Nieruchomości na Cyprze: dane rynkowe, przepisy i podatki (2026)

Nieruchomości na Cyprze: dane rynkowe, przepisy i podatki (2026)

Ten przewodnik po rynku nieruchomości na Cyprze jest aktualny na dzień 8 listopada 2026 r. Omawia osobno dwa systemy własności obowiązujące na wyspie i przypisuje każde stwierdzenie instytucji, która je opublikowała. Pierwszy z nich to obszar administrowany przez Republikę Cypryjską, czyli okręgi Nikozja, Limassol, Larnaka, Pafos i Famagusta pozostające pod kontrolą rządu, gdzie ceny i transakcje mierzą Bank Centralny Cypru (Central Bank of Cyprus, CBC), Służba Statystyczna (CYSTAT), Departament Gruntów i Pomiarów (Department of Lands and Surveys, DLS) oraz Eurostat. Drugi to obszar administrowany przez władze tureckocypryjskie na północy, gdzie przepisy wynikają z ustaw, rozporządzeń i Dziennika Urzędowego tej administracji i gdzie nie ma porównywalnej oficjalnej serii cen, z której mógłby korzystać niniejszy przewodnik.

Czytelnik znajdzie tu najnowsze wskaźniki cen wraz z datami ich publikacji, liczbę umów sprzedaży według okręgów, dane o pozwoleniach na budowę, oprocentowanie kredytów mieszkaniowych, zezwolenie, którego w Republice potrzebują nabywcy spoza UE, opłaty za przeniesienie własności, VAT, podatek od zysków kapitałowych i sytuację w zakresie podatku stemplowego, zezwolenia na pobyt powiązane z nieruchomościami, a następnie przepisy obowiązujące na północy: zasady zakupów przez cudzoziemców, kategorie tytułów własności, opłaty i zezwolenia na pobyt. Przewodnik zapisuje też stanowiska prawne dotyczące tytułów własności, które opublikowały Republika Cypryjska oraz Komisja ds. Nieruchomości (Immovable Property Commission) działająca na północy. Tam, gdzie temat wymaga więcej miejsca, niż pozwala przegląd, odsyłamy do szczegółowych poradników na naszej stronie, aby Czytelnik mógł zapoznać się z całością zagadnienia w jednym miejscu, a nie tylko z jego skrótem.

Nieruchomości na Cyprze: dwa systemy prawne na jednej wyspie

Komisja Europejska stwierdza, że cały Cypr należy do Unii Europejskiej, ale w części północnej, w której rząd Republiki Cypryjskiej nie sprawuje faktycznej kontroli, prawo unijne jest zawieszone zgodnie z Protokołem nr 10 do Aktu Przystąpienia z 2003 r. W praktyce nieruchomość na obszarze administrowanym przez Republikę jest rejestrowana w Departamencie Gruntów i Pomiarów na podstawie prawa Republiki i w euro, natomiast nieruchomość na północy jest rejestrowana w okręgowym urzędzie rejestru gruntów (Land Registry) tamtejszej administracji, na podstawie jej własnego prawa, a opłaty wyrażone są w lirach tureckich. Władze na północy posługują się nazwą Turecka Republika Cypru Północnego (TRNC), a dekret z mocą ustawy omawiany w dalszej części przewodnika odwołuje się do państw, które ją uznają. Departament Gruntów i Pomiarów Republiki z kolei powołuje się na rezolucje Rady Bezpieczeństwa ONZ nr 541 (1983) i 550 (1984), które wzywają państwa do nieuznawania żadnego innego państwa na Cyprze, i stwierdza, że administracja na północy nie ma jurysdykcji do dokonywania ważnych przeniesień prawa własności. Przewodnik przedstawia obie wypowiedzi wyłącznie jako stanowiska organów, które je sformułowały, i nie ocenia żadnej z nich.

Tabela zestawia w jednym miejscu najważniejsze różnice z punktu widzenia nabywcy. Każdy wiersz jest wyjaśniony wraz ze źródłem i datą w kolejnych sekcjach, a całość nie stanowi rankingu obu stron. To samo porównanie przedstawiamy szerzej w naszym przewodniku Cypr Północny a Cypr Południowy: nieruchomości, a oferty dla każdej ze stron znajdują się na stronach krajów: Cypr Południowy i Cypr Północny.

Wskaźniki rynku nieruchomości na Cyprze na obszarze administrowanym przez Republikę

Żadna pojedyncza seria nie opisuje rynku nieruchomości na Cyprze w całości. CBC buduje indeks na podstawie wycen, które banki zbierają od rzeczoznawców majątkowych. CYSTAT buduje własny na podstawie danych o transakcjach z rejestru gruntów. Eurostat publikuje ponownie serię CYSTAT na wspólnej dla UE podstawie. DLS liczy czynności prawne, czyli umowy sprzedaży złożone w okręgowych urzędach rejestru gruntów, i nie podaje nic o zapłaconej cenie. Każde z tych źródeł odpowiada na inne pytanie, dlatego tabela zestawia najnowszą wartość z każdego z nich wraz z okresem i datą publikacji, a akapity pod nią wyjaśniają, jak czytać je obok siebie.

Poziomy i zmiany wymagają odmiennego traktowania. Poziom indeksu pokazuje odległość od jego własnej podstawy, więc odczyt 109,7 dla wszystkich nieruchomości mieszkalnych w indeksie CBC oznacza, że ceny są o 9,7% wyższe niż w pierwszym kwartale 2010 r. według tego indeksu. Odczyt Eurostatu dla Cypru, 159,13, ma inną podstawę, 2015 = 100, dlatego tych dwóch poziomów nie można ze sobą porównywać ani zestawiać w jednym wykresie. Tempa zmian można porównywać, jeśli okresy się zgadzają. Seria Eurostatu dla Cypru wynosiła w drugim kwartale 2025 r. 147,48, a 159,13 podzielone przez 147,48 daje 1,079, czyli wzrost o 7,9%, tyle samo, ile podaje CYSTAT na podstawie własnej serii (105,46 podzielone przez 97,74 to również 1,079). W tym samym kwartale indeks UE przesunął się z 160,95 do 168,56, czyli o 4,7%. Różnica między rocznym tempem na Cyprze a tempem w UE wynosi zatem w tym kwartale 3,2 punktu procentowego (7,9 minus 4,7).

Źródła zawierają również własne zastrzeżenia. CBC wskazuje, że jego indeks częściowo odzwierciedla wcześniejsze kwartały dzięki wygładzonym współczynnikom regresji, więc punkt zwrotny może pojawić się z niewielkim opóźnieniem. CYSTAT oznacza swoją wartość za drugi kwartał 2026 r. jako wstępną i zaznacza, że indeks obejmuje obszary pod kontrolą Republiki oraz opiera się na danych Departamentu Gruntów i Pomiarów. DLS dodaje do swoich tabel o nabywcach zagranicznych uwagę, że po zmianie sposobu kodowania terminu cudzoziemiec (alien) w systemie informacji o gruntach (Land Information System) nie zaleca się porównywania danych od 2018 r. z danymi z wcześniejszych lat. Nasza strona Statystyki rynku nieruchomości na Cyprze zawiera dłuższą serię miesięczną, której ten przegląd celowo nie powtarza, aby nie dublować treści, które są tam już opisane.

Indeksy cen nieruchomości na Cyprze: domy, apartamenty i okręgi

CBC publikuje osobne indeksy dla domów i apartamentów oraz według okręgów. W swojej publikacji za drugi kwartał 2026 r. przypisuje dalszy wzrost silnemu popytowi na mieszkania, pochodzącemu głównie od nabywców zagranicznych, a w mniejszym stopniu od nabywców lokalnych, oraz rosnącym kosztom budowy. Podaje też, że indeks domów przyspieszył, a indeks apartamentów zwolnił.

Rachunki można powtórzyć na podstawie tabeli. Indeks apartamentów równy 128,7 jest o 28,7% wyższy od kwartału bazowego, natomiast indeks domów równy 98,0 jest o 2,0% niższy od niego, więc oba rodzaje nieruchomości podążały od 2010 r. różnymi drogami; ponieważ każdy indeks zaczyna się od 100 dla innego zbioru nieruchomości, oba poziomy nie tworzą stosunku cen. Zmiana apartamentów w ciągu czterech kwartałów to 128,7 podzielone przez 118,2, czyli 1,0888 lub 8,9%, co zgadza się z wartością podaną przez CBC. Dla domów 98,0 podzielone przez 92,7 daje 1,0572, czyli 5,7% z zaokrąglonych poziomów wobec 5,8% podawanych przez CBC na podstawie danych niezaokrąglonych. Spowolnienie rocznego tempa dla apartamentów z 10,8% do 8,9% to spadek tempa wzrostu o 1,9 punktu procentowego, a nie spadek cen, ponieważ indeks nadal wzrósł o 1,3% między tymi dwoma kwartałami (128,7 podzielone przez 127,0 to 1,0134).

Indeksy okręgowe CBC publikuje tylko dla pięciu okręgów obszaru administrowanego przez Republikę. Każdy ma własną podstawę równą 100 w pierwszym kwartale 2010 r., więc poziom pokazuje, jak daleko dany okręg odsunął się od swojego punktu wyjścia, a nie jak jego ceny mają się do cen w innym okręgu. Famagusta oznacza tu część okręgu znajdującą się pod kontrolą Republiki.

Odnosząc je do własnych podstaw, indeks apartamentów w Limassol, 154,1, jest o 54,1% wyższy od poziomu z pierwszego kwartału 2010 r., a indeks apartamentów w Nikozji, 102,0, jest o 2,0% wyższy. Indeks apartamentów w Pafos wzrósł ze 124,6 w pierwszym kwartale 2026 r. do 136,1 w drugim, czyli o 9,2% w jednym kwartale (136,1 podzielone przez 124,6 to 1,0923); jeden kwartał serii okręgowej może poruszyć się gwałtownie, a CBC zauważa, że Pafos był jedynym okręgiem, w którym roczny wzrost cen domów zwolnił. Szerszy obraz dla samych apartamentów znajdą Państwo na naszej stronie Ceny apartamentów na Cyprze według okręgów, a długoterminowe porównanie z dołkiem po 2010 r. w tekście czy mieszkania na Cyprze są tańsze niż w 2010 roku. Górne przedziały cenowe omawia osobny artykuł o segmencie premium na rynku cypryjskim.

Umowy sprzedaży i nabywcy zagraniczni na rynku nieruchomości na Cyprze

Departament Gruntów i Pomiarów publikuje miesiąc po miesiącu liczbę umów sprzedaży złożonych w każdym okręgowym urzędzie rejestru gruntów. W okresie od stycznia do września 2026 r. łączna liczba na całej wyspie wyniosła 14 969 wobec 13 173 w tych samych miesiącach 2025 r., co oznacza wzrost o 1 796 umów, czyli o 13,6% (14 969 podzielone przez 13 173 to 1,1363). Sam Departament zaokrągla tę zmianę do 14%. Tabela pokazuje podział na okręgi na podstawie tabel DLS z 5 października 2026 r.

Limassol odnotował 4 860 z 14 969 umów, czyli udział 32,5% (4 860 podzielone przez 14 969). Z ogólnego wzrostu na wyspie o 1 796 umów na Limassol przypadło 704, na Pafos 468, na Larnakę 422, na Nikozję 172, a na Famagustę 30, co po zsumowaniu daje znów 1 796. Miesięczna seria dla całej wyspy osiągnęła szczyt w lipcu 2026 r. na poziomie 2 040 umów, a najniższy poziom w sierpniu, 1 241, zaś czerwiec 2026 r. wyniósł 1 964 wobec 1 544 w czerwcu 2025 r., co daje wzrost o 27,2%. Liczba umów nie jest ceną i sama w sobie nie mówi, czy sprzedaż odbyła się po cenie równej, wyższej czy niższej od jakiegokolwiek indeksu, dlatego należy ją czytać jako miarę aktywności, a nie poziomu cen.

DLS rozróżnia także nabywców z UE, z wyłączeniem Cypryjczyków, oraz cudzoziemców spoza UE. Plik o nabywcach zagranicznych za okres od 1 stycznia do 30 września 2026 r. podaje według okręgów liczbę nieruchomości, w odniesieniu do których zarejestrowano umowy sprzedaży z udziałem każdej z tych grup. Po podzieleniu przez łączną liczbę umów z drugiego pliku otrzymuje się udziały przybliżone; oba pliki liczą nieruchomości i umowy, więc poniższe udziały mają charakter orientacyjny.

Na całej wyspie nabywcy z UE odpowiadają na tej podstawie za 2 094 nieruchomości (14,0%), a nabywcy spoza UE za 4 173 (27,9%). Kwartalny obraz CBC za okres od kwietnia do czerwca 2026 r. jest zgodny z tym wynikiem: 5 298 umów wobec 4 592 rok wcześniej (+15,4%), z czego 2 107 nieruchomości trafiło do nabywców zagranicznych (+22,7%), a 3 191 do nabywców lokalnych (+11,0%). CBC podaje, że nabywcy lokalni stanowili 84% kupujących w Nikozji, 66% w Limassol i 57% w Larnace, że w Pafos przeważali nabywcy zagraniczni z udziałem 66%, a w Famaguście obie grupy były mniej więcej zrównoważone. Ważne jest, do której części rynku odnosi się udział cudzoziemców, a udział w liczbie umów nic nie mówi o cenie ani wielkości danych nieruchomości. Nasze przewodniki po Limassol i Pafos zawierają oferty z dwóch okręgów o największej liczbie umów i o największym udziale cudzoziemców.

Podaż, koszty budowy i finansowanie rynku nieruchomości na Cyprze

Służba Statystyczna liczy pozwolenia na budowę wydane w każdym miesiącu. W swojej publikacji za czerwiec 2026 r. z 5 października 2026 r. podaje 751 pozwoleń w tym miesiącu, o 18,3% więcej niż w czerwcu 2025 r., o wartości EUR 469,5 mln i z 2 122 planowanymi lokalami mieszkalnymi. Za okres od stycznia do czerwca podaje 4 401 pozwoleń wobec 3 399 rok wcześniej (+29,5%), przy wartości wyższej o 48,2% i powierzchni większej o 47,1%. CYSTAT zaznacza, że od 1 lipca 2024 r. uprawnienie do wydawania pozwoleń przysługuje nowym organizacjom samorządu lokalnego (Local Government Organisations), a wnioski są przetwarzane elektronicznie w systemie o nazwie Ippodamos, co jest zmianą organu wydającego, o której należy pamiętać przy porównywaniu lat 2024 i 2026.

Pozwolenia na budynki mieszkalne stanowiły 3 227 z 4 401 pozwoleń, czyli 73,3%, a budynki wielorodzinne obu rodzajów przewidywały 8 669 z 11 100 lokali (7 832 plus 837), czyli 78,1%. Pozwolenie jest zgodą, a nie rozpoczęciem ani ukończeniem budowy, więc seria pozwoleń jest wczesnym sygnałem, a nie liczbą ukończonych domów; CBC traktuje ją tak samo we własnej publikacji, w której przytacza roczny wzrost liczby lokali mieszkalnych objętych pozwoleniami o 63,7% w okresie od stycznia do maja 2026 r. Nasza strona Pozwolenia na budowę na Cyprze przedstawia dłuższą serię oraz ramy prawne.

Jeśli chodzi o koszty, CBC przytacza indeks cen materiałów budowlanych CYSTAT, który w drugim kwartale 2026 r. był o 2,4% wyższy rok do roku, i przypisuje część wzrostu cen niedoborom siły roboczej i kosztom budowy, powołując się na badania koniunktury i nastrojów konsumentów Komisji Europejskiej (Business and Consumer Surveys). W tym samym badaniu indeks oczekiwań co do cen sprzedaży w kolejnych trzech miesiącach wynosił w drugim kwartale 2026 r. 65,9 wobec 22,2 rok wcześniej, co CBC odczytuje jako większy odsetek respondentów oczekujących wzrostów. Jest to odczyt badania dokonany przez CBC, a nie prognoza sporządzona w niniejszym przewodniku, który podaje go wyłącznie jako opis tego, co stwierdził bank centralny.

W zakresie finansowania CBC podaje, że nowe kredyty mieszkaniowe wyniosły w drugim kwartale 2026 r. EUR 403,6 mln wobec EUR 353,5 mln rok wcześniej (+14,2%), a średnie ważone oprocentowanie kredytów mieszkaniowych, dla wszystkich okresów stałej stopy, wyniosło 3,23% w czerwcu 2026 r. wobec 3,26% w czerwcu 2025 r. W swojej statystyce stóp procentowych za sierpień 2026 r. informuje, że oprocentowanie nowych kredytów na zakup domu wzrosło do 4,16% z 3,78% w lipcu, i ostrzega, że portfel kredytów mieszkaniowych miesza główne miejsca zamieszkania z domami wakacyjnymi, więc zmiany z miesiąca na miesiąc mogą wynikać z tej struktury, a nie z polityki cenowej banków. Czyste nowe kredyty na zakup domu wyniosły w sierpniu 2026 r. EUR 114,4 mln. Ankieta CBC wśród banków dotycząca akcji kredytowej (Bank Lending Survey) z lipca 2026 r. wykazała, że kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych pozostały w drugim kwartale na tym samym, surowym poziomie, a popyt netto na kredyty mieszkaniowe wzrósł; banki oczekiwały takich samych standardów w trzecim kwartale. Wartości 4,16% i 3,23% mierzą różne rzeczy, stopę dla nowych umów i stopę dla całego portfela, i nie należy ich zestawiać ze sobą.

Zasady dla nabywców spoza UE w Republice Cypryjskiej

Według Ministerstwa Spraw Wewnętrznych obywatele państw spoza UE, w tym zagraniczne spółki i spółki kontrolowane przez cudzoziemców w rozumieniu ustawy, muszą przed nabyciem nieruchomości uzyskać zezwolenie Administracji Okręgowej okręgu, w którym nieruchomość leży. Podstawą prawną jest ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Acquisition of Immovable Property (Aliens) Law), rozdział 109, oraz wydane na jej podstawie przepisy. DLS wymienia zezwolenie właściwego organu, któremu Rada Ministrów przekazała to uprawnienie, wśród dokumentów wymaganych przy sprzedaży, gdy nabywca jest osobą zagraniczną w rozumieniu tej ustawy.

Dwie cechy tej tabeli mają znaczenie dla planowania. Limit jest pułapem tego, co osoba lub małżeństwo może nabyć łącznie, i jest sprawdzany na etapie zezwolenia, zanim DLS zarejestruje przeniesienie własności. Strona Ministerstwa wymienia też wśród dokumentów umowę sprzedaży z naklejoną wymaganą opłatą stemplową, a to sformułowanie powstało przed uchyleniem podatku stemplowego od 1 stycznia 2026 r., opisanym poniżej.

Izba Reprezentantów Republiki ma w 2026 r. przed sobą projekty ustaw dotyczące nabywania nieruchomości przez cudzoziemców. Doniesienie z 2 września 2026 r. podaje, że Komisja Spraw Wewnętrznych Izby miała zająć się czterema projektami na pierwszym posiedzeniu nowej sesji, po tym jak projekty przewidziane do głosowania na posiedzeniu plenarnym w kwietniu zostały odroczone. Według tego doniesienia dwa projekty partii AKEL rozszerzyłyby definicję spółki kontrolowanej przez cudzoziemców na każdą organizację, której beneficjentem rzeczywistym jest cudzoziemiec, zakazałyby zakupów przez cudzoziemców lasów i gruntów rolnych oraz nieruchomości przy linii zawieszenia broni lub na obszarach krytycznych, a inne ograniczenia pozostawiłyby przepisom wykonawczym; projekt posłów partii DIKO, DISY i DIPA ograniczyłby nabywców z państw trzecich do jednego domu lub apartamentu na jednej działce i wymagałby, by co najmniej 51% kapitału lub kontroli nad spółką należało do obywateli Cypru, UE lub EOG; a projekt posła DISY pozwoliłby prawnikowi, księgowemu lub licencjonowanemu pośrednikowi w obrocie nieruchomościami składać wnioski w imieniu nabywcy. W dniu 22 października 2026 r. Cyprus Mail podał, że komisja kontynuowała analizę poprawek, że dyskusje miały zostać wznowione za dwa tygodnie, że członkowie różnych partii chcieli objąć regulacją także spółki i inne struktury, a nie tylko osoby fizyczne, oraz że komisja oczekuje na kolejne kroki rządu w kierunku kompleksowego projektu. Przewodniczący komisji wyraził nadzieję, że proces uda się zakończyć do końca roku. Żaden z tych tekstów nie jest prawem w dniu publikacji niniejszego przewodnika, a w praktyce obowiązują zasady z powyższej tabeli, które podaje Ministerstwo Spraw Wewnętrznych.

Proces zakupu i akt własności w Republice Cypryjskiej

W Republice dokumentem własności jest świadectwo rejestracji wydawane przez DLS. Według ulotki DLS o składaniu umowy sprzedaży, jeśli akt własności (title deed) jest dostępny, a nabywca jest zidentyfikowany, przeniesienie własności rejestruje się na nazwisko nabywcy i umowa sprzedaży nie jest konieczna; jeśli nieruchomość nie ma aktu własności, na przykład dlatego, że jest jeszcze w budowie, najpierw podpisuje się umowę sprzedaży. Wytyczne rządu brytyjskiego wskazują, że aktów nie można wydać bez zaświadczenia o ostatecznym ukończeniu budowy. Ulotka DLS o składaniu umowy sprzedaży zaleca, by podpisaną umowę złożyć w DLS nie później niż sześć miesięcy od podpisania, i wyjaśnia skutek: po złożeniu stosuje się ustawę o sprzedaży nieruchomości (wykonanie zobowiązania in natura) 81(I)/2011 (Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law), tak że jeśli sprzedający nie wykona umowy, nabywca może wnioskować do sądu o nakaz rejestracji nieruchomości na jego nazwisko lub o odszkodowanie. Ulotka dodaje, że złożona umowa blokuje późniejsze złożenie drugiej umowy dotyczącej tego samego lokalu, pozwala nabywcy przenieść prawa na osobę trzecią bez zgody sprzedającego, a jeśli nie zostanie złożona w ciągu sześciu miesięcy, powoduje dziesięcioprocentowy wzrost opłat za przeniesienie własności przy późniejszym przeniesieniu nieruchomości.

Wytyczne rządu Wielkiej Brytanii dla nabywców na Cyprze, ostatnio zaktualizowane w listopadzie 2019 r., wymieniają problemy, które powtarzają się w Republice: prawników reprezentujących jednocześnie sprzedającego i budowniczego, budowę bez właściwych pozwoleń, pominięcie planów płatności w umowie, trudności z uzyskaniem zaświadczeń o ostatecznym ukończeniu budowy i aktów własności oraz hipoteki deweloperów na gruncie. Są to kontrole dokumentów, a nie oceny, i każdą z nich można potwierdzić w rejestrze lub w odpowiednim zaświadczeniu. Wille i domy na wyspie są wymienione na naszej stronie wille na sprzedaż na Cyprze.

Podatki i opłaty od nieruchomości na Cyprze w Republice

DLS publikuje skalę opłat za przeniesienie własności przy sprzedaży. Opłaty pobiera się od ceny sprzedaży lub wartości rynkowej w trzech przedziałach, a każda stawka dotyczy tylko wartości mieszczącej się w jej przedziale.

DLS podaje dwie korekty. Opłaty nie pobiera się, gdy od tej samej transakcji naliczany jest VAT, po przedstawieniu zaświadczenia z Departamentu VAT. Ponadto we wszystkich przypadkach, w których opłaty pobiera się według skali, stosuje się 50% zniżki od opłaty za przeniesienie własności. Kalkulator DLS nie uwzględnia zniżki, więc jego wynik jest kwotą bez zniżki. Poniższe przykładowe kwoty pokazują skalę krok po kroku.

Pozostałe opłaty i podatki, w ujęciu PwC Worldwide Tax Summaries i Departamentu Podatkowego, zawiera następna tabela. PwC jest wtórnym podsumowaniem przepisów; tam, gdzie Departament Podatkowy ma oficjalną stronę, jest ona wskazana.

Przykłady obliczeń pokazują, jak działają progi. Nowy dom o powierzchni 130 m² w cenie EUR 350 000 przed VAT spełnia powyższe limity powierzchni, wartości i łącznej wartości, więc VAT w wysokości 5% to EUR 17 500, wobec EUR 66 500 przy 19%, co daje różnicę EUR 49 000; stawka obniżona zależy od oświadczenia nabywcy i zaświadczenia Departamentu Podatkowego oraz od użytkowania domu jako głównego miejsca zamieszkania. W przypadku podatku od zysków kapitałowych zysk w wysokości EUR 200 000 ze sprzedaży głównego miejsca zamieszkania spełniającego warunki, po odliczeniu dożywotniego zwolnienia EUR 150 000, pozostawia do opodatkowania EUR 50 000, a 20% z tej kwoty to EUR 10 000. Przed 2026 r. to samo zwolnienie wynosiło EUR 85 430, więc kwota z 2026 r. jest wyższa o EUR 64 570 (150 000 minus 85 430). Sam zysk podlegający opodatkowaniu to wpływy pomniejszone o pierwotny koszt i nakłady, zindeksowane według wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych, przy czym część kosztów transakcji można odliczyć, według podsumowania PwC. Indywidualne wyniki różnią się w zależności od sytuacji każdej osoby, a powyższe obliczenia ilustrują wyłącznie mechanizm progów, a nie konkretną transakcję.

Jedną datę łatwo przeoczyć: PwC podaje, że od 1 września 2026 r., na mocy nowelizacji z 27 lutego 2026 r., pierwsze zamieszkanie w rozumieniu przepisów o stawce obniżonej oznacza pierwsze użytkowanie budynku, zdefiniowane jako systematyczne użytkowanie przez co najmniej 18 miesięcy, a remont objęty stawką obniżoną wymaga domu, który ma co najmniej trzy lata i był użytkowany przez co najmniej 18 miesięcy. Departament Podatkowy zaznacza również, że dokumenty objęte podatkiem stemplowym, podpisane do końca 2025 r., nadal podlegają opodatkowaniu, a strona DLS o pełnomocnictwach podaje, że podatek stemplowy od pełnomocnictwa jest wymagany tylko wtedy, gdy co najmniej jeden mocodawca podpisał je przed 1 stycznia 2026 r.

Zasady pobytu powiązane z nieruchomościami w Republice Cypryjskiej

Zakup nieruchomości sam w sobie nie daje prawa pobytu w Republice. Opublikowane przez Departament Migracji ścieżki, które odnoszą się do nieruchomości lub dochodu, są wymienione tutaj jego własnymi słowami.

Strona z polityką dla inwestorów to czwarta rewizja z maja 2023 r., ponownie opublikowana na gov.cy w dniu 29 grudnia 2025 r. Wymaga ona również zaświadczenia o niekaralności, polisy ubezpieczenia zdrowotnego, oświadczenia o braku zamiaru podjęcia zatrudnienia w Republice oraz dowodu zakwaterowania, i stanowi, że zezwolenie zostaje cofnięte, jeśli posiadacz zbędzie inwestycję bez zastąpienia jej inwestycją o równej lub większej wartości. Program Inwestycyjny Cypru (Cyprus Investment Programme), w ramach którego inwestorzy mogli ubiegać się o obywatelstwo, został zakończony z dniem 1 listopada 2020 r. decyzją Rady Ministrów z 13 października 2020 r., według komitetu prowadzącego rejestr programu, a 11 marca 2026 r. Biuro Prawne rządu ogłosiło, że Komisja Europejska zamknęła procedurę o naruszenie prawa dotyczącą tego programu. Według Departamentu wnioski rozpatruje Komitet Kontroli Imigracji (Immigration Control Committee), który przedstawia rekomendacje wiceministrowi ds. migracji i ochrony międzynarodowej, będącemu organem właściwym do udzielania tych zezwoleń. Nasza strona Zezwolenie na pobyt na Cyprze opisuje te ścieżki bardziej szczegółowo.

Nieruchomości na Cyprze na północy: zasady podawane przez tamtejsze władze

Na północy cudzoziemiec, osoba fizyczna lub prawna, może kupić nieruchomość tylko za zezwoleniem Rady Ministrów, o które wnioskuje się za pośrednictwem Ministerstwa Spraw Wewnętrznych, na podstawie ustawy 52/2008 o nabywaniu nieruchomości i długoterminowym najmie przez cudzoziemców (Immovable Property Acquisition and Long-Term Lease (Foreigners) Law). Biuro Informacji Publicznej Ministerstwa Spraw Zagranicznych tej administracji podaje to samo: cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości, składając wniosek do Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i uzyskując zatwierdzenie Rady Ministrów. Ustawa ustala opłatę serwisową od wniosku na połowę brutto miesięcznej płacy minimalnej. Departament Podatkowy ogłosił brutto miesięczną płacę minimalną od 1 lipca 2026 r. na TL 70 893, więc opłata za wniosek wynosi TL 35 446,50 (70 893 podzielone przez 2).

Liczbowe limity tego, co może nabyć cudzoziemiec, zostały ostatnio ustalone dekretem z mocą ustawy 89/2026, opublikowanym w Resmi Gazete nr 147 w dniu 7 sierpnia 2026 r. Dziennik stwierdza, że dekret z mocą ustawy ponownie wydał dekret 63/2026, którego 90-dniowa konstytucyjna ważność skończyła się 10 sierpnia 2026 r., oraz że nowelizacje ustawy 52/2008 znajdowały się w komisji Zgromadzenia, ale nie mogły zostać uchwalone, gdy Zgromadzenie było na przerwie. Dekret z mocą ustawy tego rodzaju jest aktem władzy wykonawczej, więc poniższe wartości są wartościami z dekretu w opublikowanym brzmieniu. Rada Ministrów nadal rozstrzyga o poszczególnych zezwoleniach; Haber Kıbrıs poinformował 6 października 2026 r., że Rada udzieliła zezwolenia na zakup 297 cudzoziemcom na posiedzeniu 5 października 2026 r., pod warunkiem że nieruchomości są wolne.

Ustawa 52/2008 zawiera także limity, których dekret nie zmienia. Grunty rolne i leśne nie mogą być sprzedawane osobom zagranicznym, cudzoziemcy mogą posiadać nie więcej niż 7% powierzchni jakiegokolwiek okręgu i 3% powierzchni kraju, a sprzedaż ponad dozwolone limity jest przestępstwem zagrożonym grzywną do 500-krotności brutto miesięcznej płacy minimalnej, co przy płacy z lipca 2026 r. wynosi TL 35 446 500 (500 razy TL 70 893). Każdy z tych limitów zależy od tekstu przepisu obowiązującego w dniu transakcji, a nie od tego, jak brzmiał wcześniej lub jak może brzmieć w przyszłości. Nasze przewodniki o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować na Cyprze Północnym, oraz o kolejności zakupu omawiają poszczególne kroki, a strona Girne (Kyrenia) zawiera oferty z północnego nadmorskiego miasta Girne.

Tytuły na północy, Komisja ds. Nieruchomości i stanowisko prawne Republiki

Tytuły własności na północy są zapisywane w okręgowych urzędach rejestru gruntów. Wykaz opłat rejestrowych opublikowany w Resmi Gazete nr 197 w dniu 7 października 2026 r. rozróżnia tytuły zapisane na podstawie Świadectw Ostatecznego Rozporządzenia (Final Disposition Certificates), wydawanych na mocy ustawy o osadnictwie, przydziale gruntów i nieruchomościach równoważnych, od pozycji zapisanych na podstawie Dokumentów Wartości Nieruchomości (Property Value Documents) i ustala dla każdej z nich inną opłatę. Wytyczne rządu brytyjskiego odnoszą się do gruntów klasyfikowanych przez władze na północy jako grunty z wymiany lub z darowizny (exchange or gift land) i zaznaczają, że własność wielu nieruchomości sprzed 1974 r. jest sporna. To, jak zaklasyfikowano dany tytuł, widać w akcie, a dowodem jest wyszukiwanie w rejestrze; nasza strona o sprawdzaniu aktu własności na Cyprze Północnym omawia poszczególne kroki.

Komisja ds. Nieruchomości (Immovable Property Commission) została powołana na północy na podstawie ustawy 67/2005, aby rozpatrywać roszczenia o zwrot, odszkodowanie i wymianę nieruchomości osób wysiedlonych w 1974 r., po wyrokach Europejskiego Trybunału Praw Człowieka w sprawie Xenides-Arestis. Strona internetowa Komisji podaje, że 1 marca 2010 r. decyzja Trybunału o dopuszczalności w sprawie Demopoulos i inni przeciwko Turcji uznała, że ustawa 67/2005 zapewnia skuteczny środek odwoławczy. Jej opublikowane statystyki na dzień 30 października 2026 r. zawiera tabela.

Z tych liczb wynika, że 3 795 z 8 828 wniosków zostało zakończonych, czyli 43,0% (3 795 podzielone przez 8 828), a 5 033 oczekuje na rozpatrzenie. Republika Cypryjska zajmuje inne stanowisko prawne, które jej Departament Gruntów i Pomiarów opublikował 13 grudnia 2023 r. Stwierdza on, że obcokrajowców ostrzega się przed zakupem nieruchomości należących do Greków cypryjskich na obszarze okupowanym przez Turcję od 1974 r., że administracja na obszarze okupowanym nie ma jurysdykcji do dokonywania ważnych przeniesień własności, że art. 303A Kodeksu karnego Republiki, zmieniony ustawą 130(I)/2006, czyni oszukańcze transakcje dotyczące cudzej nieruchomości zbrodnią zagrożoną karą do siedmiu lat więzienia, a pięciu lat za usiłowanie, oraz że właściciele mogą wnosić powództwa cywilne do sądów Republiki, których wyroki, jak orzekł Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie Apostolides przeciwko Orams, muszą być wykonywane przez sądy w innych państwach członkowskich. Wytyczne rządu brytyjskiego, ostatnio zaktualizowane 27 listopada 2019 r., streszczają te same punkty dla brytyjskich nabywców i dodają, że dokumenty dotyczące takich zakupów mogą zostać uznane przez władze Republiki za dotyczące nielegalnego przeniesienia własności przy przekraczaniu linii. Są to stanowiska wskazanych organów; przewodnik nie opowiada się po żadnej ze stron. Nasz artykuł o statusie prawnym gruntów na Cyprze Północnym przedstawia źródła w całości.

Podatki, opłaty i zezwolenia na pobyt na północy

Wykaz opłat rejestrowych w Resmi Gazete nr 197 z 7 października 2026 r. obowiązuje od publikacji do 5 stycznia 2027 r. włącznie. W przypadku sprzedaży cudzoziemcom opłata zależy od liczby nieruchomości nabywanych przez kupującego, a obywatele państw uznających TRNC mają własną skalę. Podane wartości procentowe łączą opłatę za przeniesienie własności z dodatkowymi składnikami określonymi w wykazie.

Przy cenie umownej 200 000 w dowolnej walucie opłata za pierwszą nieruchomość wyniosłaby 4%, czyli 8 000, a podatek stemplowy od umowy w wysokości 0,5% (binde beş, pięć promili, na mocy ustawy o podatku stemplowym w brzmieniu ujednoliconym w 2026 r., płacony przez kupującego od umowy sprzedaży) wyniósłby 1 000. Rejestracja hipoteki jest obciążona opłatą 1% kwoty zadłużenia, a wykreślenie hipoteki kosztuje TL 149 według tego samego wykazu. VAT od nieruchomości i domów o powierzchni zamkniętej poniżej 300 m² wynosi 5%, a od 300 m² powierzchni zamkniętej 10%, według rozporządzenia o podatku od wartości dodanej w wersji ujednoliconej 7 października 2026 r. Ceny i opłaty na północy są w większości wyrażane w lirach tureckich, a Instytut Statystyczny TRNC podał inflację cen konsumpcyjnych w wysokości 35,02% w dwunastu miesiącach do września 2026 r., co ma znaczenie, gdy opłata lub próg wyrażony w lirach obowiązuje przez dłuższy czas. Nasz przewodnik Podatki i opłaty od nieruchomości na Cyprze Północnym zawiera pełny przykład obliczeniowy, a strona Ceny nieruchomości na Cyprze Północnym podaje ceny ofertowe, ponieważ w tym przewodniku nie wykorzystuje się oficjalnego indeksu cen dla północy.

Rozporządzenie o zezwoleniach na pobyt, ujednolicone 5 października 2026 r., zawiera przepisy dotyczące cudzoziemców posiadających nieruchomości. Wiza dla właściciela nieruchomości jest wydawana na okres do 90 dni osobom, które przedstawią akt własności albo ostemplowaną i zatwierdzoną umowę sprzedaży; przy wniosku o zezwolenie krótkoterminowe wnioskodawca przedstawia akt, umowę z płatnościami w toku lub, jeśli nic jeszcze nie kupił, saldo bankowe wynoszące co najmniej EUR 50 000 lub równowartość. W przypadku samego zezwolenia, gdy akt własności jest wystawiony na nazwisko wnioskodawcy, a łączna wartość nieruchomości wynosi GBP 300 000 lub więcej, rozporządzenie przewiduje zezwolenie na dziesięć lat bez wymogu dochodu, a przy niższej wartości zezwolenie na pięć lat. Jeśli nieruchomość kupiono na podstawie umowy, co najmniej jedna trzecia ceny musi być zapłacona i musi zostać złożony wniosek o zezwolenie. Biuro Informacji Publicznej dodaje, że odwiedzający muszą wykazać równowartość GBP 85 na każdy dzień planowanego pobytu, między innymi dokumentami, oraz że funkcjonariusz w porcie wjazdu może zezwolić na pobyt do 90 dni. Republika Cypryjska, według przytoczonej wyżej strony DLS, uważa, że administracja na północy nie ma jurysdykcji do dokonywania ważnych przeniesień własności, a nasza strona Program pobytowy na Cyprze Północnym omawia kategorie zezwoleń.

Pośrednicy, wynajem i dalsze źródła o nieruchomościach na Cyprze

W Republice wykonywanie zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami wymaga wpisu do Rejestru Pośredników w Obrocie Nieruchomościami oraz licencji Rady Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, według rządowego portalu Business in Cyprus. Kandydat kwalifikuje się, jeśli Rada jest przekonana, że jest obywatelem Republiki lub innego państwa członkowskiego UE, nie jest niewypłacalny, nie był skazany za przestępstwo związane z nieuczciwością, posiada wskazane kwalifikacje i doświadczenie oraz zdaje egzamin pisemny z przepisów o nieruchomościach i planowaniu przestrzennym. Ten sam portal definiuje ten zawód jako pośredniczenie w transakcji dotyczącej gruntu za wynagrodzeniem. Strona była ostatnio aktualizowana 28 lipca 2023 r.

Zasady dotyczące wynajmu krótkoterminowego, rejestracji i opodatkowania opisujemy w naszym przewodniku Airbnb: zasady i zgodność z prawem na Cyprze, dane o czynszach według miast znajdują się na stronie Ceny wynajmu na Cyprze według miast, a popyt ze strony odwiedzających omawia tekst Trendy turystyczne na Cyprze. Szczegółowe poradniki wymienione na tej stronie zachowują detale, które przegląd z konieczności pomija: statystyki, pozwolenia, ceny apartamentów, długoterminowe porównanie cen, tytuły na północy, podatki i pobyt.

Często zadawane pytania

Czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości na Cyprze?

Tak, po obu stronach wyspy, na odmiennych zasadach. Na obszarze administrowanym przez Republikę obywatele państw spoza UE potrzebują zezwolenia Administracji Okręgowej, formularz COMM 145, z opublikowanym limitem do 4 000 m² gruntu pod dom na własne potrzeby albo do dwóch lokali, według Ministerstwa Spraw Wewnętrznych. Na północy zezwolenia musi udzielić Rada Ministrów na podstawie ustawy 52/2008, w granicach określonych w dekrecie z mocą ustawy 89/2026. Oba systemy są odrębne, więc nieruchomości na Cyprze kupione po jednej stronie podlegają wyłącznie rejestracji obowiązującej po tej stronie, a zasady drugiej strony ich nie obejmują.

Ile wynoszą opłaty za przeniesienie własności w Republice Cypryjskiej?

Skala Departamentu Gruntów i Pomiarów to 3% do EUR 85 000, 5% od EUR 85 001 do EUR 170 000 i 8% powyżej, przy czym każda stawka dotyczy swojego przedziału. Opłaty nie pobiera się tam, gdzie naliczany jest VAT, a w pozostałych przypadkach stosuje się 50% zniżki, więc sprzedaż za EUR 300 000 niepodlegająca VAT wiąże się z opłatą według skali EUR 17 200, a po zniżce EUR 8 600.

Czy nadal obowiązuje podatek stemplowy od nieruchomości na Cyprze?

Nie w Republice w przypadku dokumentów podpisanych od 1 stycznia 2026 r., ponieważ ustawy o podatku stemplowym zostały uchylone ustawą 239(I)/2025, według Departamentu Podatkowego. Dokumenty podpisane do 31 grudnia 2025 r. nadal podlegają opodatkowaniu. Na północy stosuje się podatek stemplowy w wysokości 0,5% od umów sprzedaży na podstawie ustawy o podatku stemplowym tamtejszej administracji w brzmieniu ujednoliconym w 2026 r.

Jaki VAT obowiązuje przy zakupie nowego domu w Republice?

Stawka podstawowa wynosi 19%. Podsumowanie PwC opisuje obniżoną stawkę 5% od pierwszych 130 m² do wartości EUR 350 000, gdy łączna wartość transakcji nie przekracza EUR 475 000, a łączna powierzchnia 190 m², dla domu użytkowanego jako główne miejsce zamieszkania przez dziesięć lat. Departament Podatkowy prowadzi procedurę zaświadczeń dla stawki obniżonej w przypadku zakupu i budowy.

Czy zakup nieruchomości na Cyprze daje zezwolenie na pobyt?

Żaden zakup sam w sobie nie daje prawa pobytu. W Republice przyspieszona procedura dla inwestorów Departamentu Migracji wymaga domu lub apartamentu o wartości co najmniej EUR 300 000 plus VAT jako pierwszej sprzedaży, środków przelanych z zagranicy oraz rocznego dochodu z zagranicy co najmniej EUR 50 000. Kategoria F wymaga dochodu z zagranicy w wysokości co najmniej EUR 9 568 dla wnioskodawcy, bez prowadzenia działalności gospodarczej, handlowej ani zawodowej w Republice. Na północy rozporządzenie o zezwoleniach przewiduje okresy zezwolenia pięć lub dziesięć lat dla właścicieli nieruchomości spełniających jego warunki, w tym próg wartości GBP 300 000 dla dziesięciu lat.

Czy obywatelstwo za inwestycję na Cyprze jest nadal dostępne?

Nie. Program Inwestycyjny Cypru został zakończony z dniem 1 listopada 2020 r. decyzją Rady Ministrów z 13 października 2020 r., według komunikatu komitetu prowadzącego rejestr, i nie można już składać w jego ramach nowych wniosków o naturalizację.

Jaki jest podatek od zysków kapitałowych od nieruchomości na Cyprze?

Wynosi 20% zysku ze zbycia nieruchomości na Cyprze lub udziałów w spółkach, które je posiadają, według PwC. Od 1 stycznia 2026 r. dożywotnie zwolnienia wynoszą EUR 150 000 dla głównego miejsca zamieszkania, EUR 50 000 dla gruntów rolnych należących do rolnika i EUR 30 000 dla każdego innego zbycia, w ramach ogólnego dożywotniego maksimum EUR 150 000. Podatek od nieruchomości został zniesiony od 1 stycznia 2017 r.

Czy projekty ustaw ograniczających zakupy przez cudzoziemców na Cyprze są już prawem?

Nie. Komisja Spraw Wewnętrznych Izby nadal analizowała poprawki 22 października 2026 r., według Cyprus Mail, i oczekiwała na kolejne kroki rządu. Obowiązują zasady, które podaje Ministerstwo Spraw Wewnętrznych na podstawie rozdziału 109, dopóki Parlament nie uchwali zmiany.

Co o tytułach własności na północy mówią Republika Cypryjska i Komisja ds. Nieruchomości?

Departament Gruntów i Pomiarów Republiki stwierdza, że administracja na północy nie może dokonywać ważnych przeniesień własności i że transakcje dotyczące nieruchomości zarejestrowanej na inną osobę mogą być przestępstwem na podstawie art. 303A jej Kodeksu karnego. Komisja ds. Nieruchomości na północy stwierdza, że ustawa 67/2005 zapewnia skuteczny środek odwoławczy, powołując się na decyzję Europejskiego Trybunału Praw Człowieka z 1 marca 2010 r., i podaje 8 828 wniosków, z czego 3 795 zakończonych, według stanu na 30 października 2026 r. Przewodnik przedstawia oba stanowiska, nie opowiadając się po żadnej ze stron.

Gdzie można znaleźć wiarygodne dane o cenach nieruchomości na Cyprze?

Dla obszaru administrowanego przez Republikę oficjalnymi seriami są Indeks cen nieruchomości mieszkalnych CBC, indeks cen domów CYSTAT, indeks cen domów Eurostatu i tabele umów DLS, każda z datami publikacji podanymi w tabeli wskaźników rynkowych. W tym przewodniku nie wykorzystuje się oficjalnego indeksu cen dla północy.

Ostatnia weryfikacja: 8 listopada 2026 r. Źródła: Bank Centralny Cypru, Indeks cen nieruchomości mieszkalnych 2 kw. 2026; Bank Centralny Cypru, statystyka stóp procentowych; Departament Gruntów i Pomiarów, umowy sprzedaży 2025-2026; DLS, nabywcy zagraniczni 2026; DLS, sprzedaż i zamiana, opłaty; DLS, konsekwencje prawne dla zagranicznych nabywców na obszarze okupowanym; CYSTAT, Pozwolenia na budowę, czerwiec 2026; Cyprus Mail o indeksie cen domów CYSTAT; Eurostat, ceny domów i czynsze, 2 kw. 2026; Ministerstwo Spraw Wewnętrznych, zakup nieruchomości; Departament Podatkowy, komunikat o podatku stemplowym; PwC Worldwide Tax Summaries, Cypr, pozostałe podatki osób fizycznych; PwC, Cypr, pozostałe podatki (VAT); Departament Migracji, zezwolenia imigracyjne; Departament Migracji, zezwolenia dla inwestorów; Komunikat rejestru Programu Inwestycyjnego Cypru; Biuro Prawne Republiki, 11 marca 2026; Cyprus Mail, 22 października 2026; Cyprus Property News, 2 września 2026; Business in Cyprus, pośrednik w obrocie nieruchomościami; Rząd Wielkiej Brytanii, Cypr: zakup nieruchomości; Komisja Europejska, rozporządzenie w sprawie Zielonej Linii; TRNC Resmi Gazete 147, 7 sierpnia 2026; TRNC Resmi Gazete 197, 7 października 2026; TRNC, ustawa 52/2008, tekst ujednolicony; TRNC, rozporządzenie o zezwoleniach na pobyt i wizach, 5 października 2026; Departament Podatkowy TRNC, płaca minimalna od 1 lipca 2026; TRNC, ustawa o podatku stemplowym, tekst ujednolicony; TRNC, rozporządzenie o stawkach VAT, 7 października 2026; Komisja ds. Nieruchomości (Immovable Property Commission); Europejski Trybunał Praw Człowieka, Demopoulos i inni przeciwko Turcji; Biuro Informacji Publicznej TRNC, życie w TRNC dla cudzoziemców; Haber Kıbrıs, 6 października 2026; Instytut Statystyczny TRNC, indeks cen konsumpcyjnych, wrzesień 2026.