Archi Lisi Sunrise Tbilisi: обзор источников и цен (2026)

Archi Lisi Sunrise Tbilisi — жилой комплекс на улице Мухрана Мачавариани в районе Лиси в Сабуртало, где Archi планирует шесть малоэтажных корпусов вокруг двора площадью 15 000 м² и открыла продажу квартир в двух из них, корпусах B и C.

Этот обзор Archi Lisi Sunrise Tbilisi читает страницы застройщика в том виде, в каком они были на 12 ноября 2026 г., и сопоставляет их с тем, что публикуют Korter, Georgia Today и собственные новости Archi за 2024 год. На archi.ge для комплекса не указаны ни цена, ни дата передачи объекта, а источники расходятся в том, сколько квартир в каждом корпусе, поэтому каждая цифра приводится с источником и датой, а выбор между ними обзор не делает.

К этому добавлены датированный журнал строительства корпусов B и C, площади 56 квартир, которые archi.ge показывает как непроданные, подкреплённые источниками сведения о районе Лиси, грузинские правила покупки, налогов и проживания, а также перечень того, что стоит запросить в письменном виде.

Обзор Archi Lisi Sunrise Tbilisi

Страница комплекса на archi.ge называет проект Archi Lisi Sunrise и указывает адрес: Тбилиси, улица Мухрана Мачавариани, 11, с координатой на карте 41.736371, 44.751691 в данных страницы. В описании сказано, что комплекс строится в зелёной зоне в Сабуртало, в 15 минутах ходьбы от озера Лиси, и состоит из шести малоэтажных жилых корпусов на зелёном дворе площадью 15 000 м² с детской площадкой и закрытой парковкой. Там же добавлено, что из квартир открывается панорамный вид на Тбилиси.

В продаже находится только часть этого плана. На archi.ge есть страницы корпуса B и корпуса C, оба отмечены как Ongoing («строится») на уровне 62 %, а страниц для остальных четырёх зданий нет. В новости Archi от 15 октября 2024 г. корпуса B и C названы первой очередью. В списке корпусов на Korter B и C значатся как строящиеся, а корпус A — как «скоро в продаже».

На страницах застройщика приведены адрес, строительные материалы, список удобств и для каждой непроданной квартиры — план с площадью. Цена, дата передачи объекта, план платежей и спецификация отделки не указаны. Единственный найденный ценовой ориентир — индикация сайта объявлений: Korter показывает минимум 2 050 USD за м² по данным на 26 октября 2026 г., и это не прайс-лист. В таблице собрано то, что опубликовано, и отмечено то, что нет.

Что каждый источник публикует о количестве квартир, передаче объекта и цене

Публичные сведения о проекте поступают со страниц и новостей Archi, а также с сайтов объявлений и из прессы, и их данные о количестве квартир и о сроках не всегда совпадают. Первая таблица собирает цифры для сравнения. Цифры застройщика даны «по данным застройщика» с указанием страницы и даты просмотра, а каждая остальная цифра приведена «по данным» названного источника на его собственную дату. Ничего здесь не исправляется и не усредняется.

Два набора цифр самого застройщика расходятся по схеме, которую читатель может проследить. Счётчики складывают проданные и находящиеся в продаже квартиры по каждому корпусу, а описательные тексты дают по одной цифре на здание. Для корпуса C счётчики и Korter совпадают на 36, тогда как в тексте стоит 39, а для корпуса B счётчики дают 50, а текст — 36. Обзор приводит каждую цифру и оставляет согласование договору купли-продажи, в котором должны быть перечислены квартиры, на которые он распространяется.

Передача объекта — второй показатель, по которому источники расходятся. В таблице перечислены все найденные датированные заявления в порядке даты, на которую они сделаны.

Цена — третий показатель. Публичный список квартир на archi.ge показывает в поле цены 0 для каждой из 56 непроданных квартир, а на странице комплекса нет текста об условиях оплаты.

В новости Archi от 15 октября 2024 г. условия всё же приводились языком маркетинга: рассрочка до 12 лет, отсутствие первоначального взноса и скидка при единовременной оплате. Georgia Today сообщила о гибких условиях оплаты для квартир, покупаемых на этапе строительства. Оба заявления относятся к 2024 году и не являются действующим прайс-листом, поэтому условия фиксирует только договор купли-продажи.

Две цифры за м² измеряют разные вещи, и их не следует вычитать одну из другой. Цифра Korter — это минимум по одному проекту, в долларах, на одну дату. Цифра по Сабуртало — это значение по району в целом для новых квартир в лари; на графике Geostat показаны медианные цены предложений, полученные веб-скрейпингом грузинских порталов недвижимости, а индекс охватывает только новую жилую недвижимость Тбилиси.

По официальному курсу 1 USD = 2,5933 GEL (Национальный банк Грузии (NBG), курс, действующий с 12 ноября 2026 г.) минимум Korter примерно в 1,2 раза выше цифры по Сабуртало, и это соотношение отражает прежде всего различие определений. Индекс Geostat в третьем квартале 2026 г. вырос на 1,5 % к предыдущему кварталу и на 5,9 % к аналогичному кварталу годом ранее; для одних лишь квартир изменения составили 1,2 и 5,6 %.

TBC Bank назван в публикациях 2024 года. В новости Archi от 18 ноября 2024 г. сказано, что комплекс строится «в партнёрстве с TBC Bank», а Georgia Today цитирует директора TBC, по словам которого TBC и Archi сотрудничают более десяти лет, и в общих чертах описывает отношения банка.

Ни один из текстов не говорит, финансирует ли TBC строительство, предлагает ли ипотеку покупателям или выполняет иную роль, а в разделе вопросов и ответов Korter сказано, что квартиры можно купить с ипотекой TBC Bank. Поэтому роль банка включена в раздел 9 как пункт, который нужно подтвердить в письменном виде.

56 квартир в списке непроданных: площади по корпусам, этажам и числу комнат

Страницы квартир на archi.ge опираются на публичный список квартир, в котором показан только непроданный фонд. Для этого комплекса в нём 37 квартир в корпусе B и 19 в корпусе C, что соответствует счётчикам 37 и 19 в продаже. В каждой записи есть номер квартиры, этаж, число комнат по версии застройщика и три площади: общая, жилая и третья цифра, которую данные называют «summer area» («летняя площадь»).

Этим словом застройщик называет площадь балкона и террасы; на странице проекта оно не определено. Для всех 56 квартир общая площадь равна сумме жилой и летней, так что балкон входит в общую площадь. В тексте Korter сказано, что в каждой квартире есть балкон, включённый в общую стоимость, и это согласуется с такой арифметикой.

В корпусе B в списке шесть непроданных квартир на уровне -1 площадью от 57,4 до 140 м², а в корпусе C на этом уровне их нет. Страница проекта не говорит, как эти квартиры расположены относительно земли, сколько света они получают и какая в них отделка, а журнал строительства упоминает лишь устройство подземного этажа. Поскольку список показывает только непроданный фонд, число квартир на этаже ничего не говорит о том, сколько квартир на этом этаже всего.

Таблица рассчитана по 56 строкам списка застройщика, так что каждую цифру можно проследить до него. Двухкомнатных и трёхкомнатных квартир поровну, по 26, а четырёхкомнатных всего четыре. Средняя квартира занимает 88,4 м², медианная — 89,6 м².

Внутри двухкомнатной группы разброс велик, от 57,4 до 119,4 м², потому что более крупные двухкомнатные записи несут самые большие площади балконов и террас, до 53,7 м². В пересчёте на долю общей площади балконы и террасы составляют 30,6 % у двухкомнатных квартир, 36,6 % у трёхкомнатных и 33,8 % у четырёхкомнатных, а в целом 34,0 %.

Отсюда следуют два вывода. Во-первых, общая площадь, в которой балконы и террасы занимают больше трети, несопоставима с общей площадью, где считается только жилая, поэтому цифру за м² из другого проекта нужно приводить к той же базе, прежде чем сравнивать.

Во-вторых, поле комнат у Archi и диапазоны площадей у Korter не совпадают по краям: Korter указывает для 3-комнатных от 81,9 до 136,2 м², а для 4-комнатных от 138,7 до 140 м², тогда как в списке застройщика 3-комнатные квартиры достигают 131,2 м², а 4-комнатные начинаются с 103,1 м². Число спален и санузлов не публикует ни один из источников, поэтому число спален в конкретной квартире нужно определять по плану.

Как читать журнал строительства корпусов B и C

Самая конкретная публичная запись по проекту — журнал строительства. На каждой из двух страниц корпусов, Lisi Sunrise B и Lisi Sunrise C, есть ежемесячные записи, где завершённые работы отмечены галочкой, а работы в процессе — значком молотка.

На 12 ноября 2026 г. на каждой странице было по тринадцать записей, датированных от 30 сентября 2025 г. до 13 октября 2026 г., а несколько записей середины 2026 года написаны сразу для «корпусов B/C». Обе страницы показывают Ongoing и 62 %. Страницы не объясняют, как взвешен этот процент, от чего он считается и какие работы остаются до 100.

Если читать записи подряд, видно поэтажный ритм. После фундамента журнал фиксирует плиту на уровне -2 к январю 2026 г., плиту на уровне -1 к апрелю, а затем по одному верхнему уровню за раз: 1-й этаж в записи за май, 2-й в июне, 3-й в июле, 4-й в записях за июль и август и 5-й в сентябре.

К записи от 13 октября все пять верхних плит значатся завершёнными, а кладка блоков парапета кровли выполнена. Журнал — это запись того, что было сделано на каждую дату; он не прогнозирует, когда закончатся оставшиеся работы, и обзор не выводит дату завершения из темпа.

Запись от 13 октября также показывает, что пока в журнале не отражено: облицовка фасада, установка окон, монтаж лифтов, штукатурка выше первого этажа, стяжка и отделка общих зон в нём не перечислены.

Для сравнения: запись той же даты по корпусу A проекта Archi Nutsubidze 2, показанному на странице здания на уровне 91 %, перечисляет штукатурку, стяжку, электропроводку, вентиляцию, канализационные и газовые трубы в квартирах с 1-го по 21-й этаж, установку лифта и входных дверей квартир на этажах с 3-го по 13-й.

Сравнение касается только формулировок записей на разных стадиях: оно показывает, какие категории работ появляются в журнале здания на более поздней стадии и каких из них пока нет у корпусов B и C.

План из шести зданий определяет и то, что охватывает договор на корпус B или C. В новости Archi от 15 октября 2024 г. B и C названы первой очередью, а Georgia Today в рассказе о презентации 15 ноября 2024 г. описывает проект, строящийся этапами. На archi.ge нет страниц, квартир и журналов для корпусов A, D, E и F, а список корпусов на Korter помечает A как «скоро в продаже», так что соседние здания пока не продаются.

Благоустройство, двор, бассейн и кинотеатр относятся ко всему комплексу, и страницы не говорят, что из этого сдаётся вместе с первой очередью.

Покупатель может превратить журнал в рабочий инструмент, если будет считать его доказательством для конкретных вопросов. Перечень ниже описывает метод, применимый к этому журналу и к любому подобному журналу застройщика.

1. Отметьте дату последней записи и сравните её с датой бронирования или договора. Журнал от 13 октября 2026 г. описывает стройку в тот день, а не в день покупки.
2. Сопоставьте число этажей с завершёнными плитами с числом этажей в здании. Здесь это пять верхних этажей плюс уровни -1 и -2, как их описывают записи.
3. Разделите перечисленные работы на четыре группы: конструкция (колонны, плиты), оболочка (кладка блоков, фасад, окна), инженерные системы (электропроводка, вентиляция, водопровод, лифты) и отделка (штукатурка, стяжка, двери, общие зоны). Проценты, не указывающие, какую группу они взвешивают, нельзя сравнивать между проектами.
4. Проследите один пункт по последовательным записям, например кладку блоков на 2-м этаже, которая появляется как начатая в июне, в работе в июле и августе и завершённая в сентябре. О пунктах, которые в журнале так и не доходят до завершения, стоит спросить.
5. Проверьте, является ли запись для вашего корпуса записью именно по этому корпусу или общей записью «B/C», поскольку два корпуса различаются в последней записи о периметральной кладке блоков.
6. Если платежи привязаны к этапам строительства, запросите перечень этапов в письменном виде и сопоставьте его с датированными записями, а не с общим процентом.
7. Спросите, проверяет ли этапы независимый технический надзор или кредитующий банк, и если да, запросите отчёты надзора.

Расположение Archi Lisi Sunrise Tbilisi: Лиси, Сабуртало и улица Мачавариани

Archi Lisi Sunrise Tbilisi стоит на улице Мухрана Мачавариани в районе Лиси, который статья Википедии о районе Сабуртало относит к кварталам административного района Сабуртало наряду с Ведзиси, Вашлиджвари и Диди Дигоми. В той же статье население Сабуртало в 2017 году указано как 139 000 человек со ссылкой на источник правительства Тбилиси. На странице районных администраций мэрии Тбилиси администрация района Сабуртало перечислена среди администраций районов города. По городу в целом Geostat оценивает население Тбилиси в 1 369,4 тыс. человек на 1 января 2026 г.

Расстояние до озера Лиси застройщик указывает двумя способами. На странице проекта сказано: 15 минут пешком, а в новости Archi от 18 ноября 2024 г. и у Georgia Today названо 1 км от озера и 1,5 км от Медицинского университета. Korter добавляет, что парк Лиси находится в 30 минутах ходьбы.

Это разные измерения, сделанные в разное время, и обзор их не согласует. Само озеро Лиси, по данным Википедии, — небольшое озеро близ Тбилиси в долине Куры площадью поверхности 0,47 км² и максимальной глубиной 4 м.

Чтобы привести проверяемые показатели района, в таблице ниже расстояния отмерены от координаты на карте со страницы застройщика до объектов, координаты которых напечатаны в их статьях в Википедии. Расстояния по прямой рассчитаны по формуле большого круга. Дорожные и пешие расстояния получены от общедоступного сервиса маршрутизации OSRM на данных OpenStreetMap при свободном движении, без учёта пробок.

Координата на странице — это точка на карте, а не измеренный вход, а расстояние до озера дано до центральной точки озера, так что береговая линия ближе. Поэтому эти цифры не проверяют время пешком, названное застройщиком; они дают вторую, воспроизводимую основу.

Страница Korter добавляет собственные утверждения о транспорте, и они приписаны ей: автобусная остановка в 190 метрах, которую обслуживают маршруты 327 и 389 с интервалом 12 минут, станция метро «Дидубе» менее чем в трёх километрах, железнодорожный и автовокзал Дидубе в пределах пяти километров и международный аэропорт Тбилиси примерно в 45 минутах езды на машине. Расчётная цифра по метро «Дидубе», 2,79 км по прямой, согласуется с утверждением о трёх километрах. Цифра в 36 минут по дороге до аэропорта — расчёт при свободном движении, а не расписание.

Korter описывает и окружение: малоэтажные и среднеэтажные здания, отсутствие крупных промышленных объектов поблизости, Американская академия имени Гиви Залдастанишвили и Республиканская больница в районе, а также кафе, банки и сетевые магазины в пределах короткой поездки. Это описания сайта объявлений, и обзор не проверял их по одному. На грузиноязычной странице застройщика есть более длинный текст о жизни в Сабуртало, на который этот англоязычный обзор не опирается.

О ценах в районе: данные Geostat за третий квартал 2026 г., о которых сообщила Georgia Today, дают для новых квартир 7 004 GEL за м² в Мтацминде, 6 046 в Ваке, 4 635 в Крцаниси, 4 444 в Сабуртало, 4 168 в Дидубе и 4 121 в Чугурети. Сабуртало занимает четвёртое место по величине среди десяти районов этого списка. Более широкая картина цен в Тбилиси описана в обзоре цен на недвижимость в Тбилиси, а страница по всему городу находится по адресу Тбилиси на этом сайте.

Удобства, материалы и план из шести зданий

Описание комплекса у застройщика сочетает физический план и список удобств. Физический план — шесть малоэтажных зданий с закрытой парковкой на благоустроенном дворе площадью 15 000 м². В списке удобств названы детская площадка, бассейн, фитнес-зал, кинотеатр и подземная парковка; значки инфраструктуры на страницах добавляют генератор, водяной резервуар и значок стадиона, который никакой текст не объясняет.

В новости Archi от 18 ноября 2024 г. бассейн назван открытым. Ни одна страница не даёт даты открытия, размера или оператора для какого-либо из удобств и не говорит, какие из них относятся к первой очереди.

Материалы перечислены на странице каждого корпуса: блоки Ytong, бетон Heidelberg, стекло с низким излучением, панели Fundermax и HPL. В описании добавлено, что фасад выполнен из панелей HPL с декоративными молдингами и стеклянными ограждениями. Страницы Archi сообщают, что блоки Ytong в шесть раз менее теплопроводны, чем другие блоки, и что расход энергии на отопление или охлаждение снижается на 40 %.

В новости Archi от 27 сентября 2021 г. то же утверждение сделано в связи с открытием завода Ytong в Тбилиси. Это утверждения застройщика; независимого измерения по этому проекту обзор не нашёл, а цифры описывают материал вообще, а не характеристики готовой квартиры.

Отделка квартир на archi.ge не описана. В длинном тексте Korter сказано, что все квартиры сдаются в состоянии white frame, что в каждой квартире есть балкон, включённый в общую стоимость, и что применяются высокие потолки и энергоэффективные окна. Поскольку текст Korter — описание сайта объявлений, покупателю следует зафиксировать отделку в договоре: полы, стены, потолки, окна, дверь, электрика, отопление или охлаждение, точки подключения сантехники и состояние балкона.

Покупка в Грузии: от бронирования до регистрации

На страницах застройщика шаги покупки не приведены, поэтому порядок ниже следует грузинскому законодательству и опубликованным сборам Публичного реестра. Статья 183 Гражданского кодекса предусматривает, что для приобретения недвижимой вещи сделка должна быть заключена в письменной форме, а право собственности приобретателя должно быть зарегистрировано в Публичном реестре. Следовательно, право собственности возникает в момент регистрации, и ни оплата, ни форма бронирования его не создают.

Для квартиры, которая ещё не построена, то, какая запись вносится до завершения строительства, определяют договор и запись реестра, а на странице сборов Национального агентства публичного реестра (NAPR) регистрация обязательства, связанного с правом собственности, указана с теми же тремя сборами, что и регистрация самого права.

Гражданский кодекс относится к договору иностранного покупателя так же, как к договору гражданина. По гражданству ограничена только сельскохозяйственная земля, согласно Органическому закону о праве собственности на сельскохозяйственную землю, а квартира в жилом доме сельскохозяйственной землёй не является. Два обзора этого сайта, о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии, и о том, как купить недвижимость в Грузии, дают более широкую юридическую основу. По вопросам финансирования обзор об ипотеке для иностранцев в Грузии описывает банковскую сторону.

NAPR взимает плату за скорость обслуживания, а не за стоимость недвижимости. На странице сборов NAPR указаны 150 GEL за регистрацию изменения права за 4 рабочих дня, 270 GEL за 1 рабочий день и 350 GEL в день подачи.

По официальному курсу 2,5933 GEL за USD это около 57,8, 104,1 и 135,0 USD. Выписка из реестра стоит 20 GEL за 1 рабочий день или 13 GEL при запросе онлайн, с добавлением 26 GEL за английскую версию, согласно странице информационных услуг NAPR.

У покупателя, который не может присутствовать лично, есть два практических пути: доверенность, легализованная для использования в Грузии, или сервис смарт-контрактов реестра, регистрирующий права на недвижимость онлайн через заранее назначенную виртуальную встречу. Таблица статуса Гаагской конференции фиксирует присоединение Грузии к Апостильной конвенции 21 августа 2006 г. и её вступление в силу 14 мая 2007 г.

Налоги, проживание и финансирование для иностранного покупателя

Изменение налога на имущество физических лиц вступило в силу 30 сентября 2026 г. (Закон № 1874, значится среди поправок в тексте Налогового кодекса на matsne.gov.ge).

Согласно статье 202(5), ставка для облагаемого имущества физического лица, кроме земли, составляет не менее 0,8 и не более 1 % рыночной стоимости на конец предыдущего года, а статья 206(1)(a) освобождает имущество от налога, если доход семьи в предыдущем году не превышал 100 000 GEL. Обзор EY Georgia Tax and Law Brief за июль—сентябрь 2026 г. сообщает об этом изменении и добавляет, что прежний порог составлял 40 000 GEL.

Согласно статье 205, физическое лицо подаёт декларацию по налогу на имущество до 1 ноября и платит до 15 ноября. На странице о налоге на имущество Службы доходов (Revenue Service) есть калькулятор 2026 года для физических лиц, который первым делом спрашивает, не превышал ли или превышал доход семьи в предыдущем году 100 000 GEL.

В качестве иллюстрации: имущество стоимостью 150 000 USD — это 388 995 GEL по официальному курсу, и диапазон Кодекса от 0,8 до 1 % составил бы от 3 112 до 3 890 GEL в год, если бы применялся; используемая рыночная стоимость и проверка дохода определяются в каждом случае отдельно.

Статья 201 охватывает недвижимость, «включая незавершённое строительство», а момент, с которого покупатель по договору до завершения строительства считается собственником, зависит от договора и записи реестра. Обзор о налоге на имущество в Грузии на этом сайте описывает порядок декларирования; ставка и освобождение выше следуют тексту Кодекса.

Другие налоги Кодекса касаются сдачи в аренду и продажи. Доход физического лица от аренды жилого помещения облагается налогом по ставке 5 %, если вычеты не применяются (статья 81(2)), а общая ставка подоходного налога составляет 20 % (статья 81(1)).

Прирост дохода от продажи жилой квартиры облагается налогом по ставке 5 % (статья 81(3)), а прирост от квартиры, которой владели более двух лет, налогом не облагается (статья 82(1)(f.a)). НДС составляет 18 % (статья 166); включает ли его цена застройщика, определяется условиями договора.

Что касается проживания, на странице о видах на жительство Агентства развития государственных услуг указан вид на жительство краткосрочный для иностранца, имеющего право собственности на недвижимость, кроме сельскохозяйственной земли, с рыночной стоимостью свыше 150 000 USD в эквиваленте в лари, определяемой сертифицированным оценщиком, и инвестиционный вид на жительство для недвижимости стоимостью свыше 300 000 USD.

Тот же порог указан в статье 15(j) Закона о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства. Критерий — оценка оценщика, а не цена по договору, и сказано именно «свыше»: стоимость ровно 150 000 USD порога не превышает. Обзор о виде на жительство в Грузии описывает процедуру.

Таблица умножает один минимум сайта объявлений на опубликованные площади. Это арифметика, а не цена, потому что застройщик не публикует цен на квартиры, фактическая цена квартиры может отличаться от минимума, а правовой критерий задаёт оценка оценщика.

Что касается финансирования, на странице Национального банка Грузии о PTI и LTV установлен предел отношения кредита к стоимости залога 90 % для кредитов в лари и 70 % для кредитов в иностранной валюте, а пределы отношения платежа к доходу — 25 % (лари) или 20 % (иностранная валюта) при чистом месячном доходе ниже 1 500 GEL, повышающиеся до 50 и 30 % начиная с 1 500 GEL. Банки применяют собственные условия к заёмщикам-нерезидентам.

Что запросить в письменном виде перед бронированием

Поскольку публичные сведения об Archi Lisi Sunrise Tbilisi оставляют неопубликованными цену, дату передачи объекта и условия договора, перечень ниже превращает каждый пробел в документ или ответ, которые можно запросить до оплаты. Первые несколько пунктов может содержать форма бронирования, а остальные — договор купли-продажи.

1. Прайс-лист с номерами квартир, этажами, площадями и датой списка, а также цену за м² на той же базе площади, что и в договоре (общая площадь, включая балконы и террасы, или жилая площадь).
2. Дату передачи объекта, записанную в договоре, что считается передачей, в каком состоянии сдаётся квартира и что будет, если срок не соблюдён.
3. Юридическое название и регистрационные данные организации, подписывающей договор; на страницах проекта, прочитанных для этого обзора, договаривающаяся организация не названа.
4. Выписку из Публичного реестра на участок, кадастровый код, а также разрешение на строительство и проектные документы по корпусу.
5. График платежей, счёт, на который поступает каждый платёж, применяется ли эскроу-счёт или иное банковское обеспечение, и правило возврата залога за бронирование.
6. Описание отделки: сдаётся ли квартира в состоянии white frame или в ином состоянии, и перечень того, что включено (полы, стены, окна, двери, электрические точки, отопление или охлаждение, сантехника, оформление балкона).
7. План конкретной квартиры с жилой площадью и площадью балкона и основание, по которому измеряется площадь по договору.
8. Роль TBC Bank в проекте, предлагается ли через него ипотека покупателям и условия банка для покупателей-нерезидентов.
9. Какие удобства (бассейн, фитнес-зал, кинотеатр, площадка, двор, парковка) относятся к первой очереди, сроки их сдачи и кто ими управляет и оплачивает их содержание.
10. График сервисных сборов, долю собственников в общих частях, управляющую компанию и правила пользования генератором, резервуаром и общими зонами.
11. Условия парковки: число мест на квартиру, цену и то, регистрируется ли место как отдельный объект.
12. Для квартиры на уровне -1: отношение к уровню земли, дневной свет, вентиляцию и отделку этой квартиры.
13. График строительства по этапам, имя технического надзора и право осмотреть квартиру до приёмки.
14. При подписании за границей: форму доверенности или назначенную встречу в реестре, а также требования к апостилю.

Место комплекса среди других проектов Archi в Сабуртало

В указателе проектов Archi много проектов в Тбилиси, и несколько из них находятся в административном районе Сабуртало, в который, по описанию Википедии, входят кварталы Лиси, Ведзиси, Вашлиджвари и Диди Дигоми. В таблице ниже комплекс поставлен рядом с шестью из них в том виде, в каком их публикуют застройщик и Korter. Это перечень опубликованных сведений на каждой странице, а не рейтинг, и ни один проект не представлен как лучший, чем другой. Статусы и даты взяты с archi.ge и Korter на 12 ноября 2026 г.

В этой группе выделяются разброс стадий и размеры проектов: в этом комплексе в продаже два корпуса из шести запланированных и 56 квартир в списке непроданных, тогда как в Archi Dighomi 3 и Archi Alley по нескольку сотен квартир, подсчитанных по корпусам. Ни на одной из страниц цена не указана. Более широкую картину дают обзор цен на недвижимость в Тбилиси и страница Грузии на этом сайте.

Archi (застройщик)

На странице «О компании» Archi, просмотренной 12 ноября 2026 г., сказано, что история компании началась в 2006 году, а основные виды деятельности — строительство и девелопмент. Её счётчики показывают 55 завершённых проектов, 31 текущий проект, 1 568 653 м² завершённого строительства и 1 238 468 м² в процессе, тогда как более старый длинный текст страницы называет 51 и 30, так что на странице приведены два набора цифр.

Новость Archi от 4 июля 2021 г. сообщает, что компания основана в 2006 году Ильёй Цулаей, Мени Бенишем и Иракли Капианидзе, пришла в девелоперскую отрасль в 2008 году, а баскетболист Заза Пачулия стал совладельцем в 2018 году.

В новости от 13 июня 2024 г. сказано, что Deloitte проведёт аудит консолидированной отчётности Archi и её дочерних компаний по Международным стандартам финансовой отчётности. В новости Archi от 27 сентября 2021 г. сообщается об открытии в Тбилиси завода по производству блоков Ytong — проекта, начатого в 2015 году вместе с Xella Group, Partnership Fund и TBC Bank, с заявленными совместными инвестициями в 55 млн GEL.

1 июня 2026 г. Archi вместе с застройщиком NEXT объявила о гостиничном и жилом комплексе в Кобулети — проекте, у которого есть собственная страница на этом сайте: Kobuleti Beach Resort; в объявлении он описан как совместная разработка. Пресс-релизы Archi описывают положение компании на рынке в собственных терминах; независимого рейтинга найдено не было, и обзор эти описания не повторяет. Контактные данные, напечатанные на страницах новостей Archi, здесь не приводятся.

Часто задаваемые вопросы

Что такое Archi Lisi Sunrise Tbilisi и где он находится?

Комплекс планируется как шесть малоэтажных зданий на дворе площадью 15 000 м² по адресу улица Мухрана Мачавариани, 11, в районе Лиси в Сабуртало, Тбилиси. Страницы Archi сообщают, что до озера Лиси 15 минут пешком. Корпуса B и C — это здания, находящиеся в продаже и в стадии строительства, на archi.ge 12 ноября 2026 г. каждый показан на уровне 62 %. У остальных четырёх зданий страниц пока нет.

Сколько квартир в Archi Lisi Sunrise Tbilisi?

Единой общей цифры не опубликовано. Счётчики archi.ge дают 86 для корпусов B и C (30 проданных и 56 в продаже), тексты о корпусах называют 36 для B и 39 для C, а Korter указывает 36 для корпуса C. В списке непроданных квартир застройщика 37 в B и 19 в C. Каждый источник цитируется так, как напечатано, и договор купли-продажи должен перечислять квартиры, на которые он распространяется.

Указывает ли archi.ge цену Archi Lisi Sunrise Tbilisi?

Нет. archi.ge показывает цену 0 для каждой из 56 непроданных квартир и не приводит условий оплаты на страницах проекта. Korter указывает 2 050 USD за м² как минимум, по данным от 26 октября 2026 г., а цены планировок «по запросу». Это индикация сайта объявлений, а не цена Archi. В новости от 15 октября 2024 г. Archi привела условия рассрочки в общих выражениях.

Когда квартиры будут переданы?

Дату передачи объекта застройщик не указывает. Korter указывает завершение в 1 кв. 2027 г. для корпусов B и C, а начало в 4 кв. 2024 г. Рассказ Georgia Today о презентации в ноябре 2024 г. цитирует основателя Archi, который сказал, что первая очередь будет завершена через 1,5 года, а весь комплекс — в течение 3 лет. Это датированные заявления разных сторон. Дату, которая связывает застройщика, фиксирует только договор купли-продажи.

Как далеко продвинулось строительство?

Обе страницы корпусов показывают Ongoing и 62 %. Последняя запись журнала от 13 октября 2026 г. перечисляет плиты с 1-го по 5-й этаж как завершённые, кладку блоков парапета кровли выполненной, а электропроводку и вентиляцию в работе. Страницы не объясняют, как рассчитан процент, не дают даты завершения, а в журнале тринадцать датированных записей с 30 сентября 2025 г.

Какие по размеру квартиры в продаже?

56 непроданных квартир имеют общую площадь от 57,4 до 140 м², включая балконы и террасы. По полю комнат у застройщика это 26 двухкомнатных квартир (от 57,4 до 119,4 м²), 26 трёхкомнатных (от 81,4 до 131,2 м²) и 4 четырёхкомнатные (от 103,1 до 140 м²). Число спален и санузлов не публикуют ни застройщик, ни Korter, так что считать комнаты нужно по плану конкретной квартиры. Поле комнат у Archi и диапазоны площадей у Korter по краям расходятся.

Какие условия оплаты назвала Archi?

На страницах проекта они не названы. В новости от 15 октября 2024 г. Archi перечислила в качестве условий для комплекса рассрочку до 12 лет, отсутствие первоначального взноса и скидку при единовременной оплате. Это маркетинговые заявления 2024 года, а не действующий график. Перед внесением залога запросите в письменном виде график, счёт получателя, любую эскроу-схему и правила возврата.

Какова роль TBC Bank?

В новости Archi от 18 ноября 2024 г. сказано, что комплекс строится в партнёрстве с TBC Bank, а Georgia Today цитирует директора TBC о долгом сотрудничестве с Archi. Ни один из текстов не говорит, финансирует ли банк строительство, предлагает ли ипотеку покупателям или выполняет иную роль. Korter сообщает, что квартиры можно купить с ипотекой TBC Bank. Роль банка — вопрос к застройщику, ответ на который нужно получить в письменном виде до бронирования.

Может ли иностранец купить квартиру в этом комплексе?

Да, согласно Гражданскому кодексу, который применяет ко всем покупателям одно и то же правило письменной формы и регистрации. Право собственности возникает, когда Публичный реестр регистрирует право, а регистрационный сбор составляет 150, 270 или 350 GEL в зависимости от скорости. Гражданством ограничена только сельскохозяйственная земля, а квартира сельскохозяйственной землёй не является. Дистанционное подписание возможно через легализованную доверенность или через сервис смарт-контрактов NAPR, который использует заранее назначенную виртуальную встречу.

Какие правила о виде на жительство и налоге на имущество применяются к собственнику?

Краткосрочный вид на жительство опирается на оценку сертифицированного оценщика свыше 150 000 USD в эквиваленте в лари; критерием не является цена по договору. Налог на имущество физического лица составляет от 0,8 до 1 % рыночной стоимости, освобождение действует, если доход семьи в предыдущем году не превышал 100 000 GEL, согласно Налоговому кодексу в редакции от 30 сентября 2026 г. Ни на один из этих вопросов нельзя ответить для конкретной квартиры, пока не существует оценки и цены.

Источники и дата проверки

Дата проверки: 12 ноября 2026 г. Источники:

• Archi: страница комплекса Archi Lisi Sunrise
• Archi: страница здания Lisi Sunrise B (журнал хода работ, 62 %)
• Archi: страница здания Lisi Sunrise C (журнал хода работ, 62 %)
• Archi: страница здания Archi Nutsubidze 2, корпус A (журнал хода работ от 13 октября 2026 г., использован для сравнения)
• Новости Archi, 15 октября 2024 г.: анонс Archi Lisi Sunrise
• Новости Archi, 18 ноября 2024 г.: презентация Archi Lisi Sunrise
• Новости Archi, 27 сентября 2021 г.: в Тбилиси открылся завод блоков Ytong
• Archi: страница «О компании»
• Новости Archi, 4 июля 2021 г.: Archi исполнилось 15 лет
• Новости Archi, 13 июня 2024 г.: соглашение об аудиторских услугах с Deloitte
• Новости Archi, 1 июня 2026 г.: объявление о Kobuleti Beach Resort совместно с NEXT
• Korter: Archi Lisi Sunrise в Тбилиси (цены и наличие на 26 октября 2026 г.)
• Georgia Today, 21 ноября 2024 г.: презентация Lisi Sunrise от Archi
• Georgia Today, 26 октября 2026 г.: цены на жильё в Тбилиси, третий квартал (данные Geostat)
• Гражданский кодекс Грузии, статья 183 (matsne.gov.ge)
• Налоговый кодекс Грузии, текст на английском языке (matsne.gov.ge)
• Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства (matsne.gov.ge)
• Органический закон о праве собственности на сельскохозяйственную землю (matsne.gov.ge)
• NAPR: сборы и сроки регистрации недвижимого имущества
• NAPR: сборы за информационные услуги (выписки из реестра)
• NAPR: сервис регистрации смарт-контрактов
• Агентство развития государственных услуг: виды на жительство
• Служба доходов Грузии: страница о налоге на имущество и калькулятор 2026 года
• EY Georgia: Tax and Law Brief, июль—сентябрь 2026 г.
• Национальный банк Грузии: официальные курсы валют (1 USD = 2,5933 GEL с 12 ноября 2026 г.)
• Национальный банк Грузии: требования PTI и LTV
• Гаагская конференция по международному частному праву: таблица статуса Апостильной конвенции
• Geostat: индекс цен на жильё, III квартал 2026 г.
• Geostat: численность населения на 1 января 2026 г.
• Мэрия Тбилиси: главы районов и районные администрации
• Википедия: район Сабуртало
• Википедия: озеро Лиси
• Википедия: Делиси (Тбилисский метрополитен)
• Википедия: Медицинский университет (Тбилисский метрополитен)
• Википедия: Дидубе (Тбилисский метрополитен)
• Википедия: Тбилисский государственный медицинский университет
• Википедия: площадь Свободы, Тбилиси
• Википедия: международный аэропорт Тбилиси
• OpenStreetMap: авторские права и лицензия на данные (дорожная сеть для маршрутизации)
• Project OSRM: сервис маршрутизации для дорожных и пеших расстояний

Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.