GBP 784 828 123 |
| Решений о реституции | 7 |
| Решений о реституции и компенсации | 8 |
| Решений об обмене и компенсации | 2 |
Доля рассмотренных заявлений составляет 3 795 ÷ 8 828 = 43%. Комиссия также сообщает об одном решении о реституции после урегулирования кипрской проблемы и об одном решении о частичной реституции. Эти цифры приведены так, как их публикует сама Комиссия на своём сайте, и они относятся к указанной дате.
Аренда имущества турок-киприотов: что нужно знать арендаторам и покупателям
Приведённые ниже пункты об аренде имущества турок-киприотов лишь пересказывают правила из источников, перечисленных в конце страницы; это не рекомендации и не юридическая консультация.
- Договор аренды со Службой даёт право пользования на основании договора и Регламента. Опекун удерживает имущество в роли управляющего, а арендная плата выплачивается Службе.
- Размер арендной платы зависит от статуса арендатора. Беженец платит 60% рыночной арендной платы, а не беженец — полную рыночную арендную плату, при этом в зонах особого управления действуют условия торгов.
- Действующих арендаторов ждёт корректировка до уровня 60% до истечения срока аренды, в срок, который устанавливает Опекун, а Politis сообщила, что шаги растягиваются на семь лет в два или три этапа.
- Списки доступного имущества и рассчитанной для него арендной платы появляются каждые три месяца на сайте Службы и в её окружных отделениях, и каждый список остаётся размещённым не менее 45 дней.
- Договоры аренды для профессионального использования возлагают на арендатора ответственность за ремонт, налоги и платежи, а Опекун требует сертификат визуального осмотра до предоставления имущества в пользование.
- Преемство по договору аренды существует только для жилья — до третьей степени родства, если наследник является беженцем, а Cyprus Mail сообщила, что коммерческие помещения и дома для отдыха из наследования исключены.
- Имущество под управлением Опекуна не предлагается к продаже; закон гласит, что его отчуждение ради выдачи титула (title deed) не считается выгодным для владельца или необходимым в общественных интересах. Вопросы титула у покупателя в районе, контролируемом Республикой, отличаются от вопросов на севере, о чём объясняют страницы нашего сайта о титулах на Северном Кипре и о рисках и проверках при покупке на Северном Кипре.
- Закон о контроле арендной платы не применяется, поэтому размер арендной платы и условия продления определяются договором аренды, Регламентом и решениями Опекуна.
Для рыночного контекста за пределами этой системы, то есть для обычных сделок и частной аренды, статистика Республики по продажам, разрешениям и ценам приведена в обзорах нашего сайта: статистика рынка недвижимости Кипра, разрешения на строительство и цены на квартиры. Иностранные покупатели, которые присматриваются к северу, могут прочитать, кто может покупать недвижимость на Северном Кипре, где действуют другие правила, чем в Республике.
Часто задаваемые вопросы
Кому принадлежит имущество, к которому относится аренда имущества турок-киприотов?
Его владельцы — турки-киприоты, которые обычно не проживают в районах, контролируемых Республикой, включая контролируемые ими компании и Евкаф. Опекун, которым является министр внутренних дел, управляет этим имуществом по Закону 139/1991 и обладает правами и обязанностями владельца. Арендная плата выплачивается Службе, а не владельцу, поскольку статья 9 приостанавливает выплаты владельцам, пока ситуация сохраняется.
Каков размер арендной платы по Регламенту 2025 года?
Аренда имущества турок-киприотов по пункту 4(3) Регламента устанавливается в размере 60% рыночной арендной платы для арендатора, являющегося беженцем, и в размере полной рыночной арендной платы для арендатора, не являющегося беженцем. Зоны особого управления и аренда по результатам торгов следуют условиям торгов, а Опекун может установить номинальную арендную плату для жилищных нужд, определённой сельскохозяйственной земли, перемещённых муниципалитетов и объединений беженцев. Регламент был опубликован 25 июля 2025 г.
Почему некоторые коммерческие арендные платежи выросли с десятков евро до более чем тысячи?
Сообщения о росте, касающиеся аренды имущества турок-киприотов, относятся к договорам, в которых арендная плата была установлена десятилетия назад. В докладе Счётной палаты, кратко изложенном 24 мая 2023 г., приводились ставки, не менявшиеся более 25 лет, а Регламент требует корректировать действующие договоры до уровня 60% до истечения их срока. Среди зафиксированных случаев, о которых писала пресса, — от €7 до €1 181 и от €5 до €360 в месяц по данным Politis от 10 апреля 2026 г.
Можно ли заморозить пересмотр?
Что касается вопроса о том, можно ли заморозить пересмотры, связанные с арендой имущества турок-киприотов, Комитет Палаты по делам беженцев в феврале 2024 г. просил Службу заморозить пересмотр до подачи новых критериев, а в марте 2026 г. просил министерство приостановить уведомления о повышении арендной платы для ремесленников в парке художников в Ларнаке. Затем Регламент 2025 года закрепил правило 60% и переходный период, который устанавливает Опекун. Как сообщалось 29 января 2026 г., предложение о снижении коммерческой арендной платы должно было обсуждаться на пленарном заседании.
Может ли арендовать имущество турка-киприота лицо, не являющееся беженцем?
Аренда имущества турок-киприотов может оплачиваться арендатором, не являющимся беженцем, в ограниченных случаях: статья 6C(2), добавленная в 2025 году, допускает это в двух случаях — сельскохозяйственная земля, которую не арендовал ни один беженец, и имущество в зонах особого управления. В обоих случаях требуется процедура торгов, в которой не было подано действительного предложения от беженца, и тогда арендатор платит полную рыночную арендную плату по пункту 4(3) Регламента. Некоторые государственные органы и перемещённые муниципалитеты также могут арендовать имущество по статье 6C(1) и статье 7.
Как арендатор может обжаловать решение?
Письменная жалоба в течение 30 дней с момента уведомления направляется в комитет министров финансов, юстиции и сельского хозяйства по статье 10. Жалоба приостанавливает исполнение решения Опекуна до тех пор, пока комитет не примет своё решение.
Сколько Фонд имущества турок-киприотов стоит государству?
Фонд, в который поступает аренда имущества турок-киприотов, частично финансируется государством: закон о бюджете на 2026 год предусматривает государственный грант в €6 500 000, меньше €7 000 000, заложенных на 2024 и 2025 годы, при доходах в €17 642 828 и расходах до €19 856 444. Запланированный дефицит в €2 213 616 покрывается из резерва Фонда, который по таблице закона составляет €918 643 на конец 2026 года.
Сколько объектов затронуто и сколько приносит аренда?
База, на которой строится аренда имущества турок-киприотов, велика: в докладе Счётной палаты по данным 2022 года насчитано 120 243 участка, а Служба управляет имуществом стоимостью свыше €7,5 млрд по данным Politis. Строки арендной платы четырёх окружных отделений в сумме составляют €5 704 429 за 2024 год и €7 255 040 за 2026 год по закону о бюджете, а один из депутатов 26 октября 2026 г. описал около €8,7 млн ожидаемых арендных поступлений в следующем бюджете.
Что такое Комиссия по недвижимому имуществу и как она связана с этой темой?
Это орган, действующий на севере Кипра и созданный по Закону 67/2005, который рассматривает требования о реституции, компенсации и обмене в отношении оставленного имущества в этом районе. Он не управляет имуществом в контролируемых Республикой районах. Его сайт сообщал о 8 828 заявлениях и 3 795 завершённых делах по состоянию на 30 октября 2026 г.; подробнее эти цифры приведены в таблице выше.
Куда обществу сообщать о незаконном использовании?
Служба запустила онлайн-форму для жалоб и сообщений, о чём объявлено 19 октября 2026 г. Жалобы, в которых указано имя заявителя, рассматриваются компетентными сотрудниками, а статья 15 закона относит незаконное владение к правонарушениям.
Дата проверки: 8 ноября 2026 г. Источники: CyLaw, сводный текст Закона 139/1991; Закон 136(I)/2024; Закон 61(I)/2025; Закон 136(I)/2025; Регламент 230/2025; Закон о бюджете Фонда 68(II)/2025; Доклад Комитета Палаты представителей по делам беженцев о бюджете Фонда на 2024 год; Комиссия по недвижимому имуществу (Immovable Property Commission, IPC); Cyprus Mail, 24 мая 2023 г.; Cyprus Mail, 6 февр. 2024 г.; Cyprus Mail, 20 марта 2024 г.; Cyprus Mail, 26 июня 2025 г.; Cyprus Mail, 13 янв. 2026 г.; Cyprus Mail, 26 янв. 2026 г.; Sigmalive, 28 янв. 2026 г.; Cyprus Mail, 29 янв. 2026 г.; Cyprus Mail, 22 февр. 2026 г.; Cyprus Mail, 24 марта 2026 г.; Politis, 10 апр. 2026 г.; Cyprus Mail, 19 окт. 2026 г.; Cyprus Mail, 26 окт. 2026 г..
