Czynsz za nieruchomości turkocypryjskie na Cyprze: zasady i dane na 2026 rok

Czynsz za nieruchomości turkocypryjskie na Cyprze: zasady i dane na 2026 rok

Według stanu na 8 listopada 2026 r. czynsz za nieruchomości turkocypryjskie na obszarze administrowanym przez Republikę Cypryjską opiera się na ustawie z 1991 r., pakiecie nowelizacji z 2025 r. oraz rozporządzeniu opublikowanym w Dzienniku Urzędowym 25 lipca 2025 r. Na podstawie tego rozporządzenia najemca będący uchodźcą płaci 60% czynszu rynkowego, natomiast najemca, który uchodźcą nie jest, płaci pełny czynsz rynkowy. Czynsz pobiera Służba Zarządzania Nieruchomościami Turkocypryjskimi (Turkish Cypriot Properties Management Service) przy Ministerstwie Spraw Wewnętrznych, a minister spraw wewnętrznych pełni funkcję opiekuna (Guardian) tych nieruchomości.

Na tej stronie przedstawiamy ramy prawne, dokładną regułę dotyczącą czynszu i krąg osób uprawnionych do najmu, a także to, jak zmieniały się stawki od lutego 2024 r. do października 2026 r., co ustaliły Urząd Kontroli i kontrole umów najmu oraz jakie są roczne wielkości budżetu Funduszu Nieruchomości Turkocypryjskich. Omawiamy również drogę odwoławczą dla najemców, sytuację turkocypryjskich właścicieli i rolę Komisji ds. Nieruchomości w neutralnym, opartym na przypisanych źródłach ujęciu, a także fakty, z którymi najemcy i kupujący spotykają się w praktyce. Każda liczba ma podane źródło i datę, dzięki czemu czytelnik może samodzielnie sprawdzić, skąd pochodzi dana wartość i kiedy została opublikowana.

Co oznacza czynsz za nieruchomości turkocypryjskie w Republice Cypryjskiej

Przedmiot regulacji określa ustawa 139/1991, zatytułowana ustawą o nieruchomościach turkocypryjskich (zarządzanie i inne kwestie) (przepisy tymczasowe). Zgodnie z ujednoliconym tekstem w bazie CyLaw prowadzonej przez Cypryjską Izbę Adwokacką nieruchomość turkocypryjska to mienie ruchome lub nieruchome, które należy do Turkocypryjczyka i znajduje się na obszarach kontrolowanych przez Republikę, w tym mienie wakf. Turkocypryjczykiem w rozumieniu ustawy jest Turkocypryjczyk, który nie ma zwykłego miejsca zamieszkania na obszarach kontrolowanych, a pojęcie to obejmuje także spółki i inne osoby prawne kontrolowane przez Turkocypryjczyków oraz Evkaf. Preambuła wiąże całe rozwiązanie z przemieszczeniem się ludności turkocypryjskiej po 1974 r. oraz z ograniczeniami w przekraczaniu linii podziału, w wyniku których nieruchomości zostały opuszczone.

Artykuł 3 powołuje ministra spraw wewnętrznych na opiekuna. Opiekun zarządza nieruchomościami tak długo, jak trwa sytuacja opisana w ustawie, i do czasu ostatecznego uregulowania tej kwestii. Artykuł 5 przyznaje opiekunowi prawa i obowiązki, które miałby turkocypryjski właściciel, a art. 6 wylicza uprawnienia: pobieranie należności, wykonywanie napraw, zawieranie i rozwiązywanie umów oraz wynajmowanie nieruchomości. Czynsz oznacza zatem kwotę, którą najemca jest winien Służbie na podstawie umowy najmu, i właśnie w takich słowach definiuje go rozporządzenie z 2025 r. Innymi słowy, nie jest to kwota płacona właścicielowi, lecz należność wobec organu, który zarządza nieruchomością w imieniu właściciela.

Skala jest duża. Specjalne sprawozdanie Urzędu Kontroli (Audit Office), opisane przez Cyprus Mail 24 maja 2023 r., doliczyło się 120 243 działek należących do Turkocypryjczyków, na podstawie danych przekazanych przez Służbę 16 listopada 2022 r. Minister spraw wewnętrznych Constantinos Ioannou powiedział, według doniesień z 26 stycznia 2026 r., że grunty należące do Turkocypryjczyków stanowią 10,14% całości gruntów Republiki. Politis podał 10 kwietnia 2026 r., że Służba zarządza nieruchomościami o wartości przekraczającej €7,5 mld. Debata o czynszach koncentruje się na węższej grupie domów, sklepów, warsztatów i terenów otwartych, z których korzystają uchodźcy, a nie na całej liczbie działek, które obejmuje sprawozdanie.

Ramy prawne: ustawa, nowelizacje i rozporządzenie

Ramy prawne, w których funkcjonuje czynsz za nieruchomości turkocypryjskie, składają się z trzech warstw. Ustawa podstawowa pochodzi z 1991 r. i była wielokrotnie nowelizowana; wykaz w CyLaw pokazuje zmiany od 99(I)/1992 do 136(I)/2025. Nowelizacje z lat 2024 i 2025 zmieniły sposób ogłaszania nieruchomości, krąg osób, które mogą je wynajmować, oraz kontrole poprzedzające zawarcie umowy. Rozporządzenia wydane przez Radę Ministrów i zatwierdzone przez Izbę Reprezentantów określiły wysokość odsetka czynszu, długość umów najmu oraz systemy punktowe. Roczna ustawa budżetowa zatwierdza wydatki Funduszu, a więc to ona wyznacza, ile pieniędzy można w danym roku wypłacić z zebranych wpływów.

Artykuł 14 ustawy podstawowej stanowi, że ustawa o kontroli czynszów nie ma zastosowania do nieruchomości turkocypryjskich. Dlatego czynsz ustalają rozporządzenie i opiekun, a nie ogólne przepisy o najmie, które w przypadku zwykłych umów prywatnych mogłyby ograniczać wysokość czynszu lub jego zmiany. Artykuł 17 utrzymuje ustawę w mocy do czasu, aż Rada Ministrów ogłosi jej zakończenie w obwieszczeniu w Dzienniku Urzędowym, a sam tytuł zawiera słowa „przepisy tymczasowe”. Artykuł 16(3) pozwala nadać rozporządzeniom moc wsteczną w całości lub w części. Dla szerszego kontekstu rynkowego strony serwisu o nieruchomościach na Cyprze i o cenach najmu na Cyprze według miast omawiają zwykły najem prywatny, który podlega innym zasadom.

Opiekun, Służba, Fundusz i inne organy

W systemie czynszów uczestniczy kilka organów, które różnią się zakresem uprawnień i podstawą prawną działania. Ustawa przyznaje każdemu z nich określoną rolę, a poniższa tabela opiera się na ujednoliconym tekście ustawy i na ustawie budżetowej na 2026 r.

Fundusz jest funduszem specjalnym zarządzanym przez opiekuna. Artykuł 11 stanowi, że wszystkie wpływy trafiają do Funduszu, a wszystkie płatności są z niego dokonywane, że ma on własny roczny budżet zatwierdzany przez Radę Ministrów i Izbę oraz że rok finansowy trwa od 1 stycznia do 31 grudnia. Artykuł 9 zawiesza wypłatę należności właścicielowi w związku z nieruchomością na czas trwania tej sytuacji, więc czynsz pobrany przez Służbę pozostaje w Funduszu i służy do finansowania napraw, kadr i projektów, co pokazują poniższe pozycje budżetu.

Jak ustala się czynsz za nieruchomości turkocypryjskie według rozporządzenia z 2025 r.

Przepis 4(3) w brzmieniu zastąpionym w 2025 r. ustala czynsz lub opłatę za korzystanie na poziomie 60% czynszu rynkowego, gdy najemcą lub użytkownikiem jest uchodźca, oraz na poziomie 100% czynszu rynkowego, gdy najemca uchodźcą nie jest. Rozporządzenie definiuje czynsz rynkowy jako szacunkową kwotę, za jaką nieruchomość mogłaby zostać wynajęta w dniu wyceny między chętnym najemcą a chętnym wynajmującym, na określonych warunkach najmu, w warunkach rynkowych, po właściwym wprowadzeniu na rynek, przy czym obie strony działają z wiedzą, rozwagą i bez przymusu. Status uchodźcy oznacza posiadanie karty uchodźcy wydanej przez właściwy organ, zgodnie z art. 2 ustawy.

Zasada dotycząca dotychczasowych najemców ma największe znaczenie dla doniesień o dużych podwyżkach. Pierwsze zastrzeżenie w przepisie 4(3) wymaga, aby opiekun przed wygaśnięciem istniejącej umowy najmu dostosował płacony czynsz tak, by wynosił 60% czynszu rynkowego w przypadku najemcy będącego uchodźcą lub pełny czynsz rynkowy w przypadku osoby niebędącej uchodźcą, w terminie, który opiekun może określić. Politis podał 10 kwietnia 2026 r., że podwyżki są rozłożone na siedem lat, zwykle w dwóch lub trzech etapach, tak aby najemcy mogli się przystosować.

Przykład obliczeń dla reguły 60%

Jeżeli wycena określa czynsz rynkowy sklepu na €1 000 miesięcznie, najemca będący uchodźcą płaci 0,60 × €1 000 = €600, a najemca niebędący uchodźcą płaci €1 000. Cyprus Mail podał 22 lutego 2026 r. przykład budynku wartego €4 mln, którego czynsz rynkowy wynosił €6 000 miesięcznie, a który był wynajmowany za €30 miesięcznie. Stosunek wynosi €30 ÷ €6 000 = 0,5% czynszu rynkowego. Na poziomie 60% ta sama umowa wynosiłaby 0,60 × €6 000 = €3 600 miesięcznie. Obie kwoty są wyłącznie rachunkiem na podstawie podanych liczb i nie opisują żadnej konkretnej obecnej umowy, a służą jedynie temu, by pokazać, jak działa wskazany procent.

Wcześniejsze doniesienia przytaczały inne wartości procentowe. Cyprus Mail podał 26 czerwca 2025 r., że gdy rozporządzenie było jeszcze w Izbie, jeden z posłów powiedział, iż czynsz dla greckocypryjskich użytkowników wynosił 80% stawki rynkowej, że projekt zakładał 75%, a ostatecznie ustalono 60%. Dnia 26 października 2026 r. ta sama gazeta zacytowała przewodniczącego Komisji ds. Uchodźców Izby, według którego czynsze za te nieruchomości wynoszą od 25% do 60% czynszu rynkowego.

Kto może wynająć: kryteria mieszkaniowe i punkty

Załącznik do rozporządzenia z 2025 r. określa w części A kryteria dla mieszkań. Co najmniej jeden członek rodziny musi być uchodźcą. Wnioskodawca, jego małżonek i osoby pozostające na jego utrzymaniu nie mogą posiadać domu, nie mogą mieć na obszarach kontrolowanych majątku wartego więcej niż €250 000 według ostatniej ogólnej wyceny Departamentu Gruntów i Geodezji i nie mogą być zakwaterowani w ramach innego rządowego programu mieszkaniowego. Wnioskodawca nie może też zbyć majątku na obszarach niepozostających pod kontrolą Republiki, przy czym przeniesienie na krewnego do drugiego stopnia pokrewieństwa nie jest uważane za zbycie. Roczny dochód brutto rodziny w roku poprzedzającym wniosek musi mieścić się poniżej podanych niżej limitów, które Załącznik wiąże z kryteriami dochodowymi ministerialnych programów mieszkaniowych dla osób wysiedlonych.

Wielkość mieszkania musi odpowiadać gospodarstwu domowemu. Mieszkanie z jedną sypialnią przypada samotnemu wnioskodawcy lub parze bez dzieci, mieszkanie z dwiema sypialniami rodzinie trzy- lub czteroosobowej, mieszkanie z trzema sypialniami większej rodzinie w rozumieniu tabeli 2 Załącznika, a mieszkanie z czterema sypialniami rodzinie pięcioosobowej lub większej. Wnioski niespełniające wymogów tabeli mogą mimo to zostać przyjęte, jeżeli mieszkanie zaspokaja potrzeby rodziny i nie zgłosił się żaden wnioskodawca spełniający kryteria. Wnioski, które przechodzą kryteria, są następnie punktowane według czynników wymienionych w poniższej tabeli, a suma punktów decyduje o kolejności wnioskodawców.

Gdy dwóch wnioskodawców ma tyle samo punktów, komitet specjalny przyznaje mieszkanie temu, kto ma niższy dochód. Cyprus Mail podał 26 stycznia 2026 r., że przydział opiera się teraz na stałych kryteriach i systemie punktowym oraz że uznaniowe uprawnienie ministra zostało zniesione, a 29 stycznia 2026 r., że w pierwszej rundzie przydziału wpłynęło ponad 500 wniosków na 21 lokali mieszkalnych. Dnia 13 stycznia 2026 r. Komisja ds. Uchodźców Izby zwróciła się do Służby o przedstawienie katalogu punktów, który pokazuje, jak przyznawano punkty, a wnioskodawcy otrzymują numery porządkowe od następnej publikacji, aby można było ogłaszać wyniki.

Lokale użytkowe, tereny otwarte i specjalne obszary zarządzania

W przypadku lokali zawodowych i terenów otwartych poza specjalnymi obszarami zarządzania część C Załącznika wymaga, aby wnioskodawca był uchodźcą, co obejmuje także osobę prawną, jak dopuszcza art. 8 ustawy. Wniosek musi zawierać biznesplan dokumentujący zdolność finansową do pokrycia kosztów działalności prowadzonej na nieruchomości, wraz z harmonogramem rozpoczęcia prac. Prawo osoby prawnej do korzystania z nieruchomości wygasa na podstawie art. 8(2), jeżeli kontrola lub kapitał przestają należeć do uchodźców.

Przepis 4A nakłada na najemcę lokalu zawodowego obowiązki obowiązujące przez cały okres najmu. Najemca prowadzi konserwację i ponosi koszt wszystkich napraw, płaci podatki, opłaty i należności związane z nieruchomością, zwalnia opiekuna z odpowiedzialności za roszczenia wynikające z działań najemcy, stosuje się do poleceń organów i korzysta z nieruchomości wyłącznie w dozwolony sposób. W specjalnych obszarach zarządzania opiekun wymaga gwarancji wykonania lub wypłacalnego poręczyciela.

Najemca, który prowadził nieruchomość poza obszarami specjalnymi przez co najmniej dziesięć lat i za zgodą opiekuna dokonał ulepszeń podnoszących jej szacunkową wartość, może zwrócić się do opiekuna o zatwierdzenie czasowego udostępnienia nieruchomości do użytku lub przeniesienia najmu na innego uchodźcę, jeżeli choroba lub inny powód osobisty uniemożliwia dalsze prowadzenie. Łączny okres po takim przeniesieniu nie może przekroczyć pięciu lat ani czasu do końca istniejącej umowy, zależnie od tego, który nastąpi wcześniej, a nieruchomość wraca wówczas do opiekuna bez odszkodowania dla najemcy za lokal. Cyprus Mail podał 29 stycznia 2026 r., że grupy przedsiębiorców zwróciły też uwagę, iż przepisy o dziedziczeniu wyłączają lokale użytkowe i domy wakacyjne z przejścia na spadkobierców, podczas gdy art. 7(2) ustawy pozwala, by najem lokalu mieszkalnego przeszedł na krewnego będącego uchodźcą do trzeciego stopnia pokrewieństwa.

Specjalne obszary zarządzania są nowością z 2025 r. Na podstawie art. 6C(2) w brzmieniu zmienionym oraz przepisu 4(5) opiekun wyznacza je na podstawie cech planistycznych, gospodarczych, handlowych lub innych, za zgodą Rady Ministrów, decyzją publikowaną w Dzienniku Urzędowym. Nieruchomości na tych obszarach trafiają do uchodźców w drodze przetargu na okres do siedmiu lat, z możliwością jednokrotnego przedłużenia o drugi okres siedmiu lat. Jeżeli nie wpłynie żadna ważna oferta uchodźcy, opiekun musi przeprowadzić przetarg ponownie w ciągu 45 dni. Jeżeli również ta druga runda nie doprowadzi do przyznania nieruchomości uchodźcy, nieruchomość można wynająć osobie, która uchodźcą nie jest.

Rewizje stawek: czynsz za nieruchomości turkocypryjskie w latach 2024–2026

Rewizje były następstwem ustaleń kontroli opisanych w następnej części niniejszego artykułu. Tabela wymienia daty zdarzeń zgłoszonych przez organy urzędowe i prasę, a w każdym wierszu podano źródło.

Doniesienia z lutego 2024 r. wskazywały lokale użytkowe w Limassol, w których czynsz wzrósł z €150 do €2 800 miesięcznie oraz z €30 do €999 miesięcznie. Przewodniczący komisji powiedział wówczas, że komisja od dziewięciu lat prosiła o urealnienie czynszów i nie będzie bronić czynszów rzędu €20–€50 miesięcznie, ale że skarg przybywa w mieście i okręgu Limassol. Dodał też, że Służba wykorzystywała jako dowód rynkowy zakupy mieszkań na tym obszarze.

Krotność to nowy czynsz podzielony przez stary, na przykład €2 800 ÷ €150 = 18,7, czyli wynik dzielenia nowej kwoty przez dawną. Przypadki pokazują, że zgłaszane kwoty wahają się od kilkuset do kilku tysięcy euro miesięcznie, a nie są jednolitym krokiem. Cyprus Mail podał 29 stycznia 2026 r., że szef Służby powiedział, iż rewizje mają na celu dostosowanie czynszów do wartości rynkowych, i zasugerował, że „sprawiedliwy” czynsz w niektórych okolicach mógłby sięgać €10 000 miesięcznie. Przedsiębiorcy cytowani w tym samym doniesieniu mówili, że wydali do €400 000 na przebudowę w Limassol, a przydzielono im czynsze w wysokości €800–€1 000 miesięcznie, a strona poszkodowana argumentowała, że czynsz nie powinien odzwierciedlać budynków, za które zapłacili najemcy.

Dnia 26 października 2026 r. Cyprus Mail podał, że Komisja ds. Uchodźców Izby wykryła zniekształcenia po rozpatrzeniu kolejnego rocznego budżetu Służby. Przewodniczący podał przykład sklepu płacącego €200 miesięcznie obok lokalu sprzedanego obywatelowi państwa trzeciego i wynajmowanego za €1 000, i dodał, że Służba oprze wówczas czynsz najemcy będącego uchodźcą na kwocie €1 000. Wskazał przypadki w pobliżu mariny w Limassol, zamku w Pafos i w centrum Larnaki. Służbę poproszono o pisemne odpowiedzi, zanim komisja zajmie stanowisko przed budżetowym głosowaniem plenarnym, a poseł z partii DIKO nazwał podwyżki nie do przyjęcia. Poseł cytowany w tym samym doniesieniu powiedział, że nowe rozporządzenia są oczekiwane na początku 2027 r., a przewodniczący poprosił o harmonogram rozporządzeń dotyczących domów wakacyjnych i działek rolnych.

Ustalenia Urzędu Kontroli i kontrole umów najmu

Sprawozdanie Urzędu Kontroli, które poprzedziło reformę, streścił Cyprus Mail 24 maja 2023 r. Obejmowało ono lokale zawodowe i tereny otwarte, łącznie 8 880 według stanu na 31 grudnia 2021 r., i odnotowywało, kto je posiada.

To samo sprawozdanie podawało, że niektóre czynsze opierały się na niezaktualizowanych szacunkach i nie zmieniały się od ponad 25 lat. Jedna nieruchomość w Larnace była wynajmowana za €8,54 miesięcznie, bez zmian od 1985 r., a nieruchomość o powierzchni 3 152 m² w Nikozji za €417 miesięcznie, bez zmian od 1976 r., przy szacunkowej wartości €1,4 mln. Sprawozdanie wskazywało też ponad €8 mln niepobranych lub opóźnionych wpływów z czynszów i stwierdzało, że dostępne lokale nie zawsze były ogłaszane publicznie. Te ustalenia wyjaśniają, dlaczego nowelizacje z 2025 r. dodały kwartalną publikację wykazów z wyliczonym czynszem.

Dnia 20 marca 2024 r. Cyprus Mail podał, że Urząd Kontroli powtórzył wezwanie do eksmisji najemców i podnajemców uznanych winnymi nielegalnego użytkowania lub naruszeń, a minister spraw wewnętrznych sprzeciwił się temu wezwaniu, mówiąc, że nowe umowy będą podpisywane z przedsiębiorcami, którzy otrzymali od uchodźców nieruchomości do podnajmu. Program kontroli dał następnie poniższe wyniki, podane przez Politis 10 kwietnia 2026 r.

Politis podsumował wyniki programu kontroli jako ponad 600 umów z poważnymi naruszeniami i 300 rozwiązanych. Cyprus Mail podał 26 stycznia 2026 r., że minister spraw wewnętrznych nazwał przejście na kryteria i punkty krokiem decydującym, że uznaniowość ministra w przydziałach została zniesiona oraz że w sześciu przypadkach rozpoczęto postępowania eksmisyjne. Dnia 19 października 2026 r. Cyprus Mail podał, że Służba uruchomiła internetowy formularz do zgłaszania nielegalnego użytkowania nieruchomości turkocypryjskich oraz że skargi złożone z podaniem nazwiska zgłaszającego są rozpatrywane przez właściwych urzędników.

Fundusz Nieruchomości Turkocypryjskich: wpływy, wydatki i dotacja państwa

Wielkość Funduszu, w którym księgowany jest czynsz za nieruchomości turkocypryjskie, odpowiada na pytanie z oryginalnego nagłówka o czynszach: co rewizje oznaczają dla budżetu państwa. Budżet na 2024 r., zatwierdzony po posiedzeniach Komisji ds. Uchodźców Izby 31 października i 14 listopada 2023 r., zakładał wpływy w wysokości €16 564 542 przy wydatkach €17 710 548. Sprawozdanie komisji stwierdzało, że lukę €1 146 006 pokryje zgromadzona rezerwa Funduszu, która wynosiła €5 083 518 na 31 grudnia 2022 r.

Tabele zbiorcze ustawy budżetowej na 2026 r., opublikowanej 19 grudnia 2025 r., pokazują kolejne lata. Kolumna 2024 to rzeczywisty wynik, lata 2025 i 2026 to środki zaplanowane, a lata 2027 i 2028 to prognozy.

Wpływy dzielą się na przychody operacyjne, do których należą czynsze, sprzedaż wody i wewnętrzne zlecenia robót, oraz pozostałe przychody, które w większości stanowi dotacja państwa. W 2024 r. przychody operacyjne wyniosły €9 304 225, a pozostałe przychody €7 021 831, co daje łącznie €16 326 056. Pozycja centrali, w której ujęto dotację państwa, wykazuje €7 000 000 w 2023 r., €7 005 291 w 2024 r. (w tym €5 291 innych wpływów), €7 000 000 na 2025 r. i €6 500 000 na 2026 r. Jako udział we wpływach pozycja z 2024 r. w wysokości €7 005 291 stanowiła 43% z €16 326 056, a dotacja na 2026 r. w wysokości €6 500 000 to 37% z €17 642 828. Saldo spada z €5 847 951 na koniec 2024 r. do €918 643 na koniec 2026 r., co wynika z planowanych deficytów: €5 847 951 − €2 715 693 − €2 213 616 = €918 642, z uwzględnieniem zaokrągleń we własnej tabeli ustawy.

Wpływy z czynszów są ujęte w tabeli przychodów każdego biura okręgowego. Zsumowanie pozycji czynszów i opłat licencyjnych w czterech biurach okręgowych daje poniższy wynik.

Suma na 2025 r., €6 565 040, odpowiada około €6,56 mln, o których minister spraw wewnętrznych wspomniał jako o oczekiwanych wpływach z najmu, według doniesień z 26 stycznia 2026 r. Od 2024 do 2026 r. łączna kwota z czterech biur rośnie o €7 255 040 − €5 704 429 = €1 550 611, czyli o 27%, a biuro w Larnace odpowiada za €956 033 tego wzrostu. Dnia 26 października 2026 r. Cyprus Mail przytoczył opis kolejnego budżetu podany przez jednego z posłów: łącznie około €16 mln, w tym około €6 mln od państwa, około €8,7 mln oczekiwanych z czynszów, €750 000 odłożone na naprawę domów turkocypryjskich uszkodzonych w letnich pożarach w pobliżu Malia oraz deficyt, który spada z €2,2 mln w 2026 r. do €800 000. Deficyt na 2026 r. w ustawie budżetowej, €2 213 616, odpowiada wspomnianym €2,2 mln.

Rundy przydziału od czerwca 2025 r.

Od czerwca 2025 r. Służba publikuje na swojej stronie internetowej co trzy miesiące wykazy nieruchomości. Politis podał 10 kwietnia 2026 r. cztery rundy, w czerwcu 2025 r., październiku 2025 r., styczniu 2026 r. i kwietniu 2026 r., w których łącznie zaoferowano 285 nieruchomości.

Runda, która rozpoczęła się 2 kwietnia 2026 r., obejmowała 173 nieruchomości: 5 domów, 2 tereny otwarte lub obiekty dla zwierząt gospodarskich oraz 166 działek rolnych. Liczby pokazują, że zainteresowanie koncentruje się na domach, z 834 wnioskami na 37 domów, czyli około 22,5 wniosku na dom (834 ÷ 37). Działki rolne przyciągnęły 39 wniosków na 177 działek. Cyprus Mail podał 26 października 2026 r., że odejścia pracowników opóźniają rozpatrywanie wniosków.

Odwołania, wykroczenia i pozycja najemców w świetle prawa

Artykuł 10 daje każdemu najemcy lub użytkownikowi niezadowolonemu z decyzji opiekuna podjętej na podstawie ustawy lub rozporządzenia prawo do wniesienia pisemnego odwołania w ciągu trzydziestu dni od zawiadomienia, z podaniem powodów. Odwołanie trafia do komitetu ministrów finansów, sprawiedliwości i rolnictwa, który rozpatruje je bez zbędnej zwłoki, wysłuchuje odwołującego się lub daje mu możliwość wysłuchania i zawiadamia o swojej decyzji. Zgodnie z art. 10(4) wniesione odwołanie zawiesza wykonanie decyzji opiekuna do czasu rozstrzygnięcia przez komitet. Komitet może poprosić urzędników ministerstwa o zbadanie poszczególnych części odwołania.

Artykuł 15 określa wykroczenia: bezzasadną odmowę udzielenia informacji, o które prosi opiekun, zapłatę długu należnego Turkocypryjczykowi na rzecz innej osoby zamiast opiekuna oraz uzyskanie posiadania lub użytkowania nieruchomości turkocypryjskiej w sposób inny niż przewiduje ustawa. Kara w ujednoliconym tekście to pozbawienie wolności do trzech miesięcy, grzywna do 1 000 funtów cypryjskich lub obie te kary łącznie, a sąd może także orzec eksmisję. Osobę, która nie posiada dokumentu koncesji na własne nazwisko, uważa się za posiadającą nieruchomość bezprawnie, a opiekun może odzyskać posiadanie z pomocą policji po 30-dniowym pisemnym zawiadomieniu. Artykuł 15(3A) pozwala opiekunowi przedłużyć najem, gdy najemca zmienia miejsce zamieszkania, ale nadal korzysta z nieruchomości, lub gdy najemca przechodzi na emeryturę, ale pozostaje aktywny.

Artykuł 7 w brzmieniu zmienionym w 2024 r. dodaje etap kontroli konstrukcji. Zanim nieruchomość zostanie przyznana beneficjentowi do użytku mieszkaniowego lub zawodowego, opiekun musi zorganizować oględziny wizualne przez inżyniera budownictwa wpisanego do ETEK. Zaświadczenie z oględzin odnotowuje widoczne uszkodzenia i słabe punkty oraz to, czy potrzebne są dalsze badania lub środki naprawcze. Ustawa stwierdza, że oględziny te nie oceniają odporności sejsmicznej, do czego potrzebne jest odrębne opracowanie według Eurokodów.

Prawa turkocypryjskich właścicieli i Komisja ds. Nieruchomości

Ustawa podstawowa zawiera trzy przepisy dotyczące właścicieli. Na podstawie art. 3 minister może uchylić zarząd określoną nieruchomością lub jej częścią uzasadnioną decyzją. Ustawa wylicza czynniki przemawiające za uchyleniem, w tym to, że właściciel miał zwykłe miejsce zamieszkania za granicą w chwili, gdy nieruchomość znalazła się pod zarządem opiekuna, i nadal tam mieszka albo wrócił lub zamierza wrócić na obszary kontrolowane, że właściciel później osiadł na stałe na obszarach kontrolowanych albo że nieruchomość jest domem, w którym właściciel mieszkał przed 1974 r., i zamierza się w nim osiedlić. Minister musi też rozważyć, czy właściciel lub spadkobiercy posiadają mienie greckocypryjskie na obszarach niepozostających pod kontrolą Republiki.

Artykuł 6A pozwala osobie, która twierdzi, że stosowanie ustawy naruszyło prawo wynikające z Europejskiej Konwencji Praw Człowieka i której wniosek do ministra został odrzucony, pozwać Republikę i opiekuna przed sądem okręgowym. Sąd stosuje czynniki, które Europejski Trybunał Praw Człowieka uznaje za istotne. Środki zaradcze obejmują odszkodowanie za szkodę majątkową i niemajątkową, koszty sądowe oraz orzeczenie deklaratoryjne. Jeżeli sąd nakaże zwrot nieruchomości, opiekun i zgodny z prawem posiadacz mogą wytoczyć powództwo wzajemne o koszty napraw i ulepszeń dokonanych za zgodą opiekuna. Dalsze zastrzeżenie w art. 6 stanowi, że zbycie nieruchomości turkocypryjskiej w celu wydania komukolwiek aktu własności (title deed) nie jest uważane za korzystne dla właściciela ani za konieczne w interesie publicznym.

Komisja ds. Nieruchomości (Immovable Property Commission, IPC) jest odrębnym organem utworzonym w północnym Cyprze na podstawie ustawy 67/2005 do rozpatrywania roszczeń dotyczących mienia opuszczonego na tym obszarze i rozpatruje wnioski o zwrot, odszkodowanie i zamianę. Według strony internetowej Komisji Europejski Trybunał Praw Człowieka rozstrzygnął 1 marca 2010 r. w orzeczeniu o dopuszczalności w sprawie Demopoulos i inni przeciwko Turcji (Demopoulos and Others v. Turkey), że ustawa 67/2005 zapewnia skuteczny środek odwoławczy. Strona podaje poniższe statystyki według stanu na 30 października 2026 r. Istnieją inne stanowiska w sprawie Komisji, a ta strona nie ocenia obu systemów względem siebie; artykuły serwisu o statusie prawnym gruntów w północnym Cyprze i o różnicach między nieruchomościami w północnym i południowym Cyprze opisują źródła po każdej ze stron.

Udział zakończonych wniosków wynosi 3 795 ÷ 8 828 = 43%. Komisja podaje również jedną decyzję o zwrocie po rozwiązaniu kwestii cypryjskiej oraz jedną o zwrocie częściowym.

Co powinni wiedzieć najemcy i kupujący o tym, jak działa czynsz za nieruchomości turkocypryjskie

Poniższe punkty o tym, jak działa czynsz za nieruchomości turkocypryjskie, powtarzają zasady zawarte w źródłach; nie są rekomendacjami.

• Umowa najmu zawarta ze Służbą daje prawo korzystania na podstawie umowy i rozporządzenia. Opiekun trzyma nieruchomość w roli zarządcy, a nie właściciela, a czynsz płaci się Służbie.
• Czynsz zależy od statusu najemcy. Uchodźca płaci 60% czynszu rynkowego, a osoba niebędąca uchodźcą płaci pełny czynsz rynkowy, przy czym w specjalnych obszarach zarządzania obowiązują warunki przetargu.
• Dotychczasowych najemców czeka dostosowanie do poziomu 60% przed wygaśnięciem ich umowy, w terminie ustalanym przez opiekuna, a Politis podał, że kroki rozkładają się na siedem lat w dwóch lub trzech etapach.
• Wykazy dostępnych nieruchomości i ich wyliczony czynsz pojawiają się co trzy miesiące na stronie internetowej Służby i w jej biurach okręgowych, a każdy wykaz pozostaje opublikowany co najmniej 45 dni.
• Umowy najmu do użytku zawodowego czynią najemcę odpowiedzialnym za naprawy, podatki i opłaty, a opiekun wymaga zaświadczenia z oględzin wizualnych przed przyznaniem prawa do korzystania.
• Dziedziczenie najmu istnieje w przypadku lokali mieszkalnych, do trzeciego stopnia pokrewieństwa, jeżeli spadkobierca jest uchodźcą, a Cyprus Mail podał, że lokale użytkowe i domy wakacyjne są z dziedziczenia wyłączone.
• Nieruchomość pozostająca pod zarządem opiekuna nie jest oferowana do sprzedaży; ustawa stwierdza, że zbycie jej w celu wydania aktu własności (title deed) nie jest uważane za korzystne dla właściciela ani za konieczne w interesie publicznym. Pytania kupującego o tytuł prawny na obszarze kontrolowanym przez Republikę różnią się od tych w północnej części wyspy, co wyjaśniają strony serwisu o aktach własności w północnym Cyprze oraz o ryzykach i sprawdzaniu przy zakupie w północnym Cyprze.
• Ustawa o kontroli czynszów nie ma zastosowania, więc warunki czynszu i odnowienia wynikają z umowy najmu, rozporządzenia i decyzji opiekuna.

Dla kontekstu rynkowego poza tym systemem statystyki Republiki dotyczące sprzedaży, pozwoleń i cen znajdują się w przeglądach serwisu: statystyki rynku nieruchomości na Cyprze, pozwolenia na budowę i ceny mieszkań. Zagraniczni nabywcy, którzy rozważają północ wyspy, mogą przeczytać, kto może kupić nieruchomość w północnym Cyprze, gdzie obowiązują inne zasady niż w Republice.

Często zadawane pytania

Do kogo należą nieruchomości objęte systemem, w którym obowiązuje czynsz za nieruchomości turkocypryjskie?

Ich właścicielami są Turkocypryjczycy, którzy nie mieszkają zwykle na obszarach kontrolowanych przez Republikę, w tym kontrolowane przez nich spółki oraz Evkaf. Opiekun, czyli minister spraw wewnętrznych, zarządza nimi na podstawie ustawy 139/1991 i ma prawa oraz obowiązki właściciela. Czynsz płaci się Służbie, a nie właścicielowi, ponieważ art. 9 zawiesza płatności na rzecz właścicieli na czas trwania tej sytuacji.

Ile wynosi czynsz według rozporządzenia z 2025 r.?

Czynsz za nieruchomości turkocypryjskie według przepisu 4(3) wynosi 60% czynszu rynkowego dla najemcy będącego uchodźcą i pełny czynsz rynkowy dla najemcy, który uchodźcą nie jest. Specjalne obszary zarządzania i najem w drodze przetargu podlegają warunkom przetargu, a opiekun może ustalić czynsz symboliczny dla potrzeb mieszkaniowych, niektórych gruntów rolnych, gmin wysiedlonych i stowarzyszeń uchodźców. Rozporządzenie opublikowano 25 lipca 2025 r.

Dlaczego niektóre czynsze lokali użytkowych wzrosły z kilkudziesięciu euro do ponad tysiąca?

Doniesienia o podwyżkach, jakie wywołuje czynsz za nieruchomości turkocypryjskie, dotyczą umów najmu, w których czynsze ustalono przed dziesięcioleciami. Sprawozdanie Urzędu Kontroli streszczone 24 maja 2023 r. wskazywało czynsze niezmienione od ponad 25 lat, a rozporządzenie wymaga dostosowania istniejących umów do poziomu 60% przed ich wygaśnięciem. Zgłoszone przypadki obejmują od €7 do €1 181 oraz od €5 do €360 miesięcznie, według Politis z 10 kwietnia 2026 r.

Czy rewizję można zamrozić?

Co do tego, czy rewizje, jakim podlega czynsz za nieruchomości turkocypryjskie, można zamrozić: Komisja ds. Uchodźców Izby poprosiła Służbę w lutym 2024 r. o zamrożenie przeglądu do czasu złożenia nowych kryteriów, a w marcu 2026 r. poprosiła ministerstwo o wstrzymanie zawiadomień o podwyżce czynszu dla rzemieślników w parku artystów w Larnace. Rozporządzenie z 2025 r. ustaliło następnie regułę 60% i okres przejściowy określany przez opiekuna. Jak podano 29 stycznia 2026 r., propozycja obniżenia czynszów lokali użytkowych miała trafić do debaty plenarnej.

Czy osoba niebędąca uchodźcą może wynająć nieruchomość turkocypryjską?

Czynsz za nieruchomości turkocypryjskie może płacić najemca niebędący uchodźcą w ograniczonych przypadkach: art. 6C(2), dodany w 2025 r., dopuszcza to w dwóch sytuacjach, czyli dla gruntów rolnych, których żaden uchodźca nie wynajął, oraz dla nieruchomości w specjalnych obszarach zarządzania. Oba przypadki wymagają procedury przetargowej, w której nie złożono żadnej ważnej oferty uchodźcy, a najemca płaci wtedy pełny czynsz rynkowy według przepisu 4(3). Niektóre podmioty publiczne i gminy wysiedlone mogą też wynajmować na podstawie art. 6C(1) i art. 7.

Jak najemca może odwołać się od decyzji?

Pisemne odwołanie w ciągu 30 dni od zawiadomienia trafia na podstawie art. 10 do komitetu ministrów finansów, sprawiedliwości i rolnictwa. Odwołanie zawiesza wykonanie decyzji opiekuna do czasu rozstrzygnięcia przez komitet.

Ile Fundusz Nieruchomości Turkocypryjskich kosztuje państwo?

Fundusz, do którego trafia czynsz za nieruchomości turkocypryjskie, jest częściowo finansowany przez państwo: ustawa budżetowa na 2026 r. wykazuje dotację państwa w wysokości €6 500 000, mniej niż €7 000 000 zapisane w budżecie na lata 2024 i 2025, przy wpływach €17 642 828 i wydatkach do €19 856 444. Planowany deficyt €2 213 616 jest pokrywany z rezerwy Funduszu, którą tabela ustawy pokazuje na poziomie €918 643 na koniec 2026 r.

Ile nieruchomości dotyczy system i ile przynoszą czynsze?

Baza, od której pobierany jest czynsz za nieruchomości turkocypryjskie, jest duża: sprawozdanie Urzędu Kontroli doliczyło się 120 243 działek w danych z 2022 r., a Służba zarządza nieruchomościami o wartości przekraczającej €7,5 mld, według Politis. Pozycje czynszów w czterech biurach okręgowych wynoszą łącznie €5 704 429 za 2024 r. i €7 255 040 za 2026 r. według ustawy budżetowej, a jeden z posłów opisał około €8,7 mln oczekiwanych czynszów w kolejnym budżecie 26 października 2026 r.

Czym jest Komisja ds. Nieruchomości i jak się to wiąże z tematem?

Jest to organ w północnym Cyprze utworzony na podstawie ustawy 67/2005, który rozpatruje roszczenia o zwrot, odszkodowanie i zamianę dotyczące mienia opuszczonego na tym obszarze. Nie zarządza nieruchomościami na obszarach kontrolowanych przez Republikę. Jej strona internetowa podawała 8 828 wniosków i 3 795 zakończonych spraw według stanu na 30 października 2026 r., a pełne zestawienie znajduje się w tabeli w części o prawach właścicieli.

Gdzie można zgłosić nielegalne użytkowanie?

Służba uruchomiła internetowy formularz skarg i zgłoszeń, ogłoszony 19 października 2026 r. Skargi zawierające nazwisko zgłaszającego są rozpatrywane przez właściwych urzędników, a art. 15 ustawy wymienia bezprawne posiadanie nieruchomości turkocypryjskiej wśród wykroczeń.

Ostatnia weryfikacja: 8 listopada 2026 r. Źródła: CyLaw, ujednolicona ustawa 139/1991; Ustawa 136(I)/2024; Ustawa 61(I)/2025; Ustawa 136(I)/2025; Rozporządzenie 230/2025; Ustawa budżetowa Funduszu 68(II)/2025; sprawozdanie Komisji ds. Uchodźców Izby Reprezentantów o budżecie Funduszu na 2024 r.; Komisja ds. Nieruchomości (Immovable Property Commission); Cyprus Mail, 24 maja 2023; Cyprus Mail, 6 lutego 2024; Cyprus Mail, 20 marca 2024; Cyprus Mail, 26 czerwca 2025; Cyprus Mail, 13 stycznia 2026; Cyprus Mail, 26 stycznia 2026; Sigmalive, 28 stycznia 2026; Cyprus Mail, 29 stycznia 2026; Cyprus Mail, 22 lutego 2026; Cyprus Mail, 24 marca 2026; Politis, 10 kwietnia 2026; Cyprus Mail, 19 października 2026; Cyprus Mail, 26 października 2026.